I SA/WA 1837/23

I SA/Wa 1837/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2023-12-12
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-09-21
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Falkiewicz-Kluj
Jolanta Dargas /sprawozdawca/
Magdalena Durzyńska /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I OSK 1731/24 - Postanowienie NSA z 2024-10-03
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Magdalena Durzyńska sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi B.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2023 r. nr KOA/1868/Ac/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 26 czerwca 2023 r. nr KOA/1868/Ac/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy decyzję Wójta [...] z dnia [...] lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:
Uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2020 r. Rada Gminy [...] dokonała scalenia i podziału nieruchomości gruntowych położonych w obrębie [...] kompleks [...]. Stosownie do § 1 ust. 1 pkt 20 ww. uchwały dokonano scalenia i podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka [...] stanowiącej własność B. M., dla której w Sądzie Rejonowym [...] prowadzona jest księga wieczysta [...].
Jak wynika z uzasadnienia do powyższej uchwały nr [...] została ona podjęta w związku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zachodniej części gminy [...], w zakresie części wsi [...] i części wsi [...], uchwalonym w dniu [...] listopada 2010 r. uchwałą Rady Gminy nr [...], gdzie wskazano, iż obszar obejmujący m.in. działkę nr [...] jest przeznaczony do scalenia i podziału.
W związku z powyższą uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2020 r. Wójt Gminy [...] decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2021 r. ustalił opłatę adiacencką dla B. M. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego scalenia i podziału gruntów we wsi [...] - kompleks [...] i rozłożył opłatę na [...] rat.
Decyzją z dnia 25 maja 2022 r., znak KOA/2814/Ac/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę organowi
I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Zawiadomieniem z dnia 11 lipca 2022 r. organ I instancji poinformował pełnomocnika strony, że w związku z ww. decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 maja 2022 r., toczy się postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytuł wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów.
W aktach sprawy znajduje się ponadto potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego wykonanego w dniu [...] marca 2021 r. na dzień [...] marca 2023 r.
Decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2023 r. Wójt Gminy [...] ustalił dla B. M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego scalenia i podziału gruntów we wsi [...] - kompleks [...] i rozłożył ustaloną opłatę roczną na 10 rocznych rat oraz zobowiązał stronę do wniesienia ww. opłaty na konto Urzędu Gminy.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył B. M.
Kolegium rozpatrując sprawę wskazało, że postępowanie w niniejszej sprawie dotyczy kwestii ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego scalenia i podziału gruntu.
Sprawy scalania i podziału nieruchomości reguluje dział III rozdział 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344).
Art. 101 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przepisy niniejszego rozdziału regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu.
Stosownie do art. 102 ust. 1 gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 101 ust. 1. Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy.
W niniejszej sprawie Rada Gminy [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2020 r. dokonała scalenia i podziału nieruchomości gruntowych położonych w obrębie [...] kompleks [...]. Stosownie do § 1 ust. 1 pkt 20 ww. uchwały dokonano scalenia i podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka [...].
Jak stanowi art. 107 ust. 1 osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, o których mowa w art. 106 ust. 1, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.
Kolegium wskazało, że uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r. Rada Gminy [...] zmieniła uchwałę w sprawie scalenia i podziału nieruchomości położonych w [...] - kompleks [...] i określiła, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 23% wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych jako nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.
Stosownie do art. 107 ust. 4 ww. ustawy opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości, o których mowa w ust. 3. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z treści art. 156 wyraźnie wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny w formie pisemnej, ustawowo nazwanej operatem szacunkowym. Efektem przeprowadzenia czynności szacunkowych powinno być, zgodnie z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), przedstawienie sposobu dokonania wyceny nieruchomości, na co ma się składać: określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, jej podstaw formalnych oraz źródeł danych merytorycznych, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego oraz techniczno-użytkowego, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, wreszcie przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku końcowego wyceny z uzasadnieniem.
W myśl art. 154 ust. 1 ww. ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Niemniej jednak powyższy przepis art. 154 nie pozostawia rzeczoznawcy majątkowemu pełnej dowolności przy wyborze sposobu wyceny. Operat szacunkowy winien bowiem odpowiadać przepisom wykonawczym, o jakich mowa w art. 159 ww. ustawy.
W niniejszej sprawie sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe - z dnia 19 października 2020 r. oraz kolejny w dniu 18 marca 2021 r. Późniejszy operat został sporządzony w odpowiedzi na uwagi przekazane przez stronę do operatu z dnia 19 października 2020 r. Rzeczoznawca oświadczył zatem, że poprzedni operat został "wycofany z obiegu prawnego".
W ocenie Kolegium zasadny jest zarzut skarżącego, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje instytucji "wycofania operatu z obiegu prawnego" bowiem operat pozostaje materiałem dowodowy w sprawie i jako taki nie wchodzi do obrotu prawnego (nie można go zatem z obrotu prawnego wycofać). Jednak przyjęta jest praktyka w postępowaniach w sprawie opłaty adiacenckiej, że istnieje możliwość korygowania przez rzeczoznawcę dostrzeżonych wad operatu (np. na skutek uwzględnienia uzasadnionych zarzutów strony). W takiej sytuacji organ powinien oprzeć rozstrzygnięcie na skorygowanym operacie szacunkowym, względnie nowym operacie, jeśli skala wymaganych zmian uzasadniała sporządzenie nowego operatu. Zarzut skarżącego nie ma zatem wpływu na prawidłowość ustaleń organu I instancji, bowiem uchybienie polega jedynie na niefortunnym użyciu pojęcia "wycofania z obiegu prawnego operatu", tymczasem w rzeczywistości Wójt Gminy [...] - prawidłowo - pominął ten dowód opierając rozstrzygnięcie na nowym operacie.
W niniejszej sprawie organ odwoławczy ocenia zatem prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2021 r.
W treści analizowanego operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem na terenie wsi [...], kompleks 2 - przed oraz po scaleniu i podziale. Rzeczoznawca prawidłowo określił przedmiot i zakres wyceny, wycena nie objęła części składowych nieruchomości. Prawidłowo została określona data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny (17 września 2020 r.). Uwzględnione zostały uchwały Rady Gminy [...] (obowiązujące prawo miejscowe). Rzeczoznawca ustalił obecne przeznaczenie działki [...] (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, drogi i ulice gminne dojazdowe, ciągi pieszo-jezdne) oraz przeznaczenie nowych działek po scaleniu i podziale (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna).
Opisując działkę nr [...] rzeczoznawca określił go jako teren użytkowany rolniczo, klasyfikacja gleboznawcza RV, RVI, ŁIV. Ustalenia te są zgodne z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (cz. graficzna). Następnie rzeczoznawca wskazał, że przydzielone w wyniku scalenia i podziału działki znajdują się w rejonie dawnej działki [...], posiadają przeciętną wielkość powierzchni i typowy kształt, bezpośredni dostęp do projektowanych dróg, brak infrastruktury technicznej. W drugiej części operatu rzeczoznawca opisał charakterystykę rynku lokalnego i uwarunkowania wyceny.
Przyjmując nieruchomości do porównań rzeczoznawca podzielił je wg powierzchni, zgodnie z zapisem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutu pełnomocnika skarżącego, wskazującego, że rzeczoznawca nie uwzględnił, że część nieruchomości przed podziałem była terenem budowlanym, w ocenie Kolegium rzeczoznawca nie określał wartości nieruchomości przed podziałem jako działki rolne, bowiem wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań były przeznaczone pod zabudowę (mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową). Istotna zatem była cecha przeznaczenia działki przed podziałem, a ta została określona prawidłowo. Rzeczoznawca prawidłowo również przyjął do wyceny część działki [...], tj. pow. [...] (działka [...]) bowiem suma powierzchni działek po scalaniu i podziale na potrzeby ustalenia wzrostu wartości musiała odpowiadać sumie powierzchni działki przed podziałem. Zbiór nieruchomości przyjętych do porównań został poszerzony o zakres czasowy na lata 2018- 2020. Kolegium nie stwierdziło, aby w tym zakresie zaistniały uchybienia, które podważają wiarygodność operatu szacunkowego.
Dokonano oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości z zastosowaniem współczynników korygujących i ustalono wartość nieruchomości [...] na kwotę [...] zł, natomiast wartość rynkowa działek po scaleniu i podziale wyniosła łącznie [...] zł. Z powyższego wynika różnica wartości w wysokości [...] zł. Przy zastosowaniu stawki 23% kwota opłaty adiacenckiej wynosi [...] zł i taka też kwota została ustalona w zaskarżonej decyzji organu I instancji.
Kolegium, po przeanalizowaniu ww. operatu doszedł do wniosku, iż nie można mu zarzucić takich błędów przy jego sporządzeniu, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Odnosząc się do zarzutów skarżącego, Kolegium wskazało, iż ocena operatu szacunkowego nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem organ nie posiada specjalistycznej wiedzy w tym zakresie. Ocena operatu dokonywana jest pod względem formalnym, tj. sprawdzeniu podlega, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, a także czy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.
Ustosunkowując się natomiast do zarzutu naruszenia art. 84 § 2 Kpa Kolegium uznało, że nie jest on zasadny. Zgodnie z treścią art. 84 § 2 Kpa biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Natomiast zgodnie z treścią art. 79 § 2 strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia. W dniu 17 marca 2021 r. strona przedstawiła uwagi do operatu. Uwagi zostały przeanalizowane przez rzeczoznawcę, skutkiem czego powstał nowy operat z dnia [...] marca 2021 r. Pomimo uchybień organu I instancji na etapie prowadzenia postępowania zakończonego decyzją z dnia [...] maja 2021 r. pełnomocnik dowiedział się o wydanej decyzji i skutecznie ją zaskarżył do Kolegium. Po uchyleniu ww. decyzji przedmiotowe postępowanie toczyło się ponownie i pełnomocnik skarżącej strony mógł zapoznać się z całością materiału dowodowego - w tym z treścią obu operatów. Był on uprawniony do zadania dodatkowych - nowych pytań do operatu, przy czym z zebranego materiału dowodowego nie wynika, aby skorzystał z tego uprawnienia. W zaistniałych okolicznościach nie można uznać za uzasadniony zarzut, że organ I instancji nie przekazał kopii nowego operatu pełnomocnikowi, bądź też, że uniemożliwił zadawanie pytań biegłemu.
W ocenie Kolegium organ I instancji przeprowadził skrupulatnie postępowanie dowodowe, zebrał całość materiału koniecznego do rozstrzygnięcia i prawidłowo ocenił całokształt materiału dowodowego w rozstrzygnięciu.
Skargę na decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł B. M. zarzucając jej:
1. naruszenie art. 7, art. 77§1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że nie zaistniał w tej sprawie brak merytorycznej kontroli operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji i oparcie decyzji na operacie nieuwzględniającym, że [...] m2 działki nr [...] zostało dołączone do scalenia z części terenu budowlanego - podczas gdy w operacie szacunkowym cały teren [...] m2 (w tym [...] m2 działki budowlanej) wyceniono po cenie terenu rolnego pomimo zgłaszania tego faktu przez skarżącego w toku postępowania. Zaskarżona decyzja z jednej strony wskazuje, że organ nie ma prawa wkraczania w merytoryczną zawartość opinii - z drugiej przyjmuje na zasadzie pełnej dowolności, że wycena ww. fragmentu działki zależy wyłącznie od jej przeznaczenia w planie zagospodarowania, a w żadnym stopniu od faktu czy jest działka rolną czy budowlaną.
2. naruszenie art. 157 ust. 1, 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w sytuacji wątpliwości co do rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego oraz wskazania, że pierwotnie sporządzony operat został "wycofany z obiegu", które to uprawnienie nie przysługuje rzeczoznawcom majątkowym w myśl powołanych przepisów.
3. naruszenie art. 84 § 2 k.p.a., poprzez: brak umożliwienia pełnomocnikowi zadania dodatkowych pytań do opinii biegłego stanowiącej podstawę wydania decyzji. W orzecznictwie przyjmuje się, że naruszenie obowiązku zawiadomienia strony o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu oraz obowiązku zapewnienia stronie udziału w przeprowadzeniu dowodu stanowi naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy (wyrok NSA we Wrocławiu z 14.11.1995 r., SA/Wr 664/95, LEX nr 27053; wyrok NSA w Warszawie z 13.02.1986 r., II SA 2015/85, ONSA 1986/1, poz. 13), jak również poprzez: nieepolegające na prawdzie stwierdzenia, że czynności w sprawie przed orzeczeniem SKO z dnia 25 maja 2022 r. były komunikowane pełnomocnikowi strony. Pomimo prawidłowego ustanowienia, organ nie przekazał pełnomocnikowi żadnego z operatów szacunkowych w dacie ich wykonania czym w praktyce uniemożliwił zadawanie pytań biegłemu. Umożliwienie końcowego zapoznania się z aktami postępowania nie konwaliduje wcześniejszych uchybień w zakresie prawa strony do zadawania pytań biegłemu.
4. Art. 98a ust. 1 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuzasadnione przyjęcie, przez SKO, że wartość nieruchomości przed podziałem i scaleniem nie ma istotnego znaczenia dla wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.
Wniesiono również o przeprowadzenie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy:
1. Operatu Szacunkowego z dnia [...].10.2020 r.
2. Operatu Szacunkowego z dnia [...].03.2021 r.
3. Pisma Biegłego z dnia [...].12.2020 r.
4. Pisma Strony z dnia [...].03.2021 r.
5. Wydruku Uchwały NR [...] Rady Gminy [...] wraz z załącznikiem wskazującym planowane granice działki [...] (po scaleniu [...])
6. Wydruku z systemu Informacji Przestrzennej Gminy [...] ukazujące faktyczne granice działki [...] po scaleniu (po scaleniu [...])
7. Wydruku z planu zagospodarowania wskazujący, że działka nr [...] przed scaleniem miała charakter częściowo budowlany — natomiast w operacie została wyceniona jako wyłącznie rolna.
Wniesiono także o dopuszczenie i przeprowadzenie opinii z biegłego rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości w przedmiocie (i) czy bez znaczenia dla wyceny nieruchomości skarżącego pozostaje fakt, że cały teren [...]m2 wyceniono po cenie terenu rolnego pomimo, że zawarte w nim [...] m2 stanowiło działkę budowlaną i czy ten fakt miał wpływ na wartość wyceny działki skarżącego przed podziałem i scaleniem oraz (ii) sporządzenia informacji o cenach transakcyjnych dla działek o zbliżonej charakterystyce co działka skarżącego.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną.
Na wstępie podkreślić należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – dalej jako: u.g.n.), a dotyczyły one naliczenia opłaty adiacenkiej w związku z postępowaniem scaleniowym. Zgodnie z przepisem art. 107 ust. 1 u.g.n. osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości dotychczas posiadanych.
Analiza tych przepisów wskazuje, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest konsekwencją dokonanego przez gminę scalenia i podziału nieruchomości, przy czym postępowanie w przedmiocie scalenia i podziału nieruchomości, jest odrębnym postępowaniem administracyjnym, które prowadzą organy gminy w celu stworzenia korzystniejszych warunków dla ich zagospodarowania oraz wykorzystania. Korzyści, jakie odnoszą właściciele poszczególnych nieruchomości ze scalenia i podziału ich nieruchomości co do zasady powodują wzrost wartości ich nieruchomości, który skutkuje obowiązkiem wniesienia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.
Zasady i tryb postępowania w tym zakresie określa art. 104 cytowanej ustawy, stanowiąc, że rada gminy podejmuje stosowną uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości, doręczając ją uczestnikom postępowania scaleniowego, których adresy są znane a ponadto informacje o podjęciu uchwały podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej. Wspomniana uchwała zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu powinna posiadać określoną treść. Między innymi powinna zawierać ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich (art. 104 ust. 2 pkt 7 u.g.n.).
Nie jest w niniejszej sprawie kwestionowane, że na mocy uchwały Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] września 2020 r. nastąpiło scalenie i podział nieruchomości położonych w obrębie [...], w tym części działki nr [...], tj. działki nr [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej uprzednio własność skarżącego.
W wyniku przedmiotowego scalenia i podziału, skarżący otrzymał nieruchomości oznaczone nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2.
W związku z powyższymi regulacjami, w dniu [...] lutego 2023 r. Wójt Gminy [...] decyzją nr [...] ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego scalenia i podziału gruntów, rozkładając powyższą kwotę na 10 rocznych rat oraz zobowiązał skarżącego do jej zapłaty na rzecz Gminy.
Jak stanowi art. 107 ust. 1 u.g.n. osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości, o których mowa w ust. 3 u.g.n. (vide: art. 107 ust. 4 u.g.n.).
Jak wynika zaś z akt sprawy w ww. uchwale określono stawkę procentową opłaty adiacenckiej pierwotnie na 35 % wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych jako nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, a którą następnie zmieniono na 23 %.
W związku z powyższym wyjaśnić należy, że opłata adiacencka jest opłatą, u której podłoża leży wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonanego scalenia i podziału, a efektem scalenia i podziału jest przede wszystkim korzystna i umożliwiająca zgodnie z planem miejscowym zagospodarowanie konfiguracja przestrzenno-powierzchniowa działek, zaś jego konsekwencją jest konieczność uiszczenia, przez uczestnika scalenia i podziału, opłaty adiacenckiej, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia i podziału, względem tych, które były nim objęte.
W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia [...] marca 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, a określający wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem i po scaleniu i podziale.
Sąd akceptuje wnioski organów obu instancji, sprowadzające się do uznania, że operat ten w sposób obiektywny wykazał wzrost wartości otrzymanych przez skarżącego nieruchomości względem tej objętej scaleniem i podziałem. Dokonana przez organy ocena tego operatu, w ocenie Sądu, nie nasuwa zastrzeżeń.
Treść operatu w przejrzysty sposób obrazuje założenia metodologiczne wyceny oraz zawiera prawidłowe wskazanie podstaw materialno–prawnych dokonanego w nim oszacowania. Rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie wynikające z obowiązującego planu miejscowego oraz stan nieruchomości, dokonał wyceny w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami co do nieruchomości objętej scaleniem i podziałem i metodą korygowania ceny średniej co do działek powstałych w wyniku scalenia i podziału. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi, w ocenie Sądu w pełni pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Transakcje przyjęte do określenia wartości nieruchomości pochodzą bowiem z jednolitego segmentu rynku nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i oraz położonymi na terenie rynku lokalnego. Dokonując określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie istotne ze względu na wartość rynkową cechy nieruchomości gruntowej, takie jak: położenie, otoczenie, kształt działki, wielkość, ograniczenia, uzbrojenie terenu, dostępność mediów, zagospodarowanie, dojazd, przeznaczenie w planie oraz dokonał ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Uzasadnił przy tym należycie wybór podejścia i metody, wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości, dobrał odpowiednią ilość działek oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości.
W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że operat ten został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Przede wszystkim jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada powołanym przepisom prawa (w tym uwzględnia regulacje rozporządzenia scaleniowego), a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena wartości nieruchomości przed scaleniem i podziałem, jak i uzyskanej przez skarżącego w wyniku scalenia i podziału, nie budzi zastrzeżeń, zaś jego ocena przeprowadzona przez organy, jest rzetelna, wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatu pełną mocą dowodową oraz przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie.
Odnosząc się do zasadniczego zarzutu skargi dotyczącego nie uwzględnienia przez rzeczoznawcę budowlanego charakteru części działki objętej scaleniem i podziałem, należy stwierdzić, że jest on zupełnie niezrozumiały, biorąc pod uwagę fakt, że biegły zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego uwzględnił przeznaczenie działki przed scaleniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i do porównania przyjął działki o takim samym przeznaczeniu oraz jedną pod zabudowę zagrodową zaznaczając jednocześnie, że nie wystąpiły większe różnice w cenach nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. W operacie rzeczoznawca wskazał jedynie, że objęta scaleniem działka nr [...] użytkowana była rolnicza, jednak w procesie wyceny uwzględnił jej przeznaczenie planistyczne pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Jeśli chodzi o zarzut dotyczący "wycofania z obiegu" operatu z [...] października 2020 r. należy uznać go za chybiony z uwagi na to, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił operat z [...] marca 2021 r., który został sporządzony po zakwestionowaniu poprzedniego operatu przez skarżącego. Jak zasadnie podniosło Kolegium niefortunne sformułowanie " wycofania z obiegu prawnego operatu" pozostaje bez wpływu na wynik sprawy, bowiem zarówno organ I instancji jak i II instancji pominęły ten dowód opierając się na operacie z marca 2021 r.
Odnosząc się do zarzut dotyczącego braku możliwości zadania przez pełnomocnika skarżącego pytań rzeczoznawcy majątkowemu wobec niezawiadomienia go o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji Sąd uznał ten zarzut również za chybiony. Mógłby on wywrzeć zamierzony skutek, ale wyłącznie w sytuacji gdyby uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy. Tymczasem jak wynika z akt sprawy operat szacunkowy został przekazany skarżącemu, który przedstawił go swojemu pełnomocnikowi, który złożył odwołanie kwestionując w nim prawidłowość sporządzenia operatu. Sam pełnomocnik powyższe przyznał w uzasadnieniu skargi. Tak więc uchybienie to pozostało bez wpływu na wynik sprawy.
Sąd oddalił wnioski dowodowe zawarte w skardze, biorąc pod uwagę okoliczność, że dowody te znajdują się w aktach sprawy i podlegają ocenie Sądu. Dopuszczenie i przeprowadzenie zaś dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy jest niedopuszczalne przez sąd administracyjny w świetle treści art. 106 par. 3 p.p.s.a., z którego wynika, że sąd administracyjny może dopuścić i przeprowadzić wyłącznie dowody z dokumentów.
Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutu skarżącego, kwestionującego w swojej istocie zasadność ustalenia względem skarżącego opłaty adiacenckiej. W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.
Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.