IV SA/Wa 2970/16

IV SA/Wa 2970/16 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2017-03-31
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2016-11-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Falkiewicz-Kluj /sprawozdawca/
Grzegorz Rząsa /przewodniczący/
Kaja Angerman
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 2379/17 - Wyrok NSA z 2019-07-18
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
art.73 ust.4
Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
Dz.U. 2015 poz 1774
art 9 a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Protokolant sekr. sąd. Robert Dudek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2017 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] września 2016 r. Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz., 23), dalej "K.p.a." oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r,, poz. 1774) po rozpatrzeniu odwołania M.W. od decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...].06.2016 r. ustalającej odszkodowanie na jej rzecz w wysokości 6.935,00 zł za udział w 1/2 części w nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow.0,0038 ha, zajętej pod drogę publiczną - ulicę [...] dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], utrzymał ją w mocy.
Powyższe było wynikiem następujących ustaleń i ocen organu.
Decyzją Nr [...] z dnia [...].06.2016 r. Starosta Powiatu W. ustalił odszkodowanie w wysokości 6.935,00zł za udział w1/2 części w nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow.0,0038 ha, zajętej pod drogę publiczną - ulicę [...], dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]
Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki przewidziane w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. która wniosła o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia i ustalenie odszkodowania w wysokości 20.900,00zł, co w przypadku udziału 1/2 części stanowi kwotę 10.450,00 zł. z uwzględnieniem wartości sąsiednich działek, zajętych pod ul. [...]. Za pozostałą część wnioskowanej nieruchomości, przypadającą poprzedniemu mężowi wnioskodawczym – M.W. nie zostało ustalone odszkodowanie.
Przedmiotowa nieruchomość w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła własność M. i M. małż. W. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dniu 22 grudnia M. i M.W. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, gminną - ul. [...] w L.
Wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] [...] Wydziału [...] Odwoławczego z dnia [...].11.2010 r. sygn. akt [...] orzeczono o rozwiązaniu małżeństwa pomiędzy M. W. i M.W.
Zgodnie z art. 73 ust. 1 ww. ustawy przejście nieruchomości, z mocy prawa z dniem [...].01.1999 r., na własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego stwierdza w decyzji deklaratoryjnej Wojewoda [...].
W niniejszej sprawie decyzją nr [...] z dnia [...].03.2013 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - część ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o po w. 0,0038 ha w obrębie [...] w L.
Następnie organ prowadzący postępowanie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – M.S. wycenę przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę. W dniu 6 września 2013 r. został sporządzony operat ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości w wysokości 9.109,00 zł.
Decyzją Nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. Starosta W. ustalił, w trybie art. 73 ust. 4 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r., odszkodowanie w wysokości 4.554,50 zł za 1/2 część przedmiotowej nieruchomości o pow. 0,0038 ha, na rzecz Pani M.W. Dnia 9 grudnia 2013 r. odwołanie złożyła P. M.W. w którym zakwestionowała przyznanie rażąco zaniżonego, jej zdaniem, odszkodowania.
W wyniku rozpoznania odwołania, decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2014r., Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji stwierdzając, że w kwestionowanym operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, nie stwierdzono nieprawidłowości. Operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa.
Powyższa decyzja została zaskarżona przez M.W. która zakwestionowała wysokość ustalonego odszkodowania. Wyrokiem z dnia 9 lipca 2014 r. Sygn. akt I SA/Wa 1047/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty W. nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r., zalecając organowi ponownie orzekającemu wyjaśnienie sprawy. Sąd uznał, że skoro skarżąca wniosła zarzuty do operatu, to organ powinien je wyjaśnić zwracając się w pierwszej kolejności do rzeczoznawcy majątkowego o przedstawienie wyjaśnienia co do tych zarzutów.
W ocenie Sądu, choć organ administracji nie posiada kompetencji do samodzielnej merytorycznej oceny kwestii zaniżenia wysokości odszkodowania, to ma możliwość zwrócenia się do autora operatu o wyjaśnienie zarzutów strony czy też ewentualnie zwrócenia się do organizacji biegłych rzeczoznawców o opinię w sprawie wartości dowodowej operatu. Po to bowiem ustawodawca przyznał organowi powołane wyżej instrumenty prawne aby mógł on dokonać wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, czego jednak organ zaniechał w niniejszej sprawie.
Ponownie rozpatrując sprawę Starosta W. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie nowego operatu szacunkowego.
W dniu [...] listopada 2014 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy T.R. (nr uprawnień [...]) sporządził nowy operat szacunkowy.
Po zapoznaniu się z wyceną przedmiotowej nieruchomości M.W. zobowiązała się do ustosunkowania się do wykonanego operatu i zgromadzonego materiału w terminie 30 dni, co też uczyniła pismem z 16 stycznia 2015 r. w którym zakwestionowała ustaloną wartość przedmiotowej nieruchomości i wskazując, że nieruchomość powinna być wyceniona na poziomie podobnym jak działki sąsiednie tzn. działka przy ul. [...] nr [...], nr [...] i nr [...], z wagi na to, że ich wartość ustalona została w wysokości 550 zł/m2. Po przeliczeniu, zdaniem skarżącej, wartość omawianej nieruchomości powinna wynosić 20.900,00 zł.
Uwagi te przekazane zostały do autora operatu szacunkowego celem ustosunkowania się do nich. W odniesieniu do zgłoszonych uwag rzeczoznawca majątkowy pismem złożonym w dniu 10.02.2015 r. wyjaśnił procedurę wyceny przedmiotowej nieruchomości i odpowiedział na zgłoszone zarzuty.
Skarżąca w piśmie z dnia 16.01.2015 r. wniosła także o udostępnienie do wglądu akt spraw postępowań odszkodowawczych prowadzonych w tym samym trybie przez organ I instancji dla nieruchomości zajętych pod drogi, przy ul. [...] nr [...], nr [...] i nr [...]. Postanowieniem nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. Starosta W. odmówił udostępnienia powołanych akt sprawy z uwagi na fakt, że P. M.W. nie jest stroną postępowań w ww. sprawach odszkodowawczych.
Wnioskodawczyni - reprezentowana przez r. pr. K.K. złożyła zażalenie na ww. postanowienie. Wojewoda [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...].04.2015 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie o odmowie udostępnienia żądanych akt sprawy.
M.W. na ww. postanowienie złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wyrokiem z dnia 20.10.2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 1869/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę.
W związku z faktem, że upłynął termin ważności operatu szacunkowego Starosta W. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności wykonanego przez niego operatu z dnia [...] listopada 2014r. Klauzulą z dnia 29.01.2016 r. autor operatu – T.R. potwierdził jego aktualność.
Decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. Starosta W. orzekł o ustaleniu odszkodowania należnego skarżącej w wysokości 6.935,00 zł.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M.W. wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.
Rozpoznając sprawę ponownie organ II instancji nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania. Stwierdził, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn.
Operat szacunkowy sporządzony został na potrzebę niniejszego postępowania w dniu [...] listopada 2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – T.R., którego aktualność potwierdzona została w dniu 29.01.2016 r.,
Organ nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu.
W wycenie należało w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe, a w przypadku ich braku lub w braku odpowiedniej liczby przydatnych nieruchomości podobnych oprzeć obliczenia na cenach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Mimo przeznaczenia drogowego w planie zagospodarowania przestrzennego wycenianej nieruchomości – tj. działki nr [...], z uwagi na brak wystarczającej liczby przydatnych transakcji drogowych, do wyceny biegły przyjął próbkę relatywnie droższych nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - tabela nr 9. Do bezpośrednich porównań w zastosowanej metodzie porównywania parami przyjął trzy nieruchomości o cenach transakcyjnych (odpowiednio: 556zł/m2, 375 zł/m i 428 zł/m2.). Poziom wyceny -365 zł/m2 wynika z cen transakcyjnych obiektów porównawczych oraz z ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej.
Jednocześnie, ponieważ dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, operat w braku uchybień formalnych -organ uznał za przydatny i wiarygodny dowód o wartości ww. nieruchomości. Z uwagi na wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r. Sygn. akt I SA/Wa 1047/14 Starosta W. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie zgłoszonych uwag.
R. pr. K.K. - pełnomocnik P. M.W. zwrócił się do organu I instancji o dokonanie ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem wycen sporządzonych dla nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], nr [...] i nr [...] i wykonanie w całości wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r.
Pismem z dnia 10 lutego 2016 r. Starosta W. wyjaśnił, iż brak jest podstaw do sporządzenia kolejnej wyceny, ponieważ biegły potwierdził aktualność operatu w klauzuli z dnia 29.01.2016 r. Organ I instancji wyjaśnił jednocześnie, że powołane przez skarżącą działki nr ew. [...], nr [...] i nr [...] sąsiadujące z przedmiotową nieruchomością wyceniane były w latach 2012 - 2013 i nie mogą stanowić podstawy do wyceny przedmiotowej działki, gdyż rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową prawa własności nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskana na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, co oznacza, że wartość rynkowa może być określona poprzez analizę cen rynkowych dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości, a zatem odszkodowanie ustalane w decyzji administracyjnej nie stanowi wartości z umowy kupna - sprzedaży.
Ponadto organ wyjaśnił, że kwestia udostępnienia skarżącej akt sprawy z innych postępowań, w których nie była stroną postępowania, została ostatecznie rozstrzygnięta na niekorzyść skarżącej (wyżej powołany wyrok WSA w Warszawie). W dniu 10.02.2015 r. biegły T.R. odniósł się do zarzutów skarżącej odnośnie zaniżonej wyceny wyjaśniając, że do wyceny przyjął transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jako przeważające wśród gruntów przyległych z terenu D. od 2013 r. na podstawie cen transakcyjnych z aktów notarialnych udostępnionych w bazie rejestru cen transakcyjnych Starostwa Powiatu W. . Nie stwierdził tam transakcji dt. nieruchomości sąsiednich, przyległych do wycenianej działki i w związku z tym nie było można wykorzystać ich w wycenie. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, ponieważ przyjął rynek lokalny – D. (obręby [...] i [...]) jako najbliższy wycenianej nieruchomości, na którym mała ilość transakcji determinuje zastosowanie metody porównywania parami. Autor operatu wyjaśnił, że wycena opracowana została na podstawie obowiązujących w tej mierze przepisów prawa.
Pismem z dnia 15 marca 2016 r. organ wystąpił ponownie do rzeczoznawcy majątkowego T.R. o ustosunkowanie się do złożonego wniosku pełnomocnika M.W. o sporządzenie nowej wyceny z uwzględnieniem odszkodowań wypłaconych właścicielom nieruchomości położonych przy ul. [...] w L., wskazując na wytyczne WSA w Warszawie.
Pismem z dnia 29.03.2016 r. biegły – T.R. udzielił wyczerpującej odpowiedzi na uwagi w sprawie operatu sporządzonego w niniejszej sprawie.
Stwierdził, że nie znał wysokości kwot odszkodowań wypłaconych wcześniej za działki ewidencyjne nr [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] i ul. [...], gdyż nie miał do nich dostępu.
Ceny ustalone za powyższe działki, nie są cenami rynkowymi i nie znajdują się w bazie cen transakcyjnych, nie mogą więc stanowić podstawy do szacowania wartości nieruchomości.
Poinformował także, że r.pr. K.K. - pełnomocnik M.W. powołał w swoim wniosku ustalone wartości tylko trzech działek - przewyższających ustaloną wartość działki nr [...] o pow. 38 m2 - ustaloną w niniejszej sprawie.
Jednocześnie biegły poinformował, że jeśli Starosta Powiatu W. udostępni zgodnie z sugestią zawartą w piśmie r. pr. K.K. akta postępowań administracyjnych prowadzonych o odszkodowanie za nieruchomości oznaczone jako działki nr [...], nr [...] i nr [...] w obrębie [...] w L., po zapoznaniu się z nimi, jeśli to będzie uzasadnione, dokonać ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].
Wobec powyższego, Starosta W., po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ponownie rozpatrując wniosek M.W., ustalił odszkodowanie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] listopada 2014 r., którego aktualność potwierdzona została w dniu 29.01.2016 r.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła skarżąca.
Zaskarżonej decyzji zarzuciła
1. rażące naruszenie prawa materialnego, tj. przepisów art. 21 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.) polegające na zaniżeniu wartości wywłaszczonej nieruchomości i przyznanie odszkodowania w niewspółmiernie niskiej wysokości, które nie odpowiada rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Naruszenie to doprowadziło do uznania przez organ, że kwota 6 935,00 zł mieści się w definicji "słusznego odszkodowania", gdy faktycznie jest to kwota znacznie zaniżona i budząca duże poczucie niesprawiedliwości w rekompensowaniu strat, które osoby poniosły wskutek przymusowego wywłaszczenia ich z posiadanego prawa własności do nieruchomości;
2. naruszenie prawa materialnego, tj. przepisu art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), zwanej dalej "u.g.n.", poprzez błędne przyjęcie przez organ, iż brak kompetencji do merytorycznego badania operatu szacunkowego uniemożliwia mu przyznanie odszkodowania w kwocie odmiennej niż wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego;
3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. i art. 130 u.g.n. w zw. z art. 156 ust. 1 u.g.n. oraz błędne ich zinterpretowanie przez nieprawidłowe przyjęcie, iż przy wydawaniu decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania operat szacunkowy stanowi kluczową część materiału dowodowego, bez konieczności wszechstronnego badania rynku nieruchomości, co skutkowało wydaniem niewłaściwej decyzji w kwestii wysokości odszkodowania i jej późniejszym uwzględnieniem przez organ II instancji;
4. naruszenie przepisów postępowania art. 6, 7, 8, 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niezapewnieniu stronie czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu przed organem II instancji, rozstrzygnięcie sprawy bez zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie oraz nie dokonanie oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
5. naruszenie przepisu art. 153 p.p.s.a. poprzez nie wykonanie wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r. (sygn. akt I SA/Wa 1047/14), co miało wpływ na wynik sprawy.
Wniosła o zobowiązanie organu do złożenia do akt sprawy akt postępowań administracyjnych Starosty W. w przedmiocie przyznania odszkodowania za wywłaszczone na rzecz Gminy - Miasta L. nieruchomości położone w L. przy ul. [...] Nr [...], Nr [...] i Nr [...] zajęte pod drogę oznaczonych jako działki Nr [...], Nr [...] i Nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] wraz z operatami szacunkowymi sporządzonymi w tych sprawach, wobec całkowitego pominięcia przez organ I i II instancji okoliczności, iż właścicielom wskazanych działek przyznane zostało odszkodowanie w wysokości znacznie przewyższającej odszkodowanie przyznane M.W. a następnie uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2016 r. i poprzedzającej ją decyzji Starosty W. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. oraz zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi skarżąca, powołując art. 21 Konstytucji R.P. wskazała na konstytucyjną zasadę ochrony własności i ograniczoną możliwość jej pozbawiania z czym związane jest prawo do słusznego i ekwiwalentnego odszkodowania.
Wysokość odszkodowania powinna korespondować z wartością wywłaszczonej nieruchomości co ma na celu zadośćuczynienie pozbawionemu prawu. Zaskarżona decyzja nie spełnia tych wymagań gdyż wysokość przyznanego odszkodowania jest rażąco niska i nie koresponduje z definicją "słusznego i sprawiedliwego odszkodowania". Z tego względu organ II instancji - utrzymując w mocy wadliwą decyzję organu I instancji - rażąco naruszył przepisy prawa materialnego, tj. art. 21 ust. 1 i 2 Konstytucji RP w zw. z art. 128 ust. 1 u.g.n. co skutkowało znacznym zaniżeniem wartości wywłaszczonej nieruchomości i przyznaniem odszkodowania w niewspółmiernie niskiej wysokości, które nie odpowiada rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości.
W związku z powyższym skarżąca nie podziela stanowiska zaprezentowanego w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T.R., który podał, iż 1m 2 wywłaszczonej nieruchomości wart jest 365 zł. W ocenie skarżącej wysokość odszkodowania, które organ przyznał na podstawie opinii rzeczoznawcy, jest krzywdząca z uwagi na fakt, iż wartość gruntów bezpośrednio sąsiadujących z powyższą nieruchomością została znacznie wyżej wyceniona. W tej sytuacji koniecznym jest wskazanie, że nieruchomości przy ul. [...] oraz [...], czyli grunty sąsiednie zostały wycenione na kwotę zdecydowanie wyższą- 550 zł/m2.
Pomimo wniosków dowodowych, organ nie przedstawił akt postępowań administracyjnych oraz wycen dotyczących wskazanych nieruchomości, ani skarżącej, ani rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy wywłaszczonej nieruchomości przy ul. [...] zajętej pod drogę. Także rzeczoznawca majątkowy, zdaniem skarżącej, potwierdził zasadność udostępnienia mu akt wskazanych postępowań.
Takie działanie organu I i II instancji budzi poważne wątpliwości, a jego motywy nie są znane, co może rodzić uzasadnione podejrzenia w przedmiocie prawidłowości i rzetelności postępowań dotyczących przyznawanie odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości.
Nadto organ naruszył przepisy art. 130 u.g.n. oraz błędne je zinterpretował przez nieprawidłowe przyjęcie, iż przy wydawaniu decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania operat szacunkowy stanowi kluczową część materiału dowodowego, bez konieczności wszechstronnego badania rynku nieruchomości, co skutkowało wydaniem niewłaściwej decyzji w kwestii wysokości odszkodowania i jej późniejszym uwzględnieniem przez organ II instancji. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową stosownie do art. 80 k.p.a. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, bowiem organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego, w tym skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez strony zarzutami. Organ, dokonując oceny w kwestii wartości odszkodowania, musi uwzględnić opinię rzeczoznawcy, która jednak powinna podlegać swobodnej ocenie sądu i nie ma charakteru prawnie wiążącego.
W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje utrwalony pogląd co do niezwiązania organu opinią rzeczoznawcy majątkowego. Zatem uprawniony jest wniosek, że prawodawca zapewnił organom administracji publicznej - procedujących w sprawach, w których dowodem jest opinia specjalisty - swobodę oceny ekspertyzy. Niezaprzeczalnym jest, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.), jednakże przepis ten nie nakłada na organ obowiązku przyznania odszkodowania w wysokości wskazanej konkretnie w tej opinii. Można uznać, że swoboda organu w tej materii, lecz nie samowola, dopuszcza uznanie jej w całości lub w części, ale również zakłada ewentualność jej nieuwzględnienia i zmodyfikowania wysokości odszkodowania według własnej wiedzy, doświadczenia lub przekonania.
Decyzja organu odwoławczego utrzymująca rozstrzygnięcie organu I instancji w przedmiocie wysokości odszkodowania przyznanego Skarżącej narusza przepis art. 130 u.g.n. poprzez restrykcyjne i sztywne odniesienie się do operatu szacunkowego stanowiącego wyznacznik do ustalenia wysokości rekompensaty za wywłaszczenie, gdy celem powinno być rozważenie odmiennego rozstrzygnięcia w kwestii kwoty odszkodowania ze względu na wiedzę, doświadczenie oraz zasadę słuszności i sprawiedliwości, a także równego traktowania obywateli wobec prawa. Twierdzenia i zarzuty Skarżącej znajdują także potwierdzenie w niżej przywołanych orzeczeniach.
Decyzja przyznająca odszkodowanie za wywłaszczenie jako decyzja administracyjna powinna zawierać elementy wskazane w art. 107 § 1 k.p.a. oraz m. in. wskazywać wysokość odszkodowania. Zatem opinia rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie wartości nieruchomości jest jednym ze składników stanowiących podstawę do wydania decyzji przyznającej odszkodowanie za wywłaszczenie i nie jest to element kluczowy w sprawie. To organ decyduje w postępowaniu o wysokości odszkodowania, a ustawodawca nie skrępował go opinią rzeczoznawcy. Ekspertyza specjalisty z odpowiedniej dziedziny ma za zadanie ułatwić określenie wysokości odszkodowania. Organ administracji publicznej może, lecz nie jest zobowiązany, przyznać odszkodowanie pokrywające się z wysokością wartości przedmiotu szacowania. Określenie wysokości odszkodowania pozostaje do uznania organu, niezależnie od kwoty zakreślonej w operacie szacunkowym.
Starosta W. w decyzji Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. w żaden sposób nie dał wyrazu ugruntowanemu w orzecznictwie sądów administracyjnych, zaprezentowanemu powyżej, poglądowi co odzwierciedla przyznane odszkodowanie i jego wysokość pokrywająca się z tą zaproponowaną w operacie szacunkowym. Podobnie postąpił również organ II instancji, który utrzymał w mocy wadliwą decyzję Starosty W. powielając schemat działania organu niższego stopnia przy nieuwzględnieniu stanowiska wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W ocenie skarżącej bezpodstawne jest twierdzenie organu, że Wojewoda [...] nie był w stanie odnieść się do kwestii rażącego zaniżenia wysokości szacowanej nieruchomości, która przełożyła się na wysokość kwoty odszkodowania za wywłaszczenie. W odwołaniu od decyzji Starosty W. Skarżąca zawarła bowiem wniosek o przeprowadzenie dowodu na podstawie art. 78 k.p.a. w zw. z art. 75 k.p.a. - mającego istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy - z akt postępowań dotyczących działek o numerach [...] i [...] położonych przy ul. [...] w L. na osiedlu D.
Organ świadomie pominął dowody w tym zakresie. Strona nie pozostaje w posiadaniu dokumentów dotyczących tych postępowań, a organ pominął wniosek Strony złożony w tym zakresie. W ocenie Skarżącej wniosek ten był i jest zasadny, ponieważ te nieruchomości bezpośrednio sąsiadują z wywłaszczoną nieruchomością której postępowanie dotyczy. Wniosek dowodowy nie został rozpatrzony także w postępowaniu przed organem II instancji co rodzi wątpliwości co do rzetelności podjętego rozstrzygnięcia w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji organu I instancji.
Motywy zaskarżanej decyzji Wojewody [...] dla uznania wysokości odszkodowania jako zasadnej są niejasne i budzą wątpliwości. Nieuwzględnienie rozstrzygnięć podjętych w stosunku do ww. działek stanowi naruszenie art. 7 k.p.a. dot. prawdy obiektywnej. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. Milczenie organu w kwestii wspomnianego wniosku stanowi niedopełnienie przez organ spoczywającego na nim obowiązku zebrania w sprawie wszelkiego dostępnego materiału dowodowego, który nie tylko przekonywałby o słuszności wydanej decyzji, ale również wskazywał na wielokierunkowe rozpoznanie całości sprawy. W odniesieniu do właścicieli innych działek zlokalizowanych przy ul. [...] skarżąca podnosi, że otrzymali oni odszkodowania przyznane przez organ, który dokonując wyliczenia należnego odszkodowania przyjął jako adekwatną cenę 1 m2 powierzchni gruntu znacznie przewyższającą cenę przyjętą w wyliczeniach w operacie szacunkowym dot. nieruchomości, której współwłaścicielem była M.W. Z tego powodu decyzja Wojewody [...] jest niesprawiedliwa, a organ nie wykorzystał dostępnych instrumentów pozwalających na szerokie i wielostronne rozważenie okoliczności sprawy i dowodów mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie.
Nadto, co znamienne organ I i II instancji zlekceważył wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r. (sygn. akt I SA/Wa 1047/14), którym Sąd uchylił wcześniej wydane w sprawie decyzje organów obu instancji. Zgodnie z przepisem art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 p.p.s.a. w razie złożenia skargi powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu.
Uwzględniając powyższe rozważania, podnoszone przez M.W. zastrzeżenia oraz przedkładane organowi dane co do wysokości przyznanych przez ten sam organ odszkodowań znacznie przewyższających odszkodowanie wymienione w zaskarżonej decyzji, prowadzi do uznania, że odszkodowanie dla Skarżącej nie może zostać zaliczone do rekompensat określanych jako "słuszne".
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Skarga nie jest zasadna.
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.
Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił przepis art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie o którym mowa w ust. 1 i 2 (z tytułu nabycia przez Gminę Miasto L. przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną), jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Kwestie te regulują przepisy art. 128-135 u.g.n.
Istota sporu w tej sprawie sprowadza się do wysokości odszkodowania gdyż kwestia czy się ono należy, zostało wcześniej przesądzone wyrokiem WSA w Warszawie z 9 lipca 2014 r., sygn. akt 1047/14. I organ i Sąd jest z mocy art. 153 P.p.s.a. związany wykładnią dokonaną przez ten Sąd. Skarżąca od samego początku podnosi zarzut ustalenia rażąco niskiego odszkodowania w stosunku do odszkodowań przyznanych za utratę prawa własności w stosunku do nieruchomości sąsiednich położonych przy ulicy [...] i [...] w L.
W pierwszej kolejności należy się w związku z tym odnieść do kwestii zasadności żądania przez skarżącą akt postępowania administracyjnego dotyczącego odszkodowania za ww. nieruchomości sąsiednie.
Co prawda WSA w wyżej powołanym wyroku nałożył na organ obowiązek wyjaśnienia tej kwestii jednakże po uchyleniu wcześniejszej decyzji nastąpiła zmiana stanu prawnego. Prawomocnym wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 1869/15 oddalono skargę skarżącej na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. w przedmiocie odmowy udostępnienia akt postępowania administracyjnego. Wyrok ten wiąże Sąd obecnie rozpoznający sprawę, a co za tym idzie, sąd nie miał podstaw do odmiennej oceny kwestii możliwości udostępnienia tych akt skarżącej. Z tego powodu wniosek w tym przedmiocie złożony przez skarżącą nie został przez sąd uwzględniony.
Proces ustalania odszkodowania jest procesem sformalizowanym a podstawę do ustalenia wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy u.g.n. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenia co do istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).
Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Stosownie do § 56 ust.1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Jeśli, jak w niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, to zgodnie z §4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Definicję nieruchomości podobnych zawiera art.4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Operat szacunkowy powinien zatem powyższe elementy zawierać, a w szczególności zawierać uzasadnienie wykazujące właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogi zastosowanie znajduje § 36 rozporządzenia, który określa porządek ustalenia obszaru poddawanego analizie. Stosownie do tego przepisu, gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca dokonujący wyceny powinien kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeśli rynek regionalny nie dostarcza wystarczających danych należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych.
Obowiązkiem sądu administracyjnego jest dokonanie oceny operatu pod kątem zgodności z wyżej wskazanymi wymogami przewidzianymi tak w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. wyroki NSA o sygn. I OSK: 616/15, 130/16 i 2269/14). W związku z tym, Sąd stwierdza, że operat został sporządzony z naruszeniem § 36 rozporządzenia, ponieważ rzeczoznawca przyjął dla ustalenia wartości nieruchomości wywłaszczonej rynek nieruchomości przyległych przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową nie dokonując wyceny rynku regionalnego dt. obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. W ocenie jednak sądu ta wada operatu nie powoduje w tej konkretnej sprawie skutku w postaci konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji. Uchylenie decyzji byłoby bowiem na niekorzyść skarżącej, gdyż nie ulega wątpliwości, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową znacznie przewyższają ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi (notoria). W związku z tym organ ponownie rozpoznając sprawę naruszyłby zakaz reformationis in peius (zakaz orzekania na niekorzyść strony) wyrażony w art. 139 K.p.a.
W ocenie Sądu w pozostałym zakresie operat jest prawidłowy.
Wynika z niego podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania, cechy tych nieruchomości ze względu na położenie, otoczenie, wielkość, możliwość inwestycyjną i ich charakterystykę (str. 11 operatu) – co jest zgodne z § 4 ust. 3 rozporządzenia. Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego należało przyjąć, że operat szacunkowy jako całość nie zawiera błędów formalnych, do porównania przyjęto nieruchomości porównawcze a treść uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa.
Odnosząc się wprost do zarzutów zawartych w skardze, Sąd uznał, że nie uzasadniają one twierdzenia o wadliwości decyzji i ustaleniu wartości nieruchomości rażąco naruszającej zasadę ekwiwalentności i słusznego odszkodowania. Ma rację skarżąca, że odszkodowanie za utraconą nieruchomość powinno rekompensować stronie utracone prawo majątkowe. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 21 daje gwarancję uzyskania słusznego odszkodowania w przypadku gdy dojdzie do wywłaszczenia na cele publiczne. "Słuszne" nie zawsze oznacza "pełne". Skarżąca zakłada, że skoro właściciele nieruchomości sąsiednich otrzymani wyższe odszkodowanie, to i Ona powinna za podobną nieruchomość uzyskać co najmniej takie samo odszkodowanie.
W ocenie Sądu skarżąca czyni w tym wypadku nie do końca słuszne założenie, że operat sporządzony w tamtych sprawach jest prawidłowy podczas gdy okoliczność ta nie jest pewna. Każda sprawa jest inna a biorąc pod uwagę fakt, że jak wynika z twierdzeń skarżącej tamte operaty uwzględniały obrót nieruchomościami przede wszystkim z 2013 r., wartość nieruchomości mogła ulec zmianie.
Zwrócić należy uwagę, że stosownie do art. 157 u.g.n. strona mogła zakwestionować operat zwracając się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o weryfikację operatu gdyż ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod względem formalny tj. poprzez ustalenie czy spełnia wymogi o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wyżej powołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. Błędy operatu jakie może dostrzec organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste. Takimi są np. przyjęcie do porównania nieruchomości absolutnie niepodobnych (np. drogowych podczas gdy wyceniana nieruchomość była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę czy zabudowanych do niezabudowanej). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
Kwestia prawidłowości obliczeń, stosowanych współczynników korygujących –wymaga wiadomości specjalnych i ich podważenie jest możliwe wyłącznie kontrodowem tj. inną opinią (w tym sporządzoną w trybie art. 157 u.g.n.). Skarżący nie przedstawili takiego dowodu a organ, wobec tego że co do przyjętej przez organ metodologii, nie miał podstaw do kwestionowania sporządzonego operatu nie był zobligowany do przeprowadzenia tego dowodu z urzędu.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd uznał je za niezasadne. Błędne jest stanowisko skarżącej o braku doniosłości sporządzanych na potrzeby ustaleń wysokości odszkodowań operatów – była o tym mowa we wstępnej części uzasadnienia. To właśnie operat sporządzony przez osobę posiadającą wiadomości specjalne, których nie posiada ani organ ani sąd, jest najistotniejszym dowodem w sprawie. To właśnie z powodu jego specyfiki podlega on tylko ocenie pod względem formalny. To biegły jako specjalista dokonuje wyboru metody ustalania wartości nieruchomości i wybiera podejście jakie będzie stosował przy ustalaniu tej wartości. Powołany przez skarżącą wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31 sierpnia 2016 r. O sygn akt II SA/Gd 167/16, wbrew wskazywanemu w skardze zamiarowi, potwierdza że operat jest badany wyłącznie pod względem formalnym. Także kolejny powołany przez skarżącą wyrok WSA w Warszawie z 3 listopada 2011 r., sygn. Akt VIII SA/Wa 721/11 podkreśla wagę tego dokumentu jako najistotniejszego w sprawie. Ma rację skarżąca, że organ nie jest związany opinią biegłego sensu stricte, co nie oznacza że może samodzielnie, bez opinii ustalić wysokość odszkodowania gdyż byłoby to sprzeczne z art. 130 § 2 K.p.a. Przepis ten nakazuje zasięgnąć opinii biegłego w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Sąd nie podziela przy tym stanowiska skarżącej wywodzonego z wyroku WSA w Warszawie w sprawie II SA/Gd 73/08, w którym sąd stwierdził, że "decyzja organu wywłaszczeniowego o ustaleniu wysokości odszkodowania ma charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego". Oczywiście organ może nie podzielić trafności i prawidłowości opinii rzeczoznawcy ale w takim wypadku zobligowany byłby do powołania nowego dowodu w postaci opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na podstawie którego ustaliłby wartość nieruchomości dla celów odszkodowania. Pojęcie "niezwiązania organu" opinią należy w związku z tym rozumieć ten sposób, że organ nie musi w każdym wypadku podzielić ustaleń i ocen biegłego ale może, w granicach swych kompetencji, uznać że operat nie spełnia wymogów formalnych i nie może posłużyć jako wiarygodny dowód w sprawie. Wbrew, wywodem skargi, organ w tych zatem granicach ocenił przedstawiony dowód i uznał go za mogący stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania (str. 5 decyzji organu II instancji). Fakt, że rzeczoznawca majątkowy T. R. stwierdził, że nie znał wysokości kwot odszkodowań wypłaconych wcześniej i w związku z tym nie brał tych transakcji pod uwagę oraz że może to uczynić po udostępnieniu przez organ niezbędnych dokumentów, nie stanowi dowodu na nierzetelność sporządzonej przez niego opinii. Jeszcze raz należy podkreślić, że to do decyzji rzeczoznawcy należy wybór nieruchomości przyjętych do porównania, co oznacza że nie zawsze są to nieruchomości takie które są położone w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. O kryterium podobieństwa decyduje nie tylko położenie ale i inne cechy takie jak stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy mające wpływ na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zakładanie zatem, że nieruchomości sąsiednie są z tego punktu widzenia nieruchomościami podobnymi nie zawsze jest prawidłowe. Inaczej mówiąc rzeczoznawca majątkowy nie miał bezwzględnego obowiązku uwzględnienia przy wycenie nieruchomości bezpośrednio graniczących z nieruchomością badaną.
Poza wskazanym przez Sąd na wstępie uzasadnienia uchybienia organu w zakresie prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę transakcji z rynku lokalnego o przeznaczeniu mieszkaniowym zamiast rynku regionalnego nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ wskazanych przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia, co do zasady przesłanki o jakich mowa w art. 107 § 3 K.p.a bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego), przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym i stanowisko organu co do złożonego wniosku dowodowego o udostępnienie akt postępowania administracyjnego. Podkreślić należy, że wadliwe jest stanowisko skarżącej co do konieczności przeprowadzania przez organ wszystkich składanych przez stronę dowodów. Wyrażona w art. 11 K.p.a. zasada przekonywania nie oznacza, iż organ ma obowiązek prowadzenia postępowania do czasu aż strona będzie zadowolona z rozstrzygnięcia. Zasada ta polega na przedstawieniu przez organ argumentów, które legły u podstaw rozstrzygnięcia tj. na wykazaniu poprzez organ jaki proces myślowy przeprowadził organ dochodząc do rozstrzygnięcia.
Wbrew wywodom skargi organ zastosował się do wytycznych WSA zawartych w wyroku o sygn. Akt I SA/Wa 1047/14 gdyż, po dopuszczeniu dowodu z nowego operatu zwrócił się do jego autora o odniesienie się do zarzutów skarżącej składnych w toku postępowania i uzyskał w tym przedmiocie stosowne wyjaśnienia. W ocenie Sądu wytyczne te utraciły częściowo moc na skutek utraty aktualności poprzedniej opinii. Zalecenia Sądu należy czytać funkcjonalnie tj. jako aktualne w stosunku do poprzedniego operatu, gdyż sąd formułował je w związku z zarzutami do niego. Konieczność wywołania nowego dowodu w postaci operatu pojawiła się w trakcie postępowania na skutek utraty mocy przez operat poprzedni – co było niezależne ani od organu ani strony. Nie doszło zatem do naruszenia przez organ art. 153 P.p.s.a.
Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł, jak w sentencji.