I SA/WA 157/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi J. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy K. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 26.543,80 zł. Opłata ta została naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale, zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy K. z dnia 15 stycznia 2021 r. Skarżący zarzucili organom naruszenie przepisów postępowania, w tym zasady czynnego udziału strony, oraz błędne oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym. Ich zdaniem, operat był wadliwy, ponieważ nieprawidłowo wycenił wartość nieruchomości po podziale, nie uwzględniając w odpowiedni sposób działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Sąd podkreślił, że ocena operatu szacunkowego pod względem merytorycznym jest zadaniem specjalistycznym, wymagającym wiedzy biegłego. Organy administracji mogą oceniać operat jedynie pod względem formalnym. Skoro skarżący kwestionowali prawidłowość operatu, powinni byli skorzystać z możliwości jego weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych lub przedstawić własny kontroperat, czego nie uczynili. Sąd uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. spełnia wymogi formalne i merytoryczne, a wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności, sąd uznał za prawidłowe wyłączenie z wyceny działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne, które stanowią odrębną nieruchomość.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej, ograniczeń w merytorycznej ocenie operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, oraz konieczności korzystania przez strony z mechanizmów weryfikacji operatu.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej. Interpretacja roli organów w ocenie operatu szacunkowego jest kluczowa.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę adiacencką, jest prawidłowy, jeśli nie uwzględnia w pełni wartości działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy jest prawidłowy. Sąd administracyjny nie może dokonywać merytorycznej oceny operatu, a zarzuty dotyczące wyceny powinny być kierowane do organizacji zawodowej rzeczoznawców lub poparte kontroperatem.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy administracji mogą oceniać operat szacunkowy jedynie pod względem formalnym. Merytoryczna ocena wyceny, w tym sposób uwzględnienia działek pod drogi wewnętrzne, wymaga wiedzy specjalistycznej. Skarżący nie skorzystali z przewidzianych prawem mechanizmów weryfikacji operatu (np. opinia organizacji zawodowej, kontroperat), dlatego ich zarzuty nie mogły zostać uwzględnione.
Czy organ administracji publicznej może samodzielnie ocenić merytoryczną poprawność operatu szacunkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ administracji publicznej nie może samodzielnie dokonywać merytorycznej oceny poprawności wyliczeń przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi.
Uzasadnienie
Ustawodawca powierzył szacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym, a ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organy administracji mogą jedynie badać operat pod względem formalnym.
Czy naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym miało istotny wpływ na wynik sprawy?
Odpowiedź sądu
Nie, w tym konkretnym przypadku nie stwierdzono naruszenia, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy.
Uzasadnienie
Sąd analizował zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, w tym zasady czynnego udziału strony, jednak uznał, że nie miały one wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia.
Przepisy (12)
Główne
u.g.n. art. 98a § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, w tym wymóg wzrostu wartości nieruchomości i możliwość ustalenia opłaty w terminie 3 lat od ostateczności decyzji zatwierdzającej podział.
u.g.n. art. 98a § ust. 1a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu ostateczności decyzji zatwierdzającej podział obowiązywała uchwała rady gminy o stawce procentowej, i że przyjmuje się stawkę obowiązującą w tym dniu.
u.g.n. art. 98a § ust. 1b
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa, że wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień ostateczności decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji (przed podziałem) i dzień ostateczności (po podziale), z wyłączeniem części składowych. Wartość nieruchomości po podziale jest sumą wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna orzekania przez sąd administracyjny o oddaleniu skargi.
Pomocnicze
u.g.n. art. 151 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Definiuje wartość rynkową nieruchomości jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku.
u.g.n. art. 157 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności i działania organów administracji.
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek oceny materiału dowodowego.
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi uzasadnienia decyzji.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36
Szczegółowe zasady dotyczące operatu szacunkowego, w tym pomniejszanie powierzchni nieruchomości.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i merytorycznym. • Organy administracji nie mogą dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego. • Skarżący nie skorzystali z przewidzianych prawem mechanizmów weryfikacji operatu (np. opinia organizacji zawodowej, kontroperat).
Odrzucone argumenty
Operat szacunkowy jest wadliwy, ponieważ nieprawidłowo wycenił wzrost wartości nieruchomości po podziale, nie uwzględniając w odpowiedni sposób działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. • Naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. • Organ II instancji bezkrytycznie przyjął ustalenia biegłego.
Godne uwagi sformułowania
Organ odwołał się do uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lutego 2018 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 1815/17, gdzie wskazano, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. • W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. • Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Skład orzekający
Bożena Marciniak
przewodniczący
Anna Falkiewicz-Kluj
członek
Monika Sawa
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej, ograniczeń w merytorycznej ocenie operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, oraz konieczności korzystania przez strony z mechanizmów weryfikacji operatu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej. Interpretacja roli organów w ocenie operatu szacunkowego jest kluczowa.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości - opłaty adiacenckiej i oceny operatu szacunkowego. Choć nie zawiera nietypowych faktów, stanowi przykład rutynowej interpretacji przepisów przez sądy administracyjne.
“Ważna lekcja dla właścicieli nieruchomości: Jak sądy oceniają operaty szacunkowe przy opłatach adiacenckich?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.