I SA/Wa 459/20

I SA/Wa 459/20 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2020-08-18
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-03-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Bożena Marciniak /przewodniczący/
Iwona Kosińska
Łukasz Trochym /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1140/21 - Wyrok NSA z 2024-10-28
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 2204
art. 128  ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
art. 130  ust. 1,  art. 98  ust. 1,  art. 106  ust. 1,  art. 134,  art. 135,  art. 154  ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Łukasz Trochym (spr.) Protokolant referent – stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi B. L. i J. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2019 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania B. L oraz J. L, od decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] sierpnia 2018 r. orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy [...] poprzez pozbawienie B. L. i J. L. prawa własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha,
z obrębu [...], gmina [...], oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości – utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewoda [...] przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.
Decyzją z [...] czerwca 2015 r. nr [...], Wójt Gminy [...], na podstawie art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami, zatwierdził podział nieruchomości położonych we wsi [...], w wyniku którego powstały m. in. działki ew. nr [...] o pow. [...] m2
i [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem pod drogę gminną dojazdową [...].
Wnioskiem z [...] kwietnia 2016 r. Wójt Gminy [...] wystąpił do Starosty [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Gminy [...] nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta [...], położonej w obrębie [...], stanowiącej własność B.
i J. L.. Załącznikiem do wniosku była dokumentacja z negocjacji
z właścicielami nieruchomości, z której wynikało, że strony nie doszły do porozumienia. Wnioskodawca wyjaśnił również, że przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna do realizacji celu publicznego - budowy drogi gminnej dojazdowej oznaczonej symbolem planistycznym [...] - ul. [...].
Starosta [...] pismem z [...] kwietnia 2016 r., wyznaczył stronom postępowania dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W związku z faktem, iż w wyznaczonym terminie nie doszło do zawarcia umowy, Starosta [...] pismem z [...] lipca 2016 r. zawiadomił strony postępowania, w tym właścicieli nieruchomości, o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.
W dniu [...] września 2016 r. został sporządzony operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K., określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.
J. L. i B. L. wnieśli następnie zarzuty do operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowych nieruchomości, do których biegła odniosła się w pismach z [...] listopada 2016 r. oraz [...] listopada 2016 r.
W dniu [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy K. K. złożyła do akt sprawy wersję operatu szacunkowego sporządzonego z uwzględnieniem zastrzeżeń wniesionych przez J. L. i B. L..
Przy piśmie z [...] stycznia 2017 r. J. L. i B. L. przedłożyli organowi I instancji operat sporządzony na ich zlecenie w dniu [...] stycznia 2017 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Panią B. D., określający wartość spornej nieruchomości na kwotę [...] zł.
Decyzją z [...] marca 2017 r. nr [...] Starosta [...] orzekł: w pkt 1 – o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie Państwa B. i J. L. prawa własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha i działka nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], gmina [...] oraz że wywłaszczenie następuje na rzecz Gminy [...] z przeznaczeniem pod budowę drogi - ul. [...]; w pkt 2 – o przejściu prawa własności opisanej w pkt 1 decyzji nieruchomości na rzecz Gminy [...] z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, oraz że ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do założenia i dokonania wpisu w księdze wieczystej; w pkt 3 – o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości [...] zł, oraz że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Do wypłaty odszkodowania zobowiązał Gminę [...]; w pkt 4 – o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.
W wyniku rozpatrzenia odwołania, Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2017 r., nr [...] uchylił w całości powyższą decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do rozpatrzenia przez ten organ, wskazując w uzasadnieniu na dostrzeżone uchybienia w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. operacie szacunkowym oraz w kontroperacie przedłożonym przez J. L. i B. L..
Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 3036/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw na ww. decyzję organu odwoławczego.
W ponownie prowadzonym postępowaniu przez Starostę [...] został sporządzony w dniu [...] kwietnia 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. R. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] na kwotę [...] zł.
Pismem z [...] czerwca 2018 r. J. L. złożył uwagi do sporządzonej wyceny, zaś pismem z [...] czerwca 2018 r. zastrzeżenia do operatu szacunkowego złożyła B. L., do których rzeczoznawca ustosunkował się w pismach z [...] czerwca 2018 r. oraz [...] lipca 2018 r.
Następnie, J. L. i B. L. przedłożyli organowi I instancji – jako dowód w sprawie – operat szacunkowy sporządzony [...] lipca 2018 r. na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J. L., określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Starosta [...] orzekł w pkt 1 – o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie B. i J. L. prawa własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha i działka nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], gmina [...] oraz że wywłaszczenie następuje na rzecz Gminy [...] z przeznaczeniem pod budowę drogi - ul. [...]; w pkt 2 – o przejściu prawa własności opisanej w pkt 1 decyzji nieruchomości na rzecz Gminy [...] z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna oraz że ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do założenia i dokonania wpisu w księdze wieczystej; w pkt 3 – o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości [...] zł, oraz że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Do wypłaty odszkodowania zobowiązał Gminę [...], informując, że do sutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego; w pkt 4 – o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.
Od powyższej decyzji odwołania złożyli J. L. i B. L., wnosząc o uchylenie w całości przedmiotowej decyzji z uwagi na to, iż została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa, a także z uwagi na to, iż operat szacunkowy rzeczoznawcy Pana T. R. stanowiący podstawę rozstrzygnięcia jest rażąco wadliwy i nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie oraz o dopuszczenie jako dowodu w postępowaniu odwoławczym operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowych nieruchomości w sposób prawidłowy i zupełny, wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Pana J. L. na okoliczność zasadności zarówno odwołania jak też zasadności stwierdzenia nieważności decyzji.
Po rozpatrzeniu złożonego odwołania, Wojewoda [...], decyzją z [...] grudnia 2019 r., nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Wojewoda wyjaśnił natomiast, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie dowodowe potwierdziło informacje podane we wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, a mianowicie iż z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jednoznacznie wynika, że sporna nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny – budowę drogi gminnej.
Wojewoda wyjaśnił także, że zgodnie z mającym zastosowanie w tej sprawie przepisem art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym tych praw, a odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego – stosownie do treści art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 tejże ustawy.
Oceniając sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy, Wojewoda wskazał, że
w operacie z [...] kwietnia 2018 r. biegły przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami, określając wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu
o ceny uzyskane na rynku obejmującym wschodnie tereny gminy [...], obręby: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], obejmujące grunty nabywane pod drogi. Autor operatu do porównania wybrał próbkę 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Po określeniu cech wpływających na wartość wycenianej nieruchomości oraz określeniu wag poszczególnych cech wartość przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę
[...] zł.
Po przeanalizowaniu powyższego operatu szacunkowego, Wojewoda [...], zwrócił się do Starosty [...], na podstawie art. 136 i art. 84 § 1 k.p.a., o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego celem zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego Pana T. R. o dodatkowe wyjaśnienia odnośnie sporządzonej wyceny.
W piśmie z [...] maja 2019 r. rzeczoznawca majątkowy Pan T. R. udzielił szczegółowych wyjaśnień dotyczących sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego i jednocześnie dołączył analizę potwierdzającą, że od czasu sporządzenia operatu wyceny nieruchomości ([...] kwietnia 2018 r.) dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Gminy [...] pod inwestycję drogową: budowa drogi - ul. [...] działek ew. nr: [...] i [...], w obrębie: [...], dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie części nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej KW Nr [...], prowadzonej przez [...] Wydział [...] Sądu Rejonowego w [...] nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych oraz istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Końcowo, w ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z [...] kwietnia 2018 r. (z klauzulą potwierdzającą aktualność z dnia [...] maja 2019 r.) zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, jak też zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. W ocenie organu, jest przy tym spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.
Odnosząc się natomiast do przedstawionego przez strony kontr-operatu Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony w dniu [...] lipca 2018 r. nie może zostać uznany za prawidłowy. Wojewoda wskazał, że w dacie wydania decyzji o wywłaszczeniu działki ew. nr [...] i [...] miały przeznaczenie drogowe, a budowlane. Zarówno z treści kontr-operatu, jak i z operatu T. R. wynika bowiem, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] (Uchwała Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] czerwca 2011 r.), działki ew. nr [...] i [...] położone były w strefie oznaczonej symbolem "[...]" – tereny drogi dojazdowej. Przedmiotowe działki przylegają natomiast do działki [...] i [...] o przeznaczeniu "[...]" (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Działki ew. nr [...] i [...] zostały wydzielone z przeznaczeniem pod drogę na podstawie decyzji Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. Przedmiotem wyceny były zatem działki gruntu już wcześniej wydzielone pod drogi publiczne. W związku z powyższym zdaniem Wojewody, w kontr-operacie błędnie wskazano, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość składająca się z działek ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] oraz działek ew. nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha. Dlatego też
w ocenie organu, skoro z obu operatów wynika, że w obowiązującym planie miejscowym, działki nr [...] i [...] miały przeznaczenie drogowe, to nie można argumentować, tak jak uczynił to biegły w kontr-operacie, że w niniejszym przypadku należy dokonać wyceny fragmentów wywłaszczonych działek budowlanych.
Ponadto Wojewoda wskazał, że przeprowadzona w kontr-operacie sporządzonym przez J. L. analiza transakcji drogowych wskazuje wprawdzie na brak korelacji pomiędzy cenami tych działek a ich cechami rynkowymi, jednak wnioski takie wynikają, zdaniem Wojewody, z porównania (w tabeli na str. [...]-[...]) głównie kilku par nieruchomości o podobnej lokalizacji i drastycznie odmiennych cenach jednostkowych. Dlatego też Wojewoda nie zgodził się z założeniami biegłego, że dysponując ok. 100 transakcjami nieruchomości drogowych, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich lat na obszarze Gminy [...], biegły nie był w stanie ustalić jakichkolwiek relacji pomiędzy cenami nieruchomości a ich cechami rynkowymi, choć relacje takie zdołali ustalić inni rzeczoznawcy wyceniający nieruchomości drogowe na opisanym rynku. Wojewoda wyjaśnił także, że w kontr-operacie rzeczoznawca majątkowy J. L. błędnie oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen gruntów z możliwościami zabudowy - tj. terenów o przeznaczeniu przeważającym wśród terenów przyległych.
Z powyższych względów operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. nie może być uznany, zdaniem Wojewody, za wiarygodny dowód na określenie wartości nieruchomości w prowadzonym postępowaniu, w przeciwieństwie do opinii rzeczoznawcy T. R., która w ocenie organu, została wykonana z uwzględnieniem wszystkich wymogów i standardów wykonywania tego typu opracowań, co świadczy o prawidłowości ustaleń organu I instancji w tym zakresie.
Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2019 r. wywiedli J. L. i B. L., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...], o dopuszczenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. L. na okoliczność zasadności zarówno skargi, jak też zasadności stwierdzenia nieważności decyzji oraz dla ustalenia słusznego odszkodowania jako świadczenia ekwiwalentnego w stosunku do wartości rynkowej wywłaszczanej części przedmiotowej nieruchomości oraz o zwrot kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucili natomiast naruszenie następujących przepisów:
1) art. 7 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 1960 r. Nr 30 poz. 168 z późn. zm.) – dalej "k.p.a.", poprzez odczuwalny brak podejmowania przez Wojewodę [...] wszelkich czynności, niezbędnych do załatwienia sprawy w sposób zgodny z przepisami oraz zapewniający uwzględnienie słusznych oczekiwań skarżących dotyczących godziwego odszkodowania za wywłaszczony grunt;
2) art. 8 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady bezstronności i równego traktowania skarżących, jako podmiotów wywłaszczanych oraz Starosty [...], jako organu wywłaszczającego;
3) art. 9 k.p.a. poprzez nieudzielania w trakcie postępowań administracyjnych przez oba organy wyczerpujących i merytorycznych odpowiedzi na kierowane przez skarżących wnioski, uwagi i zarzuty oraz nieustosunkowanie się tych organów do stwierdzenia rzeczoznawcy majątkowego T. R. na str. [...] w operacie szacunkowym - przyjętym jako podstawa do ustalenia przez te organy wielkości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia gruntu (części naszej nieruchomości) pod drogę, że określona wartość prawa własności wywłaszczanego gruntu nieruchomości "jest ok. 7 razy niższa niż średnia cena gruntów przyległych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ... przyczyną spadku wartości nieruchomości było przeznaczenie w planie miejscowym pod drogę i że możliwości uzyskania godziwego odszkodowania należy szukać w oparciu o ustawę z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym";
4) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyczerpujące rozpatrzenie całego materiału dowodowego, a w szczególności operatów szacunkowych;
5) art. 80 oraz art. 84 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego Pana T. R., nieuwzględnienie wątpliwości skarżących co do jego wiarygodności oraz nie zasięgnięcie opinii innych biegłych poprzez wystąpienie do komisji arbitrażowej rzeczoznawców majątkowych;
6) art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65) - dalej "ugn", poprzez brak opisu stanu wycenianej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego T. R.;
7) art. 116 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 3 ugn poprzez prowadzenie postępowania wywłaszczeniowego przez Starostę [...] i Wojewodę [...], które zostało wszczęte na wniosek Wójta Gminy [...] [...] z dnia [...].04.2016r., bez podania powierzchni całej nieruchomości KW Nr [...], a tylko jej części, która objęta jest wywłaszczeniem tj. działek [...] i [...], jak też w skutek nie dołączenia mapy podziału nieruchomości, który to podział był z urzędu zatwierdzony decyzją Wójta Gminy [...];
8) art. 134 ust 1 ugn poprzez nieuwzględnienie przy podejmowaniu decyzji, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartości rynkowa z uwzględnieniem art. 130 ust. 2 ugn, jak również art. 130 ust 1 ugn, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale, a także art. 134 ust. 3 ugn, który stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, jeżeli jej przeznaczenie zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości; w tym przypadku - wartość części nieruchomości KW Nr [...], tj. działek [...] i [...] stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być oparta na aktualnym sposobie użytkowania, czyli odpowiadać wartości gruntów, z których wydzielono te działki, które to odszkodowanie oparte na tak określonej wartości spełnia wymóg słusznego odszkodowania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP: słuszne odszkodowanie to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczanych działek gruntu, pozwalające na odtworzenie praw właściciela do rzeczy przejętej tj. wysokość odszkodowania powinna umożliwiać nabycie na rynku podobnych gruntów;
9) art.151. ust. 1 ugn poprzez błędną interpretację wykorzystanych w operacie transakcji sprzedaży, które nie były zawarte na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, oraz nieuwzględnienie chociażby tego, że skarżący jest stroną, która znajduje się w sytuacji przymusowej;
10) art. 157 ust. 1 ugn poprzez dokonanie przez organy samodzielnej oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wymagającym posiadania wiadomości specjalnych, bez zasięgnięcia oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego;
11) § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego T. R. w swoim piśmie zdnia [...] czerwca 2018 r., że w przypadku przedmiotowej wyceny "...nie ma zastosowania § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego" pomimo tego kardynalnego błędu prawno-metodycznego organ Starosty i organ odwoławczy Wojewody nie zwrócili uwagi na ten fakt, przyjmując tę wycenę jako wykonaną prawidłowo.
W uzasadnieniu skargi skarżący bardzo obszernie rozwinęli powyższe zarzuty, wskazując przy tym, że w ich ocenie, Wojewoda [...] dokonał błędnej oceny operatu szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego dr J. L., wykonanego na ich zlecenie, niezasadnie odmawiając mu przymiotu dowodu w sprawie. Jednocześnie Wojewoda [...] bezkrytycznie podszedł do oceny operatu wykonanego na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego T. R., nie dostrzegając zawartych w nim błędów i uznając go za dowód wiarygodny.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja, mimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy
z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej.
Wyjaśnić należy, że materialnoprawną podstawą podjętych przez organy rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, ze zm.), dalej "u.g.n.". Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym tych praw. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala natomiast starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 u.g.n.).
Wskazać należy także na brzmienie przepisu art. 130 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a jedynie
w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się wtedy odpowiednio.
Następnie przywołać należy przepis art. 134 u.g.n., zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2). Ponadto, stosownie do treści art. 134 ust. 3 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie
z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli natomiast chodzi o ramy prawne samego procesu szacowania wartości nieruchomości to w tym zakresie należy wskazać na przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oceny operatu organy obu instancji dokonały mając za podstawę również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie".
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza do kwestionowania przez skarżących prawidłowości operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r. w szczególności w zakresie opisu wycenianej nieruchomości, zastosowania przez organy tzw. zasady korzyści z art. 134 u.g.n. oraz przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Ponadto wywodzą, że biegły wadliwie wziął pod uwagę nieruchomości drogowe z pominięciem nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe.
W tym miejscu wskazać należy na przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Jak wynika z powyższego przepisu rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w tę merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca decyduje zatem o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania i które spełniają kryterium podobieństwa. (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. akt
I OSK 2023/17 oraz wyrok WSA w Łodzi z 22 marca 2019 r., sygn. akt II SA/Łd 1086/18, CBOSA).
Wbrew zarzutom skargi, operat szacunkowy sporządzonego [...] kwietnia 2018 r. zawiera wystarczający opis stanu wycenianej nieruchomości. Z jego treści wynika bowiem, że biegły wyjaśnił, iż wyceniana nieruchomość jest położona w we wschodniej części Gminie [...], obręb: [...], przy ul. [...], w odległości ok. [...] m na północ od ul. [...] oraz w odległości ok. [...] km od centrum gminy, dojazd ulicą o nawierzchni gruntowej, i składają się na nią działki ew. nr: [...], [...], o powierzchni odpowiednio: [...] m2, [...] m2 – obie działki w kształcie prostokąta. Biegły wyjaśnił, że właścicielami nieruchomości według stanu na dzień [...] kwietnia 2018 r. jest B. L. oraz J. L., a wyceniana nieruchomości jest objęta wspólnością ustawową majątkowa małżeńska ww. osób, udział [...]. Następnie biegły opisał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], uchwalonego na podstawie Uchwały Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., wyceniane działki gruntu nr [...] oraz [...] położone są w strefie oznaczonej symbolem [...], czyli jako teren drogi dojazdowej. Biegły wskazał także, w bezpośrednim otoczeniu wycenianej nieruchomości jest zabudowa mieszkaniowa gruntów przyległych, jednorodzinna o dobrym standardzie, grunty niezabudowane, od strony północnej tereny zalesione, placówki usługowo-handlowe głównie wzdłuż ul. [...] i w [...], w sąsiedztwie dostępne są natomiast wszystkie media (energia elektryczna, woda, gaz, kanalizacja). Wyceniane działki są niezbudowane oraz niezagospodarowane. Sąd nie dopatrzył się w tej sytuacji naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia, który określa elementy składowe operatu szacunkowego.
Uwzględniając powyższe ustalenia biegłego, jako słuszne należy ocenić przyjęcie przez niego, że skoro wyceniane działki miały planistyczne przeznaczenie na cele drogowe, to tym samym cel wywłaszczenia jest tożsamy z jej przeznaczeniem. Tym samym przeznaczenie działek, jeśli idzie o zastosowanie art. 134 u.g.n., odpowiadałoby dyspozycji ust. 3, który stanowi że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie drogowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. W tym zakresie Sąd nie znajduję uzasadnionych podstaw do zakwestionowania przyjętej w procesie wyceny bazy nieruchomości drogowych. Zarzuty skargi w tym zakresie uznać należy zatem za niezasadne.
Brak jest również podstaw do uznania za zasadne argumentów skarżących dotyczących konieczności uwzględnienia w procesie wyceny nieruchomości
o przeznaczeniu mieszkaniowym. Skarżący zdają się nie dostrzegać, że na podstawie decyzji Wójta Gminy [...] z [...] czerwca 2015 r. nr [...], został zatwierdzony podział nieruchomości położonych we wsi [...], w wyniku którego powstały m. in. działki ew. nr [...] o pow. [...] m2 i [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem pod drogę gminną dojazdową [...], co było zgodne z ustaleniami planu miejscowego dla tego terenu. Przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową mają jedynie pozostałe z tego podziału działki nr [...] oraz nr [...], które nie były przedmiotem wyceny. Potwierdza to jednoznacznie zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentacji geodezyjnej przedmiotowych nieruchomości oraz wypisów z planu miejscowego (k.[...]-[...]). Decydujące w tej sytuacji jest przeznaczenie planistyczne działek nr [...] oraz [...], a ono jest niewątpliwie drogowe. Dlatego też, w ocenie Sądu, za prawidłowe uznać należało przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości o takim właśnie przeznaczeniu.
Ponadto wyjaśnić trzeba, że nie mają racji skarżący, którzy twierdzą, że w niniejszej sprawie winna znaleźć zastosowanie reguła, o której mowa w art. 130 ust. 1 zdanie drugie, a w którym to przepisie ustawodawca przewidział, że w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. W niniejszej sprawie mamy bowiem do czynienia z sytuacja, w której wydana została jedyna decyzji starosty, tj. decyzja z [...] sierpnia 2018 r., w której organ rozstrzygnął zarówno o wywłaszczeniu, jaki i odszkodowaniu. Starosta [...] nie wydawał odrębnej decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość skarżących, dlatego też nie ma podstaw to twierdzenia, że wycena nieruchomości winna odbyć się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale, tak jaj chcieliby tego skarżący. W tym zakresie zarzuty skargi okazały się całkowicie chybione.
W tym miejscu Sąd zauważył, że biegły w operacie podniósł, że na rynku transakcji nieruchomościami drogowymi w relacjach sprzedający - kupujący występuje swoisty element przymusu, i to po obu stronach, ponieważ obie strony nie mają alternatywy ani co do samego faktu sprzedaży, ani co do wyboru kontrahenta. Z powyższych względów rynek gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne jest określany jako rynek ułomnym. Biegły wskazał przy tym na pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09), które stwierdził, że transakcje nieruchomościami "drogowymi" nabytymi przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa spełniają warunki definicji wartości rynkowej.
Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni aprobuje powyższe stanowisko judykatury. Wyjaśnić bowiem należy, że pojęcie "wartość rynkowa nieruchomości", jakim posługuje się art. 151 ust. 1 u.g.n., winien być bowiem interpretowany
w kontekście specyfiki przeznaczenia działek wywłaszczonych, która w istocie wyklucza obrót wolnorynkowy. Ten sposób interpretacji przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, pozwala na ustalenie takiej wysokości odszkodowania, która jest najbliższa wartości utraconego prawa, a wartość ta w sposób oczywisty jest przede wszystkim zdeterminowana jej przeznaczeniem. Ja wyjaśnił przy tym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 802/16: "Zasadą jest, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. W przypadku jednak nieruchomości wartość praw do niej przysługujących jest determinowana wartością nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje ustalenie odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości. Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma bowiem za zadanie rekompensować wartość utraconego prawa, a nie szkody wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 128 ust. 1 u.g.n., odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadać powinno wartości utraconych praw. W myśl art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości ustalona w opinii rzeczoznawcy majątkowego, którą - według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie.". Dlatego też, Sąd nie podzielił zarzutów skarżących dotyczących naruszenia art. 151 ust. 1 u.g.n.
Biegły określając wartość wycenianych działek ew. nr [...] oraz nr [...], przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami, w oparciu o ceny uzyskane na rynku loklanym obejmującym wschodnie tereny gminy [...], obręby: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do porównania biegły wybrał zatem próbkę 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Biegły ustalił cechy rynkowe nieruchomości na rynku lokalnym i ich wagi (na podstawie bazy danych
o transakcjach z rynku lokalnego). Biegły opisał wycenianą nieruchomość pod kątem cech rynkowych (pkt. 9 operatu), jak też opisał nieruchomości przyjęte do porównań w kontekście cech rynkowych. Biegły, analizując zespół cech charakterystycznych porównywanych nieruchomości wyodrębnił cechy porównawcze różnicujące nieruchomości, a następnie ocenił procentowy wpływ tych cech na cenę. Cechami wpływającymi na wartość nieruchomości były: położenie oraz stan zagospodarowania gruntów przyległych. Po określeniu cech wpływających na wartość wycenianej nieruchomości oraz wag poszczególnych cech i przy zastosowaniu współczynnika korekcyjnego na poziomie 1,0, biegły wyliczył wartość nieruchomości na kwotę [...] zł.
Biegły wyjaśnił również w operacie z [...] kwietnia 2018 r., że rynek transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi w gminie [...] jest rozwinięty. Na dużą skalę jest realizowany wykup gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe realizowane przez gminę. Średnia cena 1 m2 gruntów drogowych - dla wschodnich części gminy wynosi [...] zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych w planach miejscowych pod drogi na przyjętym rynku lokalnym odniesiona do 1 m2 gruntu wahała się w granicach od [...] zł/ m2 do [...] zł/m2, cena średnia z 19 transakcji wynosi [...] zł/m2. Zaobserwowana rozbieżność cenowa, wynikała zdaniem biegłego, z różnic porównywanych nieruchomości: położenia
i stanu zagospodarowania gruntów przyległych.
Sąd nie stwierdził także aby biegły dokonał błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej. Definicja tego pojęcia zawarta jest w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomością podobną jest nieruchomość, która "jest porównywalna
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Nie oznacza to jednak, że muszą być to nieruchomości o takiej samej powierzchni w stosunku do wycenianej.
Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 21 Konstytucji RP, to wskazać należy, że pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny stwierdzając, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne (wyrok z dnia [...] maja 1990 r., sygn. akt [...], [...], nr [...] poz. [...]). Natomiast w wyroku z dnia [...] lipca 2004 r. (sygn. akt [...], [...], nr [...], poz. [...]) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Ponadto podkreślił też, iż znamiennym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika, że – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa
i jednostek samorządowych. Wywłaszczenie bowiem – jak wywodził Trybunał
– następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn
– zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne.
Z tego powodu twierdzenie skarżącej, że w niniejszej sprawie organy naruszyły przepis art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie jest uzasadnione. Jak bowiem z wyżej przedstawionych wywodów wynika "odszkodowanie słuszne" to odszkodowanie odpowiadające wartości odjętego prawa.
Zdaniem Sądu, organy obu instancji w sposób prawidłowy dokonały oceny prawidłowości operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r., co czyni niezasadnymi również zarzuty skargi dotyczące naruszenia wskazanych w niej przepisów postępowania. Należy bowiem zgodzić się z organami obu instancji, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. R. operat szacunkowy, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Nie budzi więc żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym.
Organy obu instancji, zgodnie z dyspozycją art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przeprowadziły wyczerpujące postępowanie dowodowe i prawidłowo oceniły zgromadzony materiał dowodowy. Sąd orzekający nie dopatrzył się także w działaniu organów naruszenia dyspozycji art. 8 oraz art. 9 k.p.a. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie było bowiem prowadzone w sposób obiektywny i bezstronny,
z zachowaniem przez organy wszystkich gwarancji procesowych stron, z których skarżący w sposób nieskrępowany korzystali zarówno w trakcie postępowania przed organem I, jak i II instancji.
Uwzględniając powyższe, nie sposób zgodzić się z zarzutem skargi dotyczącym naruszenia art. 7, art. 8 § 1, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 84 ust. 1 k.p.a.
Warto w tym miejscu zauważyć, że skoro skarżąca nie zgadzała się z operatem szacunkowym i miała zastrzeżenia co do jego rzetelności i prawidłowości, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego była uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Skarżąca z tej możliwości nie skorzystała. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, organy nie były zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego sporządzonego przez T. R.. Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA
z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15, CBOSA).
Co równie istotne w tej sprawie, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 2 u.g.n.). Oznacza to tym samym, że przedstawiony przez skarżących kontr-operat sporządzony [...] lipca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. nie wpływa na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r.
Ponadto, w ocenie Sądu, organ odwoławczy słusznie uznał, że opracowanie J. L. z [...] lipca 2018 r. nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z uwagi na liczne błędy w nim zawarte,
w szczególności poprzez przyjęcie jako nieruchomości podobnych do wycenianej – nieruchomości budowalnych. W niniejszej sprawie właściwym było natomiast przyjęcie, tak jak uczynił to rzeczoznawca majątkowy T. R. w operacie
z [...] kwietnia 2018 r., że skoro wyceniane działki miały planistyczne przeznaczenie na cele drogowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu, czyli drogowym, a nie budowlanym. Dlatego też, w ocenie Sądu, opinia J. L. jest obarczona błędem, który dyskwalifikuje ją już na samym wstępie, ponieważ ma on wpływ na cały proces wyceny przez tego biegłego i skutkuje tym, że wartość wycenianej nieruchomości jest nieprawidłowa. Zarzuty skargi w tym zakresie uznać należy zatem za niezasadne.
Krańcowo wskazać należy jeszcze, że co prawda organy obu instancji błędnie powołały się w swoich rozstrzygnięciach na przepis § 36 rozporządzenia, który to przepis jak wynika z treści jego ust. 1, ma zastosowanie jedynie na potrzeby ustalania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.), co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Niemniej jednak, zdaniem Sądu, błędne uzasadnienie decyzji organów w tym zakresie nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ organy prawidłowo oceniły zastosowaną
przez biegłego w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2018 r. tzw. "zasadę korzyści", uregulowaną w art. 134 ust. 3 u.g.n., która znalazła zastosowanie
w niniejszej sprawie.
Mając na uwadze powyższe, w tym zakres błędnego uzasadnienia zaskarżonej decyzji, i po ustaleniu, że kontrolowany decyzja odpowiada prawu mimo błędnego uzasadnienia, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.