I SA/Wa 2578/23

I SA/Wa 2578/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-04-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-12-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Milicka-Stojek
Małgorzata Boniecka-Płaczkowska /przewodniczący/
Przemysław Żmich /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I OSK 1646/24 - Wyrok NSA z 2024-12-16
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 93 ust, 4 i 5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) asesor WSA Anna Milicka-Stojek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi Centralnego [...] sp. z o.o. w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 października 2023 r. nr KOA/4351/Pn/23 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia spółki [...] Sp. z o.o. w [...], postanowieniem z 20 października 2023 r. nr KOA/4351/Pn/23 utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Gminy [...] z 28 czerwca 2023 r. nr GN.683l.19.2023.EF negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału części [...] uregulowana w Kw nr [...].
Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.
Podaniem z 9 marca 2023 r. [...] Sp. z o.o. – dalej zwany [...] wystąpił do Burmistrza Gminy [...] o wydanie opinii w formie postanowienia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w [...], ozn. jako działka [...]. Do wniosku załączono m.in. mapę ze wstępnym projektem podziału nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i kopię mapy ewidencyjnej dla działki nr [...] obr. [...].
Wójt Gminy [...] postanowieniem z 28 czerwca 2023 r. negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału części nieruchomości położnej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...], uregulowanej w Kw nr [...]. Organ l instancji w uzasadnieniu wskazał m.in., że zgodnie ze wstępnym projektem podziału działki nr [...] w wyniku podziału miało powstać 47 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz działka drogowa, stanowiąca drogę wewnętrzną jako dojazd do projektowanych działek. W związku z zaplanowaną lokalizacją zjazdów wskazanych na mapie ze wstępnym projektem podziału, tj. - zjazdu z drogi publicznej powiatowej ul. [...] na projektowaną drogę wewnętrzną, oznaczoną na mapie ze wstępnym projektem podziału jako działka nr [...], - 4 zjazdów z drogi publicznej powiatowej ul. [...] na projektowaną drogę wewnętrzną, oznaczoną na mapie ze wstępnym projektem podziału jako działka nr [...] (brak wydzielenia trójkątów widoczności), - bezpośrednich zjazdów z drogi publicznej powiatowej – ul. [...] na projektowane działki nr: [...] Burmistrz wystąpił o zaopiniowanie takiej sytuacji przez Zarząd Powiatu [...].
Zarząd Powiatu [...] w piśmie z 14 kwietnia 2023 r. negatywnie zaopiniował podział, ze względu na planowaną obsługę komunikacyjną nowopowstałych działek, ze względu na bezpieczeństwo ruchu drogowego.
Dalej Kolegium podało, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa skomunikowanie przedmiotowego terenu od strony ulic [...] - ul. [...], [...]- ul. [...], [...]- ul. [...].
Jednak plan miejscowy został uchwalony w 2002 r. kiedy ul. [...] była drogą gruntową i nie posiadała statusu drogi powiatowej. W 2013 r. droga ta została rozbudowana w trybie tzw. specustawy drogowej na podstawie decyzji nr 04/2013 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanej 5 lipca 2013 r. Po zakończeniu inwestycji została zaliczona do kategorii dróg powiatowych. Jest to droga o wzmożonym ruchu pojazdów, obecnie wszystkie pojazdy ciężarowe przemieszczające się od drogi wojewódzkiej [...] do części przemysłowej [...] przejeżdżają przez ul. [...], dlatego też przy projektowaniu nowych zjazdów należy wziąć pod uwagę bezpieczeństwo pieszych i rowerzystów korzystających z ciągu pieszo-rowerowego, który bezpośrednio przylega do projektowanych działek. Każdy dodatkowy zjazd stwarza pogorszenie ruchu drogowego.
Mając na uwadze powyższe ustalenia wnioskodawca został poinformowany w piśmie z 8 maja 2023 r. o konieczności doprowadzenia wstępnego projektu podziału nieruchomości do zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisami odrębnymi w zakresie: - szerokości dróg wewnętrznych - 6 m jako minimalna szerokość drogi, dająca możliwość ułożenia niezbędnych docelowych urządzeń infrastruktury technicznej (sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, gazowej, energetycznej, odwadniającej, telefonicznej), - likwidacji zjazdów na drogi powiatowe bezpośrednio z działek projektowanych pod zabudowę mieszkaniową, - likwidacji zjazdów z drogi powiatowej ul. [...] i zapewnienie z tej strony obsługi komunikacyjnej z planowanej ul. [...] (90/16) - drogi niższej kategorii, - zaprojektowanie trójkątów widoczności na wszystkich zjazdach na drogi publiczne (ul. [...] i ul. [...]) oraz na skrzyżowaniach dróg wewnętrznych na osiedlu, - doprowadzenia do możliwości przyłączenia projektowanego osiedla do sieci kanalizacji zorganizowanej, co stanowi warunek powstania zabudowy jednorodzinnej, - zapewnienia zawrotek na końcówkach sięgaczy (ślepych dróg) w celu zapewnienia wykonywania obsługi służbom komunalnym w tym głównie śmieciarkom, a ponadto wydzielenia działek z chronioną zielenią śródpolną, nieblokującą możliwości zabudowy działek, np. proj. dz. [...] lub zaprojektowanie takiego przebiegu dróg wewnętrznych w granicach, których znajdzie się zieleń chroniona.
22 czerwca 2023 r. wnioskodawca przedłożył zaktualizowany wstępny projekt podziału nieruchomości oraz odniósł się do uwag zawartych w piśmie z 8 maja 2023 r. W wyniku projektowanego podziału miały powstać 43 działki pod zabudowę mieszkaniową oraz 5 działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne.
Po przeanalizowaniu przedłożonej dokumentacji organ I instancji wskazał, że wstępny projekt podziału nie spełnia wymagań wynikających z przepisów prawa w zakresie: - obsługa komunikacyjna dzielonego terenu skierowana jest na ul. [...] poprzez 4 zjazdy z dróg wewnętrznych. Dwa zjazdy mają szerokość 10 m, zaś pozostałe dwa zjazdy 5 m (bez wydzielonych trójkątów widoczności), - brak jest zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ochrony zadrzewień i zakrzaczeń śródpolnych. Zgodnie z ustalenia ogólnymi planu w zakresie ochrony i kształtowania środowiska wynikającymi z rozdziału 4 (§ 18 uchwały) plan postuluje utrzymanie i ochronę zadrzewień i zakrzaczeń śródpolnych. Oznacza to zakaz likwidacji i niszczenia zadrzewień śródpolnych na terenach przeznaczonych w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przypadku podziału terenu na mniejsze działki budowlane, granice projektowanych działek w zaproponowanej koncepcji podziału powinny być zaprojektowane w taki sposób, aby chroniona zieleń śródpolna nie blokowała możliwości zabudowy wydzielonych działek. Innym rozwiązaniem jest zaprojektowanie takiego przebiegu dróg wewnętrznych w granicach, których znajduje się zieleń chroniona, - brak spełnienia warunku podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zorganizowanej pod warunkiem podłączenia do sieci kanalizacyjnej zorganizowanej. Podłączenie do kanalizacji zorganizowanej jest warunkiem koniecznym do spełnienia, ze względu na znajdujące się wewnątrz dzielonego terenu ujęcie wody, zlokalizowane na działkach nr: [...], zaopatrujące w wodę aktualnie wieś [...], a docelowo również [...].
Zdaniem Burmistrza Gminy [...] argumentacja wnioskodawcy, że wielkość wydzielonych działek wskazuje na planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną indywidualną, a nie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zorganizowaną jest nieakceptowana, ze względu na zagrożenie zanieczyszczeniem ujęcia wody przez ewentualne nieszczelności 43 proponowanych do budowy szamb.
Jak wskazał organ wydzielenie działek o pow. min. 750 m2 nie uniemożliwia realizacji zabudowy.
Od przedmiotowego postanowienia [...] wniósł zażalenie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z 20 października 2023 r. utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Gminy [...] z 28 czerwca 2023 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zostało uregulowane w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) – dalej zwanej "ugn". Jak stanowi art. 93 ust. 1 zd. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodnie z art. 93 ust. 4 zd. 1 ugn zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Natomiast zgodnie z art. 93 ust. 5 opinie, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Dalej Kolegium podało, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, na którym obowiązuje "Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu [...], gmina [...] (obszar położony między linią kolejową PKP, ul. [...] w [...] a terenami MON)" uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr 408-III z dnia 30 sierpnia 2002 r.(Dz. Urz. Wojew. Mazow. Nr [...], poz. [...] z dnia 18 listopada 2002 r.) – dalej zwany "planem miejscowym".
Działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] oraz przylega do dróg oznaczonych symbolami 6 KL, 7 KD i 10 KD. Dla terenu [...]plan ustala następujące przeznaczenie terenu: Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zorganizowanej lub indywidulanej. Dla tego terenu plan przyjmuje ustalenia szczegółowe: 1) Teren jest położony: - w strefie zewnętrznej ochrony pośredniej ujęcia wód podziemnych "[...], 2) dla tego terenu plan ustala pozostawienie minimum 50% powierzchni biologicznie czynnej, 3) obsługa dojazdowa do powstających nieruchomości winna być zapewniona od strony projektowanych ulic 6 KL, 7 KD i 10 KD.
Dla terenów intensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej indywidualnej oznaczonej symbolem MN plan ustala: 1. Możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w różnych formach: zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej, atrialnej i małych domów mieszkalnych do 4 mieszkań. 2. Plan określa jako minimalną powierzchnię poszczególnych nowowydzielonych działek budowlanych przyjmując dla poszczególnych form następujące wielkości: - 750 m2 dla zabudowy wolnostojącej (z jednym lokalem mieszkalnym), - 500 m2 dla zabudowy bliźniaczej, - 300 m2 dla zabudowy szeregowej i atrialnej, - po 400 m2 na jedno mieszkanie dla małych domów mieszkalnych (powyżej jednego lokalu mieszkalnego). 3. Plan ustala maksymalną wysokość zabudowy do 3 kondygnacji. 4. Na terenie działki należy zachować minimum 50% powierzchni biologicznie czynnej. 5. Plan postuluje zachowanie występujących zakrzaczeń i zadrzewień. 6. Należy zapewnić miejsca parkingowe i garażowe w granicach własnej lokalizacji.
Dla terenów intensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej indywidualnej oznaczonej symbolem MNz plan ustala: 1. Możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w różnych formach: zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej, atrialnej i małych domów mieszkalnych do 4 mieszkań. 2. Plan dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zorganizowanej pod warunkiem podłączenia do sieci kanalizacji zorganizowanej. Plan ustala maksymalną wysokość zabudowy do 3 kondygnacji + poddasze użytkowe. Na terenie działki należy zachować minimalna powierzchnię biologiczną czynną terenu 40% lub 50% powierzchni brutto łącznie z terenami zieleni wspólnej, w zależności od ustaleń szczegółowych dla poszczególnych terenów, a w przypadku wydzielenia działek z terenu obowiązują wielkości: - 500 m2 dla zabudowy wolnostojącej (z jednym lokalem mieszkalnym), - 350 m2 dla zabudowy bliźniaczej, - 250 m2 dla zabudowy szeregowej i atrialnej, - po 300 m2 na jedno mieszkanie dla małych domów mieszkalnych (powyżej jednego lokalu mieszkalnego). 5. Plan postuluje zachowanie występujących zakrzaczeń i zadrzewień. 6. Plan ustala obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych i garażowych wg wskaźnika 1,2 stanowiska parkingowego lub garażowego na jedno mieszkanie dla parkowania w zespole zorganizowanym lub zapewnienia potrzeb parkingowych i garażowych na działkach własnych wydzielonych. 7. Plan zakazuje lokalizacji obiektów przeznaczonych na stały pobyt ludzi w strefie uciążliwości od linii energetycznej.
Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie organ l instancji słusznie wskazał, że wstępny projekt podziału nie spełnia wymagań wynikających z przepisów prawa w zakresie: - obsługa komunikacyjna dzielonego terenu skierowana jest na ul. [...] poprzez 4 zjazdy z dróg wewnętrznych. Dwa zjazdy mają szerokość 10 m, pozostałe dwa zjazdy 5,0 m (bez wydzielonych trójkątów widoczności), - brak jest zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ochrony zadrzewień i zakrzaczeń śródpolnych. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu w zakresie ochrony i kształtowania środowiska wynikającymi z rozdziału 4 (§ 18 uchwały) plan postuluje utrzymanie i ochronę zadrzewień i zakrzaczeń śródpolnych. Oznacza to zakaz likwidacji i niszczenia zadrzewień śródpolnych na terenach przeznaczonych w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W przypadku podziału terenu na mniejsze działki budowlane, granice projektowanych działek w zaproponowanej koncepcji podziału powinny być zaprojektowane w taki sposób, aby chroniona zieleń śródpolna nie blokowała możliwości zabudowy wydzielonych działek. Innym rozwiązaniem jest zaprojektowanie takiego przebiegu dróg wewnętrznych w granicach, których znajduje się zieleń chroniona.
SKO w Warszawie podzieliło stanowisko organu I instancji o braku spełnienia warunku podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zorganizowanej pod warunkiem podłączenia do sieci kanalizacyjnej zorganizowanej. Podłączenie do kanalizacji zorganizowanej jest warunkiem koniecznym do spełnienia, ze względu na znajdujące się wewnątrz dzielonego terenu ujęcie wody zlokalizowane na działkach nr: [...] zaopatrujące w wodę aktualnie wieś [...], a docelowo również [...].
Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że Zarząd Powiatu [...] w piśmie z 14 kwietnia 2023 r. poinformował, że 28 października 2022 r. negatywnie zaopiniował podział działki nr [...]. W przedmiotowym piśmie Zarząd Powiatu [...] podkreślił, że plan miejscowy został uchwalony w 2002 r. kiedy ul. [...] była drogą gruntową i nie posiadała statusu drogi powiatowej. W 2013 r. droga ta została rozbudowana w trybie tzw. specustawy drogowej na podstawie decyzji nr 04/2013 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanej 5 lipca 2013 r. Po zakończeniu inwestycji została zaliczona do kategorii dróg powiatowych. Jest to droga o wzmożonym ruchu pojazdów, obecnie wszystkie pojazdy ciężarowe przemieszczające się od drogi wojewódzkiej nr [...] do części przemysłowej [...] przejeżdżają przez ul. [...]. W związku z planowaną dużą ilością zjazdów (każdy zjazd stwarza pogorszenie bezpieczeństwa ruchu drogowego) z drogi powiatowej - ul. [...] do wydzielonych nowych działek, zarządca drogi zaopiniował negatywnie, planowaną obsługę komunikacyjną nowopowstałych działek.
Kolegium dodatkowo wskazało, że [...] planuje wydzielić 43 działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną indywidulaną, co spowoduje konieczność wybudowania 43 szamb. Lokalizacja tak dużej ilości szamb w sąsiedztwie ujęcia wody, zaopatrującego w wodę wieś [...], a docelowo również [...] stwarza ryzyko zanieczyszczenia ujęcia wody. Ponadto plan postuluje zachowanie występujących zadrzewień i zakrzewień. Oznacza to zakaz likwidacji zadrzewień śródpolnych na terenach przeznaczonych w obecnym planie zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tym przypadku przy podziale wskazane jest, aby granice projektowanych działek prowadzone były w taki sposób, żeby zieleń nie blokowała możliwości zabudowy działek budowlanych, a nie tak, aby granice projektowanych działek przebiegały tak, że zieleń przebiega przez środek planowych działek i blokuje możliwość zabudowy wydzielonych działek, a zatem wycinka o charakterze celowościowym obejmie całą zieleń śródpolną.
Od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 20 października 2023 r. [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił: I. naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. 1) art. 93 ust. 4 ugn w zw. z art. 93 ust. 1 i 2 ugn oraz w zw. z przepisami planu miejscowego, polegające na błędnej wykładni powołanych przepisów i uznanie, że zgodność wstępnego projektu podziału nieruchomości może być dokonana przez pryzmat nieznanych ustawie przesłanek (np. kwestii bezpieczeństwa ruchu drogowego) w sytuacji, w której przedłożony przez skarżącą wstępny projekt podziału jest w pełni zgodny z planem miejscowym; 2) art. 93 ust. 4 ugn w zw. z art. 93 ust. 1 i 2 ugn oraz w zw. z przepisami planu miejscowego, polegające na zastosowaniu błędnej, rozszerzającej wykładni tego planu i uznanie, że wstępny projekt podziału nieruchomości narusza ustalenia planu w zakresie ochrony zadrzewień i zakrzaczeń śródpolnych oraz podłączenia do sieci kanalizacyjnej; 3) art. 93 ust. 3 ugn poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że projekt podziału nie spełnia wymagań wynikających z przepisów prawa w zakresie obsługi komunikacyjnej, podczas gdy z treści powołanego przepisu wynika, że projektowane do wydzielenia działki gruntu powinny mieć "dostęp do drogi publicznej". II. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 7 i art. 77 kpa przez niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności odnoszenie się do pierwotnego projektu podziału, bez uwzględnienia jego modyfikacji przez skarżącą w toku procedury; 2) art. 7 w zw. z art. 107 § 3 kpa poprzez brak jakiegokolwiek ustosunkowania się do twierdzeń i zarzutów skarżącej, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 15 kpa poprzez arbitralne ustalenie, że projektowane do podziału działki są planowane do zagospodarowania w sposób sprzeczny z planem miejscowym oraz brak dokonania jakichkolwiek własnych ustaleń faktycznych, brak analizy i wykładni przepisów prawa oraz oparcie ustaleń wyłącznie na powtórzeniu twierdzeń organu I instancji, co świadczy o naruszeniu zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. W oparciu o powyższe zarzuty [...] wniósł o: I. uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości; II. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga jest nieuzasadniona.
Sąd podziela stanowisko [...], że właściwy organ opiniując zgodność wstępnego projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym musi wykazać, że tenże projekt stwarza lub nie, hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.
Rację ma skarżący twierdząc, że organ opiniujący powinien zatem ograniczyć swoje badanie zgodności przestawionego wstępnego projektu podziału nieruchomości do analizy części tekstowej i graficznej planu miejscowego. Nie powinien natomiast badać dalszych warunków możliwości samego podziału działki, czy możliwości realizacji na gruncie przyszłej inwestycji.
Dla sprawy o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości nie ma znaczenia, np. to czy proponowany podział jest zgodny z warunkami technicznymi określonymi w przepisach techniczno-budowlanych dotyczących różnego rodzaju obiektów budowlanych. Brak jest podstaw prawnych, aby w omawianym postępowaniu opiniodawczym organ administracyjny analizował przepisy prawa budowlanego, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyrok NSA z 13 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 381/16).
Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) wstępny projekt podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 97 ust. 1a pkt 4 ugn opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Wstępny projekt podziału nieruchomości niezabudowanej powinien zawierać w szczególności: 1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi; 2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości; 3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi; 4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
Uszło orzekających w sprawie organów, że wstępny projekt podziału nie jest tożsamy z mapą do celów projektowych sporządzaną dopiero na etapie procesu budowlanego, o której mowa w art. 2 pkt 7a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2023 r. poz. 1752 ze zm.) oraz w Rozdziale 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1670), a która jest elementem projektu budowlanego, a ściślej projektu zagospodarowania działki lub terenu (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), która to mapa zawiera tzw. szczegóły terenowe m.in. określone w § 15 ust. 2 pkt 3 (zjazdy) i 11 (sieci uzbrojenia terenu) rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1679).
Zatem takie kwestie jak: obsługa komunikacyjna wydzielonych działek budowlanych w zakresie lokalizacji i urządzenia zjazdów na drogi publiczne, wyposażenie tych działek w sieci uzbrojenia terenu (w tym w kanalizację sanitarną) wykraczają poza przedmiot sprawy o zaopiniowanie wstępnego podziału nieruchomości.
Orzekające w sprawie organy pominęły to, że dopiero przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza, czy projektu zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny m.in. z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane).
Zgodzić należało się natomiast z Burmistrzem Gminy [...] i SKO w Warszawie, że przedstawiona we wstępnym projekcie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] propozycja podziału (druga wersja) narusza przepisy planu miejscowego.
Po pierwsze wg § 4 planu miejscowego plan ustala m.in. szczególne warunki zagospodarowania terenów wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego. Zgodnie z § 10 planu miejscowego plan ustala zasadę zagospodarowania obszaru planu w sposób uwzględniający m.in. uwarunkowania środowiskowe terenu.
Z kolei według § 17 planu miejscowego zadaniem nadrzędnym z punktu widzenia ochrony środowiska w obszarze objętym Planem jest urbanizacja obszaru m.in. w sposób wytwarzający nowy układ zagospodarowania przestrzennego obszaru uwzględniający istniejące grupy drzew.
Jednocześnie w § 23 plan ustala obowiązek kompleksowego zagospodarowania terenów inwestycji na obszarze Planu, w tym również zagospodarowania zielenią w oparciu o projekty zieleni.
Według § 24 planu miejscowego plan ustala potrzebę przekształcenia obszaru m.in. na cele mieszkaniowe w sposób proekologiczny, bez dewastacji obszaru, z niezbędnym wprowadzeniem zieleni towarzyszącej i izolacyjnej.
Zgodnie z § 25 planu miejscowego plan nakazuje wprowadzenie na całości obszaru Planu maksymalnej ilości zieleni towarzyszącej wysokiej i niskiej, w różnych formach: m.in. zieleni osiedlowej, zieleni towarzyszącej ciągom pieszym, zieleni towarzyszącej terenom rekreacyjnym.
§ 42 ust. 4 w zw. z § 6 ust. 7 planu miejscowego przewiduje, że na terenie działki należy zachować minimum 50% powierzchni biologicznie czynnej, a więc musi to być obszar niezainwestowany, nieutwardzony (drogami, dojazdami, placami składowymi) porośnięty zielenią naturalną, drzewami, krzewami, roślinnością ozdobną, trawami, itp.
Z kolei w § 42 ust. 5 plan postuluje zachowanie występujących zakrzaczeń i zadrzewień w obszarze intensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN).
Według § 55 ust. 8 planu miejscowego dla terenu [...] (teren objęty wnioskiem o podział) obowiązują ponadto ustalenia ogólne w szczególności wynikające z: rozdz. 1, rozdz. 2, rozdz. 3 § 10, rozdz. 4 § 17, § 18, § 23, § 24, § 25, rozdz.10, rozdz. 14.
Zdaniem Sądu opisane wyżej przepisy planistyczne przewidują, że w przypadku wydzielenia w terenie objętym przeznaczeniem o symbolu MN działek budowlanych pod budowę jednorodzinną intensywną indywidualną należy utrzymać istniejącą zieleń (zadrzewienia, zakrzaczenia) i wkomponować ją w układ przyszłej zieleni osiedlowej (osiedla domków jednorodzinnych) jako maksymalnej ilości zieleni wysokiej i niskiej towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej, czy ciągom pieszym ewentualnie innym terenom (np. rekreacyjnym) w oparciu o projekt zieleni. Przy czym na terenie każdej z działek budowlanych należy zachować min. 50 % powierzchni biologicznie czynnej, a więc porośniętej np. zielenią naturalną (drzewami, krzewami).
Tymczasem zaproponowany we wstępnym projekcie podziału układ dróg wewnętrznych i działek budowlanych (43 działki budowlane) nie współgra z układem zieleni istniejącej na działce nr [...]. Tytułem przykładu można wskazać, że przez teren projektowanej drogi wewnętrznej (w zachodniej części projektowanej działki nr [...]) przebiegają trzy pasy zieleni.
Z kolei zaprojektowana we wstępnym projekcie planu podziału działka nr [...] jest zarośnięta zielenią, a zatem nie nadaje się na projektowaną działkę budowlaną, a więc na działkę na której w przyszłości usytuowany będzie budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym teren pod miejsce parkingowe, czy garażowe (§ 42 ust. 1 i 6 oraz § 47 i § 49 w zw. z § 55 ust. 8 planu miejscowego).
Zdaniem Sądu proponowana we wstępnym projekcie podziału (druga wersja) koncepcja podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wymagałoby usunięcia istniejącej na tym gruncie zieleni, a to byłoby sprzeczne z: 1) wynikającą z § 42 ust. 5 w zw. z § 55 ust. 8 planu miejscowego propozycją zachowania istniejących zadrzewień i zakrzaczeń na terenie mieszkaniowym, 2) wynikającym z § 23 w zw. z § 55 ust. 8 planu miejscowego obowiązkiem stworzenia, poprzez odpowiedni podział spornej nieruchomości, warunków dla kompleksowego zagospodarowania terenu (przyszłej) inwestycji mieszkaniowej zielenią w oparciu o projekt zieleni, np. poprzez zaprojektowanie we wstępnym projekcie podziału przebiegu granic i wzajemnego układu projektowanych do wydzielenia działek budowlanych i drogowych współgrającego z istniejącymi trzema ciągami zieleni i enklawą zieleni graniczącą z działką nr [...] (od zachodu) oraz działką nr [...] (od południa), 3) wynikającym z § 25 w zw. z § 55 ust. 8 planu miejscowego nakazem wprowadzenia na obszarze mieszkaniowym maksymalnej ilości zieleni towarzyszącej wysokiej i niskiej w formie zieleni osiedlowej oraz w formie zieleni przydrogowej, jeżeli chodzi o projektowane drogi wewnętrzne.
Skoro zatem zaproponowany we wstępnym projekcie podziału (druga wersja) sposób podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] narusza konkretne zapisy planu miejscowego w zakresie odnoszącym się do warunków zachowania istniejącej zieleni, to tym samym narusza art. 93 ust. 1 i 2 w zw. z art. 93 ust. 4 ugn i z tego względu wydane w sprawie postanowienia organów obu instancji odpowiadają prawu.
Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.