Orzeczenie · 2023-08-29

I SA/PO 312/23

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Miejsce

Poznań

Data

2023-08-29

NSAnieruchomościŚredniawsa

opłata adiacenckanieruchomościwycena nieruchomościoperat szacunkowypodział nieruchomościwzrost wartościpostępowanie administracyjne WSA Poznańgospodarka nieruchomościami

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi Z. G. i U. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale. Skarżący zarzucili wadliwość operatu szacunkowego, wskazując na błędne przyjęcie pełnego uzbrojenia, nieuwzględnienie wpływu hałasu z autostrady i lotniska wojskowego, a także niewłaściwy dobór nieruchomości do porównań. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że "pełne uzbrojenie" oznaczało dostęp do wody i prądu, a nieruchomości porównawcze również znajdowały się w strefie oddziaływania lotniska. Organy obu instancji uznały operat za prawidłowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał jednak skargę za zasadną. Sąd stwierdził, że organy nie odniosły się w sposób przekonujący do wszystkich zarzutów skarżących, zwłaszcza dotyczących wpływu sąsiedztwa autostrady i lotniska na wartość nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę na rozbieżność między wyceną nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej a wyceną dla celów odszkodowania. W związku z tym, sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, zasądzając jednocześnie koszty postępowania od organu.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja zasad oceny operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, obowiązek odniesienia się do zarzutów strony, wpływ czynników zewnętrznych na wycenę nieruchomości.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji ustalania opłaty adiacenckiej, ale zasady oceny dowodów i postępowania są ogólne.

Zagadnienia prawne (3)

Czy organy administracji publicznej prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego, uwzględniając wszystkie zarzuty strony dotyczące wpływu czynników zewnętrznych (hałas, ograniczenia użytkowania) na wartość nieruchomości?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, organy obu instancji przedwcześnie i bez przekonującego uzasadnienia uznały operat szacunkowy za wiarygodny, nie odnosząc się do wszystkich argumentów skarżących podnoszonych w toku postępowania administracyjnego ukierunkowanych na podważenie jego wiarygodności.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące wpływu sąsiedztwa autostrady i lotniska na wartość nieruchomości były niewystarczające. Fakt, że nieruchomości porównawcze również znajdowały się w strefie oddziaływania lotniska, nie oznacza, że oddziaływanie było jednakowo intensywne. Sąd zwrócił również uwagę na rozbieżność w wycenie 1 m2 gruntu.

Czy operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie organu administracji i sądu administracyjnego w zakresie jego logiczności, zupełności i zgodności z przepisami?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, operat szacunkowy podlega ocenie organu administracji i sądu administracyjnego, jednakże ingerencja w merytoryczną treść jest ograniczona do granic wiedzy specjalistycznej. Organ bada, czy operat został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych, czy jest logiczny i zupełny.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że choć organy i sądy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, mogą ocenić wiarygodność dowodową operatu, jeśli prosta analiza jego treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności czy nieścisłości.

Czy organ odwoławczy jest zobowiązany do ustosunkowania się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, obowiązek odniesienia się przez organ odwoławczy do zarzutów podniesionych w odwołaniu stanowi istotny komponent zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Uzasadnienie

Brak ustosunkowania się do zarzutów odwołania uzasadnia uznanie, że decyzja została wydana z naruszeniem zasad postępowania odwoławczego i podważa gwarancje wynikające z zasady dwuinstancyjności.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza.

Przepisy (16)

Główne

u.g.n. art. 98a § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w drodze decyzji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość.

P.p.s.a. art. 135

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd rozstrzyga sprawę w zakresie właściwości.

P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c)

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Uchylenie decyzji w przypadku naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Pomocnicze

u.g.n. art. 4 § pkt 16

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Definicja nieruchomości podobnej jako porównywalnej ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

u.g.n. art. 146 § ust. 1a

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Opłata adiacencka ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.

u.g.n. art. 153 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

W podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

u.g.n. art. 154 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy.

u.g.n. art. 157 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

k.p.a. art. 7