I SA/Wa 1557/24

I SA/Wa 1557/24 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2025-01-21
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-07-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Justyna Wtulich-Gruszczyńska
Monika Sawa /przewodniczący sprawozdawca/
Przemysław Żmich
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I OZ 698/24 - Postanowienie NSA z 2024-11-14
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 2204
art. 63 ust. 2-3,  art. 62
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Monika Sawa (spr.), sędzia WSA Przemysław Żmich, asesor WSA Justyna Wtulich-Gruszczyńska, Protokolant starszy referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2024 r. nr KOC/1709/Go/24 w przedmiocie dodatkowej opłaty rocznej oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z 18 kwietnia 2024 r. nr KOC/1709/Go/24 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (SKO/organ) po rozpatrzeniu odwołania [...] S.A. z siedzibą w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy numer 17/2024 z dnia 1 lutego 2024 r. w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.
Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z 1 lutego 2024 r. nr 17/2024 Prezydent m.st. Warszawy ustalił wobec [...] S.A. z siedzibą w W. dodatkową opłatę roczną z tytułu niedotrzymania terminów zabudowy. Organ wskazał, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem sprawy zostało ustanowione 27 kwietnia 1987 r. na rzecz innego podmiotu, od którego strona postępowania nabyła to prawo. W toku postępowania ustalono również, że umową z dnia 17 maja 2021 r. zawartą w formie aktu notarialnego zmieniono umowę w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego. Zmiana polegała na dokonaniu korekty celu, w jakim oddano przedmiotową nieruchomość w użytkowanie wieczyste poprzez wskazanie, iż użytkownik zrealizuje na nieruchomości inwestycję zgodnie ze zmienionym celem oddania w użytkowanie wieczyste. Umowa nie określała bliżej kształtu przyszłej inwestycji wskazując jedynie, iż budowa zostanie rozpoczęta w terminie 2 lat od zawarcia umowy zmieniającej i ukończona w terminie lat 4 od tej daty. Jako rozpoczęcie budowy strony określiły położenie fundamentów. Jednocześnie zdefiniowano zakończenie inwestycji jako postawienie budynku w stanie surowym zamkniętym. Organ wskazał również. że 30 grudnia 2020 r. zainteresowana spółka złożyła wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę budynku usługowego wraz z zagospodarowaniem terenu. Postępowanie w sprawie zostało zawieszone na wniosek inwestora. Organ dokonał również kontroli wykonywania umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego w dniu 9 maja 2023 r. w wyniku której ustalił, że nieruchomość pozostaje nadal niezabudowana, przy czym jest ogrodzona ogrodzeniem tymczasowym. W wyniku wezwania strony do udzielenia wyjaśnień, zainteresowana spółka wskazała, iż złożyła skargę do WSA w Warszawie na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową nieruchomość w zakresie w jakim plan obejmuje ochroną drzewo wierzbę białą. Drzewo takie rośnie na nieruchomości będącej przedmiotem sprawy i uniemożliwia w ocenie spółki zrealizowanie inwestycji. Skarga spółki została oddalona, jednakże złożono skargę kasacyjną od wyroku WSA. Nadto spółka oświadczyła, iż nie z własnej winy nie dotrzymała terminów zabudowy wskazanych wyżej. Spółka złożyła również oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego w umowie z dnia 17 maja 2021 r. oraz złożyła pozew do sądu powszechnego o ustalenie nieważności tej umowy.
W przewidzianym ustawowo terminie odwołanie od powyższej decyzji wniosła spółka
podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.
W wyniku rozpatrzenia przedmiotowej sprawy SKO odwołując się do treści przepisu art. 63 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2023, poz. 344) wskazało, że zgodnie z jednolitym i utrwalonym orzecznictwem przesłanką umożliwiającą organowi administracji wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej jest bezskuteczny upływ terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Organ podał, że w wyroku z 20 stycznia 2023 r. I OSK 2125/22 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że "Przesłanką do wydania decyzji na podstawie art. 63 ust. 2 u.g.n. jest niedotrzymanie terminów, o których mowa w art. 62 u.g.n., dopiero w razie zaistnienia tej przesłanki, zastosowanie znajdują przepisy określające wysokość opłaty dodatkowej "
Zdaniem SKO zaistnienie tej przesłanki jest bezsporne w okolicznościach niniejszej sprawy. Z akt sprawy, w szczególności z treści odwołania nie wynika aby zainteresowana spółka w jakikolwiek sposób kwestionowała to, że doszło do przekroczenia terminu zabudowy nieruchomości. Organ dodał, że na chwilę obecną opóźnienie to wynosi około 10 miesięcy biorąc pod uwagę termin rozpoczęcia budowy. SKO podniosło, że sporne w sprawie jest czy decyzja wydawana w przedmiocie dodatkowej opłaty rocznej jest decyzją uznaniową. Podało, że część judykatury uznaje, iż w każdym przypadku należy oprócz stwierdzenia braku wykonania zobowiązań dotyczących zagospodarowania nieruchomości, badać czy do zwłoki doszło na skutek okoliczności zależnych od użytkownika wieczystego.
W tym zakresie Kolegium odwołało się do wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim, z 15 kwietnia 2021 r., II SA/Go 384/20 gdzie wskazano, że "stosowanie art. 63 ust. 2 u.g.n nie może być mechaniczne, gdyż w każdej sprawie konieczne jest ustalenie, czy po stronie osób, które w umowie zobowiązały się do zagospodarowania gruntu nie zachodzą okoliczności usprawiedliwiające niewykonanie podjętego obowiązku. W szczególności okolicznościami takimi może być stan zdrowia zobowiązanych osób, przy czym wyjaśnić należy, czy stan ten nie tylko nie uniemożliwiał terminowe zagospodarowanie działki, ale także, czy nie powodował bezczynności tych osób w kwestii ubiegania się o zmianę terminu do wykonania podjętego obowiązku, czy też braku aktywności w toczącym się w sprawie postępowaniu administracyjnym. "
Kolegium wskazało, że nawet jeśliby uznać, że rzeczywiście w każdym przypadku ustalenia opłaty należy badać stopień zawinienia użytkownika wieczystego to w okolicznościach sprawy należy wskazać, że z akt sprawy nie wynika w żaden sposób to aby użytkownik wieczysty napotkał jakieś niezależne od siebie przeszkody, które rzeczywiście uniemożliwiały rozpoczęcie i zakończenie inwestycji w terminie. Kolegium dodało, że ewentualne przeszkody wskazywane przez użytkownika będącego profesjonalistą nie należą do takich, których nie mógł przewidzieć, w szczególności zawierając umowę z dnia 17 maja 2021 r., w której zobowiązywał się do zrealizowania inwestycji usługowej zgodnie ze zmienionym celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
SKO podniosło także, że strona powołuje się na odmowę ze strony właściwego organu wydania zgody na wycięcie drzewa chronionego postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Argument ten jest, zdaniem organu, bezzasadny i nie ma znaczenia w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej. W chwili zawierania umowy z dnia 17 maja 2021 r. stan nieruchomości był znany użytkownikowi, stosowne postanowienia zawarto w przedmiotowej umowie. Kolegium podniosło, że nawet jeżeliby uznać, iż są one nieprecyzyjne, czy też nie wystarczające to przypomnieć należy, iż strona nabyła użytkowanie tej nieruchomości dwa lata wcześniej. Jest to wystarczający czas – tym bardziej dla profesjonalisty - na zapoznanie się ze stanem faktycznym nieruchomości. Jest to również wystarczający czas na takie zaplanowanie przyszłej inwestycji, które nie będzie kolidować z wymienionym wyżej drzewem. Przypomniało, że w umowie z dnia 17 maja 2021 r. nie wskazano konkretnie na kształt planowanej przez użytkownika budowy. SKO podniosło również, że w zakresie objęcia nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ewentualnego znaczenia jego postanowień dla zamierzeń inwestycyjnych, spółka dysponowała odpowiednim czasem i możliwościami na podjęcie takich decyzji, które umożliwią jej wypełnienie zobowiązań zawartych w postanowieniach umowy z dnia 17 maja 2021 r. Organ podał, że spółka powołuje się również (bez przybliżenia konkretów) na roszczenia podmiotów trzecich do nieruchomości dotyczących ewentualnego zasiedzenia jej części. Odpowiadając na ten zarzut SKO stwierdziło, że taka okoliczność należy do zwykłego ryzyka gospodarczego, które powinno być kalkulowane przez profesjonalistę w toku podejmowania decyzji o zawarciu umowy z dnia 17 maja 2021 r. Ponadto ewentualny spór tego typu nie stanowi przeszkody dla rozpoczęcia inwestycji. Spółka może bowiem bez przeszkód dysponować nieruchomością na cele budowlane.
Reasumując, SKO wskazało, że spółka nie może zasłaniać się argumentem, zgodnie z którym "gdyby wiedziała, że nie dostanie zgody na wycięcie wskazanego wyżej drzewa to nie zawarłaby umowy z dnia 17 maja 2021 r.". Zdaniem organu kształt zamierzenia inwestycyjnego pozostawał w wyłącznej gestii inwestora. Skoro tak, spółka mogła albo dostosować ów kształt do zobowiązań podjętych w umowie zmieniającej z dnia 17 maja 2021 r. albo też tak negocjować tę umowę aby zaplanowana budowa przebiegła dla spółki bez przeszkód. Organ podkreślił, że spółka pozostaje profesjonalnym podmiotem mającym dostateczne siły i środki dla właściwego zadbania o własne interesy. Nie bez znaczenia, zdaniem organu, w sprawie pozostaje to, że wyrokiem z dnia 14 czerwca 2023 r. w sprawie VII SA/Wa 582/23 WSA w Warszawie oddalił skargę spółki na postanowienia miejscowego planu, w zakresie w jakim obejmują one szczególną ochronę gatunku drzewa, o którym mowa wyżej. W ocenie SKO nie jest również zagadnieniem wstępnym w niniejszej sprawie postępowanie zainicjowane przez spółkę przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Mokotowa o ustalenie nieważności umowy z dnia 17 maja 2021 r. (załącznik 15 do odwołania). Kolegium odwołało się do wyroku WSA w Poznaniu z dnia 15 lutego 2024 r. w sprawie IV SA/Po 24/24, w którym wskazano, że "Instytucja zawieszenia postępowania z uwagi, na przesłankę zagadnienia wstępnego znajduje zastosowanie, o ile pomiędzy rozstrzygnięciem kwestii prejudycjalnej, a rozstrzygnięciem postępowania administracyjnego istnieje zależność, o której mowa w art 97 § 1 pkt 4 kpa. Chodzi tu o istnienie bezpośredniego związku przyczynowego wyrażającego się w tym, że rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej uzależnione jest bezwzględnie od uprzedniego rozstrzygnięcia przez inny organ lub sąd istotnej dla sprawy okoliczności prawnej stanowiącej przesłankę wydania decyzji. Sformułowanie użyte w analizowanym przepisie "zależy od uprzedniego" wskazuje, że rozstrzygnięcie kwestii prejudycjalnej warunkuje rozpoznanie sprawy administracyjnej. "
W okolicznościach sprawy, zdaniem organu, zależność pomiędzy niniejszym postępowaniem a wynikiem sprawy wskazanej wyżej nie jest w żadnym razie bezwzględna. Organy działające w sprawie ustaliły samodzielnie, mając taką kompetencję, istotne dla sprawy okoliczności. Ewentualny stan przyszły i niepewny wobec jednego z dowodów w sprawie (umowy z dnia 17 maja 2021 r.) nie oznacza, iż stan ów ma być rozumiany jako zagadnienie wstępne. Inna sytuacja zachodziłaby w sytuacji wątpliwości co do istnienia stosunku prawnego. Wtedy bowiem wyłączną kompetencję w zakresie rozstrzygnięcia tego zagadnienia posiada sąd powszechny. Okoliczność taka w niniejszej sprawie jest jednak bezsporna. Strona nie kwestionuje faktu zawarcia umowy z dnia 17 maja 2021 r., która to okoliczność z przyczyn oczywistych musi być uznana za udowodnioną ale też bezsporną.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła spółka [...] S.A. w W. (skarżąca spółka), zaskarżając ją w całości.
Zaskarżonej decyzji zarzuciła:
I. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik rozstrzygnięcia, tj.:
1. art. 63 ust. 2 ugn poprzez wydanie decyzji i nałożenie na spółkę dodatkowej opłaty rocznej bez uwzględnienia okoliczności usprawiedliwiających nie wykonanie podjętego obowiązku;
II. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:
1. art. 105 § 1 kpa poprzez wszczęcie, prowadzenie i nie umorzenie postępowania podczas gdy stało się ono bezprzedmiotowe ze względu na skuteczne uchylenie się skarżącej od skutków prawnych oświadczenia woli,
2. art. 97 § 1 pkt 4 kpa poprzez nie zawieszenie postępowania z urzędu podczas gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie, Wydział Cywilny, przed którym, na skutek wniesionego przez Spółkę w dniu 13 listopada 2023 roku pozwu, toczy się postępowanie o ustalenie nieważności umowy zmiany celu użytkowania wieczystego części nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], zawartej pomiędzy [...] S.A. a Miastem Stołecznym Warszawą, w dniu 17 maja 2021 roku w Warszawie, za Repertorium A nr 3530/2021, ze względu na skuteczne uchylenie się spółki od oświadczenia woli o zawarciu tejże Umowy, złożonego pod wpływem błędu,
3. art. 7 w zw. z art. 77 §1 w zw. art. 80 kpa poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a mianowicie poprzez ustalenie, iż w przedmiotowej sprawie istnieją podstawy do nałożenia dodatkowej opłaty rocznej,
4. art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 kpa poprzez wydanie zaskarżonego postanowienia z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji;
5. art. 80 w zw. z art. 77 § 1 kpa polegające na dowolnej, a nie swobodnej i wszechstronnej analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz pominięciu jego istotnej części,
6. art. 107 § 3 kpa poprzez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz nie wyjaśnił podstaw prawnych decyzji.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ja decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z 1 lutego 2024 r. nr 17/2024 oraz zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
skarga nie ma uzasadnionych podstaw.
W ocenie Sądu, w sprawie spełnione zostały przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 63 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "ugn", ustalającej dodatkową opłatę roczną obciążającą użytkownika wieczystego [...] S.A. w W.
Zgodnie z art. 62 ust. 1-4 ugn, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (ust. 1). Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (ust. 2). Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (ust.3). Termin zagospodarowania i zabudowy nieruchomości gruntowej może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika (ust. 4). W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, w tym terminu zabudowy, mogą być – zgodnie z art. 63 ust. 2 i 3 ugn – ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Zgodnie z art. 64 ust. 1 i 2 ugn, obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.
Bez wątpienia przewidziana w art. 63 ust. 2 ugn dodatkowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego i wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste terminy zagospodarowania nieruchomości mają dyscyplinować użytkownika wieczystego i skłaniać do wywiązania się z ustalonych w umowie obowiązków, nie służą jednak same przez się sankcjonowaniu, a tym bardziej "zmuszaniu" użytkownika wieczystego do pozbycia się gruntu tylko z tego powodu, że nastąpiło przekroczenie tych terminów. Nie jest oczywiście tak, że obowiązek wynikający z umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste na stronę i zakreślony dla niego termin mogą być lekceważone albo dowolnie przedłużane. Przewidziana w art. 63 ust. 2 ugn dodatkowa opłata roczna nie ma charakteru sankcji administracyjnej, a służyć ma dyscyplinowaniu użytkownika wieczystego do wykonywania obowiązków związanych z zabudową terenu. Skoro opłata dodatkowa zasadniczo ma służyć dyscyplinująco na wykonanie przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zagospodarowaniem nieruchomości, to istotne jest zbadanie przyczyn opóźnienia realizacji umowy. Konieczne jest zatem ustalenie, czy istniały okoliczności warunkujące zmianę umówionego terminu zagospodarowania terenu, w szczególności, że sam ustawodawca w art. 63 ust. 1 ugn dopuścił możliwość wyznaczenia terminu dodatkowego w stosunku do terminu pierwotnie określonego w umowie. Umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego w znacznej mierze jest ograniczona przepisami ustawy i nie korzysta z pełni swobody umów, jakimi dysponują podmioty prywatne w ramach prawa własności nieruchomości.
Jak wynika z akt niniejszej sprawy umowa o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego i umowy ją zmieniające powyższe wymogi art. 62 ust 1-4 ugn spełniają. I tak, zgodnie z § 5 umowy użytkowania wieczystego zawartej 27 kwietnia 1988 r. teren położony w Warszawie przy ul [...] stanowiący m.in. działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 617 m2 z obrębu [...], uregulowanej w KW Nr [...] został oddany w użytkowanie wieczyste w celu wybudowania na nim budynków jednorodzinnych. Na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 16 grudnia 2019 r. użytkownikiem wieczystym została [...] SA w W. Z kolei na podstawie wniosku tej spółki z 8 czerwca 2020 r. umową z 17 maja 2021 r. zawartą pomiędzy m.st. Warszawa i spółką dokonano zmiany celu użytkowania wieczystego części nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. [...], na cel usługowy w oparciu o art. 73 ust 2b pkt 1 ugn. W § 2 ust 2 pkt 2) wskazano, że nieruchomość ta położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru [...], zatwierdzonej uchwałą Rady m.st. Warszawy Nr [...] z 16 października 2014 r., co do którego rozstrzygnięciem nadzorczym nr LEX-I.4131.164.2014.MO Wojewody Mazowieckiego z 20 listopada 2014 r. częściowo została stwierdzona nieważność, zgodnie z którym nieruchomość znajduje się na terenie usług oznaczonym na rysunku planu symbolem F3U.
Uchwała ta wprowadziła w odniesieniu do nieruchomości położonych w dzielnicy [...] w Warszawie, składających się z działki nr [...] i [...] (będących wówczas w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej [...], a od 2019 r. skarżącej) ograniczenie wykonywania prawa użytkowania wieczystego ww. działek. Termin rozpoczęcia zabudowy tej nieruchomości zgodnie ze zmienionym celem został ustalony na 2 lata i liczony jest od dnia zawarcia umowy, zaś termin zakończenia zabudowy został określony na 4 lata liczone od dnia zawarcia umowy (§ 7 ust 1 pkt 2 umowy). Zatem rozpoczęcie zabudowy miało nastąpić do dnia 17 maja 2023 r., zaś termin zakończenia zabudowy miał nastąpić najpóźniej do dnia 17 maja 2025 r. Za rozpoczęcie budowy uznano wybudowanie fundamentów. Jednocześnie w § 7 ust 2 strony zawarły zgodne oświadczenie, że w przypadku niedotrzymania terminów umowy, o których mowa w ust 1, na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez Prezydenta m.st. Warszawy może zostać ustalona dodatkowa opłata roczna obciążająca użytkownika wieczystego, o której mowa w art. 63 ust 2-4 ugn.
Sąd zwraca przy tym uwagę, że z akt wynika, że przed podpisaniem przedmiotowej umowy pismem z 11 marca 2021 r. w odpowiedzi na wniosek spółki, Urząd Miasta Stołecznego Warszawy Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa poinformowało skarżącą spółkę o warunkach na jakich zmiana celu umowy może nastąpić, w tym o obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zakresie jego obowiązywania. Spółka stanowisko to zaakceptowała w całości co potwierdziła w § 3 ust 3 umowy gdzie wskazano, że "spółka nie zgłasza i zobowiązuje się nie zgłaszać w przyszłości wobec m.st. Warszawy żadnych roszczeń z tytułu zawarcia niniejszej umowy".
Wskazać także należy, że nie jest sporne w niniejszej sprawie, że cel określony umową z 17 maja 2021 r. nie został zrealizowany. Budowa nie została rozpoczęta. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się natomiast do oceny, czy organ był uprawniony do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, obciążającej spółkę [...] SA. Czy po stronie spółki istniały obiektywne przeszkody uniemozliwiajace jej realizację celu umowy użytkowania wieczystego.
W toku postępowania oraz w skardze skarżąca spółka podnosiła, że przedmiotowe postępowanie powinno zostać zawieszone przez organ do czasu zakończenia postępowania o stwierdzenie nieważności umowy użytkowania wieczystego z 17 maja 2021 r. a także organ winien uwzględnić, że spółka skutecznie uchyliła się od skutków zawarcia umowy wobec złożenia oświadczenia w tym przedmiocie. Zdaniem spółki realizacja celu umowy nie była możliwa ponieważ sprzeciwiał się temu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz z uwagi na kierowane przez osoby trzecie roszczenia wobec części tego gruntu (wniosek o zawieszenie). Spółka wskazywała także, że przeszkody w realizacji celu były także efektem działań Prezydenta m. st. Warszawy w ramach postępowania o pozwolenie na budowę i ustalania warunków zabudowy.
Sąd na wstępie podkreśla, że nie podlega ocenie w niniejszej sprawie okoliczność czy spółka skutecznie uchyliła się od skutków prawnych oświadczenia woli o zawarciu umowy z 17 maja 2021 r. ani okoliczność czy umowa ta jest ważna. Jest to wyłączna kompetencja sądu powszechnego. Jednakże wszczęte w tym zakresie postępowanie przed sądem powszechnym nie uzasadniało wniosku o zawieszenie postępowania.
Sąd zwraca uwagę, że charakter użytkowania wieczystego polega na tym, że użytkownik wieczysty nie nabywa samej nieruchomości, jak jej właściciel, lecz tylko prawo jej użytkowania wieczystego w granicach określonych m.in. w umowie o jego ustanowienie, a więc następca użytkownika wieczystego wstępuje w jego prawa i obowiązki określone umową. Wobec tego następcę, jako nabywcę pochodnego, obciążają również konsekwencje działań i zaniechań poprzedniego użytkownika wieczystego w zakresie stanu realizacji jego praw i obowiązków. Obarczenie każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem mieści się w naturze zobowiązania realnego użytkownika w stosunku prawnym użytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie skarżąca spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego od poprzednika prawnego wraz z zobowiązaniem jakie wynikało z tej umowy oraz wraz z ograniczeniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego od 2014 r., czego nie kwestionowała. Jak wskazano wnioskiem z 8 czerwca 2020 r. spółka wystąpiła o zmianę celu zagospodarowania tej nieruchomości – na usługowy. Miasto Stołeczne Warszawa odpowiadając na ten wniosek wskazało warunki na jakich wyrazi zgodę na zmianę celu realizacji tej umowy i te warunki spółka zaakceptowała bez uwag. Potwierdziła ich akceptację w umowie z 17 maja 2021 r. Potwierdziła także, że ma świadomość skutków wynikających z braku realizacji celu umowy - § 7 ust 2 umowy. Jak już wskazano zarówno w dacie złożenia wniosku o zmianę umowy ale także już w dacie podpisania umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego (16 grudnia 2019 r. ) a przede wszystkim w dacie podpisania umowy o zmianie celu użytkowania wieczystego – 17 maja 2021 r. - obowiązywał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2014 r., powołany wyżej, wraz z ograniczeniami dla tego terenu w tym związanymi z ochroną przyrody tj. gatunku drzewa wierzby białej, o czym spółka wiedziała. Ponadto jak wynika z akt spółka podjęła wstępne działania w celu realizacji celu umowy. 30 grudnia 2020 r. wystąpiła do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Mokotów z wnioskiem o pozwolenie na budowę dotyczącą budowy budynku usługowego wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną i wewnętrzną instalacją gazową na terenie działki [...] z obr [...] położonej przy ul [...] w Warszawie. Postanowieniem z 16 kwietnia 2021 postępowanie to zostało na wniosek spółki zawieszone i co najmniej do 30 maja 2023 r. nie zostało podjęte. Ponadto decyzją Zarządu Dzielnicy Mokotów nr 179 z 10 grudnia 2021 r. spółka otrzymała decyzję warunkową zezwalającą na wycinkę drzew na tej nieruchomości (17 sztuk) oprócz wierzby białej (1 szt.) objętej szczególną ochroną przez zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja nie została zrealizowana. 11 stycznia 2022 r. spółka wystąpiła o wydanie zezwolenia na wycinkę jednego drzewa – wierzby białej. Postępowanie to zawieszono 12 czerwca 2023 r, na wniosek spółki. Decyzją z 28 września 2021 r. spółka uzyskała pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych tj. dwóch zbiorników retencyjno – infiltracyjnych. Decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 2 października 2020 r. spółka uzyskała zezwolenie na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu publicznego na czas nieokreślony z drogi gminnej ul [...]. Decyzja ta jednak wygasła z uwagi na jej niewykonanie w ciągu 3 lat. Stąd spółka wystąpiła ponownie o zezwolenie na lokalizację zjazdu. Trudno zatem tu mówić o obiektywnych przeszkodach uniemożliwiających realizację inwestycji. Sąd zwraca uwagę, że skarżąca spółka stała się użytkownikiem wieczystym w 2019 r. i już w tej dacie wiążące dla niej były w całości zarówno postanowienia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z 1988 r. jak i obowiązujące na tym terenie postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z wynikającymi z niego ograniczeniami. Wnioskując o zmianę celu realizacji umowy spółka miała świadomość istniejących na tym terenie ograniczeń i w pełni zaakceptowała przedstawione przez m.st. Warszawa warunki na jakich zmiana może być dokonana wraz z odwołaniem do postanowień kwestionowanego później planu zagospodarowania przestrzennego. Spółka zakwestionowała postanowienia planu dopiero bowiem w skardze z 10 lutego 2023, która wyrokiem WSA w Warszawie z 14 czerwca 2023 r. sygn. VII SA/Wa 582/23 została oddalona (orzeczenie nie jest prawomocne). Sąd zwraca uwagę, że odpowiedzialność użytkownika wieczystego za zobowiązania wynikające z ustanawiającej to prawo umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości czy terminy jej zagospodarowania wynika z samej konstrukcji użytkowania wieczystego nieruchomości i nie budzi najmniejszych wątpliwości Sądu. Skarżąca nabyła prawo użytkowania wieczystego w 2019 r., którego cel został zmieniony na jej wniosek i winna była się liczyć ze skutkami wynikającymi wprost z ustawy, tj. z art. 63 ust. 2 ugn. Spółka w umowie potwierdziła, że ma świadomość skutków wynikających z braku realizacji celu umowy w terminie tj możliwość ustalenia dodatkowej opłaty rocznej. Jeszcze raz należy podkreślić, że skarżącą wiążą w całości postanowienia umowy zmienionej na jej wniosek w 2021 r. o oddaniu nieruchomości w użytkownie wieczyste w zakresie dotyczącym zagospodarowania nieruchomości, a w związku z tym w pełni obciążają spółkę uchybienia w zakresie terminowego zagospodarowania nieruchomości.
Przesłanka "niedotrzymania terminów zagospodarowania" ma charakter obiektywny, bez znaczenia więc jest kwestia braku winy użytkownika wieczystego w uchybieniu terminu, a dodatkowa opłata roczna stanowi konsekwencję obiektywnie stwierdzonego faktu bezskutecznego upływu terminu do zagospodarowania nieruchomości, z którą to konsekwencją użytkownik wieczysty winien się liczyć. Skarżąca, jako użytkownik wieczysty nieruchomości, odpowiada wobec właściciela za niedochowanie określonego w umowie terminu zabudowy nieruchomości. Spółka nie podjęła żadnych działań na gruncie mających chociażby świadczyć o woli rozpoczęcia budowy. Nie wykonała zjazdów pomimo ważnej decyzji, nie usunęła drzew (17) na usunięcie których zgodę otrzymała. Na krótko przed upływem terminu rozpoczęcia budowy, pismem z 30 marca 2023 r. złożyła wniosek o przedłużenie terminu a następnie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych tej umowy. Zamierzenie inwestycyjne w tej dacie nie zostało zrealizowane a nawet proces jego realizacji nie rozpoczął się, co nie jest kwestionowane. Zdaniem Sądu z okoliczności kontrolowanej sprawy, wbrew stanowisku skarżącej, nie wynika by spółka doznała ze strony organów administracji publicznej jakichś obiektywnych przeszkód utrudniających terminowe rozpoczęcie inwestycji. Sąd zwraca uwagę, że decyzja o zgodzie na wycinkę drzew – 17 szt. i zezwolenie na budowę zjazdu wygasły wobec braku ich realizacji a postępowanie o pozwolenie na budowę wszczęte w roku 2020 na wniosek spółki pozostaje nadal zawieszone.
W świetle powyższych okoliczności sprawy obciążenie skarżącej dodatkową opłatą roczną jest uzasadnione. W konsekwencji zarzuty skargi w tym zakresie odnoszące się zarówno do naruszenia przepisów postępowania, jak i naruszenia przepisów prawa materialnego są całkowicie niezasadne.
Podkreślenia wymaga, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie jest tylko sposobem dysponowania mieniem nieruchomym należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa i czerpania z tego tytułu korzyści finansowych. Instytucja ta ma doprowadzić do odpowiedniego ich zagospodarowania, gdyż użytkowanie wieczyste, zwłaszcza w miastach, w zasadzie służy celom budownictwa. Opłatę dodatkową należy więc ustalać w odniesieniu do wartości prawa własności nieruchomości gruntowej, aktualnej w roku następującym po roku, w którym nieruchomość miała być zagospodarowana (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 marca 2014 r., I OSK 2150/12 i z dnia 20 stycznia 2023 r., I OSK 2125/22).
Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ppsa.