I SA/Wa 2046/23

I SA/Wa 2046/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-05-14
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-10-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Falkiewicz-Kluj
Jolanta Dargas
Magdalena Durzyńska /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne
Gospodarka mieniem
Skarżony organ
Rada Gminy
Treść wyniku
Stwierdzono wydanie  uchwały z naruszeniem prawa
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art 37 ust 2 pkt 6
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) sędzia WSA Jolanta Dargas sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2024 r. sprawy ze skarg P.S. i Wojewody [...] na uchwałę Rady Gminy [...] z dnia 9 grudnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy [...] 1. stwierdza, że zaskarżona uchwała została wydana z naruszeniem prawa; 2. zasądza od Gminy [...] na rzecz P.S. kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. zasądza od Gminy [...] na rzecz Wojewody [...] kwotę 480 (czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
W kontrolowanej sprawie skargę na uchwałę Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 9 grudnia 2022 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...] gmina [...] stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha (KW Nr [...]) - złożył P. S. i osobną skargę w trybie art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023, poz. 40 z późn. zm., dalej jako ustawa) złożył wojewoda. W zaskarżonej uchwale określono cel sprzedaży, który mówi o poprawie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej o nr ewid. [...] w obrębie [...] stanowiącej własność osoby fizycznej. Podniesiono również, że działka o nr ewid. [...] i działka o nr ewid. [...] stanowiły będą jedność gospodarczą. Uchwała zapadła na podstawie art. 18 ust. 2 pkt. 9 lit. a ustawy oraz art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023r., poz. 344, dalej jako ugn). Obie sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.
P. S. (dalej jako skarżący) opierając się na art. 50 § 1 w związku z art. 3 § 2 pkt 5 ppsa w związku z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym zarzucił, że przy podejmowaniu uchwały nie wzięto pod uwagę usytuowania pozostałych działek znajdujących się w sąsiedztwie działki nr [...], podczas gdy zgodnie z treścią aktu notarialnego Rep A Nr [...] z [...] lipca 2018r. jako właściciel działek nr: [...], [...] i [...] przyległych do działki nr [...] posiada dostęp do drogi gminnej (stanowiącej działkę nr [...]) właśnie przez sprzedaną osobie trzeciej bez przetargu działkę nr [...]. Skarżący zarzucił, że właściciele działek nr [...], [...] i [...] nie zostali poinformowani przez gminę o sprzedaży działki [...] pomimo, że są to działki przyległe do działki sprzedanej, a przy tym, jak podkreślił, w decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...].05.2018 r. Nr [...] zatwierdzającej podział działki nr [...], jednoznacznie wskazano, że działki nr [...], [...] i [...] będą posiadały dostęp do drogi gminnej za pośrednictwem wydzielonej w tym celu działki nr [...]. Skarżący wykazał, że jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...] i [...] oraz że swój interes prawny wywodzi z prawa własności ww. działek. Skarżący powołał się na wyrok IV SA/Wa 863/12 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie oraz wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia [...] lipca 2006 r. sygn. akt: [...], według którego: "Bezprzetargowa sprzedaż na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wchodzi w rachubę jedynie wtedy, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Wtedy organizowanie przetargu nie miałoby sensu. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej i sprzedawana nieruchomość lub część nieruchomości może mieć związek funkcyjny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny".
W skardze wojewody pod adresem Rady Gminy sformułowano z kolei zarzuty naruszenia:
- art. 37 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy i uznanie, iż nie ma obowiązku zastosowania trybu przetargowego do sprzedaży nieruchomości gminnej działki nr ew. [...] w obrębie geodezyjnym [...] gmina [...],
- art. 37 ust 2 pkt ugn polegające na niewłaściwym zastosowaniu tego przepisu i podjęciu uchwały o sprzedaży w trybie bezprzetargowym celem poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, podczas gdy z okoliczności faktycznych przedmiotowej sprawy wynika, że nie zaistniały przesłanki do zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej, gdyż po pierwsze działka nr [...] stanowiła drogę dojazdową (wewnętrzną) do działek nr [...] i [...] i mogła poprawić warunki zagospodarowania jeszcze innych nieruchomości przyległych, a po drugie mogła i była zagospodarowana jako odrębna nieruchomość, tj., jako droga wewnętrzna, umożliwiająca właścicielowi działek nr [...] i [...] dostęp do drogi publicznej,
- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i okoliczności jej towarzyszących oraz brak wszechstronnej oceny interesów właścicieli nieruchomości przyległych do nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży w trybie bezprzetargowym,
- art. 6 i 8 kpa w zw. z art. 2, 7 i 32 ust 1 Konstytucji RP wyrażających zasadę praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej w związku z konstytucyjną zasadą równości poprzez przeznaczenie nieruchomości nr [...] do sprzedaży w trybie bezprzetargowym, podczas, gdy sprzedana działka, zgodnie z zapisami ostatecznych decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 16 maja 2014 r. i 21 maja 2018 r. stanowiła dojazd do drogi publicznej dla działek nr [...] i [...] i tym samym mogła poprawić warunki zagospodarowania także innych działek przyległych a jednocześnie nieruchomość przeznaczona do sprzedaży, nie tylko mogła, ale i była zagospodarowana jako odrębna nieruchomość, tj. jako droga wewnętrzna, przez co w konsekwencji sprzedaży, pozbawiono właściciela działek nr [...] i [...] dostępu do drogi publicznej przyznanego mu na mocy podziału zatwierdzonego ostatecznymi decyzjami Wójta Gminy [...] z dnia 16 maja 2014r. i 21 maja 2018r.
Wskazując na powyższe wojewoda i skarżący wnieśli na podstawie art. 147 § 1 ppsa w zw. z art. 94 ustawy o stwierdzenie nieważności uchwały Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 9 grudnia 2022 r. ewentualnie, w razie upływu jednego roku od dnia jej podjęcia, stwierdzenie, że uchwała została wydana z naruszeniem prawa; a także o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargi Rada Gminy [...] (dalej też jako organ/rada gminy) wniosła o ich oddalenie. Wojewodzie zarzuciła, że sporna uchwała została mu przedstawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami na 7 dni przed jej podjęciem. Wyjaśniła, że zaskarżona uchwała Rady Gminy [...] z dnia 9 grudnia 2022 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...] gmina [...] została podjęta na podstawie art. 37 ust pkt 6) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Podniosła, że działka nr [...] o pow. [...] m2 według stanu na dzień podjęcia uchwały nie była obciążona żadnymi prawami rzeczowymi, osobistymi, a w księdze wieczystej nie były ujawnione również żadne roszczenia dotyczące ww. nieruchomości. Odnosząc się do decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 21.05.2018 r. o zatwierdzeniu projektu podziału, w której znajduje się zapis, że działki nr [...], [...] i [...] "pozostające w dotychczasowym przeznaczeniu" oraz zapis "proponowane do wydzielenia działki będą posiadły dostęp do drogi gminnej (dz. o nr ew. [...], [...], [...]) i za pośrednictwem działki gruntu [...] do drogi dz. nr [...]" nie wskazuje, do której wydzielonej w wyniku podziału działki ma być dostęp za pośrednictwem ww. działki gruntu [...]. Za niezasadne Rada gminy uznała więc twierdzenie tak wojewody jak i skarżącego, że działka nr [...] stanowiła drogę dojazdową (wewnętrzną) do działek nr [...] i [...], jak i twierdzenie, że działka ta mogła być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość, tj. jako droga wewnętrzna, umożliwiająca właścicielowi działek nr [...] i [...] dostęp do drogi publicznej. Dalej Raga gminy podkreśliła, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. (...). Wskazała na ugruntowane w judykaturze stanowisko, że literalna wykładnia art. 93 ust. 3 ugn wskazuje na kolejność ustalania sposobów dostępu do drogi publicznej: dostęp bezpośredni (zd. 1), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności (zd. 2 po średniku), zaś dopiero jako ostateczność (jeśli nie istnieje możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości, która ulega podziałowi) należy wziąć pod uwagę ustanowienie innych służebności drogowych. Wg organu w przypadku podziału działki nr [...] zapis w decyzji odnośnie dostępu do drogi publicznej m.in. za pośrednictwem działki gruntu [...] do drogi dz. nr [...] jest przykładem dotyczącym możliwości ustanowienia innych służebności drogowych przez nieruchomość nie tylko nie ulegającą podziałowi, ale też nie stanowiącej własności właściciela dzielonej nieruchomości. Zarzuciła, że pomimo zapisu w ww. decyzji podziałowej, właściciel powstałych w wyniku podziału działek nr [...], [...] i [...] nigdy nie podjął żadnych działań w celu ustanowienia służebności przechodu przejazdu czy drogi koniecznej do powstałych w wyniku podziału działek. Podniosła, że samo zastrzeżenie niedopuszczalności podziału nieruchomości, w przypadku gdy projektowane działki są pozbawione dostępu do drogi publicznej, należy odnieść dopiero do chwili zbywania owych działek. Wreszcie Rada gminy zarzuciła, że samo ustanowienie służebności stanowi sprawę cywilną, która co do zasady powinna stać się przedmiotem porozumienia właścicieli nieruchomości bądź rozpoznania przez właściwy sąd powszechny (art. 145 k.c.).
Odnosząc się do przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn organ podał, że układ nieruchomości stanowiącej własność skarżącego, składającej się z działek nr [...], [...] i [...] wobec działki nr [...] przesądza, że działka nr [...] nie mogła służyć poprawieniu warunków zagospodarowania nieruchomości składającej się z ww. działek zwłaszcza, że działka nr [...] nie jest funkcjonalnie związana z nieruchomością skarżącego. Sama zaś okoliczność, że działka nr [...] graniczy niewielkim kawałkiem z nieruchomością skarżącego, wg Rady gminy, nie oznacza związku funkcjonalnego pomiędzy tymi nieruchomościami.
Odnośnie do zarzutów wojewody co do naruszenia przepisów kpa, Rada gminy zarzuciła ich niezasadność ze wskazaniem na to, że podejmując sporną uchwałę nie procedowała w trybie i na zasadach przyjętych w kpa.
Sąd zważył co następuje:
Skargi zasługują na uwzględnienie.
Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego zostały określone w Dziale II ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.w. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej ugn). Przepis art. 13 ust. 1 ugn stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 lipca 2009 r. sygn. akt I OPS 1/09 (ONSAiWSA 2009/5/85) unormowania ugn, w zakresie dotyczącym obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, regulują czynności cywilnoprawne w sposób szczególny w stosunku do ogólnych zasad określonych w Kodeksie cywilnym. Publicznoprawny charakter tych podmiotów oraz przeznaczenie mienia, którym dysponują na zaspokojenie potrzeb wspólnoty stanowi uzasadnienie wprowadzenia w ugn ograniczeń w zakresie wynikających z kodeksu cywilnego fundamentalnych zasad swobody dysponowania mieniem i swobody zawierania umów; tym niemniej czynności podejmowane w tym zakresie przez organy gminy nie mają charakteru rozstrzygnięcia administracyjnego. Należy jednak zwrócić uwagę na rozbieżność w orzecznictwie co do tego, czy uchwała rady gminy w zakresie gospodarowania mieniem gminnym czy w zakresie sposobu zbycia nieruchomości gminnej podlega zaskarżeniu w trybie i na zasadach z art. 101 ustawy, jako że oczywiście uchwała tego rodzaju nie obejmuje swoim zakresem działań z zakresu administracji publicznej. Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. W części orzecznictwa przyjęto, że skarga na tego typu uchwałę podlega odrzuceniu jako niedopuszczalna (por. postanowienia WSA w Warszawie z dnia: 30 września 2021 r. sygn. I SA/Wa 1106/21, z dnia 15 października 2021 r. sygn. 2173/21). W ostatnich latach w znacznej większości przypadków sądy administracyjne uznają jednak swoją kognicję w tego typu sprawach, pomimo iż chodzi o uchwały rady gminy dotyczące ich majątku, a więc dominium a nie imperium czyli uchwały dotyczące administrowania gminy w ramach kompetencji posiadanych z ramienia szeroko pojętego aparatu władzy. Jako jedno z licznych orzeczeń w tym zakresie można przywołać przykładowo wyrok NSA z 23 stycznia 2024 r. w sprawie I OSK 1783/20 czy wyrok NSA I OSK 611/11 z 12 lipca 2011 r. (vide też wyrok NSA z dnia 18 października 2017 r. sygn. I OSK 619/17, postanowienia NSA: z dnia 14 października 2020 r. sygn. I OSK 1696/20, z dnia 27 października 2020 r. sygn. I OSK 1695/20 czy postanowienie SN z dnia 24 września 1997 r. III RN 41/97). Ponieważ w kontrolowanej sprawie mamy do czynienia zarówno ze skargą podmiotu prywatnego (a więc skarżącego) jak i ze skargą wojewody, którego uprawnienia skargowe są szersze niż wynika to z treści art. 101 ustawy, Sąd przyjął, łącząc osobne skargi do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, że nie zachodzą w tym przypadku przesłanki do odrzucenia skargi.
Zaskarżona uchwała Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 9 grudnia 2022 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...] gmina [...] została podjęta na podstawie art. 37 ust pkt 6) ugn. Przepis ten stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
Działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział [...] Ksiąg Wieczystych prowadzi dla niej księgę wieczystą KW Nr [...], ma powierzchnię [...] m2, powstała w wyniku wydzielenia jej decyzją administracyjną z działki nr [...] - z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Jak podała Rada gminy w odpowiedzi na skargę, według stanu na dzień podjęcia uchwały zgodnie z powołaną księgą wieczystą nieruchomość ta nie była obciążona żadnymi prawami rzeczowymi ani osobistymi, w księdze wieczystej nie były ujawnione również żadne roszczenia dotyczące nieruchomości. Te argumenty rady gminy są jednak nie do obrony. Trzeba wyjść od tego, i jednoznacznie zaakcentować, że gmina podzieliła nieruchomość z pierwszej linii zabudowy na mniejsze działki budowlane, wydzieliła wówczas m.in. działkę nr [...] jako drogę wewnętrzną, następnie dokonała podziału nieruchomości stanowiącej działkę [...] zapewniając jej w decyzji administracyjnej dostęp do drogi publicznej przez sporną działkę [...] a następnie osobnym aktem notarialnym Rep A Nr [...] z 17 lipca 2018r. dokonała zamiany działek ze skarżącym po uprzednim zaznaczeniu w akcie, w jaki sposób ww działki mają mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Finalnie działkę drogową nr [...] przeznaczoną wg obu decyzji podziałowych pod drogę wewnętrzną gmina [...] sprzedała w trybie bezprzetargowym właścicielowi nieruchomości sąsiedniej podnosząc, że ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Takie działanie gminy narusza prawo.
Wbrew zarzutom gminy, nie ma znaczenia, że w uzasadnieniu decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...].05.2018 r. o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...] znajduje się zapis, że "proponowane do wydzielenia działki będą posiadły dostęp do drogi gminnej (dz. o nr ew. [...], [...], [...]) i za pośrednictwem działki gruntu [...] do drogi dz. nr [...]" a wśród nich nie ma działek stanowiących własność skarżącego. Istotne jest w jakim celu i z jakim przeznaczeniem w 2014r. została wydzielona działka nr [...] a przy tym że prowadzi ona bezpośrednio do działek skarżącego. Bez znaczenia dla wyniku sprawy pozostają wywody Rady gminy, zresztą częściowo chybione, odnośnie do kwestii zasad podziału nieruchomości i braku wskazania w decyzji zatwierdzającej podział działek skarżącego. Powyższe nie ma znaczenia dla wyniku sprawy, decyzja zatwierdzająca podział jest prawomocna i nie podlega kontroli sądowoadministracyjnej w przedmiotowej sprawie. Skoro jednak działka nr [...] została wydzielona w drodze prawomocnej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości pod drogę wewnętrzną, to Rada gminy podejmując uchwałę o bezprzetargowej jej sprzedaży nie wykazała jednej z przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt. 6 ugn odnośnie do braku możliwości jej samodzielnego zagospodarowania zgodnie z jej przeznaczeniem. Przesłanki z art. 37 ust. 2 pkt. 6 ugn mówią o niemożliwości osobnego zagospodarowania, a dodatkowo orzecznictwo wskazuje na brak innych podmiotów zainteresowanych nabyciem tego rodzaju nieruchomości. Skoro więc działki skarżącego przylegają bezpośrednio do wydzielonej pod drogę wewnętrzną działki nr [...], przeznaczonej wg dwóch decyzji administracyjnych wójta gminy na obsługę komunikacyjną, to gmina – jako właściciel nieruchomości, wnioskodawca i strona postępowania o podział nieruchomości a także strona umowy zamiany określającej i przywołującej obie decyzje zatwierdzające podział - nie może zasłaniać się niewiedzą na temat jej stanu prawnego z uwagi na brak stosownych wpisów w księdze wieczystej.
Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie nie jest zresztą zasadność i prawidłowość dokonanego w 2014 r. czy w 2018 r. podziału nieruchomości ani zasady zapewniania nowopowstającym działkom dostępu do drogi publicznej. Istota sprawy sprowadza się do kwestii prawidłowości bądź nieprawidłowości w odejściu od trybu przetargowej sprzedaży nieruchomości gminnej. W tym zakresie zarówno zarzuty skarżącego jak i zarzuty wojewody pozostają uzasadnione (poza słusznie odpartymi zarzutami gminy odnośnie do naruszenia przepisów kpa). Treść art. 37 ust pkt 6) ugn jest jednoznaczna. W kontekście historycznym, a więc w kontekście podziału dokonanego w 2014 r. jak i podziału z 2018 r., a następnie umowy zamiany z 2018 r. nie sposób przyjąć, że wydzielona pod drogę wewnętrzną wąska działka rozdzielająca w dzielonej nieruchomości działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i prowadząca bezpośrednio do dalej usytuowanych nieruchomości (skarżącego) nie mogła być zagospodarowana jako osobna nieruchomość – w tym wypadku drogowa. Nie bez znaczenia jest także, że wszystkie sąsiednie działki powstałe z działki nr [...] mają regularny kształt i podobną powierzchnię (poza działkami stricte drogowymi), a więc nie zachodziła konieczność czy potrzeba poprawienia warunków działki o numerze [...]. Ponadto, w orzecznictwie wielokrotnie wskazano, co podniósł w swojej skardze skarżący, że art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn nie może mieć zastosowania w sprawie, w której nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch takich nieruchomości. Gdy możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości, musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (por. wyrok SN z dnia 5 lipca 2016 r. sygn. IV CSK 98/06). Nie ma znaczenia w kontrolowanej sprawie, czy decyzja z 2018 r. zatwierdzająca podział działki nr [...] została wydana prawidłowo, niewątpliwie tak jak Sąd - organ również jest związany jej treścią i nie może wbrew jej postanowieniem kontestować ex post, że inny był zamiar czy wola organu wydającego decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału. Stąd Sąd nie uznał za wystarczające stanowiska Rady gminy, że w przypadku podziału działki nr [...] "zapis w decyzji odnośnie dostępu do drogi publicznej m.in. za pośrednictwem działki gruntu [...] do drogi dz. nr [...] jest przykładem dotyczącym możliwości ustanowienia innych służebności drogowych przez nieruchomość nie tylko nie ulegającą podziałowi, ale też nie stanowiącą własności właściciela dzielonej nieruchomości". Klarowność ww. stanowiska nie wypacza ani nie wyklucza istnienia w obrocie ostatecznej decyzji administracyjnej z 2018 r. a przy tym, co trzeba podkreślić, strona skarżąca miała prawo oczekiwać od organów publicznych, że zapewniony w niej dostęp do drogi publicznej przez działkę nr [...] stanowiącą własność gminy – będzie wywoływał skutek prawny – i nie zostanie całkowicie pominięty jak tego chce teraz organ. Nie ma wątpliwości, że w uzasadnieniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału dz. nr [...] w m. [...], znak [...], wydanej 16 maja 2014 r. przez Wójta Gminy [...], wskazano że ww. podział ma na celu wydzielenie działek budowlanych objętych decyzją z dnia 23.03.2009 r. znak: GBLI 7331-4/09, z dnia 03.12.2013 r. znak INW 6730.45.2013; INW 6730.46.2013; INW 6730.47.2013; INW 6730.48.2013; INW 6730.49.2013 oraz z dnia 06.12.2013 znak INW 6730.50.2013, i z dnia 09.12.2013 r. znak INW 6730.51.2013; INW 6730.52.2013; INW 6730.54.2013, o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla realizacji inwestycji, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz wydzieleniem pasa drogowego pod drogę wewnętrzną oznaczoną na projekcie podziału jako działki Nr [...] i Nr [...]. Wątpliwości nie ma też, że w kolejnej w ostatecznej decyzji z 21 maja 2018 r. zatwierdzającej z kolei podział nieruchomości skarżącego (znak INW 6724.3.2018) wskazano m.in., że działki nr [...], [...] i [...] będą posiadały dostęp do drogi gminnej (dz. o nr ewid. [...], [...], [...]) za pośrednictwem działki gruntu [...] do drogi dz. nr [...].
Zastosowanie trybu art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn ma miejsce, gdy nieruchomość lub jej część może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. Druga przesłanka to niemożliwość zagospodarowania nieruchomości jako samodzielnej. Obydwie przesłanki winny zostać spełnione łącznie. Oceny w tym zakresie dokonuje właściciel, czyli organ reprezentujący Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
W realiach kontrolowanej sprawy niezasadny jest pogląd Rady gminy, że układ nieruchomości skarżącego, składającej się z działek nr [...], [...] i [...] i sąsiadującej bezpośrednio ze stanowiącą drogę wewnętrzną działką nr [...] wykluczał poprawienie jej warunków. Pogląd, że działka nr [...] nie jest funkcjonalnie związana z nieruchomością skarżącego – w sytuacji gdy została wydzielona pod drogę wewnętrzną, w osobnej decyzji działkom skarżącego zapewniono do niej dostęp jako jedyny dostęp pośredni do drogi publicznej, a przy tym gmina w umowie zamiany obie te decyzje przywołała jako legalizujące dostęp do drogi dla działek sąsiednich – pozostaje całkowicie wyabstrahowany od stanu faktycznego i stanu prawnego sprawy, a w konsekwencji nie zasługuje na aprobatę tut. Sądu. Twierdzenie, że działka nr [...] graniczy z działkami skarżącego jedynie na niewielkim kawałku a więc, że to nie oznacza związku funkcjonalnego pomiędzy tymi nieruchomościami – pozostaje więc chybione.
Skutkowało to stwierdzeniem, że zaskarżona uchwała została wydana z naruszeniem prawa (art. 94 ustawy w zw. z art. 147 § 1 ppsa). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.