I SA/Wa 2814/20

I SA/Wa 2814/20 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2021-10-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-12-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Joanna Skiba /sprawozdawca/
Jolanta Dargas /przewodniczący/
Magdalena Durzyńska
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 518/22 - Wyrok NSA z 2023-04-26
Skarżony organ
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 145 par. 1 ;it. a i c, art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Dargas, sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Joanna Skiba (spr.), , , , , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 października 2021 r. sprawy ze skargi T. O. i W. O. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] października 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz skarżących T. O. i W. O. solidarnie kwotę 5309 (pięć tysięcy trzysta dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] października 2020 r., nr. [...] Minister Rozwoju Pracy i Technologii utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020 r., nr. [...].
W uzasadnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i prawny sprawy.
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...], opatrzoną w rygor natychmiastowej wykonalności, udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku koniec [...] - [...], wraz z obwodnicą [...] oraz drogowymi obiektami inżynierskimi i niezbędną infrastrukturą techniczną, w ramach zadania "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] Obwodnica [...] - [...], odcinek: koniec obw. [...] - [...] z obw. [...]" oraz zatwierdzono podział nieruchomości. Ww. decyzja stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2019 r.
Wojewoda [...] ustalił, iż decyzja swoim zakresem objęła m.in. nieruchomość stanowiącą uprzednio własność W. i T. O., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...], gm. [...], dla której jest prowadzona księga wieczysta nr [...].
Decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr. [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości stanowiącej uprzednio własność W. i T. O., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. [...], dla której jest prowadzona księga wieczysta nr [...], w której w dziale IV uwidoczniona została hipoteka umowna kaucyjna na rzecz Banku [...] S. A. Oddział Operacyjny w [...] (aktualnie [...] Bank [...] S.A. w [...]), przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody [...] Nr [...], nr [...] z dnia [...] maja 2019 r. na łączną kwotę [...] zł, w pkt 2 o przyznaniu tak ustalonego odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz: - wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...] w wysokości [...] zł, W. i T. O. w wysokości [...] zł, w pkt 3 o powiększeniu wysokości odszkodowania ustalonego na rzecz W. i T. O. o kwotę [...] zł. stanowiącą równowartość 5% wartości nieruchomości, z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w pkt 4 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz: - wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...], w wysokości [...] zł,- W. i T. O., w wysokości [...] zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji Wojewody [...]ego odwołanie wnieśli W. i T. O..
Decyzją z dnia [...] października 2020 r., nr. [...] Minister Rozwoju Pracy i Technologii utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020r., nr [...].
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii na wstępie przytoczył treść przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm.), dalej specustawa drogowa. Dalej wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. [...] stanowią operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody [...] z dnia [...] października 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. Z. (uprawnienia nr [...]).
W operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy opisał wyceniane działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] jako wydzielone z działki zabudowanej siedliskiem, a działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] jako wydzielone z działki niezabudowanej. Na części wycenianych działek nr [...], nr [...] i nr [...] znajdowały się budowle (droga o nawierzchni żwirowej) oraz uprawy (pszenica ozima), pozostałe części działek użytkowane były rolniczo jako trwały użytek zielony. Na działkach nr [...], nr [...] i nr [...] znajdowała się uprawa pszenicy ozimej. Na części działki nr [...] znajdowała się uprawa pszenicy ozimej, pozostała część działki użytkowana była rolniczo jako trwały użytek zielony. Działka nr [...] w całości użytkowana była rolniczo jako trwały użytek zielony. Dodatkowo biegły stwierdził, iż wartość trwałych użytków zielonych została uwzględniona w wartości gruntu.
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii zauważył, iż wyceniana nieruchomość nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lutego 2000 roku z późn. zm. "położona jest w strefie wielofunkcyjnej "D" o nazwie "rolniczo-turystyczna" i przeznaczona na cele rolne.
W wyniku przeprowadzonej analizy rynków nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że biorąc pod uwagę fakt, iż ceny transakcyjne gruntów położonych na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (położonych w sąsiedztwie drogi krajowej nr [...], na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej) są niższe od cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wartość nieruchomości określona została zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.dalej ugn), według alternatywnego sposobu użytkowania - przyjmując przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę).
Po przeprowadzeniu analizy transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców, biorąc pod uwagę główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości, tj. lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową oraz sąsiedztwo, biegły po skorygowaniu wag cech mających wpływ na wartość rynkową, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł, a 1 m2 wycenianego gruntu działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.
Rzeczoznawca majątkowy dokonał także wyceny wartości zasiewów i upraw oraz wyceny znajdujących się na gruncie budowli.
Uwzględniając powyższe uwarunkowania prawne i stan faktyczny biegły, w sporządzonych operatach szacunkowych, określił wartość nieruchomości na łączną kwotę [...] zł, z czego kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł przyznał na rzecz wierzyciela hipotecznego, a pozostałą kwotę tj. [...] zł przyznał na rzecz W. i T. O.. Kwotę odszkodowania ustalonego na rzecz skarżących powiększył o 5% tj. kwotę [...] zł, uznając, że spełnione zostały przesłanki określone art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.
Pismem z dnia [...] marca 2020 r. pełnomocnik W. i T. O. wniósł zastrzeżenia do sporządzonych wycen, zarzucając biegłemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez pominięcie w analizie rynku nieruchomości drogowych transakcji zanotowanych na obszarze powiatu [...], brak analizy doboru cech cenotwórczych oraz ich wpływu na wartość nieruchomości.
Biegły rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] marca 2020 r. odniósł się do powyższych zastrzeżeń.
Z uwagi na wątpliwości co do poprawności określenia wartości nieruchomości w operatach szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego L. Z., pełnomocnik skarżących przedłożył operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. (upr. nr [...]), wnosząc o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu oraz wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie w oparciu o powyższy operat szacunkowy.
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii po przeanalizowaniu operatu sporządzonego na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. wywiódł, iż zawiera on nieprawidłowości i nieścisłości, które dyskwalifikują go jako opinię, w oparciu o którą można ustalić wysokość odszkodowania.
Reasumując, organ odwoławczy uznał, że Wojewoda [...] prawidłowo przeprowadził postępowanie administracyjne. Prawidłowo też ocenił przedłożony przez stronę operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2020 r., wskazując że nie może on stanowić podstawy określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. transakcje nieruchomościami nie spełniają warunku podobieństwa określonego w art. 4 pkt 16 ugn, przez co określona na ich podstawie wartość przedmiotowej nieruchomości nie może być uznana za poprawną.
Skargę na ww. decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] października 2020 r., nr. [...] złożyli W. i T. małżonkowie O. wnosząc o jej uchylenie w całości, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Zaskarżonej decyzji zarzucono:
1) naruszenie prawa procesowego:
a) art. 6 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (tj. z dnia 20 grudnia 2019 r. Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., w dalszej części k.p.a.), polegające na:
- wadliwej subsumcji faktu uznanego za udowodniony, dowolnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, dokonanego wbrew dowodom, zasadom doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania;
- uznaniu za udowodnioną okoliczność drogowego celu nabycia wszystkich nieruchomości porównawczych, podczas gdy niektóre nieruchomości porównawcze zostały sprzedane osobie fizycznej w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowią tzw. resztówki wykupione po realizacji inwestycji oraz są objęte warunkami zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków
mieszkalnych ze zjazdami z dróg wewnętrznych;
b) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. z uwagi na zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przejawiającego się w:
- niewyjaśnieniu rozbieżności wycen wywłaszczonej nieruchomości, wynikającej ze zgromadzonych dowodów - opinii rzeczoznawców;
- niewyjaśnieniu okoliczności związanej z niedrogowym przeznaczeniem nieruchomości porównawczych, przyjętych za podobne do wycenianej w operacie rzeczoznawcy działającego na zlecenie organu pomimo, iż z dowodów jednoznacznie wynika ich niedrogowe przeznaczenie;
- powierzchownej ocenie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę działającego na
zlecenie organu;
- pominięciu odpowiedzi na zastrzeżenia wyrażone w decyzji Wojewody, co do operatu
autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D., co doprowadziło do przyjęcia:
> wadliwości doboru nieruchomości porównawczych pod kątem lokalizacji, podczas gdy wszystkie nieruchomości porównawcze zlokalizowane są w obrębie tego samego powiatu, co wyceniana nieruchomość - powiatu [...];
> wadliwości doboru nieruchomości porównawczych pod kątem otoczenia, podczas gdy kwestia ta, stanowiąca wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego została szczegółowo t jednoznacznie wyjaśniona w odpowiedzi autora.
c) art. 8 k.p.a. z uwagi na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów władzy publicznej, przejawiające się w:
- stosowaniu podwójnych standardów oceny dowodów, operatów szacunkowych dopuszczonych na tę samą okoliczność;
- powierzchownej ocenie operatu rzeczoznawcy powołanego przez organ, w tym jego odpowiedzi na zastrzeżenia strony z argumentacją, iż bardziej wnikliwa ocena wkraczałaby w wiedzę specjalistyczną zarezerwowaną dla biegłego, " bardzo wnikliwej i obejmującej wiedzę specjalistyczną (nie mniej chybionej) ocenie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D.;
d) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie przyczyn i powodów odmowy uznania
wiarygodności wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego Pana P. D. w zakresie
zastrzeżeń organu I stopnia;
2) naruszenie prawa materialnego:
a) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1. 2 i 3 oraz art. 4 pkt 16 i 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 21 października 2020 r. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm. zwana dalej; u.g.n.) poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż nieruchomość przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod użytki rolne, nabyta w celu poszerzenia nieruchomości sąsiedniej, niewykorzystywana na cel drogowy może być uznana za podobną do nieruchomości drogowej - w tym przypadku nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogę krajową klasy ekspresowej.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
skarga jest zasadna, choć z innych względów niż w niej podniesione.
Materialnoprawną podstawą kontrolowanej decyzji był art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl ust. 1 art. 18 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przybierającej w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. formę operatu szacunkowego. Jest to podstawowy dowód w sprawie o odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 k.p.a. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez organ administracji zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Przy respektowaniu oczywiście wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii, których samodzielne podważenie przez organ administracji publicznej (a więc podmiot tej wiedzy specjalistycznej pozbawiony) nie jest możliwe.
Obowiązkiem organu było zatem przede wszystkim skonfrontowanie jej z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Tego rodzaju oceny operatu, sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego prowadzonego w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, organy obu instancji wprawdzie dokonały, jednakże wyprowadzone przez nie konkluzje, co do zgodności operatu z obowiązującymi przepisami prawa i przydatności w sprawie okazały się błędne.
Przede wszystkim uszło uwadze organów, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przyjętych pod inwestycję drogową działek, w części odnoszącej się do jej gruntu, w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi pozostaje wprost w sprzeczności z obowiązującymi w tej materii przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, ze zm.) - dalej "rozporządzenie", w tym w szczególności jego § 36. Ma to natomiast o tyle znaczenie, że przepis ten - jak podkreśla się w orzecznictwie - jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15, wszystkie cytowane orzeczenia publikowane CBOSA).
W sprawie poza sporem jest, że przedmiotowe działki, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lutego 2000 roku położone są w strefie wielofunkcyjnej D – rolniczo turystycznej w strefie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Przeznaczone są zatem na cele rolne. Przeznaczenie nieruchomości jest z kolei jedną z cech, które musi brać pod uwagę rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny. Wynika to wprost z ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji.
Uzasadniając w niniejszej sprawie wycenę ww. działek w oparciu o rynek nieruchomości drogowych rzeczoznawca, a w ślad za nim organy, odwoływały się do unormowanej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasady korzyści, zgodnie z którą w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Reguła ta jednak w procesie szacowania gruntów przejętych w trybie specustawy drogowej, nieprzeznaczonych w planie, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi, ma zastosowanie wyłącznie przy ustalaniu procentowego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, według zasad określonych w § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Przepis ten przewiduje mianowicie, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
Oczywistym jest przy tym, że przywileje ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (przeznaczonej w dacie wydania tej decyzji wedle planu na cele rolne), to wykluczona była możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynikałoby to z art. 134 ust. 4 u.g.n. W takim bowiem przypadku winno to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%. A więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. To natomiast o jaki konkretnie procent wartość ma ta zostać zwiększona, ustala się właśnie w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r. I OSK 2430/17, a także wyrok NSA z 2 października 2019 r. I OSK 5/18). Nie znajduje w takiej sytuacji także zastosowania § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Mógłby on bowiem stanowić podstawę szacunku jedynie wówczas gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji skutkującej wywłaszczeniem była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyrok NSA z 21 lutego 2019 r. I OSK 691/17 czy przywoływany wyżej wyrok I OSK 823/15). Taka zaś sytuacji w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca. Powyższe dyskwalifikuje zatem opartą na ww. regulacji, a także wprost zastosowanej przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasadzie korzyści, wycenę ww. działek, jako miarodajny dowód w sprawie.
Z tych względów ustalenie na jej podstawie odszkodowania nie było dopuszczalne, a to powoduje, że podjęta w tej materii ostateczna decyzja Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii oceniana być musi jako wydana z istotnym naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego, co prowadzić musi do jej uchylenia, jak też uchylenia opartej na tożsamym dowodzie decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2020 r. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny ww. dowodu i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a.
Złożony w toku postępowania administracyjnego przez strony operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D., opiera się na tożsamo jak w operacie z [...] października 2019 r. nieuprawnionym zastosowaniu w okolicznościach faktycznych sprawy art. 134 ust. 4 u.g.n., także ów dowód, nie mógł być miarodajny przy ustalaniu odszkodowania za odjętą skarżącym własność. Zasadnie zatem organy go zdyskwalifikowały, choć przyczyna jego wadliwości jest inna niż przez nie wskazywana.
Podsumowując powyższe rozważania należy wyjaśnić, że wobec podważenia samej przyjętej przez rzeczoznawcę i organy metodologii wyceny nieruchomości rolnej wedle transakcji nieruchomościami drogowymi (na zasadach określonych w 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w zw. z art. 134 ust. 4 u.g.n.), kwestia spełnienia przez nieruchomości porównywane kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a przez to potrzeba weryfikacji pod tym kątem poprawności operatu szacunkowego - czego oczekiwali skarżący - traci na znaczeniu.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 202 § 2 i art. 206 powołanej ustawy. Na zasadzone przez sąd koszty składają się kwota 4829 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi oraz kwota 480 zł tytułem kosztów zastępstwa prawnego. Sąd odstąpił w części od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego, miarkując ich wysokość zakresem uwzględnionych przez Sąd zarzutów podniesionych w skardze. Jak bowiem wykazano wyżej żaden z zarzutów skargi nie został przez sąd uwzględniony, jednakże jej wniesienie uruchomiło postępowanie, w wyniku którego sąd - po dokonaniu całościowej kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia - zobligowany był do wyeliminowania go z obrotu prawnego
Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.).
Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci wycenę przejętych nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, a po jej sporządzeniu umożliwi zapoznanie się z nią stronom postępowania. Na bazie zaś tak poszerzonego materiału dowodowego, ocenionego zgodnie za zasadą swobodnej oceny dowodów, podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie, którego treści skład orzekający obecnie nie przesądza.