I SA/Wa 203/13

I SA/Wa 203/13 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2013-03-28
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2013-01-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Dariusz Chaciński
Joanna Skiba
Małgorzata Boniecka-Płaczkowska /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
art. 93 ust. 1-3, 128 ust. 1, 153 ust. 1, art. 151, art. 4 pkt 16, art. 135
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
art. 105 par. 1, art. 156 par. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art. 190 i 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka Płaczkowska (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z [...] września 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z [...] czerwca 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne gminne, oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 położone w miejscowości D. gmina W.
W uzasadnieniu decyzji Wojewoda podał, że decyzją z [...] czerwca 2010 r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł ([...] zł za działkę nr [...] i [...] zł za działki nr [...],[...],[...] i [...]) za opisane wyżej nieruchomości, zobowiązując Wójta Gminy W. do wypłaty odszkodowania na rzecz A. M. - w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Wójt Gminy W. podnosząc, że postępowanie w niniejszej sprawie powinno być umorzone gdyż były właściciel nieruchomości zrzekł się odszkodowania. Zarzucił również, że organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na wadliwie sporządzonych operatach szacunkowych.
Rozpatrując odwołanie i całokształt sprawy Wojewoda [...] przywołując treść art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, że przesłanką warunkującą ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania jest uznanie, że działki gruntu powstałe w wyniku podziału nieruchomości zostały przejęte pod drogi publiczne i w konsekwencji nastąpiło nabycie ich własności z mocy prawa przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa oraz brak było uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi.
Wojewoda zauważył, że z uwzględnieniem treści tego przepisu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Powyższe oznacza, że przy zatwierdzaniu i opiniowaniu projektu podziału organ zobowiązany jest przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału nieruchomości realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu.
Wojewoda wskazał, że ostateczną decyzją z [...] listopada 1996 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w Z. zatwierdził m.in. projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność A. M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położonej we wsi D. gm. W., w wyniku którego wydzielono m.in. działkę nr [...] z przeznaczeniem pod drogę. Za działkę tę ustalono odszkodowanie, a strona zrzekła się praw do tego odszkodowania.
Natomiast decyzją z [...] września 2002 r. nr [...] Wójt Gminy W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność A. M. oznaczonej ewidencyjnie numerem [...] położonej we wsi D. gm. W., w wyniku którego wydzielono m.in. działki nr [...],[...],[...],[...] z przeznaczeniem pod drogi. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że podział ten jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy W. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy w W. z [...] grudnia 2001 r. i z chwilą gdy decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna działki wydzielone pod drogi przejdą z mocy prawa na własność Gminy W.
Organ II instancji podniósł, że według wypisu i wyrysu z planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w W. z [...] grudnia 1994 r. oraz wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy W. zatwierdzonego uchwałą Rady tej Gminy z [...] grudnia 2001 r. obowiązujących odpowiednio na dzień wydania decyzji podziałowych z [...] listopada 1996 r. i z [...] września 2002 r., działki będące przedmiotem niniejszego postępowania znajdowały się w liniach rozgraniczających dróg dojazdowych. W części opisowej planów brak jest wyraźnego zapisu określającego publiczny lub wewnętrzny charakter dróg dojazdowych, pod które wydzielono sporne działki, jednak zdaniem Wojewody klasa i parametry tych dróg stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U z 1999 r. Nr 43 poz. 430) zawierają sugestię o publicznym charakterze tej drogi w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wojewoda stwierdził, że w dniu, w którym decyzje podziałowe stały się ostateczne, działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] przeszły na własność Gminy W. niezależnie od faktu, że prawo gminy do tych działek nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Organ odwoławczy nie zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym w odwołaniu, że w związku ze zrzeczeniem się przez byłego właściciela roszczeń odszkodowawczych przed wydaniem decyzji podziałowych nie przysługuje mu prawo do odszkodowania za te grunty. W ocenie Wojewody zrzeczenie się przez byłego właściciela nieruchomości prawa do odszkodowania za przejęte w trybie art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu, nie może wywołać skutku prawnego. Z art. 98 ust. 3 oraz art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wcześniej podobne brzmienie posiadał art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości) wynika bowiem obowiązek ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną bądź przejętą działkę gruntu przeznaczoną pod drogę publiczną. Odrębną natomiast kwestią jest późniejsze rozporządzenie przez stronę uzyskanym odszkodowaniem.
Wojewoda podniósł, iż prawo do odszkodowania na mocy art. 98 ust. 3 powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna. Z tą bowiem datą działki gruntu wydzielone na wniosek właściciela pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządowych.
Zdaniem Wojewody prowadzone uzgodnienia zanim podział nieruchomości został dokonany nie mogą mieć znaczenia dla oceny stosowania art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
Odnosząc się do prawidłowości ustalenia przez organ I instancji wysokości odszkodowania Wojewoda stwierdził, że w związku z tym, że działki będące przedmiotem niniejszego postępowania zostały wydzielone pod drogi publiczne, operat szacunkowy powinien zostać sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 lub § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).
Wojewoda podał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki stanowiły operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego D. J. z 27 kwietnia 2010 r. Rzeczoznawca w operatach szacunkowych dokonując analizy danych zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu marzec 2008 - kwiecień 2010 r. nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne, położone na terenie powiatu [...], które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Brak jest zatem, zdaniem organu, podstaw do kwestionowania, że nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Organ wyjaśnił, że niniejszej sprawie autorka operatów szacunkowych w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania wskazała, że z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne na terenie Gminy W. analizą objęła rynek transakcji drogowych z obszaru powiatu [...] z okresu dwóch lat poprzedzających wykonanie operatów szacunkowych, na którym odnotowała 44 umowy kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg, a także umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne gminne o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianych pod względem położenia, sąsiedztwa i otoczenia nieruchomości, uzbrojenia technicznego, dostępności komunikacyjnej i przeznaczenia w planie miejscowym terenów z których wydzielono grunty pod drogi publiczne. Ostatecznie po wybraniu 41 najbardziej podobnych nieruchomości do szacowanych działek wartość 1 m2 wycenianych działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] ustalono w kwocie [...] zł, natomiast wartość 1 m2 działki nr [...] w kwocie [...] zł, co razem stanowi kwotę [...] zł.
Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca właściwie zastosowała metodę wyceny, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierowała się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.
Organ II instancji przeprowadził w dniu 25 maja 2010 r. rozprawę administracyjną i obecna na niej rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła metodologię przyjętej wyceny i dobór nieruchomości porównawczych.
Operaty szacunkowe z 27 kwietnia 2010 r. zostały zakwestionowane przez strony, w związku z czym rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 14 czerwca 2010 r. odniosła się do zarzutów stron i ostatecznie podtrzymała swoją opinię, wskazując dlaczego podane przez Wójta Gminy W. transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych pod drogi wewnętrzne mające miejsce na terenie tej Gminy nie zostały wzięte pod uwagę.
Wojewoda stwierdził, że ceny uzyskiwane za nieruchomości zajęte i przeznaczone pod drogi publiczne, są cenami rynkowymi, strony umowy są bowiem od siebie niezależne, nie działają pod przymusem, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, tj. zgodnie z definicją wartości rynkowej zawartą w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wojewoda powołując się na opinię rzeczoznawcy wyjaśnił, że różnice pomiędzy transakcjami zniwelowane zostały poprzez użycie wysokiego współczynnika korygującego dotyczącego położenia nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego zasadnicze znaczenie ma cel na jaki została przejęta nieruchomość. Analiza § 36 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że podejście porównawcze stosowane jest przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a ustawodawca nie ograniczył przyjmowania do porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych wyłącznie na rynku lokalnym. Oznacza to, że nie jest wykluczone porównanie nieruchomości podobnych z rynku regionalnego, przyjętych na ten sam cel.
Wojewoda uznał, że operaty zostały sporządzone prawidłowo, wobec czego mogły być podstawą do ustalenia odszkodowania. Organ podniósł, że jeżeli skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonych operatów, to miał możliwość zwrócenia się do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych.
Wojewoda zaznaczył również, iż Wójt Gminy W. nie skorzystał z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego.
Skargę na decyzję Wojewody [...] [...] września 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina W. zarzucając jej naruszenie art. 105 § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy istnieje decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z [...] listopada 1996 r. ustalająca wysokość odszkodowania za działkę nr [...] oraz istnieje decyzja z [...] lipca 1997 r. ustalająca odszkodowanie, która na wniosek strony została zmieniona decyzją Wójta Gminy z [...] września 2002 r., co do której strona także zrzekła się odszkodowania.
Skarżąca wniosła o umorzenie postępowania na podstawie art. 161 § 1 pkt 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a w przypadku nieuwzględnienia przez Sąd powyższego wniosku wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej zarzucając im naruszenie:
- art. 10 ust.1, ust. 3 i ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości w zw. z art. 233, 129 ust. 5 i art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- art. 135 i 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieustalenie wartości nieruchomości według aktualnego stanu ich wykorzystywania.
- art. 7 i 77 kpa.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że doszło do naruszenia przez organy obu instancji art. 105 § 1 kpa gdyż w obrocie prawnym pozostają orzeczenia rozstrzygające w sposób ostateczny sprawę odszkodowań za działki, które na mocy decyzji podziałowych zostały przeznaczone pod drogi. Zarówno w dniu wydawania decyzji podziałowych oraz obecnie drogi, które powstały w wyniku podziału nie zostały zaliczone do kategorii dróg publicznych według ustawy o drogach i mają charakter dróg wewnętrznych. Skarżąca zakwestionowała także prawidłowość odszkodowania.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 20 kwietnia 2011 r. w sprawie I SA/WA 2320/10 stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji w częściach dotyczących odszkodowania za działkę nr [...] oraz w częściach dotyczących zobowiązania Wójta Gminy W. do wypłaty odszkodowania za powyższą działkę, a w pozostałym zakresie uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję organu I instancji.
Sąd wskazał, że organy obydwu instancji ponownie rozstrzygnęły sprawę odszkodowania za działkę nr [...], pomimo, że odszkodowanie za tę działkę zostało już ustalone decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z [...] listopada 1996 r. Tymczasem decyzja organu administracji publicznej rozstrzygająca ponownie sprawę wcześniej rozstrzygniętą inną decyzją ostateczną tegoż organu jest dotknięta wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 3 kpa - res iudicata.
W rozpoznawanej sprawie, zdaniem Sądu, zachodzi tożsamość sprawy w zakresie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] na rzecz A. M. z ustaleniem w tym zakresie zawartym w decyzji z [...] listopada 1996 r., bez względu na to, że w decyzji tej znalazło się stwierdzenie, iż strony zrzekły się przysługującego im prawa do otrzymania odszkodowania.
Z tych też względów Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za działkę nr [...]. Sąd podkreślił, że w niniejszym postępowaniu nie dokonuje oceny legalności decyzji z [...] listopada 1996 r. Wskazał, że w sytuacji, gdy zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie już poprzednio rozstrzygniętej decyzją, to powinno ono zastać umorzone jako bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 kpa.
Sąd stwierdził, że decyzje organów obu instancji w zakresie ustalającym odszkodowanie za działki nr [...],[...],[...] i [...] wydane zostały z naruszeniem art. 80 kpa w zw. z art. 93 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania. Sąd zwrócił uwagę, że decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] z [...] września 2002 r. stała się ostateczna w czasie obowiązywania art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym działki wydzielone pod drogi publiczne, gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna.
Mając na względzie treść przepisu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd stwierdził, że odszkodowanie przysługuje wyłącznie za działki wydzielone pod drogi publiczne. Tymczasem z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie wynika by teren objęty podziałem w decyzji z [...] września 2002 r. przewidywał drogi publiczne. Skoro plan nie przewidywał dla terenu objętego podziałem drogi publicznej, to art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mógł mieć zastosowania. A tym samym, w ocenie Sądu, nie ma jakichkolwiek podstaw do przyznania odszkodowania.
Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło przejście własności działek nr [...],[...],[...] i [...] na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w związku z czym brak jest podstawy prawnej do ustalenia odszkodowania.
Sąd wyjaśnił, że co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże może to nastąpić dopiero wtedy, gdy takie roszczenie powstaje tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień (por. wyrok NSA z dnia 26 lutego 2008 r. sygn. akt I OSK 238/07).
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 kwietnia
2011 r. zaskarżył A. M.
W skardze kasacyjnej zarzucił: naruszenie art. 156 § 1 pkt 3 kpa w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, poprzez wadliwe uznanie, że organ rozstrzygnął sprawę poprzednio już rozstrzygniętą inną decyzją; art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 10 ust. 1 pkt. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i nie zastosowanie, wskutek uznania że działki nr [...], [...], [...] i [...] nie zostały wydzielone pod drogi publiczne; oraz art. 141 § 4, 133§ 1 i 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej ppsa).
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 29 listopada 2011 r. w sprawie
I OSK1384/11 uchylił zaskarżony wyrok w punkcie drugim i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a w pozostałej części skargę kasacyjną oddalił.
Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko Sądu I instancji, że ponowne ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], co nastąpiło w kontrolowanych decyzjach, jest rozstrzygnięciem co do istoty sprawy tożsamym pod względem podmiotowym i przedmiotowym w stosunku do rozstrzygnięcia w decyzji z [...] listopada 1996 r. Wobec czego zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji, przepisów art. 156 § 1 kpa w zw. art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości został uznany za niezasadny.
Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się jednak ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego co do braku podstaw do ustalenia odszkodowania za działki nr [...], [...], [...] i [...]. Sąd II instancji wyjaśnił, że posłużenie się przez ustawodawcę w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrotem "pod drogi publiczne" należy interpretować przy uwzględnieniu treści art. 93 ust. 2 tej ustawy, zatem jako przeznaczenie i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu pod drogi publiczne o których mowa w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19 poz. 115 ze zm.). Nie chodzi w tym przepisie o już wybudowaną drogę, będącą drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach, ani nawet o zaprojektowaną drogę lecz o planistyczne przeznaczenie wydzielonego w wyniku podziału nieruchomości gruntu pod drogę z wyznaczonymi granicami (liniami) pasa drogowego.
Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że nie ma decydującego znaczenia przy orzekaniu o ustaleniu odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy wydzielona pod drogę działka jest już drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych wskazanych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43 poz. 430 ze zm.). Skoro zaś przejście własności na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa następuje z mocy prawa, nie ma żądnego znaczenia, czy w wyniku decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości doszło do wpisu własności do księgi wieczystej wydzielonej pod drogę działki, czy taka droga została wybudowana i czy został wydany akt o zaliczeniu jej do odpowiedniej kategorii dróg publicznych.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że Sąd I instancji nie dokonał prawidłowej oceny, czy znajdujący się w aktach sprawy materiał dowodowy jest pełny i czy został właściwie oceniony przez organy administracji, czym naruszył art. 133 § 1 i 134 § 1 ppsa. Sąd I instancji w sposób ogólny odniósł się do materiału dowodowego dotyczącego ustalenia w zakresie planistycznego przeznaczenia i możliwości zagospodarowania terenu obejmującego działkę nr [...]. Sąd nie dokonał w sposób precyzyjny konfrontacji ustaleń planistycznych z projektem podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], zatwierdzonym decyzją podziałową Wójta Gminy W. z [...] września 2002 r. Nie odniósł się do stwierdzeń z decyzji podziałowej, że wydzielone pod drogi działki nr [...],[...],[...] i [...] przejdą na własność Gminy W., a przede wszystkim, że podział jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Wyprowadzony przez Sąd I instancji wniosek na podstawie niepełnej oceny materiału dowodowego, że plan nie przewidywał dla ternu objętego podziałem drogi publicznej wymyka się spod kontroli instancyjnej i narusza art. 141 § 4 ppsa.
Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie ponownie rozpoznając sprawę zważył, co następuje:
Wobec treści wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego przedmiotem oceny Sądu jest obecnie zaskarżona decyzja w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za działki nr [...],[...],[...] i [...] w kwocie łącznej [...] zł.
Skarga nie jest zasadna.
Sąd mając na uwadze treść art. 190 zdanie pierwsze ppsa wskazuje, że posłużenie się przez ustawodawcę w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrotem "pod drogi publiczne" należy interpretować przy uwzględnieniu treści art. 93 ust. 2 tej ustawy, zatem jako przeznaczenie i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu pod drogi publiczne o których mowa w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Jak wskazał Sąd II instancji nie chodzi w tym przepisie o już wybudowaną drogę, będącą drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych, ani nawet o zaprojektowaną drogę lecz o planistyczne przeznaczenie wydzielonego w wyniku podziału nieruchomości gruntu pod drogę.
Otóż decyzja Wójta Gminy W. z [...] września 2002 r. o zatwierdzeniu podziału działki nr [...] została wydana w czasie obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy W. z [...] grudnia 2001 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego terenu budownictwa jednorodzinnego we wsi D. Jak wynika z § 1 ust. 1 tej uchwały, we fragmencie miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy W. z [...] grudnia 1994 r. obejmującym działki nr [...]-[...] i [...]-[...] wprowadzono zmianę układu ulic dojazdowych oraz zasad podziału na działki budowlane. Z kolei z § 1 ust. 3 pkt. 3) uchwały wynika, że przedmiotem ustaleń planu są tereny komunikacji oznaczone symbolem KD. Natomiast § 2 ust. 5 pkt. 3) uchwały stanowi, że tereny komunikacji oznaczone symbolem KD przeznaczone są do utrzymania istniejących i realizacji projektowanych dróg i ulic w obszarze linii rozgraniczających. Na terenach tych w liniach rozgraniczających zakazuje się realizacji obiektów budowlanych z wyjątkiem urządzeń technicznych dróg i związanych z utrzymaniem i obsługą ruchu, dopuszcza się realizację sieci uzbrojenia terenu pod warunkiem nie naruszenia wymagań określonych w odrębnych przepisach dotyczących dróg publicznych, a także uzyskania zgody zarządcy dróg.
Jak wynika z akt sprawy, do pisma Wójta Gminy W. z 23 lipca 2008 r. załączono m. in. odpis uchwał z [...] grudnia 1994 r., z [...] grudnia 2001 r. wraz załącznikiem graficznym z oznaczeniem działki A. M. Jest to załącznik na karcie [...], na którym działki oznaczone zostały kolorem zielonym i symbolem KD. Z legendy wynika, że działki położone są na terenie objętym uchwałą z [...] grudnia 2001 r. o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei, jak wyżej wskazano, z § 1 ust. 1 tej uchwały wynika, że zmiana planu dotyczyła m. in. działki nr [...] (obejmowała działki od nr [...] do nr [...] i od nr [...] do nr [...]). Powyżej wskazane dokumenty dowodzą, że podział nieruchomości oznaczonej dawnym nr [...], zatwierdzony decyzją Wójta Gminy W. z [...] września 2002 r. jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z [...] grudnia 2001 r. Wobec tego wydzielone pod drogi działki nr [...],[...],[...] i [...] przeszły na własność Gminy W. z dniem w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Organy administracji dokonały prawidłowej oceny materiału dowodowego, który został właściwie zebrany i jest kompletny. Wobec tego zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów art. 7 i 77 kpa są niezasadne.
Wojewoda [...] w zaskarżonej decyzji dokonał prawidłowej analizy przesłanek z art. 98 ust. 1 i ust. 3 oraz z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i właściwie te przepisy zastosował. Wyjaśnił, że podział nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organy obydwu instancji prawidłowo wywiodły, że za przejęte na własność Gminy W. działki [...],[...],[...]i [...] należy się byłemu właścicielowi odszkodowanie. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, nie ma decydującego znaczenia przy orzekaniu o ustaleniu odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy wydzielona pod drogę działka jest już drogą publiczną określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych wskazanych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Nadanie określonej kategorii drogi następuje po jej wybudowaniu. Z treści § 2 ust. 5 pkt. 3) uchwały z [...] grudnia 2001 r. wynika, że sporne działki przeznaczone były pod drogi publiczne. Wobec tego, ze wszystkich wyżej wskazanych przyczyn, zarzuty skargi dotyczące naruszenia przez organy art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami są chybione.
Również niezasadne są zarzuty skargi dotyczące wadliwego ustalenia odszkodowania, poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego niewłaściwych transakcji porównawczych. Wskazać należy, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości, a więc zgodnie z przepisami działu III rozdziału 5 oraz działu IV rozdziału 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości nastąpiło zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. J. z 27 kwietnia 2010 r. Rzeczoznawca zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia ( w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji) stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu marzec 2008 - kwiecień 2010 r. nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zdaniem Sądu brak jest, podstaw do kwestionowania, że nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca zanalizowała na potrzeby wyceny 41 najbardziej podobnych nieruchomości do szacowanych działek, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierowała się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym i przeznaczeniem w planie zagospodarowania.
Organ w dniu 25 maja 2010 r. przeprowadził rozprawę administracyjną i obecna na niej rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła metodologię przyjętej wyceny i dobór nieruchomości porównawczych. Różnice pomiędzy transakcjami rzeczoznawca zniwelowała poprzez użycie wysokiego współczynnika korygującego. Zarzut skargi dotyczący przyjęcia do porównania nieruchomości ze swej istoty nieporównywalnych jest więc niezasadny. Z tych samych przyczyn chybiony jest zarzut naruszenia art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezasadny jest również zarzut naruszenia przez organy art. 135 tej ustawy, gdyż jak wynika z operatu możliwe było określenie wartości nieruchomości stanowiących sporne działki, gdyż transakcje takie występują w obrocie. Natomiast przepis art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomości dotyczy określenia wartości nieruchomości, które w obrocie nie występują. Należy podkreślić, że organ odwoławczy bardzo obszernie (na kilku stronach uzasadnienia decyzji) i z dużą starannością dokonał oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i ocena ta nie budzi zastrzeżeń Sądu.
Prawidłowe jest także stanowisko organu, że w niniejszej sprawie nie miało miejsca skuteczne zrzeczenie się przez byłego właściciela prawa do odszkodowania. Zrzeczenie takie może nastąpić dopiero wtedy, gdy powstanie roszczenie tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie nastąpiła.
Mając na uwadze wszystkie wyżej omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.