II C 1866/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczy roszczenia powodów K. D. i G. D. o zwrot podwójnej wysokości zadatku (108 000 zł) od pozwanego R. B. w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Powodowie wpłacili 54 000 zł zadatku w maju 2022 r. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej upływał z końcem 2022 r. W trakcie realizacji umowy wprowadzono zmiany w projekcie domu, które zostały zaakceptowane. Jednakże, przed końcem 2022 r. ujawniono liczne wady nieruchomości, w tym problemy z dachem, tynkami, instalacjami oraz brak ukończenia prac zewnętrznych. Pozwany zobowiązał się do usunięcia wad i dokończenia prac, w tym przeniesienia skrzynki gazowej, co jednak znacząco opóźniło realizację inwestycji. Pomimo wielokrotnych prób porozumienia i przesunięć terminów, umowa przyrzeczona nie została zawarta do końca czerwca 2023 r. Powodowie ostatecznie odstąpili od umowy, żądając zwrotu podwójnego zadatku. Sąd Okręgowy uznał, że pozwany ponosi wyłączną winę za niedotrzymanie terminu umowy, wskazując na brak jego staranności w zarządzaniu projektem, opóźnienia w pracach budowlanych oraz brak uregulowania kwestii dostępu do drogi dojazdowej. W związku z tym, zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 108 000 zł wraz z odsetkami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja i zastosowanie art. 394 k.c. w kontekście niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z winy sprzedającego, w tym kwestie wad nieruchomości i dostępu do drogi.
Konkretny stan faktyczny sprawy, w tym specyficzne wady i opóźnienia, mogą ograniczać bezpośrednie zastosowanie w innych sprawach.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sprzedający ponosi wyłączną winę za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, co uzasadnia żądanie zwrotu podwójnego zadatku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedający ponosi wyłączną winę za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd ustalił, że opóźnienia w pracach budowlanych, wady nieruchomości oraz brak uregulowania dostępu do drogi dojazdowej obciążały sprzedającego. Mimo wprowadzonych przez kupujących modyfikacji, sprzedający nie zadbał o zmianę terminu umowy przyrzeczonej i nie wykazał, aby opóźnienia wynikały z przyczyn leżących po stronie kupujących.
Jaka jest interpretacja i zastosowanie art. 394 § 1 i § 3 k.c. w kontekście zadatku przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy i w razie niewykonania jej z winy jednej ze stron, druga strona może zachować zadatek lub żądać jego podwójnej wysokości. Obowiązek zwrotu zadatku (lub zapłaty podwójnej kwoty) powstaje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiadają obie.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że funkcja zadatku to stymulowanie do wykonania umowy i rekompensata szkody. W tej sprawie, wina sprzedającego za niewykonanie umowy uzasadnia żądanie podwójnej wysokości zadatku, zgodnie z art. 394 § 1 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. D. | osoba_fizyczna | powód |
| G. D. | osoba_fizyczna | powód |
| R. B. | spółka | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 394 § 1
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
k.c. art. 394 § 3
Kodeks cywilny
Obowiązek zwrotu zadatku (w jego podstawowej wysokości) zachodzi w razie niewykonania umowy przez jedną lub obie strony wskutek okoliczności, za które to nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron albo za które odpowiadają obie strony. Wskazanie zaistnienia tych okoliczności obciąża stronę żądającą zwrotu zadatku lub pozwanego odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik odpowiedzialny jest za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
W prawie pracy przy wykładni oświadczenia woli należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie, celowe koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga spory o prawa lub o obowiązki w sprawach cywilnych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sprzedający ponosi wyłączną winę za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu opóźnień w pracach budowlanych, wad nieruchomości i braku uregulowania dostępu do drogi dojazdowej. • Niewykonanie umowy przez sprzedającego uzasadnia żądanie zwrotu podwójnego zadatku na podstawie art. 394 § 1 k.c.
Odrzucone argumenty
Pozwany twierdził, że opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej było spowodowane zmianami w projekcie wprowadzonymi przez powodów oraz koniecznością przeniesienia skrzynki gazowej, co miało wpłynąć na inne prace. • Pozwany utrzymywał, że od maja 2023 r. nie miał kontaktu z powodami.
Godne uwagi sformułowania
zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. • nie można oczekiwać od powodów zakupu domu, którego cechy istotne i parametry, takie jak dostęp do drogi dojazdowej, nie są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy • zachowanie pozwanego spowodowało daleko idący brak zaufania powodów do jego osoby.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja i zastosowanie art. 394 k.c. w kontekście niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z winy sprzedającego, w tym kwestie wad nieruchomości i dostępu do drogi."
Ograniczenia: Konkretny stan faktyczny sprawy, w tym specyficzne wady i opóźnienia, mogą ograniczać bezpośrednie zastosowanie w innych sprawach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak istotne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości i prawnego dostępu do niej przed zakupem, a także konsekwencje błędów sprzedającego.
“Kupujesz dom? Uważaj na wady i brak drogi dojazdowej – sprzedający zapłacił 108 tys. zł kary!”
Dane finansowe
WPS: 108 000 PLN
zwrot podwójnego zadatku: 108 000 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.