I SA/Wa 2499/23

I SA/Wa 2499/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-03-12
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-12-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Falkiewicz-Kluj /przewodniczący/
Magdalena Durzyńska /sprawozdawca/
Małgorzata Boniecka-Płaczkowska
Symbol z opisem
6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne
Gospodarka mieniem
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 904
art. 7 ust. 6a
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska, sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), Protokolant starszy referent Aleksandra Cymerska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2024 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 października 2023 r. nr KOX/599/Pu/23 w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia 16 sierpnia 2023 r. nr [...]
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 24 października 2023 r. znak: KOX/599/Pu/23, po rozpoznaniu odwołania E. S. (dalej: skarżąca) od decyzji Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] sierpnia 2023 r. nr [...] ustalającej wysokość opłaty rocznej przekształceniowej dla udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o pow. 3523 m“, położonej przy ul. [...], związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego w budynku przy ul. [...] w [...], w kwocie 627,92 zł, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: Kolegium, organ) uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w części dotyczącej punktu 1. określającego wysokość opłaty rocznej oraz w części punktu 3. lit. b dotyczącego numeru konta i w tym zakresie orzekło co do istoty, w pozostałej części utrzymało ją w mocy.
Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Zawiadomieniem znak: [...] z dnia 26 października 2015 r. Prezydent m.st. Warszawy wypowiedział skarżącej wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 0,014714 części gruntu położonego w [...] przy ul. [...], stanowiącego dz. ew. nr [...] o pow. 3523 m2 z obrębu [...], oraz ustalił od dnia 1 stycznia 2016 r. nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. gruntu na kwotę 627,92 zł, wskazując, iż zaktualizowana opłata roczna stanowi 1% wartości nieruchomości gruntowej.
Orzeczeniem nr KOX/4747/Po/15 z dnia 29 marca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie oddaliło wniosek skarżącej o ustalenie, że podwyższenie przez Prezydenta m.st. Warszawy opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, dokonane przez Prezydenta m.st. Warszawy ww. pismem z dnia 26 października 2015 r., jest nieuzasadnione.
W związku z powyższym Prezydent m. st. Warszawy uznał, że prawidłowo ustalono wysokość opłaty rocznej przekształceniowej dlatego też decyzją nr [...] z dnia 16 sierpnia 2023 r., po rozpatrzeniu wniosku skarżącej złożonego w dniu 14 lipca 2021 r.:
1. ustalił wysokość opłaty rocznej przekształceniowej dla udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o pow. 3523 m2 położonej przy ul. [...], związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego w budynku przy ul. [...] w [...], w kwocie 627,92 zł (słownie; sześćset dwadzieścia siedem tysięcy złotych 92/100),
2. obciążył opłatą roczną przekształceniową skarżącą, właścicielkę lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego w budynku przy ul. [...],
3. ustalił obowiązek wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej w ten sposób, że:
a) za część udziału związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej opłata wynosi 313,96 zł i winna być wnoszona przez okres 99 lat licząc od dnia przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. na konto [...]lub w kasie Urzędu Dzielnicy Praga-Południe,
b) za pozostałą część udziału opłata wynosi 313,96 zł i winna być wnoszona przez okres 20 lat licząc od dnia przekształcenia na konto [...] lub w kasie Urzędu Dzielnicy Praga-Południe;
4. ustalił terminy wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej,
5. wskazał, że obowiązek wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej ciąży na każdym kolejnym nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego w budynku przy ul. [...].
Od powyższego rozstrzygnięcia skarżąca w dniu 25 sierpnia 2023 r. wniosła odwołanie, na skutek którego Kolegium uchyliło w części (w zakresie opisanym na wstępie) decyzję organu pierwszej instancji i orzekło merytorycznie, w pozostałym zakresie utrzymało ją w mocy.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium, powołując się m.in. na przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2023 r., poz. 904 ze zm.) oraz regulacje ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r., poz. 221 ze zm.), uznało, że organ pierwszej instancji zasadnie stwierdził, na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, że skarżąca jest przedsiębiorcą prowadzącym nieewidencjonowaną działalność. Wskazano, że świadczy o tym fakt, że lokal [...] w budynku przy ul. [...] w Warszawie w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej został wskazany jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej, oświadczenie skarżącej o przeznaczeniu części ww. lokalu na działalność gospodarczą oraz wysokość uzyskiwanego przez skarżącą przychodu z najmu w latach 2019-2022, które przekraczały 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego ww. latach. Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił - zgodnie ze złożonym przez skarżącą oświadczeniem z dnia 15 lutego 2021 r. dotyczącym powierzchni lokalu wykorzystywanego na prowadzenie działalności gospodarczej – że skarżąca ma obowiązek wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej przy czym a) za część udziału związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej opłata winna być wnoszona przez okres 99 lat licząc od dnia przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r., b) za pozostałą część udziału opłata winna być wnoszona przez okres 20 lat licząc od dnia przekształcenia. Zdaniem Kolegium, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wykazał, że skarżąca prowadzi działalność gospodarczą w postaci wynajmu części lokalu na prowadzoną przez jej męża działalność gospodarczą.
Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżąca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę w której zarzuciła organowi:
1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.
a) art. 1, art. 4, art. 6 ust. 1 i 2, art. 7 ust. 1, ust. 2, ust. 6a i 6c ustawy przekształceniowej poprzez uznanie, że udział w nieruchomości gruntowej jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, a w konsekwencji zastosowanie art. 7 ust. 6a i ust. 6c, podczas gdy przepisy te nie powinny mieć zastosowania w niniejszej sprawie,
b) art. 4 i 5 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 poz. 650) poprzez uznanie, że skarżąca prowadzi nierejestrowaną działalność gospodarczą oraz wypełnia przesłanki uznania jej za przedsiębiorcę,
2) naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:
a) art. 7, 77 § 1, 80 kpa poprzez brak przeanalizowania, czy E. S. jest, czy też nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy przekształceniowej oraz zebrania materiału dowodowego pozwalającego ustalić, czy lokal jest wykorzystywany przez przedsiębiorcę na cele związane z działalnością gospodarczą,
b) art. 107 § 3 kpa poprzez sporządzenie lakonicznego uzasadnienia decyzji, które nie zawiera analizy prawnej, ani też analizy stanu faktycznego z jakiego powodu organ uznał E. S. nie prowadzącą jednoosobowej działalności gospodarczej za przedsiębiorcę.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji prawa materialnego, oraz uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Podstawą zaskarżonej decyzji jak również decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2023 r., poz. 904 ze zm.) – dalej ustawa przekształceniowa oraz przepisy art. 3, art. 4 ust. 1 i ust. 3-4 oraz ust. 6 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r., poz. 221 ze zm.) – dalej ustawa Pp.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym, z ust. 2 art. 1 ustawy przekształceniowej wynika, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy
rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 4 ustawy przekształceniowej podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi wydane przez właściwy organ zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i informujące o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniewej, zwanej dalej "opłatą", wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej - może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Stosownie do art. 7 ust. 6, opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. W myśl art. 7 ust. 6a ustawy przekształceniowej, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy Pp., z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:
1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo
2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia-jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo
3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo
4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.
W myśl art. 7 ust. 6c ustawy przekształceniowej, w przypadku gdy właściciel gruntu będący przedsiębiorcą nie złożył oświadczenia w terminie, o którym mowa w ust. 6a, właściwy organ wydaje zaświadczenie i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty odpowiednio przez okres, o którym mowa w ust. 6a.
Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Kolegium i utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta m. st. Warszawy, w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy (art. 134 ppsa) Sąd uznał, że organy orzekające błędnie uznały, że skarżąca w związku z wynajmowaniem części lokalu mieszkalnego swojemu mężowi (który wykorzystuje go do prowadzenia działalności gospodarczej) i uzyskiwaniem z tego tytułu przychodów w wysokości przekraczającej 50% minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w latach 2019-2022, prowadzi działalność gospodarczą, a tym samym jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy Pp. W konsekwencji organy nieprawidłowo ustaliły skarżącej okres opłatę płatności części rocznej opłaty przekształceniowej w oparciu o art. 7 ust. 6a pkt 1 ustawy przekształceniowej, tj. na 99 lat.
Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy Pp. "przedsiębiorcą" jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą, zaś art. 3 ustawy Pp. stanowi, że "działalnością gospodarczą" jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Przez zorganizowanie - jak wskazywano w uzasadnieniu projektu do ww. ustawy - należy rozumieć wykorzystanie konkretnych składników materialnych (np. nieruchomości lub ruchomości) lub składników niematerialnych (np. know-how, dobre imię, prawa na dobrach niematerialnych), które są przez daną osobę łączone w sensie funkcjonalno-gospodarczym w jeden uporządkowany kompleks, zdatny do tego, aby przy jego wykorzystaniu można było uczestniczyć w obrocie gospodarczym. (...). Działalnością wykonywaną w sposób "ciągły" jest natomiast działalność wykonywana regularnie i powtarzalnie.
Przekładając powyższe na okoliczności niniejszej sprawy należy jednoznacznie stwierdzić, że działanie skarżącej (wynajmowanie części lokalu mieszkalnego) niewątpliwie nie stanowi działalności gospodarczej, lecz tzw. najem "prywatny" zwany też "osobistym". Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom SKO, z akt nie wynika aby skarżąca prowadziła jakąkolwiek działalność gospodarczą. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55[1] k.c.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. uchwała siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21).
W przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Zaznaczyć trzeba, że skarżąca w toku postępowania administracyjnego jak i w skardze wyraźnie wskazywała, że: nie prowadzi działalności gospodarczej (w sensie formalnym ani faktycznym), lokal będący przedmiotem najmu nie należy do środków trwałych skarżącej jako przedsiębiorcy, skarżąca swoimi działaniami nie zmierzała do wyodrębnienia przedsiębiorstwa (nie budowała struktury organizacyjnej, nie wypracowywała strategii) i nie wydzieliła z własnego majątku wynajmowanej części lokalu jako składnika służącego do prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto, należy zaznaczyć, że przedmiotem najmu była tylko część lokalu mieszkalnego, z którego przychody skarżąca rozliczała w zaznaniu rocznym PIT-28 jako przychody z najmu prywatnego w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Z uwagi na powyższe rację należy przyznać skarżącej, że skarżąca nie prowadziła działalności gospodarczej, a dokonywała zwykłego najmu "prywatnego"; w tym lokalu mieszkalnym działalność gospodarczą miał natomiast zarejestrowaną najemca.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Istotą najmu jest jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy. Z jednej strony jest to obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu.
Podkreślić trzeba, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd (który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela), że najem "prywatny" (nie będący działalnością gospodarczą) może mieć także charakter zorganizowany, ciągły i powtarzalny (tak jak przy działalności gospodarczej), jednakże samo uzyskiwanie przez wynajmującego pożytków z majątku (w postaci czynszu) nie oznacza od razu prowadzenia działalności gospodarczej. W orzecznictwie stwierdzono, że osoba fizyczna ma prawo prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do celów "prywatnych", oddając je w najem. Wówczas nieruchomości i lokale, nie są składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowią jego środków trwałych (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt I SA/Bd 642/21, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 25 stycznia 2024 r. sygn. I SA/Go 350/23). Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów i literaturze (na tle spraw podatkowych), gdzie wskazuje się, że z tytułu umowy najmu wynajmujący (najczęściej właściciel) uzyskuje ekwiwalent za oddanie najemcy rzeczy do używania. Stanowi on pożytek cywilny przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Przyjęto, że skoro czynsz jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. M. Jamroży, A. Główka, Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnego do źródła przychodów, publ. Monitor Podatkowy 2017/6, s. 55). Wobec tego, sam fakt, że skarżąca wynajęła część lokalu i uzyskuje z niego przychody nie przesądza jeszcze, że prowadzi działalność gospodarczą, a tym samym, że jest przedsiębiorcą.
W kwestii przychodów z najmu – na tle sprawy podatkowej - wypowiedział Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z dnia 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21. Wynika z niej, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane jako dochody z działalności gospodarczej tylko gdy stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie zachodziła bowiem jak już wskazano, część lokalu, która została przeznaczona na wynajem nie została wprowadzona czy też zaliczona do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Lokal stanowił wyłącznie majątek prywatny skarżącej, z którego czerpie ona zysk. W orzecznictwie podkreśla się, że zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku (wyrok NSA z 20 października 2020 r. sygn. akt II FSK 1647/18).
Odnosząc się zaś do wysokości uzyskiwanych przez skarżącą przychodów z najmu – które zdaniem organów przesądzają o tym, że skarżąca prowadzi działalność gospodarczą – należy w pierwszej kolejności wskazać, że powyższe było konsekwencją błędnego przyjęcia, że wynajem lokalu jest działalnością gospodarczą. W polskim systemie prawnym obowiązują regulacje które dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartych umów najmu zarówno w ramach tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od osób fizycznych ) jak również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże powoływane przepisy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu od spełnienia pojedynczych przesłanek tj. np. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal (mieszkalny czy użytkowy) jest wynajmowany czy w szczególności wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu. Przesłanki te nie mogą samodzielnie przesądzać o tym, czy dany wynajem lokalu należy zaliczyć do działalności gospodarczej. Konsekwencją tego byłoby pozbawienie osoby fizycznej prawa korzystania z możliwości dokonywania wynajmu swojego prywatnego majątku i rozliczania się według preferencyjnej stawki 8,5%. Dodać także trzeba, że aktualnie funkcjonują dwie stawki podatkowe od przychodów ewidencjonowanych od najmu tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz od nadwyżki ponad tę kwotę - ryczałt wynosi 12,5%. Zatem sam ustawodawca zakładał, że możliwe jest osiąganie większych przychodów z tytułu najmu niż tylko czynsz z posiadania pojedynczych czy nawet kilku lokali. Wobec tego z samej wysokości osiąganego przychodu jak również liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że nie jest to przychód z najmu, lecz z nieewidencjonowanej działalności gospodarczej.
Mając na względzie powyższe rozważania, Sąd przyjął że jakkolwiek organy orzekające w sprawie zebrały materiał dowodowy i ustaliły stan faktyczny w sprawie, to jednak dokonały jego błędnej oceny, co skutkowało niezasadnym przyjęciem, że skarżąca wynajmując lokal mieszkalny na wolnym rynku i osiągając z umowy najmu regularny dochód - jest przedsiębiorcą. W konsekwencji SKO niezasadnie przyjęło, że w sprawie ustalenia opłaty przekształceniowej związanej z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - ma zastosowanie art. 7 ust. 6a pkt 1 ustawy przekształceniowej, tj. że należy ustalić okres (części) płatności opłaty rocznej przekształceniowej na 99 lat. W ocenie Sądu, co trzeba jednoznacznie przesądzić z uwagi na długotrwałość kontrolowanego postępowania administracyjnego (a więc kilkakrotnie powtarzanych postępowań w obu instancjach i trzecie z kolei rozstrzygnięcie Kolegium w tej kwestii) – że w świetle całości akt sprawy nie ma podstaw by twierdzić, że skarżąca jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy Pp; a więc udział w spornej nieruchomości gruntowej nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę. Skutkuje to przyjęciem, że przepis art. 7 ust. 6a pkt 1 ww ustawy przekształceniowej nie ma co do niej zastosowania. W związku z powyższym za zasadne należy uznać zarzuty dotyczące naruszenia przez SKO art. 80 kpa i wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego. W konsekwencji Sąd był zobligowany do uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa oraz art. 135 ppsa.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy orzekające w sprawie powinny wziąć pod uwagę rozważania prawne wyrażone w niniejszym uzasadnieniu oraz wydać rozstrzygnięcie w zgodzie z przepisami ustawy przekształceniowej i kpa (art. 153 ppsa).