I SA/Wa 1606/06

I SA/Wa 1606/06 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2006-11-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-10-02
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Elżbieta Lenart
Jolanta Rudnicka
Monika Nowicka /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ
Minister Budownictwa
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Lenart WSA Jolanta Rudnicka Protokolant Katarzyna Babik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2006 r. sprawy ze skargi Z.C. i S. C. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę.
Uzasadnienie
I SA/Wa 1606/06
UZASADNIENIE
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2005 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha, położonej we wsi [...], w gminie [...], w powiecie L. mającej urządzoną księgę wieczystą Kw nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w L. oraz ustalającą odszkodowanie za wywłaszczenie.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte o następujące ustalenia faktyczne i oceny prawne:
W dniu [...] listopada 2004 r. Dyrektor Oddziału w W. [...] Dyrekcji [...] , działając w imieniu [...]Dyrektora [...], wystąpił do Wojewody [...] z wnioskiem o wszczęcie postępowania w przedmiocie wywłaszczenia opisanej na wstępie nieruchomości z przeznaczeniem na realizację celu publicznego jakim jest budowa obwodnicy w miejscowości J. i przebudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku od km [...] + [...] do km [...] + [...] (stara pikieta od km [...] + [...] do km [...] + [...]).
Pismem z dnia [...] grudnia 2004 r. Wojewoda [...] wyznaczył 30 – dniowy termin do zawarcia umowy i w związku z tym, kolejnym pismem z dnia [...] grudnia 2004 r. została skierowana do S. i Z. C. – jako właścicieli nieruchomości - oferta Dyrektora Oddziału w W. [...] Dyrekcji.
Ponieważ nie doszło do nabycia gruntu w drodze cywilno – prawnej, zawiadomieniem z dnia [...] lutego 2005 r. Wojewoda [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia działki nr [...] – jako niezbędnej do zrealizowania celu publicznego jakim była budowa i rozbudowa w/w dróg.
W dniu [...] października 2005 r., z udziałem stron i ich pełnomocników oraz rzeczoznawcy majątkowego, odbyła się rozprawa administracyjna, na której właściciel wywłaszczanej nieruchomości oświadczył, iż nie zgadza się na cenę zaoferowaną przez inwestora w kwocie [...] zł/m kw. a następnie [...] zł/m kw. tylko żądał ceny [...] zł/m kw. Na rozprawie tej rzeczoznawca majątkowy dodatkowo wyjaśnił, iż wyceniana nieruchomość nie była położona przy drodze krajowej tak jak inne nieruchomości, których wartość była z tego powodu wyższa.
Po przeprowadzeniu rozprawy decyzją z dnia [...] października 2005 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, na cel publiczny jakim jest budowa obwodnicy w miejscowości J. i przebudowa drogi krajowej nr [...], przedmiotowej, niezabudowanej nieruchomości (pkt l decyzji). W punkcie 2 zaś ustalił odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie w wysokości [...] zł.
Zgodnie z punktem 3 decyzji zobowiązano [...] Dyrektora [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się wykonalna a w punkcie 4 decyzji organ wskazał termin wydania nieruchomości inwestorowi określając go na dzień przypadający po upływie 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu wywłaszczanej stronie.
Od w/w decyzji Wojewody [...] odwołanie wnieśli małżonkowie C. twierdząc, że wysokość ustalonego odszkodowania była dla nich krzywdząca, bowiem pomiędzy wartością spornej nieruchomości określoną w operacie opracowanym na zlecenie inwestora a operatem sporządzonym na zlecenie organu istniała różnica, która wynosiła około 34%. Ponadto pomiędzy sporną nieruchomością, a działką sąsiednią różnica w wycenie – zdaniem odwołujących się - wynosiła 10%.
Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej Minister podniósł, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 217, poz. 2124 ze zm.) wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek [...] Dyrektora [...] po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1 cytowanej ustawy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty [...] Dyrektora [...] dotyczącej zawarcia umowy.
W ofercie z dnia [...] września 2004 r., doręczonej małżonkom C. w dniu następnym, inwestor zaproponował wykup działki za cenę [...] zł/m2, natomiast w ofercie ostatecznej z dnia [...] grudnia 2004 r. cenę tę podniósł do kwoty [...] zł/m2.
Wobec braku zgody właścicieli na zbycie nieruchomości na w/w warunkach, zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe, w którym ustalono, że decyzją z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji budowy obwodnicy miasta J. wraz z rozbudową drogi krajowej nr [...], w której został zatwierdzony podział działki nr [...]. W wyniku tego podziału powstały działki nr [...] i nr [...] przy czym działka nr [...] została zlokalizowana w liniach rozgraniczających pas drogowy.
Organ odwoławczy wskazał, że - w myśl art. 23 cytowanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w sprawach nieuregulowanych w niej stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. ) zaś wg. art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi a według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
Stosownie natomiast do treści art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.
Przyznane zatem w niniejszej sprawie odszkodowanie w kwocie [...] zł organ wojewódzki ustalił na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2005 r. sporządzonego na zlecenie organu przez tego rodzaju rzeczoznawcę.
Podkreślono przy tym, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponieważ okoliczności takie nie wystąpiły, operat w dacie orzekania przez Ministra pozostawał aktualnym.
Organ podniósł także, że – w myśl § 36 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. l, wartość gruntów określa się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości l m kw. gruntu, z którego wydzielono te działki i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntu, z którego wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość jego jest niższa niż wartość gruntu przeznaczonego pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości l m kw. gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.
Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przepisy ust. l i ust. 2 pkt l stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części
nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.
Jak wynika z operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2005 r. rzeczoznawca określił wartość wywłaszczanego gruntu stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Do określenia wartości rynkowej działki nr [...] przyjęto transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.
Stan nieruchomości został przyjęty na dzień [...] lipca 2004 r., tj. na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej.
Stosownie do treści art. 154 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach cechach nieruchomości podobnych.
Na podstawie art. 154 ust, 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w przypadku braku
planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca wskazał zatem, iż Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy J. z dnia [...] listopada 1994 r., obowiązywał do dnia [...] grudnia 2003 r. i według tego planu nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Na podstawie art. 154 ust. 3 cytowanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się stan faktyczny sposobu użytkowania nieruchomości. Rzeczoznawca określił więc, iż działka nr [...] stanowiła grunt rolny i nie była zagospodarowana. Wartość jej została ustalona na podstawie rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na budowę dróg krajowych na obszarze gminy J. w 2005 r.
Wobec powyższego organ stwierdził, iż operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz normami zawodowymi w dziedzinie wyceny nieruchomości i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.
Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Minister wyjaśnił, że subiektywne przekonanie stron, iż wysokość ustalonego odszkodowania za wywłaszczenie jest krzywdząca nie mogło być uwzględnione. Odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa do nieruchomości jest szczególnym świadczeniem równym wartości nieruchomości, natomiast wartość spornej nieruchomości została ustalona na podstawie opinii biegłego, wykonanej dla potrzeb niniejszego postępowania wywłaszczeniowego zgodnie ze sztuką wykonywania operatów szacunkowych nieruchomości przeznaczonych na cele budowy dróg.
W niniejszym postępowaniu nie podlegał także ocenie organów administracji jakikolwiek
operat sporządzony na zlecenie [...] Dyrektora [...], albowiem w toku postępowania to Wojewoda - działając na podstawie właściwych przepisów - prawa zleca sporządzenie stosownego operatu szacunkowego.
Powyższa decyzja Ministra Budownictwa stała się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, która wnieśli Z. i S. C. Skarżący domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji twierdzili, iż została ona wydana z opóźnieniem a ponadto postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte ponieważ kwota zaproponowana przez inwestora w ofercie dobrowolnej sprzedaży była – w ich ocenie – zaniżona. W kolejnym piśmie uzupełniającym z dnia [...] listopada 2006 r. skarżący zakwestionowali legalność wywłaszczenia, ponieważ – jak twierdzili – cyt: " W zbiorze dokumentów znajdujących się w aktach sprawy (...) w szczególności dokumentach dotyczących decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...].07.2004 r. o ustaleniu lokalizacji drogi nie ma określenia, że jest to cel publiczny". Ponadto skarżący zgłosili także szereg uwag dotyczących prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego będącego podstawą wyceny nieruchomości, które poniżej zostaną omówione.
W odpowiedzi na skargę Minister Budownictwa wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej. Sąd administracyjny nie pełni zatem funkcji organu III instancji w postępowaniu administracyjnym a kontrola przez niego wykonywana sprowadza się tylko do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym dokonując tak rozumianej oceny legalności zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że nie narusza ona prawa, co skutkowało oddaleniem skargi.
Kwestia terminowości w wydaniu decyzji nie ma wpływu na ocenę jej legalności. Opóźnianie się organu z rozstrzygnięciem ma znaczenie, ale w przypadku skargi do sądu na bezczynność organu a do tej kategorii przedmiotowa skarga nie należała.
Również zarzut dotyczący wysokości zaproponowanej przez inwestora ceny nabycia w drodze umowy nieruchomości nie był trafny, gdyż w ostateczności wysokość jej sprowadzała się do kwoty [...] zł za 1 m kw. gruntu a zatem jedynie o [...] zł mniej niż przewidywał to operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., który z kolei stanowił dowód w sprawie. Ponadto – co wymaga podkreślenia – sprzedaż nieruchomości w drodze umowy miała charakter dobrowolny a zatem właściciele nieruchomości mieli prawo z oferty tej nie skorzystać, co zresztą uczynili. Dodać wreszcie wypada, że cena w umowie sprzedaży jest elementem, który strony umowy mogą w zasadzie swobodnie kształtować. Wojewoda nie ma natomiast wpływu na treść porozumienia stron ( jeśli do niego dojdzie ) i nie ma wpływu na strony, aby spowodować zawarcie przez nie umowy. Z tego powodu nie jest rzeczą słuszną formułowanie pod adresem organu wojewódzkiego zarzutu, że wszczął postępowanie wywłaszczeniowe choć zaproponowana przez inwestora cena nabycia gruntu była – zdaniem skarżących – za niska.
Decyzja lokalizacyjna leżąca u podstaw decyzji orzekającej o wywłaszczeniu nie była przedmiotem oceny legalności w niniejszej sprawie. Jak wynika z akt administracyjnych decyzja ta weszła do obrotu. W dniu 31 sierpnia 2004 r. stała się ostateczna i podlega wykonaniu. Nadmienić wypada, że ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych jest ustawą mającą charakter szczególny, który wyraża się nie tylko w jej tytule, ale wynika z całości zawartych w niej uregulowań. Intencją ich jest bowiem stworzenie prawnych instrumentów zapewniających sprawny przebieg inwestycji drogowych. Ustawa została zamierzona jako regulacja czasowa – jej obowiązywanie przewidziane zostało ( art. 45 ustawy ) do dnia 31 grudnia 2007 r. i już fakt ten wskazuje, że celem jaki założył ustawodawca, było unormowanie w szczególny, wyjątkowy sposób stosunków prawnych w określonej sytuacji gospodarczej. Wyjaśnić też trzeba, że Sąd rozpatrujący konkretną sprawę nie jest związany poglądami wyrażonymi w publikacjach ani też stanowiskiem zajętym przez inny sąd w innej sprawie. W niniejszej sprawie wywłaszczenie nastąpiło z uwagi na cel publiczny, co było podkreślane przez organy w pismach wydawanych w postępowaniu wywłaszczeniowym i w zapadłych decyzjach.
Odnosząc się natomiast do argumentacji zawartej w skardze i w piśmie uzupełniającym ją z dnia [...] listopada 2006 r. a dotyczącej operatu szacunkowego będącego podstawą przyjętej przez organy wysokości odszkodowania za wywłaszczenie trzeba stwierdzić, iż zarzuty te w tak konkretnej postaci zostały sformułowane dopiero w skardze do Sądu. Poprzednio skarżący akcentowali ( co wyżej przytoczono ) jedynie ogólnie zaniżenie wyceny i twierdzili, że z tego powodu są pokrzywdzeni. Nie zgłaszali jednak także wniosku o powołanie innego biegłego.
Jak wynika z akt sprawy szacowania nieruchomości dokonywała osoba uprawniona tj. – jak wspomniano wyżej – rzeczoznawca majątkowy. Operat został sporządzony na dzień [...] lipca 2005 r. i ponieważ wywłaszczenie następowało w oparciu o decyzję lokalizacyjną przeznaczającą przedmiotową nieruchomość na cele budowy i przebudowy dróg to wycena została wykonana wg zasady określonej w cytowanym wyżej przepisie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. zgodnie z którym wysokość odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość ustala się wg jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydawania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. W pozostałej części operat także odpowiadał wymogom formalnym, przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ).
W skardze podniesiono, że biegła zawarła w operacie stwierdzenie, iż jako materiał porównawczy wykorzystała transakcje zawierane w 2005 r., podczas gdy okres ten sprowadził się zaledwie do przedziału czasowego od 20 stycznia 2005 r. do 11 marca 2005 r. Zdaniem skarżących okres ten winien być dłuższy i obejmować czas pomiędzy dniem [...] lipca 2004 r. ( data wydania decyzji lokalizacyjnej ) a dniem [...] lipca 2005 r. ( data sporządzenia operatu ), gdyż dawałoby to bardziej rzetelny obraz na rynku nieruchomościami. Ponadto podnoszono również, że biegła dane źródłowe czerpała nie od Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad.
Odnosząc się do powyższego zarzutu wskazać wypada, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Stąd też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym wyceny, dla której zresztą w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą która musi być traktowana z dużą ostrożnością i wymaga sporo wiadomości fachowych.
Trzeba także zaakcentować, że operaty szacunkowe różnych rzeczoznawców różnią się między sobą nieraz w sposób znaczny zarówno liczbą zebranych do analizy danych rynkowych jak też rozległością dokonanych analiz.
Biegła w niniejszej sprawie sporządziła operat w lipcu 2005 r. Stąd sformułowanie zawarte w operacie, że cyt. "Badaniem objęto rok 2005 r." ( vide: rozdział Analiza i charakterystyka rynku lokalnego k. 7 ) siłą rzeczy nie mogło być rozumiane jako cały rok 2005. Użyty bowiem został tu pewien skrót myślowy wskazujący, iż materiał porównawczy pochodził właśnie z roku 2005.
Przepisy prawa nie określają precyzyjnie za jaki okres (pod względem jego długości ) biegły powinien przyjmować do porównań zawarte na danym rynku transakcje. Pozostawione jest to zatem decyzji biegłego. Przyjęcie w tej sprawie przedziału czasowego z którego zostały wzięte do porównania transakcje dokonywane na lokalnym rynku a który wynosił ok. dwóch miesięcy nie może zatem stanowić argumentu, że operat został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa.
Biegła wskazała jako źródło, z którego czerpała informacje o zawartych aktach notarialnych - Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej w L. a zatem placówkę, w której powinny znajdować się wszystkie akty notarialne dotyczące umów odnoszących się do nieruchomości pochodzących z okolicznego terenu, w tym także zawieranych z Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad.
Zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych i innych wymienionych w tym przepisie dokumentach. Nie ma natomiast żadnej regulacji prawnej, która nakazywały by rzeczoznawcy majątkowemu korzystanie z danych zgromadzonych w konkretnej jednostce organizacyjnej. Z tego zatem powodu czynienie zarzutu, że dane o treści zawartych transakcjach nie zostały wzięte od inwestora, wydaje się również całkowicie chybione. Dodać wypada, że korzystanie przez biegłego z danych posiadanych przez inwestora mogłoby skądinąd wywołać ewentualne zarzuty odwrotne np. odnośnie braku obiektywizmu rzeczoznawcy.
Także nie ma wymogu prawnego by biegły sporządzając operat szacunkowy zamieszczał w nim ( albo dołączał do niego ) mapy sytuacyjne obrazujące miejsce położenia nieruchomości, których dotyczyły transakcje podobne.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przytoczono w całości przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w tym miejscy należy jedynie zatem przypomnieć, że regulacja ta obliguje rzeczoznawcę przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne do zastosowania podejścia porównawczego. W związku z powyższym rzeczoznawca nie ma w tym przypadku prawa wyboru podejścia. Ma natomiast prawo do wyboru jednej z metod wyceny określonych w w/w rozporządzeniu. W myśl § 4 ust. 2 cytowanego rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statycznej rynku.
W niniejszej sprawie biegła przy podejściu porównawczym zastosowała metodę korygowania ceny średniej i wyjaśniła na czym metoda ta polega.
W związku z powyższym twierdzenie skarżących, że metoda ta nie powinna być – ich zdaniem - w tym przypadku zastosowana należy ocenić jako twierdzenie bezpodstawne. Nadmienić również trzeba, że wycena przedmiotowej nieruchomości była sporządzana przy założeniu, że wywłaszczana działka zostanie wykorzystana nie na działalność rolniczą a na drogę.
Co do opisu kształtu przedmiotowej nieruchomości, który – zdaniem skarżących - miał wpływ na jej wartość, należy stwierdzić, że biegła ( wbrew twierdzeniom zawartym w piśmie uzupełniającym skargę ) nie określała działki wycenianej raz jako romb a innym razem jako "prostokąt wydłużony". Wg operatu działka wywłaszczana miała kształt rombu natomiast postać "mocno wydłużonego prostokąta" miała cała działka nr [...], z której na skutek podziału wyodrębniono działkę nr [...] podlegająca wywłaszczeniu ( vide: Stan zagospodarowania nieruchomości k. 7 operatu).
Odnośnie natomiast przyjęcia przez biegłą, że wywłaszczana działka była położona przy drodze gruntowej, podczas gdy - zdaniem skarżących - była to droga "leszowa" – wyjaśnić wypada, że lesz czyli mieszanina popiołu z miałem węglowym albo tłuczeń żużlowy służy do wysypywania w okresie słoty właśnie dróg gruntowych ( vide: Władysław Kopaliński - Słownik wyrazów obcych i zwrotów obcojęzycznych wyd. I w Internecie ). Zatem nie istnieje pojęcie "drogi leszowej" jako odrębnej kategorii dróg tylko jest to droga gruntowa wysypywana okresowo leszem.
Co do wskazania przez biegłą - jako materiału porównawczego – m. in. działki nr [...], która nie została wymieniona w decyzji lokalizacyjnej nr [...] trzeba wyjaśnić, że biegły miał obowiązek zbadać transakcje przeprowadzone na rynku lokalnym, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone na drogi, co nie oznacza, że musiały to być nieruchomości przeznaczone pod inwestycję określoną w w/w decyzji lokalizacyjnej.
Istotnie natomiast należy przyznać rację skarżącym, że biegła przyjmując do porównania transakcje w których cena 1 m kw. wynosiła [...] zł. (vide: tabela k. 10 operatu) i wskazując, że cena minimalna 1 m kw. powierzchni nieruchomości podobnych wynosiła [...] zł., w innej w części operatu użyła sformułowania, że na badanym rynku poziom cen kształtował się w granicach od [...] zł. do [...] zł. Nieścisłość ta pozostaje jednak bez wpływu na wycenę, bowiem kwota [...] zł. została przypisana konkretnej transakcji i świadomie, dwukrotnie jeszcze wskazana przez biegła jako cena minimalna. Kwota ta stanowiła także podstawę do obliczenia wartości brzegowej sumy współczynników korygujących.
Z tego powodu omyłkowe wymienienie w części wstępnej operatu (nie dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości) kwoty [...] zł. zamiast [...] zł. – pozostawało, jak wspomniano, bez wpływu na wycenę.
Biorąc zatem powyższe pod uwagę Sąd uznał, że skarga skutecznie nie podważyła legalności wydanych w sprawie decyzji i z tego powodu – na zasadzie przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) - orzekł jak w sentencji.