I SA/WA 1011/23

I SA/Wa 1011/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-01-26
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-05-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Dariusz Pirogowicz /przewodniczący/
Marta Kołtun-Kulik /sprawozdawca/
Nina Beczek
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargi
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Dariusz Pirogowicz, sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.), asesor WSA Nina Beczek, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 stycznia 2024 r. sprawy ze skarg [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] i [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach z dnia 9 marca 2023 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargi.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Siedlcach (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") postanowieniem z 9 marca 2023 r., nr SKO.4000-2841/2022 utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza [...] (dalej: "organ I instancji") z [...] listopada 2022 r., nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Postanowienie Kolegium zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym.
W dniu 23 sierpnia 2022 r. do organu I instancji wpłynął wniosek [...] z siedzibą w [...] (dalej:, "spółka") o zaopiniowanie wstępnego projektu działki nr ew. [...] w miejscowości [...], gmina [...]. Wniosek został uzupełniony w dniu 23 września 2022 r. i 27 października 2022 r.
Burmistrz [...], działając na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n."), negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału ww. nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] z uwagi na jego sprzeczność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w gminie [...]. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z dnia 23 sierpnia 2002 r., Nr 224, poz. 5661 - dalej: plan miejscowy).
Zażalenie na postanowienie organu I instancji wniosła [...] z siedzibą w [...].
Kolegium, utrzymując w mocy postanowienie Burmistrza [...] wskazało, że podział geodezyjny musi uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego po to, by przyszli nowi właściciele mogli korzystać z nabytych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie. Organ odwoławczy wyjaśnił, że z części graficznej planu miejscowego obejmującej teren działek nr [...] wynika, że leżą one w całości na terenie funkcjonalnym oznaczonym symbolem "MR/MN", obejmującym tereny zabudowy zagrodowej, tereny zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w:
– § 17 tekstu planu na terenie "MR" - tereny zabudowy zagrodowej - plan dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej; jako przeznaczenie uzupełniające plan ustala lokalizację: a) budynków inwentarskich, gospodarczo-składowych w ilości maksymalnej trzech na działce, b) wbudowanych lokali usługowych, przeznaczonych dla prowadzenia działalności gospodarczej, c) urządzeń infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych;
dla zabudowy zagrodowej wielkość nowotworzonej działki winna się zawierać w granicach 1500-2500 m2, natomiast powierzchnia biologicznie czynna działki nie może być mniejsza niż 30% jej powierzchni (ust. 2 pkt 2 i 9 tekstu planu);
– § 13 tekstu planu na terenie "MN" - tereny zabudowy mieszkaniowej - plan dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formach wolnostojącej i bliźniaczej, na jednej działce jeden budynek mieszkalny; w lokalach mieszkalnych usytuowanych w parterach budynków zezwala się na przeznaczenie części pomieszczeń na cele usług typu: prywatny gabinet lekarski lub stomatologiczny, prywatna pracownia projektowa, prywatne biuro rachunkowe lub notarialne, prywatna kancelaria adwokacka; możliwość lokalizowania budynków gospodarczych parterowych bez poddaszy użytkowych.
Minimalna powierzchnia działki powstałej w wyniku wtórnych podziałów 1000 m2, natomiast powierzchnia biologicznie czynna działki nie może być mniejsza niż 60% jej powierzchni.
Kolegium wskazało, że przedłożony przez spółkę wstępny projekt przewiduje podział działek nr [...] na 6 działek pod zabudowę mieszkaniową:
– [...] - o pow. 0,1065 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN,
– [...] - o pow. 0,1112 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN,
– [...] - o pow. 0,1081 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN,
– [...] - o pow. 0,1052 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN,
– [...] - o pow. 0,1022 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN,
– [...] - o pow. 0,1053 ha, położona na terenie o przeznaczeniu MR/MN.
Zgodnie z § 7 pkt 12 tekstu planu "ilekroć na rysunku planu lub w tekście planu dany teren ma oznaczone przeznaczenie przy pomocy kilku symboli (którym odpowiada kilka definicji), to należy rozumieć, że zgodnie z określoną kolejnością zapisu preferencją, na w/w terenie mogą występować jednocześnie wszystkie odpowiadające przeznaczeniem funkcje." W świetle powyższego Kolegium uznało, że konfiguracja i powierzchnia projektowanych do wydzielenia działek budowalnych (w obszarze MR/MN) wskazuje, że spełniają one warunek określony w § 13 ust. 2 pkt 8 tekstu planu (w związku w § 7 pkt 12 tekstu planu - mogą występować jednocześnie wszystkie odpowiadające przeznaczeniom funkcje), dotyczący minimalnej powierzchni działki powstałej w wyniku wtórnych podziałów tj. 1000 m2 w terenie "MN", a celem podziału przedmiotowej nieruchomości jest wydzielenie właśnie sześciu działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (o pow. od 1022 m2 do 1112 m2).
Dalej Kolegium stwierdziło, że jak wynika z analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wstępnego projektu podziału dzielona nieruchomość nie posiada jednak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a w związku z tym projektowane do wydzielenia działki również pozbawione są takiego dostępu. Zgodnie z opisem dołączonym do wstępnego projektu podziału "do projektowanych działek nr [...] dostęp do drogi publicznej [...], zapewniony zostanie przez działkę nr [...] położoną we wsi [...], będącą we władaniu Gminy [...]."
Kolegium wyjaśniło, że działka ew. nr [...], objęta wstępnym projektem podziału położona jest bezpośrednio wzdłuż działki o nr [...], która zgodnie w wypisem z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostę [...] (wygenerowana elektronicznie informacja z części opisowej bazy EGiB z [...] września 2022 r.) jest sklasyfikowana jako "dr" (droga) o pow. 0,3000 ha. Działka ta należy do obrębu ewidencyjnego [...] w gm. [...] i pozostaje we władaniu [...], a jej właściciel jest nieustalony. Z mapy zasadniczej sporządzonej w skali 1:1000, na której został przedstawiony wstępny projekt podziału wynika, że ta działka drogowa ma szerokość 5,0 m a jej powierzchnia jest nieutwardzona (j.gr. - jezdnia gruntowa). Kolegium zauważyło przy tym, że opracowanie powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w gminie [...] (uchwała nr [...]) nie obejmuje swoim zasięgiem działki nr [...]. Działka nr [...] położona jest bowiem w terenie, dla którego obowiązuje odrębny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w Gminie [...] przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z dnia 23 sierpnia 2002 r. nr 224 poz. 5665). Zgodnie z tym planem działka o nr [...] położona jest w miejscowości [...], gmina [...] i od strony północnej ma kolejno następujące przeznaczenie:
– KUGP - tj. teren drogi głównej,
– KUD - tj. teren drogi dojazdowej,
– MR/MN/U - tj. teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej,
– MR/MN - tj. teren zabudowy mieszkaniowej,
– R - tj. tereny rolnicze.
Kolegium podniosło, że działka znajduje się w części w terenie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu; przebiega przez nią rów melioracyjny. Od strony wschodniej na całej długości z granicą działki nr ew. [...] (będącą przedmiotem podziału) działka nr [...] jest położona w terenie oznaczonym symbolem R - zdefiniowanym, jako tereny rolnicze przeznaczone pod uprawy rolne i ogrodnicze, dla których plan zakłada utrzymanie funkcji rolniczej oraz zakaz wprowadzania nowej zabudowy kubaturowej, w tym również zabudowy związanej z produkcją rolną; na terenach rolniczych dopuszcza się usługi rekreacji, turystyki i sporu (np. golf, jeździectwo) - bez prawa zabudowy; dopuszcza się realizację sieci napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej oraz związanych z nimi urządzeniami.
Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z koncepcją Spółki, w przypadku projektowanych działek budowlanych dostęp pośredni, tj. dojazd działką drogową nr ew. [...], miałby odbywać się do drogi publicznej oznaczonej w planie symbolem "KUD" na odcinku od ok. 120 m (od północnej granicy projektowanej działki nr [...]) do ok. 260 (do południowej granicy projektowanych działki nr [...]). Na całej długości dzielonej nieruchomości (stanowiącej działki nr [...]) front projektowanych działek nr: 179, 180, 181, 182, 183, 184 przylegałby do działki ew. nr [...]. Kolegium podniosło, że jak już wskazywano według rysunku planu miejscowego obowiązującego dla obszaru administracyjnego [...] działka nr [...] na swoim przebiegu łączy się z drogą o symbolu "KUD" - droga dojazdowa (ul. [...]), a następnie łączy się z drogą o symbolu "KUGP" - droga główna. Zatem, proponowane przez spółkę zapewnienie dostępu do drogi publicznej miałoby mieć charakter pośredni, bowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka o nr ew. [...] nie jest przeznaczona pod drogę publiczną - nie zostały dla niej nawet ustalone linie rozgraniczające na rysunku planu dla obszaru administracyjnego [...].
W tym miejscu Kolegium zauważyło, że zgodnie § 8 pkt 12 tekstu planu obowiązującego dla obszaru administracyjnego [...] (obowiązującego dla działek nr [...]), plan ustala możliwość podziału na działki budowlane terenów pod warunkiem zachowania przepisów szczególnych oraz pozostałych ustaleń planu, przy czym muszą być spełnione następujące warunki: a) projekt podziału terenu powinien zawierać wszystkie urządzenia sieci infrastruktury technicznej, przy czym zabrania się lokalizowania w nowo wydzielanych drogach urządzeń pogarszających warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem drogi publicznej, b) w wyniku podziału terenu na działki budowlane należy zachować wartości użytkowe zgodne z przeznaczeniem w planie wszystkich fragmentów terenu pozostałych po podziale, z zachowaniem innych ustaleń.
Ustawodawca w art. 93 ust. 3 ustawy przewidział zasadniczo dwie sytuacje, w których uznaje, że nieruchomości (wydzielane działki) mają zapewniony dostęp do drogi publicznej: dostęp bezpośredni, jeśli działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej drogi na drogę publiczną, oraz dostęp pośredni - realizowany przez wydzielenie z dzielonej nieruchomości działki stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z ustanowieniem na tej działce odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu lub z jednoczesnym zbyciem wraz ze zbyciem wydzielanych działek udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną albo - jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem - ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych.
Zgodnie z § 20 ust. 2 tekstu planu "Nowo tworzona działka budowlana musi mieć zapewniony dostęp do ulicy - bezpośredni lub przez wydzielony dojazd o szerokości min. 5 m i nieprzekraczalnej długości 50 m". Kolegium wskazało, że pomimo, że działka nr [...] ma szerokość 5 m, to jednak długość projektowanego dojazdu wydzielanych działek do drogi publicznej przekracza 50 m i nie jest to droga - dojazd wydzielany z dzielonej nieruchomości.
Dalej organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie projektowany podział powinien podlegać ocenie pod kątem realizacji ustalenia zawartego w § 20 ust. 3 pkt 1 i 2 tekstu planu, z którego wynika, że: "Jeżeli w związku z podziałem nieruchomości na działki niezbędne jest utworzenie nowej ulicy dojazdowej, musi ona odpowiadać następującym warunkom:
1) szerokość nowej ulicy w liniach rozgraniczających powinna wynosić 9 m,
2) nowa ulica powinna mieć dwustronne włączenia do istniejącego układu komunikacyjnego; gdyby to było niemożliwe, ulica o jednostronnym włączeniu i o długości ponad 50 m musi mieć stworzone warunku do zawracania, przy czym plan zaleca realizacje placyku manewrowego o wymiarach min. 10/12m."
Takiego rozwiązania jednak nie przewiduje przedłożony przez spółkę do zaopiniowania wstępny projekt podziału, jak również z uwagi na położenie dzielonej nieruchomości względem ustaleń planu, byłoby ono niemożliwe do realizacji.
Jednocześnie, zdaniem Kolegium, ustalenie zawarte w § 20 ust. 4 tekstu planu, zgodnie z którym: "Adaptuje się dojazdy według stanu istniejącego, na terenach których zainwestowanie uniemożliwia ich przebudowę, z warunkiem zachowania szerokości w liniach rozgraniczających nie mniejszej niż 5,0 m. Przyjęte linie rozgraniczające, nie zabezpieczają możliwości prowadzenia planowanej, pełnej infrastruktury podziemnej w liniach rozgraniczających. Dopuszcza się na tych terenach prowadzenie części infrastruktury przez tereny działek, przy zachowaniu obowiązujących przepisów."- nie może stanowić podstawy do pozytywnej opinii w zakresie zabezpieczenia dojazdu dla projektowanych działek, gdyż zawarte w nim rozwiązanie stanowi możliwość warunkowej adaptacji dojazdów o szerokości m. in. 5 m, które już istnieją, a zainwestowanie terenu (tj. np. istniejąca zabudowa) nie pozwala na ich przebudowę. W rozpoznawanej sprawie sąsiedztwo działki drogowej nr [...] na wysokości dzielonej działki nr [...] nie jest terenem "zainwestowanym", natomiast na dalszym jej przebiegu w kierunku drogi KUD, nieruchomości sąsiadujące z działką drogową nr [...] nie stanowią własności spółki . Nadto, regulacja zawarta § 20 ust. 4 tekstu planu nie odnosi się do nowo tworzonych działek, lecz do nieruchomości w niezmienionym stanie faktycznym i prawnym, a dodatkowo przebudowa tychże dróg musi być niemożliwa z powodu istniejącego zagospodarowania. Jak wskazano wyżej na działkach będących przedmiotem podziału brak jest zainwestowania, natomiast zgodnie z koncepcją spółki w wyniku tego podziału mają właśnie dopiero powstać działki budowlane pod budownictwo jednorodzinne. Taki podział geodezyjny sugeruje, że w przyszłości ma doprowadzić do podziału prawnego nieruchomości (na skutek zbycia działek).
Dlatego, zdaniem Kolegium, działka nr [...], nie może być traktowana jako pośredni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a brak swobodnej dostępności do projektowanych działek, bezpieczeństwa użytkowania, brak możliwości poprowadzenia w niej niezbędnej infrastruktury technicznej, nie pozwoli na właściwe zagospodarowanie projektowanych działek zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednocześnie działka nr [...] na wysokości dzielonej nieruchomości położona jest w terenie oznaczonym symbolem "R" - tereny upraw rolnych i ogrodniczych, co jednocześnie wskazuje, że w tej części powinna ona raczej służyć dostępności do sąsiadujących z nią z terenów rolnych, a nie działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Kolegium także zauważyło, że w akcie notarialnym Rep. [...] z [...] czerwca 2022 r., na podstawie którego spółka nabyła działki nr [...] - w § 1 pkt 17 - zawarty został zapis o treści: "działka o numerze ewidencyjnym [...] nie ma dostępu do drogi publicznej, natomiast działka o numerze ewidencyjnym [...] ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 1, położoną we wsi [...], gmina [...], będącą w zarządzie gminy [...] ".
Podsumowując, organ odwoławczy wskazał, że wstępny projekt podziału może uzyskać pozytywną opinię organu tylko w sytuacji, gdy jest zgodny z obowiązującym planem miejscowym. Opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania działek, tak by powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, zakreśloną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – a taka sytuacja miałaby miejsce w przedmiotowej sprawie.
Skargi na postanowienie Kolegium z 9 marca 2023 r. wniosły: [...] z siedzibą w [...] oraz [...] z siedzibą w [...], obie reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika – dalej: "skarżące".
[...] podniosła, że swój interes prawny wywodzi z umowy notarialnej z [...] kwietnia 2023 r. Rep. [...], mocą której nabyła prawo własności działek istniejących (nr [...] oraz [...]) od poprzedniego właściciela, tj. [...] W związku z zawartą umową został złożony do Sądu Rejonowego w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych wniosek o ujawnienie skarżącej jako właściciela działek istniejących w dziale II księgi wieczystej nr [...], o czym została uczyniona wzmianka.
Skarżące zarzuciły:
1) naruszenie art. 93 ust. 1 oraz ust. 4-5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) w zw. z § 20 ust. 2, 3 i 4 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w gminie [...] (dalej: "MPZP 1") poprzez nieprawidłowe uznanie, że projektowane do wydzielenia działki nie mają zapewnionego pośredniego dostępu do drogi publicznej z uwagi na niezgodne z MPZP 1 parametry istniejącej faktycznie drogi wewnętrznej na działce o nr [...];
2) naruszenie art. 93 ust. 1 oraz ust. 4-5 u.g.n. w zw. z § 16 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...]w gminie [...] (dalej "MPZP 2") poprzez nieprawidłowe uznanie, że na działce nr [...] stanowiącej faktycznie powszechnie użytkowaną drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do aktualnie istniejącej działki o nr [...], a także mającej stanowić dostęp pośredni do drogi publicznej dla projektowanych do wydzielenia działek nie może być realizowane przeznaczenie drogowe zapewniające dostęp dla działek, na których mają być realizowane inwestycje mieszkaniowe, a jedynie dla działek o przeznaczeniu rolnym;
3) naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 93 ust. 5 u.g.n. poprzez wydanie postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie Burmistrza [...] z [...] listopada 2022 r. w sprawie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, które jest obarczone wadami w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania go z obrotu prawnego.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty, rozwinięte w motywach skargi, skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz poprzedzającego postanowienia organu I instancji, a także o zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
W odpowiedzi na skargi organ wniósł o odrzucenie skargi [...] z siedzibą w [...] oraz o oddalenie jako bezzasadnej skargi [...] z siedzibą w [...], podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Postanowieniem z 31 października 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny
w Warszawie połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawę o sygn. akt I SA/Wa 1011/23 ze skargi [...] z siedzibą w [...] i sprawę o sygn. akt I SA/Wa 1012/23 ze skargi [...] z siedzibą w [...] oraz postanowił prowadzić je pod sygn. akt I SA/Wa 1011/23.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skargi są niezasadne, gdyż zaskarżone postanowienie jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji nie naruszają obowiązującego prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
Zasady podziału nieruchomości regulują przepisy Działu III, Rozdział 1 (art. 92-100) u.g.n. Zgodnie z art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (...) - (ust. 3). Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).
Wskazanie w art. 93 ust. 2 u.g.n., że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, w zasadzie określa treść i znaczenie kryterium podziału polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym. Oznacza bowiem, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy podział służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Są to więc wyznaczniki oceny zgodności w ustaleniami planu - czy proponowany projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (por. G. Bieniek i in. w "Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz" LexisNexis, Warszawa 2007, wyd. 2, str. 354 i nast.). Jednocześnie podział musi gwarantować każdej z nowowydzielanych działek gruntu dostęp do drogi publicznej.
Kwestię sporną pomiędzy skarżącymi a organami stanowi sposób zapewnienia dla nowoprojektowanych działek budowlanych o nr [...] dostępu do drogi publicznej.
Nieruchomość objęta wstępnym projektem podziału nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co oznacza, że również projektowane do wydzielenia działki, takiego bezpośredniego dostępu są pozbawione. Z opisu, przedstawionego na wstępnym projekcie podziału wynika, że dla projektowanych działek dostęp do drogi publicznej KUD, ul. [...], został zaplanowany przez działkę nr [...] położoną we wsi [...], będącą we władaniu Gminy [...] - czyli w sposób pośredni. Z mapy zasadniczej, na której został przedstawiony wstępny projekt podziału wynika, że działka nr [...] ma szerokość 5,0 m (powierzchnia jest nieutwardzona - jezdnia gruntowa). Przy czym słusznie organy obu instancji zauważyły, że plan zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w gminie [...] (zatwierdzony uchwałą [...] ) nie obejmuje swoim zasięgiem działki nr [...]. Działka ta objęta jest natomiast planem odrębnym - w sprawie zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...]w Gminie [...] (zatwierdzonym uchwałą nr [...]). Według tego ostatniego planu działka nr [...] ma różne przeznaczenie. I tak kolejno od strony północnej: KUGP - tj. teren drogi głównej, KUD - tj. teren drogi dojazdowej, MR/MN/U - tj. teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, MR/MN - tj. teren zabudowy mieszkaniowej, R - tj. tereny rolnicze. Co istotne w sprawie działka ta od strony wschodniej na całej długości z granicą działki nr ew. [...] zaklasyfikowana została jako działka pod uprawy rolne i ogrodnicze, dla których plan zakłada utrzymanie funkcji rolniczej oraz zakaz wprowadzania nowej zabudowy kubaturowej, w tym również zabudowy związanej z produkcją rolną. Natomiast na terenach rolniczych dopuszcza się usługi rekreacji, turystyki i sporu (np. golf, jeździectwo) - bez prawa zabudowy; dopuszcza się realizację sieci napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej oraz związanych z nimi urządzeniami.
Tak więc, zdaniem Sądu, prawidłowo w sprawie stwierdzono, że z uwagi na to, że działka nr [...] - w części przylegającej do nieruchomości objętej wstępnym projektem podziału - ma przeznaczenie rolne a nie charakter publiczny to istnieją ograniczenia w swobodnym dysponowaniu tą nieruchomością, w tym ograniczenia w dokonywaniu jej podziału na cele budowlane.
Dalsze wymogi co do dostępu do drogi publicznej wynikają z zapisów szczegółowych części tekstowej planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego [...] w gminie [...] (§ 20 ust. 2 i 3 i 4). Wskazują one bezsprzecznie na zapewnienie dostępu do ulicy albo w sposób bezpośredni albo przez wydzielony dojazd o szerokości min. 5 m i nieprzekraczalnej długości 50 m (§ 20 ust. 2). Wnioskodawca wskazał na dostęp pośredni, jednakże pomimo, że działka nr [...] ma szerokość 5 m, to jednak długość projektowanego dojazdu wydzielanych działek do drogi publicznej przekracza 50 m. W przedmiotowej sprawie nie ma też zastosowania uregulowanie zawarte w § 20 ust. 4 tekstu planu, ponieważ nie odnosi się do nowoutworzonych działek, lecz do nieruchomości w niezmienionym stanie faktycznym i prawnym, a dodatkowo przebudowa tychże jest niemożliwa z powodu istniejącego stanu zagospodarowania. Wobec tego prawidłowo organy przyjęły, że podział w tej sprawie podlega ocenie pod kątem § 20 ust. 3 planu, który zobowiązuje właściciela nieruchomości do zapewnienia dojazdu do wydzielonych działek ulicą o szerokości 9 m w liniach rozgraniczających, nowa ulica powinna mieć dwustronne włączenia do istniejącego układu komunikacyjnego; gdyby to było niemożliwe, ulica o jednostronnym włączeniu i o długości ponad 50 m musi mieć stworzone warunku do zawracania, przy czym plan zaleca realizacje placyku manewrowego o wymiarach min. 10/12 m. Tych warunków wnioskodawczyni nie spełniła także. Brak więc swobodnej dostępności do projektowanych działek, bezpieczeństwo użytkowania oraz brak możliwości przeprowadzenia planowanej pełnej infrastruktury uniemożliwił pozytywne zaopiniowanie wstępnego projektu.
W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego (art. 87 ust. 2 Konstytucji), który upoważnia jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści graficznej i tekstowej. Wszelka rozszerzająca wykładnia ustaleń planu miejscowego na niekorzyść właścicieli nieruchomości byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowiłaby rażące naruszenie ustaleń tego planu.
W świetle przedstawionych powyżej ustaleń w ocenie Sądu należało uznać, że wstępny projekt podziału nieruchomości w przedłożonym do zaopiniowania kształcie, wskazanym w nim celu i sposobie zapewnienia dostępu projektowanym działkom budowlanych do drogi publicznej, nie mógł uzyskać pozytywnej opinii organu I instancji i z tych też względów Kolegium prawidłowo utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Wbrew temu na co wskazywały strony skarżące negatywne zaopiniowanie zaproponowanego wstępnego projektu podziału - stosownie do art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 - nie naruszało prawa. Organy – mając na uwadze art. 107 § 3 k.p.a. - wyjaśniły podstawy faktyczne i prawne podjętego rozstrzygnięcia. Ponadto Sąd nie dopatrzył się z urzędu innych wadliwości, które uzasadniałyby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z porządku prawnego.
Wobec tego, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Sąd skargi oddalił.