II SA/PO 660/24

II SA/Po 660/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2024-11-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-09-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Arkadiusz Skomra
Danuta Rzyminiak-Owczarczak /przewodniczący sprawozdawca/
Mirella Ławniczak
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 98a, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Mirella Ławniczak Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi I. M., J. S. i I. M.1 na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia 5 lipca 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę
Uzasadnienie
Prezydent Miasta O. (dalej Prezydent) decyzją z dnia 21 marca 2024 r. nr [...], działając na podstawie art. 98a, art.148 ust 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2023r. poz. 344 ze zm. dalej u.g.n.), uchwały Nr [...] Rady Miejskiej O. z dnia 27 kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości (opubl. Dz.Urz. Woj. W. z 24 czerwca 2004r. Nr [...] poz. 1933), oraz uchwałą Nr [...] z dnia 29 listopada 2007r. zmieniającą powyższą uchwałę (opubl. Dz.Urz. Woj. W. z 29 stycznia 2008r. Nr [...] poz. 45) oraz art. 104, art. 107 § 1, 2, 3, art.127a ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (tj. Dz.U. z 2023 poz. 775 ze zm., dalej k.p.a.) ustalił opłatę adiacencką należną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości: nr ewidencyjny [...], z obrębu [...] o powierzchni 24 652 m2, zlokalizowanej w O. przy ul. [...], będącej współwłasnością:
• I. M. (udział do [...] części) - w wysokości [...] zł (słownie: [...] złote [...]);
• J. S. (udział do [...] części) - w wysokości [...] zł (słownie: [...] złote [...]);
• I. M.1 (udział do [...] części) - w wysokości [...] zł (słownie: [...] złote [...]).
Uzasadniając decyzję organ wyjaśnił, że w dniu 22 lipca 2022r. decyzją nr [...] został zatwierdzony ostateczny projekt podziału nieruchomości nr ewid. [...] z obrębu [...] o powierzchni 6580 m2, położonej w O. przy ulicy [...].
W wyniku dokonanego podziału geodezyjnego działki nr [...] powstały następujące nieruchomości gruntowe: o nr [...] o powierzchni 794 m2, nr [...] o powierzchni 1602 m2, nr [...] o powierzchni 3507 m2, nr [...] o powierzchni 832 m2, nr [...] o powierzchni 832 m2, nr [...] o powierzchni 833 m2, nr [...] o powierzchni 831 m2, nr [...] o powierzchni 831 m2, nr [...] o powierzchni 831 m2, nr [...] o powierzchni 830 m2, nr [...] o powierzchni 830 m2, nr [...] o powierzchni 830 m2, nr [...] o powierzchni 830 m2, nr [...] o powierzchni 8310 m2, nr [...] o powierzchni 787 m2, nr [...] o powierzchni 1342 m2 - zlokalizowane przy ulicy [...].
Dalej organ wskazał, iż wysokość opłaty ustalono w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale nieruchomości, określoną na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniu. Organ dokonał analizy materiału dowodowego stwierdzając, że:
- biegły prawidłowo określił przedmiot, zakres, cel wyceny oraz daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,
- prawidłowo zostało oznaczone przeznaczenie terenu: na dzień wydania decyzji podziałowej (04 lipca 2022r.) oraz na dzień w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna (22.07.2022r.), na dzielonym gruncie brak było planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, natomiast wydana była decyzja Prezydenta Miasta O. o warunkach zabudowy, gdzie przedmiotowy teren przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z drogą wewnętrzną.
- biegły dokonał prawidłowej analizy rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę; podstawą analizy rynku były transakcje kupna - sprzedaży prawa własności, uzyskane z aktów notarialnych;
- dla ustalenia wartości rynkowej działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, natomiast po podziale metodę korygowania ceny średniej;
- biegły w wycenie uwzględnił wszystkie pozytywne i negatywne cechy rynkowe nieruchomości.
W wyniku analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego organ stwierdził, iż operat szacunkowy jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, zupełny, nie zawiera błędów matematycznych, zastosowana metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Biegły wykazał wzrost wartości nieruchomości tylko z tytułu podziału. Zdaniem organu operat wykonany został zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie budzi żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnymi i mógł stanowi podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej.
Ustalono, że wartość nieruchomości [...] przed podziałem geodezyjnym wynosiła [...] zł, zaś po podziale na 16 działek o nr [...] do [...] doszło do wzrostu wartości o [...] zł. Wobec tego obliczono, że opłata adiacencka, stanowiąca 30 % wzrostu wartości nieruchomości, wynosi [...] zł i ustalono ją proporcjonalnie trzem współwłaścicielkom nieruchomości.
Od powyższej decyzji odwołały się I. M., J. S. i I. M.1, reprezentowane przez adwokata, zaskarżając decyzję w całości i zarzucając jej naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości działki nr [...] przed podziałem, a także wartości działek nr od [...] do [...] powstałych w wyniku podziału i pominięcie przy wycenie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności oraz art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zagwarantowania stronom aktywnego uczestnictwa w sprawie i brak zagwarantowania możliwości wypowiedzenia się stron co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. W odwołaniu wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi.
W odwołaniu podniesiono, że operat szacunkowy nie uwzględnił bliskiego położenia działek zajętych na cele działalności gospodarczej, odległości od centrum O. ., jak i sąsiedztwa P. S.A. baza magazynowa oraz W. S.A. [...]. Skarżące przedłożyły umowę sprzedaży nieruchomości dotyczącą działek nr [...] i [...], gdzie cena za 1 m2 wynosi [...] zł, tymczasem w operacie do ustalenia wartości po podziale analizowano transakcje, gdzie ceny za 1 m2 wynosiły od [...] zł do [...] zł (str. [...] operatu). Skarżące nie zgodziły się również z wartością działki przeznaczonej na budowę drogi wewnętrznej, która w ich ocenie została zawyżona. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. wskazano, że pomiędzy zawiadomieniem strony o wszczęciu postępowania, a wydaniem decyzji w sprawie minęło zaledwie siedem dni. W tym czasie skarżące nie miały czasu, aby odnieść się merytorycznie do materiałów, dowodów i wniosków organu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 lipca 2024 r. nr [...], działając na podstawie art. 17 pkt. 1, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium stwierdziło, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, a organ I instancji, opierając się na prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, wykazał spełnienie przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze zmianą wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek skarżących.
Zdaniem organu odwoławczego przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność odwołujących objętych postępowaniem, wzrosła na skutek dokonania jej podziału.
Ponadto, odnosząc się do zarzutów wskazanych w odwołaniu, rzeczoznawca podczas rozprawy przed Kolegium, która odbyła się 7 czerwca 2024 r., podtrzymał swoje wyjaśnienia złożone w piśmie z dnia 3 czerwca 2024 r. w którym wskazał, iż lokalizacja wycenianej nieruchomości została oceniona jako niekorzystna, czyli najniższa spośród wszystkich przyjętych do oceny kryteriów, tak samo jak baza nieruchomości podobnych przyjętych do porównania została dobrana uwzględniając jej peryferyjne położenie, gdyż większość przyjętych do porównań nieruchomości znajduje się również na peryferiach miasta, głównie przy drogach nieutwardzonych, bez infrastruktury technicznej. Na marginesie rzeczoznawca wskazał, iż baza P. znajduje się odległości 1km od nieruchomości wycenianej, a po drodze do niej znajdują się jeszcze budynki mieszkalne oraz grunty wykorzystywane rolniczo. Odpowiadając na zarzut dotyczący nieprawidłowego oszacowania wartości działki przeznaczonej pod budowę drogi wewnętrznej rzeczoznawca wyjaśnił, iż wartość tej działki nie wpływa na wysokość naliczonej opłaty związanej z podziałem nieruchomości, gdyż teren pod drogę wewnętrzną istniał zarówno przed podziałem, jak i po podziale, a wzrost wartości i wynikająca z niej przedmiotowa opłata ustalona została tylko i wyłącznie z wzrostu wartości działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Niezależnie od powyższego rzeczoznawca wskazał, iż przy wycenie gruntu przeznaczonego pod drogi powierzchnia działki nie ma żadnego znaczenia.
Niezasadny jest również w ocenie Kolegium zarzut dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a., gdyż jak wynika z akt sprawy po sporządzeniu operatu szacunkowego, a przed wydaniem decyzji objętej odwołaniem, organ poinformował skarżące o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie i możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym oraz o możliwości zgłaszania wniosków i uwag. Zawiadomienie zostało odebrane przez odwołujące w dniu 14 marca 2024 r., ale przed wydaniem decyzji żadna ze stron nie skorzystała z możliwości zapoznania się materiałem dowodowym (w tym z operatem szacunkowym) i złożenia ewentualnych zastrzeżeń lub wniosków.
Następnie I. M., J. S. i I. M.1, reprezentowane przez adwokata, wniosły do tut. Sądu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lipca 2024 r., nr [...], zaskarżając ją w całości, wnosząc o jej uchylenie, jak i uchylenie decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:
1. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości działki nr [...] przed podziałem, a także wartości działek nr od [...] do [...] powstałych w wyniku podziału i pominięcie przy wycenie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności;
2. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zagwarantowania stronom aktywnego uczestnictwa w sprawie i brak zagwarantowania możliwości wypowiedzenia się stron co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów.
W skardze podniesiono, że w wyniku naruszenia przepisów postępowania doszło do nieprawidłowego ustalenia wartości działki nr [...] przed podziałem, a także wartości działek nr od [...] do [...] powstałych w wyniku podziału i pominięcia przy wycenie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej.
Zdaniem skarżących operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2024 r., stanowiący podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, nie uwzględniał bliskiego położenia działek zajętych na cele działalności gospodarczej, których sąsiedztwo może być uznane za uciążliwe. Na str. 3 operatu szacunkowego w opisie przedmiotu wyceny wskazano, że: najbliższe sąsiedztwo stanowiły działki niezabudowane. Dalsze otoczenie od strony wschodniej stanowiła zabudowa mieszkaniowa. Nieruchomość oddalona jest o niespełna 5 km od centrum miasta O. . Operat nie uwzględnia faktu, że na zachód od przedmiotu wyceny znajduje się P. S.A. Baza magazynowa oraz W. S.A. [...]. W ocenie skarżących sąsiedztwo tego rodzaju przedsiębiorstw powinno być uwzględnione przy wycenie, bowiem lokalizacja ma największe znaczenie dla wysokości ceny nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy.
Skarżące zarzuciły, że w operacie zawyżono wartość nieruchomości, a jego rzeczywistą cenę wskazuje cena z aktu notarialnego zawartej umowy sprzedaży, która była niższa niż wskazana przez rzeczoznawcę.
Skarżące podtrzymały swój wcześniejszy zarzut co do zawyżenia wartości działki przeznaczonej na budowę drogi wewnętrznej.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko z zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga jest niezasadna.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 935, dalej: p.p.s.a.) stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.
Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. ustalającą skarżącym opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.).
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).
W rozpatrywanej sprawie bezsporne jest, że na wniosek skarżących I. M., J. S. i I.M.1 doszło do podziału nieruchomości. W czasie gdy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miejskiej O. z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości (Dz.Urz. Woj. W. . z 24 czerwca 2004r. Nr [...] poz. 1933), oraz uchwała nr [...] z dnia 29 listopada 2007r. zmieniającą powyższą uchwałę (Dz.Urz. Woj. W. . z 29 stycznia 2008r. Nr [...] poz. 45). Powyższą uchwałą ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Nie ma też wątpliwości, że wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Kwestią sporną pomiędzy skarżącymi a organem jest przyjęcie, że wskutek podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Skarżące kwestionują przy tym dowód, na podstawie którego organy ustalenia tego dokonały, tj. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2024 r..
Wskazać zatem należy, że wartość nieruchomości według stanu przed podziałem oraz po podziale, określa rzeczoznawca majątkowy w opinii mającej formę operatu szacunkowego (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a i art. 156 ust. 1 u.g.n.). Tak więc operat szacunkowy stanowi obligatoryjny, a zarazem podstawowy dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać przez organ zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Przepisy te nakładają na organ obowiązek zebrania kompletnego materiału dowodowego, który powinien zostać poddany analizie i służyć ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona organ dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego, natomiast wynik tych ustaleń powinien zostać przedstawiony w uzasadnieniu decyzji sporządzonej zgodnie z dyrektywami art. 107 § 3 k.p.a. Niemniej jednak podkreślić należy, że ocena operatu szacunkowego zarówno przez organ administracji, jak również na późniejszym etapie przez sąd administracyjny, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych dotyczących szacowania wartości nieruchomości, które posiada wyłącznie biegły. To rzeczoznawca majątkowy – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przyjmuje się zatem, że ocena operatu szacunkowego, jako specjalistycznej opinii, powinna być dokonana pod względem formalnym. Oznacza to, że należy zbadać, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Kluczowe znaczenie ma to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 2833/21).
W rozpoznawanej sprawie obowiązkiem organu było zatem skonfrontowanie operatu szacunkowego z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, a ponadto dokonanie oceny operatu pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Takiej oceny organy obu instancji dokonały przyjmując, że sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2024 r. spełnia wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz mającego zastosowanie w takich sprawach rozporządzenia i w konsekwencji jako dowód może stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, co z kolei dawało podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.
W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość spornej nieruchomości nr ewid. [...] przed podziałem na kwotę [...]zł, a wartość nieruchomości po podziale na nieruchomości o nr ewid. [...]-[...] na kwotę [...]zł. Oszacowania wartości nieruchomości biegły dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Biegły wyjaśnił, że zgodnie z § 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 poz. 1832) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.
Biegły wskazał, że do części działki po podziale przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, która zgodnie z § 8 ust. 2 Rozporządzenia polega na przyjęciu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.
W operacie biegły wyjaśnił szczegółowo procedurę zastosowania ww. metod (str.17-18 operatu).
Biegły dokonując wyceny przyjął z posiadanej bazy danych próbkę reprezentatywną pięciu nieruchomości, dotyczących pięciu transakcji sprzedaży z przeznaczeniem pod zabudowę, o powierzchni powyżej 3900 m2. Dalej biegły wskazał jakie cechy rynkowe brał pod uwagę przy wycenie wartości nieruchomości i były to: lokalizacja, wielkość i kształt działki, dostępność komunikacyjna, dostęp do infrastruktury, a każdą z tych cech oceniano w zakresie: korzystna/przeciętna/niekorzystna. Biegły scharakteryzował trzy nieruchomości porównawcze z bazy cen transakcyjnych. Na tej podstawie przyjął dla nieruchomości wycenianej lokalizację niekorzystną, wielkość i kształt działki niekorzystną, dostępność komunikacyjną przeciętną i dostęp do infrastruktury technicznej- zadowalający. Wartość średnia za m2 wyliczona została na [...] zł (por. tabela str. 21 operatu).
W dalszej części operatu wyliczona została cena części działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, do której przyjęto trzy nieruchomości o przeznaczeniu pod drogę i wyliczono wartość średnią 1 m2 na [...] zł (tabela str. 24 operatu).
Następnie biegły wycenił wartość gruntu po podziale na działki [...] – [...], w oparciu o próbkę reprezentatywną 20 transakcji sprzedanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni powyżej 700 m2 do 1850 m2.(tabela str. 24-25 operatu). Do oceny przyjęto takie same cechy rynkowe jak przy wycenianiu nieruchomości przed podziałem. Biegły przyjął, że nieruchomość wyceniana po podziale ma lokalizację niekorzystną, wielkość i kształt działki korzystną, dostępność komunikacyjną przeciętną i dostęp do infrastruktury technicznej zadowalający i następnie przedstawił obliczenia wartości dla każdej z nowopowstałych działek (str. 27-30 operatu). Mając to wszystko na uwadze biegły wyliczył, że średnia wartość nieruchomości wycenianej wynosi [...] zł/ m2.
Porównując stan przed i po podziale biegły wskazał, że wzrost wartości nieruchomości skarżących wynosi [...] zł (tabela k. 31 operatu).
Operat zawiera następnie wszystkie wymagane klauzule, załączniki i dokumentację fotograficzną.
W ocenie Sądu oceniając sporządzony na poczet prowadzonego postępowania operat szacunkowy pozwala prześledzić poszczególne etapy szacowania nieruchomości, sposób doboru nieruchomości pod kątem ich cech, a także matematyczne obliczenia wskazujące, o ile wzrosła wartość nieruchomości wycenianych. Jak już wyżej wskazano, operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania. Tabele te są czytelne i umożliwiają weryfikację dokonanych obliczeń. Rzeczoznawca przedstawił procentowe wagi cech, które zarówno przed jak i po podziale mieszczą się w tym samym zakresie. W ocenie Sądu operat jest spójny i zrozumiały.
W tym miejscu należy wskazać, że kwestie takie jak ustalenie i dobór transakcji do porównania i obliczeń, wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, czy ustalenia ich gradacji, należą do domeny wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, którymi nie dysponują organy, ani kontrolujący ich działanie sąd. Jak wskazano już powyżej, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji czy też sąd w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, nie jest możliwa. Należy więc odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, należącej do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.
W ocenie Sądu próba skarżących podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania okazała się nieskuteczna i sprowadzała się do polemiki z wnioskami biegłego w nim zaprezentowanym. Jeżeli skarżące uważały, że wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym była nieprawidłowa, miały możliwość przedłożenia organowi wyceny sporządzonej na własne zlecenie. Wówczas organ byłby zobowiązany do wykazania, którą wycenę uznaje za prawidłową i dlaczego. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W sytuacji, gdy strony nie przedłożyły kontroperatu, brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie organu.
Zauważenia wymaga, że biegły rzeczoznawca odniósł się do zarzutów stawianych w odwołaniu (powielonych w skardze) na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przez Kolegium. Biegły wyjaśnił, że lokalizacja wycenianej nieruchomości została oceniona jako niekorzystna, czyli najniższa spośród wszystkich przyjętych do oceny kryteriów. Biegły uwzględnił lokalizację nieruchomości na obrzeżach O. , jak i sąsiedztwo nieruchomości obejmujące nie tylko przedsiębiorstwa, lecz także zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biegły odniósł się również do zarzutów związanych z ustaleniem wartości nieruchomości drogowej, wskazując że wartość działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną nie wpływa na wysokość opłaty adiacenckiej, a cecha taka jak powierzchnia działki nie ma w tym wypadku znaczenia.
Stawiane przez skarżące zarzuty co do prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego i wyliczenia wartości nieruchomości - a w konsekwencji wysokości opłaty adiacenckiej, okazały się więc nieskuteczne.
Dodać trzeba, że dla wyceny wartości nieruchomości nie ma w sprawie znaczenia to, za jaką cenę za metr kwadratowy skarżące w rzeczywistości sprzedały nieruchomość. Już na marginesie wskazać trzeba, że cena ta znacząco nie odbiega od wartości wyliczonej przez biegłego.
Przede wszystkim jednak skarżące nie przedstawiły kontroperatu, a prezentowane w skardze argumenty są subiektywnymi odczuciami stron co do zawyżonego oszacowania wartości nieruchomości (w tym nieruchomości drogowej) przez biegłego. Sąd tych zarzutów nie podziela.
W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie nie więc podstaw, aby uznać, że zostały naruszone reguły ustalania opłaty adiacenckiej i wyceny nieruchomości. Ustalając wysokość opłaty adiacenckiej, organy obu instancji oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego zawartej w operacie szacunkowym. Organy orzekające w sprawie dokonały oceny kompletności i spójności sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego, czemu dały wyraz w uzasadnieniu swoich decyzji. Jednocześnie skarżące nie wystąpiły do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., jak i nie przedłożyły innego operatu szacunkowego, określającego inną wartość nieruchomości przed i po podziale.
Sąd zauważa również, że pełnomocnik skarżących została prawidłowo zawiadomiona o rozprawie przed Kolegium, lecz nie wzięła w niej udziału, ani nie złożyła dodatkowego stanowiska. W ocenie Sądu zarzut naruszenia przez Kolegium art. 10 § 1 k.p.a. jest niezasadny, a stronom zagwarantowano możliwość wypowiedzenia się w sprawie co do zebranych dowodów i materiałów.
Konkludując, w rozpatrywanej sprawie Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.
W tym stanie sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.
Na mocy art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 P.p.s.a., sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, w składzie trzech sędziów.