I SA/Sz 565/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie rozpoznał skargę G. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, które utrzymało w mocy postanowienie organu egzekucyjnego odrzucające zarzuty zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Postępowanie egzekucyjne dotyczyło zaległości podatkowych, a organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości lokalowej. Zobowiązany zarzucił, że operat szacunkowy i protokół opisu nie odzwierciedlają właściwego stanu technicznego nieruchomości, że nieruchomość jest wyceniona poniżej wartości rynkowej, a materiał porównawczy jest niezweryfikowany. Kwestionował również sposób zastosowania metody korygowania ceny średniej oraz pominięcie prawa użytkowania wieczystego. Sąd, analizując przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu szacunkowego, która wymaga wiadomości specjalnych. Kontroli sądowej podlega jedynie zgodność działań organów z prawem. Sąd uznał, że organy prawidłowo oceniły operat szacunkowy, a rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwe podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, uwzględniając analizę rynku i cechy nieruchomości. Podkreślono, że wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, a ostateczną cenę ustala rynek. Sąd oddalił wniosek dowodowy z innego operatu szacunkowego, wskazując na jego ograniczoną przydatność i cel sporządzenia. W konsekwencji, sąd oddalił skargę jako niezasadną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUzasadnienie dopuszczalności i granic kontroli sądowej nad operatami szacunkowymi w postępowaniu egzekucyjnym oraz roli organów w ocenie takich dowodów.
Dotyczy specyfiki postępowania egzekucyjnego w administracji i wyceny nieruchomości w tym kontekście.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ egzekucyjny jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w postępowaniu egzekucyjnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ egzekucyjny nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu szacunkowego, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych. Organ kontroluje jedynie zgodność działań z prawem.
Uzasadnienie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami i przepisy wykonawcze określają zasady wyceny nieruchomości, które wymagają wiedzy specjalistycznej. Organ egzekucyjny musi opierać się na operacie, oceniając jedynie jego zgodność z prawem, a nie merytoryczną poprawność.
Jakie są zasady sporządzania i oceny operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Operat szacunkowy musi być sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeń wykonawczych, z zastosowaniem właściwego podejścia, metody i techniki wyceny. Organy oceniają zgodność operatu z prawem, a nie jego merytoryczną zawartość.
Uzasadnienie
Sąd szczegółowo omówił przepisy dotyczące wyceny nieruchomości, w tym podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, analizę rynku, wymogi dotyczące operatu szacunkowego oraz ograniczenia czasowe jego ważności. Podkreślono, że operat jest dowodem podlegającym ocenie sądowej jedynie w kontekście zgodności z prawem.
Czy zarzuty dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym mogą być skutecznie podniesione w postępowaniu egzekucyjnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zarzuty dotyczące merytorycznej poprawności wyceny, w tym zaniżenia wartości, nie mogą być skutecznie podniesione przed organem egzekucyjnym ani sądem administracyjnym, jeśli nie zostały podjęte odpowiednie kroki w celu zakwestionowania operatu przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że jedynym sposobem na podważenie merytorycznej zawartości operatu szacunkowego jest postępowanie przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Brak takiego działania uniemożliwia skuteczne kwestionowanie wyceny w postępowaniu egzekucyjnym czy sądowym.
Przepisy (22)
Główne
u.p.e.a. art. 110r § 1
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
u.p.e.a. art. 110u § 1
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
u.p.e.a. art. 110s
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
u.g.n. art. 150 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 151 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 152 § 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 153 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156 § 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości § 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego § 55
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego § 56
Pomocnicze
u.p.e.a. art. 18
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
K.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
u.g.n. art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
p.p.s.a. art. 106 § 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 111 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. • Zarzuty dotyczące nieprawidłowości w materiale porównawczym i metodzie wyceny. • Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów K.p.a. przez organy obu instancji.
Godne uwagi sformułowania
Sąd nie jest uprawniony do oceny merytorycznej kwestionowanego operatu szacunkowego, a jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. • Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada. • Wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.
Skład orzekający
Joanna Wojciechowska
przewodniczący sprawozdawca
Jolanta Kwiecińska
sędzia
Ewa Wojtysiak
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności i granic kontroli sądowej nad operatami szacunkowymi w postępowaniu egzekucyjnym oraz roli organów w ocenie takich dowodów."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki postępowania egzekucyjnego w administracji i wyceny nieruchomości w tym kontekście.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu postępowania egzekucyjnego – wyceny nieruchomości, która często budzi kontrowersje. Wyjaśnia granice kontroli sądowej nad opiniami biegłych.
“Wycena nieruchomości w egzekucji: Kiedy sąd może zakwestionować operat rzeczoznawcy?”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.