II C 861/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd rozpatrzył sprawę z powództwa J. K. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o zapłatę 25 925,45 zł tytułem zwrotu części ceny lokalu mieszkalnego. Powódka zarzuciła, że postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej, dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu, jest niedozwolonym postanowieniem umownym (abuzywnym) w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c. Postanowienie to wliczało do powierzchni użytkowej powierzchnię zajętą przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcyjnym, co było sprzeczne z normą PN-ISO 9836:1997 oraz rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. Sąd podzielił stanowisko powódki, uznając klauzulę za abuzywną, ponieważ była ona niejednoznaczna, wewnętrznie sprzeczna i kształtowała prawa konsumentki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszała jej interesy ekonomiczne. Sąd podkreślił, że deweloper, jako przedsiębiorca, wykorzystał swoją przewagę informacyjną i fachową wiedzę, wprowadzając konsumentkę w błąd co do sposobu obliczania powierzchni. W związku z uznaniem klauzuli za abuzywną, sąd wyeliminował ją z umowy, a w jej miejsce zastosował przepisy prawa, co doprowadziło do ustalenia mniejszej powierzchni użytkowej lokalu i tym samym uzasadniło zwrot części ceny. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 25 925,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 czerwca 2022 r. oraz orzekł o kosztach postępowania na rzecz powódki.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich dotyczących powierzchni użytkowej, stosowanie norm PN-ISO i przepisów prawa budowlanego w kontekście umów konsumenckich.
Dotyczy specyficznego sposobu obliczania powierzchni użytkowej i interpretacji pojęcia 'elementów nadających się do demontażu' w kontekście ścian działowych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy postanowienie umowy deweloperskiej dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu, wliczające powierzchnię pod ściankami działowymi, jest niedozwolonym postanowieniem umownym (abuzywnym)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postanowienie to jest niedozwolone, ponieważ jest niejednoznaczne, wewnętrznie sprzeczne i kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że klauzula wliczała powierzchnię pod ściankami działowymi w sposób sprzeczny z normą PN-ISO i rozporządzeniem, była niejednoznaczna i wykorzystywała przewagę informacyjną dewelopera, co czyniło ją abuzywną.
Czy wyeliminowanie abuzywnego postanowienia umownego z umowy deweloperskiej skutkuje nieważnością całej umowy, czy też umowa pozostaje wiążąca w pozostałym zakresie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowa pozostaje wiążąca w pozostałym zakresie, a w miejsce wyeliminowanego postanowienia wchodzą przepisy prawa.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na orzecznictwo TSUE i SN, zgodnie z którym umowa może obowiązywać bez nieuczciwych postanowień, jeśli nie jest to niemożliwe. W tym przypadku, wyeliminowanie klauzuli abuzywnej nie uniemożliwiło ustalenia ceny, a w jej miejsce zastosowano przepisy prawa.
Czy powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, które nie nadają się do demontażu, może być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na interpretacji normy PN-ISO 9836:1997 i rozporządzenia, wskazując, że pojęcie 'elementów nadających się do demontażu' odnosi się do lekkich przegród, a nie murowanych ścian działowych. Wliczanie powierzchni ścian przeczyłoby definicji powierzchni użytkowej jako przestrzeni umożliwiającej zamieszkiwanie.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. | spółka | pozwany |
Przepisy (17)
Główne
k.c. art. 410 § 1
Kodeks cywilny
Podstawa prawna roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Definicja bezpodstawnego wzbogacenia.
k.c. art. 410 § 2
Kodeks cywilny
Określenie sytuacji, gdy świadczenie jest nienależne (np. odpadnięcie podstawy świadczenia).
k.c. art. 385 § 1
Kodeks cywilny
Definicja niedozwolonych postanowień umownych (klauzul abuzywnych) w umowach z konsumentami.
k.c. art. 385 § 1
Kodeks cywilny
Postanowienia określające główne świadczenia stron (cenę) nie wiążą, jeżeli zostały sformułowane w sposób niejednoznaczny.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie.
k.c. art. 98 § 1
Kodeks cywilny
Zasada obciążania przegrywającego kosztami postępowania.
Pomocnicze
k.c. art. 385 § 2
Kodeks cywilny
Skutek uznania postanowienia za abuzywne – umowa wiąże w pozostałym zakresie.
k.c. art. 22 § 1
Kodeks cywilny
Definicja konsumenta.
k.c. art. 535 § 1
Kodeks cywilny
Podstawowy obowiązek kupującego – zapłata ceny.
k.c. art. 536 § 1
Kodeks cywilny
Określenie ceny przez wskazanie podstaw do jej ustalenia.
k.p.c. art. 235 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Pominięcie dowodu z opinii biegłego.
u.n. art. 5 § 5
Ustawa o normalizacji
Dostęp do Polskich Norm.
u.o.p.n. art. 22 § 1
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Obowiązek wskazania w umowie deweloperskiej sposobu pomiaru powierzchni lokalu.
u.k.w.h. art. 3
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze wieczystej.
u.k.w.h. art. 5
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Dz. U. poz. 1800 z późn. zm. art. 2 § pkt 5
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie
Stawka minimalna wynagrodzenia pełnomocnika.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Postanowienie umowy deweloperskiej dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej jest abuzywne. • Wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej jest sprzeczne z normą PN-ISO i rozporządzeniem. • Deweloper wykorzystał swoją przewagę informacyjną i fachową wiedzę, wprowadzając konsumentkę w błąd. • Wyeliminowanie abuzywnej klauzuli nie powoduje nieważności umowy, a w jej miejsce wchodzą przepisy prawa.
Odrzucone argumenty
Postanowienie umowne zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem. • Kwestia sposobu obliczania powierzchni użytkowej nie wymaga wiadomości specjalnych (pominięcie dowodu z opinii biegłego). • Umowa przeniesienia własności lokalu potwierdziła powierzchnię użytkową. • Wpis w księdze wieczystej i zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdzają powierzchnię.
Godne uwagi sformułowania
powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych) • kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron w rozumieniu art. 385 1 § 1 zd. 2 k.c. • przeciętny, dostatecznie świadomy, rozważny konsument, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem - zapłacić • powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich dotyczących powierzchni użytkowej, stosowanie norm PN-ISO i przepisów prawa budowlanego w kontekście umów konsumenckich."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznego sposobu obliczania powierzchni użytkowej i interpretacji pojęcia 'elementów nadających się do demontażu' w kontekście ścian działowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w umowach deweloperskich, jakim jest sposób obliczania powierzchni użytkowej, co ma bezpośrednie przełożenie na cenę nieruchomości. Wyrok pokazuje, jak sądy interpretują klauzule abuzywne i chronią konsumentów.
“Deweloper zawyżył cenę mieszkania przez abuzywną klauzulę o powierzchni? Sąd stanął po stronie konsumenta!”
Dane finansowe
WPS: 25 925,45 PLN
zwrot części ceny: 25 925,45 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.