I SA/Wa 1313/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową. Skarżący R.S. złożył skargę na decyzję Ministra Rozwoju, która utrzymała w mocy decyzję Wojewody o ustaleniu odszkodowania. Skarżący zarzucał rażące zaniżenie wartości nieruchomości, wskazując na wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Organy administracji oparły się na operacie, który wycenił nieruchomość według cen transakcyjnych gruntów drogowych, powołując się na zasadę korzyści (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji. Sąd uznał, że wycena nieruchomości była wadliwa, ponieważ w momencie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, działka nr [...] była przeznaczona na cele rolne, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w powiązaniu z analizą rynku nieruchomości drogowych było nieprawidłowe. Sąd wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość gruntu rolnego przeznaczonego pod drogę powinna być ustalana na podstawie cen gruntów rolnych, z możliwością powiększenia o określony procent, a nie na podstawie cen nieruchomości drogowych. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy, jako dowód, podlega ocenie organu administracji, który musi zbadać jego zgodność z przepisami prawa. W tym przypadku, organy obu instancji nie dostrzegły sprzeczności wyceny z przepisami rozporządzenia, co skutkowało naruszeniem przepisów prawa materialnego i proceduralnego (art. 80 k.p.a.). Sąd oddalił wnioski dowodowe skarżącego, które wykraczały poza zakres postępowania sądowego, a także wniosek o połączenie sprawy z innymi, gdyż każda decyzja administracyjna stanowi odrębny przedmiot zaskarżenia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości rolnych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji, stosowanie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy nieruchomość rolna jest przeznaczana pod inwestycję drogową, a decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest wydawana przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wycena nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, która w momencie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona na cele rolne, powinna być dokonana w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, czy też cen gruntów rolnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wycena nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, która w momencie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona na cele rolne, powinna być dokonana w oparciu o ceny gruntów rolnych, z możliwością powiększenia wartości o określony procent, a nie w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w powiązaniu z analizą rynku nieruchomości drogowych było nieprawidłowe, gdyż § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wymaga odmiennej metodologii dla gruntów rolnych przeznaczonych pod drogi. Wartość powinna być ustalana na bazie cen gruntów rolnych, z ewentualnym powiększeniem.
Czy organ administracji ma obowiązek ocenić operat szacunkowy pod kątem zgodności z przepisami prawa, czy też powinien jedynie respektować wnioski rzeczoznawcy dotyczące wiedzy specjalistycznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ administracji ma obowiązek ocenić operat szacunkowy zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym, w tym zbadać zgodność z obowiązującymi przepisami prawa (podejście, metoda szacowania, wymagane elementy), a także spójność i logikę przyjętych założeń.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że operat szacunkowy, jako dowód, podlega weryfikacji przez organ administracji, który nie może jedynie bezkrytycznie przyjmować wniosków rzeczoznawcy, zwłaszcza w zakresie zgodności z prawem.
Przepisy (14)
Główne
ustawa z 10 kwietnia 2003 r. art. 18 § 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
u.g.n. art. 130 § 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
u.g.n. art. 134 § 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Zasada korzyści, która pozwala na wycenę według alternatywnego sposobu użytkowania zwiększającego wartość nieruchomości, nie może być stosowana w oderwaniu od przepisów szczególnych dotyczących wyceny gruntów pod drogi publiczne.
rozporządzenie z 21 września 2004 r. art. 36 § 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Przepis ten nie może stanowić podstawy wyceny, jeśli nieruchomość nie była przeznaczona w planie miejscowym lub studium pod drogę publiczną na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej.
rozporządzenie z 21 września 2004 r. art. 36 § 3
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
W przypadku gruntów rolnych przeznaczonych pod drogi, wartość powinna być ustalana na bazie cen gruntów rolnych, z możliwością powiększenia o nie więcej niż 50%.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 84 § 4
Kodeks postępowania administracyjnego
ustawa z 2 marca 2020 r. art. 15zzs4 § 3
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych
p.p.s.a. art. 200
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 106 § 3
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wycena nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, która w momencie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona na cele rolne, powinna być dokonana w oparciu o ceny gruntów rolnych, a nie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. • Organ administracji ma obowiązek ocenić operat szacunkowy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a nie tylko respektować wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy.
Odrzucone argumenty
Argumentacja organów administracji oparta na zasadzie korzyści (art. 134 ust. 4 u.g.n.) w powiązaniu z analizą rynku nieruchomości drogowych dla wyceny gruntu rolnego przeznaczonego pod drogę.
Godne uwagi sformułowania
organy obu instancji nie dostrzegły, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przejętych pod inwestycję drogową nieruchomości, w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi, pozostaje wprost w sprzeczności z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. • operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód. Ma on walor opinii biegłego (art. 84 § 4 k.p.a.) i jak każdy dowód w sprawie powinien zostać zweryfikowany i oceniony przez organ administracji zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.).
Skład orzekający
Bożena Marciniak
przewodniczący sprawozdawca
Dorota Apostolidis
członek
Anna Falkiewicz-Kluj
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości rolnych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji, stosowanie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy nieruchomość rolna jest przeznaczana pod inwestycję drogową, a decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest wydawana przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod drogi, a orzeczenie precyzuje zasady wyceny, co jest kluczowe dla uzyskania sprawiedliwego odszkodowania.
“Wywłaszczenie pod drogę? Sąd wyjaśnia, jak powinno się wyceniać Twoją ziemię rolną!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.