I SA/Po 816/22

I SA/Po 816/22 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2023-02-14
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-10-31
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Katarzyna Nikodem
Katarzyna Wolna-Kubicka /przewodniczący/
Robert Talaga /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 10 § 1, art. 77, art. 107 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Dz.U. 2016 poz 2147
art. 134 ust. 1, ust. 2, ust. 3, ust. 4, art. 156 ust. 3, ust. 4, art. 135 ust. 4, ust. 5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2023 r. sprawy ze skargi M. Z. i S. Z. na decyzję Wojewody z dnia 11 sierpnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 9 marca 2020 r. nr [...] znak [...] Starosta [...] zezwolił Gminie [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...] w S. . Organ na podstawie wpisu w dziale II księgi wieczystej nr [...] jak i informacji z rejestrów gruntów ustalił, że właścicielami działki nr [...] z której powstały działki nr [...] i [...] w udziale [...], byli w dacie wydania decyzji inwestycyjnej M. i S. Z.. W dacie wydania decyzji inwestycyjnej w stosunku do obszaru działki nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] w rejonie ulic [...], [...], [...] i [...], zatwierdzony uchwałą Rady Gminy [...] z 25 czerwca 2009 r. Nr [...] Zgodnie z planem działka nr [...] usadowiona jest: - częściowo w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym symbolem [...], - częściowo w granicach terenu dróg publicznych dojazdowych, oznaczonym symbolem [...]
Pismem z dnia 17 sierpnia 2020 r., znak [...] Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie na rzecz inwestora działki nr [...].
Postanowieniem z dnia 29 września 2020 r. znak [...] Starosta [...] powołał biegłą rzeczoznawcę majątkową w celu przeprowadzenia wyceny działki nr [...]. Biegła A. S. sporządziła 11 grudnia 2020 r. Operat szacunkowy. Biegła z zakresu szacowania nieruchomości w pierwszej kolejności określiła przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości. A. S. wskazała, że w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 25 czerwca 2009 r. nr [...], w którym istniejąca przed podziałem działka nr [...] przeznaczona była pod: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (oznaczone symbolem [...]), tereny drogi publicznej klasy dojazdowej (oznaczone symbolem [...]). Działka nr [...] znajduje się w całości na obszarze terenu drogi publicznej dojazdowej.
Uwarunkowania prawne doprowadziły biegłą do analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi jako rynku właściwego dla aktualnego i alternatywnego przeznaczenia nieruchomości zarówno dla działki nr [...]. Biegła stworzyła bazę dla wyceny za pomocą metody porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że na podstawie preferencji potencjalnych nabywców, jak i własnych analiz określiła podstawowe atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz wskazała ich wagi procentowe. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych określiła 2 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: stan zorganizowania otoczenia -70%, stan zagospodarowania - 30%. Obliczenia wartości 1 m2 gruntu wydzielonego dla celów realizacji inwestycji drogowej dokonano przy zastosowaniu metody porównywania parami na poziomie [...] zł/m2.
W analizowanym przypadku, biegła przyjęła do porównań nieruchomości podobne, a więc nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. w dniu 09 marca 2020 r. na gruncie istniały nakłady budowlane i nasadzenia roślinne, za które właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie. Biegła dokonała wyceny części składowych nieruchomości na łączną kwotę [...]zł.
Pismem z dnia 20 stycznia 2021 r. (sygn. [...]) Starosta [...] przekazał stronom operat szacunkowy sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania wyznaczając czas na zajęcie stanowiska w terminie 14 dni od dnia doręczenia ww. zawiadomienia.
Pismem z dnia 22 lutego 2021 r. pełnomocnik M. Z. i S. Z. zakwestionował operat szacunkowy z dnia 11 grudnia 2020 r. w całości. wskazując, że wycena powinna zostać przeprowadzona według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, czyli zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zakwestionowano również wycenę nakładów budowlanych, ponieważ brak jest rozdzielenia wyceny na koszt materiałów i wynagrodzenia pracowników budowlanych, a ponadto uznanie, że nakłady są zużyte w 10-20% w ocenie pełnomocnika należy uznać za zaniżenie odszkodowania. W ocenie pełnomocnika stron również wartość nasadzeń roślinnych była zaniżona, ponieważ wartość jednego tylko drzewa może oscylować wokół [...] zł.
Pismem z dnia 12 kwietnia 2021 r. A. S. ustosunkowała się do przedstawionych przez stronę zagadnień. Biegła wyjaśniła, że wycena nieruchomości musiała zostać przeprowadzona w oparciu o rynek transakcji komunikacyjnych. Odnośnie nakładów budowlanych biegła wskazała natomiast, że aktualnie obowiązujące przepisy nie dają możliwości obliczenia wartości nowego ogrodzenia, lecz jedynie koszt odtworzenia przy uwzględnieniu kosztu zużycia technicznego. Ponadto podane wartości nie zawierają wartości podatków i opłat publicznych. Co do nasadzeń roślinnych biegła wyjaśniła, że brak jest szczegółowych rozwiązań w zakresie ich wyceny, a przeprowadzona wycena oparta jest na praktyce i doświadczeniu zawodowym oraz dorobku środowiska rzeczoznawców. Celem potwierdzenia swoich ustaleń biegła zasięgnęła również uzupełniająco pomocy rzeczoznawcy majątkowego specjalizującego się w wycenie lasów.
Starosta [...] przyjął wyjaśnienia biegłej jako uzupełnienie treści opinii i stanowisko w zakresie wyceny gruntu jak i nakładów budowlanych.
Pismem z dnia 26 kwietnia 2021 r. Starosta [...] przekazał stronom postępowania wyjaśnienia biegłej.
Pismem z dnia 14 maja 2021 r. pełnomocnik M. i S. Z. podtrzymał swoje stanowisko w sprawie oraz ponownie wskazał na konieczność powołania biegłego z dziedziny dendrologii w niniejszej sprawie.
Pismem z dnia 28 czerwca 2021 r. A. S. wskazała, że wyjaśniła wszelkie wątpliwości na wcześniejszym etapie i podtrzymała, iż opinia została sporządzona w sposób prawidłowy.
Pismem z dnia 06 lipca 2021 r. Starosta [...] przekazał stronom postępowania wyjaśnienia biegłej.
Pismem z dnia 26 lipca 2021 r. pełnomocnik M. i S. Z. ponowił argumentację z wcześniejszej korespondencji ponawiając wniosek o powołanie biegłego z dziedziny dendrologii w niniejszej sprawie.
Pismem z dnia 20 lipca 2021 r. znak [...] inwestor poinformował organ I instancji, iż działka nr [...] nie została wydana Gminie [...] przez byłych ich właścicieli w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.
Decyzją z dnia 25 maja 2021 r., znak [...] Wojewoda częściowo zweryfikowano ustalenia decyzji inwestycyjnej organu I instancji, jednakże nie wprowadził zmian w zakresie podziałów nieruchomości i został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości działki nr [...] na działki nr [...] i [...].
Postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2021 r. znak [...] Starosta [...] odmówił powołania biegłego z dziedziny dendrologii na okoliczność ustalenia wartości nasadzeń roślinnych na działce nr [...].
Decyzją z dnia 13 sierpnia 2021 roku, nr [...] Starosta [...] ustalił na rzecz M. Z. i S. Z. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: [...], arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. 0.0071 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] - przejętej na rzecz Gminy [...] dla celów realizacji inwestycji drogowej - rozbudowie drogi gminnej - ul. [...] w miejscowości S. , gmina [...] - w trybie art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. 2020 r., poz. 1363 ze zm.). Ustalone odszkodowanie miało zostać wypłacone na rzecz M. Z. do wysokości 34 udziału w kwocie [...]zł i na rzecz S. Z. do wysokości [...] udziału w kwocie [...]zł przez W. L. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
Starosta [...] uznał za słuszne podjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego analizy wyłącznie rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi i uznał, iż został on sporządzony zgodnie z normą prawną zawartą w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ stwierdził, że A. S. zawarła w operacie szacunkowym informacje istotne z punktu widzenia celu dla którego zostały sporządzone ww. wyceny oraz słusznie określiła uwarunkowania merytoryczne i uzasadniła przyjęte rozwiązania w operacie szacunkowym z dnia 11 grudnia 2020 r. Oceniając operat szacunkowy Starosta [...] uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym. Metoda wyceny zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie wyceny wartości gruntu jest właściwa, ponieważ w zaistniałym w sprawie stanie faktycznym i prawnym koniecznym było podjęcie analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację. Również w zakresie wyceny nakładów budowlanych i nasadzeń roślinnych biegła dołożyła wszelkiej staranności w procesie szacowania, wyjaśniła zastosowaną metodykę, objaśniła w treści operatu szacunkowego skróty występujące w tabelach obliczeniowych, dzięki czemu opinia jest dokumentem przejrzystym i zrozumiałym. Określone wartości w operacie szacunkowym są wartościami netto, a więc nie zawierają w sobie wartości podatków i opłat publicznych, jak również nie zawierają kosztów pracy pracowników zajmujących się stawianiem lub sadzeniem części składowych nieruchomości, ponieważ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazują ustalenie odszkodowania z pominięciem kosztów pracy.
Pismem z dnia 1 września 2021 r. pełnomocnik M. i S. Z. wniósł odwołanie od powyższej decyzji i zaskarżył postanowienie o odmowie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego dendrologa, która była według niego niezbędna do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego mającego na względzie słuszny interes obywateli.
Decyzją z dnia 30 listopada 2021 r. znak [...] Wojewoda uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 13 sierpnia 2021 r. i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia z uwagi na nieprawidłowo sporządzony przez biegłą rzeczoznawcę majątkową operat szacunkowy z dnia 11 grudnia 2020 r., tym samym organ uznał, że operat ten jest nieprzydatny dla celów postępowania.
Wyrokiem z dnia 26 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 1087/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Wojewody z 30 listopada 2021 r. W ocenie Sądu organ odwoławczy niesłusznie zakwestionował wycenę działki nr [...]. Sąd orzekł, że po pierwsze "organ odwoławczy błędnie przyjął, że podstawę określenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wywłaszczone prawo własności powinien stanowić aktualny ww. sposób użytkowania nieruchomości, rozumiany dosłownie i z pominięciem pozostałych przepisów u.g.n. Takie rozumienie art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., w sytuacji, w której obowiązujący akt prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczał wywłaszczoną nieruchomość na cele drogowe, pozostaje w sprzeczności z pozostałymi przepisami u.g.n., przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz istotą i celem odszkodowania.". Zdaniem Sądu zasadę korzyści stosuje się wtedy, kiedy przedmiot wyceny w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. inne niż zgodne z celem wywłaszczenia. W konsekwencji oznaczało to konieczność uwzględnienia przez rzeczoznawcę: - przeznaczenia planistycznego nieruchomości wynikającego z Planu miejscowego tj. przeznaczenia na teren dróg publicznych dojazdowych oznaczonych symbolem [...] i porównania go z: - przeznaczeniem nieruchomości określonym w decyzji inwestycyjnej Starosty [...] nr [...] z 9 marca 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. przeznaczeniem na drogę publiczną. W sytuacji, w której zarówno plan miejscowy, jak i decyzja inwestycyjna przewidywały przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe brak było podstaw do stosowania zasady korzyści odwołującej się do "aktualnego sposobu użytkowania" nieruchomości (art. 134 ust. 3 u.g.n.) w sposób dosłowny i z pominięciem pozostałych regulacji u.g.n.
Pismem z dnia 6 maja 2022 r. znak [...] Wojewoda zawiadomił strony postępowania o ponownym rozpoznaniu sprawy.
Pismem z dnia 6 maja 2022 r. znak [...] Wojewoda zlecił Staroście [...] w trybie art. 136 § 1 K.p.a. potwierdzenie aktualności wyceny działki nr [...]. Termin przydatności wykorzystania w postępowaniu operatu szacunkowego upłynął bowiem dnia 11 grudnia 2021 r.
Pismem z dnia 6 czerwca 2022 r., znak [...] Starosta [...] przedłożył organowi odwoławczemu potwierdzoną przez biegłego A. S. wycenę działki nr [...].
Decyzją z dnia 11 sierpnia 2022 roku, nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 13 sierpnia 2021 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejętą przez Gminę [...] w trybie specustawy drogowej nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] (po podziale) oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...] zapisaną w księdze wieczystej nr [...] jako była własność odwołujących oraz zobowiązującą do zapłaty przedmiotowego odszkodowania W. L. - w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, ze działka nr [...] przed jej podziałem posiadała w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie mieszane, tj. pod zabudowę mieszkaniową jak i pod teren komunikacyjny. Stan nieruchomości na dzień 9 marca 2020 r., tj. w dniu wydania decyzji inwestycyjnej, potwierdza również zaświadczenie z 23 października 2020 r. nr [...] wydane przez Urząd Gminy [...]
W operacie szacunkowym z 11 grudnia 2020 r. biegła rzeczoznawca majątkowy przyjęła dla celów wyceny :
1. wartość nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania, a więc dotychczasowe przeznaczenie gruntu; tereny komunikacji publicznej,
2. wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania (zapisów planu zagospodarowania przestrzennego), a więc przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia; również tereny komunikacji publicznej.
W konsekwencji biegła dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, biorąc pod uwagę wartość dla alternatywnego i aktualnego sposobu użytkowania gruntu. Ponadto w operacie z 11 grudnia 2020 r. biegła wykazała, iż cały teren projektowanej działki nr [...] przeznaczony jest w miejscowym planie pod tereny drogowe.
Wartość jednostkową nieruchomości (koszt nabycia gruntu), biegła określiła przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą podejścia porównawczego. Z kolei części składowe (nakłady) znajdujące się na gruncie biegła ustaliła stosując metodę kosztów odtworzenia, przy użyciu techniki wskaźnikowej. Biegła przeprowadziła analizę rynku transakcji nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym na terenie powiatu [...]. W ostatecznym rozrachunku badania rynku w wycenie nieruchomości ustalono, że wartość rynkowa 1 m2 dla tego typu gruntów kształtowała się na terenie miejscowości [...] w przedziale od [...] zł do [...] zł. Średnia cena wyniosła [...] zł za 1 m2.
W stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi, biegła przeanalizowała takie cechy rynkowe jak: stan zorganizowania otoczenia, stan zagospodarowania, funkcje terenów sąsiednich. W rezultacie biegła wyceniła grunt na kwotę [...]zł. Na zajętym gruncie biegła stwierdziła w dacie wydania decyzji inwestycyjnej poczynione nakłady budowlane w postaci: ogrodzenia z siatki, bramy wjazdowej z furtką, utwardzenie z kostki betonowej z odwodnieniem na wjeździe oraz nakłady roślinne w postaci krzewów ozdobnych. Kwota nakładów budowlanych została wyceniona na kwotę [...]zł., zaś nakładów roślinnych na kwotę [...]zł.
Organ odwoławczy nie zgodził się, iż nie zostały oznaczone strony postępowania jak i jej adresaci. W rozpatrywanej sprawie adresy stron postępowania zawarte zostały w korespondencji załączonej w aktach sprawy organu I instancji. Starosta [...] określił w zaskarżonej decyzji prawa i obowiązki skarżących, jak i zarazem adresatów decyzji (a więc również inwestora, który został zobligowany do zapłaty odszkodowania). Nie było podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja Starosty [...] i postanowienie Starosty [...] 12 sierpnia 2021 r. powinny być doręczone osobno każdej ze stron postepowania. W sprawie oboje skarżący wyznaczyli do ich reprezentacji w postępowaniu odszkodowawczym profesjonalnego pełnomocnika. Decyzja Starosty [...] została skutecznie doręczona pełnomocnikowi 18 sierpnia 2021 r., zaś postanowienie z dnia 16 sierpnia 2021 r.
Zdaniem organu odwoławczego nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut dotyczący odmowy powołania na wniosek pełnomocnika odwołujących, biegłego z dziedziny dendrologii na okoliczność ustalenia wartości nasadzeń roślinnych na działce nr [...]. W tym zakresie organ podzielił pogląd, iż specjalista ds. dendrologii nie jest władny do ustalenia wartości drzew i roślin znajdujących się na części wywłaszczonej nieruchomości, tym samym. Rzeczoznawca majątkowy jest zawodem zaufania publicznego, który określa wartość nieruchomości według zasad wynikających z u.g.n., rozporządzenia oraz ze standardów zawodowych wydanych przez [...] Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. To rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wyceny nieruchomości wraz z częściami składowymi, które niewątpliwie stanowią nakłady roślinne i budowlane na działce nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy ma możliwość wyceny części składowych nieruchomości metodą odtworzeniową. Zastosowanie wyceny niniejszą metodą przewiduje art. 135 u.g.n. oraz § 20, § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 rozporządzenia.
W ocenie organu odwoławczego biegła wyjaśniła, że zastosowanie zasady korzyści, wynikającej z przepisów art. 134 ust. 3 u.g.n. i art. 134 ust. 4 u.g.n. oznacza przyjęcie z punktu podmiotu wywłaszczonego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, spośród dwóch alternatywnych wariantów, czyli przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia bądź przeznaczenia dotychczasowego. Przy czym aktualny sposób użytkowania nieruchomości wywłaszczonej należy postrzegać przez pryzmat dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości, które ustala się na podstawie art. 154 u.g.n., zgodnie z którym podstawowym dokumentem decydującym o przeznaczeniu nieruchomości jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zasadę korzyści stosuję się wtedy, gdy przedmiot wyceny w dniu wydania decyzji inwestycyjnej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. inne niz zgodne z celem wywłaszczenia. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, który można uznać za tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania, może być brany pod uwagę dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości, tylko wtedy gdy dla nieruchomości brak jest planu miejscowego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1-3 u.g.n.). Jeśli przeznaczenie danej nieruchomości wynika z obowiązującego planu miejscowego, to rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek to przeznaczenie planistyczne uwzględnić, nie może pomijać go przy szacowaniu wartości nieruchomości, która ma odpowiadać jej wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 u.g.n., art. 151 ust. 1 u.g.n.). Jeśli nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym pod drogę, to takie przeznaczenie planistyczne determinuje jej wartość rynkową. W sytuacji, w której zarówno plan miejscowy, jak i decyzja inwestycyjna przewidywały przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe brak jest podstaw do stosowania zasady korzyści odwołującej się do aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości (art. 134 ust. 3 u.g.n.) w sposób dosłowny i z pominięciem pozostałych regulacji u.g.n.
Wojewoda nie ma wpływu na sposób wyceny (metodykę, technikę wyceny, itd.) wywłaszczonej nieruchomości, ponieważ nie posiada w tym aspekcie wiadomości specjalnych. Nie jest rolą organu ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości oraz rozważenia uwag stron.
Organ odwoławczy podzielił stanowisko, że gdy operat szacunkowy jest kwestionowany, na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wskazując, że podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i la u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.
W kwestii spełnienia przez byłych właścicieli warunku uprawniającego do podwyższenia ustalonego przez organ I instancji odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, w rozumieniu przepisu art. 18 ust. le specustawy drogowej, organ wziął pod uwagę wyjaśnienia inwestora, z których wynika, że działka nr [...] nie została przez niego przejęta w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji inwestycyjnej. W tym terminie nie zostały też przeprowadzone przez inwestora prace geodezyjne, nie został też sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości. W konsekwencji uważa, że skarżącym nie przysługiwało uprawnienie do podwyższenia ustalonego przez Starostę [...] odszkodowania.
Pismem z dnia 23 września 2022 roku pełnomocnik M. Z. i S. Z. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Wojewody z dnia 11 sierpnia 2022 roku, sygn. [...], której zarzucili:
I. Naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.:
a) naruszenie art. 107 § 1 pkt. 3 KPA - polegające na braku zawarcia obligatoryjnych elementów składowych decyzji administracyjnej, a mianowicie nieoznaczenie przez organ stron decyzji administracyjnej, a także nieoznaczenie adresata wydanej decyzji,
b) naruszenie art. 10 § 1 KPA - poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu, tj. brak zawiadomienia skarżących o ponownym rozpoznaniu sprawy, brak zawiadomienia o zakończeniu postępowania, przy czym powyższe zaniechania organu w konsekwencji uniemożliwiły skarżącym zapoznanie się z materiałem dowodowym w sprawie, wypowiedzenie się co do niego i zgłoszenie dalszych wniosków dowodowych przed wydaniem decyzji,
c) naruszenie art. 7 KPA w zw. z art. 77 § 1 KPA - poprzez nieprzeprowadzenie w niniejszej sprawie uzupełniającej opinii biegłego oraz niepowołanie biegłego dendrologa w zakresie wyceny drzew znajdujących się na wywłaszczonej części nieruchomości, mimo iż wniosek taki złożony został przez stronę postępowania, w sytuacji, gdy opinie takie były niezbędne do określenia wartości nieruchomości i wysokości należnego za nią odszkodowania, przy czym powyższe zaniechania organu doprowadziły do błędnego określenia wartości nieruchomości i w konsekwencji wysokości należnego odszkodowania.
II. naruszenie prawa materialnego, tj.:
a) art. 156 ust. 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm. (dalej jako u.g.n.) w zw. z art. 80 KPA w zw. z art. 8 KPA w zw. z art. 136 § 1 KPA poprzez dokonanie dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz pominięcie słusznego interesu obywateli przy wydawaniu decyzji, niezebranie i niewzięcie pod uwagę przy wydawaniu zaskarżonej decyzji wszystkich faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, a w szczególności nie przeprowadzenie z urzędu postępowania dowodowego polegającego na sporządzeniu nowego operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy pomiędzy powstaniem operatu szacunkowego wykorzystanego w danej sprawie a wydaniem decyzji doszło do zmiany istotnych okoliczności mających wpływ na sprawę, w szczególności z uwagi na upływ czasu oraz istotną zmianę sytuacji ekonomicznej w kraju i na świecie;
b) naruszenie art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niewykorzystanie tzw. zasady korzyści, a w konsekwencji oparcie decyzji na operacie szacunkowym, w którym wywłaszczone grunty wyceniono błędnie jako wykorzystywane pod drogi publiczne, nie natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej;
c) naruszenie art. 135 ust. 4 i 5 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i oparcie się na nieprecyzyjnym i niepełnym operacie szacunkowym, który określił zaniżoną kwotę odszkodowania za znajdujące się. na nieruchomości urządzenia, a także przy określaniu wartości zadrzewień nie uwzględni) wartości drewna, które może być pozyskane, co miało wpływ na określenie wartości odszkodowania poprzez obniżenie jego wartości w sposób znaczny.
Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli : o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; o zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu podkreślono, że skarżący byli przekonani, iż organ II instancji zleci wykonanie ponownego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 11 grudnia 2020 r. Zgodnie z powyższym od czasu jego sporządzenia do czasu wydania ostatecznej decyzji minęło 21 miesięcy i nie odzwierciedlał aktualnej sytuacji ekonomicznej. W roku 2022 materiały budowlane i koszty usług budowlanych wzrosły w stosunku rocznym w niektórych przypadkach o kilkaset procent, a w pozostałych przypadkach co najmniej o kilkadziesiąt procent. Wzrost cen materiałów budowlanych spowodowany jest wzmożonym popytem z uwagi na pandemię COVID i związanym z tym wzrostem zainteresowania remontami, wojną mająca miejsce na U. , a także ogólną inflacją.
W ocenie skarżących w niniejszej sprawie istniały podstawy do odmówienia operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez biegłą A. S. wiarygodności i mocy dowodowej, a w konsekwencji organ II instancji był zobligowany do powołania nowego biegłego w sprawie, zlecając mu sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który uwzględniałby aktualne ceny. Brak wyceny aktualnych kosztów odtworzenia składników budowlanych nieruchomości stanowiło naruszenie art. 135 ust. 4 u.g.n.
Organ II instancji swoją decyzją naruszył art. 134 ust 3 i 4 u.g.n. gdyż w wydanej decyzji nie wykorzystał zasady korzyści. Skarżący podnosili, że wywłaszczone grunty wykorzystywane są jako tereny mieszkaniowe. W ich ocenie fakt, że gmina (na rzecz której dokonywane jest wywłaszczenie), przed planowaną inwestycją zmieniła w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni przeznaczenie działki na drogi publiczne nie powinno wpływać na sporządzoną wycenę. W niniejszej sprawie powinno być decydujące dotychczasowe wykorzystanie działki, a nie planowane jej przeznaczenie. W chwili wywłaszczenia przez działkę nie przebiegały żadne drogi, w związku z czym wycena powinna była dotyczyć terenów zabudów) mieszkaniowej, gdyż w taki sposób teren ten był wykorzystywany.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację.
Pismem z dnia 1 grudnia 2022 pełnomocnik uczestnika postępowania Gminy [...] zaprezentował stanowisko w sprawie w ramach odpowiedzi na skargę wnosząc o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.
Na wstępie wskazać trzeba, że wydając zaskarżoną decyzję organ działał w warunkach związania prawomocnym wyrokiem tutejszego sądu z 26 stycznia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 1087/21. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie sądy oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Zarówno organ administracji, jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku. W orzecznictwie podkreśla się, iż działania naruszające tę zasadę muszą być konsekwentnie eliminowane przez uchylanie wadliwych z tego powodu rozstrzygnięć administracyjnych, już chociażby z uwagi na związanie wcześniej przedstawioną oceną prawną także i samego sądu administracyjnego (por. wyroki NSA: z dnia 21 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1681/97, LEX nr 47848 i z dnia 1 września 2010 r., sygn. akt I OSK 920/10, LEX 745376). Zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 21 marca 2014 r., sygn. akt I GSK 534/12, LEX nr 1487724) przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Nadto stosownie do art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy.
Kontrolując w tak wyznaczonych granicach zaskarżoną decyzję sąd doszedł do wniosku, że jest ona zgodna z prawem i nie nosi cech uchybień, które uzasadniałyby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego w trybie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd nie stwierdził bowiem nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa materialnego. Z tych też względów sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Wojewody z dnia 11 sierpnia 2022 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 13 sierpnia 2021 r. ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości na rzecz M. i S. Z. w łącznej wysokości [...] zł.
Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496 z późn. zm.), zwana dalej "z.p.r.d." oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), zwana dalej "u.g.n.".
Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Według treści przepisu art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie, które Sąd uznał za własne, zatem stanowiły podstawę dalszych rozważań. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej przedmiotowej decyzji w niniejszej sprawie. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i według wartości na dzień sporządzenia wyceny. Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. uchwalonym Uchwałą Nr XXXVI/320/2009 Rady Gminy [...] z dnia 25 czerwca 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2009 r. Nr 157, poz. 2694 - dalej: "plan miejscowy").
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, analiza sądów administracyjnych w kwestii merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości wykracza poza ustawowe kompetencje Sądu. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności wyliczoną przez tego biegłego cenę 1 m powierzchni szacowanego gruntu, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organy, a następnie sąd w toku kontroli sądowej, dokonują oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. badają, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13, Lex nr 1598202). Taką wymaganą ocenę zawiera zaskarżona decyzja i poprzedzając ją decyzja organu I instancji wydane w niniejszej sprawie, którą Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę w całości podziela. Zarzuty co do przyjętej ceny gruntu nie zostały poparte jakąkolwiek merytoryczna analizą, która mogłaby być uwzględniona na gruncie niniejszej sprawy.
W ocenie Sądu niezasadny okazał się zarzutu nieoznaczenia przez organ stron decyzji administracyjnej niezgodnie z przepisem art. 107 § 1 pkt 3 K.p.a. który wskazuje na element składowy decyzji jakim jest - oznaczenie stron postępowania. Niewątpliwie decyzja administracyjna powinna zawierać oznaczenie strony, umożliwiające jednoznaczne przypisane praw oraz obowiązków do konkretnego podmiotu, który jest adresatem danego rozstrzygnięcia. Niemniej oznaczenie strony także za pomocą jej adresu zamieszkania (a także w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania) jest działaniem dopuszczalnym i prawidłowym. Konieczne jest natomiast, by decyzja administracyjna kształtowała sytuację prawną podmiotów bowiem o tym do kogo skierowana jest decyzja decyduje jej treść, w której musi się znaleźć miejsce na oznaczenie strony, gdyż decydujące w tym zakresie jest komu organ przypisał prawa i obowiązki (por. wyrok WSA w Kielcach z 8 sierpnia 2013 r. sygn. akt I SA/Ke).
W ocenie Sądu w kwestii braku stosownego zapewnienia stronie czynnego udziału w sprawie oraz zawiadomienia jej o ponownym rozpoznaniu sprawy i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w sprawie oraz wypowiedzenie się co do niego przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie, należy uwzględnić, że w sprawie przy ponownym rozstrzygnięciu sprawy przez Wojewodę oceniany był wcześniej zebrany materiał dowodowy, który podlegał jedynie ocenie zgodnie z wytycznymi zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 2022 roku, sygn. akt. I SA/Po 1087/21. W tym względzie warto zwrócić uwagę na pogląd wskazujący, że organ odwoławczy w ramach postępowania uzupełniającego zobowiązany jest umożliwić stronom wypowiedzenie się co do zebranych dodatkowo dowodów i materiałów (por. wyrok NSA z dnia 7 marca 1989 roku, sygn. akt SA/Kr 11/89 – przywołany przez B. Adamiak, Komentarzu do art. 10 k.p.a. [w:] Kodeks Postępowania Administracyjnego. Komentarz (red.) B. Adamiak, J. Borkowski, Warszawa 2011, s. 74). Uwzględniając powyższy pogląd należy dostrzec, że w przedmiotowym postępowaniu nie było przeprowadzane uzupełniające postępowanie dowodowe, a organ odwoławczy dokonał jedynie ponownej oceny ustalonego stanu faktycznego. Na etapie ponownego rozpoznania sprawy organ zwrócił się jedynie do W. L. o uściślenie informacji w przedmiocie terminu przejęcia wywłaszczonej przez Gminę [...] działki nr [...], której skarżący są byłymi właścicielami, a którą to informacje Gmina [...] udzieliła Staroście [...] w piśmie z 20 lipca 2021 r. znak [...] W piśmie z 4 sierpnia 2022 r. zarejestrowanego pod tą samą sygnaturą Gmina [...] potwierdziła ustalenia przeprowadzone w tym zakresie przez Starostę [...]. Nowego materiału dowodowego nie stanowiło natomiast potwierdzenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego aktualności wyceny działki nr [...] z 11 grudnia 2020 r., które Wojewoda zlecił Staroście [...] w trybie przepisu art. 136 § 1 K.p.a. w piśmie z 6 maja 2022 r. znak [...] Z treścią szacunku wartości działki nr [...] skarżący zapoznali się o czym świadczyły pisma pełnomocnika skarżących w których kwestionowany był operat szacunkowy z 11 grudnia 2020 r. Dopiero takie okoliczności jak nowa wycena nieruchomości lub ewentualne nowe dane wprowadzone do dotychczasowej wyceny działki przez biegłego i autora szacunku, które znacząco ingerowałyby w proces wyceny, np. zmieniałyby kwotę wyceny, uzasadniałyby zastosowanie przez organ odwoławczy procedury określonej w przepisie art. 10 § 1 K.p.a. Organ odwoławczy zasadnie przyjął, że operat szacunkowy może stanowić dowód także po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeżeli będzie zawierał w swojej treści klauzulę określoną w art. 156 ust. 4 u.g.n. wraz z dołączoną analizą, co ma miejsce w przypadku operatu z 11 grudnia 2020 r., jednakże nie stanowi on nowo pozyskanego materiału dowodowego, który dawał by podstawę do uruchomienia przez organ w tym zakresie regulacji z przepisu art. 10 § 1 K.p.a. Zawiadomienie o ponownym rozpoznaniu sprawy zostało skutecznie doręczone pełnomocnikowi skarżących dnia 25 maja 2022 r., po wcześniejszym dwukrotnym awizowaniu przesyłki zawierającej przedmiotowe zawiadomienie, kolejno 10 i 18 maja 2022 r. na adres wskazany przez pełnomocnika skarżących, na który przesyłana była wcześniejsza korespondencja, w tym doręczona zaskarżona decyzja Wojewody.
W ocenie Sądu organy zachowały się w sposób prawidłowy odmawiając powołania biegłego dendrologa. W uzasadnieniu postanowienia z dnia 12 sierpnia 2021 r. (sygn. [...]) Starosta [...] zasadnie wskazał, że w operacie szacunkowym z dnia 11 grudnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy A. S. dokonała wyceny nasadzeń roślinnych na nieruchomości zajętej dla celów realizacji inwestycji drogowej. W toku pracy nad wycenę nasadzeń roślinnych biegła wystąpiła celem konsultacji do R. Z., który jest rzeczoznawcą majątkowym specjalizującym się w wycenie lasów oraz wykładowcą na Uniwersytecie Rolniczym [...] Biegła w swoich wyjaśnieniach opisała metodykę wyceny nasadzeń, proces jej powstania oraz wskazała na fakt konsultacji z innym rzeczoznawcą majątkowym oraz wskazała, iż jest osobą uprawnioną do wyceny części składowych nieruchomości, a tymi są niewątpliwie nasadzenia roślinne. W sposób uzasadniony organ nie podzielił stanowiska o konieczności powołania biegłego dendrologa, który jest wprawdzie specjalistą, ale nie zajmuje się wyceną części składowych nieruchomości, jakimi są nasadzenia roślinne i nie przeprowadzi procesu szacowania nasadzeń roślinnych, ponieważ nie posiada do tego stosownych uprawnień. To rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany do wyceny nieruchomości wraz z częściami składowymi i to na nim ciążył obowiązek przygotowania opinii przy zastosowaniu swojej najlepszej wiedzy i doświadczenia. W sprawie biegła skonsultowała wycenę z innym rzeczoznawcą majątkowym mającym większe doświadczenie zawodowe w wycenie nasadzeń roślinnych, co potwierdziło rzetelność w procesie szacowania nieruchomości. Trafnie zatem przyjęto, że opinia biegłego dendrologa nie przyczyniła by się do wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości ani do określenia wartości prawa do nieruchomości w niniejszej sprawie.
Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz 135 ust. 4 i 5 u.g.n., rozpatrując sprawę ponownie organ odwoławczy uwzględnił wytyczne jakie dla organu nakreślił WSA w Poznaniu w zapadłym w sprawie prawomocnym wyroku z 26 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 1087/21 Wojewoda nie miał zatem obowiązku zlecać biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowej wyceny gruntu nr [...], skoro dotychczasowy operat szacujący nieruchomość został potwierdzony przez biegłego i którego ważność została przedłużona do 12 grudnia 2022 r. Ponadto strona skarżąca mogła zakwestionować prawidłowość jwykonania operatu szacunkowego mogła zwrócić się o jego weryfikację przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowościach sporządzonej wyceny mogło skutkować podważeniem jego wykonania w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami. O taką ocenę może wystąpić każdy, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. W zakresie merytorycznej analizy operatu szacunkowego organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439). Nie jest rolą organu ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości oraz rozważenia uwag stron.
Zdaniem Sądu niezasadny okazał się zarzut naruszenia przez Wojewodę przepisów prawa materialnego, art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. W tym względzie należy podkreślić, że w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 26 stycznia 2022 roku, jaki został wydany w niniejszej sprawie wyraźnie zaznaczono, że "zasadę korzyści stosuje się wtedy, gdy przedmiot wyceny w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. inne niż zgodne z celem wywłaszczenia (...) Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości", który można uznać za tożsamy z "aktualnym sposobem użytkowania", może być brany pod uwagę dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości, tylko wtedy gdy dla nieruchomości brak jest planu miejscowego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1-3 u.g.n.). Jeśli przeznaczenie danej nieruchomości wynika z obowiązującego planu miejscowego, to rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek to przeznaczenie planistyczne uwzględnić, nie może pomijać go przy szacowaniu wartości nieruchomości, która ma odpowiadać jej wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 u.g.n., art. 151 ust. 1 u.g.n.). Jeśli nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym pod drogę, to takie jej przeznaczenie planistyczne determinuje jej wartość rynkową". W rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy orzekał w takich właśnie okolicznościach, a mianowicie nie możliwie było pominięcie kwalifikacji przeznaczenia poszczególnych działek, w tym działki nr [...] jaka została przyjęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni przyjętym uchwałą Nr XXXVI/320/2009 Rady Gminy [...] z dnia 25 czerwca 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2009 r. Nr 157, poz. 2694). W niniejszej sprawie oznaczało to konieczność uwzględnienia przez rzeczoznawcę przeznaczenia planistycznego nieruchomości wynikającego z planu miejscowego tj. przeznaczenia nieruchomości na teren dróg publicznych dojazdowych oznaczonych symbolem [...] i porównania go z przeznaczeniem nieruchomości określonym w decyzji Starosty [...] z dnia 9 marca 2020 r. (znak [...],[...]) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. z przeznaczeniem na drogę publiczną. "W sytuacji, w której zarówno plan miejscowy, jak i decyzja inwestycyjna przewidywały przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe jest podstaw do stosowania zasady korzyści odwołującej się do "aktualnego sposobu użytkowania" nieruchomości (art. 134 ust. 3 u.g.n.) w sposób dosłowny i z pominięciem pozostałych regulacji u.g.n.". Biorąc pod uwagę powyższe wskazania Wojewoda prawidłowo wskazał, że zasadę korzyści stosuje się wtedy, gdy przedmiot wyceny w dniu wydania decyzji inwestycyjnej posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe (tj. inne niż zgodne z celem wywłaszczenia). Jeśli przeznaczenie danej nieruchomości wynika z planu miejscowego, to rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek to przeznaczenie planistyczne uwzględnić, nie może pomijać go przy szacowaniu wartości nieruchomości. Jeśli więc nieruchomość przeznaczona jest pod drogę publiczną w planie miejscowym, to takie przeznaczenie planistyczne determinuje jej wartość rynkową. W sytuacji, gdy zarówno plan miejscowy, jak i decyzja inwestycyjna przewidywały, że nieruchomość przeznaczona jest pod drogę publiczną, nie ma podstaw do tego, by zastosować zasadę korzyści odwołującą się do aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości w sposób dosłowny oraz z pominięciem pozostałych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda słusznie stwierdził, że operat sporządzony w niniejszej sprawie jest zgodny z przepisami, a ponadto nie budzi on wątpliwości pod kątem spójności oraz zasad logicznego rozumowania. Biorąc pod uwagę zapadły w sprawie prawomocny wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 stycznia 2022 r. zapadł wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 1087/21, Wojewoda zasadnie utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 13 sierpnia 2021 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość Skarżących, przejętą przez Gminę [...] w trybie przepisów specustawy drogowej. Jednocześnie należy również podkreślić, że zarówno Starosta [...] i Wojewoda wnikliwie rozważyli zgromadzony materiał dowodowy jak i okoliczności faktyczne niniejszej sprawy, co znalazło wyraz w uzasadnieniu decyzji obu instancji.
W ocenie Sądu, organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7, art. 10 § 1 k.p.a. art. 77 k.p.a. i art. 107 §1 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy u.g.n. i przepisów powoływanego rozporządzenia. Nie było również potrzeby zasięgnięcia opinii innego biegłego bądź uzyskiwania wyjaśnień od rzeczoznawców. Organ odwoławczy zasadnie zatem uznał odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego za wyczerpującą i wyjaśniającą wszelkie wątpliwości dotyczące przeznaczenia przejętej nieruchomości oraz zastosowania zasady korzyści.
Konkludując Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd podziela ocenę organów administracji, że operat szacunkowy nie zawiera niejasności, jest spójny i kompletny.
Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono o oddaleniu skargi.