I SA/WA 125/23

I SA/Wa 125/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-02-08
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-01-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Milicka-Stojek /sprawozdawca/
Monika Sawa
Przemysław Żmich /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
art. 98a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Przemysław Żmich sędzia WSA Monika Sawa asesor WSA Anna Milicka-Stojek (spr.) Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2024 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia 14 listopada 2022 r. nr SKO/I/II/1966/2022 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia 27 września 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie na rzecz R. K. kwotę 4266 (cztery tysiące dwieście sześćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie (dalej jako "Kolegium" lub "organ") decyzją z 14 listopada 2022 r. nr SKO/I/II/1966/2022, po rozpatrzeniu odwołania R. K. (dalej jako "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] (dalej jako "Burmistrz") z 27 września 2022 r. nr GP.3134.11.2021.AŚ ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 33 426,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] o pow. 2,2959 ha, obręb [...] Miasto [...], przy ul. [...] w wyniku jej podziału na działki budowlane, a także rozkładającą opłatę adiacencką na raty i określającą warunki dotyczące zapłaty.
Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Burmistrz decyzją z 4 września 2018 r. nr GP.6831.29.2018.HF (dalej również jako "decyzja podziałowa"), działając na podstawie art. 93 ust. 1 i ust. 4, art. 96 ust. 1 i ust. 4, art. 97 ust. 1 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018 r. poz. 121 ze zm.), zatwierdził, na wniosek skarżącego, podział dz. nr [...] o pow. 2,2959 ha, na działki: nr [...] o pow. 0,6958 ha; nr [...] o pow. 0,0362 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,1025 ha; nr [...] o pow. 0,0835 ha; nr [...] o pow. 0,0225 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,1201 ha; nr [...] o pow. 0,1172 ha; nr [...] o pow. 0,0218 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,0990 ha; nr [...] o pow. 0,1028 ha; nr [...] o pow. 0,0204 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,0984 ha; nr [...] o pow. 0,0951 ha; nr [...] o pow. 0,0387 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,1141 ha; nr [...] o pow. 0,1146 ha; nr [...] o pow. 0,0208 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,1027 ha; nr [...] o pow. 0,1008 ha; nr [...] o pow. 0,0205 ha pod drogę publiczną gminną; nr [...] o pow. 0,1646 ha; nr [...] o pow. 0,0028 ha na poszerzenie drogi publicznej powiatowej - ul. [...].
Następnie Burmistrz pismem z 5 maja 2021 r. zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek jej podziału.
Burmistrz decyzją z 27 września 2022 r. nr GP.3134.11.2021.AŚ, działając na podstawie art. 98a oraz art. 146 ust. 1a, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2021 r. poz. 1899 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalił skarżącemu opłatę adiacencką w kwocie 33 426,60 zł z tytułu wzrostu wartości dz. nr [...] o pow. 2,2959 ha, w wyniku jej podziału na działki budowlane. Wskazał, że decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 19 września 2019 r. W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w [...] z 11 grudnia 2002 r. nr II/32/2002 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. z 14 grudnia 2002 r. Nr 321, poz. 9113), określająca stawkę procentową tej opłaty na 30% wzrostu wartości nieruchomości. W toku postępowania, na wniosek Burmistrza, rzeczoznawca majątkowy S. P. sporządził trzy operaty szacunkowe (z 13 kwietnia 2021 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 117 248 zł, 24 września 2021 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 119 034 zł i 21 czerwca 2022 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 111 422 zł). Operaty te sporządzane były na skutek uwzględniania uwag i zarzutów podnoszonych przez skarżącego w toku postępowania. Również do ostatniego z operatów skarżący zgłaszał zastrzeżenia, jednak Burmistrz uznał, że operat ten mógł stanowić dowód w sprawie i podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale. W operacie tym biegły, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powierzchnię dz. nr [...] pomniejszył o powierzchnię działek wydzielonych pod drogi gminne oraz dz. nr [...], która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest jako tereny nieurządzone z przewagą zieleni niskiej oraz tereny upraw polowych, łąki i pastwiska. W konsekwencji wyceną objęto część dz. nr [...] o pow. 1,4164 ha. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ustalił, że główne cechy rynkowe to: położenie, lokalizacja szczegółowa/dostępność, powierzchnia nieruchomości oraz możliwość zagospodarowania i podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej. Analizie poddał lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym jako tereny mieszkaniowe jednorodzinne o powierzchni powyżej 1400 m2 z okresu od 1 czerwca 2016 r. do 19 września 2018 r. Wydłużenie okresu badania rynku rzeczoznawca motywował zbyt małą liczbą transakcji. Z 60 transakcji wybrał 11 najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Działki po podziale, których powierzchnia jest mniejsza niż 1400 m2 zostały wycenione na 73,92 zł/m2, zaś działki powyżej 1400 m2 miały wartość 66,50 m2. W konsekwencji biegły określił wartość działki przed podziałem na 923 493 zł, po podziale na 1 034 915 zł, a więc różnica wyniosła 111 422 zł. Opłata adiacencka związana z podziałem wyniosła 33 426,60 zł. Zdaniem Burmistrza, skarżący wskazując na odmienne wyliczenia, zestawienia, czy rozważania w żaden sposób nie poparte posiadanymi wiadomościami specjalnymi w zakresie wyceny, próbuje jedynie doprowadzić do obniżenia wartości nieruchomości przedstawionej w operacie. Tymczasem biegły rzetelnie przeprowadził analizę rynku, zaś zastrzeżenia jakoby przyjęte przez niego transakcje miały na celu zawyżenie wartości nieruchomości, nie mają uzasadnienia. Skarżącemu zapewniono przy tym czynny udział w postępowaniu. Na zgłoszone do operatu uwagi w piśmie z 26 sierpnia 2022 r., biegły odpowiedział, zaś pismo to doręczono skarżącemu. Pismem z 12 września 2022 r. skarżący po raz kolejny podważał sporządzony operat szacunkowy i odpowiedź biegłego na zarzuty.
W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wniósł o jej uchylenie i wskazał na pozostawianie bez odpowiedzi merytorycznych uwag, liczne nieprawidłowości dotyczące sporządzonych operatów szacunkowych, jak też na naruszenie art. 81, art. 10, art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2000), powoływanej dalej jako "K.p.a", art. 4 i art. 153 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555), powoływanego dalej jako "rozporządzenie". W obszernym uzasadnieniu odwołania zarzucił szereg nieprawidłowości w sporządzonych na potrzeby postępowania operatach szacunkowych, do których zgłaszał wiele konstruktywnych uwag, jednak Burmistrz nie odniósł się do ich w wydanej decyzji. Wskazał m.in. na zawarte w operatach nieprawdziwe informacje odnośnie do przyjętych do porównań nieruchomości w zakresie ich przeznaczenia, jednostkowych cen transakcyjnych, brak zawiadomienia o wizji przeprowadzonej na gruncie, brak dokumentacji fotograficznej z tej wizji, błędny opis wycenianej nieruchomości w zakresie jej położenia, a w konsekwencji przypisanie jej nieprawdziwych cech (błędna odległość wycenianej działki od centrum miasta, tj. 1,6 km, podczas gdy faktycznie wynosi ona ok. 3 km, spowodowała uznaniem, że położenie jej jest "średnie", a nie "gorsze"), błędna ocena cechy "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT", która winna być określona jako "mała" zarówno przed, jak i po podziale, dokonanie wyceny w oparciu o nieruchomości niepodobne pod względem powierzchni (wielokrotnie mniejsze niż wyceniana), co niezrozumiałą czyni również przyjęta jako istotną cechę "powierzchnia nieruchomości", przeznaczenie (badaniem objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, podczas gdy w rzeczywistości wzięte do porównania transakcje dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową, a przedmiotowa działka może być przeznaczona jedynie pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem wyłącznie usług wbudowanych nieuciążliwych - nie mogą być na niej realizowane wolnostojące budynki handlowo-usługowe). Skarżący zakwestionował stanowisko Burmistrza, że weryfikacja operatu szacunkowego dotyczy wyłącznie strony formalnej. Organ powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, a także nie pouczył go o takiej możliwości oraz nie dopuścił możliwości złożenia przez stronę kontroperatu. Kwestionowana decyzja jest zatem błędna, gdyż naruszone zostały przepisy prawa materialnego oraz postępowania, a organ błędnie ocenił materiał dowodowy i dokonał wadliwych ustaleń faktycznych.
Kolegium decyzją z 14 listopada 2022 r., po rozpatrzeniu ww. odwołania, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza i wskazało, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Zdaniem Kolegium, w sprawie zaistniały łącznie ww. przesłanki, bowiem na wniosek skarżącego wydano decyzję podziałową, w dacie tej obowiązywała uchwała w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zaś sporządzony przez biegłego operat szacunkowy wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, która przed podziałem wyniosła 923 493 zł, a po podziale 1 034 915 zł. W tej sytuacji prawidłowo określono wysokość opłaty adiacenckiej na kwotę 33 426,60 zł. Kolegium zauważyło, że kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Oceny tego dowodu dokonują organy administracji publicznej, przy czym dotyczy ona zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. To, że ich wybór, w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on w tym zakresie działać w sposób dowolny. Związany jest w tym zakresie zarówno przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak też standardami zawodowymi. Sam natomiast operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, w rozumieniu art. 84 K.p.a., która jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. W kwestii podnoszonych przez skarżącego zarzutów, w głównej mierze dotyczących wyceny dz. nr [...], Kolegium podkreśliło, że podział nieruchomości został dokonany na wniosek strony, a zatem konsekwencje tego podziału, jak i warunki, były znane skarżącemu. Organ zauważył, że złożone przez biegłego wyjaśnienia wskazują na spójność dokonanych wyliczeń, zwłaszcza biorąc pod uwagę metodologie przewidziane przez ustawodawcę i ściśle określone w zastosowanych przepisach. Z kolei Burmistrz w toku postępowania zadbał o to, by opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniła wątpliwości i zarzuty zgłoszone przez skarżącego. Jak wynika z materiału dowodowego, doprowadzono do wydania zgodnego z przepisami operatu, a akta uzupełniono o wyjaśnienia i zajęcie skonkretyzowanego stanowiska. W odniesieniu do szerokich zastrzeżeń odwołującego się Kolegium wyjaśniło, że słuszne jest stanowisko biegłego, że treść zarzutów w całości dotyczy metodyki i procedury szacowania wartości nieruchomości, co wkracza w kompetencje przypisane rzeczoznawcy majątkowemu. W dalszej części uzasadnienia decyzji Kolegium przytoczyło liczne orzecznictwo sądowoadministracyjne, wskazujące na możliwości i uprawnienia organów do dokonywania oceny operatów szacunkowych, jak też zauważyło, że skarżący nie wystąpił o dokonanie oceny operatu stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej przez organizację rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. W konsekwencji organ stwierdził, że badając legalność zaskarżonej decyzji nie doszukał się naruszenia prawa.
W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na ww. decyzję skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji, zasądzenie kosztów postępowania oraz zobowiązanie organu do zlecenia na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości operatu szacunkowego z 21 czerwca 2022 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił:
1. naruszenie prawa materialnego, tj.
a) art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1 u.g.n. przez utrzymanie w mocy decyzji Burmistrza, podczas gdy opłata adiacencka w kwocie 33 426,60 zł została ustalona w niej w nieprawidłowej, znacznie zawyżonej wysokości, przy przyjęciu znacznego wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, podczas gdy wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału jest niewielki i określony w prawidłowy sposób daje podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w znacznie niższej, niż przyjęta przez Burmistrza, wysokości, tj. w kwocie 11 230,20 zł;
b) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Burmistrza, w sytuacji gdy kwota opłaty adiacenckiej została w niej ustalona na podstawie wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału, ustalonego w oparciu o operat szacunkowy z 21 czerwca 2022 r., podczas gdy przyjęte w nim nieruchomości, których ceny transakcyjne stanowiły podstawę dla ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale, nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego, m.in. z uwagi na ich przeznaczenie oraz sposób korzystania, co powoduje, że nie mogły stanowić podstawy dla określenia wartości nieruchomości przed i po podziale, jak również dla określenia wzrostu jej wartości na skutek podziału, a w konsekwencji do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej;
c) art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 u.g.n. przez utrzymanie w mocy decyzji, w której wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w oparciu o nieprawidłowo określony wzrost wartości nieruchomości, przyjęty na podstawie nieprawidłowo określonej jej wartości przed podziałem i po podziale, które to wartości wynikają z nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego z 21 czerwca 2022 r., który w przyjętym kształcie, nie powinien stanowić dowodu w sprawie;
d) art. 152 ust. 2 i ust. 3, art. 153 ust. 1 u.g.n. przez utrzymanie w mocy decyzji, w której wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na podstawie wartości przyjętych w operacie szacunkowym z 21 czerwca 2022 r., podczas gdy operat ten jest obarczony wadami, m.in. z uwagi na nieprawidłowe zastosowanie podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości przed i po podziale, co skutkowało nieprawidłowym określeniem jej wartości, a w konsekwencji nieprawidłowym określeniem wzrostu wartości nieruchomości po podziale, który stanowił podstawę do ustalenia – również w nieprawidłowy sposób - opłaty adiacenckiej;
e) § 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia przez utrzymanie w mocy decyzji opartej na operacie szacunkowym, w którym w wadliwy sposób zostało zastosowane podejście porównawcze z metodą korygowania ceny średniej w określaniu wartości nieruchomości przed i po podziale, bowiem do porównania przyjęto nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości skarżącego, a ponadto niektóre cechy nieruchomości, mające istotne znaczenie dla określenia wartości nieruchomości, zostały określone w sposób nieprawidłowy, co spowodowało błędne przyjęcie współczynników korygujących, powodując zawyżenie wartości nieruchomości skarżącego przed podziałem i po podziale;
f) 55 ust. 2 rozporządzenia przez utrzymanie w mocy decyzji opartej na operacie szacunkowym, w którym w nieprawidłowy sposób zostały wskazane informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym nie zostały wyjaśnione istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zarzuty skarżącego do treści operatu szacunkowego i jego wyniku końcowego;
2. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj.
a) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, brak zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego możliwego do uzyskania materiału dowodowego, pominięcie całokształtu okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, co doprowadziło do:
- błędnego ustalenia, że operat szacunkowy z 21 czerwca 2022 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej, podczas gdy operat został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego, co powoduje, że nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie;
- błędnego ustalenia, że operat szacunkowy z 21 czerwca 2022 r. nie zawiera błędów, braków, nieścisłości, pomyłek, a ponadto wyjaśnia zarzuty stawiane przez stronę, podczas gdy zawiera on szereg błędów oraz nieścisłości, jak i nie udziela odpowiedzi na zarzuty postawione przez skarżącego w odniesieniu do jego treści;
b) art. 78 § 1, art. 84 § 1 i art 7 K.p.a. przez brak uwzględnienia wniosku dowodowego skarżącego o zlecenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości operatu szacunkowego z 21 czerwca 2022 r., z jednoczesnym przerzuceniem ciężaru dowodowego na stronę, podczas gdy to na organach ciąży obowiązek podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, wynikający z art. 7 K.p.a.
W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący przywołał argumentację na poparcie powyższych zarzutów. Skarżący wniósł jednocześnie o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonego do skargi operatu szacunkowego z 10 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. K. ustalającego wartość nieruchomości skarżącego przed podziałem i po podziale, na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału oraz ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a który potwierdza zasadności zarzutów stawianych przez skarżącego w odniesieniu do operatu szacunkowego z rzeczoznawcy majątkowego S. P.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie w dniu 8 lutego 2024 r. Sąd dopuścił dowód z operatu szacunkowego z 10 grudnia 2022 r. załączonego do skargi na okoliczność wadliwości operatu sporządzonego na zlecenie organu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Skarga zasługiwała na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 98a u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).
Następnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
W niniejszej sprawie bezsporne jest, że decyzja Burmistrza z 4 września 2018 r. zatwierdzająca podział dz. nr [...], stała się ostateczna z dniem 19 września 2018 r. oraz że w tej dacie obowiązywała stawka procentowa (30%) ustalona uchwałą Rady Miejskiej w [...] z 11 grudnia 2002 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Nie jest również kwestionowane, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w terminie (3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna), o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. (tj. zawiadomieniem z 5 maja 2021 r.). Organy zleciły również rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości przed i po podziale, który to operat z 21 czerwca 2022 r. został złożony do akt.
Istota sporu, jaki powstał w niniejszej sprawie dotyczy wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Skarżący kwestionuje bowiem ustalenia dokonane w tym zakresie przez organy na podstawie ww. operatu szacunkowego, wskazując na zawarte w nim błędne informacje odnośnie do szeregu danych i cech nieruchomości przyjętych do wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, które to wady były podnoszone przez skarżącego w toku postępowania. Dotyczy to: nieprawidłowego określenia położenia i lokalizacji nieruchomości w stosunku do centrum [...] oraz w stosunku do głównej ulicy [...] – ul. [..., które to cechy niewątpliwie wpływają na jej wartość; nieprawidłowe określenie cechy "możliwość zagospodarowania i podłączenie do UIT" w odniesieniu do nieruchomości, która to powinna być "mała" dla stanu przed i po podziale z uwagi na znaczne ograniczenie nieruchomości w dostępie do mediów, albowiem dostęp ten odbywa się z ul. [...] wąskim pasem gruntu i nie dotyczy całej nieruchomości; błędnego doboru do porównania nieruchomości, które nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego, m.in. z uwagi na ich powierzchnię (dużo mniejszą od działki skarżącego), przeznaczenie oraz sposób korzystania (przyjęcie usługowego, komercyjnego charakteru nieruchomości skarżącego zakładając, że nieruchomość ta może być przeznaczona na duże inwestycje, nastawione na osiągnięcie znacznego zysku - jak jedna z przyjętych do porównania nieruchomości), co powoduje, że nie mogły stanowić podstawy dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości; nieprawidłowe zastosowanie podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej przy wycenie nieruchomości przed i po podziale, jak też wydłużenie okresu badania cen przez biegłego, podczas gdy jest to możliwe jedynie w uzasadnionych przypadkach. Powyższe uchybienia, w ocenie skarżącego, miały wpływ na ustalenie wartości nieruchomości przed i po podziale.
W tym miejscu zauważyć należy, że operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. Organ winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 maja 2011 r. sygn. akt II OSK 979/10; LEX nr 992673).
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 K.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Łodzi z 24 października 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 802/07, LEX nr 385389; w Warszawie z 13 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1630/11; LEX nr 984548). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11, LEX nr 1120654).
W ocenie organów obu instancji, przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Przyjmując takie założenie, organy te swoje podejście do kluczowego w sprawie dowodu ograniczyły jednak, zdaniem Sądu, do oceny zbyt powierzchownej i niekoniecznie słusznej.
Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji szeroko opisał stan faktyczny sprawy, w tym trzy operaty szacunkowe sporządzone na potrzeby tego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. (tj. z 13 kwietnia 2021 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 117 248 zł, z 24 września 2021 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 119 034 zł i z 21 czerwca 2022 r. określający wzrost wartości nieruchomości na 111 422 zł), by następnie w kilku zdaniach odnieść się do ostatniego z tych operatów, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej, uznając go - bez dokonania jakiejkolwiek analizy jego treści - za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Należy zwrócić uwagę na fakt nieodniesienia się przez Burmistrza w uzasadnieniu decyzji do żadnego z zarzutów podniesionych przez skarżącego w pismach z 28 lipca 2022 r. i 12 września 2022 r., dotyczących ww. operatu szacunkowego (stanowiącego ostatecznie podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej). Organ pierwszej instancji w tym zakresie ograniczył się wyłącznie do stwierdzenia, że na uwagi złożone do operatu skarżący otrzymał odpowiedź autora wyceny, którą mu doręczono. Burmistrz pominął jednak okoliczność, że po pierwsze, odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego z 31 sierpnia 2022 r. na pismo skarżącego nie odnosi się do żadnego z zarzutów do najnowszego (trzeciego już) operatu z 21 czerwca 2022 r., a jedynie wskazuje, że w innych pismach w toku postępowania (dotyczących dwóch pierwszych wycen), odpowiadano już na liczne zarzuty skarżącego, które miały za zadanie jedynie przedłużenie postępowania.
Z kolei, organ drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ograniczył analizę przedmiotowego operatu do stwierdzenia, że "opłata została ustalona prawidłowo i zgodnie z obowiązującym prawem", "organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny", "w kwestiach podnoszonych zarzutów w głównej mierze dotyczących wyceny działki o nr ewid. [...] skład Kolegium podkreśla, iż przedmiotowy podział został dokonany na wniosek Strony, jak również konsekwencje przedmiotowego podziału, jak i warunki należy zakładać, iż były znane Stronie. Kluczowym pozostaje, iż wyjaśnienia złożone przez autora operatu wskazują na spójność dokonanych wyliczeń, zwłaszcza biorąc pod uwagę metodologie poszczególne przewidziane przez ustawodawcę i ściśle określone w zastosowanych przepisach", "organ pierwszej instancji w toku postępowania zadbał o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniła wątpliwości i zarzuty zgłoszone przez stronę. (...) doprowadzono do wydania zgodnego z przepisami formatu operatu, a także uzupełniono o wyjaśnienia i zajęcie skonkretyzowanego stanowiska. (...) w odniesieniu do szerokich zastrzeżeń Odwołującego, iż słuszne jest stanowisko autora operatu, iż treść zarzutów w całości dotyczy metodyki i procedury szacowania wartości nieruchomości, co wkracza w kompetencje przypisane rzeczoznawcy majątkowemu. (...) Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, w trakcie postępowania kwestie podnoszone przez Stronę". Należy podkreślić, że przeważającą część uzasadnienia zaskarżonej decyzji stanowi przytoczenie treści zastosowanych w sprawie przepisów prawa oraz obszerne fragmenty z orzecznictwa sądów administracyjnych.
W ocenie Sądu, organy obu instancji nie wyjaśniły należycie, dlaczego uznały, że przedmiotowy operat jest prawidłowy i nie odniosły się do żadnego z zarzutów skarżącego dotyczących tego środka dowodowego, czym naruszyły ogólną zasadę postępowania administracyjnego pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, wynikającą z art. 8 K.p.a. Tak dokonana ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego narusza zaś art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w sposób mogący mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i już tylko z tej przyczyny obie ww. decyzje powinny zostać uchylone.
Jak zaś wynika z akt, choć rzeczoznawca majątkowy składał w toku postępowania wyjaśnienia, ustosunkowując się do zarzutów skarżącego wobec sporządzanych wcześniej operatów szacunkowych (przy czym do ostatniego z nich, a stanowiącego główny dowód w sprawie, odniósł się wskazując jedynie, że już wcześniej odpowiadał na podobne zarzuty), to jego stanowisko nie przekonało skarżącego, który w kolejnych pismach podtrzymał swoje zastrzeżenia, co do prawidłowości i rzetelności przedmiotowego dowodu. Obowiązkiem organów było zatem ustosunkowanie się do zarzutów strony w uzasadnieniu wydanych decyzji, bowiem, w ocenie Sądu, charakter zastrzeżeń nie zwalnia w żaden sposób organów od przesunięcia ciężaru dowodzenia słuszności operatu szacunkowego na rzeczoznawcę, czy też stronę. Co prawda w toku postępowania prawidłowo zrealizowano zasadę wynikającą z art. 10 K.p.a., umożliwiając skarżącemu zapoznanie się ze stanowiskiem rzeczoznawcy, jednak w najmniejszym stopniu nie pokuszono się o skonfrontowanie treści zastrzeżeń z wyjaśnieniami rzeczoznawcy lecz uznano, że skoro wypowiedział się w sprawie rzeczoznawca - tryb został wyczerpany.
Nie można uznać, że ocena stanu faktycznego sprawy polegająca na odniesieniu zarzutów strony do stanowiska rzeczoznawcy byłaby merytoryczną oceną operatu szacunkowego, do której jak wiadomo organ administracyjny nie jest uprawniony. Czynność ta może bowiem doprowadzić do uznania, że konieczne jest szersze postępowanie dowodowe prowadzące do jednoznacznego ustalenia, że przedłożony operat szacunkowy istotnie jest dokumentem niewadliwym lub wadliwym i daje lub też nie podstawy do przyjęcia go jako najważniejszego dowodu w sprawie.
Trudno zatem zgodzić się ze stanowiskiem organów, że operat szacunkowy nie budził ich wątpliwości, skoro skarżący wskazywał na skonkretyzowane wątpliwości i były one organom znane. Poza przyjęciem przez organy poprawności przedłożonej wyceny, nie wskazały one natomiast w żaden sposób, dlaczego argumentacja skarżącego jest niesłuszna czy błędna. Nie jest zaś wystarczające przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, natomiast zarzuty były przedmiotem jego analizy i wyjaśnień. Zgodnie z zasadą przekonywania, to z uzasadnienia aktu administracyjnego ma wynikać dlaczego konkretnym twierdzeniom nie przyznano racji. W badanym stanie faktycznym konieczne było więc (przy założeniu, że byłoby to zgodne z zasadą prawdy obiektywnej), wykazanie, że poprawnie dokonano doboru działek do porównania, dostatecznie opisano działki przyjęte do porównania, zasadne było uznanie, że udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia faktycznie wyczerpują zarzuty strony podnoszone w postępowaniu. Obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę - w ramach motywowania podjętej decyzji - jest ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania, a odzwierciedlenie tego winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Krakowie z dnia 13 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1610/11, LEX nr 1109793; w Szczecinie z 27 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 1325/12, LEX nr 1299561).
Powyższe rozważania są o tyle istotne, że operat szacunkowy z 21 czerwca 2022 r. budzi wątpliwości odnośnie do prawidłowego określenia chociażby cech nieruchomości wycenianej, w szczególności w konfrontacji z zarzutami podnoszonymi przez skarżącego, a których słuszność znalazła potwierdzenie w załączonym do skargi operacie szacunkowym z 10 grudnia 2022 r., dopuszczonym jako dowód w sprawie przez Sąd.
Zdaniem Sądu, dokonanie szczegółowej analizy operatu z 21 czerwca 2022 r. było tym ważniejsze, że biegły na skutek działań skarżącego i podnoszonych przez niego zarzutów, trzykrotnie dokonywał wyceny przedmiotowej nieruchomości, za każdym razem odmiennie określając jej wartość przed i po podziale, a nawet w inny sposób oceniając główne cechy, które wpływały na jej wartość. I tak:
1. w operacie szacunkowym z 13 kwietnia 2021 r. uznał: "położenie" nieruchomości przed i po podziale - średnie, "lokalizacja szczegółowa/dostępność" przed i po podziale – średnia; "powierzchnia nieruchomości" przed i po podziale duża, "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT" – przed i po podziale "duża" (str. 28 i 32 operatu);
2. w operacie szacunkowym z 24 września 2021 r. uznał: "położenie" nieruchomości przed i po podziale - średnie, "lokalizacja szczegółowa/dostępność" przed i po podziale – średnia; "powierzchnia nieruchomości" przed podziałem duża, po podziale mała, "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT" – przed i po podziale "mała" (str. 26 i 31 operatu);
3. w operacie szacunkowym z 21 czerwca 2022 r. uznał: "położenie" nieruchomości przed i po podziale - średnie, "lokalizacja szczegółowa/dostępność" przed podziałem dobra, po podziale – średnia; "powierzchnia nieruchomości" przed podziałem bardzo duża, po podziale duża, "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT" – przed i po podziale "duża" (str. 29 i 34 operatu).
Organy nie wyjaśniły jednak, dlaczego w każdym z operatów inaczej określano cechy nieruchomości, w szczególności "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT" – która raz była mała, innym razem duża. Skarżący odnośnie do oceny ww. cech, konsekwentnie wskazywał zaś na błędne ustalenia odnośnie do: cechy "położenie", bowiem w jego ocenie odległości od centrum miasta wynosi ok. 3 km, nie zaś 1,6 km jak wskazywał biegły; cechy "lokalizacja szczegółowa/dostępność", która w ocenie skarżącego jest niekorzystna (z uwagi na położenie w większości wśród terenów niezagospodarowanych, rolnych); cechy "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT", która w jego ocenie w odniesieniu do działek po podziale jest niekorzystna (dostęp do infrastruktury technicznej posiada tylko działka przylegająca do ul. [...]).
Słuszność powyższych zarzutów skarżącego potwierdza zaś załączony do skargi operat szacunkowy z 10 grudnia 2022 r., w którym biegła wyjaśniła, że:
1. nieruchomość położona jest w odległości ok. 2,5 km od centrum miasta (w linii prostej), jej najbliższe otoczenie stanowią niezabudowane działki budowlane, tereny rolne, łąki, zaś w dalszej odległości jest zabudowa z lat 1930-90. W bezpośrednim sąsiedztwie niski poziom zurbanizowania, znaczna część terenów uprawianych rolniczo, niezagospodarowanych, nieuporządkowanych. Działka znacznie oddalona od obiektów użyteczności publicznej, handlu, usług oświatowych i kulturalnych. W aspekcie powyższego cechę lokalizacji oraz otoczenia i sąsiedztwa (odpowiednik cechy "położenie" i "lokalizacja szczegółowa/dostępność") biegła określiła jako niekorzystną (str. 14 operatu);
2. przed podziałem działka wyceniana położona była przy drodze o nawierzchni utwardzonej ul. [...], jednak dojazd do tej drogi odbywał się wydłużonym i wąskim fragmentem działki, tzw. łącznikiem pełniącym funkcję drogi o nawierzchni nieutwardzonej. Z kolei po podziale ww. dojazd dotyczy jedynie dz. nr [...], zaś pozostałe działki posiadają dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi o nawierzchni nieutwardzonej – gruntowej. W aspekcie powyższego cechę dostępu do drogi publicznej (odpowiednik cechy "lokalizacja szczegółowa/dostępność") biegła określiła jako niekorzystną (str. 12 operatu);
3. przed podziałem działka wyceniana położona była w zasięgu sieci uzbrojenia, które przebiegają w ul. [...], jednak dostęp do nich możliwy jest jedynie przez fragment działki tzw. łącznik pełniący funkcję drogi dojazdowej do ul. [...]. Możliwość uzbrojenia była więc przeciętna. Z kolei po podziale ww. dostęp dotyczy jedynie dz. nr [...], zaś pozostałe działki dostępu do mediów nie posiadają, a zatem dostęp do uzbrojenia jest niekorzystny (str. 12 operatu).
Z powyższego wynika, że wątpliwości w sprawie budzi określenie co najmniej trzech cech rynkowych nieruchomości (w szczególności w kontekście całkowicie odmiennych ocen tych cech dokonanych w operacie szacunkowym z 10 grudnia 2022 r., jak też wielkości wycenianej działki i jej kształtu – bardzo długiego pasa gruntu – zdjęcie k-17 akt administracyjnych)), tj.:
1. "położenia", które biegły powołany przez organ określił jako ok. 1,6 km od centrum miasta, zaś biegła wybrana przez skarżącego – ok. 2,5 km od centrum miasta. Konieczne wydaje się zatem ustalenie tej odległości w sposób prawidłowy, bowiem może mieć to wpływ na ocenę tej cechy. Co więcej, w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej cechę tę podzielono na "dobre" – do 1,5 km od centrum, "średnie" – od 1,5 km do 2,5 km i "gorsze" – powyżej 3,5 km (str. 25 operatu). Biegły pominął zaś odległości od 2,5 km do 3,5 km, która może właśnie mieć zastosowanie do przedmiotowej działki, jeśli za prawidłowe uznać wyliczenia biegłego wybranego przez skarżącego. Może bowiem spowodować zmianę ocenę tej cechy w stosunku do przedmiotowej działki z "dobre" na "średnie";
2. "lokalizacja szczegółowa/dostępność", którą biegły organu podzielił na "dobrą" – położoną w sąsiedztwie terenów o podobnej funkcji, blisko głównych dróg publicznych, np. wojewódzkich, powiatowych, miejskich, o dobrej dostępności" oraz "średnią" – "położone w niewielkiej odległości od terenów zabudowanych, przy drogach miejskich lub gminnych, o średniej dostępności. Przy tym przedmiotowej nieruchomości przed podziałem przypisał tę cechę jako "dobrą" (str. 29 operatu) przywołując jednocześnie definicję cechy "średniej" (str. 25 operatu) (w konsekwencji nie sposób domyślić się, jak "lokalizacja szczegółowa/dostępność" została w rzeczywistości przez biegłego oceniona do gruntu przed podziałem), zaś po podziale jako "średnią". Co więcej, jak już wskazano powyżej, lokalizację tę biegły wyceniający nieruchomość na zlecenie skarżącego uznał jako "niekorzystną";
3. "możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT", którą biegły organu w operacie z 21 czerwca 2022 r. określił jako "dużą" przed i po podziale (choć wcześniej oceniał ją jako "małą"), podczas gdy biegła powołana przez skarżącego, jako "przeciętną" przed podziałem i "niekorzystną" po podziale. Jak przy tym wyjaśniła w operacie załączonym do skargi i na co skarżący zwracał uwagę na rozprawie, działki powstałe po podziale (prócz dz. nr [...] położonej przy ul. [...]), nie mają żadnego dostępu do infrastruktury technicznej, dojazd do nich odbywa się polną drogą. Co więcej, przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie strefy chronionej, na tym terenie znajduje się ujęcie wody pitnej dla Miasta [...]. Dlatego zapisy w ww. planu ograniczają możliwości użytkowe i rozwojowe na tym terenie. W związku ze strefą ochronną, na tym terenie nie można budować przydomowych oczyszczalni ścieków lub stałych zbiorników na nieczystości. Warunkiem zaś utworzenia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jest wybudowanie sieci kanalizacji, podłączonej do kanalizacji miejskiej. W konsekwencji przyłączenie działek do infrastruktury technicznej po podziale będzie bardzo utrudnione.
W ocenie Sądu, powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, zawiera nieprawidłowości i niespójności, których nie zauważyły organy orzekające sprawie, a które niewątpliwie mogą mieć wpływ na określenie cech nieruchomości, mających z kolei bezpośredni wpływ na ustalenie jej wartości rynkowej przed i po podziale.
Skarżący słusznie mógł mieć wątpliwości co do poprawności dokonanej wyceny podzielonej przez niego nieruchomości, gdyż w postępowaniu wyjaśniającym sporządzano aż cztery operaty (trzy na zlecenie organu i jeden na zlecenie skarżącego) i w każdym z nich wzrost wartości nieruchomości był inny, a różnica w cenie 1m² nieruchomości przed podziałem osiągała rozpiętość od 61,37 zł do 83,14 zł, a po podziale od 66,12 zł do 93,93 zł. Mając na uwadze konkretne zarzuty do wyceny podnoszone w pismach składanych w postępowaniu administracyjnym i w odwołaniu oraz to że podstawą wymiaru był kolejny, trzeci już operat tego samego biegłego (przy czym w każdym z nich inaczej określano cechy tej samej nieruchomości i jej wartość), wymagały od organu szczególnie wnikliwej kontroli w zakresie poprawności jego sporządzenia.
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji, jako naruszających art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Burmistrz przy ponownym rozpatrzeniu sprawy powinien ustalić dokładnie stan faktyczny, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, bądź poprzez wykorzystanie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony (oczywiście po rzetelnym sprawdzeniu jego poprawności i potwierdzeniu aktualności), ewentualnie poprzez zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu (może innemu niż dotychczas) sporządzenie nowego operatu szacunkowego, a następnie ponownie podjąć się szczegółowej jego oceny.
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), orzekł jak sentencji. O kosztach postępowania sądowego Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ww. ustawy oraz § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023 r. poz. 1964 ze zm.), na które to koszty składa się wpis od wniesionej skargi w wysokości 666 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w wysokości 3600 zł.