I SA/OP 850/24

I SA/Op 850/24 - Wyrok WSA w Opolu
Data orzeczenia
2024-12-11
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-09-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Sędziowie
Aleksandra Sędkowska /przewodniczący/
Anna Komorowska-Kaczkowska /sprawozdawca/
Grzegorz Gocki
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Sygn. powiązane
III FSK 662/25 - Postanowienie NSA z 2025-06-11
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 2505
art. 110m par. 1, art. 110s par. 1 i 2, art. 110u par. 1, art. 110r par. 1 i 2,
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
par. 1, 4 i 5
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Sędkowska Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Gocki Asesor sądowy WSA Anna Komorowska-Kaczkowska (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 11 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi R. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 9 lipca 2024 r., 1601-IEE.7192.48.2024 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi wniesionej przez R. G. (dalej też określana jako: "Strona", "Skarżący", "Zobowiązany) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z 9 lipca 2024 r., którym to organ, działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 poz. 572, zwanej dalej: "k.p.a.") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach z 12 marca 2024 r., nr 1613-SEE.7113.179.2023, którym uznano za nieuzasadnione zarzuty dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr [...].
Zaskarżone postanowienie zapadło na następującym stanie faktycznym.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach prowadzi wobec Skarżącego postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez:
• Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach o numerach: [...] z 16 października 2017 r., [...] z 20 listopada 2017 r., [...] z 14 września 2018 r., [...] z 5 listopada 2018r., [...] z 29 listopada 2018 r., [...] z 14 lutego 2019 r., [...], z 12 marca 2019 r.; [...] z 12 marca 2019 r., [...] z 12 kwietnia 2019 r., [...] z 12 kwietnia 2019 r., [...] z 12 kwietnia 2019 r., [...] z 23 kwietnia 2019 r., [...] z 23 kwietnia 2019 r., [...] z 17 czerwca 2019 r., [...] z 17 czerwca 2019 r. [...] z 17 czerwca 2019 r., [...] z 17 czerwca 2019 r., [...] z 1 lipca 2019 r.,
• Burmistrza Miasta i Gminy K. o numerach: [...] z 17 października 2018 r., [...] z 17 października 2018 r., [...] z 11 marca 2019 r., [...] z 11 marca 2019 r., [...] z 11 marca 2019 r., [...] z 11 marca 2019 r., [...] z 11 marca 2019 r., [...] z 18 marca 2019 r., [...] z 18 czerwca 2019 r.
• Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w O. Inspektorat w S. (dalsze tytuły wykonawcze) o numerach: [...] z 11 maja 2017 r., [...] z 11 maja 2017 r.; [...] z 11 maja 2017 r., [...] z 11 maja 2017 r., [...] z 7 czerwca 2017 r., [...] z 7 czerwca 2017 r., [...] z 7 czerwca 2017 r., [...] z 7 czerwca 2017 r., [...] z 11 września 2017 r., [...] z 11 września 2017 r., [...] z 11 września 2017 r.
W oparciu o te tytuły wykonawcze organ egzekucyjny zajął nieruchomość Zobowiązanego położoną w G., dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr [...].
Podstawę zajęcia stanowiły zawiadomienia z:
• 11 grudnia 2018 r. nr [...],
• 19 marca 2019 r. nr [...],
• 19 marca 2019 r. nr [...],
• 19 marca 2019 r. nr [...],
• 23 sierpnia 2019 r. nr [...],
• 26 sierpnia 2019 r. nr [...],
• 26 sierpnia 2019 r. nr [...].
Na skutek zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową, administracyjny organ egzekucyjny, przejął - 18 lutego 2022 r. - od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w S. egzekucję do nieruchomości Zobowiązanego (sprawa nr [...], Repertorium A nr [...])
W dniu 6 lipca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach wystąpił do:
• Starostwa Powiatowego w K. o wydanie dla nieruchomości opisanej w KW nr [...] wypisu z kartoteki budynków oraz wyciągu z ewidencji gruntów wraz z mapką sytuacyjną,
• Urzędu Miasta i Gminy w K. o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, która obejmuje działki: nr a i b obrębu K., nr c, d, e, f, g z arkusza mapy [...] obrębu G.,
• rzeczoznawcy majątkowego S. W. i wyznaczył go do oszacowania wartości nieruchomości. Jednocześnie poinformował rzeczoznawcę o wyznaczeniu terminu oględzin nieruchomości na 10 sierpnia 2023 r. godz. 9:00. Pismo zostało doręczone rzeczoznawcy 12 lipca 2023 r., a Zobowiązanemu 25 lipca 2023 r.
W dniu 12 lipca 2023 r. do organu egzekucyjnego wpłynęły dokumenty ze Starostwa Powiatowego w K., tj. wypisy z rejestru gruntów dla działek nr a, b, c, d, e, f, g, wypis z kartoteki budynków nr [...] oraz mapy zasadnicze
Z kolei dniu 14 lipca 2023 r. Burmistrz K. przekazał organowi egzekucyjnemu wypis z planu zagospodarowania przestrzennego dla działek: g, d, f oraz poinformował, że dla działek nr c i e z mapy [...] w G. oraz działek nr a, b z mapy [...] w K. nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.
W dniu 10 sierpnia 2023 r. organ egzekucyjny wraz z rzeczoznawcą majątkowym dokonał oględzin nieruchomości. Skarżący, mimo prawidłowego zawiadomienia, nie wziął udziały w oględzinach.
W 16 października 2023 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach wpłynął operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez wyznaczonego rzeczoznawcę majątkowego.
Zawiadomieniem z 11 grudnia 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach poinformował Zobowiązanego o terminie opisu i oszacowania nieruchomości. Wskazał, że opis i oszacowanie:
• rozpocznie się 26 stycznia 2024 r. o godz. 9:00 w G. przy ul. [...] wizją lokalną poszczególnych działek położonych w G. i K.,
• zakończy się 26 stycznia 2024 r. o godz. 12:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w Krapkowicach w pokoju nr [...] sporządzeniem i podpisaniem protokołu opisu i oszacowania.
Zawiadomienie zostało doręczone zobowiązanemu 15 grudnia 2023 r.
26 stycznia 2024 r. o godz. 9: 00 Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...]. Od 9:00 organ prowadził oględziny poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości. Skarżący nie był obecny przy tej czynności.
W tym samym dniu, o godz. 12°° organ ukończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości poprzez sporządzenie protokołu z czynności (karty nr: 244-256). Protokół wraz z operatem szacunkowym Zobowiązany odebrał osobiście w siedzibie organu 29 stycznia 2024 r.
Pismem z 31 stycznia 2024 r. Zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzucił:
• niedokładne zebranie przez organ egzekucyjny informacji oraz danych, które miały wpływ na określenie wartości nieruchomości,
• brak zachowania wymogów prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości, w szczególności nieodpowiednie ustalenie bazy porównawczej oraz brak uzasadnienia doboru transakcji porównawczych,
• oparcie opisu i oszacowania na niezgodnym z aktualnymi realiami rynkowymi operacie szacunkowym, który opiera na transakcjach handlowych sprzed kilku miesięcy; według pana R. G. organ egzekucyjny nie dokonał weryfikacji aktualnych cen nieruchomości, chociażby poprzez porównanie aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości podobnych, położonych na terenie tej samej gminy,
• oparcie treści czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości na niejasnym oraz wewnętrznie sprzecznym operacie szacunkowym, sporządzony opis i oszacowanie są niejasne, zbyt ogólne i niezrozumiałe w zakresie wyceny nieruchomości, w szczególności w zakresie wskazania poszczególnych cech szacowanej nieruchomości,
• zawarcie w operacie szacunkowym sprzecznych informacji; rzeczoznawca w wielu kwestiach nie podaje przyczyny zastosowania konkretnych mierników wartości nieruchomości oraz bezpodstawnie przyjmuje współczynniki korygujące, a także zawiera błędne oznaczenia średnich cen za hektar nieruchomości i tym samym zaniża rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości,
• nieoszacowanie wartości nieruchomości na chwilę sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości,
• niedokonanie dodatkowego opisu i oszacowania, pomimo zajścia istotnych zmian rynkowych w zakresie wzrostu cen nieruchomości.
Do pisma dołączył wydruki ogłoszeń sprzedaży nieruchomości ze stron internetowych: [...], [...], [...], [...], [...]. Zdaniem Zobowiązanego ogłoszenia te świadczą o cenach, jakie osiągają nieruchomości o walorach, w jego ocenie, analogicznych do szacowanej nieruchomości.
W związku z tymi zarzutami Zobowiązany wniósł o:
• uchylenie wykonanego opisu i oszacowania oraz polecenie wykonania kolejnego opisu i oszacowania wartości,
• obciążenie wierzyciela kosztami wykonania czynności,
• dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonych przez niego do zarzutów wydruków ofert sprzedaży nieruchomości ze stron internetowych.
Uzasadniając wniesione zarzuty Zobowiązany wskazał, że nie zgadza się z wyceną wartości nieruchomości. Podnosił, że na skutek licznych uchybień, wartość nieruchomości została w znacznym stopniu zaniżona. Zdaniem Zobowiązanego, przy ustaleniu wartości nieruchomości, organ nie dokonał weryfikacji ustaleń rzeczoznawcy i ich zmiany, bazując chociażby na podsumowaniu aktualnych ofert sprzedaży podobnych nieruchomości w gminie ich położenia, które mogą przybliżyć aktualne ceny rynkowe.
W dalszej części Zobowiązany zaprezentował swojej stanowisko w zakresie uchybień w procesie wyceny poszczególnych działek, które skutkowały znacznym obniżeniem ogólnej wartości nieruchomości. Podniósł, że:
1. w odniesieniu do działki d zabudowanej budynkiem gospodarczo- magazynowym, zarzucał, iż niezasadnie odstąpiono od oględzin wewnętrznych budynku. Podnosił, że oględziny wnętrza mogą mieć większy wpływ na wartość nieruchomości niż oględziny zewnętrzne, bowiem standard wykończenia, wyposażenie, rozkład pomieszczeń wpływają na cenę nieruchomości. Zdaniem Zobowiązanego pominięcie tych oględzin przez organ spowodowało, brak możliwości ustalenia rzeczywistej wartości budynku. Naruszyło to nie tylko jego interes, ale i wierzyciela. Zobowiązany zarzucił, że rzeczoznawca na str. 29 operatu, dokonując korekty z tytułu porównania cech nieruchomości, do najlepszej nieruchomości przyjął za miernik przeciętny standard pomieszczeń budynku, pomimo że nie dokonał oględzin stanu wewnętrznego budynku. Spowodowało to zawyżenie stopy dyskontowej dla rynku lokalnego, a tym samym zaniżenie wartości działki, a w konsekwencji wadliwą wycenę wartości budynku. Nadto wskazywał, że w protokole opisu i oszacowania, jak również w operacie rzeczoznawcy, jako wartość budynku wskazano 20 000,00 zł pomimo, że na str. 29 operatu, rzeczoznawca jednoznacznie określając wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej (część działki d) wskazał kwotę 44 000,00 zł. Zdaniem Zobowiązanego obie wartości zostały ustalone nieprawidłowo. Podnosił, że na lokalnym rynku już za zwykły garaż trzeba zapłacić kwotę porównywalną do wskazanych w operacie. Na dowód tego wskazał transakcje ze strony [...]. Wskazywał, że za budynek spełniający częściowo kryteria nieruchomości podobnej do budynku poddanego ocenie, lecz w znacznie gorszym stanie technicznym należy zapłacić cenę dwukrotnie przewyższającą kwotę ustaloną w operacie. Na poparcie tego stwierdzenia również przedstawił transakcje ze strony [...].
W dalszej części podnosił, że rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu popełnił błędy stanowiące o wewnętrznej sprzeczności operatu, które zostały potem powielone w opisie i oszacowaniu nieruchomości. Zarzucił, że na str. 27 operatu rzeczoznawca rozpoczął określanie wartości części nieruchomości gruntowej zabudowanej, natomiast na str. 29 operatu jako tą wartość podał kwotę 44 000,00 zł. Następnie na str. 30 operatu rozpoczął określenie wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, którą na str. 32 wyznaczył jako 24 000,00 zł. W ogólnym zestawieniu na str. 42 rzeczoznawca wskazał natomiast wartość budynku jako 20 000,00 zł (prawo własności budynku) oraz 24 000,00 zł jako prawo własności gruntu. Zdaniem Zobowiązanego, łączna suma wykazana na zakończenie operatu wliczona w ogólną wartość nieruchomości jest zaniżona w stosunku do wartości określonej przy kalkulacji poszczególnych działek. Rzeczoznawca nie wyjaśnił skąd wzięła się kwota 20 000,00 zł, ani dlaczego zaniechano przyjęcia w zestawieniu uprzednio ustalonej kwoty
44 000,00 zł, która i tak jest zaniżona.
2. w odniesieniu do działek o przeznaczeniu rolnym, tj. działki nr c, f oraz
g, Zobowiązany podnosił, że doszło do zaniżenia ich wartości. Na poparcie swego stanowiska przedstawił aktualne oferty sprzedaży nieruchomości gruntowych w okolicach K. Stwierdził, że rzeczoznawca, jak i organ egzekucyjny, nie skorzystali przy kalkulacji ze średniej ceny gruntów ornych według Głównego Urzędu Statystycznego. Przyjęte przez nich wartości odbiegają od średnich cen gruntów w województwie [...] przedstawionych przez niego w zestawieniu tabelarycznym. Podkreślił, że łąki i pastwiska także zalicza się do przedstawionej przez niego klasyfikacji gruntów, a zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy należy je zaliczyć do gruntów dobrych. Wskazał, że średnie ceny nieruchomości w pobliżu jego nieruchomości i posiadające analogiczne walory wynoszą dla nieruchomości rolnych średnio ok. 61 573,00 zł, a dla nieruchomości o klasie dobrej 84 565,00 zł za hektar. Natomiast dla jego działki nr g średnią cenę gruntu za 1 ha przyjęto na poziomie 43.172,00 zł. Natomiast dla działek nr c i f średnią cenę gruntu przyjęto na poziomie 29.446,50 zł/ha. Tak więc zdaniem Zobowiązanego, wskazane przez rzeczoznawcę kwoty dalece odbiegają od rzeczywistych średnich cen gruntów rolnych w okolicach K., a tym bardziej od średnich cen na terenie województwa. Odbiegają one również od najniższych średnich cen, co jest całkowicie niezrozumiałe, w obliczu uznania nieruchomości za dobre gatunkowo. Zdaniem Zobowiązanego, przyjęta przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości znacząco odbiega od rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości, co wynika ze sporządzenia nieodpowiedniej bazy porównawczej, zaniechania dokonania czynności oraz dokonania błędnych ustaleń.
3. w odniesieniu do wyceny działek o przeznaczeniu przemysłowym, tj. działki nr a i b (obecnie o numerach h i k) Zobowiązany wskazywał, że rzeczoznawca winien starannie dobrać transakcje do porównania i sporządzić operat szacunkowy tak, aby był on zrozumiały, jasny i spójny oraz służył celom dla których został sporządzony. Podnosił, że niezbędne jest dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki rzeczoznawca doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na poparcie tego stanowiska wskazał wyrok WSA w Gdańsku z 28 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 80/18. Zobowiązany zarzucił, że nie rozumie, dlaczego rzeczoznawca przy określaniu wartości tych działek, z powodu położenia na nich słupów "elektromagnetycznych", zastosował współczynnik korygujący 0,90, obniżając wartość działek odpowiednio o "4.943,65 zł oraz aż 102.231,45 zł". Zdaniem Zobowiązanego, rzeczoznawca nie wyjaśnił dlaczego wartość współczynnika korygującego ustalił na poziomie 0,90. Jedyną wzmianką w tym zakresie jest to, że słupy mogą "w minimalny sposób wpływać na zagospodarowanie". Natomiast, w ocenie Zobowiązanego, słupy często stanowią aspekt dodatni nieruchomości, zarówno budowlanych, jak i rolnych. Zdaniem Zobowiązanego nawet gdyby przyjąć, że słupy te mogą w minimalny sposób wpłynąć na zagospodarowanie terenu to obniżenie wartości działek o tak znaczne kwoty, w sposób całkowicie nieproporcjonalny stanowi rażące uchybienie, które nie zostało uzasadnione;
4. w odniesieniu do wyceny działki o przeznaczeniu teren lasów, tj. działki
e Zobowiązany zarzucił, że nie rozumie przyjęcia atrybutu jakości drogi dojazdowej na poziomie przeciętnym, w sytuacji gdy z opisu działki wynika, że posiada ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej i to drogi krajowej nr [...] R.-O.. W ocenie Zobowiązanego jakość drogi dojazdowej powinna zostać uznana za korzystną, co powinno zwiększyć wartość działki. Ponadto niekonsekwentne i krzywdzące jest, jego zdaniem, działanie rzeczoznawcy, które polega na określeniu wartości działki na 18 000,00 zł, w sytuacji gdy dwie z działek przyjętych za podobne posiadających przybliżoną powierzchnię (0,4700 ha i 05767 ha) oraz poziomy atrybutów, zostały sprzedane za kwoty 29 800,00 zł i 26 877,00 zł. Zdaniem Skarżącego błędnie przyjęto, że wskazane ceny sprzedaży działek porównywanych dotyczyły 1 ha, gdy w rzeczywistości działki te miały wymiary ok. 0,5 ha, przez co rzeczoznawca zaniżył średnią cenę za 1 ha, którą następnie wykorzystał do wyliczenia wartości działki (str. 41 operatu). Na poparcie swojego stanowiska Zobowiązany przywołał wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11, w którym Sąd uznał, że opisy cech mających wpływ na wartość nieruchomości muszą być szczegółowe i jasne, nie rodzące żadnych wątpliwości co do kryteriów ich oceny.
W podsumowaniu Zobowiązany wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony błędnie. W jego ocenie wielu kwestiach pozbawiony jest uzasadnienia dla zawartych w nim treści, wskutek czego jego przydatność jest znikoma. Tym samym, nie można uznać, że jest on zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Na poparcie swojego stanowiska przywołał fragment uzasadnienia w wyroku WSA w Warszawie z 28 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV SA/WA 123/09, w którym wskazano, że brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności operatu szacunkowego.
W dniu 28 lutego 2024 r. organ egzekucyjny przeprowadził oględziny wnętrza budynku posadowionego na działce nr d, sporządzając w trakcie czynności dokumentację fotograficzną wnętrza budynku.
Pismem z 28 lutego 2024 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska do wniesionych przez Zobowiązanego zarzutów, przesyłając kopię pisma zawierającego zarzuty oraz dokumentację fotograficzną wnętrza budynku.
W piśmie z 8 marca 2024 r. rzeczoznawca majątkowy wypowiedział się w zakresie wszystkich zgłoszonych przez Zobowiązanego zarzutów, uznając je za nieuzasadnione. Rzeczoznawca stwierdził, że:
• określona przez niego wartość nieruchomości nie została zaniżona;
• przyjęta interpretacja zastosowanej metodologii została przedstawiona w operacie w sposób zrozumiały, a wniesione zarzuty nie stanowią podstawy do zmiany wartości nieruchomości;
• podtrzymał w całości sporządzony operat szacunkowy, szczegółowo odnosząc się do sformułowanych przez Zobowiązanego zarzutów.
Postanowieniem z 12 marca 2024 r. nr 1613SEE.7113.179.2023 Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości na nieuzasadnione. Postanowienie zostało doręczone Zobowiązanemu 28 marca 2024 r.
Pismem z 4 kwietnia 2024 r. Zobowiązany wniósł zażalenie na postanowienie organu egzekucyjnego, zarzucając naruszenie:
1) art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), dalej u.g.n., poprzez jego niewłaściwą wykładnię, która skutkuje uznaniem zestawionych przez rzeczoznawcę nieruchomości za podobne, pomimo ich odmiennych cech, takich jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie oraz sposób korzystania,
2) art. 151 u.g.n. poprzez błędne uznanie, że przedstawione przez Zobowiązanego dowody nie mogą stanowić potwierdzenia dla wysokości cen rynkowych nieruchomości podobnych,
3) § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) poprzez pominięcie uwzględnienia cech nieruchomości, które mogą mieć wpływ na poziom jej ceny,
4) przepisów postępowania mających wpływ na treść wydanego orzeczenia, tj. art. 7 ustawy k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. w związku z 18 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm.), dalej u.p.e.a., poprzez dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a w konsekwencji niesłusznie przyznanie waloru wiarygodności i mocy dowodowej operatowi rzeczoznawczy majątkowego.
Zobowiązany wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz o przeprowadzenie - na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a. - dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nie zgodził się ze stanowiskiem organu egzekucyjnego zawartym w zaskarżonym postanowieniu i uznał to rozstrzygniecie za sprzeczne z przepisami postępowania. Podkreślił, że zarówno organ egzekucyjny, jak i rzeczoznawca majątkowy, nie dokonali oględzin wewnątrz budynku, które mogły mieć kluczowe znaczenie dla ustalenia wartości budynku, tym bardziej, że standard ten był jedną z cech branych pod uwagę przy korektach ceny budynku. Wskazał, że jego intencją było niedopuszczenie do sytuacji, w której organ egzekucyjny wykorzystuje wycenę rzeczoznawcy, który wybiera cechy stanowiące podstawę do korekty ceny nieruchomości, a następnie wobec niepodjęcia działań zmierzających do uzyskania odpowiednich informacji przyjmuje abstrakcyjną ocenę danej cechy. Wskazywał, że brak było podstaw, aby rzeczoznawca mógł uznać standard pomieszczeń jako przeciętny, w sytuacji gdy nie przeprowadził oględzin i sam to potwierdził. Dodatkowo zarzucał, iż organ próbując wykazać w zaskarżonym postanowieniu standard pomieszczeń w budynku i twierdząc, że dokonał oględzin i ocenił wnętrze, powinien przedstawić dowody na poparcie swego stanowiska, a nie poprzestawać na gołosłownym odparciu stawianych argumentów.
Nadto Zobowiązany wskazał, że nie można podzielić argumentacji organu, że wycena została przeprowadzona "w sposób prawidłowy, logiczny i zgodny z prawem".
Z wyceny nie wynika bowiem, aby kwota 44 000,00 zł stanowiła łączną wartość działki, w rozbiciu na kwotę 24 000,00 zł jako wycenę wartości samego gruntu i 20 000,00 zł jako wartość samego budynku. Stwierdził, że rzeczoznawca rzeczywiście, zgodnie z przepisami prawa, podzielił wartość działki nr d na szacowaną wartość rynkową części nieruchomości gruntowej zabudowanej (budynek) i niezabudowanej (grunt). Jednak tylko to zgadza się z wyjaśnieniami organu, które zawarł w zaskarżonym postanowieniu. Zobowiązany podnosił, że rzeczoznawca w pierwszej kolejności dokonał wyceny wartości części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gospodarczo - magazynowym w podejściu dochodowym i ustalił tą wartość na kwotę 44 000,00 zł. Następnie dokonał określenia wartości części nieruchomości gruntowej niezabudowanej i ustalił ją na kwotę 24 000,00 zł. Na tej podstawie Zobowiązany uznał, że pierwsze obliczenia dotyczyły budynku, drugie zaś samego gruntu. Tym samym wartość nieruchomości powinna być sumą wskazanych kwot.
Zobowiązany, nie zgodził się, aby kwota 44 000,00 zł stanowiła łączną wartość budynku i gruntu, gdyż jej obliczania nie odnoszono się do wielkości działki. Tymczasem to o wielkość gruntu stanowi najważniejszą ze składowych ceny. Zobowiązany zarzucał, iż brak jest uzasadnienia dla wskazania na stronie 42 operatu, a następnie w protokole kwoty 20 000,00 zł jako wartości prawa własności budynku oraz kwoty 24 000,00 zł jako wartości prawa własności gruntu działki nr d. W ocenie Zobowiązanego nie wynika to z żadnych obliczeń oraz stoi w sprzeczności z logicznym ujęciem dokonanych szacunków.
Nadto Zobowiązany zarzucił, iż bezzasadnie pominięto przedstawione przez niego oferty sprzedaży nieruchomości z rynku lokalnego. W ocenie Zobowiązanego, takie działanie organu jest nieuprawnione. Zarzucał, że przedstawione przez organ egzekucyjny cywilistyczne ujęcie zaproszenia do zawarcia umowy, tj. oferty, nie ma żadnego znaczenia dla jego sprawy. Podkreślił, że w zarzutach dowodził, iż rzeczoznawca błędnie dobrał materiał porównawczy do wyceny wartości nieruchomości. Wskazał na treść art. 151 ust. 1 u.g.n., który zawiera definicję wartości rynkowej. W ocenie Zobowiązanego przepisy u.g.n. określają kilka rodzajów wartości nieruchomości, w szczególności wartość rynkową, która jest najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku ceną sprzedaży. Tym samym błędna jest argumentacja organu egzekucyjnego, że przedłożone przez niego wydruki z portali ogłoszeniowych i dane publikowane przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa czy też Główny Urząd Statystyczny (dalej też GUS) nie mogą być brane pod uwagę, gdyż nie zostały wymienione w art. 155 ust. 1 u.g.n. Podkreślił, że zgodnie z tym przepisem przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności we wskazanym w przepisie katalogu. Zdaniem Zobowiązanego, organ nieprawidłowo zinterpretował ten przepis. Według niego są to bowiem tylko przykładowe źródła dowodowe, wyróżnione przez ustawodawcę. Nie jest to lista zamknięta, o czym świadczy zwrot "w szczególności". Tym samym brak wskazania na niej dowodów, które przedłożył Zobowiązany, nie świadczy o niemożności ich dopuszczenia. W ocenie Zobowiązanego przepis ten wręcz sugeruje na konieczność ich rozpatrzenia, gdyż dopuszcza wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Natomiast przedstawione przez niego materiały prezentują aktualne ceny sprzedaży i tym samym wykazują wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dyspozycją art. 151 u.g.n. Tym samym, w ocenie Zobowiązanego, doszło do nieodpowiedniego ustalenia bazy porównawczej, a także nie uzasadniono doboru transakcji. Zobowiązany zarzucił organowi egzekucyjnemu brak odniesienia do tej kwestii.
Nadto Zobowiązany szczególnie akcentował, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości, których cechy nie pokrywały się z cechami jego nieruchomości. Wskazał na art. 4 pkt 16 u.g.n., który zawiera definicje nieruchomości podobnej, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podkreślał, że podejście porównawcze, na którym bazują metody i techniki wyceny nieruchomości zakłada porównanie nieruchomości podobnych i do jego zastosowania konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do tej będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, które wpływają na poziom ich cen. Zdaniem Zobowiązanego, w zaskarżonym operacie został przeanalizowany rynek nieruchomości, których cechy nie pokrywały się z cechami jego nieruchomości. W ocenie Zobowiązanego, w sytuacji gdy opis sposobu przeznaczenia porównywanych nieruchomości jest nadmiernie enigmatyczny, ogólny i nie odnosi się bezpośrednio do działek wskazanych jako podobne, kontrola prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego jest niemożliwa. Tym samym, przy wycenie nieruchomości nastąpiło naruszenie § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.) oraz art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie są one nieruchomościami podobnymi, co ma znaczenie dla wyniku wyceny. Na poparcie swego twierdzenia Zobowiązany przywołał na wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 1518/17 oraz wyrok WSA w Krakowie z 17 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1225/10, w którym postawiono tezę, że opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości, w innym przypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się bowiem niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.
Zobowiązany podkreślał, że doszło do zaniżenia wartości działek c, f oraz g, a organ egzekucyjny bezzasadnie odrzucił przedstawione przez niego tabele, które zawierają aktualne ceny gruntów rolnych na rynku lokalnym, w tym tabele sporządzone przez Główny Urząd Statystyczny. Ponownie odwołał się do przedstawionych w zarzutach tabel zawierających aktualne w oferty sprzedaży nieruchomości gruntowych w okolicach K. oraz średnich cen gruntów ornych według GUS. Jego zdaniem przyjęte przez rzeczoznawcę wartości dalece odbiegały od średnich cen gruntów ornych w województwie [...]. Podnosił, że średnie ceny nieruchomości położonych w pobliżu jego nieruchomości i posiadające analogiczne walory wynosiły dla nieruchomości rolnych średnio około 61 573,00 zł, a dla nieruchomości o klasie dobrej (tak jak jego nieruchomość) 84 565,00 zł/ha. Natomiast dla działki nr g jako średnią cenę gruntu przyjęto 43 172,00 zł/ha, a dla działek nr c oraz f - 29 446,50 zł/ha. W ocenie Zobowiązanego, wskazane przez rzeczoznawcę ceny są kilkukrotnie niższe i odbiegały nawet od najniższych średnich cen, w obliczu uznania jego nieruchomości za dobre gatunkowo. Niejasne jest więc dla niego, dlaczego organ egzekucyjny, nie uznał jego argumentów, w szczególności gdy rzeczoznawca nie uzasadnił odpowiednio wyboru transakcji nieruchomości podobnych i nie umożliwił weryfikacji tego wyboru.
Zobowiązany podnosił również brak należytego uzasadnienia w operacie szacunkowym zastosowania przez rzeczoznawcę współczynnika korygującego. Podkreślał, ze zastosowanie przez rzeczoznawcę dla działek nr a i b współczynnika korygującego 0,9, spowodowało obniżenie wartości tych działek odpowiednio o "4.943,65 zł oraz aż 102.231,45 zł".
Postanowieniem z 9 lipca 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania.
W uzasadnieniu postanowienia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu szczegółowo odniósł się do zarzutów podniesionych w zażaleniu.
W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, analiza sporządzonego przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazuje, że nie zawiera on wad formalnych i spełnia wszystkie wymogi określone w art. 110 r § 1 u.p.e.a. Organ odwoławczy podkreślił, że w protokole z opisu i oszacowania organ egzekucyjny określa taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy opracowany został przez rzeczoznawcę zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami w zakresie określenia prawa własności nieruchomości gruntowych oraz podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną w zakresie określenia wartości działki nr d zabudowanej budynkiem.
W ocenie organu, rzeczoznawca wyjaśnił w sposób należyty, na czym polegają przyjęte przez niego podejścia wyceny i metody, opisał przeprowadzone badanie rynku nieruchomości poprzez wskazanie procedury wyceny w każdym z podejść, dokonał analizy rynku nieruchomości poprzez wskazanie rodzaju rynku, obszaru rynku, okresu badania. Wskazał,
• stawki czynszu najmu pomieszczeń garażowych i gospodarczych podobnych do nieruchomości wycenianej,
• udział pustostanów lokali pod wynajem,
• wydatki operacyjne:
> koszty konserwacji,
> koszty zarządzania lokalami,
> koszty ubezpieczeń,
• cechy nieruchomości, które mają wpływ na ich cenę, takich jak np. lokalizacja, otoczenie, kształt i wielkość działki oraz możliwości racjonalnego wykorzystania i zagospodarowania, infrastruktura techniczna, powierzchnia, inne cechy mające wpływ na wartość,
• transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości:
> niezabudowanych gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową,
> gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym,
> gruntowych niezabudowanych rolnych o funkcji łąki,
> gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną/przemysłową,
> gruntowych niezabudowanych rolnych /użytek Ls.
Dla każdej z cech nieruchomości rzeczoznawca wyznaczył gradacje i wagi. Następnie wybrał nieruchomości, które podlegały transakcjom kupna-sprzedaży, a które uznał za podobne do wycenianych działek i przedstawił ich opis.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu wskazywał, że ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego osobno dla każdej z działek ewidencyjnych, które wchodzą w skład nieruchomości. Wycena ta polega na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc kwoty szacunkowej, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym.
W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu, przyjęte przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym cechy nieruchomości, współczynniki korygujące, nieruchomości podobne do wycenianej stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego, która wynika z posiadanej przez niego wiedzy oraz doświadczenia zawodowego i dotyczą sfery merytorycznej operatu.
Stosownie do wymagań zawartych w art. 110 s § 2 u.p.e.a. rzeczoznawca majątkowy określił dla działki ewidencyjnej:
1) nr d - wartość rynkową części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym (podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej) - 44 000,00 zł, w tym: wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej niezabudowanej (podejście porównawcze, metodą porównywania parami) - 24 000,00 zł, o prawo własności budynku - 20 000,00 zł,
2) nr g - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu rolnym - 21 000,00 zł,
3) nr c - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu rolnym - użytek łąka - 8 000,00 zł,
4) nr f - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu rolnym - użytek pastwiska - 6 000,00 zł,
5) nr a - wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu przemysłowym - 44 600,00 zł,
6) nr b - wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu przemysłowym - 922 000,00 zł,
7) nr e - wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu leśnym - 18 000,00 zł.
Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy oszacował łączną wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej zabudowanej i części niezabudowanej składającej się działek oznaczonych ewidencyjnymi numerami c, d, e, f, g, a i b a.m. [...] położonych w G. i K. na łączną kwotę 1 064 000,00 zł, w tym wartość prawa własności budynku posadowionego na działce nr d a.m. [...] określił na kwotę 20 000,00 zł.
Organ podkreślał, że ani organ egzekucyjny, który prowadzi postępowanie egzekucyjne, ani Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu (jako organ odwoławczy) nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny lub organ odwoławczy jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe
Organ odwoławczy podkreślał, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego, aby ustosunkował się do podniesionych zarzutów, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości.
Dyrektor Izby podzielił stanowisko rzeczoznawcy w zakresie zgłoszonych przez zarzutów, zawarte w piśmie z 8 marca 2024 r., który uznał, że nie stanowią one podstawy do zmiany wartości wycenianej nieruchomości.
W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do podniesionych zarzutów.
I tak organ odwoławczy za nieuzasadniony uznał zarzut niewłaściwej wyceny wartości działki nr d, na której posadowiony jest budynek gospodarczo-magazynowy. Organ wskazywał, że z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny 10 sierpnia 2023 r. przeprowadził wraz z rzeczoznawcą majątkowym oględziny zewnętrzne nieruchomości, w tym również budynku. Zobowiązany mimo prawidłowego zawiadomienia o terminie i miejscu przeprowadzania oględzin nie wziął w nich udziały, a zatem wobec braku dostępu do wnętrza budynku nie było możliwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego standardu wykończenia budynku i urządzeń się w nim znajdujących. W tych okolicznościach faktycznych za nieuzasadnione organ uznał twierdzenie Zobowiązanego, że organ egzekucyjny zaniechał dokonania oględzin wewnętrznych i uniemożliwił ustalenie rzeczywistej wartości budynku, czym naruszył interes Zobowiązanego i pozostałych uczestników postępowania. Organ odwoławczy podkreślał, że Zobowiązany nie przedstawił żadnych dowodów na wyższy niż przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego "przeciętny" standard wnętrza budynku. Ponadto z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny 28 lutego 2024 r. dokonał oględzin wnętrza budynku. Oględziny wykazały, że budynek nie posiada wyodrębnionych pomieszczeń, posiada niski standard wykończenia, brak jest posadzki, tynków, instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, brak jest również jakichkolwiek urządzeń. Potwierdzeniem tego faktu jest dokumentacja fotograficzna sporządzona w trakcie tych oględzin i dołączona do adnotacji służbowej przekazanej do wglądu rzeczoznawcy majątkowemu. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego zaniżonego, bo uznanego za przeciętny standardu budynku, zawyżenia stopy dyskontowej dla rynku lokalnego i zaniżenie wartości działki uznać należało za chybiony. Z ocenie organu, faktyczny standard budynku pokrywa się z założeniami przyjętymi w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Również zarzut błędnej wyceny wartości całej działki nr d na kwotę 44 000,00 zł, która obejmuje jednocześnie wartość budynku w kwocie 20 000 zł, organ odwoławczy uznał za nieuzasadniony. Organ podkreślał, że zgodnie z przytoczonym już art. 110 s §2 u.p.e.a. przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się osobno wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Dlatego też dla działki nr d rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał wyceny wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym i ustalił tą wartość na 44. 000,00 zł. W ocenie rzeczoznawcy ta wartość odzwierciedla rynek dla tego typu segmentu nieruchomości. Do szacowania tej wartości rzeczoznawca wybrał podejście dochodowe, a w jego ramach metodę inwestycyjną oraz technikę kapitalizacji prostej. Szczegółowe obliczenia rzeczoznawca zamieścił na stronach 27 – 29 operatu szacunkowego. Następnie rzeczoznawca dokonał wyceny wartości gruntu i ustalił ją na kwotę 24 000, 00 zł. Jako metodę oszacowania wartości samego gruntu rzeczoznawca wykorzystał podejście porównawcze, w tym metodę porównywania parami. Szczegółowe wyliczenia wartości samego gruntu rzeczoznawca zawarł na stronach o 30 do 32 operatu. Na tej podstawie rzeczoznawca uznał ostatecznie (strona 42 operatu), że szacowana wartość prawa własności samego budynku gospodarczo-magazynowego, który znajduje się na działce nr d wynosi 20 000,00 zł. Jest to bowiem różnica pomiędzy wartością działki zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym (44 000,00 zł), a wartością działki niezabudowanej (24 000,00 zł). Organ podkreślał przy tym, że wyboru metody wyceny wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca i to on odpowiada za jej przeprowadzenie zgodnie z określoną techniką.
Organ odwoławczy przychylił się do stwierdzenia rzeczoznawcy, że w żadnym stopniu na rynku lokalnym grunt zabudowany garażem, czy budynkiem mieszkalnym nie jest tą samą lub podobną nieruchomością do gruntu zabudowanego budynkiem gospodarczo-magazynowym, stąd też zarzuty formułowane w oparciu o przedłożone przez Zobowiązanego internetowe ogłoszenia o sprzedaży garaży i domu wolnostojącego do remontu organ uznał za nieuzasadnione.
Także w odniesieniu do zarzutu zaniżenia wartości działek o przeznaczeniu rolnym tj. działek nr c, f i g organ odwoławczy stanął na stanowisku, że również i w tym przypadku przedstawione oferty ze stron internetowych nie mogą być podstawą do uznania zaniżenia wartości wycenianych działek. Za rzeczoznawcą organ odwoławczy wskazał, że utworzona przez rzeczoznawcę baza transakcji kupna - sprzedaży gruntów ornych pochodzi bezpośrednio z rynku. Natomiast ani wskazane przez Zobowiązanego ogłoszenia, ani dane Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa czy też Głównego Urzędu Statystycznego (jako ogólne dane statystyczne), nie mogą stanowić podstawy do wyceny nieruchomości. Biegły bowiem wykorzystuje w swojej pracy rzeczywiste transakcje sprzedaży, które były przedmiotem obrotu w podobnej lokalizacji. Wskazana przez Zobowiązanego średnia cena gruntów o podobnych walorach w województwie [...], tj. 61 573,00 zł/ha oraz cena gruntów dla nieruchomości o klasie dobrej - 84 565,00 zł/ha nie znajduje potwierdzenia w utworzonej przez rzeczoznawcę bazie nieruchomości podobnych utworzonej na podstawie aktów notarialnych. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dla wyceny działek: nr g (grunt o przeznaczeniu rolnym) i nr c (grunt o przeznaczeniu rolnym - funkcja łąki) przedstawił zestawienia transakcji kupna-sprzedaży (tabele nr 3 i nr 4). Wskazał na stronie 32 jakie atrybuty mają w jego ocenie wpływ na wartość szacowanych działek i określił wagi tych atrybutów (tabele nr 14 i nr 15). Spośród wszystkich transakcji wybrał następnie nieruchomości podobne o identycznych klasach bonitacyjnych jakie posiadają działki Zobowiązanego. Dokonał również korekt cen działek podobnych z uwagi na różnice w poszczególnych atrybutach i na ich podstawie wyliczył średnie ceny 1 ha powierzchni: dla działki nr g - 43.172,00 zł/ha a dla działki nr c - 29.446,50 zł/ha (tabele nr 19 i nr 23). Na tej podstawie oszacował wartości działek na kwoty odpowiednio 21 000,00 zł i 8 000,00 zł.
W zakresie natomiast działki nr f, która według ewidencji gruntów została sklasyfikowana jako pastwiska, rzeczoznawca uznał, że ten rodzaj użytku nie odbiega w zakresie cen transakcyjnych od łąk, tj. ich ceny kształtują się na takim samym poziomie. Dlatego też do wyliczenia jej wartości przyjął tą samą średnią cenę za ha (29 446,50 zł/ha), co w przypadku gruntu rolnego o funkcji łąki. Na tej podstawie oszacował wartość tej działki na kwotę 6 000,00 zł.
Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu, stwierdził, że wybrana przez rzeczoznawcę baza nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu gospodarczego, założenia do wyliczeń i obliczenia są zgodne z przepisami prawa.
Odnosząc się zarzutu zaniżenia wartości działek nr a i b (obecnie nr h i k - zgodnie z Biuletynem Informacji Publicznej Starostwa Powiatowego w K. z dnia 15 grudnia 2023 r. nr [...]), poprzez nieuzasadnione zastosowanie współczynnika korygującego 0,9, co skutkowało obniżeniem ich wartości o kwoty "4.943,65 zł oraz aż 102.231,45 zł" organ odwoławczy stwierdził, że ta kwestia znajduje się w zakresie wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Za rzeczoznawcą, organ odwoławczy wskazał więc, że występowanie słupów elektroenergetycznych jest faktem uciążliwym, w pewnym sensie kolidującym. Występowanie słupa elektroenergetycznego w przypadku wycenianych działek, które zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...]. znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę przemysłu i składów, jest uciążliwe z uwagi na możliwość ewentualnego zabudowania terenu w budynki przemysłowe lub magazynowe. Zastosowanie współczynnika korygującego wynikało właśnie, zdaniem rzeczoznawcy, z tego argumentu. Rzeczoznawca zawarł w operacie szacunkowym stosowną klauzulę uzasadniającą zastosowanie współczynnika korygującego. Podstawę jego zastosowania stanowi pkt 6.1. Noty Interpretacyjnej nr 1-Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z tą notą:
Przy zastosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny "K" z przedziału [09,1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.
Organ podkreślał, że zastosowanie współczynnika leży w gestii rzeczoznawcy, który dokonuje oceny czy dana wada lub zaleta ma wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. W analizowanej sprawie rzeczoznawca uznał, że występowanie słupów elektroenergetycznych jest wadą i uznał, że należy przyjąć jego wartość na poziomie 0,9. Dokonał tego w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie, a ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie mają podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy w tej kwestii. Tym samym zarzut co do zaniżenia wartości działek o nr a i b (obecnie o numerach h i k) Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu uznał za nieuzasadniony.
Za bezzasadny organ odwoławczy uznał także zarzut zaniżenia wartości działki nr e, tj. działki gruntowej niezabudowanej rolnej o funkcji lasu. Za rzeczoznawcą, organ stwierdził, że w operacie szacunkowym przyjęto, że droga dojazdowa do tej działki została oceniona jako przeciętna. Według rzeczoznawcy, mimo, że dojazd odbywa się z drogi głównej, to dojazd do samej działki jest już drogą o charakterze gruntowym. Dlatego też dla atrybutu "jakość drogi dojazdowej" rzeczoznawca przyjął ocenę "przeciętna".
Odnosząc się do ustalenia wartości tej działki na poziomie 18 000,00 zł, w sytuacji gdy dwie z działek porównywanych o zbliżonej powierzchni oraz warunkach zostały sprzedane za kwoty 29 800,00 zł i 26 877,00 zł, organ odwoławczy podkreślał, że rzeczoznawca w tabeli nr 6 na strona 27 operatu szacunkowego przedstawił (dla wybranych przez siebie transakcji) wartości cenę 1 ha powierzchni gruntu. Natomiast ceny transakcyjne zostały przez niego wskazane w przedostatniej kolumnie. Na tej podstawie należy przyjąć, że wskazane przez Zobowiązanego dwie nieruchomości znajdujące się w zestawieniu rzeczoznawcy w: poz. 1 (Gmina Ł., B., powierzchnia gruntu - 0,4700 ha ) oraz w poz. 2 (Gmina Ł., B., powierzchnia gruntu - 0,5767 ha) zostały sprzedane odpowiednio za 14 000,00 zł i 15 500,00 zł. Z tych ustaleń wynika, że działka Zobowiązanego została wyceniona powyżej cen sprzedaży tych działek. Organ odwoławczy zauważył również, że tabelach nr 32, 33 i 34 rzeczoznawca faktycznie dla nieruchomości wskazanych w poz. 1, 2 i 3 wskazał jako cenę sprzedaży ceny 1 ha powierzchni gruntu z tabeli nr 6. Niemniej dla ustalenia wartości działki Zobowiązanego w tabeli nr 35 rzeczoznawca przyjął prawidłowo ceny transakcyjne 1 ha powierzchni i na ich podstawie wyliczył średnia cenę 1 ha powierzchni nieruchomości, tj. 33 835,00 zł/ha, którą następnie wykorzystał do obliczenia ceny działki Zobowiązanego (33 835,00 zł/m2 x 0,5386 ha = 18 223,053 zł). Wprawdzie w wyliczeniu rzeczoznawca w jednostce powierzchni wskazał metry kwadratowe, a nie ha, niemniej błąd ten nie ma wpływu na oszacowanie wartości działki, która w przybliżeniu wyniosła 18 000,00 zł.
W konsekwencji za nieuzasadniony organ uznał również zarzut nieprzyjęcia przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach dokumentów przedłożonych przez Zobowiązanego, tj. ogłoszeń sprzedaży znajdujących się na stronach internetowych portali ogłoszeniowych. Organ odwoławczy podnosił, że nie mogą one być wykorzystywane w procesie wyceny nieruchomości, ponieważ nie przedstawiają rzeczywistych cen transakcyjnych, za które nieruchomości te zostały sprzedane. Ogłoszenia te odzwierciedlają oczekiwania właścicieli nieruchomości, czyli strony podażowej, a nie strony popytowej, czyli kupujących. Nie spełniają więc przedstawionej już w tym postanowieniu definicji wartości rynkowej (art. 151 u.g.n.) Organ akcentował, że ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy. Zatem przedstawione przez Zobowiązanego ogłoszenia mogą być traktowane jedynie jako zaproszenia do zawarcia umowy, do rozpoczęcia rokowań.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu podkreślał, że art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. zawiera katalog źródeł danych, które wykorzystuje rzeczoznawca majątkowy do szacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, w szczególności
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych gmin;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej.
Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.
Organ podkreślał, że z przepisu wynika, że wskazane przez Zobowiązanego ogłoszenia ze stron internetowych nie mieszczą się w tym katalogu. Co prawda katalog ten nie jest zamknięty. Jednak informacje, na podstawie których rzeczoznawca wycenia nieruchomość muszą pochodzić z pewnych, urzędowych źródeł, które przedstawiają dane o rzeczywistych transakcjach kupna- sprzedaży, które doszły już do skutku. W konsekwencji, zdaniem Dyrektora Izby, przywołane przez Zobowiązanego ogłoszenia z portali internetowych, nie mogą podważać dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości. Organ wskazywał, że w przedstawionym katalogu źródeł wiedzy rzeczoznawcy nie mieszczą się również dane publikowane przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa czy Główny Urząd Statystyczny. Są to ogólne dane statystyczne, a nie dane z konkretnego rynku nieruchomości, dotyczące konkretnych transakcji kupna - sprzedaży, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n., organ podkreślał, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n. nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie przywołany już w tym postanowieniu art. 153 ust. 1 u.g.n. Takie różnice powinny być uwzględnione przez rzeczoznawcę przy dokonaniu korekt cen. To on posiada wiedzę specjalistyczną i doświadczenie, na podstawie których dobiera do porównania takie nieruchomości, które są w jego ocenie podobne do wycenianej i jednocześnie ich cenę koryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartości cech odmiennych od nieruchomości wycenianej. To do rzeczoznawcy majątkowego należy określenie rynku miarodajnego, z którego typuje nieruchomości do porównania oraz dobór cech nieruchomości, które mają najistotniejsze znaczenie. W analizowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości, a następnie w sposób wystarczający, na podstawie dostępnych sobie dokumentów przedstawił charakterystyki wytypowanych przez siebie nieruchomości podobnych dla każdej z działek i dokonał stosownych korekt cen ich sprzedaży.
Tym samym zarzut naruszenia również art. 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, art. 153 ust. 1 u.g.n., art. 154 ust. 1 u.g.n. organ uznał za nieuzasadniony.
W zakresie naruszenia "§ 4 ust. 1" rozporządzenia Ministra Finansów i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie takie naruszenie nie miało miejsca. Rozporządzenie weszło w życie 9 września 2023 r., a więc już po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dla Pana nieruchomości (5 września 2023 r.). Tym samym rozporządzenie to nie ma zastosowania, zaś zastosowanie znajduje wcześniejsze rozporządzenie w sprawie wyceny. Treść § 4 ust. 1 tego rozporządzenia jest tożsama z § 4 rozporządzenia wskazanego przez Zobowiązanego i dotyczy (jak już wskazano w tym postanowieniu) zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia porównawczego. Na podstawie danych zawartych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym organ odwoławczy stwierdza jednak, że przepis ten nie został naruszony. Rzeczoznawca majątkowy, przy wykorzystaniu podejścia porównawczego wskazał bowiem jednoznacznie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a także istotne jego zdaniem cechy tych nieruchomości, które wpłynęły na poziom ich cen. Doboru tych cech rzeczoznawca dokonuje w oparciu o swoją wiedzę specjalistyczną i ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie mają podstaw do kwestionowania jego ustaleń również w tym zakresie.
Za bezzasadny Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu uznał również zarzut naruszenia art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a., art. 84 k.p.a. i art. u.p.e.a, poprzez dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego i niesłuszne przyznanie waloru wiarygodności i mocy dowodowej operatowi rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy podkreślał, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie w myśl art. 77 § 1 k.p.a. i nie podlega wyłączeniu z oceny materiału dowodowego stosownie do art. 80 k.p.a., to ani organ egzekucyjny, który prowadzi postępowanie, ani organ odwoławczy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy dokonują jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. badają np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera pomyłek bądź innych braków, które mogą mieć wpływ na dokonaną wycenę.
W ocenie organu odwoławczego, organ egzekucyjny podjął niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy i ustalenia zasadności podniesionych zarzutów. Zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Dokonał przede wszystkim, oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przy udziale rzeczoznawcy, który na wezwanie organu egzekucyjnego udzielił szczegółowych wyjaśnień.
W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu, jedynie w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności opartych na konkretnym materiale dowodowym dostarczonym przez stronę, organ egzekucyjny powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości i wyjaśnić je z rzeczoznawcą majątkowym. Co też Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krapkowicach uczynił. Tym samym wszystkie zarzuty, które dotyczą niewłaściwego działania organu egzekucyjnego organ odwoławczy uznał za bezzasadne.
Końcowo Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu wskazał, że instrumentem służącym do oceny prawidłowości sporządzenia operatu jest przewidziana w art. 157 u.g.n., możliwość zewnętrznej jego weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.
Przepisy art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wskazuje, a tym samym nie ograniczają, kręgu podmiotów uprawnionych do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (za wyjątkiem zawartym w ust. 3). Wobec powyższego należy przyjąć, że w postępowaniu egzekucyjnym, w którym zlecającym wycenę jest organ egzekucyjny, zobowiązany jest również podmiotem uprawnionym do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu w rozpatrywanej sprawie nie zachodzą żadne uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym samym Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu nie znalazł okoliczności, które uzasadniałyby konieczność poddania go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czy też zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W konsekwencji za nieuzasadniony organ uznał zarzut naruszenia art. 84 kpa poprzez niezwrócenie się przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Krapkowicach do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu Skarżący zarzucił naruszenie:
a) art. 6 i art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez:
• niedokonanie wszechstronnej oceny materiału dowodowego, w tym pominięcie weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, podlegającego swobodnej ocenie organu, który zaniechał tej oceny,
• wysnucie nielogicznych i sprzecznych z zasadami prawidłowego rozumowania wniosków ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, wprost przekonywującego o zasadności, spójności i logiczności zgłoszonych przez Skarżącego zarzutów, wskazujących na oczywistą wadliwość operatu szacunkowego, w konsekwencji czego nie dopatrzono się naruszenia przepisów prawa materialnego, pomimo ich wystąpienia,
b) art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez niepoinformowanie Skarżącego o zebraniu materiału dowodowego, nieudostępnienie Skarżącemu do zapoznania się pisma rzeczoznawcy majątkowego z 8 marca 2024 r., które zawierało stanowisko rzeczoznawcy odnośnie zarzutów Skarżącego do opisu i oszacowania nieruchomości, a w konsekwencji uniemożliwienie Skarżącemu wypowiedzenia się co do całości dowodów i materiałów zebranych w sprawie oraz złożenie ewentualnych zastrzeżeń oraz stosownych wniosków dowodowych,
c) art. 7 kpa w związku z art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego niezastosowanie, skutkujące pominięciem powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego, w sytuacji gdy zarzuty dotyczące operatu szacunkowego podniesione przez Skarżącego budzą poważne wątpliwości, co do sporządzonego operatu szacunkowego, a organ wskazywał, że nie jest władny do dokonania samodzielnej oceny ze względu na potrzebę posiadania wiadomości specjalnych,
2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
a) naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez jego niewłaściwą wykładnię skutkującą uznaniem zestawionych przez rzeczoznawcę nieruchomości za podobne, pomimo ich odmiennych cech, takich jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie oraz sposób korzystania,
b) art. 155 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie, skutkujące uznaniem, że przedstawione przez zobowiązanego dowody nie mogą stanowić potwierdzenia dla wysokości cen rynkowych, nieruchomości podobnych, w sytuacji gdy przepis ten zawiera wyłącznie otwarty i przykładowy katalog źródeł, umożliwiających ustalenie danych o nieruchomości,
c) § 4 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez pominiecie uwzględnienia cech nieruchomości mających wpływ na poziom jej ceny.
W uzasadnieniu skargi Skarżący przedstawił w istocie argumenty tożsame z argumentami podnoszonymi w toku postępowania przed organem egzekucyjnym i organem odwoławczym. Skarżący nie podziela bowiem stanowiska organów co do braku możliwości wkroczenia przez organ w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego i posiadanie jedynie uprawnienia do zbadania operatu jedynie pod względem formalnym. Skarżący uznał, że tezy o ograniczeniu zasady obiektywnej oceny dowodów nie można domniemać z treści art. 157 u.g.n. Na poparcie swego stanowiska Skarżący przywołał stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyrokach z 5 marca 2009 r. sygn. akt. I OSK 292/08, 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05, 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11, 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11. Skarżący uznał, że organ administracji jest władny do dokonania oceny operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie w ramach postępowania administracyjnego, a w razie uznania, że elementy budzące wątpliwość do wyjaśnienia wymagają skorzystania z wiadomości specjalnych, zobligowany jest wspomóc się przy dokonywaniu oceny pomocą innego biegłego rzeczoznawcy, bądź organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Skarżący zarzucał, że w jego sprawie organ zaniechał dokonania oceny operatu, a także zlecenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Skarżący uznał, że niewystarczające jest zajęcie w piśmie z 8 marca 2024 r. stanowiska przez rzeczoznawcę, który sporządził operat szacunkowy. Podkreślił, że pismo rzeczoznawcy, w którym odniósł się on do zarzutów nie zostało Skarżącemu doręczone. Zarzucał, ze organ wprawdzie wskazał, że podziela zapatrywania i stanowisko rzeczoznawcy, ale przytoczył jedynie ogólnikowe stwierdzenia rzeczoznawcy, że określona przez niego wartość nieruchomości nie została zaniżona, a przyjęta interpretacja zastosowanej metodologii została przedstawiona w operacie w sposób zrozumiały, zaś wniesione zarzuty nie stanowią podstawy do zmiany wartości nieruchomości. Takie stanowisko organu uniemożliwia, w ocenie Skarżącego, nawet pośrednie zapoznanie się ze stanowiskiem rzeczoznawcy. Zdaniem Skarżącego okoliczności faktyczne ustalone w postępowaniu, w którym strona nie miała możliwości wzięcia udziału i wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów przed wydaniem decyzji, nie mogą być uznane za udowodnione.
W odniesieniu do stanowiska organu na podniesiony przez Skarżącego zarzut niewykazania przez organ rzeczywistego standardu pomieszczeń budynku posadowionego na działce nr d, Skarżący uznał, że w tym zakresie nie przedłożono mu żadnego materiału dowodowego. Organ odwoławczy wprawdzie wskazuje, że 28 lutego 2024 r. dokonano oględzin wnętrza budynku i na tę okoliczność sporządzono adnotację służbową zawierającą także dokumentację fotograficzną. Materiały te miały być przesłane rzeczoznawcy, lecz tak jak jego późniejsze stanowisko w sprawie zarzutów oparte na tym materiale dowodowym, także nie zostały Skarżącemu doręczone. Zdaniem Skarżącego zachowanie wymagań art. 79 i art. 81 k.p.a. niezależnie od wagi i treści przeprowadzanego dowodu, jest obowiązkiem organu administracji publicznej. Naruszenie tego obowiązku - w szczególności, jeżeli przeprowadzone bez udziału strony i kwestionowane przez nią dowody stanowiły podstawę rozstrzygnięcia sprawy- stanowi naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym mające istotny wpływ na wynik sprawy. Dlatego też w ocenie Skarżącego materiałów tych nie można uznać za udowadniające fakty, na okoliczność których zostały powołane.
Skarżący nie zgodził się również z argumentami organu odwoławczego, jakoby wycena działki nr d została przeprowadzona w sposób prawidłowy, logiczny i zgodny z prawem. Wskazał, że w wyceny nie wynika, że kwota 44 000,00 zł stanowi łączną wartość działki, w rozbiciu na kwotę 24 000,00 zł (wycena gruntu) oraz kwotę 20 000,00 zł (wartość budynku). Skarżący wskazał, że rzeczoznawca najpierw dokonał wyceny wartości części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym w podejściu dochodowym i ustalił tą wartość na kwotę 44 000,00 zł. Następnie dokonał określenia wartości części nieruchomości gruntowej niezabudowanej i ustalił ją na kwotę 24 000,00 zł. Na tej podstawie Skarżący uznał, że pierwsze obliczenia dotyczyły budynku, drugie zaś samego gruntu. Tym samym, w jego ocenie, wartość nieruchomości powinna być sumą wskazanych kwot. Skarżący nie zgodził się, aby kwota 44 000,00 zł stanowiła łączną wartość budynku i gruntu, gdyż podczas jej obliczania nie odnoszono się do wielkości działki (poza kwestią obliczenia podatku od nieruchomości, co pozostaje bez znaczenia). Zdaniem Skarżącego brak jest uzasadnienia dla wskazania na stronie 42 operatu, a następnie w protokole kwoty 20 000,00 zł jako wartości prawa własności budynku oraz kwoty 24 000,00 zł jako wartości prawa własności gruntu działki nr d. Nie wynika to z żadnych obliczeń oraz stoi w sprzeczności z logicznym ujęciem dokonanych szacunków.
Skarżący nie zgodził się również z odmówieniem przez organ odwoławczy wartości dowodowej przedłożonych przez niego dokumentów. Skarżący zarzucał, że przedstawione przez organ egzekucyjny cywilistyczne ujęcie zaproszenia do zawarcia umowy, tj. oferty nie ma żadnego znaczenia dla jego sprawy. Podkreślił, że dowodził, że rzeczoznawca błędnie dobrał materiał porównawczy do wyceny wartości nieruchomości. W tym celu wykazywał jaką cenę faktycznie można uzyskać za poszczególne działki. Wskazał na treść art. 151 ust. 1 u.g.n., który zawiera definicję wartości rynkowej. W ocenie Skarżącego, przepisy u.g.n. określają kilka rodzajów wartości nieruchomości, w szczególności wartość rynkową, która jest najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku ceną sprzedaży. W ocenie Skarżącego błędna jest argumentacja organu odwoławczego, że przedłożone przez niego wydruki z portali ogłoszeniowych i dane publikowane przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa czy też Główny Urząd Statystyczny nie mogą być brane pod uwagę, gdyż nie zostały wymienione w art. 155 ust. 1 u.g.n., a tym samym nie mieszczą się w zawartym w tym przepisie katalogu. Podkreślił, że zgodnie z tym przepisem przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności we wskazanym w przepisie katalogu. Zdaniem Skarżącego organ nieprawidłowo zinterpretował ten przepis. Według niego są to bowiem tylko przykładowe źródła dowodowe, wyróżnione przez ustawodawcę. Nie jest to lista zamknięta, o czym świadczy zwrot "w szczególności". Tym samym brak ujęcia na niej dowodów, które przedłożył, nie świadczy o niemożności ich dopuszczenia. W ocenie Skarżącego przepis ten wręcz sugeruje na konieczność ich rozpatrzenia, gdyż dopuszcza wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Na tej podstawie Skarżący uznał, że stanowisko organu w zakresie nieprzyznania żadnej wartości dowodowej wydrukom ze stron internetowych wskazanych przez Skarżącego jest nieuzasadnione. Zdaniem Skarżącego, stanowisko organu nie znajduje odzwierciedlenia we wskazanym przez organ wyroku WSA w Gdańsku z 21 maja 2024 r. sygn. akt I SA/Gd 1106/23, o czym świadczy analiza tego wyroku. Skarżący podkreślił, że przedstawione przez niego materiały prezentowały aktualne ceny sprzedaży, i tym samym wykazywały wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z dyspozycją art. 151 u.g.n.
W zakresie nieuznania przez organ odwoławczy zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n. Skarżący wskazał, że nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podejście porównawcze, na którym bazują metody i techniki wyceny nieruchomości zakłada porównanie nieruchomości podobnych i do jego zastosowania konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do tej będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, które wpływają na poziom ich cen. Zdaniem Skarżącego, w zaskarżonym operacie został przeanalizowany rynek nieruchomości, których cechy nie pokrywały się z cechami wycenianej nieruchomości. W sytuacji gdy opis sposobu przeznaczenia porównywanych nieruchomości jest nadmiernie enigmatyczny, a rzeczoznawca przedstawia swoje stanowisko w sposób ogólny i nie odnosi się bezpośrednio do działek wskazanych jako podobne, kontrola prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego jest niemożliwa. Skutkiem tego ma miejsce naruszenie § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny oraz art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie są one nieruchomościami podobnymi, co ma znaczenie dla wyniku wyceny. Na poparcie swego twierdzenia Skarżący wskazał na wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 1518/17. Dodatkowo przywołał wyrok WSA w Krakowie z 17 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1225/10, w którym postawiono tezę, że opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym przypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Skarżący wskazał też, że WSA w Warszawie w wyroku z 28 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 123/08 uznał, że brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Zdaniem sądu biegły winien mieć na względzie, że sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości i tym samym niezbędne jest dokładne wyjaśnienie sposób w jaki doszedł do wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Ponadto w wyroku WSA w Warszawie z 26 października 2006 r. sygn. akt 1659/06, wyrażono pogląd, że operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi, ale i opierać się na prawidłowo wybranych nieruchomościach podobnych do szacowanej.
Skarżący podkreślił, że w postępowaniu administracyjnym to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a tym samym i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Dlatego operat powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności sprawy. Lakoniczna informacja, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, nie pozwala na prawidłową ocenę dowodu, jakim jest operat szacunkowy (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r. sygn.. akt II OSK 2013/06). Dlatego też Skarżący uznał, że w jego sprawie uzasadnieniem doboru nieruchomości o tym samym przeznaczeniu jest lakoniczne i gołosłowne stwierdzenie rzeczoznawcy, że "do celów wyceny zostały zgromadzone transakcje o podobnym przeznaczeniu, które według autora operatu spełniają wymogi transakcji porównywalnych potrzebnych do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości".
Końcowo Skarżący stwierdził, że niezasadne jest odrzucenie przez organ zarzutu zaniżenia wartości działek nr c, f oraz g. Najważniejsze w tym zakresie jest pominięcie tabel przez niego wskazanych, a przedstawiających aktualne ceny gruntów rolnych na rynku lokalnym, w tym także tabel sporządzonych przez GUS. Zdaniem Skarżącego przyjęte przez rzeczoznawcę wartości dalece odbiegały od średnich cen gruntów ornych w województwie [...]. Skarżący wskazał bowiem, że średnie ceny nieruchomości położonych w pobliżu jego nieruchomości i posiadające analogiczne walory wynosiły dla nieruchomości rolnych średnio około 61 573,00 zł, a dla nieruchomości o klasie dobrej (tak jak jego nieruchomość) 84 565,00 zł/ha. Natomiast dla działki nr g jako średnią cenę gruntu rzeczoznawca przyjął 43 172,00 zł/ha, a dla działek nr c oraz f - 29 446,50 zł /ha. W ocenie Skarżącego, wskazane przez rzeczoznawcę ceny daleko odbiegają od rzeczywistych średnich cen gruntów rolnych w okolicach K. i na terenie województwa [...]. Są one kilkukrotnie niższe i odbiegały nawet od najniższych średnich cen, co jest niezrozumiałe, w obliczu uznania szacowanych nieruchomości za dobre gatunkowo. Niejasne jest więc dla Skarżącego, dlaczego nie uznano jego argumentów, w szczególności gdy rzeczoznawca nie uzasadnił odpowiednio wyboru transakcji nieruchomości podobnych i nie umożliwił weryfikacji tego wyboru.
W odniesieniu do odrzucenia przez organ odwoławczy zarzutu dotyczącego braku uzasadnienia w operacie szacunkowym zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego konkretnej wartości współczynnika korygującego Skarżący stwierdził, że w operacie rzeczoznawca winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości, jak też na właściwe ustalenie współczynników korygujących, jak i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Skarżący zakwestionował zastosowanie przez rzeczoznawcę dla działek nr a i b współczynnika korygującego 0,9. Spowodowało to obniżenie wartości tych działek odpowiednio o "4.943,65 zł oraz aż 102.231,45 zł". Zarzucił, że organ wobec zawarcia przez rzeczoznawcę w operacie stosownej klauzuli nie stwierdził w tym zakresie żadnych uchybień. Skarżący nie zgadza się jednak z taką argumentacją. Klauzula zawierała bowiem jedynie stwierdzenie: "z uwagi na to, że na działkach znajdują się słupy "elektromagnetyczne" mogące w minimalny sposób wpływać na ich zagospodarowanie zastosowano dodatkowo współczynnik korygujący wynoszący 0,9". Zdaniem Skarżącego, nie wyjaśniono jednak dlaczego obecność słupów wymaga dokonania korekty wartości nieruchomości poza wzmianką o ich minimalnym wpływie na zagospodarowanie. Fakt ten budzi wątpliwość co do rzeczywistej konieczności zastosowania tego współczynnika, tym bardziej, że zgodnie z pkt 6.1 Noty Interpretacyjnej nr 1 " Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wynika, że współczynnik taki może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach. Zdaniem Skarżącego ogranicza to jego zastosowanie tylko do rzeczywiście wyjątkowych sytuacji, nie zaś do usadowienia na działce słupów "elektromagnetycznych", które mogą także stanowić wartość dodatnią dla nieruchomości i mieć pozytywny wpływ dla wartości nieruchomości zarówno budowlanych, rolnych, jak i przeznaczonych pod działalność przemysłową. Zdaniem Skarżącego, nawet gdyby przyznać rację rzeczoznawcy, że zasadne było zastosowanie tego współczynnika, to brak jest wskazania dlaczego przyjęto jego poziom na poziomie 0,9. Zgodnie z przywołaną przez Skarżącego notą interpretacyjną, współczynnik korekcyjny można zastosować w przedziale od 0,9 do 1,10. To oznacza, zdaniem Skarżącego, że rzeczoznawca uznał, że nieruchomość posiada wadę, która zasługuje na zastosowanie najbardziej dotkliwej wartości tego miernika. Nie wyjaśniono, dlaczego nie przyjęto miernika, np. na poziomie 0,98 czy 1,10, gdyż jak Skarżący wskazał słupy mogą mieć korzystny wpływ na wartość nieruchomości.
W zakresie zarzutu zaniżenia wartości działki nr e Skarżący stwierdził, że dla tej działki, przyjęto średnią cenę na poziomie 33 835,00 zł/ha z uwagi na położenie w obszarach zagrożonych lub opanowanie przez szkodniki wtórne, stopień degradacji siedliska leśnego, jakość drogi dojazdowej i możliwość przeprowadzenia zrywki. Zobowiązany zakwestionował przyjęcie atrybutu jakości drogi przez rzeczoznawcę jako przeciętnego skoro zgodnie z opisem działki posiada ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej i to drogi krajowej nr [...] relacji R.-O. W ocenie Skarżącego, jakość drogi powinna być uznana za korzystną, co powinno mieć wpływ na wzrost wartości działki. Organ odwoławczy nie podzielił jednak stanowiska Skarżącego i za rzeczoznawcą wyjaśnił, że atrybut jakości drogi został określony jako przecięty, ponieważ bezpośredni dojazd do działki jest drogą o charakterze gruntowym, co jednak nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w sprawie. Skarżący podkreślił, że działka znajduje się bezpośrednio przy drodze krajowej, nie wymaga korzystania z jakiejkolwiek inne drogi, jedynie nie jest przystosowana do poruszania się po niej pojazdami mechanicznymi, gdyż jest to działka o charakterze leśnym. Skarżący stwierdził również, że zwrócił uwagę na błędne wyznaczenie średniej ceny za 1 ha na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Organ odwoławczy uznał natomiast, że wyliczenia są prawidłowe powołując się na tabelę nr 6 znajdującą się na stronie 27 oraz wyliczenia ze strony 42 operatu. W ocenie Skarżącego organ pominął jednak w swoich rozważaniach zarzuty Skarżącego, bowiem istotne znaczenie mają także tabele nr 32 i 33 ze strony 41 operatu, gdzie znajdują się w części poświęconej wyliczeniu wartości działki nr e. Dane w nich zawarte są jednoznaczne. Skarżący stwierdził, że rzeczoznawca opisując nieruchomości podobne jako "powierzchnia gruntu" wskazał wartości 0,4700 ha i 0,5767 ha, natomiast jako "cena sprzedaży" wskazał kwoty 29 800,00 zł i 26 877,00 zł. Skarżący podkreślił, że tabele te poprzedzają właściwe wyliczenia wartości działki i wskazują, że niemożliwym było ustalenie średniej ceny za 1 ha na poziomie 33 835,00 zł, jeżeli działki o powierzchni ok. 0,5 ha zostały sprzedane za kwoty niewiele niższe od wyliczonej średniej. W ocenie Skarżącego, jego wyjaśnienia były ze sobą spójne i logiczne, tym samym niezrozumiałym jest ich uznanie za niezasadne. Zdaniem Skarżącego nierzetelność w wykonaniu i wewnętrzna sprzeczność operatu uniemożliwiają dokonanie prawidłowej oceny tego, czy właściwe jest stanowisko Skarżącego, czy organu. Do tego przyczynia się także brak oznaczenia nieruchomości przez rzeczoznawcę w sposób umożliwiający ich weryfikację. Według Skarżącego na jego korzyść świadczy fakt, że tabele (nr 32 i 33) dotyczą każda pojedynczej działki, przez co są bardziej szczegółowe od tabelki przytoczonej przez organ, a także znajdują się bezpośrednio przed dokonaniem podstawień oraz stosownych obliczeń przez rzeczoznawcę majątkowego.
Skarżący podkreślał, że prawidłowo sporządzona opinia rzeczoznawcy powinna charakteryzować się zupełnością (odpowiadać na wszystkie zagadnienia zawarte w postanowieniu dowodowym), zrozumiałością (właściwy dobór języka, który jest zrozumiały dla osób nieposiadających wiadomości specjalnych), stanowczością (w zakresie wniosków opinii, choć w niektórych opiniach biegły może ograniczyć się do stwierdzenia stopnia prawdopodobieństwa) oraz weryfikowalnością (kiedy uzasadnienie prowadzi do wniosku). Natomiast sporządzony w jego sprawie operat zawiera twierdzenia, które z uwagi na przywołane okoliczności należy uznać za niepełne i niespójne, co powoduje, że nie można mu przypisać cech prawidłowo sporządzonej opinii. Skarżący podnosił, że sposób oraz treść uzasadnienia postanowienie wskazują, że organ starał się za wszelką cenę odeprzeć każdy postawiony zarzut, pomijając nawet najbardziej oczywiste naruszenia, nie podchodząc do rozpoznania zarzutów w sposób wszechstronny, rzetelny, obiektywny i merytoryczny. Natomiast zasada oficjalności nakłada na organ obowiązek zebrania i rozważenia całego materiału dowodowego z urzędu. To na organie administracji spoczywa ciężar dowodu, w szczególności w postępowaniu, którego przedmiotem jest nałożenie sankcji administracyjnej, a więc obowiązku o quasi karnym charakterze.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w pełni stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, szczegółowo odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Na wstępie należy wyjaśnić, iż niniejszą sprawę rozpoznano w trybie postępowania uproszczonego, ponieważ skarga dotyczyła postanowienia. Stosownie do art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej: "p.p.s.a.") sprawa, w której przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, może być rozpoznana w trybie uproszczonym, czyli na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.
Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Oceniając bowiem zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem Sąd doszedł do wniosku, że postanowienie to nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.
Przechodząc do grupy zarzutów koncentrujących się wokół naruszenia prawa materialnego w obszarze wadliwości merytorycznej samego operatu Sąd uznał te zarzuty za nieuzasadnione w obszarze, w jakim podlegają one kontroli organów, a w konsekwencji i Sądu.
Spór w niniejszej sprawie dotyczy oceny prawidłowości uznania wniesionych przez Skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. Skarżący w zarzutach negował prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania.
Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.
Natomiast z treści art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a w przypadku, o którym mowa w art. 110p u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość ww. składników w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Ustawa nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstaw tych zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć opisu i oszacowania. Jak wskazuje się w doktrynie, należy w związku z tym przyjąć, że dopuszczalne jest podniesienie w zarzucie każdego uchybienia organu egzekucyjnego, dotyczącego tej fazy egzekucji, oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego (por. P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, LEX/el. 2023, art. 110(u)).
Wyjaśnić również należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, wszystkie przywołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako "CBOSA").
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie protokół opisu i oszacowania nieruchomości sporządzony 26 stycznia 2024 r. spełnia wszystkie wymogi formalne określone w art. 110r u.p.e.a.
Zgodnie z art. 110r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów (pkt 1); obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem (pkt 2); stwierdzone prawa i obciążenia (pkt 3); umowy ubezpieczenia (pkt 4); osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki (pkt 5); sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego (pkt 6); określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (pkt 7); zgłoszone prawa do nieruchomości (pkt 8); inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości (pkt 9). Stosownie do art. 110r § 2 u.p.e.a. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględniając przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Analiza sporządzonego przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazuje, że nie zawiera on wad formalnych i spełnia wszystkie wymogi określone w art. 110r § 2 u.p.e.a. Podkreślić również należy, że Skarżący został prawidłowo zawiadomiony o czynnościach związanych zarówno z przeprowadzeniem oględzin, jak i sporządzeniem protokołu oszacowania, jednak mimo prawidłowego zawiadomienia, nie wziął udziału w tych czynnościach, nie usprawiedliwiając w żaden obiektywny sposób swojej nieobecności w czynnościach kluczowych w procedurze opisu i oszacowania nieruchomości.
Odnosząc się do kwestionowanej przez Skarżącego wartości nieruchomości należy wyjaśnić, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca występujący w postępowaniu w istocie w charakterze biegłego. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest w konsekwencji kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21, CBOSA ).
Natomiast prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z operatu szacunkowego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena operatu rzeczoznawcy majątkowego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy.
Zdaniem Sądu, analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że organy dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym, jak i jego wiarygodności dowodowej. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie prawidłowo organy przyjęły, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego w oparciu, o który organ egzekucyjny sporządził opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości objętych procesem wyceny oraz wartości budynku posadowionego na działce nr j.
W tym miejscu w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości w dacie sporządzania operatu szacunkowego, przewidywało rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 poz. 121 – zwanego dalej Rozporządzeniem). Operat został sporządzony w dniu 5 września 2023 r., a zatem przed dniem utraty mocy obowiązującej ww. rozporządzenia, a zatem ten akt prawny Sąd przyjął jako podstawę oceny kwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego.
Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wycena nieruchomości musi zostać poprzedzona analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).
Zgodnie z § 4 Rozporządzenia:
1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
W myśl § 5:
1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
Z kolei zgodnie z § 6 przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W myśl § 7 ust. 1 Rozporządzenia w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 2 Rozporządzenia). Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował zarówno metodę porównywania parami - w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych oraz metodę dochodową w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem o przeznaczeniu gospodarczo- magazynowym.
Rzeczoznawca wyjaśnił, że na wybór podejścia, metody, techniki miał wpływ całokształt okoliczności, w tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił, że uwzględniając obowiązujące przepisy prawa oraz ilość dostępnych danych o cenach i cechach gruntów podobnych do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami oraz podejście dochodowe, metodę inwestycyjną.
W odniesieniu do podejścia porównawczego rzeczoznawca przeprowadził następująca procedurę szacowania:
1. określono cechy rynkowe oraz ich wagi wpływające na wartość nieruchomości
2. wybrano nieruchomości, które w ocenie rzeczoznawcy był najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i dokonano szczegółowej ich charakterystyki
3. utworzono pary porównawcze nieruchomości, w której cechy wycenianej nieruchomości porównano kolejno z cechami każdej wybranych nieruchomości
4. za jednostkę porównawczą przyjęto 1m2 powierzchni gruntu
5. określono różnice (poprawki kwotowe) w wartości pomiędzy nieruchomością gruntową będącą przedmiotem wyceny, a gruntami przyjętymi do porównań
6. obliczono wartość 1 m2 powierzchni gruntu jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach porównawczych
7. określono wartość1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
Z kolei w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo- gospodarczym, rzeczoznawca wyjaśnił, iż z związku ze znajomością umownych stawek czynszu najmu zastosowano podejście dochodowe, metodą inwestycyjną - do określenia wartości działki zabudowanej, natomiast do określenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowej - podejście porównawcze.
Po przeanalizowaniu akt sprawy oraz operatu szacunkowego, w ocenie Sądu, organy słusznie uznały, iż opracowany operat został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości oraz zostało poprzedzone wnikliwą analizą rynku. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Odnosząc się do grupy zarzutów merytorycznych, wyjaśnić również należy, że przyjmowane przez rzeczoznawców w operatach szacunkowych cechy nieruchomości, jak również współczynniki korygujące, stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego, która wynika z posiadanej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego i dotyczą sfery merytorycznej operatu. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Należy przy tym zauważyć, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Mając powyższe na uwadze, Sąd dokonując oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, skutkujących uznaniem przedmiotowego operatu za niewiarygodny. Dokonując oceny materiału dowodowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, Sąd doszedł do wniosku, że operat szacunkowy stanowiący podstawowe źródło informacji o okolicznościach sprawy został sporządzony w sposób przejrzysty, kompletny i rzetelny, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne, konsekwentne oraz wyczerpująco uzasadnione, w szczególności w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki oszacowania. Nadto rzeczoznawca w sposób merytoryczny, logiczny i spójny ustosunkował się do nieprawidłowości podniesionych przez Zobowiązanego. Należy przy tymi mieć na uwadze, że zgodnie z art. 154 u.g.n., podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podobnie w § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, przy czym, słusznie w zaskarżonych postanowieniach przyjęto, że nie oznacza to, że mają to być nieruchomości identyczne lecz nieruchomości podobne do wycenianej, tj. takie, które posiadają jak najwięcej cech podobnych do wycenianej nieruchomości (nieruchomości o zbliżonych właściwościach, porównywalne pod kątem takich cech, jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości).
Nieruchomość podobna zdefiniowana została w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. wyrok NSA z dnia 27 października 2020 r., sygn. akt I OSK 2484/18).
W rozpatrywanej sprawie w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawił analizę i charakterystykę rynku, w tym opis rynku nieruchomości –gruntowych niezabudowanych. Wskazał i opisał poszczególne etapy analizy, w wyniku której finalnie zidentyfikowano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Przedstawił także cechy rynkowe, które w zasadniczym stopniu wpływają na wysokość cen transakcyjnych i każdej z tych cech przypisał poszczególne wagi. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił dokładny opis nieruchomości, które uznał za podobne do nieruchomości wycenianej. Ponadto, dla zniwelowania różnic między obiektem wyceny a obiektami porównawczymi, rzeczoznawca dokonał korekty cen, co pozwoliło mu określić wartość rynkową nieruchomości. Natomiast przyjęte przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym cechy nieruchomości, współczynniki korygujące, nieruchomości podobne do wycenianej stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego, która wynika z posiadanej przez niego wiedzy oraz doświadczenia zawodowego i dotyczą sfery merytorycznej operatu. Niemniej jednak wybór nieruchomości podobnych został należycie uzasadniony. Należy mieć również na uwadze, że ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego osobno dla każdej z działek ewidencyjnych, które wchodzą w skład wycenianej nieruchomości. Wycena ta polega na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc kwoty szacunkowej, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym.
Mając powyższe na uwadze, przedstawione przez Skarżącego ogłoszenia sprzedaży ze stron internetowych dotyczące garaży i domu wolnostojącego do remontu, a zatem nieruchomości niepodobnych do wycenianej, nie stanowiły wystarczającego powodu do zakwestionowania wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego. W tym miejscu należy podkreślić, że ogłoszenia o sprzedaży i zawarte w nich ceny, nie mają charakteru cen transakcyjnych. Podstawę wyceny, zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami, mogą stanowić wyłącznie ceny transakcyjne, a zatem ceny z rzeczywiście przeprowadzonych transakcji, a nadto ceny przyjęte w procesie szacowania wartość nieruchomości muszą odnosić się do nieruchomości podobnych .Sąd uznał za logiczne i zgodnie z doświadczeniem życiowym, wyjaśnienia rzeczoznawcy, że w żadnym stopniu na rynku lokalnym grunt zabudowany garażem, czy budynkiem mieszkalnym nie jest tą samą lub podobną nieruchomością do gruntu zabudowanego budynkiem gospodarczo-magazynowym. Nadto zasadnie wskazywał rzeczoznawca, że ogłoszenia nie mogą one być wykorzystywane w procesie wyceny nieruchomości, ponieważ nie przedstawiają rzeczywistych cen transakcyjnych, za które nieruchomości te zostały sprzedane. Ogłoszenia te odzwierciedlają oczekiwania właścicieli nieruchomości, czyli strony podażowej, a nie strony popytowej, czyli kupujących. Nie spełniają więc definicji wartości rynkowej (art. 151 u.g.n.). Podobnie publikowane przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa czy Główny Urząd Statystyczny, mają wyłącznie charakter statystyczny i nie uwzględniają elementów zindywidualizowanych danej nieruchomości. Natomiast w procesie wyceny rzeczoznawca uwzględnił rzeczywiste ceny transakcyjne z lokalnego rynku odnoszące się do - wybranych przez niego zgodnie z posiadanymi wiadomościami specjalnymi – nieruchomości podobnych. Stąd też za nie naruszające prawa Sądu znał stanowisko organów, że przedstawione przez Skarżącego materiały nie prezentują aktualnych cen sprzedaży nieruchomości i nie mogą stanowić potwierdzenia dla wysokości cen rynkowych nieruchomości podobnych.
Sąd podkreśla, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Do rzeczoznawcy majątkowego należy również określenie rynku miarodajnego dla szacowanej nieruchomości, wiedza w tym zakresie jest bowiem wiedzą specjalną, którą dysponuje rzeczoznawca, a zatem jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku dokonaną przez niego, brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy w tym zakresie. Jednocześnie Sąd wyjaśnia, iż ocena poprawności tych ustaleń pozostaje w sferze wiedzy specjalistycznej, a osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić ich prawidłowości (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Mając powyższe na uwadze, w ramach niniejszego postępowania, nie sposób odnosić się do merytorycznych zarzutów ze sfery wiedzy specjalistycznej, w tym np., wysokości przyjętego przez rzeczoznawcę współczynnika korygującego, zarzuty te dotyczą bowiem obszarów związanych z oceną merytoryczną i jako takie pozostają poza ramami procesu weryfikacji operatu wyznaczonymi dla organów administracji, a w konsekwencji i Sądu. Jednocześnie Sąd wskazuje, że rzeczoznawca wyjaśnił w sposób przekonywujący, zarówno dobór nieruchomości podobnych, jak i wyjaśnił powody zastosowania współczynnika korygującego. Rzeczoznawca wskazywał, że działki nr a i b (obecnie h i k) zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, są działkami przemysłowymi, a umiejscowienie słupa elektromagnetycznego ogranicza sposób zagospodarowania działek o takim przeznaczeniu ze względu na konieczność np. zastosowania stref ochronnych, czy też występowanie obszarów niezdatnych do zabudowy. W ocenie rzeczoznawcy, zastosowanie współczynnika korygującego uzasadnione były występowaniem słupów elektroenergetycznych, co jest zdaniem biegłego w tym konkretnym przypadku faktem uciążliwym i kolidującym. Rzeczoznawca wskazał, że występowanie takiego słupa jest uciążliwe chociażby ze względu na możliwość zabudowania terenu. Rzeczoznawca podkreślał, że zastosowanie współczynnika korygującego wynika z konkretnych ustaleń i faktów. W ocenie rzeczoznawcy z racji występowania na działce uciążliwości w postaci słupa elektroenergetycznego zastosowanie współczynnika korygującego było uzasadnione.
Mając powyższe na uwadze, wyjaśnienia rzeczoznawcy, jak i ocena dokonana przez organy obu instancji, nie budzi wątpliwości Sądu co do rzetelności, wiarygodności, spójności sporządzonego operatu, z tym zastrzeżeniem, że samej ocenie nie podlegały kwestie merytoryczne objęte wiadomościami specjalnymi. Jednocześnie Sąd podkreśla, że rzeczoznawca odniósł się w sposób zindywidualizowany, szczegółowy, spójny i logiczny do każdego z zarzutów i każdej nieprawidłowości podnoszonej przez Skarżącego. Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy, nie zawiera w ocenie Sądu, niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, a wyjaśnienia te zostały ocenione przez pryzmat art. 7, 77, 80 k.p.a. Raz jeszcze należy podkreślić, że zasadność zastosowania współczynnika korygującego leży w gestii rzeczoznawcy, który dokonuje oceny, czy dana wada lub zaleta ma wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca uznał, że występowanie słupów elektroenergetycznych jest wadą i uznał, że należy przyjąć wielość współczynnika na poziomie 0,9. Dokonał tego w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie, a nadto przedstawił w tym zakresie stosowane wyjaśnienia.
W ocenie Sądu, za nieuzasadniony należało również uznać zarzut zaniżenia wartości działki nr e, tj. działki gruntowej niezabudowanej rolnej o funkcji lasu. W operacie szacunkowym przyjęto, że droga dojazdowa do tej działki została oceniona jako przeciętna. W dodatkowej wypowiedzi rzeczoznawcy przedstawionej na skutek zarzutów Skarżącego rzeczoznawca jednoznacznie stwierdził, że mimo, że dojazd odbywa się z drogi głównej krajowej, to dojazd do samej działki jest już drogą o charakterze gruntowym. Dlatego też dla atrybutu "jakość drogi dojazdowej" przyjął ocenę "przeciętna" Oznaczało to, że w końcowym odcinku drogi dojazdowej znajduje się nawierzchnia nieutwardzona. Ponadto z ustaleń organu egzekucyjnego dokonanych w trakcie oględzin działki wynika, że pomiędzy tą działką a główną drogą znajduje się pas ziemi Skarbu Państwa (działka nr i) wraz z rowem melioracyjnym, na której trwają prace budowlane związane z przebudową drogi krajowej nr [...]. Tak więc wbrew twierdzeniom Skarżącego, brak było podstaw do zakwestionowania przyjętego przez rzeczoznawcę atrybutu jakości drogi dojazdowej za przeciętny. Stanowisko rzeczoznawcy w tym zakresie nie budzi wątpliwości Sądu pod względem logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy.
Odnośnie zarzutu w zakresie błędnej wyceny wartości całej działki nr d na kwotę 44 000,00 zł, która obejmuje jednocześnie wartość budynku w kwocie 20 000 zł, wskazać należy, że zgodnie z art. 1110 s §2 u.p.e.a. przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się osobno wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Dlatego też dla działki nr d rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał wyceny wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym i ustalił tą wartość na 44 000,00 zł. Z operatu wynika, że wartość ta to wartość nieruchomości gruntowej wraz z posadowioną na tej nieruchomości zabudową. W ocenie rzeczoznawcy, ta wartość odzwierciedla rynek dla tego typu segmentu nieruchomości. Do szacowania tej wartości rzeczoznawca wybrał podejście dochodowe, a w jego ramach metodę inwestycyjną oraz technikę kapitalizacji prostej. Szczegółowe obliczenia rzeczoznawca zamieścił na stronach od 27 do 29 operatu szacunkowego. Następnie dokonał wyceny wartości gruntu i ustalił ją na kwotę 24 000,00 zł. Jako metodę oszacowania wartości samego gruntu rzeczoznawca wykorzystał podejście porównawcze, w tym metodę porównywania parami. Szczegółowe wyliczenia wartości samego gruntu rzeczoznawca zawarł na stronach o 30 do 32 operatu. Na tej podstawie rzeczoznawca uznał ostatecznie (strona 42 operatu), że szacowana wartość prawa własności samego budynku gospodarczo-magazynowego, który znajduje się na działce nr d wynosi 20 000,00 zł. Jest to bowiem różnica pomiędzy wartością działki zabudowanej budynkiem gospodarczo-magazynowym (44 000,00 zł), a wartością działki niezabudowanej (24 000,00 zł). W ocenie Sądu przedstawiony przez rzeczoznawcę tok rozumowania jest logiczny, spójny i nie budzi wątpliwości co do rzetelności przedstawionych obliczeń. Podkreślić w tym miejscy należy, iż Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów na wyższy niż przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego "przeciętny" standard wnętrza budynku. Dostrzec przy tym należy, iż w związku z wniesionymi przez Skarżącego zarzutami 28 lutego 2024 r. organ egzekucyjny dokonał oględzin wnętrza budynku. Budynek został udostępniony organowi egzekucyjnemu przez samego Skarżącego, który był obecny przy tych oględzinach. Oględziny wykazały, że budynek nie posiada wyodrębnionych pomieszczeń, posiada niski standard wykończenia, brak jest posadzki, tynków, instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, brak jest również jakichkolwiek urządzeń. Potwierdzeniem tego faktu jest dokumentacja fotograficzna sporządzona w trakcie tych oględzin. Została ona dołączona do adnotacji służbowej organu egzekucyjnego z 28 lutego 2024 r. i przekazana do wglądu rzeczoznawcy majątkowemu, aby ten zweryfikował swoje stanowisko co do przyjęcia standardu wnętrza budynku jako przeciętnego. Na podstawie tej dokumentacji fotograficznej, jak i wcześniejszych oględzin zewnętrznych budynku rzeczoznawca w piśmie z 8 marca 2024 r. podtrzymał swoje stanowisko co do standardu budynku i uznał, że brak jest podstaw do zmiany wyceny wartości nieruchomości. Tym samym zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego zaniżonego, bo uznanego za przeciętny standardu budynku należy uznać za nieuzasadniony. Faktyczny standard budynku pokrywa się z założeniami przyjętymi w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, a Zobowiązany w żaden sposób nie wykazał, by standard był wyższy niż przeciętny. Zatem zarzuty Zobowiązanego w tym zakresie pozostają gołosłowne.
Podsumowując tę cześć rozważań, Sąd doszedł do przekonania, iż uznając za nieuzasadnione zarzuty w przedmiocie opisu i oszacowania, organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, zaś według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony w sposób prawidłowy, a zastosowane zasady zostały logicznie uzasadnione. W operacie, jak i w piśmie wyjaśniającym rzeczoznawca zaprezentował w sposób logiczny przesłanki, jakimi przesłankami kierował się, uzasadniając w swój wybór i zastosowane techniki przy użyciu wiedzy fachowej. Tym samym w ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, że nie ma konieczności powoływania kolejnego biegłego i generowania kosztów, zwłaszcza w sytuacji, gdy Zobowiązany, kwestionując rzetelność sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, nie przedłożyła żadnego wiarygodnego przeciwdowodu. Natomiast tylko w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności opartych na konkretnym materiale dowodowym dostarczonym przez stronę, organ powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Instrumentem ku temu jest przewidziana w art. 157 u.g.n. możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu, organy słusznie przyjęły, że takie uzasadnione wątpliwości nie zachodzą w rozpatrywanej sprawie. Operat odpowiada wszystkim warunkom prawnym, w szczególności określonym w § 56 ust. 1 Rozporządzenia. W ocenie Sądu, organy prawidłowo przyjęły, że operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę należy uznać za sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 26 ust. 1, § 55 i § 56 Rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Organy nie miały zatem powodów, aby odmówić przedłożonej opinii wiarygodności. Skarżący był zawiadomiony o sporządzeniu operatu szacunkowego i miał możliwości zapoznania się z jego treścią, a także zapewniono mu składania ewentualnych uwag, zaś biegły konsekwentnie, w sposób wyczerpujący i merytoryczny ustosunkowywał się do podnoszonych uwag i zarzutów. Nie zgadzając się zaś z oceną organów, Zobowiązany mógł samodzielnie złożyć wniosek do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Stosownie bowiem do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tym samym choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, w myśl art. 77 § 1 k.p.a. i nie podlega wyłączeniu z oceny materiału dowodowego, stosownie do art. 80 k.p.a., to organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zatem jeżeli Zobowiązany podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów może, zgodnie z treścią wskazanego powyżej art. 157 ust. 1 u.g.n., przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (vide chociażby: wyrok WSA w Warszawie z 6 marca 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1450/11; wyrok WSA w Szczecinie z 8 marca 2012r., w sprawie sygn. akt II SA/Sz 96/12; wyrok WSA w Warszawie z 12 kwietnia 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1953/11; wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1162/11). Jeżeli więc Zobowiązany w toku prowadzonego postępowania zapoznał się z operatem i uważał, że jest on wadliwy merytorycznie, to powinien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Tego jednak w sprawie Zobowiązany nie uczynił.
W konsekwencji Sąd uznał za nieuzasadniony zrzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 78 § 1 i 2 k.p.a. przez odmowę dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. i art. 84 u.g.n. poprzez niezwrócenie się do kolejnego biegłego w celu sporządzenia nowego operatu. W powyższym zakresie ugruntowane jest stanowisko, iż o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu administracji uzasadnionych wątpliwości, co do jego prawidłowości. Winno ono być wynikiem dokonanej przez organ oceny okoliczności sprawy (vide: wyrok NSA z 1 grudnia 2021 r., I OSK 6/19). Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu (vide: wyrok NSA z 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11; wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Kwestia istnienia, w okolicznościach konkretnego postępowania, uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzonej wyceny nieruchomości, podlega ocenie na tych samych warunkach co materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym, stanowiący podstawę faktyczną rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu okoliczności te zostały ocenione przez organy prawidłowo.
Raz jeszcze należy podkreślić, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a), zatem podlega, zgodnie z obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 81 k.p.a) ocenie organu wyłącznie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tj. w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jeżeli organ egzekucyjny ocenił, że przeprowadzony przez organ dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, jest wiarygodny, to zgodnie z powołaną wyżej zasadą swobodnej oceny dowodów miał prawo uznać za nieuzasadnione zarzuty dotyczące szacowania nieruchomości odnoszące się do ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o taki operat.
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w szczególności naruszenia art. 7, 77, 80 k.p.a. poprzez brak zweryfikowania przez organy założeń przyjętych przez rzeczoznawcę, w szczególności w zakresie przyjętych współczynników korygujących, co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości. Jak już wskazywano powyższej organy nie są uprawnione do prowadzenia takiej kontroli merytorycznej.
Zdaniem Sądu w rozpatrywanej sprawie organ egzekucyjny podjął niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy i ustalenia zasadności zgłoszonych zarzutów. Zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Dokonał, przede wszystkim, oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przy udziale rzeczoznawcy, który na wezwanie organu egzekucyjnego udzielił szczegółowych wyjaśnień i odniósł się do zarzutów Skarżącego. Również Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu jako organ II instancji rozpoznał sprawę na skutek wniesionego zażalenia i po zweryfikowaniu operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę uznał, że nie posiada on wad, które mogłyby wpłynąć na szacowaną wartość nieruchomości Skarżącego.
Natomiast co do dochowania przez organ egzekucyjny wymagań z art. 79 k.p.a w zakresie udziału strony w oględzinach, w ocenie Sądu, zostały one dochowane. Zobowiązany był skutecznie informowany o oględzinach, które odbywały się 10 sierpnia 2023 r. i 26 stycznia 2024 r. (informacje o nich otrzymał odpowiednio 25 lipca 2023 r. oraz 15 grudnia 2023 r.). Nie brał w nich jednak udziału. Skarżący uczestniczył jedynie w oględzinach wnętrza budynku, które odbyły się 28 lutego 2024 r. na skutek złożonych przez niego zarzutów do opisu i oszacowania. Skarżący nie wykazał, aby w sprawie doszło do naruszeń prawa procesowego, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy.
Podsumowując, stwierdzić należało, że w sprawie nie wystąpiły nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania, jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z 5 września 2023 r. W przedstawionym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie znalazły się wszystkie wymagane elementy. Tym samym stwierdzić należy, że zaskarżone postanowienie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu i poprzedzające je postanowienie Naczelnika US są prawidłowe. Nie sposób zatem uznać, by operat szacunkowy, a w konsekwencji – opis i oszacowanie wartości nieruchomości, opisywały wycenianą nieruchomość w sposób nierzetelny. W konsekwencji niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. albowiem organy dokonały prawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, oceniając operat w kontekście całości zgromadzonego materiału dowodowego oraz podnoszonych przez Skarżącego zarzutów. Raz jeszcze podkreślić należy, że czym innym jest ocena "specjalistyczna" operatu, sporządzona przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n., a czym innym ocena "procesowa" operatu, a więc ocena jego wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu. Normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowią przepisy k.p.a. Zakreślają one ramy w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowo-administracyjnej kontroli postępowania organu w tym zakresie.
Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów - a tak jest w niniejszej sprawie - to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 lipca 2024 r., sygn. akt I OSK 327/23)
W świetle powyższego, zarzuty podniesione w skardze należy ocenić jako niezasadne. W konsekwencji, skarga podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Końcowo Sąd wskazuje, że orzeczenia sądów administracyjnych cytowane w treści niniejszego uzasadnienia, dostępne są w Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl.