I SA/WA 887/19

I SA/Wa 887/19 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2019-11-27
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2019-04-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Jolanta Dargas
Magdalena Durzyńska /przewodniczący/
Małgorzata Boniecka-Płaczkowska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 2932/20 - Wyrok NSA z 2024-03-27
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 121
art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 3, 5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Jolanta Dargas Protokolant referent stażysta Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2019 r. sprawy ze skargi P.M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2019 r., nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania P.M. od decyzji Starosty [...] z [...] listopada 2018 r., nr [...] orzekającej o:
1. ustaleniu odszkodowania od Gminy [...] w wysokości [...] zł za działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], gmina [...] o pow. [...] m kw., wydzieloną pod drogę publiczną w wyniku podziału nieruchomości i opisaną obecnie w księdze wieczystej Nr [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem [...] września 2016 r.
2. przyznaniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz P.M., byłego właściciela nieruchomości.
3. ustaleniu odszkodowania od Gminy [...] w wysokości [...] zł za działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], gmina [...] o pow. [...] m kw., wydzieloną pod drogę publiczną w wyniku podziału nieruchomości i opisaną obecnie w księdze wieczystej Nr [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem [...] września 2016 r.
4. przyznaniu ustalonego w punkcie trzecim odszkodowania na rzecz P.M., byłego właściciela nieruchomości
5. wypłacie odszkodowań ustalonych w punktach 1 i 3 jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna -
- utrzymał w mocy decyzję organu I instancji .
W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że Wójt Gminy [...] decyzją z [...] sierpnia 2016 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [...], położonej w miejscowości [...] w gminie [...]. Decyzja o podziale nieruchomości została wydana na wniosek właściciela nieruchomości P.M. W wyniku podziału nieruchomości zostały wyodrębnione, m.in.: działka nr [...] - pod projektowaną drogę publiczną klasy dojazdowej, gminną, oznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] oraz działka nr [...] - pod poszerzenie drogi publicznej klasy zbiorczej, gminnej, oznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...], które przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...], w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Wojewoda wyjaśnił, że stanowiący podstawę prawną rozstrzygnięcia art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204., dalej "u.g.n.") przewiduje, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale prawomocne.
Za działki gruntu, o których mowa powyżej przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Prawo do odszkodowania, na mocy art. 98 ust. 3 u.g.n., powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Z tą bowiem datą działki gruntu wydzielone na wniosek właściciela pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządowych (art. 98 ust. 1 u.gn.).
Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania może być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem, albo - gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonym w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.
Z akt sprawy wynika, że negocjacje prowadzone w 2017 r. pomiędzy Gminą [...], a właścicielem przedmiotowej nieruchomości P.M. nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania, wobec tego zaistniała konieczność ustalenia go w trybie administracyjnym.
P.M. [...] października 2017 r. wystąpił z wnioskiem o ustalenie i przyznanie odszkodowania za działki nr [...] i nr [...], co do których prawo własności przeszło z mocy prawa na rzecz Gminy [...], na podstawie decyzji z [...] sierpnia 2018 r.
Starosta [...] zawiadomieniem z [...] grudnia 2017 r. wszczął postępowanie administracyjne w tej sprawie.
W dniu [...] lipca 2018 r. do [...] wpłynęło pismo P.M. kwestionujące prawidłowość operatu i wnoszące o jego pominięcie przy wydawaniu decyzji odszkodowawczej. Ponadto strona wniosła o dołączenie do akt sprawy operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. K. na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.
Pismem z [...] lipca 2018 r. Gmina [...] przedstawiła uwagi do operatu. Powyższe pisma stron zostały przekazane rzeczoznawcy majątkowemu W.S., który ustosunkował się do zarzutów, o czym strony postępowania zostały poinformowane pismem z [...] lipca 2018 r.
W odpowiedzi na przywołane pismo strona w piśmie z [...] sierpnia 2018 r. wskazała, że operat szacunkowy obarczony jest błędem metodologicznym przyjmując do ustalenia odszkodowania transakcje funkcjonujące, w tzw. "obrocie drogowym". Pismem z [...] września 2018 r. rzeczoznawca majątkowy W.S. odpowiedział na zarzuty strony, podtrzymując stanowisko zawarte w pismach z [...] lipca 2018 r. i z [...] lipca 2018 r.
Decyzją z [...] listopada 2018 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz P.M. od Gminy [...] w wysokości [...] zł za działkę ewidencyjną nr [...] i w wysokości [...] zł za działkę ewidencyjną nr [...]. Starosta [...] w uzasadnieniu decyzji wskazał, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98 u.g.n., a decyzję wydano na podstawie operatu szacunkowego z [...] marca 2018 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. S. (uprawnienia nr [...]).
Od powyższej decyzji odwołanie złożył P. M., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Zarzucił brak wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, tj. nieustalenia rzeczywistej i rynkowej wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania - na dzień przejścia jej własności na Gminę [...], poprzez zwrócenie się z wnioskiem do Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] o przekazanie rzeczywistych cen transakcyjnych odnoszących się do nieruchomości podobnych; oparcie decyzji na nierzetelnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, spowodowane nieuprawnionym przyjęciem, że szacowanie nieruchomości przejętych pod drogi powinno opierać się o dane z rynku "nieruchomości drogowych", błędne uznanie opinii za wiarygodną i rzetelną w sytuacji, gdy przedmiotowa opinia została sporządzona w sposób nierzetelny, przy nieuwzględnieniu cen, jakie były ujęte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę S.K., jak i brak informacji o cenach nieruchomości podobnych z Urzędu Skarbowego w [...], co spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości objętych wyceną. Jednocześnie wniesiono o dołączenie do akt sprawy aktu notarialnego.
Po rozpatrzeniu sprawy Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
-strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wojewoda wyjaśnił, że przepis art. 134 ust. 2 u.g.n. stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Organ odwoławczy podkreślił, że kluczowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, który podlega ocenie organu .
Wojewoda [...] wskazując na treść art. 156 ust. 3 u.g.n. wskazał, że operat szacunkowy nie stracił aktualności i może być uznany za dowód w sprawie, w rozumieniu art. 75 i nast. kpa.
Organ podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Wskazując na orzecznictwo sądowe Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie.
Wojewoda uznał zarzuty odwołania, w tym przedstawione w nim zarzuty do operatu jako nieuzasadnione. W ocenie organu rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z przepisami prawnymi oraz standardami zawodowymi w tym zakresie przewidzianymi. Określił przedmiot, zakres i cel wyceny. W dalszej części opracowania biegły dokonał analizy rynku, przyjął bazę do wyceny i poprzez odpowiednią metodykę określił wartość tej nieruchomości. Wobec powyższego Wojewoda nie znalazł podstaw do powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego.
Wobec treści § 36 ust. 4 rozporządzenia biegły może dokonać wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero po stwierdzeniu, że nie jest możliwe określenie wartości gruntów przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (wyrok WSA w Warszawie z 3.07.2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 1252/18).
Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca zbadał przeznaczenie terenu na [...] sierpnia 2016 r. (datę wydania decyzji zatwierdzającej podział). W tej dacie działki według planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z [...] marca 2014 r. przeznaczone były: działka nr [...] - pod drogę dojazdową [...], a działka nr [...] - pod drogę zbiorczą [...]. Wynika z tego, że działki przed wydaniem decyzji i po jej wydaniu usytuowane były w obszarze przeznaczonym pod drogę (aktualny sposób użytkowania działek jest tożsamy z celem wywłaszczenia). W tym przypadku uzasadniona była analiza rynku nieruchomości drogowych i po stwierdzeniu ich występowania biegły uznał możliwość wykorzystania tych transakcji do wyceny nieruchomości. W związku z powyższym, wniosek strony o dołączenie do akt sprawy dowodu w postaci aktu notarialnego dotyczącego umowy przedwstępnej sprzedaży działki ewidencyjnej nr [...], która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie zabudowy usługowej, organ uznał za niezasadny.
Odnosząc się do wniosku strony o dołączenie i uwzględnienie przy ocenie wysokości odszkodowania operatu szacunkowego sporządzonego na zleceniu Gminy [...] do ustalenia opłaty adiacenckiej, Wojewoda wskazał, że jest on bezpodstawny. Operat został sporządzony dla innego przedmiotu wyceny i nie może być brany pod uwagę w niniejszym postępowaniu.
Organ podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna. Subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r. Jeżeli strona uznaje, że operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić, a następnie przedłożyć organowi administracji taki przeciwdowód. Organ administracji w ramach prowadzonego postępowania może bowiem dokonać jedynie formalnej oceny operatu, tzn. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków, jednakie organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.
Na decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2019 r. skargę złożył P.M. Zaskarżonej decyzji zarzucił:
1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego:
- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, przez brak wyczerpującego zebrania, a następnie rozpatrzenia całego materiału dowodowego, które polegało na braku zwrócenia się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z wnioskiem o udzielenie informacji dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości objętych postępowaniem, co skutkowało brakiem przez rzeczoznawcę całej wiedzy o rzeczywistych cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości objętej wyceną;
- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i 2 kpa, przez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, który przejawiał się w niedokonaniu oceny błędów i niejasności zawartych w operacie szacunkowym i nieprzeprowadzeniu niezbędnych dowodów takich, jak zlecenie sporządzenia nowego operatu, poddanie operatu kontroli w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
2. naruszenie przepisów prawa materialnego:
- art. 153 ust. 1 u.g.n. na skutek braku uwzględnienia w wykonanym operacie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu i zaakceptowaniu tej sytuacji mimo tego, że z transakcji analizowanych przez rzeczoznawcę wynika, że wahania cen miały miejsce;
- art. 154 ust. 2 u.g.n polegającego na przyjęciu przez biegłego oraz zaakceptowaniu tych ustaleń przez organ II instancji "drogowego" przeznaczenia nieruchomości objętych decyzją mimo, że nieruchomości objęte postępowaniem przed podziałem przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę usługową
- nieuciążliwą, usługi nieuciążliwe, składy i magazyny, a nie pod drogi publiczne, zatem takie właśnie przeznaczenie powinno było zostać przyjęte dla ustalenia wysokości odszkodowania;
- § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r., poprzez nieuprawnione przyjęcie, że szacowanie nieruchomości przejętych pod drogi powinno następować w oparciu o dane z rynku nieruchomości "drogowych" i że taki rynek w ogóle daje się wyodrębnić, gdy tymczasem prawidłowe zastosowanie tego przepisu powinno polegać na szacowaniu wartości nieruchomości według danych z rynku nieruchomości właściwego dla nieruchomości przejmowanych, tj. według przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych;
- § 36 ust. 4 rozporządzenia przez nieuprawnione przyjęcie, że ceny gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości wahają się między 53,10 zł/m.kw. a 134,62 zł/m.kw., gdy tymczasem nie zostały uwzględnione rzeczywiste ceny transakcyjne nieruchomości podobnych wskazane przez stronę w postaci ogłoszenia sprzedaży, aktu notarialnego złożonego do akt sprawy, jak również ceny wynikającej z operatu sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, co skutkowało rażącym zaniżeniem wartości nieruchomości,
- art. 134 ust. 1 u.g.n, poprzez ustalenie odszkodowania nie odpowiadającego wartości rynkowej nieruchomości, które przeszły na własność Gminy [...];
- art. 175 ust. 1 u.g.n., przez przyjęcie, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest zupełny, logiczny i wiarygodny i w związku z tym może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, gdy tymczasem wykazane w postępowaniu przez stronę uchybienia w operacie szacunkowym przejawiające się w nieuwzględnieniu cen, które występowały wśród nieruchomości przyległych, dyskwalifikują operat szacunkowy, jako podstawę do wyliczenia wysokości odszkodowania.
W oparciu o tak przedstawione zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Starosty [...] z [...] listopada 2018 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinął w uzasadnieniu skargi.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna. Bezsporne jest, że zaistniały podstawy do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n, bowiem działki nr [...] i nr [...] stały się z mocy prawa własnością Gminy [...] z dniem, w którym stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości. Nie budzi również wątpliwości, że w procesie negocjacji nie doszło do uzgodnienia wysokości należnego odszkodowania pomiędzy byłym właścicielem, tj. skarżącym a Gminą, wobec czego skarżący wystąpił o wydanie decyzji odszkodowawczej.
W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza do oceny, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działek mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi.
Zdaniem Sądu Wojewoda i Starosta prawidłowo uznali, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę W.S. jest zgodny z prawem i może stanowić wiarygodny dowód na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt.
Biegły, stosownie do treści § 3 rozporządzenia, określił w operacie lokalny rynek nieruchomości - aglomerację [...] i gmin z nią sąsiadujących i rodzaj rynku - - nieruchomości nabywane pod drogi publiczne. Badaniem cen objął okres od grudnia 2015 r. do 2017 r. Zbadał kilkadziesiąt transakcji dotyczących nieruchomości drogowych dla gmin sąsiadujących z [...]. Biegły zastosował do wyceny podejście porównawcze metodę porównywania parami. Wśród analizowanych transakcji cena minimalna wyniosła 53,10 zł za m. kw., a cena maksymalna 134,62 za m. kw. Obliczając wartość gruntu zastosował parametry korygujące, tj. położenie, sąsiedztwo, przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, naniesienia, uzbrojenie, dostępność, komunikacja. Poszczególne cechy opisał. Wskazał także wielkość wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny transakcyjne. Biegły podał, na podstawie analizy rynku cztery cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi: położenie 30%, otoczenie 25%, zagospodarowanie 20% oraz uzbrojenie, dojazd i inne 25% (art. 153 ust. 1 u.g.n). Rzeczoznawca podał, że wyceniana nieruchomość ma niezbyt korzystne położenie, niekorzystne jest jej otoczenie i zagospodarowanie, a uzbrojenie określił jako przeciętnie korzystne. Wartość gruntu wycenił na [...] zł za m. kw.
Wobec tego, że na rynku lokalnym nieruchomości odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne biegły prawidłowo wycenił przedmiotowe działki na podstawie przepisów § 36 ust. 4 i 6 pkt 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia jedynie wówczas do wyceny przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, kiedy brak jest na rynku lokalnym cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wobec tego zarzuty skargi dotyczące naruszenia przez organy tego przepisu oraz przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia (który nie był w sprawie stosowany) są niezasadne. Postawę ustalenia wysokości odszkodowania przez organy stanowiła wartość rynkowa nieruchomości. Biegły badał rynek nieruchomości drogowych. Wobec tego chybiony jest zarzut dotyczący naruszenia przez organy art. 134 ust. 1 u.g.n.
Podkreślić należy, że ustalenie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 98 ust. 3 w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n.), a ustalenie jego wysokości musi odpowiadać wartości prawa nabytego przez podmiot publicznoprawny, która jest zawarta w wycenie (art. 98 ust. 3 w zw. z art. 128 ust. 1 u.g.n.). W tej sytuacji organ administracji wydając decyzję odszkodowawczą nie może kwestionować opinii biegłego w zakresie, w jakim opinia ta dotyczy wiadomości specjalnych. Organ taką wiedzą nie dysponuje. Jeżeli natomiast strona uważa, że operat szacunkowy przedłożony w sprawie jest nieprawidłowy, to powinna w toku postępowania odszkodowawczego złożyć tzw. kontroperat wykonany na własne zlecenie. Jeżeli okazałoby się, że wycena sporządzona na zlecenie organu i wycena sporządzona na zlecenie strony w istotny sposób różnią się, to wówczas organ administracji musiałby ocenić, która wycena jest bardziej wiarygodna i ewentualnie rozważyć wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej na własne zlecenie (art. 157 ust. 1 u.g.n), gdyby wycena ta budziła wątpliwości, co do jej prawidłowości. Tymczasem skarżący nie przedłożył kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie, do treści operatu szacunkowego z [...] marca 2018 r. Natomiast do zastrzeżeń skarżącego oraz Gminy [...] rzeczoznawca ustosunkował się w pismach z [...] i [...] lipca 2018 r.
Z przyczyn wyżej omówionych nieskuteczny jest zarzut, że organy w sposób dowolny ustaliły odszkodowanie. Organy w uzasadnieniach swych decyzji dokonały analizy wartości dowodowej operatu szacunkowego słusznie uznając, że operat ten pod względem prawnym nie budzi zastrzeżeń. Wobec tego niezasadny jest zarzut dotyczący naruszenia przez organy art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez uznanie prawidłowości operatu.
Zarzut skargi dotyczący nieuwzględnienia przez organy, jako dowodu w sprawie aktu notarialnego z [...] maja 2016 r. dotyczącego umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr [...], a przez to naruszenie, zdaniem skarżącego, § 36 ust. 4 rozporządzenia jest nietrafny. Otóż działka nr [...] według planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] północnej części wsi [...] położona jest na terenie z przeznaczeniem podstawowym pod usługi nieuciążliwe, składy i magazyny. Cena tej działki nie była ceną nieruchomości drogowej - zgodnie z wyżej wskazanym przepisem.
Należy z całą mocą podkreślić, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Również rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości do porównań, gdyż jest to wiedza specjalistyczna. Ani organ, ani strona nie mogą o powyższym decydować. Wobec czego zarzut skargi dotyczący niezwrócenia się przez organ do Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] o udzielenie informacji dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości, wobec - zdaniem skarżącego - nie posiadania przez biegłego "całej wiedzy o rzeczywistych cenach transakcyjnych" nie znajduje uzasadnienia prawnego. Z powyższych przyczyn chybiony jest także zarzut skargi dotyczący nieuznania, jako dowodu w sprawie, operatu sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat ten został sporządzony do innego postępowania i nie może być dowodem w niniejszej sprawie. Dlatego też niezasadne są zarzuty dotyczące naruszenia przez organy przepisów postępowania wskazanych w skardze.
Nie można podzielić zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 153 u.g.n., polegającego na braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę zmian poziomu cen. Otóż biegły szczegółowo opisał kształtowanie się cen na str. 6 i 7 operatu. Wskazuje, że ceny na przestrzeni od grudnia 2015 r. do 2017 r. ustabilizowały się.
Także niezasadny jest zarzut naruszenia przez organy art. 154 ust. 2 u.g.n., gdyż przepis ten nie był w sprawie stosowany. Stanowi on, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie działki, za które przyznano odszkodowanie przeznaczone zostały, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, pod drogę i przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...].
Mając na uwadze wszystkie wyżej omówione okoliczności Sąd, z mocy art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.