I SA/Po 672/24

I SA/Po 672/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-07-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-10-30
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Barbara Rennert /przewodniczący sprawozdawca/
Katarzyna Nikodem
Michał Ilski
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
uchylono postanowienia I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ,art. 145 § 1 lit. c w zw. z art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 2505
art. 110m § 1,art. 110s § 1,art. 18 pkt 2,art. 110u § 1,art. 110r,art. 4 pkt 16
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 775
art. 84 § 1, art. 75 § 1,art. 80 ,art. 72 § 1, art. 8 § 1,art. 9 art. 10,art. 11
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2025 r. sprawy ze skarg [...] i [...] na postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] nr: [...]; [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienia oraz poprzedzające je postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia [...] o numerach: [...] i [...]; II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] na rzecz każdego ze skarżących kwoty po 100,- zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.
Uzasadnienie
W dniu 30 września 2024 r., A. N. i S. N. wnieśli skargę na postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z 13 sierpnia 2024 r. nr [...] oraz nr [...], utrzymujące w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z 13 maja 2024 r. nr [...] oraz [...] oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarga małżonków N. została zarejestrowana odrębnie w stosunku do każdego z małżonków (skarżąca A. N. pod sygn. akt I SA/Po 672/24; skarżący S. N. pod sygn. akt I SA/Po 673/24), ponieważ zarówno Naczelnik, jak i Dyrektor wydali odrębne postanowienia w stosunku do każdego ze skarżących. Na rozprawie w dniu 22 lipca 2025 r. Sąd na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") połączył obie sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, ponieważ dotyczą one zarzutów do tego samego opisu i oszacowania wartości nieruchomość, z której wobec obojga skarżących toczy się egzekucja.
Powyższa skarga została wniesiona na tle stanu faktycznego, w którym Naczelnik prowadzi wobec A. i S. małżonków N. egzekucję z nieruchomości, położonej w P. przy ul. [...], stanowiącej działka gruntu nr ew. [...] o powierzchni 800 m˛, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym. Nieruchomość ta stanowi współwłasność skarżących na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Postępowanie egzekucyjne wobec skarżących prowadzi Naczelnik na podstawie własnych tytułów wykonawczych, obejmujących zaległości w podatku od towarów i usług, podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku dochodowym w wysokości 19 % pobieranym z pozarolniczej działalności gospodarczej na kwotę należności głównej w wysokości 166.287,30 zł. Nieruchomość została zajęta przez organ egzekucyjny 18 października 2019 r.
Obwieszczeniem z 6 listopada 2023 r. Naczelnik zawiadomił znanych mu uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania nieruchomości. Zawiadomienie zostało doręczone: 14 listopada 2023 r. wierzycielowi hipotecznemu Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych w [...] oraz 27 listopada 2023 r. skarżącym. Ponadto, przez wywieszenie ww. obwieszczenia publicznego w siedzibie Urzędu Skarbowego oraz siedzibie U. M. P. organ egzekucyjny wezwał uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Termin opisu i oszacowania nieruchomości został wyznaczony na 15 grudnia 2023 r.
Zlecając rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie nieruchomości skarżących, na dzień 16 czerwca 2023 r. wyznaczył termin wizji lokalnej. W obwieszczeniu z 6 listopada 2023 r. wyznaczył termin opisu i oszacowania nieruchomości na 15 grudnia 2023 r. W sporządzonym tego dnia protokole opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny wskazał, że zgodnie z wycen w formie operatu szacunkowego (stanowiącego Załącznik nr [...] do Protokołu) przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. 23 października 2023 r. (po przeprowadzeniu wizji lokalnej w dniu 12 września 2023 r.) wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 1.355.000 zł. W protokole znalazło się pouczenie o sposobie i terminie wniesienia do niego zarzutów. Powyższy protokół został doręczony każdemu ze skarżących w dniu 3 stycznia 2024 r. oraz ZUS II Oddział w [...] w dniu 21 grudnia 2023 r.
Każdy ze skarżących wniósł brzmiące jednakowo zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, w których powołali się na art. 110r, art. 110s i art. 110t ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm.; dalej: "u.p.e.a.") oraz rozporządzenie regulujące wycenę nieruchomości. Zobowiązani zakwestionowali określoną w operacie szacunkowym z 23 października 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkową nieruchomości. Skarżący zgłosili zarzut co do określenia wartości rynkowej nieruchomości, która ich zdaniem jest znacząco zaniżona w porównaniu do jej rzeczywistej wartości. Zakwestionowali przyjętą przez rzeczoznawcę powierzchnię budynku (139,75 m˛), która według projektu i stanu faktycznego 186,62 m˛ i co spowodowało zaniżenie wartości o kwotę 181.180 zł. Ponadto w wycenie nie uwzględniono powierzchni garażu, który stanowi nierozerwalną jego część. Jako nieprawidłową skarżący uznali również przedstawioną wycenę m˛ powierzchni nieruchomości. Ich zdaniem obrębie osiedla obecnie oferowane są cztery nieruchomości, których średnia cena ofertowa wynosi 11. 084 zł za m˛ na wtórnym rynku domów jednorodzinnych, przy czym dotyczą one zabudowy bliźniaczej i szeregowej z mniejszymi powierzchniami działek, na których są usytuowane. Natomiast dom skarżących został posadowiony w pięknej okolicy, w zabudowie wolnostojącej, na dużej narożnej działce, co wpływa na zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości, w tym samej działki bez zabudowy o 50%. Obecnie są oferowane działki w obrębie K. w P. w średniej cenie ofertowej 1.248 zł, co stanowi trzykrotną wartość przedstawionej wyceny, a co ma ogromny wpływ na ostateczną wartość wyceny nieruchomości w całości.
Pismem z 29 kwietnia 2024 r. Naczelnik wezwał autora operatu szacunkowego o szczegółowego odniesienia się do podniesionych przez skarżących zarzutów, co ten uczynił pismem z 30 kwietnia 2024 r.
Powołanymi na wstępie postanowieniami z 13 maja 2024 r. Naczelnik oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ egzekucyjny wskazał, że dokumentem określającym wartość rynkową nieruchomości jest operat szacunkowy. Parametrem porównawczy jest m˛ powierzchni mieszkalnej wzniesionej na nieruchomości zabudowy, którą przyjęto na podstawie udostępnionej w dniu oględzin dokumentacji projektowej, na podstawie której zrealizowano budynek mieszkalny. Powierzchnię mieszkalną stanowi suma powierzchni użytkowej pomieszczeń parteru i poddasza budynku, wykorzystywanych na cele mieszkalne. Znajdujące się dodatkowe pomieszczenie w postaci garażu o powierzchni 17,76 m˛, dostępnego z zewnątrz budynku, uwzględniono w oszacowaniu - opisuje to cecha "Inne", jedna z cech różnicujących nieruchomości w zastosowanej metodologii wyceny. Powierzchnię klatki schodowej w całości zaliczono do powierzchni parteru. Powierzchnia użytkowa budynku (wg dokumentacji projektowej) wynosi 139,75 m˛ powierzchni mieszkalnej i 17,76 m˛ powierzchni dodatkowej (garaż). Powierzchnię klatki schodowej w całości zaliczono do powierzchni parteru. Powierzchnię pomieszczeń mieszkalnych lub ich części o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Określenia wartości rynkowej nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego (powszechnie stosowanego w wycenie nieruchomości o funkcji mieszkaniowej), dokonuje się na podstawie zanotowanych transakcji sprzedaży tego rodzaju nieruchomości na lokalnym rynku. Podstawę oszacowania stanowią zatem zrealizowane transakcje sprzedaży, a nie oferty rynkowe, zamieszczane w portalach internetowych. Określenia wartości rynkowej ww. nieruchomości gruntowej, zabudowanej, dokonano na podstawie zrealizowanych, zanotowanych na lokalnym rynku transakcji sprzedaży nieruchomości, z rejonu lokalizacji nieruchomości szacowanej (z danej strefy miasta P.). W analogiczny sposób oszacowano wartość działki gruntu jako niezabudowanej, jako części składowej nieruchomości - na podstawie zanotowanych transakcji sprzedaży gruntów o podobnym przeznaczeniu, wynikającym z opracowań planistycznych (MPZP lub Studium). Oszacowania wartości nieruchomości dokonano na datę wskazaną w opracowaniu, na podstawie zanotowanych transakcji sprzedaży nieruchomości (zabudowanych oraz niezabudowanych) z okresu poprzedzającego sporządzenie operatu szacunkowego.
Odnosząc się do wyceny nieruchomości, organ egzekucyjny wskazał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając wszystkie aspekty nieruchomości, jej zabudowę, stan, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, co zostało w całym procesie uwzględnione. Analiza rynku została przeprowadzona rzetelnie i uwzględnia wszelkie atrybuty, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Według rzeczoznawcy wartość rynkowa nieruchomości określona została na podstawie analizy cech i cen rynkowych transakcji na lokalnym rynku i jest najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania w dacie wyceny. W procesie wyceny nieruchomości, uwzględniono obowiązujące kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, mając na uwadze cel wyceny, przeznaczenie nieruchomości, położenie nieruchomości, jej otoczenie, stan techniczny i funkcjonalno-użytkowy. Określenie wartości nieruchomości dokonane zostało przy uwzględnieniu cech nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość, właściwą procedurę wyceny oraz podejście porównawcze.
Naczelnik zaznaczył, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, którą posiada biegły. Natomiast bada operat szacunkowy pod względem formalnym, tj. sprawdza, czy został on wykonany i podpisany przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy i czy nie ma w nim niejasności. Zdaniem organu egzekucyjnego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego pod względem formalnym i merytorycznym jest prawidłowy.
We wspólnie złożonym zażaleniu na powyższe postanowienia, kwestionując sposób wyceny nieruchomości przez niewłaściwy dobór rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z obszaru Miasta P. bliskich lokalizacji szacowanej nieruchomości. Zdaniem skarżących dane wykorzystane do wyceny nieruchomości mają wpływ na zaniżenie jej wartości, gdyż w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę oszacowania wykorzystano dane zanotowanych transakcji sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego z niewłaściwych obrębów ewidencyjnych, tj. G. , S., K. , K. . Ich usytuowanie jest inne niż obręb osiedla [...]. Są to tereny o innym charakterze niż miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Dane z tych nieruchomości nie mogą być brane pod uwagę, gdyż nie spełniają warunków na obiektywną wycenę, przeciwnie - ją zaniżają. Podobnie przy wycenie samej działki, dane zawarte w zestawieniu nieruchomości niezabudowanych użyte zostały również z obrębów przemysłowych, tj.: G., S., K., gdzie ceny gruntów są znacząco niższe od obrębu K., A. , Z. . Dodatkowo - ceny z lat 2022 były stosunkowo niższe od cen pod koniec 2023 i na początku 2024 r. Ponadto operat szacunkowy z 23 października 2023 r. nie zawiera podpisu rzeczoznawcy majątkowego, co wskazuje, że został sporządzony z wadą prawną.
Utrzymując w mocy zaskarżone rozstrzygnięcia ww. postanowieniami, Dyrektor IAS stwierdził, że zgłoszone w zażaleniu zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu dotyczą kwestii merytorycznych, ale organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, bo nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oceniając zaś operat szacunkowy pod względem formalnym, organ nadzoru uznał, że opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Protokół tej czynności z 15 grudnia 2023 r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r § 1 u.p.e.a. Wartość nieruchomości została oszacowana w oparciu o przepisy u.p.e.a., ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.: dalej u.g.n.") oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej: "rozporządzenie"), w szczególności: art. 110s § 2 i 4 u.p.e.a., art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1-3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1-3, art. 155 ust. 1, art. 156 ust. 1, 3, art. 175 u.g.n. oraz § 3, § 4 ust. 1, 2 i 4, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budzi wątpliwości organu nadzoru, w jego treści nie stwierdzono braków ani niejasności. Sporny operat zawiera określenie przedmiotu, metody i celu wyceny, rodzaj nieruchomości, jej wartość rynkową i datę, na którą wartość tę określono. W treści operatu wskazano zakres i uwarunkowania wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z zapisami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie biegły zawarł również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, stwierdzając, że na podstawie zanotowanych transakcji nie było możliwe analityczne określenie trendu zmian cen w czasie, stąd w wycenie zrezygnowano z korygowania cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca dokonał też zestawienia transakcji za lata 2022-2023 sprzedaży dotyczących nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w zbliżonej lokalizacji. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Operat zawiera sposób obliczenia z uwzględnieniem współczynników korygujących. Zawiera też dokumentację fotograficzną oraz dokumentację geodezyjną, informację o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także protokół z badania zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości. Został opatrzony pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego.
W złożonej przez oboje małżonków skardze na opisane wyżej postanowienia, wnosząc o uchylenie operatu szacunkowego w całości, skarżący zarzucili niewłaściwy sposób uwierzytelnienia operatu szacunkowego, brak podpisów i pieczęci osoby uprawnionej do jego sporządzenia oraz informacji potwierdzających zgodność z oryginałem, co stanowi jego istotną wadę prawną. Dodatkowo skarżący podnieśli wykorzystanie do wyceny materiału porównawczego w znaczący sposób zaniżającego wartość ich nieruchomości, co naraża ich na straty. Podnosząc nieuwzględnienie zarzutów prawnych dotyczących spornego operatu, podkreślili doręczenie im jego kopii (3 stycznia 2024 r.) bez uwierzytelnienia, podpisów i pieczęci osoby uprawnionej do jego sporządzenia oraz informacji potwierdzających zgodność z oryginałem, co stanowi istotną wadę prawną i narusza art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej: "K.p.a."), uniemożliwiając stronom skuteczne korzystanie z przysługujących praw. Dopiero po złożeniu zażalenia skarżący otrzymali dokumenty prawidłowo uwierzytelnione. Małżonkowie podtrzymali też wcześniejsze zarzuty, dotyczące materiału porównawczego załączonego do wyceny jako zaniżającego wartość nieruchomości.
Podtrzymując zastrzeżenia co do doboru transakcji porównawczych, skarżący podkreślili wykorzystanie transakcje dotyczących nieruchomości położonych w obrębach o przemysłowym charakterze, w przeciwieństwie do ich nieruchomości, która jest położona na terenie objętym programem ochrony Natura 2000, co jest atutem lokalizacyjnym. To teren mieszkaniowy i rekreacyjny, położony zaledwie 15 minut od centrum P., w pobliżu terenów zielonych, takich jak [...], [...], [...] oraz [...]. W pobliżu znajduje się rozbudowana infrastruktura handlowo - usługowa. Skarżący uznali, że niewłaściwy dobór transakcji i nieuwzględnienie walorów lokalizacyjnych wycenianej nieruchomości rzeczoznawca znacząco obniżył jej wartość, co jest sprzeczne z przepisami dotyczącymi rzetelności i obiektywności wyceny. Podkreślili, że działka ma powierzchnię 800 m˛ i jest w pełni uzbrojona (posiada dostęp do prądu, wody, gazu, kanalizacji i światłowodu), a jej wartość zwiększa otoczenie innych domów jednorodzinnych i terenów zielonych. Zdaniem skarżących oprócz wykorzystania transakcje z oddalonych obrębów miasta, nie wzięto pod uwagę, że w drugiej połowie roku nastąpił gwałtowny i znaczący wzrost cen nieruchomości i ceny ofertowe w obrębie wycenianej nieruchomości sięgają od 1.000 zł do 1.200 zł za m˛ gruntu, zatem takie zaniżenie wartości nieruchomości narusza art. 152 ust. 1 u.g.n.
Odnosząc się do stwierdzenia Dyrektora IAS, że w przypadku zastrzeżeń do rzetelności i prawidłowości operatu, strona mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n., skarżący zarzucili, że nie zostali pouczeni w żadnym dokumencie o takiej możliwości. Mimo, że przepisy nie wymagają wprost zamieszczenia takiego pouczenia, zasady zaufania, staranności, rzetelności i przejrzystości, wynikające z zasad ogólnych postępowania, obligują organy do udzielania pełnej informacji stronie o jej prawach, co może być realizowane w postaci osobnego pouczenia.
W odpowiedziach na skargi Dyrektor IAS wniósł o ich oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonych postanowieniach.
Ustosunkowując się do ww. odpowiedzi, skarżący wyjaśnili, że podpisaną i opieczętowaną kopię operatu otrzymali dopiero 26 czerwca 2024 r., po złożonym przez nich piśmie z zarzutami, zatem styczniowy operat bez podpisów i pieczęci rzeczoznawcy był wadliwy i nie mógł stanowić dowodu w postępowaniu administracyjnym, ani być brany pod uwagę, mimo doręczenia tego operatu po uzupełnieniu jego braków w czerwcu 2024 r.
Sąd zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny, czy operat szacunkowy przyjęty za podstawę ustalenia wartości objętej egzekucją nieruchomości został sporządzony prawidłowo, a tym samym czy mógł stanowić podstawę dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Przechodząc do rozstrzygnięcie sporu, na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednakże przed dokonaniem tej czynności egzekucyjnej, stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Należy też pamiętać, że regulacja zawarta w art. 18 pkt 2 u.p.e.a. nakazuje odpowiednie stosowanie w postępowaniu egzekucyjnym przepisów K.p.a., jeżeli przepisy u.p.e.a. nie stanowią inaczej.
Zarzuty, które zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a., do opisu i oszacowania mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania w terminie 14 dni od ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, są sformalizowanym środkiem prawnym. Jednak powyższy przepis nie określa okoliczności ani przesłanek stanowiących podstawę tych zarzutów, wskazując ogólnie, że mogą one dotyczyć opisu i oszacowania nieruchomości.
W § 1 art. 110r u.p.e.a. ustawodawca wskazał informacje, jakie podaje organ egzekucyjny w protokole opisu i oszacowania, a wśród nich określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (pkt 7). Stanowią one elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej (art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n.), przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1). Podejście do wyceny reguluje art. 152 u.g.n., zgodnie z którym: (ust. 1) sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości; (ust. 2) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich; (ust. 3, zdanie pierwsze) przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Podejście porównawcze, stosownie do treści art. 153 ust. 1 ww. ustawy, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Z przedstawionych wyżej regulacji bezspornie wynika, że sporządzony przez wyznaczonego przez organ egzekucyjny rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi podstawę do określenia wartości nieruchomości podlegającej egzekucji. Rzeczoznawca majątkowy pełni zatem w postępowaniu egzekucyjnym rolę biegłego, a sporządzony przez niego operat szacunkowy ma charakter opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., stanowiąc jednocześnie dowód (art. 75 § 1 K.p.a.), który z mocy art. 80 K.p.a. podlega ocenie organu egzekucyjnego pod kątem tego, czy określona w nim wartość nieruchomości stanowi okoliczność udowodnioną tym operatem. Z przytoczonych wyżej przepisów u.p.e.a. wynika, że jest to dowód niezbędny do dokonania czynności egzekucyjnej, jaką jest opis i oszacowanie nieruchomości. Wiąże on jednak merytorycznie organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat szacunkowy musi on jednak zawierać jednoznacznie podaną wartość oraz ujawniać wszystkie założenia i warunki, które mają wpływ na wycenę, a tym samym na określoną wartość nieruchomości. Dowód ten musi spełniać zarówno warunki formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech je różniących od wycenianej nieruchomości i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Oczywistym jest, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, zawierającej się w przedstawionym operacie szacunkowym, gdyż nie dysponuje wiedzą merytoryczną. Jest jednak zobowiązany do zbadania tego operatu pod względem formalnym, tzn. do sprawdzenia, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, ale również czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków, czy jest logiczny i spójny. Przy ocenie przydatności tego dowodu należy zatem brać pod uwagę, czy ustalona wartość nieruchomości jest aktualna, dostosowana do obecnych (w chwili wyceny) warunków rynkowych, a zatem czy została dokonana w odpowiednim czasie. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość kwestionowania opisu i szacowania nieruchomości przed organem egzekucyjnym, to należy przyjąć, że organ egzekucyjny posiada kompetencje do dokonywania oceny takiego operatu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego (zob. wyrok NSA z 7 listopada 2024 r., III FSK 314/23 – przytaczane w niniejszej sprawie orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w bazie: publ. CBOSA).
Nie ulega jednak wątpliwości, że wybór podejścia i metody wyceny nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, jak i w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Nie zwalnia to jednak organu egzekucyjnego z obowiązku oceny w trybie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. wartości dowodowej sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Natomiast stronie postępowania egzekucyjnego możliwość ta przysługuje w trybie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co w kontrolowanej sprawie uczynili skarżący.
Należy też przypomnieć, że nieruchomość podobna zdefiniowana została w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem, nie kwestionując uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego do dokonania doboru nieruchomości podobnych, rzeczoznawca ten jest zobowiązany zawrzeć w operacie szacunkowym uzasadnienie wykazujące właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Sąd stwierdza, że organy obu instancji dokonały wadliwej oceny spornego operatu szacunkowego, który stanowił podstawę określenia wartości nieruchomości w protokole jej opisu i oszacowania jej wartości, polegająca na zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości podobnych bez w zasadzie żadnego wyjaśnienia przez niego dokonanego doboru nieruchomości podobnych. Dobór ten należy do biegłego, jednak z operatu szacunkowego muszą wynikać informacje, które pozwolą na dokonanie oceny, czy nieruchomości przez rzeczoznawcę przyjęte spełniają cechy nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. W operacie z 23 października 2023 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że (str. 14 operatu) w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych, zabudowanych budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi z obszaru miasta P., zwłaszcza z rejonów miasta bliskich lokalizacji szacowanej nieruchomości (obręb K., obręb S., obręb G.). Tymczasem z tabeli zawierającej zestawienie 16 transakcji nieruchomości zabudowanych wynika, że połowa z nich to nieruchomości położone w obrębach G. , K., K., S. , Ł. , U. , a zatem w obrębach położonych z zupełnie innej strony miasta P., przy czym K. i [...] to tereny, na których znajdują się lotniska, a zatem obiekty o znacznej uciążliwości dla mieszkańców tych terenów. Natomiast na nieruchomościach przyjętych do porównania znalazła się prawie połowa (7) budynków w zabudowie bliźniaczej bądź szeregowej, a wyceniana nieruchomość jest zabudowana budynkiem wolnostojącym. Wprawdzie biegły do porównania (metoda porównywania parami) przyjął nieruchomości zabudowane położone w obrębach S. i G. w zabudowie wolnostojącej, ale wybrał je z nieruchomości uznanych przez niego za podobne lecz nie wyjaśnił doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, w tym ich kształtu, stanu zagospodarowania (uzbrojenie działek, dojazd do nich), czy usytuowania względem obiektów użyteczności publicznej i terenów przyrodniczo-rekreacyjnych. Brak tych wyjaśnień uniemożliwia ocenę operatu pod kątem doboru tzw. nieruchomości podobnych, jak i weryfikacji cech różniących dobrane nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cechy dobranych nieruchomości powinny zostać odzwierciedlone w operacie szacunkowym. Wskazać też należy, że rzeczoznawca nie wyjaśnił sporządzonym operacie szacunkowym również powodów, dla których w zestawionych transakcjach tylko jedna z nich dotyczyła nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie K., a zatem czy te 16 transakcji nieruchomościami uznanymi przez niego za podobne, to były jedyne transakcje, które nastąpiły w badanym przez niego okresie.
W przypadku zestawienia transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych (wycena gruntu) rzeczoznawca zaznaczył, że analiza rynku gruntów niezabudowanych w okresie kilkunastu miesięcy poprzedzających sporządzenie operatu wykazała odpowiednią liczbę transakcji, na podstawie których możliwe było określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Biegły odnotował 16 transakcji, w tym tylko jedną z obrębu K., ale pod uwagę wziął dwie transakcje, które dotyczyły działek o powierzchni 1380 m˛ i 328 m˛. Również i w tym przypadku nie wyjaśnił, czy te 16 transakcji, to wszystkie, które mógł wziąć pod uwagę, czy wybrał je spośród innych dokonanych też w tamtym czasie. Brak też wyjaśnień (oprócz powierzchni, obrębu, ceny za m˛) doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, w tym ich kształtu, stanu zagospodarowania (uzbrojenie działek, dojazd do nich), czy usytuowania względem obiektów użyteczności publicznej i terenów przyrodniczo-rekreacyjnych. Dobór nieruchomości do porównania ma istotne znaczenie, ponieważ ceny transakcji w nim przyjętych determinują później oszacowaną wartość nieruchomości, stąd wątpliwości skarżących, którzy twierdzą, że w ich okolicy (obręb [...]), wręcz po sąsiedzku, sprzedawane były wówczas nieruchomości i to po cenach wyższych od cen za nieruchomości przyjęte przez biegłego.
Na uwagę zasługuje jeszcze jeden podniesiony przez skarżących aspekt, a mianowicie kwestia daty dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął jako nieruchomości podobne. W podejściu porównawczym uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W spornym operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że na podstawie zanotowanych transakcji nie było możliwe analityczne określenie trendu zmian cen w czasie – stąd w wycenie zrezygnowano z korygowania cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Oznacza to przyjęcie, że ceny nieruchomości w analizowanym przez biegłego okresie nie uległy zmianie, ale kwestii tej biegły bliżej nie wyjaśnił, a tymczasem średnioroczna inflacja w 2022 r. wynosiła 14,4 %, a w 2023 r. 11,4% i trudno (bez wyjaśnienia tej kwestii przez rzeczoznawcę) przyjąć, że ceny nieruchomości pozostawały niezmienne.
Natomiast przy doborze transakcji istotne znaczenie ma zakreślenie przez rzeczoznawcę ram czasowych dla transakcji, które bierze on pod uwagę. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że okres badania rynku ograniczono do kilkunastu miesięcy poprzedzających datę sporządzenia operatu szacunkowego. Istotnie, przeanalizował on transakcje przeprowadzone w okresie od 30 sierpnia 2022 r. do 29 maja 2023 r. (nieruchomości niezabudowane) oraz od 1 sierpnia 2022 r. do 14 lipca 2023 r. (nieruchomości zabudowane). W przypadku nieruchomości niezabudowanych są to transakcje z 9 miesięcy, a w przypadku nieruchomości zabudowanych z niecałego roku, co zgodne jest z powołanym wyżej przepisem. Jednakże, dokonując wyceny nieruchomości, jak wynika z operatu - na dzień 12 września 2023 r., biegły nie przyjął żadnych transakcji, które nastąpiły w stosunku do nieruchomości niezabudowanych między 29 maja 2023 r. a 12 września 2023 r. (trzy i pół miesiąca), a w stosunku do nieruchomości zabudowanych między 14 lipca 2023 r. a 12 września 2023 r. (2 miesiące). Brak w operacie wyjaśnienia powodów, dla których tego nie uczynił i w tej sytuacji nie można przyjąć, że w ww. okresach nie było żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości podobnych. Zauważyć jednak należy, że również w okresach, za które biegły nie wskazał żadnych transakcji, inflacja wprawdzie spadała, ale nadal pozostawała na wysokim poziomie (czerwiec 2023 r. – 11,5%; lipiec 2023 r. – 10,8%; sierpień 2023 r. – 10,1%).
Zwrócić należy jeszcze uwagę na wynikające z przedłożonych sądowi akt administracyjnych okoliczności związane z przeprowadzoną przez organ egzekucyjny procedurą dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Z akt tych wynika, że zlecenie oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu M. B. przez organ egzekucyjny nastąpiło postanowieniem z 30 maja 2023 r., a termin wizji lokalnej tym postanowieniem wyznaczono na 16 czerwca 2023 r. Tymczasem z załączonych do ww. postanowienia zwrotnych potwierdzeń jego odbioru wynika, że postanowienie to doręczono A. N. 8 września 2023 r., natomiast rzeczoznawcy 18 września 2023 r. Czy i kiedy odbyła się wizja, to już z akt administracyjnych nie wynika, chociaż w operacie szacunkowym biegły zaznaczył, że oględzin przedmiotu wyceny dokonał 12 września 2023 r., a zatem zanim w ogóle otrzymał postanowienie zlecające mu dokonanie tych oględzin i sporządzenie operatu.
Z operatu wynika również, że biegły sporządził go 23 października 2023 r. W aktach postępowania egzekucyjnego brak informacji kiedy i w jaki sposób biegły ten operat dostarczył organowi egzekucyjnemu, który termin 15 grudnia 2023 r. na dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczył dwa tygodnie po sporządzeniu operatu - 6 listopada 2023 r. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło w wyznaczonym na 15 grudnia 2023 r. terminie, ale z protokołu nie wynika kto był obecny w dniu dokonywania tej czynności. Takiej adnotacji nie przewiduje art. 110 r. § 1 u.p.e.a. W zaskarżonych postanowieniach Dyrektor IAS wskazał, że organ egzekucyjny zapoznał skarżącą ustnie z protokołem i poinformował, że zostanie on przesłany pocztą, a skarżąca zapowiedziała wniesienie zarzutów do opisu i oszacowania. Ani z obecności skarżącej podczas opisu i oszacowania nieruchomości, ani z ustnego zapoznania jej z treścią protokołu, ani z jej zapowiedzi wniesienia zarzutów, organ egzekucyjny nie sporządził żadnej notatki urzędowej, do której zdaniem Sądu był zobowiązany na podstawie art. 72 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a., który stanowi, że czynności organu administracji publicznej, z których nie sporządza się protokołu, a które mają znaczenie dla sprawy lub toku postępowania, utrwala się w aktach w formie adnotacji podpisanej przez pracownika. Z protokołu opisu i oszacowania wynika, że w czynności tej brało udział dwóch ekspertów skarbowych organu egzekucyjnego, ale ani na okoliczność obecności skarżącej (bądź innych uczestników postępowania), ani przebiegu ewentualnej rozmowy z nią, nie została poczyniona w aktach żadna adnotacja. Co więcej, protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości powinien być podpisany przez pracowników organu egzekucyjnego biorących udział w jego sporządzeniu oraz przez inne osoby obecne przy sporządzeniu protokołu (tak: Przybysz Piotr Marek, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, wyd. II, publ. LEX/el. 2025). W kontrolowanej sprawie ww. protokół podpisali jedynie pracownicy organu (widnieją na nim 2 podpisy), brak natomiast podpisu skarżącej.
Natomiast obecny na rozprawie skarżący wyjaśniał, że na spotkaniu w Izbie w marcu 2024 r. usłyszeli z żoną, że 15 grudnia 2023 r. (data dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości) nie otrzymali operatu szacunkowego, ponieważ był jeszcze w wersji roboczej. W aktach administracyjnych przesłanych Sądowi również brak jakiejkolwiek pisemnej wzmianki (adnotacji) sporządzonej na okoliczność spotkania, które odbyło się ze skarżącymi w marcu 2024 r. w Izbie Administracji Skarbowej, o którym skarżący wspomniał na rozprawie. Natomiast sporządzony 23 października 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, ostemplowany i podpisany przez biegłego, został umieszczony w aktach administracyjnych przesłanych Sądowi dopiero po wydanych przez Dyrektora IAS w dniu 22 kwietnia 2024 r. postanowieniach uchylających postanowienie Naczelnika odmawiające skarżącym przywrócenia terminu do złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i przywracające ten termin. Skarżącym w kompletnej wersji doręczono operat w czerwcu 2024 r., po pół roku od sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości i doręczenia im protokołu czynności dokonanej 15 grudnia 2023 r. Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowana wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości z podaniem jej podstaw. Nie ulega wątpliwości, że podstawę tę stanowi przede wszystkim operat szacunkowy. Z pkt VII protokołu opisu i oszacowania z 15 grudnia 2027 r. wynika, że wartość nieruchomości została określona w formie operatu szacunkowego, który stanowi załącznik nr 1 do protokołu. Oznacza to, że ww. załącznik nr 1 stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Brak w u.p.e.a. przepisu, z którego wynikałby obowiązek organu egzekucyjnego doręczania stronom postępowania egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Niemniej jednak w postępowaniu egzekucyjnym, z mocy odesłania zawartego w art. 18 pkt 2 u.p.e.a., zastosowanie znajdują ogólne zasady postępowania administracyjnego, w tym zasada pogłębiania zaufania obywateli (art. 8 § 1 K.p.a.), zasada informowania stron (art. 9 K.p.a.), zasada czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.), czy zasada przekonywania (art. 11 K.p.a.). Zdaniem Sądu protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, to sporządzony przez organ w dniu dokonywania tej czynności protokół wraz z wszystkimi do niego załącznikami, w tym w szczególności z operatem szacunkowym. Organ egzekucyjny dokonujący w wyznaczonym terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w ocenie Sądu, zobowiązany jest udostępnić uczestnikom biorącym udział w tej czynności nie tylko jej protokół, który obecne przy tej czynności osoby powinny podpisać, ale przede wszystkim udostępnić im do wglądu operat szacunkowy, który stanowi podstawę dokonywanego w ich obecności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Między organem nadzoru a stroną skarżącą bezsporne jest, że przy dokonywaniu opisu i oszacowania obecna była skarżąca A. N.. Protokół dokonanej czynności nie został przez nią podpisany. Brak jakiejkolwiek adnotacji, że zapoznała się z jego treścią, czy pouczono ją o sposobie i terminie wniesienia zarzutów do dokonanej czynności, choć faktycznie uczyniono to wcześniej w piśmie wyznaczającym termin opisu i oszacowania. Zasada pogłębiania zaufania obywateli, jak i zasada informowania stron, obliguje organ egzekucyjny do pouczenia stron postępowania o służących im środkach zaskarżenia i to w sposób dla nich zrozumiały. Sąd zwraca uwagę, że termin do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości rozpoczyna bieg od dnia ukończenia tego opisu i oszacowania (art. 110u § 1 u.p.e.a.) i wynosi 14 dni. Działający bez profesjonalnych pełnomocników uczestnicy postępowania egzekucyjnego często błędnie przyjmują, że termin ten rozpoczyna bieg od chwili doręczenia im protokołu opisu i oszacowania (co również miało miejsce w kontrolowanej sprawie, ale organ nadzoru termin do zgłoszenia zarzutów skarżącym przywrócił), zatem tak istotne znaczenie ma zrozumiały dla strony sposób jej pouczenia.
Natomiast kwestionowanie dokonanego opisu i oszacowania może odbywać się w sytuacji, gdy uczestnik tej czynności zna nie tylko ustaloną przez organ egzekucyjny wartość nieruchomości, ale również podstawę dokonania oszacowania tej wartości, a nią jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i zaakceptowany przez organ egzekucyjny operat szacunkowy. Zatem w trakcie dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości wszyscy obecni przy tej czynności uczestnicy powinni mieć możliwość zapoznania się z tym operatem. Z akt administracyjnych nie wynika, aby skarżącej obecnej przy ww. czynności taki operat został udostępniony, czy choćby została pouczona o możliwości zapoznania się z nim przed wniesieniem ewentualnych zarzutów, których wniesienie – jak wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji – zapowiedziała podczas dokonywania opisu i oszacowania. Natomiast organ egzekucyjny doręczył skarżącym odpis protokołu opisu i oszacowania wraz kopią operatu szacunkowego bez pieczęci i podpisów 3 stycznia 2024 r., a kompletną kopię otrzymali dopiero w czerwcu 2024 r., już po oddaleniu przez organ egzekucyjny wniesionych przez nich zarzutów. Nie jest to postępowanie, które buduje zaufanie obywateli do organów administracji publicznej. Wspomnieć przy tym należy, że przyjęta w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości stanowi jeden z najistotniejszych elementów egzekucji z nieruchomości i to nie tylko dla zobowiązanego, ale również dla jego wierzycieli, którzy są zainteresowania, aby była to ustalona prawidłowa wartość rynkowa nieruchomości, gdyż ma to wpływ na możliwość zaspokojenia ich wierzytelności. Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Sąd stwierdza, że wadliwa ocena spornego operatu szacunkowego (z powodów wyżej przedstawionych), polegająca na zaakceptowaniu ustalonej w nim wartości rynkowej podlegającej egzekucji nieruchomości skarżących, pomimo niedostatecznego udokumentowania w nim danych źródłowych będących podstawą przyjętych przez biegłego tez w zakresie doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, niewyjaśnienia pominięcia transakcji z ostatnich miesięcy przed dokonaniem wyceny, co uniemożliwiło zweryfikowanie podobieństwa tych nieruchomości zgodnie definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.p.e.a. oraz rzetelności dokonanego oszacowania. Takim sposobem procedowania organ egzekucyjny naruszył przepisy art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Z uwagi na opisany wyżej sposób dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez organ egzekucyjny została również naruszona zasada określona w art. 8 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. Naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego powodu Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżone postanowienia oraz postanowienia je poprzedzające.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, a następnie zbada prawidłowość jego sporządzenia, uwzględniając przedstawioną wyżej ocenę prawną i jeżeli zaakceptuje ten operat pod względem jego przydatności dowodowej, dokona na jego podstawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości według reguł postępowania wyżej przedstawionych.
Wobec uwzględnienia skargi o kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.