I SA/Po 726/23

I SA/Po 726/23 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2024-02-13
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-09-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Katarzyna Nikodem
Katarzyna Wolna-Kubicka /sprawozdawca/
Waldemar Inerowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 2492
art. 1 par. 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 344
art. 124 ust. 1, ust. 4, ust. 6, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2021 poz 555
par. 43 ust. 1, ust. 3, par. 56, par. 57
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Protokolant: st. sekr. sąd. Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2024 r. sprawy ze skargi P. T. na decyzję Wojewody z dnia 20 lipca 2023 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
P. T., reprezentowana przez adwokata, wniosła skargę na decyzję Wojewody z 20 lipca 2023 r. nr [...],którą utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z 30 marca 2023 r., nr [...]
Ww. decyzją Starosta [...] powołując się m.in. na art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3, art. 130 oraz art. 132 ust. 1a i ust. 6 oraz art. 134 w zw. z art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej jako: "u.g.n.") w pkt 1. ustalił odszkodowanie pieniężne na rzecz M. i R. G. właścicieli nieruchomości położonej w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,9538 ha, dla której Sad Rejonowy [...] prowadzi KW [...] w łącznej wysokości [...] zł, w tym [...] zł za zmniejszenie wartości nieruchomości oraz [...],- zł z tytułu szkód tymczasowych powstałych na nieruchomości poprzez trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia 26.10.2020 r. w celu zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez przedmiotową nieruchomość sieci gazowej obejmującej gazociąg średniego ciśnienia z rur [...] o długości około 119 mb. W pkt 2. zobowiązał P. T. do wypłacenia M. i R. G. kwoty odszkodowania wskazanej w pkt. 1 na wskazany rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna i podlegać będzie wykonaniu.
Powyższe rozstrzygniecie wydano w następujących okolicznościach sprawy.
Wnioskiem z 8 października 2021 r. właściciele nieruchomości M. i R. G. zwrócili się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności ww. nieruchomości, do którego doszło wskutek ww. decyzji Starosty [...] z 26.10.2020 r.
Starosta [...] decyzją z 28 stycznia 2022 r. nr [...] odmówił przyznania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości.
Na skutek odwołania złożonego przez M. i R. G. Wojewoda decyzją z 28 czerwca 2022 r. nr [...] uchylił ww. decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.
Sprzeciw od decyzji organu II instancji został złożony przez P. T. . Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 18 sierpnia 2022 r. o sygn. akt I SA/Po 549/22 oddalił sprzeciw.
Postanowieniem z 14 lutego 2023 r. Starosta [...] powołał w charakterze biegłego rzeczoznawcę majątkowego P. L., który w dniu 7 marca 2023 r. sporządził operat szacunkowy określający wartość szkód będących następstwem realizacji inwestycji.
Organ I instancji wyjaśnił, że z danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków oraz działu II księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] wynika, że na dzień 26 października 2020 r. właścicielami nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] są M. i R. G.. W dniu 26.10.2020 r. Starosta [...] wydał decyzję zezwalającą P. T. znak [...], na ograniczenie sposobu korzystania z części nieruchomości o łącznej powierzchni 119 m2 w celu zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez nieruchomość sieci gazowej obejmującej gazociąg średniego ciśnienia z rur [...] (gazociąg został posadowiony w gruncie na głębokości co najmniej 0,80 metra przykrycia ponad wierzch rury). Decyzją tą został ograniczony sposób korzystania z opisanej powyżej nieruchomości w obrębie strefy kontrolowanej o powierzchni 119 m (po 0,5 m w obie strony od osi gazociągu). Na podstawie w/w decyzji i informacji od przedsiębiorstwa przesyłowego przyjęto powierzchnię pasa montażowego dla potrzeb budowy gazociągu wynoszącą 357 m2, w tym powierzchnia pasa czasowego ograniczenia prawa własności na okres budowy wynosiła 238 m2. Na podstawie ustaleń w czasie wizji terenowej w dniu 01.03.2023 r. przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego z właścicielem nieruchomości R. G. zostały ustalone szkody tymczasowe, które miały miejsce w okresie od 26.10.2020 r. (data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania) do 28.09.2021 r. (data zakończenia budowy). Zdaniem właściciela nieruchomości wymagana była rekultywacja terenu. Na datę wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z części nieruchomości, działka była objęta ustaleniami "Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego wzdłuż ul. [...] pomiędzy ul. [...] i [...] na obszarze miasta [...]", zatwierdzoną Uchwałą nr LXI/569/2010 Rady Miejskiej [...] z dnia 03.06.2010 r. Na podstawie Zaświadczenia Burmistrza [...] o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym z dnia 21.02.2023 r., znak [...], przyjęto, że zgodnie z ustaleniami w/w planu miejscowego z dnia 03.06.2010 r. nieruchomość na dzień 26.10.2020 r. była przeznaczona pod tereny dróg publicznych - klasy lokalnej [...], o pow. 2326 m2, tereny dróg wewnętrznych - klasy dojazdowej [...] o pow. 393 m2, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej [...] o pow. 1396 m2, tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej [...] o pow. 2261 m2 oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w parterze [...] o pow. 3162 m2. Strefa kontrolowana nowego gazociągu średniego ciśnienia [...] przebiegała przez tereny dróg publicznych - klasy lokalnej [...] i tereny dróg wewnętrznych - klasy dojazdowej [...].
Organ powołując się na opinię rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnił, że zmniejszenie wartości nieruchomości jest możliwe do określenia sposobem pośrednim, zgodnie ze specjalistycznym wzorem wskazanym w decyzji. Organ wskazał, że trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń zostało przyjęte na podstawie praktyki rzeczoznawców majątkowych zawartej w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej Zasady określania szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej. Biorąc pod uwagę analizę rynku nieruchomości przedstawioną w operacie, wyceny gruntu dokonano podejściem porównawczym, metodą porównania parami. Organ wyjaśnił, że podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie. W metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnicę ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Organ wyjaśnił, że szkody tymczasowe zostały przyjęte w okresie od 26.10.2020 r. (data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania) do 28.09.2021 r. (data zakończenia budowy), z uwagi na fakt, że nie otrzymano od przedsiębiorstwa przesyłowego protokołów wejścia i zejścia z nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wykorzystał informacje z wizji terenowej z dnia 01.03.2023 r. W samym procesie wyceny zostały ustalone szkody tymczasowe związane bezpośrednio z inwestycją tj.: konieczność rekultywacji terenu w pasie montażowym, zajęcie terenu w pasie montażowym oraz zwrot podatku od nieruchomości w czasie zajęcia w pasie montażowym. Uznano również, że szkody tymczasowe miały bezpośredni związek z budową gazociągu średniego ciśnienia [...]
Inwestycja prowadzona na przedmiotowej nieruchomości spowodowała zmniejszenie wartości nieruchomości, na skutek ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Trwałe ograniczenie wynika z zapisu w Dziale III księgi wieczystej tj. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z wybudowaniem gazociągu średniego ciśnienia [...] Ograniczenia to obejmuje sposób korzystania z nieruchomości oraz obowiązek jej udostępnienie w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. stosownie do decyzji Starosty [...] z dnia 26.10.2020 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości. Zmniejszenie wartości nieruchomości z tytułu budowy gazociągu średniego ciśnienia [...] zostało określone metodą pośrednią zgodnie z podanymi przez biegłego szacunkami w zaokrągleniu do pełnych złotych w kwocie [...]zł. Organ przedstawił sposób w jaki biegły obliczył koszt rekultywacji terenu w pasie montażowym przy określeniu jednostkowego kosztu rekultywacji za m2 powierzchni terenu w pasie montażowym, który wyniósł [...] zł. Całkowity koszt rekultywacji terenu w pasie montażowym stanowi iloczyn jednostkowego kosztu rekultywacji i powierzchni pasa montażowego i przyjęto w zaokrągleniu do pełnych złotych w kwocie [...]zł. Koszt zajęcia pasa montażowego w okresie prowadzenia robót budowlanych, gdzie powierzchnia pasa montażowego wynosiła 357 m2 a zajęcie miało miejsce w okresie od 26.10.2020 r. do 28.09.2021 r., co oznacza, że część nieruchomości w pasie montażowym była zajęta przez 338 dni. Wartość rynkowa zajęcia terenu w pasie montażowym w ujęciu rocznym wynosi [...] zł, a zatem wartość rynkowa zajęcia części przedmiotowej nieruchomości w pasie montażowym o pow. 357 m2 wyniosła w zaokrągleniu do pełnych złotych [...] zł. Koszt podatku od nieruchomości w czasie zajęcia pasa montażowego stanowił iloczyn stawki rocznej podatku od nieruchomości, powierzchni pasa montażowego i udziału dni zajęcia w danym roku, przyjęto w zaokrągleniu do pełnych złotych: [...] zł.
Organ stwierdził, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego kryteria wyceny, dają podstawę do stwierdzenia, że przedłożona opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i stanowi dowód w sprawie w postępowaniu odszkodowawczym. Organ pierwszej instancji dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, pod względem formalnym oraz prawidłowości danych dotyczących szacowanych nieruchomości stwierdził, że posiada on wartość dowodową dla potrzeb ustalenia odszkodowania za powstałe szkody (w tym szkody wynikające ze zmniejszenia wartości nieruchomości) w związku z wydaniem przez Starostę [...] decyzji ograniczającej sposób korzystania z części nieruchomości.
Od tej decyzji P. T. wniosła odwołanie wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
W toku postępowania odwoławczego Wojewoda pismem z 25 maja 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego P. L. o odniesienie się do podniesionych w odwołaniu zarzutów co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.
Pismem z 9 czerwca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy P. L. odniósł się do zarzutów odwołania.
Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda nie znalazł podstaw do jego uwzględnienia i powołaną na wstępie decyzją ostateczną z 20 lipca 2023 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. L., Wojewoda podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jednocześnie brak jest w jego treści błędów logicznych czy niejasności, ponadto został sprawdzony pod względem rachunkowym i pod tym względem również nie budzi zastrzeżeń.
Organ wyjaśnił, że w kwestii przeznaczenia wycenianej nieruchomości biegły wskazał, że na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości była ona objęta ustaleniami "Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego wzdłuż ul. [...] pomiędzy ul. [...] i [...] na obszarze Miasta [...]", zatwierdzoną uchwałą nr LXI/569/2010 Rady Miejskiej [...] z 3 czerwca 2010 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 31 sierpnia 2010 r., Nr 174, poz. 3268). Przedmiotowa nieruchomość w dacie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości była przeznaczona pod tereny drogowe. Strefa kontrolowana nowego gazociągu średniego ciśnienia [...] przebiegała przez tereny dróg publicznych klasy lokalnej [...] i tereny dróg wewnętrznych klasy dojazdowej [...]. Natomiast stan zagospodarowania działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przedstawiał się następująco: wyceniana nieruchomość była nieużytkowana, porośnięta rozproszonymi samosiejami. Wzdłuż południowej granicy działki ustanowiona została służebność gruntowa o szerokości 10,5 m, będąca dojazdem do ul. [...], stanowiąca nieutwardzoną drogę gruntową.
W kwestii przyjętej metody wyceny, biegły przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ wyjaśnił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oceniając, czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości według kryteriów wyszczególnionych w § 43 ust. 3 rozporządzenia biegły uznał, że nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości wynikające z ujawnienia dokonanego ograniczenia w Dziale III księgi wieczystej. Ponadto nastąpiło zmniejszenie wartości związane z obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n Natomiast do tzw. szkód tymczasowych biegły zaliczył: koszty rekultywacji, koszt zajęcia pasa montażowego w okresie robót budowlanych oraz koszt podatku od nieruchomości w okresie zajęcia. Organ wyjaśnił, że na odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. składają się dwa elementy – zmniejszenie wartości nieruchomości oraz szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126, gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty. Organ wyjaśnił, że składniki, które bierze się pod uwagę w ustalaniu kwoty zmniejszenia wartości nieruchomości, zostały wyszczególnione w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Jak wkazał biegły w ocenianym operacie szacunkowym, w niniejszej sprawie nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości ani zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Natomiast do zmniejszenia wartości nieruchomości doszło z uwagi na: trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, wynikające z ujawnienia decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w Dziale III księgi wieczystej, skutki spowodowane wskazanym w art. 124 ust. 6 u.g.n. obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Natomiast do szkód zostały zaliczone następujące składniki: konieczność rekultywacji terenu w pasie montażowym, zajęcie terenu w pasie montażowym, zwrot podatku od nieruchomości w czasie zajęcia w pasie montażowym. Ponadto wskazano, że przedsiębiorstwo przesyłowe, na podstawie decyzji Starosty [...] z 26 października 2020 r., uzyskało prawo do eksploatacji gazociągu, którego wcześniej nie posiadało. Wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, gdyż prawo własności nieruchomości zostało uszczuplone prawem przedsiębiorstwa przesyłowego do korzystania z tej nieruchomości w strefie kontrolowanej. W kwestii czasu zajęcia nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że za pośrednictwem Starosty [...] skierował prośbę o udostępnienie protokołu wejścia i protokołu zejścia z nieruchomości, jednakże tych protokołów nie otrzymał. Z informacji otrzymanych od Starosty [...] wynika, że P. T. złożyła wniosek do projektanta o przesłanie protokołów wejścia i zejścia z nieruchomości, jednakże bez skutku. Również próby kontaktu z pełnomocnikiem P. T. nie doprowadziły do uzyskania przedmiotowych protokołów. Rzeczoznawca wskazał również, że zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przy określaniu wartości szkód na nieruchomości uwzględnia się stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. W konsekwencji biegły przyjął dzień 26 października 2020 r. jako datę początkową oraz datę 28 września 2021 r. (tj. datę protokołu odbioru końcowego inwestycji, stanowiącego załącznik nr [...] do operatu szacunkowego) jako datę zakończenia budowy. W kwestii rekultywacji terenu, biegły wyjaśnił, że idea rekultywacji terenu odnosi się do konieczności podjęcia działań przez właściciela nieruchomości po zejściu z inwestycji przedsiębiorstwa przesyłowego. Rekultywacji pełnej podlega obszar, gdzie występuje naruszenie gleby. Doprowadzenie strefy objętej rekultywacją pełną trwa 4 lata. Rzeczoznawca wskazał, że jest to standardowa procedura stosowana w inwestycjach gazowych realizowanych m.in. w województwie [...]. Fakt, że infrastruktura techniczna została ulokowana w ziemi nie oznacza, że grunt nie będzie podlegał osuwaniu bądź wymuldzeniu. W rekultywacji terenu uwzględnia się prace sprzętu związane z ubiciem i wyrównaniem terenu po zrealizowaniu inwestycji. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że z uwagi na fakt, że przedmiotowy grunt nie jest gruntem rolnym, w procesie wyceny nie zostały uwzględnione koszty zabiegów agrotechnicznych oraz szkód tymczasowych z tytułu obniżenia plonowania w okresie porekultywacyjnym w pasie zajęcia pod budowę. Rzeczoznawca podtrzymał również stanowisko wyrażone w operacie szacunkowym w zakresie wartości rynkowej zajęcia terenu w pasie montażowym.
Organ II instancji stwierdził, że operat szacunkowy z 7 marca 2023 r., sporządzony przez P. L., spełnia wymogi określone w § 56 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny.
Skargę do tut. Sądu wniosła P. T. reprezentowana przez adwokata, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, jak i decyzji ją poprzedzającej. Zarzuciła:
1). naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, t.j. art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 w zw. z art. 86 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i nierozpatrzenie w sposób kompleksowy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, t.j.:
a) stwierdzenie, że Państwo G. ponieśli szkody związane z posadowieniem gazociągu ś/c [...] na ich nieruchomości, a w konsekwencji doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości, podczas gdy brak jest dowodów świadczących o tym, że jakiekolwiek szkody wystąpiły, zaś organ dysponował dowodem, z którego wynikało, iż doszło do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego przez P. T. ., a tym samym wyłączona została odpowiedzialność odszkodowawcza P. T. z uwagi na brak wystąpienia jakichkolwiek szkód;
b) ustalenie odszkodowania pieniężnego w kwocie [...]zł w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, podczas gdy odszkodowanie takie nie powinno być w ogóle przyznane, jest zawyżone i nieadekwatne do prowadzonej inwestycji. Zostało określone w oparciu o niewłaściwy okres – organ posiadał bowiem materiał dowodowy pozwalający na ustalenie faktycznej daty rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych przez P. T. mimo to ustalił błędny czas zajęcia nieruchomości i nie uwzględnił tego, że niedogodności związane z budową występowały wyłącznie w pasie ustanowionej umową z 2014 r. służebności gruntowej,
c) dokonywanie ustaleń na podstawie opinii z dnia 07.03.2023 r. sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego P. L., podczas gdy opinia ta obarczona jest wadami, nie uwzględnia tego, że stan nawierzchni nieruchomości uległ pogorszeniu już po przywróceniu terenu nieruchomości do stanu poprzedniego przez P. T. ., a więc na skutek działań spółki, jak również rzeczywistego okresu zajęcia nieruchomości przez P. T. Jednocześnie biegły nie uwzględnił faktu, iż przez przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego wyłączona została odpowiedzialność odszkodowawcza P. T. Natomiast do rzekomej rekultywacji terenu nie mogło dojść, albowiem nieruchomość ta jest działką drogową, której stan nie uległ zmianie w związku z posadowioną przez P. T. . infrastrukturą przesyłową;
d) ustalenie stanu faktycznego na podstawie oświadczenia R. G. złożonego rzeczoznawcy majątkowemu, podczas gdy oświadczenie to dowodu stanowić nie może – dowód z przesłuchania strony nie został przeprowadzony w odpowiednim trybie;
e) niewskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej w uzasadnieniu wydanej decyzji. Organ właściwie powielił rozważania biegłego, bez ich analizy i szczegółowego odniesienia się do zarzutów odwołania;
co w konsekwencji skutkowało błędnym ustaleniem, że Państwu G. należne jest odszkodowanie pieniężne w kwocie [...]zł (złożone z kwoty: [...],- zł za zmniejszenie wartości nieruchomości oraz kwoty: [...],- zł z tytułu szkód powstałych na nieruchomości).
2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy t.j. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Starosty [...] z dnia 30.03.2023 r. w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez odmowę przyznania odszkodowania z tytułu ograniczenia, decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia 26.10.2020 r. sposobu korzystania z nieruchomości, a to ze względu na fakt, że w rzeczywistości Państwo G. nie ponieśli żadnych szkód związanych z posadowieniem gazociągu ś/c [...] na ich nieruchomości przez P. T. .;
3) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, t.j. art. 128 ust. 1 i 4 w zw. z art. 124 ust. 1 i 4 oraz art. 125 ust. 5 pkt 3 i art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania na rzecz Państwa G. z tytułu szkód tymczasowych powstałych na nieruchomości stanowiącej ich własność, podczas gdy w rzeczywistości wyłączona została odpowiedzialność odszkodowawcza P. T. z uwagi na fakt, że Państwo G. nie ponieśli żadnych szkód związanych z posadowieniem gazociągu ś/c [...] na ich nieruchomości przez P. T. ., spółka bowiem przywróciła nieruchomość do stanu poprzedniego. Natomiast roboty budowlane na nieruchomości rozpoczęły się z dniem 27.07.2021 r. oraz zakończyły w dniu 12.08.2021 r. – niedogodności związane z budową występowały więc przez 17 dni i to wyłącznie w pasie ustanowionej umową z 2014 r. służebności gruntowej i nie doprowadziły one do jakiegokolwiek uszczerbku w majątku właścicieli nieruchomości.
W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła argumenty na poparcie przytoczonych zarzutów.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga okazała się niezasadna.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody z 20 lipca 2023 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z 30 marca 2023 r. - Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tej decyzji, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa.
Sąd podzielił natomiast stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości oraz z tytułu szkód tymczasowych powstałych na nieruchomości będącej własnością M. i R. G..
Zaskarżona do tut. Sądu decyzja orzeka o ustaleniu odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz z tytułu tymczasowych szkód powstałych na nieruchomości poprzez trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w celu zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez przedmiotową nieruchomość sieci gazowej obejmującej gazociąg średniego ciśnienia z rur [...] o długości około 119 mb. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest, w ocenie strony skarżącej, nieuzasadnione ustalenie odszkodowania.
Przepisy regulujące odszkodowanie zawarte są w Rozdziale 5, Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego Zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o wskazane wyżej zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Natomiast jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio art. 128 ust. 4 u.g.n. W myśl tego przepisu odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. przedmiotowe odszkodowanie ustala się odrębną decyzją administracyjną. Natomiast uszczegółowienie sposobu ustalania odszkodowania za szkody w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte jest w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Natomiast § 43 ust. 3 rozporządzenia określa, jakie czynniki podlegają uwzględnieniu podczas ustalania zmniejszenia wartości nieruchomości. Wymagania formalne, którym musi sprostać operat szacunkowy, określone zostały w § 56 i § 57 rozporządzenia.
W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1 tej ustawy, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustęp 2 powyższego artykułu stanowi natomiast, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Opinia wydawana jest w formie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.
Operat szacunkowy podlega ocenie organu, jak każdy element materiału dowodowego, jednakże – jak słusznie wskazano w zaskarżonej decyzji – zakres tej oceny jest ograniczony, co uwarunkowane jest specyfiką takiego dowodu. Operat szacunkowy jest wszakże sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.
Z tych względów obowiązkiem organu ustalającego wysokość odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, jest dokonanie kontroli operatu przede wszystkim pod kątem formalnym, obejmującym m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione (por. wyroki NSA: z dnia 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13, z dnia 20 maja 2015 r. sygn. akt I OSK 2329/13, wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia opublikowane zostały na str. internetowej bazy CBOSA). Jeżeli zaś chodzi o merytoryczną kontrolę operatu szacunkowego to ocena operatu pod tym kątem nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z dnia 5 lutego 2014 r. sygn. akt I OSK 1612/12, z dnia 31 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 1906/17, z dnia 7 kwietnia 2022 r. sygn. akt I OSK 726/21).
W związku z powyższym zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 23 stycznia 2023 r. sygn. akt I OSK 3197/19).
W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz uczestników niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego, t.j. M. i R. G. z tytułu szkód spowodowanych wykonaniem decyzji z 26 października 2020 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia 7 marca 2023 r. sporządzony na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego P. L.. Po przeprowadzeniu analizy tej opinii Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji, stwierdzające brak podstaw do zakwestionowania jej mocy dowodowej. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.
W ocenie Sądu operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w sprawie podlegał ocenie przez organy administracyjne, stosownie do art. 77, art. 80, art. 84 k.p.a. Uzasadnienie wydanej w sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej oraz decyzji odwoławczej wskazuje, że w przedmiotowej sprawie nie zostały naruszone reguły ustalania odszkodowania i wyceny nieruchomości. Orzekając o wysokości odszkodowania, organy obu instancji oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z 7 marca 2023 r. prawidłowo uznając, że operat ten spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb ustalenia odszkodowania zawiera bowiem wszystkie wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia elementy. Został on ponadto sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej i pod tym kątem również nie budzi zastrzeżeń. W kwestii przeznaczenia wycenianej nieruchomości biegły wyjaśnił, że na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości była ona objęta ustaleniami "Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego wzdłuż ul. [...] pomiędzy ul. [...] i [...] na obszarze Miasta [...]", zatwierdzoną uchwałą nr LXI/569/2010 Rady Miejskiej [...] z 3 czerwca 2010 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 31 sierpnia 2010 r., Nr 174, poz. 3268). Przedmiotowa nieruchomość w dacie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości była przeznaczona pod tereny drogowe. Strefa kontrolowana nowego gazociągu średniego ciśnienia [...] przebiegała przez tereny dróg publicznych klasy lokalnej [...] i tereny dróg wewnętrznych klasy dojazdowej [...] Natomiast stan zagospodarowania ww. działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przedstawiał się następująco: wyceniana nieruchomość była nieużytkowana, porośnięta rozproszonymi samosiejami. Wzdłuż południowej granicy działki ustanowiona została służebność gruntowa o szerokości 10,5 m, będąca dojazdem do ul. [...], stanowiąca nieutwardzoną drogę gruntową. Na działce stał czteronożny słup energetycznej linii wysokiego napięcia wraz z pięćdziesięciometrową strefą ochronną oraz jednonożny słup energetyczny niskiego napięcia wraz z dziesięciometrową strefą ochronną.
Biegły w kwestii przyjętej metody wyceny przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W tym miejscu podkreślić należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.).
Biegły oceniając, czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości według kryteriów wyszczególnionych w § 43 ust. 3 rozporządzenia, prawidłowo uznał, że nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości wynikające z ujawnienia dokonanego ograniczenia w Dziale IIl księgi wieczystej. Ponadto prawidłowo stwierdził, że nastąpiło zmniejszenie wartości związane z obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. W ocenie Sądu biegły prawidłowo do tzw. szkód tymczasowych zaliczył koszty rekultywacji, koszt zajęcia pasa montażowego w okresie robót budowlanych oraz koszt podatku od nieruchomości w okresie zajęcia. Zauważyć bowiem należy, że na odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. składają się dwa elementy - zmniejszenie wartości nieruchomości oraz szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126, gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty. Składniki, które bierze się pod uwagę w ustalaniu kwoty zmniejszenia wartości nieruchomości, zostały wyszczególnione w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Jak wskazał biegły w ocenianym operacie szacunkowym, w niniejszej sprawie nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości ani zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Natomiast do zmniejszenia wartości nieruchomości doszło z uwagi na trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, wynikające z ujawnienia decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w Dziale III księgi wieczystej, skutki spowodowane wskazanym w art. 124 ust. 6 u.g.n. obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Natomiast do szkód zostały zaliczone następujące składniki: konieczność rekultywacji terenu w pasie montażowym, zajęcie terenu w pasie montażowym, zwrot podatku od nieruchomości w czasie zajęcia w pasie montażowym, w zakresie § 43 ust. 3, pkt 3 i 4 rozporządzenia, doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości. Trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w tym przypadku wynika z wpisu w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z wybudowaniem gazociągu średniego ciśnienia [...]. Ponadto, stosownie do decyzji z 26 października 2020 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości właściciel nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji a także czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii. Przedsiębiorstwo przesyłowe, na podstawie ww. decyzji Starosty [...], uzyskało prawo do eksploatacji gazociągu, którego wcześniej nie posiadało. Wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, gdyż prawo własności nieruchomości zostało uszczuplone prawem przedsiębiorstwa przesyłowego do korzystania z tej nieruchomości w strefie kontrolowanej.
Co do kwestii czasu zajęcia nieruchomości zauważyć należy, że biegły rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że za pośrednictwem Starosty [...] skierował prośbę o udostępnienie protokołu wejścia i protokołu zejścia z nieruchomości, jednakże tych protokołów nie otrzymał. Z informacji otrzymanych od Starosty [...] wynika, że P. T. złożyła wniosek do projektanta o przesłanie protokołów wejścia i zejścia z nieruchomości, jednakże bez skutku. Również próby kontaktu z pełnomocnikiem P. T. nie doprowadziły do uzyskania przedmiotowych protokołów. Rzeczoznawca wskazał również, że zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przy określaniu wartości szkód na nieruchomości uwzględnia się stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz na dzień zakończenia uzasadniających wydanie tej decyzji. W konsekwencji biegły w ocenie Sądu prawidłowo przyjął dzień 26 października 2020 r. jako datę początkową oraz datę 28 września 2021 r. (tj. datę protokołu odbioru końcowego inwestycji, stanowiącego załącznik nr [...] do operatu szacunkowego) jako datę zakończenia budowy.
Dodatkowo w kwestii rekultywacji terenu, biegły wyjaśnił na czym polega idea rekultywacji terenu. Wskazał, że właściciel nieruchomości po zejściu z inwestycji przedsiębiorstwa przesyłowego musi podjąć stosowne działania. Wyjaśnił, że rekultywacji pełnej podlega obszar, gdzie występuje naruszenie gleby i że doprowadzenie strefy objętej rekultywacją pełną trwa 4 lata. Rzeczoznawca wyjaśnił, że jest to standardowa procedura stosowana w inwestycjach gazowych realizowanych m.in. w województwie [...]. Wyjaśnił również, że infrastruktura techniczna została ulokowana w ziemi co oznacza, że grunt może podlegać osuwaniu bądź wymuldzeniu. Biegły wskazał, że w rekultywacji terenu uwzględnia się prace sprzętu związane z ubiciem i wyrównaniem terenu po zrealizowaniu inwestycji. Rzeczoznawca wyjaśnił, że z uwagi na fakt, iż przedmiotowy grunt nie jest gruntem rolnym, w procesie wyceny nie zostały uwzględnione koszty zabiegów agrotechnicznych oraz szkód tymczasowych z tytułu obniżenia plonowania w okresie porekultywacyjnym w pasie zajęcia pod budowę. Rzeczoznawca podtrzymał stanowisko wyrażone w operacie szacunkowym w zakresie wartości rynkowej zajęcia terenu w pasie montażowym.
W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony na potrzeby postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania prawidłowo, zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot, cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera błędów logicznych czy niejasności. Biegły zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości, a wykazany stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic w cechach gwarantował trafność wyniku końcowego.
Podkreślić w tym miejscu należy, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. (z czego skarżąca spółka nie skorzystała). Ponadto wskazać należy, że skarżąca mogła również przedstawić kontroperat, czego nie uczyniła, który miałby dowodzić innej wartości nieruchomości i który podlegałby ocenie dowodowej przez organ administracyjny na zasadach przewidzianych w k.p.a.
Za bezzasadne uznać należy zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania zarówno przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji. Podkreślić należy, że wbrew zarzutowi podniesionemu w skardze, w przedmiotowej sprawie organy nie przeprowadziły dowodu z przesłuchania strony. Wskazać również należy, że w toku postępowania w drugiej instancji, organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do stanowiska skarżącej, t.j. wniósł o złożenie wyjaśnień do operatu szacunkowego, jak i do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów podniesionych przez skarżącą w odwołaniu.
Ponadto Sąd zauważa, że skarżąca bezzasadnie w skardze podnosi, że niedogodności związane z budową występowały wyłącznie w pasie ustanowionej umową z 2014 r. służebności gruntowej. W tym miejscu przypomnieć należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 18 sierpnia 2022 r. o sygn. akt I SA/Po 549/22 wyjaśnił, że służebność gruntowa uprawnia do korzystania z nieruchomości ściśle skonkretyzowany podmiot, t.j. każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej [...] Sąd wyjaśnił, że podstawą ograniczenia sposobu korzystania z działki nr [...] na potrzeby założenia i przeprowadzenia sieci gazowej była decyzja Starosty [...] z 26 października 2020 r. nie zaś służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej [...]
W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie, prawidłowo organy na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ustaliły M. i R. G. odszkodowanie.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zarzuty skarżącej spółki podniesione w skardze uznać należy za bezzasadne. Sąd rozpoznając przedmiotową sprawę nie dopatrzył się również innych naruszeń, które spowodowałyby, że należałoby uchylić zaskarżoną decyzję.
Podsumowując, w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, nie doszło również do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, nie miało miejsca również inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W tych okolicznościach Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.