II C 973/13

Sygn. akt II C 973/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Bogdan Wolski Protokolant: Paulina Marciniak po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa P. Ś. przeciwko (...) sp. z o.o. w W. o zapłatę 1. oddala powództwo; 2. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt II C 973/13 UZASADNIENIE I. Stanowiska stron. 1. Powód P. Ś. wytoczył powództwo przeciwko (...) sp. z o.o. w W. o zapłatę kwoty 127.429,20 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. 1.1. Uzasadniając żądanie powód wskazał między innymi, iż w dniu 7 maja 2010 r. zawarł z pozwanym umowę o wybudowanie domu mieszkalnego z zabudowie bliźniaczej. Budynek miał zostać wybudowany do 31 grudnia 2010 r. W zamian za świadczenie pozwanego powód miał zapłacić łączną cenę 619.000 zł. Pozwany zobowiązał się do wydania powodowi przedmiotu umowy w terminie 14 dni od daty zakończania prac budowlanych. Z uwagi na fakt, iż pozwany nie podłużył terminu budowy przedmiotowego budynku, należy uznać, iż termin wydania powodowi gotowego budynku upłynął najpóźniej w dniu 14 stycznia 2011 r. Pozwany wydał powodowi gotowy, zrealizowany budynek mieszkalny w dniu 16 stycznia 2012 r., natomiast umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta 7 marca 2012 r. Pomimo jednak przekazania i przeniesienia własności – prace budowlane przy budynku nie były dokończone i były kontynuowane już po tych datach. Ostatecznie w dniu 14 sierpnia 2012 r. pozwany zakończył budowę. W związku z powyższym opóźnienie w wydaniu budynku powodowi trwało 578 dni. Kara umowna należna powodowi za opóźnienie wynosi 127.429,20 zł. 2. (...) sp. z o.o. w W. wniosła w odpowiedzi na pozew o oddalenie powództwa. 2.1. Uzasadniając powyższe stanowisko pozwana przyznała, iż strony zawarły umowę o wybudowanie domu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej nr 1/ L. /2010. Zgodnie z zapisem § 5 pkt. 1 umowy przeprowadzenie prac budowlanych związanych z budową budynku miało nastąpić do 31 grudnia 2010 r. Wydanie nabywcy przedmiotu umowy miało nastąpić w terminie 14 dni od daty zakończenia prac budowlanych. Zgodnie jednak z zapisem § 4 pkt. 7 przedmiotowej umowy obowiązek inwestora wydania budynku nabywcy powstaje od dnia zapłacenia przez nabywcę ceny. Ostatnia płatność tytułem uzupełnienia ceny nieruchomości wpłynęła na rachunek spółki 24 lutego 2012 r. Protokolarne wydanie budynku nastąpiło 16 stycznia 2012 r. W dniu 6 marca 2012 r. strony zawarły umowę notarialną sprzedaży nieruchomości. W § 6 lit. c) tego aktu został zawarty zapis o wzajemnym wygaszeniu roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej za wyjątkiem roszczeń o wykonanie robót określonych w pkt. 3 i pkt. 4 protokołu usterek i robót do wykonania z dnia 16 stycznia 2012 r. II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia 1. P. Ś. zawarł z (...) sp. z o.o. w W. umowę o wybudowanie domu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej nr 1/ L. /2010. dowód: dokument umowy, k. 9 2. W § 5 umowy inwestor zobowiązał się do przeprowadzenia prac budowlanych do 31 grudnia 2012 r., z możliwością przedłużenia o 60 dni i wydania nabywcy przedmiotu umowy w terminie 14 dni od daty zakończenia prac budowlanych. W przypadku nieterminowego wydania budynku inwestor miał zapłacić nabywcy odsetki w wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki. dowód: dokument umowy, k. 11 3. W 4 ust. 7 umowy strony ustaliły, iż obowiązek wydania budynku przez inwestora nabywcy powstaje po upływie 7 dni od dnia zapłacenia przez nabywcę ceny wraz z ewentualnymi odsetkami za opóźnienie oraz ewentualnych pełnych płatności za roboty zamienne i dodatkowe. dowód: dokument umowy, k. 11 4. Strony umowy dokonały zmiany jej postanowień w aneksach nr nr 1 – 7. Zmiany umowy dokonane w tych aneksach nie odnosiły się do § 4 ust. 7 umowy. Z aneksu nr (...) , wynika, iż strony ustaliły ostatecznie, iż termin zapłaty przez nabywcę ostatniej części nastąpi do 30 października 2011 r. dowód: dokumenty aneksów, k. 18-27 5. Wydanie nabywcy przedmiotu umowy nastąpiło 16 stycznia 2012 r. Nabywca zapłacił kwotę 123.800 zł, stanowiącą ostatnią część ceny, 24 lutego 2012 r. (okoliczności bezsporne) III. Ocena dowodów. Sąd pominął przy ustaleniu faktycznego złożone przez powoda dokumenty, poza przywołanymi w pkt. II. uzasadnienia, gdyż nie dotyczyły one okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd nie uwzględnił także złożonych w sprawie zeznań świadków, gdyż zeznających w sprawie świadkowie nie przedstawili faktów, które w jakikolwiek sposób uzupełniałyby okoliczności wynikające z dokumentów sporządzonych w związku z przedmiotową umową. IV. Ocena zasadności powództwa z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia. 1. Powództwo pozbawione jest uzasadnionych podstaw. 2. Sposób rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy uzależniony był, na wstępie, od oceny postanowienia zawartego w § 4 ust. 7 umowy z dnia 7 maja 2010 r. Niesporny pomiędzy stronami był bowiem fakt zapłaty przez powoda ostatniej części ceny, to jest kwoty 123.800 zł, dopiero 24 lutego 2012 r., a więc z naruszeniem obowiązku wynikającego z aneksu nr (...) , a także fakt wydania przedmiotu umowy przed dokonaniem tej płatności, to jest w dniu 16 stycznia 2012 r. 3. Powód, odnosząc się do warunku wynikającego z § 4 ust. 7 umowy wskazywał, iż umowa w tej części rażąco narusza interesy powoda. 3.1. Powód, podnosząc ten zarzut, odwołuje się zatem do postanowień art. 385 1 k.c. , uznając, iż zastrzeżenie wynikające z § 4 ust. 7 umowy dokonane na rzecz pozwanej, nie jest wiążące w stosunku do powoda. 3.2. Stanowisko powoda w tym zakresie nie jest trafne. Należy bowiem zauważyć, iż umowa realizatorska (umowa deweloperska) łączącą strony jest niewątpliwie umową wzajemną. Oznacza to między innymi, iż do wykonania tej umowy znajdowałby zastosowanie, w przypadku braku odmiennych postanowień umownych, art. 488 k.c. Analiza warunków umowy łączącej strony potwierdza, iż strony w istocie nie dokonały istotnej modyfikacji zasady jednoczesności świadczeń odnoszącej się do umów wzajemnych, skoro powód dokonywał zapłaty kolejnych płatności na poczet poszczególnych etapów robót, a ostatecznie obowiązek wydania budynku nabywcy powstawał po upływie 7 dni do dnia zapłaty ostatniej części ceny przez nabywcę. Stąd należy przyjąć, iż umowa w zakresie § 4 ust. 7 jest wiążąca, co oznacza, iż pozwana była uprawniona do powstrzymania się z obowiązkiem wydania budynku, do czasu dokonania zapłaty przez powoda. 4. Przyjęcie stanowiska przedstawionego w pkt. 3 uzasadnienia oznacza, iż roszczenie powoda o zapłatę kary umownej, o której - wbrew ocenie pozwanej - stanowi niewątpliwie § 5 ust. 2 umowy, jest bezpodstawne, skoro zapłata ostatniej części ceny nastąpiła 24 lutego 2012 r., a wydanie przedmiotu umowy przez pozwaną - 16 stycznia 2012 r. Nie należy przy tym łączyć co do zasady przedmiotowego zagadnienia ze sprawą ewentualnych roszczeń wynikających z tytułu nienależytego wykonania umowy przez pozwaną w zakresie odpowiedniej jakości przedmiotu umowy. Do roszczeń z tego tytułu odnosi się niewątpliwie § 6 lit. c) umowy sprzedaży z dnia 29 marca 2012 r. Podkreślić przy tym należy, iż w dacie wydania przedmiotu umowy powód nie zgłaszał istotnych zastrzeżeń co do jakości wykonanych robót, co znajduje potwierdzenie w protokole z 16 stycznia 2012 r. i tego rodzaju oświadczenie zostało powtórzone przy zawarciu umowy sprzedaży. Wydane w tej sprawie rozstrzygnięcie odnosi się do żądania zapłaty kary umownej, mającej stanowić zryczałtowaną formę odszkodowania z tytułu nieterminowego wykonania umowy przez pozwaną, a zatem roszczenie zawarte w pozwie nie pozostaje w związku z ewentualnym nienależytym wykonaniem umowy w zakresie jakości budynku (...) . Ustalenie, iż roszczenie powoda o zapłatę kary umownej jest co do zasady pozbawione jakichkolwiek podstaw i nie znajduje oparcia w art. 484 k.c. , czyni bezprzedmiotowym określenie ewentualnego sposobu wyliczenia wysokości kary umownej. 6. Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 3 k.p.c. w związku z § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu .