I SA/Wa 574/06

I SA/Wa 574/06 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2006-07-18
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-03-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Gabriela Nowak /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6070 Uwłaszczenie    państwowych   osób     prawnych   oraz   komunalnych    osób prawnych
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1889/06 - Wyrok NSA z 2008-03-13
Skarżony organ
Minister Budownictwa
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art. 200, 150
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Łukaszewska - Macioch Sędziowie WSA Gabriela Nowak (spr.) asesor WSA Agnieszka Miernik Protokolant Magdalena Bocianowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2006 r. sprawy ze skargi Państwowych [...] w W. na decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...] w przedmiocie uwłaszczenia państwowych osób prawnych oddala skargę.
Uzasadnienie
I SA/WA 574/06
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia [...] stycznia 2006 roku nr [...] Minister Transportu i Budownictwa po rozpatrzeniu odwołania Państwowych [...] w W. od decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2005 r. nr [...] dotyczącej uwłaszczenia Państwowych [...] w W. działkami nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], położonymi w O., obręb [...] - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W toku postępowania administracyjnego ustalono, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 1999 r. nr [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Państwowe [...] w W. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w O., w obrębie [...], oznaczonego jako działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, posiadające urządzoną księgę wieczystą KW Nr [...] oraz nabycie własności budynków i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym gruncie, w tym część za odpłatnością.
Przedmiotowa decyzja, na skutek złożonego odwołania przez Państwowe [...] decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] maja 2001 r. nr [...] została uchylona w całości i sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia.
Ponowne rozstrzygnięcie o uwłaszczeniu Państwowych [...] nastąpiło decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2001 r. nr [...]. Decyzja ta została uchylona decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] stycznia 2002 r. nr [...], który przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wobec niewyjaśniena szeregu okoliczności i pominięcia niektórych stron.
Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r. nr [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Państwowe [...] w W. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w O., w obrębie [...], oznaczonego jako działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], o pow. [...] ha (powstałych w wyniku podziału działki nr [...]) oraz prawa własności budynków i urządzeń położonych na tym gruncie.
Ustalił okres użytkowania wieczystego gruntów na 99 lat tj. do dnia 5 grudnia 2089r.
Ustalił opłaty roczne za użytkowane wieczyste gruntów, które wynoszą:
dla działki nr [...] - 3% ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1 % ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1 % ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1% ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1 % ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1% ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
dla działki nr [...] - 1% ceny gruntu, ustalonej na podstawie jego wartości
określonej przez rzeczoznawców majątkowych tj. [...] zł
Orzekł, że nabycie prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym gruncie, wybudowanych ze środków własnych następuje nieodpłatnie
Natomiast nabycie obiektów i urządzeń wybudowanych przed 1945 r. położonych na gruncie tj.: 1) budynku socjalnego, 2) budynku transformatora, 3) budynku WC, 4) ogrodzenia z siatki z cokołem, 5) drogi z kostki brukowej z krawężnikami i warstwą asfaltobetonu, 6) sieci wodociągowej, 7) kanalizacji deszczowej, 8) podziemnych zbiorników wody i 9) przepompowni - następuje odpłatnie za [...] zł.
Organ ustalił, że nieruchomości opisane w osnowie decyzji stanowiły część działki nr [...]. Działka te podlegała wielokrotnym podziałom geodezyjnym: w 1992 r. podział działki nr [...] na działki nr nr [...], [...], [...]; w 1998 r. podział działki nr [...] na działki nr nr [...] i [...]; w 2002 r. podział działki nr [...] na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...].
Przedmiotowe nieruchomości zostały zbyte przez P[...] aktami notarialnymi z dnia [...].12.1999r. i dnia [...].01.2001 r. Obecnie stanowią własność Skarbu Państwa i są w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych.
Przedmiotowa nieruchomość opisana w osnowie decyzji, w dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiła własność Skarbu Państwa, co wynika z wpisów w księdze wieczystej KW nr [...], która została założona [...] września 1970 r. na wniosek Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w O. z sierpnia 1970 r. nr [...].
Państwowe Biuro Notarialne w O. postanowieniem z dnia [...] września 1970r. postanowiło na podstawie ww. wniosku założyć księgę wieczystą Kw Nr [...] i wpisać jako właściciela Skarb Państwa - Zakłady [...] - Oddział w O..
Przedmiotowa nieruchomość określona w osnowie decyzji znajdowała się w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie Państwowych [...].
Decyzją Urzędu Miejskiego w O. z dnia [...] lutego 1989 r. nr [...] działka nr [...] została oddana w zarząd P[...] Oddział w O..
Następnie Urząd Wojewódzki w [...] decyzją z dnia [...] lutego 1992 r. nr [...] zmienił decyzję z dnia [...] lutego 1989 r. określając ją jako wadliwą i wskazując grunty - działka nr [...] i obiekty faktycznie zajmowane przez P[...].
Państwowe [...] w W. są państwową osobą prawną co stwierdzono na podstawie wypisu z Księgi Rejestrowej Nr [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla W., [...] Wydział Gospodarczy-Rejestrowy. W posiadanie przedmiotowej nieruchomości P[...] weszły na podstawie Zarządzenia Nr [...] Przewodniczącego Państwowej Rady Gospodarki Materiałowej z dnia [...] czerwca 1972 r., w którym wraz z przekazaniem Zarządu Zakładów [...] w W. Oddział w O. nastąpiło protokólarne przekazanie mienia będącego w dyspozycji tego Oddziału.
W związku z powyższym Państwowe [...] w W. będące państwową osobą prawną, posiadające w dniu 5 grudnia 1990 r. zarząd nieruchomością opisaną w osnowie decyzji, stanowiącą własność Skarbu Państwa, stały się z mocy prawa użytkownikiem wieczystym tych gruntów i właścicielem znajdujących się na nim budynków i urządzeń.
Odnośnie wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste organ wskazał, że zgodnie z art.72 ust. 1, ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jej wysokość ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Cena przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wysokości 14,56 zł/m2 została ustalona na podstawie jej wartości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2004 r. sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy zostali powołani przez Wojewodę [...] postanowieniem z dnia [...] maja 2004 r. Wysokość stawek procentowych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynosi: 1 % ceny za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, 3% ceny za pozostałe nieruchomości.
Odnośnie nabycia prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruntach działek opisanych w osnowie decyzji wybudowanych ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych to następuje ono nieodpłatnie. Jako dowód w sprawie przyjęto zgodnie z § 9 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, oświadczenie dyrektora i głównego księgowego P[...] z dnia [...] września 1998 r. o tym, że wykazane w załączniku budynki, budowle i urządzenia wybudowane zostały ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych.
Organ podniósł, że nabycie prawa własności budynków i urządzeń wybudowanych w 1938 r., a znajdujących się na gruntach działek opisanych w osnowie decyzji, następuje za odpłatnością. Są to :
Budynek socjalny - wartość [...] zł, nakłady [...] zł
Budynek transformatora - wartość [...] zł, nakłady [...]
Budynek WC - wartość [...] zł , nakłady [...] zł
Ogrodzenie z siatki z cokołem - wartość [...] zł, nakłady [...] zł
Droga z kostki brukowej z
krawężnikami i warstwą
asfaltobetonu - wartość [...] zł, nakłady [...] zł
Sieć wodociągowa - wartość [...] zł, nakłady [...] zł,
Kanalizacja deszczowa - wartość [...] zł, nakłady [...] zł,
Podziemne zbiorniki wody - wartość [...] zł, nakłady [...]
Przepompownia - wartość [...] zł, nakłady [...]
Organ wskazał, że Państwowe [...] w piśmie z dnia [...].10.2004r. skierowanym do Wojewody [...] zarzucały, że wszystkie budynki i budowle (również te wybudowane w 1938r.) były nabyte ze środków własnych P [...] z uwagi na to, że poprzednik prawny P[...] był rzekomo właścicielem przedmiotowej nieruchomości lub przynajmniej użytkownikiem wieczystym gruntów i właścicielem budynków.
Organ ustosunkowując się do tego zarzutu wskazał, że fakt taki nie wynika ani z historii księgi wieczystej nr [...] ani też nie mógł zaistnieć ze względu na regulacje prawne dotyczące własności majątku przedsiębiorstw państwowych w okresie przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, którą to zmieniono przepis art. 128 k.c. Do czasu tej regulacji Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego i zachowało w stosunku do tego mienia pełnię uprawnień właściciela, niezależnie od tego, w czyim zarządzie mienie to się znajdowało. Przekształcenie zarządu, w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa - w prawo użytkowania wieczystego zaś w odniesieniu do budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tych gruntach - w prawo własności, nastąpiło dopiero na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.
Organ podniósł, że twierdzenie P[...], że nabycie wszystkich budynków i budowli powinno nastąpić nieodpłatnie z uwagi na to, że nastąpiło nieodpłatne przekazanie nieruchomości wraz z budynkami i innymi środkami przez "C." na rzecz P[...], jest chybione.
P[...] nie wykazały, z jakich środków innych niż budżet państwa jego poprzednik prawny nabył obiekty wybudowane w 1938 roku.
Organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się oświadczenie głównej księgowej i kierownika jednostki złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej z dnia [...] września 1998 roku, na jakie obiekty były wydatkowane środki własne. W tym oświadczeniu obiektów wybudowanych w 1938r. nie zaliczono do nabytych za środki własne.
Organ podniósł również, że decyzja z [...] czerwca 1989 nr [...], której załącznikiem jest opis zabudowań i urządzeń znajdujących się na działce [...] nakładała na P[...] obowiązek ponoszenia opłat dotyczących m.in. obiektów nie wybudowanych przez Przedsiębiorstwo. Wymieniono w nim tylko te obiekty, które wybudowano w 1938 r. Obciążenie tymi opłatami przeczy nabyciu ww. obiektów przez P[...] ze środków własnych, co jest zgodne z powołanym oświadczeniem głównej księgowej i kierownika jednostki.
Organ wskazał, że przyjął jako dowód przedstawiony przez P[...], wykaz obiektów nie wybudowanych ze środków własnych, z dnia [...].04.1998 r. podpisany przez dyrektora i głównego księgowego P[...].
Z uwagi na stwierdzenie przez organ odpłatnego nabycia części budynków i urządzeń na przedmiotowej nieruchomości, postanowieniem z dnia [...] maja 2004r. powołano rzeczoznawców majątkowych do wyceny ww. nieruchomości, jej składników i dokonanych nakładów.
P[...] zostało prawidłowo zawiadomione postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2004r. o oględzinach nieruchomości wyznaczonych na dzień [...] kwietnia 2004r. oraz wezwane do sporządzenie wykazu obiektów położonych na ww. nieruchomości.
P[...] w wizji nie uczestniczyły i nie sporządziły wykazu utrzymując, że wszystkie dokumenty zostały już złożone, a innymi strona nie dysponuje.
Organ podniósł, iż na obiektach nabywanych odpłatnie były prowadzone przez P[...] i poprzedników prawnych za środki własne różne prace budowlane. Rodzaj wykonywanych prac został ustalony na podstawie wykazu podpisanego przez główną księgową i dyrektora P[...], oraz na podstawie informacji zawartych w książkach obiektów budowlanych i dokumentacji projektowo-technicznej wykonanej przez Przedsiębiorstwo Projektowania i Budowy [...] Ponadto przyjęto jako dowody informację od byłego wieloletniego pracownika P[...] Oddział O., odpowiedzialnego za utrzymanie stanu technicznego całego obiektu, który uczestniczył w. oględzinach z dnia [...] kwietnia 2004r. oraz oględzinach przeprowadzonych przez rzeczoznawców w dniu od [...] do [...] sierpnia 2004r. Zakres rzeczowy nakładów organ ustalił zgodnie z §12 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, nie zaliczając nakładów na prace remontowe mające na celu zwykłe utrzymanie obiektu w stanie niepogorszonym.
Organ ustalił, że
- na budynek socjalny wybudowany w 1938 roku, dokonano w 1988r. takich nakładów jak wymiana dachu, posadzek, tynkowanie ścian zewnętrznych, wymiana tynków wewnętrznych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji elektrycznej;
- na budynek WC wybudowany w 1938 roku, dokonano w 1980 roku takich nakładów jak wymiana drzwi wejściowych;
- na ogrodzenie z siatki wybudowane w 1938 roku, dokonano w 1974 roku takich nakładów jak wymiana cokołu betonowego i wymiana siatki stalowej,
- na drogi i ulice wybudowane w 1938 roku, dokonano w 1964 roku oraz w 1984 roku takich nakładów jak wybudowane krawędzi betonowych oraz wykonanie nawierzchni z asfaltobetonu
- na sieć wodociągową wybudowaną w 1938 roku dokonano w 1964 roku takich nakładów jak rozbudowa sieci z 625 mb do 840 mb,
- na kanalizację deszczową wybudowaną w 1938 roku, dokonano w 1964 roku takich nakładów jak rozbudowa sieci z 445 mb o średnicy 150 mm do – średnicy 150 mm i długości 655 mb, średnicy 200 mm i długości 94mb, średnicy 250 mm i długości 506 mb, średnicy 400 mm i długości 308 mb i średnicy 500 mm i długości 122 mb.
P[...] obszerne uwagi do operatu wniosły pismem z dnia [...] października 2004r.
Do sporządzonego operatu P[...] wniosły następujące zarzuty:
1) że opinia Komisji Arbitrażowej dotycząca poprzednich operatów, które zawierają prawidłowe techniki i metody wyceny jest ,,kuriozalna"
2) sporządzenie operatu z 2004 r. jest niezgodnie z prawem ze względu na nieprawidłową metodologię wyceny na podstawie dochodowości z najmu (w świetle faktu, że1990 roku P[...] nie wynajmowało pomieszczeń), zakładającą atrakcyjność terenu,
3) pominięcie dokumentów i dowodów źródłowych w operacie oraz pominięcie faktu, że wszystkie urządzenia wybudowane w 1938 roku były zlikwidowane, a w ich miejsce powstały nowe "mające charakter przebudowy i modernizacji",
4) przyjęcie do obliczeń wartości nieruchomości lokalowej już sprzedanej,
5) nieuwzględnienie ujemnej wartości podziemnego basenu p.poż. i podziemnej przepompowni, którą można obliczyć metodą kosztów likwidacji,
6) błędna wycena budynku transformatora, ze względu na to, że przeprowadzone prace budowlane należy potraktować jako odbudowę,
7) "brak wartości, wykazów remontów i stanu budynku WC w 1990 roku",
8) błędne zaliczenie do majątku P[...] transformatora, sieci wodociągowej i kanalizacji deszczowej oraz pominięcie informacji kto budował, konserwował sieci "i na czyim jest stanie",
9) błędne określenie wartości elementów ogrodzenia ("siatka ogrodzeniowa"),
10) większa wartość nieruchomości wynikająca z operatu niż wartość budynków określona w załączniku do decyzji z 1989 r. i ceny sprzedaży nieruchomości.
Organ podniósł, ustosunkowując się do zarzutów przedstawionych przez P[...] odnośnie wyceny rzeczoznawców majątkowych, że w sprawie niniejszej sporządzone były poprzednio trzy operaty, które zostały poddane ocenie przez Komisję Arbitrażową.
Komisja Arbitrażowa, jako organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocenia prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z jej zaleceniem Wojewoda odrzucił poprzednie trzy operaty jako dowody w sprawie, gdyż zostały wykonane niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie mogą stanowić podstawy do ustalenia wartości budynków i budowli w postępowaniu uwłaszczeniowym. Wobec tego Wojewoda powołał zespół rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzili nowy operat szacunkowy. Operat ten, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi, w tym zakresie.
Organ podniósł, że przyjęta metoda wyceny jest prawidłowa i bez znaczenia jest fakt braku wynajmowania pomieszczeń przez P[...] w 1990 r.
Organ wskazał, że przy sporządzaniu wyceny rzeczoznawcy dysponowali i wzięli pod uwagę cały materiał dowodowy, jaki był w posiadaniu organu, mieli również wgląd w książki obiektów budowlanych i w dokumentację projektowo - techniczną obiektów budowlanych. W aktach sprawy brak jest dowodów na potwierdzenie likwidacji urządzeń i budowli wybudowanych w 1938 r. Uwzględnione zostały wszystkie nakłady dokonane na obiektach, na podstawie dowodów dostarczonych przez P[...]. Ponadto mimo wezwania ze strony organu, przedsiębiorstwo nie dostarczyło żadnych nowych dokumentów, które mogłyby być uwzględnione przy wycenie lub w prowadzonym postępowaniu.
Odnośnie zarzutu, że do szacowania przyjęto sprzedany już budynek mieszkalny organ wskazał, że zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowej osoby prawnej ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 5 grudnia 1990r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji, a nieruchomość ta była w zarządzie przedsiębiorstwa na ten dzień.
Organ wskazał, że do wyceny żadnego z obiektów nie zastosowano metody kosztów likwidacji, bowiem metodę tą stosuje się tylko w przypadku gdy części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. W aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dokumentu świadczącego o zamiarze dokonania rozbiórki lub dokumentu zezwalającego lub nakazującego taką rozbiórkę.
Organ podniósł, że żaden dokument z całej posiadanej dokumentacji nie świadczy o dokonanej odbudowie transformatora, który posiada żelbetowy stropodach dwukrotnie pokryty papą na lepiku. W aktach sprawy wyszczególniono kilkakrotne naprawy dachu, co przy materiale użytym do jego pokrycia jest konieczne do utrzymania szczelności dachu. Brak natomiast dowodów na dokonanie wymiany dachu.
Organ wskazał, że budynek WC został zlikwidowany w 1999 r., W 1980 r. wymieniono drzwi w tym obiekcie i koszt z tego tytułu zaliczono jako nakład, w 1986r. dokonano konserwacji dachu.
Organ wskazał, iż nieprawdziwy jest zarzut, że budynek transformatora, sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej nie należały do P[...], bowiem obiekty te znajdowały się w ewidencji środków trwałych P[...]. Odcinek sieci wodociągowej od licznika, a kanalizacji deszczowej od studzienki kanalizacyjnej stanowią własność właściciela nieruchomości. Sieć wodociągowa została wybudowana częściowo w 1938 r. (525mb.), a częściowo w 1964 r. przez poprzednika prawnego P[...]. Kanalizacja deszczowa została wybudowana częściowo w 1938r.(445mb, o średnicy 150 mm), a następnie w 1964r. i latach kolejnych do 1987r. przez poprzedników prawnych P[...].
Organ wskazał, że wycena ogrodzenia została sporządzona prawidłowo. Wyceniono całe ogrodzenie, a następnie uwzględniono nakłady poniesione przez P[...] na wymianę siatki oraz wykonanie cokołu betonowego.
Organ wskazał, że wartości księgowej budynku nie można utożsamiać z wartością rynkową. Wartość księgowa uwzględnia amortyzację obiektu. Pomimo całkowitego zamortyzowania obiektu (zerowa wartość księgowa) może on posiadać wartość rynkową. Ponadto, ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie musi odpowiadać cenie sprzedaży wycenianej nieruchomości. Cena transakcji może być, w zależności od różnych okoliczności, nieadekwatna do wartości nieruchomości. Zatem różnice pomiędzy wysokością wartości podanej przez rzeczoznawcę i wysokością ceny sprzedaży nie świadczą o nieprawidłowej wycenie.
Organ podniósł, że pozostałe zarzuty są niekonkretne i nie poparte dowodami.
Między innymi dotyczą stwierdzenia poniesienia na obiekty nakładów przewyższających ich wartość, bez udokumentowania takiego stanu rzeczy, tylko ogólnego wskazania na dokumenty już dostarczone przez P[...]. W trakcie trwającego postępowania zgromadzono bardzo obszerny materiał dowodowy, z którego jednak niezbicie wynika konieczność ustalenia odpłatności za część budynków i urządzeń.
W związku z podniesionym przez P[...] wnioskiem o uwzględnienie opłat za zarząd budynkami i urządzeniami, o których mowa w art. 200, ust. 1, pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ zwrócił się pismem z dnia [...] listopada 2004r. o uzupełnienie dokumentacji sprawy o dowody opłat poniesionych z tytułu zarządu budynków i innych urządzeń i jednocześnie wyjaśnił, że opłat tych nie można utożsamiać, jak czyni to strona, z kosztami utrzymania obiektu.
Brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że koszty ujęte w zestawieniach
,,zestawienie kosztów zarządzania obiektem P[...] w O. za lata 1977-2000" i "Koszty O. za lata 1995-2000" to opłaty z tytułu zarządu budynków.
Organ podniósł, że w jego posiadaniu znajdują się dwie decyzje Urzędu Miejskiego w O. wraz przedstawionymi przez P[...] (w celu ustalenia opłat) wykazami budynków z określeniem ich wartości: z dnia [...].12.1987 r. nr [...], w której opłata za zarząd budynkami została ustalona za rok 1986 i 1987 w wysokości - [...] zł i z dnia [...].12.1989 r. nr [...], w której opłata za zarząd budynkami została ustalona za rok 1990 w wysokości - [...] zł. Na podstawie ww. decyzji należy przyjąć, że opłata za 1986r, 1987r., 1988r., 1989r. wynosiła [...] zł, a za 1990r. - [...] zł (kwoty przed denominacją). Brakuje jednak potwierdzenia wpłat powyższych kwot.
Wobec powyższego organ zwrócił się pismem z dnia [...] listopada 2004 r. o przedstawienie dowodów wpłat ww. opłat, albo oświadczenia Kierownika i głównego księgowego P[...], złożonego zgodnie z art. 75 §2 Kpa o wysokości i okresie w jakim były ponoszone opłaty za zarząd budynkami.
Żadnych dowodów nie przedłożono. Zatem przy obliczaniu kwoty do zapłaty za budynki i urządzenia organ nie dokonał odliczenia za zarząd nimi ze względu na brak dowodów poniesienia tych opłat.
Ustalona przez rzeczoznawców kwota wartości za budynki i urządzenia nabywane odpłatnie została wyliczona na kwotę [...] zł. Po uwzględnieniu poniesionych nakładów, które zostały wycenione na kwotę [...] zł, oraz wpłaconej kwoty [...] zł w roku 1999r. po wydaniu pierwszej uchylonej decyzji Wojewody w tej sprawie należność za budynki i urządzenia wynosi [...] zł.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Transportu i Budownictwa nr [...] z dnia [...] stycznia 2006r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2005r.nr [...] w przedmiocie uwłaszczenia Państwowych [...] w W. działkami nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], położonymi w O., obręb [...] – wniosły Państwowe [...] w W..
Skarżący zarzucał naruszenie :
art. 200 ust. 1 pkt 1ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603) oraz § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. z 1998r. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.), prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz własności budynków, położonych w O., obręb [...], oznaczonych w wskazanej decyzji, przez przyjęcie odpłatności nabycia budynków i budowli pomimo, ze zostały one wybudowane przez skarżącego i jego poprzednika prawnego, a więc nabyte ze środków własnych i nie podlegają odpłatnemu nabyciu.
art 200 ust. 1 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie kosztów zwaloryzowanych opłat poniesionych z tytułu zarządu budynków, innych urządzeń i lokali, które powinny być zaliczone na poczet ceny nabycia własności o której mowa wart. 200 ust. 1 pkt 4 ustawy,
§ 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu ( Dz. U. Dz. U. 98.23.120) poprzez ustalenie odpłatności za wieczyste użytkowanie na podstawie operatu szacunkowego tej wartości na dzień [...].10.2004r. w miejsce wskazanej w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 1999r. (nr [...]) będącej podstawą do wpisu w księdze wieczystej kw [...], a także
§ 8, § 9 ust. 1 i § 10 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, przez pominięcie faktu, że w przedmiotowej sprawie zgodnie z tymi przepisami wszystkie urządzenia należą do środków własnych Państwowych [...] - jako posadowionych ze środków własnych, a także nabytych od poprzedników prawnych
§ 12 cyt. wyżej rozporządzenia poprzez pominiecie nakładów skarżącego poniesionych na adaptacje i modernizację,
§ 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, poprzez dokonanie niezgodnie z tym przepisem wyceny wartości nieruchomości w tym gruntu na podstawie hipotetycznej dochodowości z najmu wszystkich pomieszczeń wynajmowanych po 5 grudnia 1990r., pomimo braku podstaw w do takiego sposobu wyliczenia tej wartości a w szczególności w całości sprzecznie z dyrektywą zawartą w tym przepisie,
7. w wyniku naruszenia powyższych przepisów przyjęcie na podstawie oczywiście wadliwej opinii wartości rynkowej nieruchomości jako hipotetycznego, dochodu operacyjnego z wynajmu pomieszczeń magazynowych, biurowych i mieszkań zakładowych, zbytych na rzecz pracowników, bez wskazania jakiego okresu ten najem miałby dotyczyć oraz w sytuacji gdy obiekty, które mogły by być przedmiotem najmu w całości zostały wybudowane przez skarżącego, co wynika już z treści zaskarżonej decyzji w której jako obiekty nie wybudowane przez zarządcę lub jego poprzednika wskazano obiekty wybudowane w 1938 roku, - a przez to naruszenie także 9. art. 8, art. 9, art. 10-12 oraz art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071) i prowadzenie przedmiotowego postępowania w sposób uchybiający wymienionym zasadom przez rażącą przewlekłość postępowania, które trwa już siedem lat oraz pominięcie dowodów i wniosków strony, a także przez nie rozpatrzenie całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.
Skarżący wnosił o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Minister Transportu i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.
Rozpoznając niniejszą skargę należy mieć na uwadze, że w przedmiotowej sprawie wszczętej na wniosek z dnia [...] października 1998 roku Państwowych [...] ( P[...]) Wojewoda [...] w przedmiotowej sprawie wydał decyzję z dnia [...] maja 1999r. nr [...], która wskutek wniesienia przez P[...] odwołania została uchylona decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] maja 2001 r. nr [...]. Następna decyzja Wojewody w tej sprawie z dnia [...] października 2001 r. nr [...] została również uchylona wskutek wniesienia przez P[...] odwołania decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] stycznia 2002r. nr [...]. Przyczyną uchylenia decyzji uwłaszczeniowych były m. in. błędy proceduralne oraz nieprawidłowości w ustaleniu odpłatności za nabycie własności budynków i urządzeń. Ponadto z akt sprawy wynika, że sporządzone poprzednio trzy operaty szacunkowe w przedmiotowej sprawie zostały uznane przez Zespół Arbitrażowy przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych za wykonane niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz wymaganiami zawartymi w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Z akt sprawy wynika, że grunty [...] i [...] położone w O. w obrębie [...] w dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiły własność Skarbu Państwa uregulowaną w KW Nr [...] i pozostawały w tym dniu w zarządzie Państwowych [...] w W..
Prawo zarządu przedmiotowych działek gruntu na dzień 5 grudnia 1990 roku wynika z decyzji Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w O. z dnia [...] lutego 1989 r. nr [...], na mocy, której działka nr [...] została oddana w zarząd P[...] Oddział w O.. Następnie Urząd Wojewódzki w [...] decyzją z dnia [...] lutego 1992 r. nr [...] zmienił decyzję z dnia [...] lutego 1989 r. określając ją jako wadliwą i wskazując grunt - działkę nr [...] i obiekty faktycznie zajmowane przez P[...].
W 1998 roku dokonano podziału działki nr [...] na działki nr nr [...] i [...],
W 2002 roku dokonano podziału działki nr [...] na działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...].
Zgodnie z §4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, przedstawione dowody stanowią podstawę do stwierdzenia prawa zarządu nieruchomościami.
Wycena przedmiotowej nieruchomości ustalona została w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2004 roku.
Wycena dokonana została przez zespół rzeczoznawców majątkowych M. S. oraz J. Z..
Przedmiotem wyceny była nieruchomość składająca się z działek oznaczonych numerami: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] zabudowana obiektami budowlanymi o charakterze magazynowo – składowo – biurowymi.
Celem wyceny było stwierdzenie nabycia z mocy prawa na podstawie art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali.
Zakres wyceny obejmował określenie wartości rynkowych według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r.:
gruntu, o którym mowa w pkt. 1, jako przedmiotu prawa własności,
części składowych przedmiotowego gruntu, które nie zostały wybudowane albo nabyte do dnia 5 grudnia 1990 r. przez Państwowe [...] Oddział w O. lub jego poprzedników prawnych, tj.:
- budynek socjalny [...],
- budynek transformatora [...],
- budynek WC [...],
- ogrodzenie z siatki [...],
- drogi i ulice o nawierzchni z kostki brukowej [...],
- zbiorniki ppoż podziemne [...] i [...],
- sieć wodociągowa [...],
- przepompownia [...],
- kanalizacja deszczowa [...],
3) nakładów dokonanych do dnia 5 grudnia 1990 roku w obiektach wskazanych w pkt.2.
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień 5.12.1990 r. i cen na dzień wyceny wyniosła [...] zł , w tym:
- wartość rynkowa gruntu - [...] zł
- wartość rynkowa obiektów, które nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych zarządcy lub jego poprzedników prawnych - [...] zł
- wartość rynkowa nakładów dokonanych na obiektach, które nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych zarządcy lub jego poprzedników prawnych - [...] zł.
Stosownie do art. 200 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w sprawach stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dniem 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne oraz Bank Gospodarki Żywnościowej, które posiadały w tym dniu grunty w zarządzie, niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się następujące zasady:
1) nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych;
2) nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności stwierdza w drodze decyzji wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy;
3) w decyzji, o której mowa w pkt 2, ustala się warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 ustawy i w art. 236 Kodeksu cywilnego, oraz kwotę należną za nabycie własności, a także sposób zabezpieczenia wierzytelności określony w ust. 2;
4) na poczet ceny nabycia własności, o której mowa w pkt 3, zalicza się zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu zarządu budynków, innych urządzeń i lokali; przy nabyciu użytkowania wieczystego nie pobiera się pierwszej opłaty.
W myśl § 8 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 roku za środki własne, o których mowa w art. 200 ust. 1 pkt 1uznaje się środki finansowe pochodzące ze źródeł innych niż budżet państwa lub budżet gminy.
Podstawę do uznania środków państwowych i komunalnych osób prawnych, spółdzielni oraz innych osób prawnych za środki własne tych osób stanowią dokumenty, które zgodnie z obowiązującymi przepisami świadczą o źródłach pochodzenia środków finansowych, wymienione w § 9 powołanego rozporządzenia.
Stosownie do § 10 cyt. rozporządzenia Państwowa lub komunalna osoba prawna, spółdzielnia albo inna osoba prawna ubiegająca się o uznanie środków finansowych za środki własne przedstawia właściwemu organowi dokumenty lub oświadczenia o których mowa w § 9.
Jeżeli państwowa lub komunalna osoba prawna, spółdzielnia albo inna osoba prawna dokonała ze środków własnych odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji budynków, innych urządzeń i lokali, wysokość kwoty należnej z tytułu nabycia własności tych obiektów pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych - odpowiednio przed dniem 5 grudnia 1990 r. ( § 12 ust 2 powołanego rozporządzenia).
Wysokość kwot należnych z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne ustala się zgodnie z § 3 ust. 1 (§ 11 ust. 1 powołanego rozporządzenia), czyli w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji.
Nabycie prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruntach działek opisanych w ust. 1 decyzji Wojewody [...] wybudowanych ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych następuje nieodpłatnie. Jako dowód w sprawie organ przyjął zgodnie z § 9 ust 2 rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998r., oświadczenie dyrektora i głównego księgowego P[...] z dnia [...] września 1998 r. o tym, że wykazane w załączniku budynki, budowle i urządzenia wybudowane zostały ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych. Natomiast nabycie prawa własności budynków i urządzeń wybudowanych w 1938 r., wyszczególnionych w ust. 6 sentencji decyzji, a znajdujących się na gruntach działek opisanych w ust. 1 decyzji, następuje za odpłatnością.
Odnosząc się do zarzutów zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, że prawidłowo organ uznał, że nabycie obiektów i urządzeń wybudowanych w 1938 roku następuje za odpłatnością.
Skarżący twierdzi, że wszystkie budynki i budowle również te wybudowane w 1938 roku były nabyte ze środków własnych P[...].
Jednakże nie przedstawił na tę okoliczność żadnego z dokumentów, o którym mowa w § 9 powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 roku.
Skarżący jako dowód uznania budowli wybudowanych w 1938 roku za własne przedstawił Zarządzenie nr [...], z dnia [...] czerwca 1972 roku Przewodniczącego Państwowej Rady Gospodarki Materiałowej, na mocy którego Zarząd Zakładów [...] przekazał nieodpłatnie na rzecz przedsiębiorstwa Państwowe [...] nieruchomości objęte księgą wieczystą kw nr [...] oraz wyposażenie obiektu stanowiące środki trwałe, przedmioty nietrwałe oraz materiały i inne rzeczowe składniki majątkowe.
Przekazanie nastąpiło protokołem zdawczo – odbiorczym z dnia [...] lipca 1972 roku.
Stwierdzić należy, że dokumenty te dokumenty nie stanowią, zgodnie z § 9 rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998r., dowodu nabycia ww. budynków i urządzeń za własne środki finansowe z uwagi na to, że nie zawierają treści, która świadczyłaby o pochodzeniu środków ze źródeł innych niż budżet państwa lub budżet gminy.
P[...] na mocy wyżej wymienionych zarządzeń nieodpłatnie objęły w posiadanie od poprzednika prawnego "C." obiekty wybudowane w 1938r. Natomiast w powołanych zarządzeniach nie ma żadnej informacji dotyczącej nabycia przez "C." lub poprzednika prawnego budynków z 1938 r. ze środków otrzymanych od byłych zjednoczeń i organizacji równorzędnych lub środków otrzymanych w drodze darowizny z funduszy nie pochodzących z budżetu państwa lub budżetów gmin lub innych środków opisanych w § 8 ust 1.
W aktach administracyjnych znajduje się oświadczenie głównej księgowej i dyrektora Oddziału w O. Państwowych [...] z dnia [...] września 1998 r. stanowiącego załącznik do operatu szacunkowego T. W. stwierdzające, że wykazane w załączniku 10 do operatu z dnia [...] sierpnia 1998 r. zestawienie budynków, budowli i urządzeń poz. 1-23 wybudowane zostały ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych. Zestawienie to nie obejmuje budynków wybudowanych w 1938 r. a wykazanych w wykazie pt. "Wykaz poniesionych nakładów na remonty i przebudowę środków trwałych wybudowanych do 1945 r.- własność Skarbu Państwa, na dzień [...].06.1998 r." sporządzonym również przez główną księgową i dyrektora Oddziału.
Należy mieć również na uwadze, że z treści księgi wieczystej kw nr [...] nie wynika, aby budynki z 1938 roku wybudowane zostały przez Zarząd Zakładów [...]. Ponadto ze względu na regulacje prawne dotyczące własności majątku przedsiębiorstw państwowych w okresie przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny- (Dz. U. Nr 3 poz. l l), którą to zmieniono przepis art. 128 K.c. Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego. Państwo zachowało uprawnienia właścicielskie także, co do mienia znajdującego w zarządzie przedsiębiorstwa państwowego, a więc odrębnej od Skarbu Państwa osoby prawnej. Z chwilą wejścia w życie powołanej ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. zmieniona została zasada, że jedynie Skarbowi Państwa może przysługiwać prawo własności mienia państwowego, w wyniku, czego państwowe osoby prawne uzyskały zdolność prawną w zakresie nabywania składników majątkowych na własność.
Odnośnie nakładów na obiektach nabywanych odpłatnie ustalony został na podstawie wykazu podpisanego przez główną księgową i dyrektora P[...], oraz na podstawie informacji zawartych w książkach obiektów budowlanych i dokumentacji projektowo-technicznej wykonanej przez Przedsiębiorstwo Projektowania i Budowy [...] Ponadto przyjęto jako dowody informację od byłego wieloletniego pracownika P[...] Oddział O., odpowiedzialnego za utrzymanie stanu technicznego całego obiektu, który uczestniczył w oględzinach przeprowadzonych przez rzeczoznawców.
Zarzut skarżącego, że zostały pominięte nakłady poniesione przez niego jest bezpodstawny.
Odnośnie zarzutów skarżącego odnoszących się do operatu szacunkowego stwierdzić należy, że nie zasługują na uwzględnienie.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w § 1 określa
1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;
5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.
Stosownie do art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli zgodnie z ust. 2 tego artykułu, nieruchomość jest lub może być przedmiotem obrotu. Przedmiotowa nieruchomość - uwzględniając jej charakter i w związku z tym stan lokalnego rynku nieruchomości, scharakteryzowany w pkt. 9 operatu – zdaniem rzeczoznawców spełnia ten warunek.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Przed ustaleniem wartości rynkowej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych, stawek czynszów.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Zgodnie z § 35 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.
Na podstawie § 28 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste, wartość gruntu określa się jako przedmiot prawa własności, stosując podejście porównawcze przy stosowaniu podejścia porównawczego przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
Rzeczoznawcy przyjęli metodę dochodową, przy czym ich zadaniem było wyliczenie wartości rynkowej poszczególnych obiektów tj tych, które były wybudowane w 1938 roku .Aby tego dokonać rzeczoznawcy musieli wyliczyć wartość całego obiektu. Rzeczoznawcy prawidłowo dokonali wyceny całego obiektu w oparciu o metodę dochodową, przyjmując dochód z tych obiektów, które mogłyby być wynajęte.
Rzeczoznawcy, co wynika z operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy obiekt zabudowany jest budynkami przynoszącymi dochód i nie przynoszącymi dochodu oblicza wartość całej nieruchomości, ustalając stawkę czynszu z obiektów przynoszących dochód. Jest oczywistym, że na wysokość tych stawek ma wpływ cała infrastruktura, wszystkie obiekty, które znajdują się na danym terenie, także te, które nie przynoszą dochodu, jak również wielkość całego obiektu, lokalizacja w stosunku do dróg głównych, stan techniczny oraz standard obiektu.
A więc, jeżeli obiekt będący przedmiotem wyceny jest zabudowany jeszcze innymi budynkami, które nie przynoszą dochodów, to na stawkę czynszową z obiektów przynoszących dochód mają wpływ również obiekty nie przynoszące dochodu, gdyż one również generują koszty. Oznacza to, że stawki czynszowe które można uzyskać na obiektach z zapleczem ( tak jak w tym przypadku drogi, ogrodzenie, wc) są wyższe od stawek czynszowych, które można uzyskać na tych obiektach, które nie posiadają zaplecza.
Jednakże ustalenie poziomu czynszów dla poszczególnych rodzajów powierzchni należy do wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, który dokonuje tego biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, które mają wpływ na wysokość czynszów.
Rzeczoznawcy prawidłowo biorąc pod uwagę § 6 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. dokonali wyliczenia stawek czynszowych z obiektów, które mogły przynosić dochód. Zarzut skarżącej, iż rzeczoznawcy wzięli pod uwagę stawki czynszowe z obiektów nie będących w 1990 roku przedmiotem wynajmu jest całkowicie bezpodstawny, gdyż jest sprzeczny z § 6 który stanowi, że przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Błędem byłoby, gdyby rzeczoznawcy przyjęli jedynie stawki czynszowe z obiektów wynajmowanych.
Rzeczoznawcy w operacie szczegółowo wyjaśnili, że dokonali określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, przy wykorzystaniu techniki kapitalizacji prostej według stanu na dzień 5 grudnia 1990r.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji, a dochód roczny z nieruchomości stanowi różnica między przychodem uzyskiwanym z czynszów, z uwzględnieniem strat związanych z zaległościami czynszowymi i typowym dla rynku poziomem pustostanu, a wydatkami operacyjnymi związanymi z nieruchomością.
Rzeczoznawcy dokonali wyliczenia stawek czynszowych na dzień sporządzenia operatu tj [...] października 2004 r.
Celem wyceny było miedzy innymi ustalenie wartości budowli wybudowanych w 1938 roku.
Rzeczoznawcy dokonali tego, wyliczając procentowy udział poszczególnych obiektów budowlanych w ich ogólnej wartości odtworzeniowej, biorąc pod uwagę szereg elementów takich jak cena jednostkowa, współczynnik kosztów dodatkowych, stopień zużycia w procentach, koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia, obiekt porównawczy.
Mając procentowy udział budowli wybudowanych w 1938 roku w wartości całego obiektu, biegły dokonał wyliczenia ich wartości rynkowej w oparciu o wartość tego obiektu. Również sposób, w jaki rzeczoznawcy dokonali wyliczenia nakładów nie budzi żadnych zastrzeżeń.
Jeżeli chodzi o zarzuty dotyczące operatu szacunkowego należy mieć na uwadze, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.
Tak więc z tego względu zarzuty odnoszące się do metodyki szacowania nieruchomości nie mogą być przedmiotem rozważań Sądu, gdyż odnoszą się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy.
Przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje kryteria, którymi musi się kierować rzeczoznawca dokonując tego wyboru. Pierwszorzędną rolę odgrywa tu cel wyceny. Rzeczoznawcy w sposób wyczerpujący, logiczny i przekonujący wyjaśnili, dlaczego zastosowali daną metodę wyliczenia wartości nieruchomości właśnie z uwagi na jej cel.
Należy mieć na uwadze, że zastosowana przez rzeczoznawców metoda dochodowa do określenia wartości rynkowej obiektu, stosowana jest w przypadku wyceny dużych obiektów, z uwagi na bardzo nikłą ilość transakcji takich obiektów na rynku. Jest to jedna z metod wyceny nieruchomości stosowana w sytuacji, gdy obiekt może przynosić dochód, a biorąc pod uwagę cel wyceny tj określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, stwierdzić należy, że jest to metoda prawidłowa. Rzeczoznawcy mieli dokonać wyliczenia wartości rynkowej, a wartość rynkową można wycenić za pomocą metody dochodowej i metody porównawczej. Wartości rynkowej nie można wycenić za pomocą metody kosztowej, dlatego ta metoda nie została zastosowana przez rzeczoznawców. Byłoby błędem gdyby dokonali wyceny obiektów metodą kosztową.
Wskazać należy, że przedmiotowe działki gruntu zostały sprzedane przez P[...] tj w dniu [...].12.1999 r. działka nr [...] oraz w dniu [...].01.2001 r. działka nr [...].
Jest faktem, że decyzji uwłaszczeniowej Wojewody [...] z dnia [...] maja 1999 r. nadano klauzulę ostateczności, z uwagi na to, że P[...] w W. Oddział w O. nie odwołał się od decyzji, wnosił o ujawnienie nabytych praw w księdze wieczystej, oraz wpłacił na rzecz Skarbu Państwa kwotę [...] zł jako część należności ustalonej w decyzji.
Dopiero w dniu [...] sierpnia 1999r. P[...] w W. wniosły od ww. decyzji odwołanie wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu. Pomimo wniesienia odwołania, przed rozstrzygnięciem organu II instancji, P[...] sprzedały aktem notarialnym z dnia [...].12.1999 r. działkę nr [...], a następnie działkę nr [...].
Zarzut, że organ nie przyjął jako ceny rynkowej ceny sprzedaży działek [...] i [...] są bezpodstawne.
Jednostkowa cena sprzedaży nie jest ceną rynkową i nie świadczy o wartości rynkowej obiektu, gdyż może być to cena skrajna, którą rzeczoznawca wyliczając wartość danego obiektu odrzuca. Odrzuceniu podlegają ceny skrajne najwyższe i najniższe. Stosownie do § 5 powołanego rozporządznia z dnia 21 września 2004 r. źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu.
Hipotetycznie przy wyliczaniu wartości obiektu metodą porównawczą, którą w tym wypadku rzeczoznawcy nie zastosowali, musieliby wziąć pod uwagę wiele transakcji podobnych obiektów do badanego na zbliżonym terenie, a następnie po odrzuceniu cen skrajnych dokonać wyceny. Przy tego rodzaju obiektach metoda porównawcza jest praktycznie bardzo rzadko możliwa do zastosowania.
Wyliczenia wartości tego obiektu można teoretycznie dokonać metodą porównawczą, ale konieczne jest uwzględnienie wielu transakcji podobnych obiektów, na terenie z porównywalnego rejonu.
Biorąc pod uwagę wartość obiektu wyliczoną przez rzeczoznawców jest wysoce prawdopodobne, że cena sprzedaży nieruchomości należała do ceny skrajnej.
Należy również mieć na uwadze, że jest to czwarta opinia w sprawie. Trzy wcześniejsze były poddane opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Rzeczoznawcy wykonując operat z dnia [...] października 2004 r. znali treść tej opinii.
W opinii Zespół Arbitrów wskazał, że wartość nieruchomości określa się na dzień wydania decyzji stwierdzającej uwłaszczenie (decyzja nie może być wydana później niż w ciągu roku od daty sporządzenia operatu). Ponadto dokonując wyliczenia wartości rynkowej budynków wybudowanych przed 1945 rokiem nie wolno pominąć pozostałych obiektów, a więc aby osiągnąć cel wyceny należy dokonać wyliczenia wartości całego obiektu. Całkowicie nie do przyjęcia jest zastosowanie metody kosztowej i odtworzeniowej. Istotne jest aby operat opisywał wszystkie budowle znajdujące się na przedmiotowych działkach. Zespół wskazał, że przedmiotem obrotu nie są części składowe nieruchomości, lecz nieruchomości obejmujące budynki i budowle.
Zarzut skarżącej, iż absurdalna jest opinia Komisji Arbitrażowej tj organu uprawnionego z mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do oceny operatów rzeczoznawców, jest pozaprawny i wobec tego nie będzie przedmiotem rozważań Sądu.
Analizując treść operatu złożonego w sprawie niniejszej należy stwierdzić, że jest całkowicie zgodna z uwagami Komisji Arbitrażowej.
Zarzut, iż rzeczoznawcy pomineli dokumenty i dowody źródłowe również nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawcy uwzględnili, co wynika z operatu szacunkowego, wszystkie niezbędne do wydania wyceny dokumenty. To rzeczoznawca decyduje, które ze złożonych dokumentów są przydatne do wydania opinii, gdyż to on dysponuje specjalistyczną wiedzą.
Wskazywanie, które dokumenty rzeczoznawca powinien uwzględnić jest naruszeniem jego kompetencji.
Należy stwierdzić, że organ odniósł się w sposób szczegółowy do wszystkich zarzutów przedstawionych przez skarżącego w odwołaniu i trzeba nieć na uwadze, że zarzuty te nie są uzasadnione. To do biegłego rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia i metody, gdyż są to wiadomości specjalne. Pozostałe zarzuty również nie znalazły potwierdzenia w materialne dowodowym.
Odnośnie zarzutu naruszenia art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie kosztów zwaloryzowanych opłat poniesionych z tytułu zarządu Wojewoda [...] zwrócił się pismem z dnia [...] listopada 2004r. o uzupełnienie dokumentacji sprawy o dowody opłat poniesionych z tytułu zarządu budynków i innych urządzeń.
Organ I instancji podniósł, że brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że koszty ujęte w przesłanych zestawieniach: ,,zestawienie kosztów zarządzania obiektem P[...] w O. za lata 1977-2000", "Koszty O. za lata 1995-2000" to opłaty poniesione z tytułu zarządu budynków i innych urządzeń, gdyż opłat tych nie można utożsamiać, jak czyni to strona, z kosztami utrzymania obiektu .
Organ I instancji podniósł, iż w jego posiadaniu znajdują się dwie decyzje Urzędu Miejskiego w O. wraz przedstawionymi przez P[...] (w celu ustalenia opłat) wykazami budynków z określeniem ich wartości: z dnia [...].12.1987 r. nr [...], w której opłata za zarząd budynkami została ustalona za rok 1986 i 1987. Brakuje jednak potwierdzenia wpłat powyższych kwot.
Organ wskazał, że za dowód wpłaty można uznać także informacje pochodzące z bilansu przedsiębiorstwa o ile zawierają dane, z których jasno wynika, czego dotyczą wykazane kwoty. W aktach sprawy znajduje się zestawienie sporządzone przez główną księgową jednostki, na podstawie bilansów, p.n. "Koszty rodzajowe P[...] w O. w latach 1981 - 1990". Jednakże nie zawiera ono pozycji, w której byłyby wyszczególnione kwoty odpowiadające wysokościom ustalonym w decyzji. Jak również skarżący nie przedstawił żadnych dowodów wpłat ww opłat.
W świetle dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych zarzut ten jest nie zasadny.
Niezasadny jest również jest zarzut skarżącego, że budynek transformatora, sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej nie należały do P[...]. Z akt administracyjnych wynika, że obiekty te znajdowały się w ewidencji środków trwałych P[...]. Odcinek sieci wodociągowej od licznika, a kanalizacji deszczowej od studzienki kanalizacyjnej stanowią własność właściciela nieruchomości. Sieć wodociągowa została wybudowana częściowo w 1938 r. (525mb.), a częściowo w 1964 r. przez poprzednika prawnego P[...] -opis znajduje się na stronie 30 operatu i stronie 23 załącznika. Kanalizacja deszczowa została wybudowana częściowo w 1938r.(445mb, o średnicy 150 mm), a następnie w 1964r. i latach kolejnych do 1987r. przez poprzedników prawnych P[...] -opis na stronie 30, 31 operatu i stronie 22 załącznika.
Należy podkreślić, że organ odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącego i wyjaśnił przyczyny nieuwzględnienia argumentacji strony skarżącej.
Jak już wskazano stosownie do § 3 ust. 1. powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 roku w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji.
Zarzut, że organ naruszył § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu ( Dz. U. Dz. U. 98.23.120) ustalenia odpłatności za wieczyste użytkowanie na podstawie operatu szacunkowego tej wartości na dzień [...].10.2004r. w miejsce wskazanej w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 1999r. (nr [...]) będącej podstawą do wpisu w księdze wieczystej kw [...], jest bezpodstawny.
Wojewoda [...] w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie nie mógł ustalić ceny nieruchomości na inny dzień niż dzień wydania decyzji, gdyż wówczas decyzja naruszałaby wskazany § 3 rozporządzenia z 10 lutego 1998 roku. Organ prawidłowo zgodnie z dyspozycją powołanego § 3 ustalił cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 5 grudnia 1990 roku i według wartości na dzień wydania decyzji.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania faktyczne i prawne Sąd doszedł do przekonania, że wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji nie zasługuje na uwzględnienie.
Skarżący wnosił alternatywnie o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji względnie o jej uchylenie.
Należy stwierdzić, że wniosek o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji również nie zasługuje na uwzględnienie.
Celem instytucji stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej (orzeczenia administracyjnego) jest eliminacja z obrotu prawnego decyzji administracyjnej (orzeczenia administracyjnego) obarczonej ciężkimi wadami wymienionymi w art. 156 § 1 k.p.a.
W postępowaniu nadzorczym przedmiotem jest decyzja (z reguły ostateczna) i ustalenie, czy została ona wydana z wadami, o których mówi art. 156 § 1 k.p.a.
Istotą stwierdzenia nieważności decyzji jest to, że przesłanka będąca przyczyną stwierdzenia tej nieważności istniała już w dacie wydania tej decyzji.
Skarżący nie wskazał, z jaką wadą wymienioną w art. 156 § 1 wydana została zaskarżona decyzja.
Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja administracyjna była dotknięta którakolwiek z wad wymienionych w art. 156 § 1 kpa.
Przedmiotowa sprawa została dokładnie i rzetelnie wyjaśniona. Przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do rażącego naruszenia prawa.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.