II SA/Bd 835/11

II SA/Bd 835/11 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2011-09-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2011-07-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Anna Klotz
Jarosław Wichrowski /sprawozdawca/
Wiesław Czerwiński /przewodniczący/
Symbol z opisem
6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 951/12 - Wyrok NSA z 2013-10-10
I OZ 106/12 - Postanowienie NSA z 2012-02-29
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
art. 73
Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz Sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2011 r. sprawy ze skargi D. B., S. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zajęte nieruchomości pod drogi publiczne oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta Ś. na podstawie art. 73 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a., ustalił z tytułu nabycia przez Powiat Ś. z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa za odszkodowaniem własności nieruchomości położonej w obrębie Z., gm. P. oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działka nr [...] o powierzchni 0,3005 ha, zapisanej w Księdze Wieczystej nr KW [...], zajętej pod drogę publiczną, zaliczoną do kategorii dróg powiatowych na rzecz D. B. i S. B. odszkodowanie w łącznej wysokości 23.378 zł. Wskazano, iż ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. L., który wartość nieruchomości określił na kwotę: działka nr [...] – 22.538,00 zł, drzewostan – 840 zł. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowiła wartość nieruchomości, wedle jej stanu na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przy czym nie uwzględniono wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania nieruchomością.
Jak wynika z uzasadnienia decyzji, stwierdzenie nabycia ww. nieruchomości przez Powiat Ś. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. i zaliczenie jej z tym dniem do kategorii dróg powiatowych nastąpiło w drodze decyzji Wojewody [...] z dnia [...] nr [...]. Przedmiotowa nieruchomość zajęta została pod drogę publiczną w dniu 31 grudnia 1998r ., przy czym jej współwłaścicielami byli we wskazanym dniu D. i S. B.
Organ wskazał, że z uwagi na treść art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to w niniejszym przypadku wypłaca starosta reprezentujący Skarb Państwa. Podstawą natomiast ustalenia wysokości odszkodowania jest stan nieruchomości na dzień wejścia ustawy, przy uwzględnieniu w szczególności rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Cena winna być jak najbardziej prawdopodobna i możliwa do uzyskania na rynku i określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia ceny nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który dla określenia wartości przedmiotu wyceny przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, ze szczególnym uwzględnieniem dróg wojewódzkich, jako rynek lokalny przyjmując obszar gminy P. Jak wynika z art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak natomiast stanowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, właściwym podejściem w przypadku przedmiotu wyceny jest podejście porównawcze. W niniejszej sprawie w sporządzonym operacie szacunkowym określono wartość odtworzeniową części nieruchomości, odrębnie określając wartość gruntu, a odrębnie wartość jego części składowych, składników roślinnych.
W latach 2008-2010 na terenie gminy P. i innych gmin powiatu ś., przedmiotem obrotu były nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi gminne, nie odnotowano natomiast żadnej transakcji pod drogę powiatową lub wojewódzką. W związku z powyższym jako metodę szacowania wartości nieruchomości przyjęto metodę określoną w § 36 ust. 2 pkt 2 ww. rozporządzenia, wartość gruntu określając zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia podejściem porównawczym metodę korygowania ceny średniej.
S. B. zakwestionował stanowisko organu w przedmiocie prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, nie skorzystał jednak z przedłożenia kontroperatu, co zostało mu zaproponowane przez organ. Podobnie organ nie zlecił wykonania kolejnego operatu szacunkowego, uznając iż operat sporządzony w niniejszej sprawie sporządzony został przez osobę uprawnioną i spełnia wszelkie kryteria, które mógł zweryfikować organ.
We wniesionym odwołaniu S. B. wskazał, iż operat szacunkowy w niniejszej sprawie sporządzony został z rażącym naruszeniem prawa. Odwołujący się podniósł, iż organ, wykorzystując niekorzystne położenie stron, w sposób rażący zaniżył wysokość odszkodowania, wskazując jednocześnie na popełnione przy sporządzaniu i ocenie operatu szacunkowego uchybienia. Zgodnie z twierdzeniem odwołującego się, do operatu nie zostały załączone wykorzystane przy jego sporządzaniu dokumenty, na podstawie których przyjęto ceny transakcji nieruchomości. Organ natomiast nie odniósł się do wniosków stron składanych w tym przedmiocie. Odwołujący się wskazał, że z operatu nie wynika, skąd przyjęte zostały ceny transakcji, co oznacza przyzwolenie organu na działanie niezgodne z prawem. Zdaniem odwołującego się biegły sporządzający przedmiotowy operat winien był zastosować § 36 ust. 1 rozporządzenia, zamiast zastosowanego § 36 ust. 2, taki wybór bowiem stanowi działanie na rzecz organu.
Odwołujący się podniósł, iż nie podziela stanowiska organu odnośnie transakcji dokonanych w gminie M., polegającego na stwierdzeniu, iż cena ww. transakcji uzyskana została na drodze cywilnoprawnej, wobec czego nie ma w tym przedmiocie zastosowania procedura administracyjna. Stwierdził ponadto, iż wskazana przez niego cena transakcji dokonanej w gminie M. (90 zł za m²) jest najbardziej prawdopodobna i realną ceną. Odwołujący się nie zgodził się również z wyceną drzewostanu.
Jak ponadto wynika z odwołania, strona nie ma obowiązku sporządzania na własny koszt operatu szacunkowego, obowiązek ten bowiem spoczywa na organie.
Decyzją z dnia [...] nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Organ odwoławczy wskazał na warunki ustalana odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Zwrócił przy tym uwagę, że odszkodowanie to następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Prawidłowość procesu wyceny i właściwego zastosowania przepisów oraz dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru metody wyceny, zgodnie z twierdzeniem Wojewody, podlega ocenie organu w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości odszkodowania. Dokonując zatem oceny, o której mowa, organ odwoławczy uznał, iż organ pierwszej instancji w sposób prawidłowy przyjął sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, biorąc pod uwagę analizę transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, przeprowadzonych w katach 2008-2010. Podkreślenia zatem wymaga, iż w analizowanym okresie przeprowadzono jedynie 11 transakcji, z których wszystkie dotyczyły dróg gminnych, a ponadto większość z nich dotyczyła nieruchomości na terenach wiejskich, niezainwestowanych, wydzielonych z gruntów rolnych w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych – w przeciwieństwie do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Z uwagi zatem na brak transakcji wykupu gruntów pod drogi publiczne w latach 2008-2010, wartość przedmiotowej nieruchomości winna była zostać wyceniona w oparciu o metodę określoną w § 36 ust. 2 rozporządzenia, przy czym wybór tej metody został uzasadniony przez rzeczoznawcę, zasadność wyboru potwierdził natomiast organ pierwszej instancji. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy uwzględnia wszystkie kryteria, o jakich mowa w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybór metody i podejścia został ponadto wystarczająco uzasadniony. Wojewoda zwrócił również uwagę na to, że prawidłowo określona została wartość drzewostanu, przy określeniu jej wartości odtworzeniowej.
Organ podniósł, że zakwestionowanie ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego uzasadnione jest jedynie wówczas, gdy wycena nasuwa wątpliwości ze względu na znaczną różnicę w wartości nieruchomości podobnych na danym rynku, w niniejszym natomiast przypadku taka sytuacja nie ma miejsca.
Od powyższej decyzji D. i S. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy.
Jak wynika z treści skargi, ustalona wartość rynkowa nie spełnia ustawowej przesłanki wartości rynkowej nieruchomości możliwej do uzyskania na wolnym rynku, skarżący bowiem z uwagi na korzystne położenie nieruchomości mogliby uzyskać dużo większą kwotę. Wskazali oni ponadto, iż organ pierwszej instancji uniemożliwił im czynny udział w postępowaniu, odmawiając dostępu do dokumentów, na podstawie których przyjęte zostały ceny, jak również naruszył zasadę swobodnej oceny dowodów, przyjmując jedynie opinię biegłego, a nie rozpatrując całości materiału dowodowego. Skarżący zarzucili rzeczoznawcy, że automatycznie przeszedł do metody określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Wskazali ponadto, że nie zostały uwzględnione transakcje dokonane przez gminę M. dotyczące zakupu nieruchomości pod drogi lokalne oraz transakcje dokonane na terenie sąsiednich gmin na cele inwestycyjne, czy wykupione pod budowę autostrady A1.
Skarżący wskazali, iż nie kwestionują merytorycznego wyliczenia wartości w opinii, ale samą opinię pod jej względem formalnym, nie zostały bowiem do niej dołączone dokumenty wykorzystane przy sporządzaniu operatu, przy czym dokumenty te nie zostały im przedstawione.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna, wobec czego należało orzec o jej oddaleniu.
Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Nieruchomości, o których mowa, winny w dniu 31 grudnia 1998 r. pozostawać we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – który wszakże jednocześnie nie mógł być ich właścicielem i musiały być zajęte pod drogę publiczną.
Jak stanowi art. 73 ust. 3 ww. ustawy, podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody. W niniejszej sprawie decyzja taka wydana została przez Wojewodę [...] w dniu [...] nr [...], powyższym aktem Wojewoda stwierdził nabycie przez Powiat Ś. z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa własności nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienia powyższej decyzji na dzień wydania decyzji, o której mowa art. 73 ust. 3 ustawy, właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli D. i S. B.
Wskazywany już powyżej art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (dalej w skrócie "ustawa"), reguluje również kwestię ustalania i wypłacania odszkodowania, o którym mowa już w art. 73 ust. 1 ustawy. Zgodne z art. 73 ust. 2 – odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, natomiast Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (art. 73 ust. 4 ustawy). Podstawę natomiast do ustalenia wysokości odszkodowania zgodnie z art. 73 ust. 5, stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (zatem dnia 29 października 1998 r.), przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.
Zasady i tryb określone w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, o których mowa w art. 73 ust. 4 ustawy, odsyłają do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej w skrócie u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust. 1 zd. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ug.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy natomiast sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, co wynika z art. 134 ust. 1 u.g.n., stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się, zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Art. 135 ust. 5 stanowi, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.
Wysokość odszkodowania za nieruchomość przyjęta przez Starostę Ś. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego inżyniera A. L. stanowi oś sporu w niniejszym postępowaniu.
Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Dodatkowo zwrócić uwagę należy, iż ustawodawca w art. 152 w ust. 1 u.g.n. wskazał, iż sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny natomiast nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.
Art. 159 u.g.n. wskazuje, że Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, z uwzględnieniem wskazanych w powyższym artykule sposobów, danych i uwarunkowań. Na podstawie tej delegacji Rada Ministrów w dniu 21 września 2004 r. wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwane dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, w treści obowiązującej w chwili wydawania zaskarżonej decyzji, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W myśl ust. 2 § 36 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (pkt 1); wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (pkt 2).
W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządzający na zlecenie Starosty Ś. operat szacunkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, ze szczególnym uwzględnieniem dróg wojewódzkich. Rzeczoznawca wskazał, iż na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar powiatu świeckiego, przy wydłużonym przedziale czasowym obejmującym okres czasu od początku 2008 r. do chwili wyceny, odnotowano 11 transakcji nieruchomości pod drogi gminne, nie odnotowano natomiast żadnej transakcji pod drogę wojewódzką. Jak ponadto wynika z treści operatu, większość transakcji dotyczyła nieruchomości położonych na terenach wiejskich, niezainwestowanych, wydzielanych z gruntów rolnych. Rzeczoznawca zwrócił uwagę, że w większości przypadków ceny działek nabywanych pod drogi kształtowały się na poziomie ceny gruntów, z których zostały wydzielone. Wskazał ponadto, że żadna z jedenastu analizowanych na terenie Powiatu Ś. transakcji nie dotyczyła nieruchomości podobnej, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n., w szczególności nie dotyczyła drogi wojewódzkiej. Sporządzający operat szacunkowy uznał, że znaczny wpływ lokalnych czynników ekonomicznych na ceny transakcyjne skutkuje tym, że obszarem rynku niezbędnym do wyceny jest gmina P. W związku z powyższym rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości rozumianego jako gmina P. w zakresie transakcji nieruchomościami rolnymi. Słusznie przy tym biegły zauważył, iż nie może mieć w niniejszej sprawie zastosowania § 26 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W odmiennym przypadku uregulowania § 36 ust. 2 rozporządzenia nie miałoby racji bytu.
Uzasadniając wybór podejścia, metody i techniki szacowania, rzeczoznawca zwrócił uwagę, iż przy określaniu wartości gruntu wziął pod uwagę § 36 ust. 1 rozporządzenia, co oznacza, iż nie przeszedł automatycznie do zastosowania § 36 ust. 2. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne konieczne jest – w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskanych ze sprzedaży gruntów zajętych pod drogi – przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero w sytuacji, w której brak jest takich cen – ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe – zastosowanie znajduje § 36 ust. 2 pkt 2. Z uwagi na brak w analizowanym okresie 2008-2010 r. na terenie gminy P. innych gmin powiatu ś.transakcji pod drogę wojewódzką lub powiatową i występowanie jako przedmiotu obrotu jedynie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi gminne, rzeczoznawca odstąpił od określenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia, przyjmując określenie tej wartości zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, zatem jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z uwagi na przeznaczenie gruntu na cele inwestycyjne (pod drogę wojewódzką), zwiększając przyjętą wartość o 50 %. Zatem, jak wskazał sporządzający operat szacunkowy, wartość gruntu określono zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.
Zwrócić zatem uwagę należy, że z operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca dokonał wnikliwej analizy rynku nieruchomości. W wycenie uwzględniono elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości, a rzeczoznawca dokonał właściwych czynności w celu prawidłowego wyliczenia jej wartości rynkowej. Nie budzi wątpliwości Sądu dobór nieruchomości do analizy i porównania oraz wybór podejścia do określania wartości szacowanych nieruchomości. Zatem z punktu widzenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem wartości nieruchomości.
Zwrócić uwagę należy, że strona kwestionująca operat szacunkowy w sytuacji, w której sporządzający operat szacunkowy dokonał stosownych wyjaśnień odnośnie przedstawionych uwag i zastrzeżeń – co miało miejsce w przedmiotowej sprawie – wówczas ciężar przeciwdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przechodzi na stronę (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, publ. Lex nr 351279). Stosownie bowiem do art. 157 ust. 1 u.g.n. to organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zwrócić uwagę należy również na stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. (I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279), gdzie stwierdzono, że dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz tezę drugą wyroku WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. (I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587), w której zwarto pogląd, że jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.
W opinii Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został prawidłowo sporządzony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, jaka składa się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Skład orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r. (I OSK 1250/08, LEX nr 594991), że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków". Organy jak i Sąd mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Badając operat w tym zakresie Sąd nie znalazł żadnych okoliczności, które mogłyby wskazywać na to, że został on sporządzony w nieprawidłowy sposób.
Zdaniem Sądu trafne jest więc stanowisko organów orzekających w sprawie, że operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem zasad wskazanych w ustawie i zawiera wszystkie elementy wymagane ustawą. W operacie tym znajduje się opis stanu faktycznego nieruchomości, jej stanu prawnego oraz opis czynności szacunkowych. Zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, doboru działek do analizy i porównania, wyliczenia arytmetyczne cen.
Bezzasadny jest podnoszony zarzut wskazujący, że organ nie zlecając sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego, działał naruszając zasady postępowania administracyjnego, ponieważ organ działając zgodnie z dyspozycją art. 156 ust. 3 u.g.n. nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Organ I instancji nie zlecając wykonanie nowego operatu szacunkowego prawidłowo zastosował art. 156 ust. 3 u.g.n. Zgodnie z wyżej wskazanym unormowaniem operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Za niezasadny uznać należy również zarzut naruszenia przez organy orzekające w sprawie dyspozycji art. 9 k.p.a. przez odstąpienie przez organ od poinformowania strony skarżącej o treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W myśl art. 9 k.p.a. organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zakresu przepisu art. 9 k.p.a. nie można jednak rozszerzać przedmiotowo i wywodzić z niego obowiązku udzielania stronom postępowania porad prawnych. Prawo zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego uregulowane jest w powszechnie obowiązującym, opublikowanym akcie prawnym i jedynie od woli uprawnionego z tego tytułu podmiotu zależy, czy z prawa tego skorzysta i złoży w tym zakresie stosowny wniosek.
Odnośnie zawartego w skardze zarzutu nie dołączenia do operatu dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, zwrócić uwagę należy, iż dokumentów, na podstawie których rzeczoznawca zbadał transakcje stanowiące przedmiot analizy, nie sposób jest uznać za dokumenty, o których mowa w § 56 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. W ocenie Sądu dokumenty stanowiące podstawę tych transakcji nie mogą być uznane, wbrew stanowisku skarżących, za istotne dokumenty wykorzystane przy sporządzeniu operatu, które biegły ma obowiązek dołączyć do operatu zgodnie z § 56 pkt 4 rozporządzenia. Dokumenty te dotyczą bowiem transakcji zawartych przez osoby trzecie i biegły nie musi dysponować dokumentacją źródłową w postaci odpisów tych dokumentów. Rozporządzenie nie precyzuje, jakie są to dokumenty istotne, bez wątpienia jednak za takie należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Kwestia ta także podlega badaniu przez organy przyznające odszkodowanie w ramach swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a., por. wyrok WSA w Lublinie z 27.04.2010 r., sygn. akt II S.A./Lu 85/10). Niemniej jednak stwierdzić należy, że biegły udzielił wyczerpujących informacji w zakresie kwestionowanym przez strony (vide pismo biegłego z dnia [...] oraz protokół rozprawy administracyjnej z dnia [...]).
Wskazać należy także, iż wbrew twierdzeniu skarżących nie zostali oni pozbawieni czynnego udziału w postępowaniu. Mieli oni możliwość składania wniosków dowodowych oraz wniesienia uwag do operatu szacunkowego z czego skorzystali. Rzeczoznawca majątkowy w w/w obszernym piśmie ustosunkował się szczegółowo do wszystkich przedstawionych przez skarżących zarzutów.
W konsekwencji powyższych rozważań uznać należy, iż organ nie naruszył art. 7-9 k.p.a., albowiem wbrew twierdzeniom skarżących w prawidłowy sposób ustalił stan faktyczny, nie naruszył tym samym słusznego interesu skarżących. Nie można w związku z tym zarzucić organowi naruszenia zasady pogłębienia zaufania obywateli do organu.
Z uwagi na powyższe, uznając iż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania uzasadniającego wyeliminowanie zakwestionowanego aktu z obrotu prawnego, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.