I SA/Wa 2789/22

I SA/Wa 2789/22 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2023-04-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-11-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Bożena Marciniak
Łukasz Trochym /przewodniczący/
Przemysław Żmich /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 4 pkt 3a, art. 95 pkt 7
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Trochym, sędzia WSA Bożena Marciniak, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), , Protokolant referent Radosław Fijałkowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2022 r. nr KOA/94/Pd/22 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy N. z dnia 2 grudnia 2021 r. nr 108/2021; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz [...] sp. z o.o. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o. o. 2 Sp. k. z siedzibą w [...], decyzją z [...] sierpnia 2022 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] grudnia 2021 r. nr [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi [...], gmina [...], dla której Sad Rejonowy w [...] prowadzi Kw nr [...], stanowiącej własność [...] Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w [...], na działki gruntu oznaczone nr: [...], o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, w sposób przedstawiony na załączonej do wniosku mapie sytuacyjnej nieruchomości z projektowanym podziałem, sporządzonym przez geodetę, przyjętej do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] [...] sierpnia 2021 r. pod nr [...].
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.
Wójt Gminy [...] decyzją z [...] grudnia 2021 r., wydaną po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o. o. 2 Sp. k. z siedzibą w [...], odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi [...], gmina [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi Kw nr [...], stanowiącej własność [...] Sp. z o. o. 2 Sp. k. z siedzibą w [...], na działki gruntu nr: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, w sposób przedstawiony na załączonej do wniosku mapie sytuacyjnej nieruchomości z projektowanym podziałem, sporządzonym przez geodetę, przyjętej do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] [...] sierpnia 2021 r. pod nr [...].
Wnioskodawca złożył odwołanie od powyższej decyzji przede wszystkim zarzucając organowi I instancji, że nie rozważył niezbędności podziału nieruchomości pod kątem wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z poszczególnych budynków mieszkalnych. Zdaniem wnioskodawcy podstawową kwestią było ustalenie, czy działka - z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy - może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana, a tego nie ustalił organ I instancji. Wskazano przy tym, że jest dopuszczalne, aby z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona jedna działka budowlana, która będzie niezbędną do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale jest po prostu jego konsekwencją.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] sierpnia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] grudnia 2021 r. W uzasadnieniu wskazało, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" według którego niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Kolegium ustaliło, że planowana do podziału działka nr [...] o pow. [...] ha, położona we wsi [...], zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi. Projektowany podział miałby wydzielić dwie nowe działki nr [...] o pow. [...] ha, na której wykazano budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący z garażem oraz nr [...] o pow. [...] ha, na której wykazano budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący dwulokalowy z garażem. Budynki zostały wybudowane na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] kwietni 2019 r.
We wniosku wskazano, że celem podziału jest wydzielenie działki nr [...], zabudowanej ww. budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wolnostojącym z garażem. Nieruchomość objęta rozpatrywanym wnioskiem położona jest na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...]) – dalej zwanego "planem miejscowym" w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 8ROM (o przeznaczeniu zabudowa wiejska mieszana), a także w Strefie Ochrony Urbanistycznej Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Zgodnie z § 31 ww. uchwały na terenach zabudowy wiejskiej mieszanej powstałe w wyniku podziału działki o funkcji wyłącznie mieszkaniowej nie mogą mieć powierzchni mniejszej niż: 1500 m2 w zabudowie wolnostojącej.
Wójt Gminy [...] stwierdził, że przedstawiony we wniosku projekt podziału nie spełnia podstawowego warunku planu miejscowego w zakresie dopuszczalności dokonywania podziału terenów, gdyż przewiduje dokonanie podziału na działki o powierzchni po podziale mniejszej niż 1500 m2. Podkreślono przy tym, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego tyko w wyjątkowych sytuacjach, kazuistycznie wskazanych w art. 95 ugn.
Zdaniem organu I instancji działka nr [...] o pow. [...] ha obecnie zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych wobec czego nie ma podstaw do zastosowania w tej sprawie art. 95 pkt 7 ugn. Powyższe zostało potwierdzone na etapie wydawania pozwoleń na budowę, gdzie właściwy organ stwierdził o zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Zatem działka ta spełniała wymogi dla działki budowlanej przez którą należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Ponadto w ocenie organu aktualnie właściciele nieruchomości zabudowanej mają nieograniczoną możliwość korzystania ze wszystkich elementów zagospodarowania znajdujących się na jej obszarze.
W konsekwencji, w ocenie organu I instancji, trudno przyjąć, aby korzystanie z wybudowanych na działce objętej wnioskiem, na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę, budynków mieszkalnych, było uzależnione i uwarunkowane dokonaniem podziału tej działki.
Ustalono zatem, że wnioskowany podział nie spełnia warunków określonych w art. 95 pkt 7 ugn w zakresie celu tego podziału. Wnioskodawcy nie wykazali bowiem istnienia konieczności wydzielenia działki budowlanej, umożliwiającej korzystanie z budynku, a także warunku dotyczącego braku możliwości dotychczasowego korzystania z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.
Organ uznał, że rzeczywistym celem podziału jest podział na dwie odrębne działki, które mogłyby być ostatecznie przedmiotem odrębnej własności, umożliwiającej obrót tymi działkami.
W ocenie Kolegium zaprezentowana wyżej argumentacja organu I instancji jest zasadna, zaś zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Organ odwoławczy zauważył, że art. 95 ugn normuje sytuacje, w których projekt podziału nieruchomości odbiega od ustaleń obowiązującego dla tego obszaru planu miejscowego. W konsekwencji w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem na podstawie ww. przepisu odmowa zatwierdzenia podziału nie może opierać się na niezgodności z planem miejscowym, z uwagi na istotę i cel tego przepisu. Art. 95 ugn, jako wprowadzający wyjątek od zasady, należy wykładać w sposób literalny (ścisły). Nie można zatem do tego przepisu stosować wykładni rozszerzającej. Zatem art. 95 pkt 7 ugn interpretować trzeba zgodnie z ustawową definicją działki budowlanej, zawartej w art. 4 pkt 3a ugn, tj. przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Przy rozpatrzeniu tej sprawy, w kontekście brzmienia art. 95 pkt 7 ugn, trzeba mieć na względzie, że unormowanie to może mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi, czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.
Przy czym chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu koniecznej do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu wystarczającej, co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacji tego przepisu nie można bowiem prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z ustaleniami obowiązującego dla tego obszaru planu miejscowego.
Art. 95 pkt 7 ugn obejmuje również sytuację, w której ma dojść do wydzielenia więcej niż jednej działki budowlanej. Inne rozumienie tego przepisu byłoby nielogiczne i skutkowało koniecznością wydawania wielu odrębnych decyzji podziałowych w przypadku żądania obejmującego wydzielenie kilku działek z jednej nieruchomości. Odczytanie tego artykułu jako przepisu zezwalającego na zastosowanie owego wyjątku tylko jednokrotnie w odniesieniu do jednej nieruchomości nie ma uzasadnienia prawnego i byłoby sprzeczne z celem przepisu.
Kolegium zauważyło, że organ I instancji rozważył zasadność planowanego podziału w powyższym kontekście, tj. ocenił, czy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, w konsekwencji czego powstaną dwie zabudowane działki budowlane.
Organ dokonał analizy projektu podziału w warunkach, o których mowa w art. 95 pkt 7 ugn, zasadnie uznając, że obecny kształt i wielkość działki, a także dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z obu budynków na działce.
Tymczasem warunkiem dokonania podziału nieruchomości w oparciu o postanowienia analizowanego przepisu jest wystąpienie sytuacji, w której nie można się obejść bez planowanego podziału nieruchomości. Sytuacja tego rodzaju ma miejsce, gdy prawidłowe korzystanie z budynku mieszkalnego uwarunkowane jest wydzieleniem działki budowlanej.
W orzecznictwie podnosi się, że niezbędność wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego, to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda.
Tymczasem zaprezentowana przez stronę wykładnia art. 95 pkt 7 ugn prowadzi do sytuacji, w której każdy podział działki budowlanej o powierzchni, która po podziale zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych dla niej budynków mieszkalnych, byłby z założenia zasadny. W konsekwencji prowadziłoby to do zwiększenia ilości podziałów nieruchomości naruszających ustalenia postanowień planistycznych.
W ocenie organu odwoławczego taka interpretacja wskazanego przepisu nie uwzględnia znaczenia sformułowania "niezbędny" oraz nie odzwierciedla tego, że regulacja ta ma charakter wyjątku i nie powinna być interpretowana rozszerzająco.
Trafnie wywiedziono, że warunkiem zastosowania postanowień normy wyrażonej we wskazanym przepisie jest uwarunkowanie korzystania z budynku mieszkalnego od uprzedniego wydzielenia działki budowlanej, a nie sytuacja, w której planowana w wyniku podziału działka jest wystarczająca do korzystania z tego budynku.
Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2022 r. [...] Sp. z o.o. 2 Sp. k. z siedzibą w [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: l. przepisów postępowania, których naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 138 § 1 pkt 1, art. 7, art. 77, art. 136 kpa poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie przez organ odwoławczy całości materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności: - nieustalenie, że budynki znajdujące się na działkach objętych wnioskiem Spółki zostały oddane do użytkowania, a co za tym idzie, wskazane nieruchomości stanowią działki budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 4a ugn, -nieustalenie przyczyn wnioskowanego przez Spółkę podziału działki nr [...] na działkę nr [...] i nr [...], który wynikał z konieczności - przy zachowaniu wymogów przewidzianych przez przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2020 r. poz. 2052 ze zm.) - wydzielenia i zapewnienia działki budowlanej, niezbędnej do korzystania dla budynków mieszkalnych na nich posadowionych, - nieustalenie, że w wyniku dokonania wnioskowanego podziału, każdy z wybudowanych przez Spółkę budynków będzie dysponował swoją działką budowlaną, które następnie mogą zostać w procedurze scaleniowej połączone, a co za tym idzie zapewni to możliwość swobodnego, bezkonfliktowego korzystania przez właścicieli budynków z nieruchomości, na której jest posadowiony w sposób nieograniczony i swobodny; 2. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 6 i art. 8 kpa poprzez prowadzenie postępowania w sposób nierespektujący zasady praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej, wyrażające się zwłaszcza wybiórczym lub niewłaściwym zastosowaniem przepisów ugn oraz w dowolnej ocenie zebranego materiału dowodowego; 3. art. 138 § 1 pkt 1, art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez brak należytego wyjaśnienia okoliczności sprawy, polegający na braku rzetelnego i spełniającego wymogi procedury uzasadnienia okoliczności stanowiących podstawę do wydania decyzji, w szczególności nieuwzględnienie argumentacji zawartej we wniosku o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn oraz w odwołaniu od decyzji organu l instancji; ll. naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię, tj.: 1. art. 95 pkt 7 ugn poprzez przyjęcie, że wnioskowany podział nieruchomości nie spełnia warunków określonych w ww. przepisie bowiem skarżący nie wykazali istnienia konieczności wydzielenia działki budowalnej umożliwiającej korzystanie z budynku, a także warunku dotyczącego braku możliwości dotychczasowego korzystania z niego w tym realizację uprawnień budowalnych związanych z tym budynkiem mieszkalnym, podczas gdy taką konieczność skarżący wykazali w toku dotychczasowego postępowania; 2. art. 95 pkt 7 ugn poprzez jego błędną wykładnię oraz niezastosowanie i przyjęcie, że warunkiem dokonania podziału w trybie ww. przepisu jest wykazanie, że dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiają właścicielom nieruchomości korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym w sytuacji, gdy w sprawie zaproponowany podział nieruchomości spełniał wszelkie wymagania przewidziane dla podziału dokonywanego w trybie ww. przepisu, a przyjęcie stanowiska organów obu instancji prowadziłoby do sytuacji, w której art 95 pkt 7 ugn musiałby zostać uznany za "martwy" i niemożliwy do zastosowania w żadnym wypadku, co doprowadziło do przyjęcia przez organ ll instancji, że zaproponowany przez właścicieli nieruchomości podział nieruchomości jest niedopuszczalny; 3. art. 95 pkt 7 ugn polegającą na przyjęciu, że przepis ten nie dopuszcza możliwości podziału działki w przypadku, gdy działka ta spełnia wymogi niezbędności dla budynku mieszkalnego i błędnym uznaniu, że proponowana do wydzielenia działka budowlana, umożliwiająca prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego, usytuowanego na tej działce, nie może być wydzielona z tego powodu, że nie można uznać, że podział działki nr [...] na dwie działki uzasadniony mógłby być powstaniem działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego dwulokalowego z garażami, co zdaniem organu I instancji, oznacza brak podstaw do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, gdy tymczasem w związku z tym, że budynki znajdujące się na proponowanych działkach nr [...] i [...] zostały wykonane i zaprojektowane zgodnie z przepisami prawa, a więc spełniają warunki, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wielkość działki, jej cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tych działkach, która to okoliczność skutkuje zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości; 4. art. 4 pkt 3a w zw. z art. 95 pkt 7 ugn poprzez niewłaściwe zastosowanie ww. przepisów, co doprowadziło do błędnego uznania, że: a) wydzielane zgodnie z wnioskiem Spółki działki nie będą stanowić działki budowlanej w sytuacji, gdy powstałe w wyniku podziału działki budowlane będą miały odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, a dokonany podział zapewni możliwość korzystania z działki w sposób racjonalny, bezkonfliktowy, zgodnie z przeznaczeniem i funkcją, b) niedopuszczalne jest dokonanie wnioskowanego przez Spółkę podziału bowiem nie spełnia on podstawowego warunku planu miejscowego w sytuacji, gdy w świetle obowiązujących przepisów ugn działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych, co ma zastosowanie w sprawie, a co za tym idzie wnioskowany podział jest dopuszczalny, a jego przeprowadzenie jest niezbędne do zapewnienia budynkom mieszkalnym koniecznej do korzystania działki budowlanej; 5. art. 95 pkt 7 ugn poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że zawarty we wniosku Spółki podział działki nie doprowadzi do wyodrębnienia nieruchomości gruntowej niezbędnej, to jest koniecznej do obsługi posadowionych na nich budynków mieszkalnych; 6. art. 65 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741) – dalej zwanej "upzp" poprzez jego niezastosowanie w sprawie, co doprowadziło organ odwoławczy do wydania błędnego rozstrzygnięcia. W oparciu o powyższe zarzuty Spółka wniosła o: I. uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2022 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z [...] grudnia 2021 r.; II. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego; III. niekierowanie sprawy do trybu uproszczonego, czy niejawnego, ale wyznaczenie rozprawy celem rozpoznania skargi przy udziale pełnomocnika Spółki.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga jest uzasadniona.
W niniejszej sprawie art. 95 pkt 7 ugn stanowił materialnoprawną podstawę sprawy o zatwierdzenie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].
Zgodnie z art. 95 pkt 7 ugn niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dokonano wykładni art. 95 pkt 7 ugn. Podkreślono, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ugn - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.
Innymi słowy, dokonywany w tym trybie podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Zatem orzekające w sprawie organy administracji winny swoją uwagę skupić na tym, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r. sygn. akt I OSK 5/09).
W orzecznictwie sądowym wskazano, że przypadek uregulowany w art. 95 pkt 7 ugn dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 ugn, ale jest jego konsekwencja. Omawiany przepis służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ugn, której parametry umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń na niej położonych. W postępowaniu o zatwierdzenie podziału, dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 ugn przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana zabudowana budynkiem mieszkalnym (por. wyrok NSA z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12).
W orzecznictwie sądowym zauważono, że użyty w art. 95 pkt 7 ugn zwrot "wydzielenie działki" jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie. Kryteria jakim winna odpowiadać działka budowlana zawarte są w art. 4 pkt 3a ugn. Te kryteria podlegają badaniu przez organ zatwierdzający podział. W zależności od konkretnej cechy tej działki może to nastąpić na etapie przed podziałem (np. powierzchnia i wyposażenie) lub po (np. dostęp do drogi publicznej). Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może nastąpić po podziale, zatem jego brak na dzień orzekania nie powinien być przeszkodą dla zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości (por. wyroki NSA z 9 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 359/15 i I OSK 451/15).
Z zaprezentowanych poglądów Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że stosowanie art. 95 pkt 7 ugn, w tym analiza przesłanki "niezbędności" wydzielanej działki budowlanej dla istniejącego już na tej dzielonej nieruchomości budynku mieszkalnego winna być dokonywana z perspektywy parametrów wymienionych w art. 4 pkt 3a ugn decydujących o tym, że dana wydzielana działka gruntu (a nie cała dzielona nieruchomość) spełnia kryteria przynależne działce budowlanej. Chodzi bowiem o to, ażeby wydzielony grunt, jako teren budynku mieszkalnego (działka budowlana) umożliwiał prawidłowe, racjonalne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem wykonywanie prawa własności, a w szczególności właściwe korzystanie z tak wydzielonego mienia (gruntu i jego części składowych) jako pewnej całości techniczno-użytkowej. Podział nieruchomości gruntowej realizowany w trybie art. 95 pkt 7 ugn może polegać na wydzieleniu jednej działki budowlanej pod budynkiem mieszkalnym (czego konsekwencją może być powstanie drugiej działki gruntu, niekoniecznie działki budowlanej) lub na wydzieleniu dwóch lub kilku działek budowlanych w rozumieniu art. 4 pkt 3a ugn, niezbędnych dla posadowionych na nich budynków.
Definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn odwołuje się natomiast do pewnych cech fizycznych i techniczno-użytkowych jakie ma spełniać nowowydzielona działka ewidencyjna.
Na użytek niniejszej sprawy o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn przesłanki uznania działek gruntu za działki budowlane dotyczą takich cech jak: zabudowa i jej rodzaj, jej wielkość, cechy geometryczne, dostępność do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej w odniesieniu do możliwości oceny, czy cechy tych działek (wydzielanych) umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych. Przy czym przesłanką uznania w niniejszej sprawie podziałowej danej działki gruntu za działkę budowlaną nie jest charakter terenu na którym ta działka jest zlokalizowana.
Trzeba mieć na uwadze, że plan miejscowy obowiązuje na określonym terenie. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, co wynika z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503) – dalej zwanej "upzp".
Akt ten dotyczy zatem określonego większego obszaru i determinuje reguły funkcjonowania poszczególnych nieruchomości przy uwzględnieniu różnych uwarunkowań funkcjonalno-przestrzennych, w tym. m.in. środowiskowych, przyrodniczych, krajobrazowych, kulturowych, budowlanych, społecznych, ekonomicznych.
Aby złagodzić rygor związany z koniecznością podziału nieruchomości zgodnie z regułami ustalonymi w obowiązującym planie miejscowym ustawodawca wprowadził m.in. regulację z art. 95 pkt 7 ugn, która ma charakter "punktowy" na tle terenu, którego status reguluje plan miejscowy .
Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy - ze względu na określone uwarunkowania dotyczące konkretnych nieruchomości (gruntu i zabudowy), a nie (większego) terenu, istnieje możliwość wydzielenia działki budowlanej niespełniającej niektórych wymogów planu miejscowego. W takim przypadku wydzielenie takiej działki budowlanej ma być niezbędne dla korzystania z budynku mieszkalnego. W niektórych przypadkach do korzystania z określonego budynku mieszkalnego niezbędna jest działka budowlana o innych cechach i parametrach, niż proponowana w planie miejscowym.
Przy czym Sąd nie neguje tego, że regulacja z art. 95 ugn ma charakter szczególny w stosunku do podziału prowadzonego na zasadach ogólnych w trybie art. 93 ugn. Wykładnia art. 95 pkt 7 ugn nie może jednak iść w kierunku istotnego ograniczenia wykonywania prawa własności, w szczególności prawa do korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Znamienne jest to, że definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn nie odwołuje się do zgodności parametrów tej działki z wymogami planu miejscowego (tak jak definicja działki budowlanej wymieniona w art. 2 pkt 12 upzp), ale wyłącznie do innych kryteriów, tj. parametrów fizycznych i techniczno-użytkowych umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń infrastruktury technicznej położonych na tej działce.
Także w procesie inwestycyjno-budowlanym nie ma bezwzględnie sztywnych reguł dotyczących, np. zabudowy działki budowlanej. Przykładem jest art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) – dalej zwanej "Prbud" regulujący dopuszczalność odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, ze względu na szczególnie uzasadnione okoliczności.
Zatem organ oceniający zasadność wniosku o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn nie może odmówić uwzględnienia wniosku z tego tylko powodu, że wydzielone działki nie spełniają przewidzianych w planie miejscowym wymogów dotyczących minimalnej powierzchni działki budowlanej.
Organ rozpoznający wniosek o podział nieruchomości w takim trybie miał zatem w niniejszej sprawie wyjaśnić, rozważyć i ocenić, czy wydzielenie dwóch działek budowlanych, każda zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym, oceniając z perspektywy działek wydzielanych, a nie działki dzielonej, spełnia wymogi przewidziane w art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a ugn, jako koniecznych do korzystania z budynków mieszkalnych.
Zgodzić należało się ze skarżącą Spółką, że w niniejszej sprawie organy obu instancji nie dokonały opisanej wyżej oceny w sposób wszechstronny i dokładny.
Organy obu instancji nie oceniły w tej konkretnej sprawie jakie poszczególne parametry wydzielanych działek nr [...] i [...] takie jak: ich wielkość, cechy geometryczne, dostępność do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej są konieczne do tego aby umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków położonych na tychże działkach.
Wójt Gminy [...] uzasadniając swą decyzję stwierdził, że: 1) plan miejscowy zakazuje wydzielania działek budowlanych mniejszych, niż 1500 m2 i że dzielona działka nr [...] jest już działką budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 upzp, spełniającą tenże wymóg powierzchniowy i zapewnia konieczną obsługę do posadowionych na niej budynków, co potwierdzono na etapie wydawania pozwolenia na budowę; 2) wnioskodawca nie wykazał, że dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu nieruchomości uniemożliwia korzystanie z gruntu i realizację uprawnień budowlanych; 3) celem podziału nie jest realizacja celu z art. 95 pkt 7 ugn, ale ułatwienie obrotu cywilnoprawnego, tj. sprzedaży przez Spółkę wyodrębnionych lokali bez konieczności "zwielokrotniania udziałów" w nieruchomości wspólnej; 4) zrealizowana na nieruchomości gruntowej inwestycja stanowi funkcjonalną całość, a aktualni jej właściciele (potencjalni nabywcy) mają nieograniczoną możliwość korzystania ze wszystkich elementów zagospodarowania znajdujących się na obszarze nieruchomości; 5) podział spowoduje powstanie zupełnie nowej sytuacji – odmiennej od koncepcji przedstawionej w projekcie zagospodarowania terenu przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę w zakresie powierzchni działki i możliwości korzystania z budynku i infrastruktury; 6) przebieg mediów na działce nie pozwoli na prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków po zaproponowanym podziale i doprowadzi do powstania konfliktów na tym tle; 7) proponowany podział zmierza do obejścia procedury podziałowej prowadzonej w trybie art. 93 ugn; 8) proponowany podział będzie prowadził do nadmiernego mnożenia działek budowlanych, powstania terenów zagospodarowanych niezgodnie z przyjętymi kierunkami rozwoju gminy, polityką przestrzenną gminy, zachwieje prawidłową gospodarką zasobami komunalnymi; 9) wnioskodawca nie wykazał przesłanki "konieczności" wydzielenia działki budowlanej umożliwiającej korzystanie z budynku, a także warunku dotyczącego braku możliwości dotychczasowego korzystania z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym; 10) powstałe działki nr [...] i [...] nie spełniają wymogów działki budowlanej zdefiniowanej w art. 4 pkt 3a ugn, w tym w zakresie ich wielkości, cech geometrycznych; 11) umieszczenie urządzeń infrastruktury dla posadowionych budynków nie dowodzi konieczności wydzielenia działki budowlanej umożliwiającej korzystanie z budynku i braku możliwości dotychczasowego korzystania z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych.
Jednak – zdaniem Sądu – tego rodzaju stanowisko nie odnosi się do istoty niniejszej sprawy.
Argumentacja organu I instancji dotycząca obowiązujących uwarunkowań planistycznych dla spornego terenu, definicji działki budowlanej zawartej w upzp, obejścia procedury podziałowej z art. 93 ugn, nadmiernego mnożenia działek budowlanych, powstania stanu niezgodnego z polityką przestrzenną gminy i gospodarką zasobami komunalnymi nie uwzględniają tego, że podział dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 ugn jest niezależny od ustaleń planu miejscowego, a więc i od założeń i uwarunkowań przestrzennych odnoszących się do skali "makro", które legły u podstaw jego uchwalenia. Te okoliczności nie miały zatem znaczenia dla niniejszej sprawy.
Argumenty dotyczące tego, że: dotychczasowa nieruchomość gruntowa (działka nr [...]) nie uniemożliwia korzystania właścicielom nieruchomości z posadowionych na niej budynków mieszkalnych, jest działką budowlaną o cechach umożliwiających obsługę budynków mieszkalnych, właściciele mają nieograniczoną możliwość korzystania z całej nieruchomości, możliwość korzystania z budynków i możliwość realizacji uprawnień budowlanych, umieszczenie urządzeń infrastruktury dla posadowionych budynków nie dowodzi konieczności wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku i braku możliwości dotychczasowego korzystania z niego, inwestycja budowlana stanowiła funkcjonalną całość zatwierdzoną w procesie budowlanym, na skutek podziału dojdzie do powstania nowej koncepcji zagospodarowania terenu - również nie odnoszą się do istoty niniejszej sprawy.
Te argumenty są powoływane, patrząc na niniejszą sprawę podziałową z perspektywy zmiany dotychczas istniejącego stanu nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 1 i 17 ugn). Wobec tego dokonana przez organ I instancji ocena zasadności proponowanego w niniejszej sprawie podziału została dokonana z perspektywy działki dzielonej (nr [...]), a nie z perspektywy działek wydzielanych (nr [...] i [...]), co było wadliwe.
Argumenty organu I instancji dotyczące tego, że rzeczywistym celem podziału nie jest wydzielenie działek budowlanych niezbędnych do korzystania z posadowionych na nich budynków, ale ułatwienie obrotu i sprzedaż zabudowanych gruntów nabywcom nie znajdują oparcia w materialne dowodowym sprawy.
We wniosku o podział nieruchomości z 10 sierpnia 2021 r. uzupełnionym pismami z 10 lipca 2021 r. i z 8 listopada 2021 r. [...] Sp. z o.o. 2 Sp.k wskazała podstawę prawną podziału, tj. art. 95 pkt 7 ugn oraz zasadniczy cel podziału, tj. wydzielenie z nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...], zapisana w Kw nr [...], działki nr [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym, aby powstała odrębna działka budowlana niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego dla współwłaścicieli udziałów w nieruchomości wspólnej i właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Wnioskodawca wskazał, że proponowany podział nie uniemożliwia zgodnego z celem i przeznaczeniem korzystania z budynków i urządzeń położonych na działce nr [...]. Podał, że podział ten umożliwi właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych i nabywcom udziałów we współwłasności działki budowlanej swobodne i niezakłócone korzystanie z budynku posadowionego na działce nr [...].
Z kolei argumenty Wójta Gminy [...], że: przebieg mediów na działce nie pozwoli na prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków po zaproponowanym podziale i doprowadzi do powstania konfliktów na tym tle, powstałe działki nr [...] i [...] nie spełniają wymogów działki budowlanej zdefiniowanej w art. 4 pkt 3a ugn, w tym w zakresie ich wielkości, cech geometrycznych – zdaniem Sądu – są gołosłowne.
Te argumenty nie odwołują się do konkretnego stanu zagospodarowania i cech fizycznych oraz techniczno-użytkowych terenu proponowanych do wydzielenia działek budowlanych. Nie wiadomo o jakie media i o jaki ich przebieg chodzi. Nie wskazano dlaczego organ I instancji uważa, że (bliżej nieokreślony) przebieg mediów (jakich) uniemożliwi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i doprowadzi do konfliktów sąsiedzkich na tym tle. Organ I instancji nie wyjaśnił dlaczego uważa, że wydzielane działki budowlane nie spełniają wymogów z art. 4 pkt 3a ugn w zakresie ich powierzchni, cech geometrycznych. Z uzasadnienia decyzji nie wynika dlaczego działka nr [...] o pow. [...] m2 i działka nr [...] o pow. [...] m2 są za małe, aby umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z posadowionych na nich budynków mieszkalnych. Ze stanowiska organu I instancji nie wynika dlaczego obie te działki w kształcie prostokąta mają niewłaściwe cechy geometryczne i przez to nie mogą być zakwalifikowane jako "niezbędne" do korzystania z posadowionych na nich budynków mieszkalnych.
Opisanych wyżej mankamentów stanowiska Wójta Gminy [...] nie dostrzegło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w pełni podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji.
W tej sytuacji Sąd uznał, że organy obu instancji naruszyły art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 95 pkt 7 i art. 4 pkt 3a ugn, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W ponownie prowadzonym postępowaniu Wójt Gminy [...] wyjaśni, czy wnioskowany podział na podstawie art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a ugn w sposób zaproponowany na mapie z projektem podziału przyjętej do pzgik pod nr [...] jest niezbędny do korzystania z posadowionych na wydzielanych działkach budynków mieszkalnych, mając na uwadze zaprezentowaną w niniejszym wyroku ocenę prawną. Ocena zasadności wniosku o podział nieruchomości winna odnosić się do konkretnych uwarunkowań terenowych dotyczących wydzielanych działek, ich cech fizycznych i techniczno-użytkowych oraz rodzaju posadowionych na nich budynków. Organ wyjaśni również jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości dzielonej i jaki winien być aktualny krąg stron postępowania podziałowego, w szczególności, czy nie występuje sytuacja, o której mowa w art. 97 ust. 2 ugn. W zależności od okoliczności sprawy organ I instancji podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) w zw. z art. 15zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).