I SA/Wa 129/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpatrzył skargę W. S. na uchwałę Rady Miejskiej w Makowie Mazowieckim z dnia 17 listopada 2022 r. nr LI/378/2022, dotyczącą wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości stanowiących mienie komunalne. Skarżąca zarzuciła, że uchwała narusza jej interes prawny, ponieważ planowana sprzedaż działek, w tym działki przy ul. [...], utrudni lub uniemożliwi dojazd do jej nieruchomości, a tryb bezprzetargowy faworyzuje jednych właścicieli kosztem innych. Podniosła również kwestie dotyczące braku określenia zasad sprzedaży i ceny. Sąd uznał, że skarga jest uzasadniona w części dotyczącej § 1 pkt 3, § 2 i § 3 uchwały, a w pozostałej części ją odrzucił. Sąd stwierdził, że sprzedaż działki nr [...] (objętej § 1 pkt 3 uchwały) w trybie bezprzetargowym jest dopuszczalna na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działka ta, ze względu na niewielkie rozmiary, nie może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość, a jej sprzedaż może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych, do których nabycia wyrazili wolę właściciele. Sąd podkreślił, że uchwała jedynie wyraża zgodę na sprzedaż, nie przesądzając o konkretnym nabywcy ani warunkach transakcji, a cena nieruchomości ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego i nie może być niższa niż jej wartość. W odniesieniu do pozostałych części skargi (dotyczących działek nr [...] i [...]), Sąd odrzucił skargę, uznając, że skarżąca nie wykazała naruszenia jej interesu prawnego. Sąd wyjaśnił, że uchwała nie ogranicza faktycznej przestrzeni dojazdu do nieruchomości skarżącej ani nie narusza zasady swobody umów. Wskazał również, że skarżąca może podjąć rokowania z Burmistrzem w celu nabycia spornej działki.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości gminnych w trybie bezprzetargowym, zwłaszcza gdy nieruchomość nie może być zagospodarowana samodzielnie i poprawia warunki zagospodarowania nieruchomości sąsiednich.
Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży niewielkich działek, które nie mogą być zagospodarowane samodzielnie. Konieczność indywidualnej oceny spełnienia przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn w każdej sprawie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała rady gminy wyrażająca zgodę na sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym narusza interes prawny mieszkańca, który twierdzi, że sprzedaż utrudni mu dojazd do jego nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli sprzedaż nieruchomości, która nie może być zagospodarowana samodzielnie, może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, a sprzedaż odbywa się zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że sprzedaż działki o niewielkich rozmiarach, która nie może być zagospodarowana samodzielnie, w trybie bezprzetargowym jest dopuszczalna, gdy poprawia warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. Uchwała jedynie wyraża zgodę na sprzedaż, nie przesądzając o nabywcy ani warunkach, a cena jest ustalana przez rzeczoznawcę.
Czy uchwała rady gminy w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wymaga publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli nie jest aktem prawa miejscowego ani nie należy do katalogu aktów wymagających publikacji.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że kwestionowana uchwała nie jest aktem prawa miejscowego ani nie należy do innych aktów wymagających publikacji, dlatego nie ma zastosowania przepis o wejściu w życie aktów prawnych wynikający z ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych.
Czy uchwała rady gminy w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości narusza zasadę swobody umów?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli uchwała nie wprowadza wymogów co do tego, z kim zawrzeć umowę sprzedaży i na jakich warunkach.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że sama zgoda na przyszłą sprzedaż nie narusza zasady swobody umów, ponieważ uchwała nie określa konkretnego nabywcy ani warunków transakcji.
Przepisy (14)
Główne
usg art. 18 § 2 pkt 9 lit a
Ustawa o samorządzie gminnym
Do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad zbywania nieruchomości, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. W przypadku braku zasad określonych przez radę, organ wykonawczy może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady.
ugn art. 37 § 2 pkt 6
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Nieruchomość może być zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, które mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
usg art. 101 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą podjętą przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.
Pomocnicze
ugn art. 67 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.
ugn art. 67 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cena nieruchomości nie może być niższa niż jej wartość.
ugn art. 11 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego w sprawach gospodarowania nieruchomościami gminnymi są ich organy wykonawcze.
ugn art. 25 § 1 i 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
ugn art. 156 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wartość nieruchomości gminnej określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.
ppsa art. 3 § 2 pkt 6
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Przedmiotem kontroli sądu administracyjnego są m.in. akty organów jednostek samorządu terytorialnego inne niż określone w pkt 5 (niebędące aktem prawa miejscowego), podjęte w sprawach z zakresu administracji publicznej.
ppsa art. 151
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd oddala skargę, jeżeli brak jest podstaw do uwzględnienia skargi.
ppsa art. 58 § 1 pkt 5a
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie nadaje się do rozpoznania przez sąd administracyjny lub gdy występuje inna przyczyna określona w przepisach.
Dz.U. z 2019 r. poz. 1461 art. 4-6
Ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych
Przepisy dotyczące wejścia w życie aktów prawnych.
kc art. 353[1]
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny
Zasada swobody umów.
kc art. 140
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny
Treść i granice prawa własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sprzedaż nieruchomości gminnej w trybie bezprzetargowym jest dopuszczalna, gdy nieruchomość nie może być zagospodarowana samodzielnie, a jej sprzedaż poprawia warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. • Uchwała rady gminy wyrażająca zgodę na sprzedaż nieruchomości nie narusza interesu prawnego skarżącej, jeśli nie ogranicza jej dojazdu ani nie narusza jej prawa własności. • Uchwała rady gminy w sprawie zgody na sprzedaż nieruchomości nie wymaga publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym, jeśli nie jest aktem prawa miejscowego.
Odrzucone argumenty
Uchwała narusza interes prawny skarżącej poprzez utrudnienie dojazdu do jej nieruchomości. • Tryb bezprzetargowy faworyzuje jednych właścicieli kosztem innych. • Organ nie określił zasad sprzedaży i ceny nieruchomości. • Sprzedaż nieruchomości spowoduje uszczerbek majątkowy dla gminy.
Godne uwagi sformułowania
Sąd uznał, że nie narusza ona prawa. • Zastosowanie tego trybu sprzedaży jest uzasadnione wówczas, gdy sprzedaż gruntu może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej... • Poza sporem jest to, że działka ta nie może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość, ze względu na jej niewielkie rozmiary. • W tej sytuacji, do czasu określenia tych zasad, organ wykonawczy gminy (burmistrz) może dokonywać czynności obrotu (zbycia) nieruchomości stanowiącej własność gminy wyłącznie za zgodą rady gminy. • Wbrew temu co twierdzi skarżąca uchwała ta nie faworyzuje zatem konkretnego właściciela gruntu przyległego względem pozostałych właścicieli.
Skład orzekający
Przemysław Żmich
przewodniczący-sprawozdawca
Marta Kołtun-Kulik
członek
Anna Milicka-Stojek
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości gminnych w trybie bezprzetargowym, zwłaszcza gdy nieruchomość nie może być zagospodarowana samodzielnie i poprawia warunki zagospodarowania nieruchomości sąsiednich."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży niewielkich działek, które nie mogą być zagospodarowane samodzielnie. Konieczność indywidualnej oceny spełnienia przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn w każdej sprawie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy praktycznych aspektów zarządzania nieruchomościami gminnymi i potencjalnych konfliktów sąsiedzkich związanych ze sprzedażą gruntów. Choć nie jest przełomowa, zawiera cenne wskazówki dla prawników i samorządowców.
“Czy gmina może sprzedać działkę sąsiadowi bez przetargu? WSA wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.