II SA/Rz 307/23

II SA/Rz 307/23 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2024-02-27
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-03-02
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Joanna Zdrzałka /sprawozdawca/
Karina Gniewek-Berezowska /przewodniczący/
Maria Mikolik
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Umorzono postępowanie
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c)
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2022 poz 503
art. 36 ust. 1 i ust. 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2021 poz 555
§ 43
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Karina Gniewek - Berezowska Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka /spr./ WSA Maria Mikolik Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lutego 2024 r. sprawy ze skarg A. S.A. z siedzibą w [...] Oddział w [...], A. M., E. F., K. A. i L. A. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 27 grudnia 2022 r. nr N-III.7570.2.38.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. umarza postępowanie sądowe ze skarg A. M., E. F. i K. A.; II. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia 23 marca 2022 r. nr GN.6821.1.20.2022; III. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz strony skarżącej A. S.A. z siedzibą w [...] Oddział w [...] kwotę 4 203 zł /słownie: cztery tysiące dwieście trzy złote/ oraz na rzecz skarżącej L. A. kwotę 586 zł /słownie: pięćset osiemdziesiąt sześć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
II SA/Rz 307/23
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 27 grudnia 2022 r. nr N-III.7570.2.38.2022 Wojewoda Podkarpacki utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 23 marca 2022 r. nr GN.6821.1.20.2022 ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784ha w T., na rzecz J.A.
Jak wynika z uzasadnienia i akt administracyjnych sprawy Starosta [...] decyzją z 16 września 2019 r., nr GNI.6821.1.56.2019, wydaną na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymaną w mocy decyzją Wojewody Podkarpackiego z 20 listopada 2019 r. nr N.I.7581.3.58.2019 orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w T., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784 ha, poprzez udzielenie A S. A. z siedzibą w [...] zezwolenia na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV łączącej GPZ [...] EC z linią 110 kV relacji R. (W.) – Ł. Przebieg odcinka powyższej trasy dwutorowej linii elektroenergetycznej na terenie gminy [....] określony został zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego przez Radę Gminy [...] uchwałą z [...] lipca 2016 r. nr [...].
Zgodnie z księgą wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...], Wydział Ksiąg Wieczystych działka nr [...] o pow. 0,2784 ha położona w J. stanowi własność J.A.
Starosta [...] po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia 23 marca 2022 r. nr GN.6821.1.20.2022 ustalił odszkodowanie w kwocie 19 516 zł na rzecz J.A., z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w T., gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784ha.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A S.A. zarzucając, że wydana została w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy, w którym wartość odszkodowania jest zawyżona.
Od tej decyzji odwołanie złożył także J.A. W jego ocenie operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy, a ustalone odszkodowanie jest zaniżone.
Wojewoda Podkarpacki wskazaną na wstępie decyzją z 27 grudnia 2022 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Wyjaśnił, że materialno-prawną podstawę decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm. - dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej: "rozporządzenie").
Powołując się na unormowania zawarte w art. 124 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 154 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia wyjaśnił, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. nieruchomości położonej w T., gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784 ha został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R.W. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy z 30 grudnia 2021 r. Operat ten podlega ocenie przez organ i winien spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz także wymogi określone w u.g.n. i przepisach wykonawczych oraz musi opierać się na prawidłowych danych dotyczących oszacowanych nieruchomości.
Zdaniem Wojewody biegły dokonał wyceny zgodnej z § 43 rozporządzenia, sporządzona opinia jest prawidłowa i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.
Odnosząc się do zarzutów odwołań Wojewoda wyjaśnił, że to autor operatu w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Wojewoda zauważył też, że żadna ze stron nie przedstawiła kontroperatu, który podważałby wiarygodność operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji.
W ocenie Wojewody organ I instancji właściwie dokonał oceny oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Prawidłowo ustalił odszkodowanie za zmniejszenie przedmiotowej nieruchomości. Podnoszone zarzuty nie zasługują na uwzględnienie.
Odrębne skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na powyżej opisaną decyzję złożyli A S.A. z siedzibą w [...] Oddział w [...] oraz J.A.
Skarżąca Spółka decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
a) art. 7 i art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,
b) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Starosty [...] i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji, co przesądza o wadliwości decyzji.
Zarzuciła także naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy - § 43 ust. 3 poprzez oparcie decyzji na operacie, w zakresie którego organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej pod kątem kompletności i prawidłowości, bowiem biegły w ramach operatu szacunkowego nie przeanalizował czynników określonych w § 43 rozporządzenia,
- art. 134 i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej T. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784 ha w związku z zawyżeniem wartości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości.
Skarżąca Spółka wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i przekazanie sprawy Staroście do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa w postępowaniu sądowym.
Spółka zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy w ramach złożonego operatu nie przeanalizował czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia - określił wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, zamiast odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej. Zdaniem Spółki rzeczoznawca nie rozróżnia pojęcia wynagrodzenia za ustanowienie służebności od zmniejszenia wartości nieruchomości, o czym świadczy wprowadzenie w treści operatu współczynnika "k" tj. współczynnika uwzględniającego sposób korzystania z pasa gruntu przez właściciela i przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Rzeczoznawca sporządzający operat powinien wykorzystać współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, którego wielkość powinna uwzględniać charakter nieruchomości oraz zawierać w sobie wpływ wszystkich czynników określonych w § 43 rozporządzenia. Co istotne, pojęcie służebności przesyłu i odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej to osobne pojęcia. Metoda ich określenia również jest odmienna. Rzeczoznawca określił wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, podczas gdy wartość ta nie była celem operatu szacunkowego. To przesądza o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego oraz jego nieprzydatności w sprawie. Operat został sporządzony w sposób rażąco błędny, niezgodnie z celami wyceny i sprzecznie z przepisami prawa i standardami wyceny. Organ zobligowany był zaś do weryfikacji m.in. sporządzonego operatu pod kątem jego prawidłowości i zgodności ze stanem faktycznym.
Niezależnie od powyższego Spółka wskazała, że wartość nieruchomości ozn. jako działka nr [...] została pomniejszona wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie, na podstawie art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) należne odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości oraz trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinno zostać ustalone w oparciu o wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu zmniejszenia jej wartości w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do zmniejszenia wartości wycenianej nieruchomości, w związku z czym uprawnione podmioty miały podstawy do wystąpienia do Gminy, która uchwaliła tenże plan z wnioskiem o stosowne odszkodowanie. Biegły rzeczoznawca dokonując wyceny działki nr [...] nie uwzględniając faktu, że uchwalenie mpzp przez Gminę wpłynęło na obniżenie wartości wycenianej nieruchomości, co przełożyć się winno na wartość ustalonego przez biegłego odszkodowania, w sposób nieprawidłowy oszacował przedmiotową wartość.
Natomiast J.A. w swojej skardze wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji. Zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 70, art. 73, art. 75, art. 77, art. 78, art. 80, art. 104 k.p.a. oraz naruszenie przepisów u.g.n. W ocenie skarżącego postępowanie dowodowe prowadzone było w sposób wadliwy. Organy obu instancji nie zebrały materiału dowodowego, który dowodziłby jaka jest wartość gruntu w miejscowości T. Wysokość odszkodowania powinna być ustalona w sposób obiektywny i zgodny z cenami faktycznie występującymi w danej miejscowości lub gminie. Odszkodowanie powinno być słuszne i takie które odpowiada wartości rynkowej. Skarżący zakwestionował ceny które przyjął rzeczoznawca. Podkreślił, że jego działka ma walor działki budowlanej dla której ustalono warunki zabudowy. Jako błędne ocenił przyjęcie przez rzeczoznawcę, że działka jest nieuzbrojona w niewielkiej szerokości. Pojęcie "niewielka szerokość" jest pojęciem względnym. Z powyższych powodów skarżący uznał, że sporządzona przez rzeczoznawcę wycena jest wynikiem przypadkowości a sam operat szacunkowy sporządzony w sposób wadliwy i nie odpowiada stanowi faktycznemu. Rzeczoznawca nie wziął do porównania działek podobnych. Z tej przyczyny wadliwie dokonano wyceny jego nieruchomości co doprowadziło do błędnego ustalenia odszkodowania.
W odpowiedzi na skargi Wojewoda Podkarpacki wniósł o ich oddalenie i podtrzymał stanowisko i argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.
W piśmie procesowym z dnia 30 maja 2023 r. skarżąca Spółka podtrzymała swoje stanowisko w sprawie. Przedłożyła operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę AW. Wskazała, że z jego treści wynika, że nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości o kwotę 6 451 zł.
W toku postepowania zmarł skarżący J.A. Ustaleni następcy prawni w osobach L.A., K.A., E.F., A.M. oświadczyli, że popierają skargę złożoną przez ww. zmarłego.
Postanowieniem z 6 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 308/23 WSA w Rzeszowie zarządził połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia spraw o sygn. II SA/Rz 307/23 i II SA/Rz 308/23 i prowadzenie ich dalej pod sygn. akt II SA/Rz 307/23.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022, poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W rozpoznawanej sprawie Sąd orzekał po połączeniu spraw ze skarg A S.A. z siedzibą w [...] Oddział w [...] (dalej: "A S.A."; "Spółka") oraz J.A., który po wniesieniu skargi zmarł. W tej sytuacji, na podstawie aktu notarialnego poświadczenia dziedziczenia z dnia [...] lipca 2023 r., Sąd ustalił następców prawnych zmarłego którymi byli: L.A., K.A., E.F. i A.M. i dopuścił te osoby do udziału w postępowaniu jako skarżących.
W dniu 9.01.2024 r. do tut. Sądu wpłynęło pismo L.A. wraz z dołączonym do niego aktem notarialnym Nr [...] z dnia [...].11.2023 r., z którego wynika, że na podstawie umowy działu spadku po J.A. L.A. nabyła w całości własność m.in. działki nr ewid. [...] położonej w T., której dotyczy ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości.
W świetle tej okoliczności Sąd umorzył postępowanie ze skarg K.A., E.F. i A.M., bowiem stało się ono bezprzedmiotowe z przyczyn podmiotowych dotyczących ww. osób (utraciły one status skarżących), na podstawie art. 161 § 1 pkt 3 P.p.s.a.
Dokonując natomiast kontroli legalności zaskarżonej decyzji w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że narusza ona prawo, co skutkowało uwzględnieniem skarg.
Kwestionowane w tej sprawie decyzje zapadły w toku postępowania o ustalenie odszkodowania, jakie toczyło się w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2784 ha położonej w T., spowodowanym realizacją celu publicznego – budową odcinka trasy napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV., uregulowanym w art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm. - dalej: "u.g.n.").
Podstawę ustalenia odszkodowania w tym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu
Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. określa § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej: "rozporządzenie"). Obecnie rozporządzenie to zostało zastąpione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), jednak w niniejszej sprawie ma zastosowanie rozporządzenie z 2004 r. i ono jest dla Sądu wzorcem legalności.
Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 ww. rozporządzenia).
W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n.
Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest zatem podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Z uwagi na zawarte w nim wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, stanowi opinię biegłego, jednak jak każdy dowód w postępowaniu, podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Należy pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 15.02.2022 r., II SA/Ol 1067/21). Jednakże obowiązkiem organu rozpoznającego sprawę jest zbadanie przedstawionego operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (zob. wyrok NSA z dnia 31.01.2012 r., I OSK 2085/11, wyrok NSA z dnia 13.01.2012 r., I OSK 173/11).
W niniejszej sprawie konieczna jest analiza zgodności sporządzonego operatu z przepisem art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ww. rozporządzenia. W tym miejscu należy też wskazać, że kwestia zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. była już przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28.06.2022 r., I OSK 890/19 (LEX nr 3360615) wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.). W szczególności, zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości oznacza to prawo właściciela do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jest to instrument prawny służący ochronie interesów ekonomicznych właścicieli nieruchomości objętych działaniem miejscowego planu.
Natomiast przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same akty planistyczne, czy też decyzja lokalizacyjna, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Przy czym przepis § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia wyraźnie określa czynniki, jakie należy wziąć pod uwagę przy określaniu wysokości tego rodzaju odszkodowania i są to:
1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
W operacie szacunkowym sporządzonym w rozpoznawanej sprawie biegły wskazał na następujące czynniki decydujące o wartości odszkodowania:
- obniżenie wartości nieruchomości - funkcja rodzaju urządzenia i wielkości obszaru oddziaływania urządzeń,
- negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwie przesyłowe,
- inne czynniki mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.
Zwraca więc uwagę, że rzeczoznawca ustalając wartość odszkodowania nie odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, lecz przedstawił trzy inne, niewymienione w ww. przepisie, które zostały określone w sposób ogólnikowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w operacie szacunkowym winien był wskazać, czy w stosunku do wycenianej działki zachodzą ograniczenia wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia i ile winno wynosić odszkodowanie z przyczyn wskazanych w tym przepisie. W przedmiotowym operacie szacunkowym brak jest informacji w tym zakresie, co świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia i w rezultacie prowadzi do wniosku, że dowód ten nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania, przysługującego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n.
Rzeczoznawca powołał się na trzy - wyżej wskazane czynniki, które zostały sformułowane w taki sposób, że budzą wątpliwości co do zakresu przedmiotowego ustalonego odszkodowania. W szczególności zwraca uwagę, że biegły uznał, że o wartości odszkodowania decydują negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Należy natomiast wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć w ramach służebności przesyłu. W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przedsiębiorstwo ma prawa do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń. W tym zakresie słuszny jest zarzut A S.A., że rzeczoznawca dokonał wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłki a nie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zastosowania art. 124 u.g.n.
Należy bowiem podkreślić, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu, jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n.
Zwraca również uwagę, że z treści operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględniał w ramach odszkodowania obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego (współczynnik S). Jak już powyżej wskazano, odszkodowanie na skutek prawnej lokalizacji przewodów, czy też urządzeń przesyłowych stanowi przedmiot odrębnej instytucji prawnej, przewidzianej w art. 36 u.p.z.p. natomiast odszkodowanie na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. należne jest z tytułu samych działań, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu ciągów, przewodów i urządzeń. Nie jest natomiast dopuszczalne rozszerzanie odszkodowania, poza zakres wyznaczony przez art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Z tych przyczyn Sąd uznał, że operat szacunkowy nie spełnia wymogów z art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a w związku z tym nie mógł stanowić podstawy ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.
Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja zostały zatem wydane z naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, jak również z naruszeniem przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w przypadku zaskarżonej decyzji, co skutkuje uchyleniem obu tych decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a.. Ostatnio wymieniony przepis umożliwia Sądowi w ramach kontroli legalności stosowanie przewidzianych prawem środków w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).
W sytuacji stwierdzenia wadliwie sporządzonego operatu, nie zawierającego wyceny czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, Sąd nie odnosił się do zarzutów skargi L.A., stwierdzających, że dokonana wycena odbiega od cen faktycznie występujących w danej miejscowości.
W toku ponownie prowadzonego postępowania organ winien będzie uzyskać operat szacunkowy, spełniający wymogi, wynikające w szczególności z § 43 ww. rozporządzenia.
O kosztach obejmujących wpis od skargi (586 zł), a w przypadku A S.A. także wynagrodzenie ustanowionego pełnomocnika (3600 zł) oraz opłatę od pełnomocnictwa (17 zł), Sąd orzekł w oparciu o art. 200 P.p.s.a. i art. 205 § 1 i 2 w zw. z art. 209 P.p.s.a oraz w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265, ze zm.), uwzględniając w tym zakresie wnioski stron skarżących.