I SA/PO 241/23

I SA/Po 241/23 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2023-07-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-03-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Barbara Rennert
Robert Talaga /sprawozdawca/
Waldemar Inerowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 259
art. 134 § 1, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2022 poz 176
art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 1,art. 18 ust. 1e
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, 2 i 4, art. 153 ust 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Szydłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lipca 2023 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody z dnia 24 stycznia 2023 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 9 sierpnia 2021 r. nr [...] Starosta [...] udzielił W. C. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ulicy [...] w [...], w zakresie terenu niezbędnego dla obiektów budowalnych, obejmującego wyszczególnione w treści decyzji nieruchomości lub ich części, w szczególności działkę o nr ewid. nr [...], gmina [...], obręb [...] arkusz [...]
Pismem z dnia 8 listopada 2021 roku Starosta [...] poinformował o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie na rzecz gminy [...] prawa własności działki o nr ewid. nr [...], wnosząc o wskazanie czy wymieniona nieruchomość została wydana w celu realizacji inwestycji drogowej, oraz czy w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji na przedmiotowej działce posadowione były budynki, inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny albo jakikolwiek inne części składowe gruntu.
W. C. poinformował iż nieruchomość nie została wydana w terminie 30 dni licząc od dnia 28 września 2021 r.
Postanowieniem z dnia 9 listopada 2021 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego M. S. jako biegłego w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie praw własności wskazanej nieruchomości przez Gminę [...].
Pismem z dnia 13 stycznia 2022 roku organ przesłał stronom postępowania kopię przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia 3 grudnia 2021 roku.
Pismem z dnia 25 lutego 2022 roku J. S. zakwestionował sporządzony operat szacunkowy podnosząc, iż przed planowaną inwestycją drogową działka nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ujmowana była jako nieruchomość rolna i z uwagi na jej walory mogła być przekształcona pod zabudowę mieszkaniową. Dopiero rozpoczęta inwestycja zmieniła przeznaczenie jego nieruchomości. W efekcie wartość nieruchomości powinna być obliczona jak dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Z tych względów wniósł o wydanie uzupełniającej opinii w zakresie wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia rolnego z możliwością przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową.
Pismem z dnia 1 kwietnia 2022 roku rzeczoznawca majątkowy zajął stanowisko w przedmiocie podniesionych przez stronę zarzutów wskazując, iż wartość nieruchomości określa się według stanu z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. z dnia 9 sierpnia 2021 roku i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Przy czym na dzień wydania decyzji oraz w dacie uzyskania przez nią waloru ostateczności, przedmiotowa nieruchomość ujęta była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod teren drogi publicznej klasy dojazdowej [...]. W efekcie rzeczoznawca nie znalazł podstaw do dokonania korekty sporządzonego opracowania.
Decyzją z dnia 14 października 2022 r., nr [...] Starosta [...] ustalił na rzecz J. S. odszkodowanie w kwocie [...]zł za nieruchomość położoną w gminie [...] obręb [...] ark. [...], działka nr [...], o powierzchni 426 m˛, zapisanej w dacie wydania decyzji nr [...] z dnia 9 sierpnia 2021 r. Starosty [...] nr [...] w księdze wieczystej nr [...], w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie ulicy [...] w [...], gmina [...].
W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 3 grudnia 2021 roku, w którym wskazano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu [...] - rejon ulicy [...] i [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr 517/LVI/2018 z dnia 18 października 2018 roku, działka nr [...] była przeznaczona pod teren drogi publicznej klasy dojazdowej [...]. Przeznaczenie wynikające z decyzji lokalizacji celu publicznego również wskazuje na drogę publiczną. Organ stwierdził zatem, iż przeznaczenie aktualne na dzień wydania decyzji było tożsame z przeznaczeniem alternatywnym, wynikającym z celu wywłaszczenia. Organ uznał, iż cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości i w analizowanym przypadku nie zachodzi zasada korzyści. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Biegły w procesie wyceny działki nr [...] analizą objął rynek gruntów przeznaczonych pod drogi na lokalnym rynku nieruchomości stanowiącym gminę [...]. Okres analizy rynku wydłużono do trzech lat z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji gruntów drogowych. Przyjęto trend czasowy 0% w skali lat 2018-2021 w sektorze gruntów drogowych. Na tej podstawie biegły określił wartość nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] na kwotę [...]zł. Na nieruchomości wydzielonej pod realizację inwestycji nie było posadowionych budynków oraz brak było nakładów budowlanych, a działka była nieogrodzona i stanowiła tereny upraw.
W ocenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy z należytą starannością dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację, na lokalnym rynku nieruchomości - celem określenia zbioru transakcji nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej działki zgodnie z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania. Przedmiotowy operat uzasadniał metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględniał ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym. Zastosowana metodologia wyceny przedmiotowej nieruchomości była właściwa i słuszna, a rzeczoznawca w pełni uzasadnił jej zastosowanie w operacie szacunkowym. Pismem z dnia 6 grudnia 2021 roku, znak [...] W. C. poinformował, iż były właściciel nie złożył pisma w sprawie wydania swojej nieruchomości. Nie doszło zatem do wydania nieruchomości w terminie opisanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, a tym samym ustalone odszkodowanie nie zostało powiększone o kwotę równą 5% wartości.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył pełnomocnik J. S., wnosząc o uchylenie decyzji w całości i ustalenie odszkodowania w wysokości uwzględniającej wartość przedmiotowej nieruchomości jak dla nieruchomości o normalnym przeznaczeniu rolnym, a nawet z uwagi na jej liczne walory wyszczególnione przez rzeczoznawcę, stopień zurbanizowania obszaru i występowania infrastruktury oraz przeznaczenia przewyższającego wśród gruntów przyległych z możliwością przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową, bez uwzględnienia, że miałaby to być nieruchomość przeznaczona pod budowę pasa drogowego, jak również powiększenie jej o 5% wartości zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Ponadto wniósł o powiększenie tej wartości o faktyczny miesięczny trend wzrostowy cen nieruchomości w okresie od 2020 do 2022 roku i zawnioskował o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wysokości odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, z powiększeniem tej wartości o faktyczny miesięczny trend wzrostowy cen nieruchomości w okresie od 2020 do 2022 roku.
Pismem z dnia 8 grudnia 2022 roku Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie wyjaśnień i odniesienie się do zarzutów odwołania.
Pismem z dnia 14 grudnia 2022 roku rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów wyrażonych w odwołaniu od zaskarżonej decyzji organu I instancji.
Pismem z dnia 19 grudnia 2022 r. Wojewoda zwrócił się do Urzędu Gminy [...] o przedłożenie dokumentu potwierdzającego datę faktycznego objęcia w posiadanie działki o nr ewid. [...] przez właściwego zarządcę drogi. Sekretarz Gminy [...] przesłał kopię protokołu przekazania placu budowy z dnia 10 lutego 2022 roku.
Rzeczoznawca przedłożył operat szacunkowy zaktualizowany na dzień 14 grudnia 2022 roku, w którym wartość przedmiotowej działki określono na [...] zł.
Decyzją z dnia 24 stycznia 2023 r., nr [...] Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w punkcie 1 i ustalił na rzecz J. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], ark. [...], działka nr [...], o powierzchni 426 m˛ zapisanej w dacie wydania decyzji nr [...] z dnia 9 sierpnia 2021 r. Starosty [...] nr [...] w księdze wieczystej nr [...], utrzymując w mocy decyzję w pozostałym zakresie.
W uzasadnieniu Wojewoda po przywołaniu obowiązujących przepisów stwierdził, iż operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 80 k.p.a. Rolą organu nie jest ingerencja w merytoryczną zasadność opinii, gdyż nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, lecz zobowiązany jest do formalnej oceny operatu. Operat szacunkowy podlegał ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ prowadzący postępowanie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły; powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Organ odwoławczy podkreślił, że biegły rzeczoznawca wskazał, że dla działki nr [...] na dzień 9 sierpnia 2021 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...] - rejon ulicy [...] i [...]" zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 18 października 2018 r. zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod teren drogi publicznej klasy dojazdowej, czyli było to przeznaczenie tożsame z celem wywłaszczenia. Analizie poddane zostały transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W ocenie biegłego na lokalnym rynku w latach 2019-2021 odnotowano niewiele transakcji nieruchomościami podobnymi. Organ nie podzielił stanowiska strony, że przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie rolne i mogła zostać przekształcona na nieruchomość przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe, gdyż byłoby to sprzeczne ze stanem faktycznym sprawy.
Wojewoda uwzględnił kopię protokołu przekazania placu budowy z dnia 5 stycznia 2022 r., który stanowił dokument potwierdzający datę faktycznego objęcia przedmiotowej nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi oraz kopię zawiadomienia z dnia 20 sierpnia 2021 r. o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z dnia 9 sierpnia 2021 roku wraz z pocztowym potwierdzeniem jej doręczenia w dniu 1 września 2021 r. J. S. nie przedstawił w jakiejkolwiek formie oświadczenia woli, które wskazywałoby na gotowość dobrowolnego wydania przedmiotowej nieruchomości gminie, tym samym nie zostały spełnione przesłanki podwyższenia o 5% kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.
Pismem z dnia 24 lutego 2023 roku J. S. poprzez pełnomocnika wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Wojewody z dnia 24 stycznia 2023 r., nr [...], której zarzucił naruszenie:
- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez Organ szeregu koniecznych działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do braku uznania, że wartość przedmiotowej nieruchomości winna zostać obliczona jak dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, a nawet z uwagi na jej liczne walory wyszczególnione przez rzeczoznawcę, takie jak położenie przy ul. [...] w [...], stopień zurbanizowania obszaru i występowania infrastruktury oraz przeznaczenia przewyższającego wśród gruntów przyległych z możliwością przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową, bez uwzględnienia, że miałaby to być nieruchomość przeznaczona pod budowę pasa drogowego, jak również błędnego uznania, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, a zatem, że nie zachodzi konieczność podwyższenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości,
- art. 136 § 1 k.p.a., poprzez brak przeprowadzenia przez Organ dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, w celu ustalenia, czy Skarżący wydał nieruchomość zgodnie z wymogami z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej,
- art. 84 § 1 k.p.a., poprzez brak przeprowadzenia przez Organ dowodu z operatu innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo tego, że biegły wadliwie zaktualizował dane transakcyjne na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie trendu wzrostowego cen nieruchomości jedynie 0,5% na miesiąc w skali lat 2020-2022, podczas gdy ceny te wzrosły o wiele bardziej w ww. okresie, w tym przede wszystkim w roku 2022 roku z uwagi na inflację i wojnę na [...],
- art. 10 k.p.a., poprzez brak poinformowania Skarżącego o tym, że biegły rzeczoznawca majątkowy na wniosek Wojewody zaktualizował operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy, jak również poprzez niepoinformowanie Skarżącego o treści ww. aktualizacji operatu, co doprowadziło do tego, że Skarżący nie miał możliwości odnieść się do treści zaktualizowanego operatu, zatem Organ pozbawił Skarżącego możliwości czynnego udziału w postępowaniu,
- art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez brak uznania, że wartość przedmiotowej nieruchomości winna zostać obliczona jak dla nieruchomości o normalnym przeznaczeniu - rolnym, a nawet z uwagi na jej liczne walory wyszczególnione przez rzeczoznawcę, takie jak położenie przy ul. [...] w [...], stopień zurbanizowania obszaru i występowania infrastruktury oraz przeznaczenia przewyższającego wśród gruntów przyległych z możliwością przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową, bez uwzględnienia, że miałaby to być nieruchomość przeznaczona pod budowę pasa drogowego,
- art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, poprzez odmowę powiększenia odszkodowania o 5% wartości, wobec przyjęcia, że brak jest podstaw do takiego powiększenia, gdyż Skarżący nie złożył pisma w sprawie wydania nieruchomości, podczas gdy Skarżący spełnił przesłanki z ww. uregulowania wydając nieruchomość w formie dorozumianej poprzez umożliwienie objęcia w posiadanie przez zarządcę drogi wydawanej nieruchomości.
W uzasadnieniu skargi strona przedstawiła stanowisko, zgodnie z którym przed planowaną przedmiotową inwestycją drogową, działka nr [...] w planie zagospodarowania przestrzennego była ujmowana jako nieruchomość rolna, jednakże z uwagi na jej walory, z pełnym powodzeniem mogła zostać przekształcona pod zabudowę mieszkaniową. Dopiero z uwagi na rozpoczętą inwestycję zmieniono przeznaczenie działki pod poszerzenie ulicy [...].
W ocenie skarżącego spełnił on przesłanki art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wydając nieruchomość w formie dorozumianej poprzez umożliwienie objęcia w posiadanie przez zarządcę drogi wydawanej nieruchomości. Jednocześnie powołał się na wyrok NSA z 10 grudnia 2019 r. sygn. I OSK 1158/18 zgodnie z którym skoro w treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej mowa jest o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora.
Z tych względów skarżący wniósł o:
- uchylenie decyzji w całości i ustalenie odszkodowania w wysokości uwzględniającej wartość przedmiotowej nieruchomości jak dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, uwzględniając jej liczne walory, bez uwzględnienia, że miałaby to być nieruchomość przeznaczona pod budowę pasa drogowego, jak również powiększenie jej o 5 % wartości zgodnie z art. 18 ust. le specustawy drogowej, nadto powiększenie tej wartości o faktyczny miesięczny trend wzrostowy cen nieruchomości w okresie od 2020 do 2022 roku,
- dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wysokości odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, nadto z powiększeniem tej wartości o faktyczny miesięczny trend wzrostowy cen nieruchomości w okresie od 2020 do 2022 roku,
- ewentualnie o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W odpowiedzi na skargę, Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej: ppsa), sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57a, który jednak nie miał zastosowania w okolicznościach niniejszej sprawy.
Badając sprawę w granicach zakreślonych przez wskazane wyżej przepisy Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż podniesione w niej zarzuty były niezasadne.
Materialnoprawną podstawę wydania decyzji organów obu instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 ze zm.; dalej: specustawa drogowa), a także ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: ugn).
Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 tej ustawy.
Stosownie do art. 12 ust. 4a specustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 tej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy ugn, z zastrzeżeniem art. 18.
Przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
W dalszej kolejności przywołać należy regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Z art. 130 ust. 2 ugn wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy.
Zgodnie z art. 134 ust. 1, 2 i 4 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Stosownie do treści art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z art. 153 ust 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Natomiast szczegółowy sposób dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.; dalej: rozporządzenie).
Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust 4).
W myśl § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Zgodnie więc z przepisami specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie przyznawane w drodze decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jest zatem odszkodowaniem, którego górna granica jest ściśle określona przez ustawę i wyznacza ją wartość nieruchomości, która musi wynikać z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że Sąd w całości podzielił ustalenia dokonane przez organy obu instancji, w związku z czym nie ma potrzeby ich powtarzania, gdyż Sąd uznał je za własne.
Zgodnie z art. 75 § 1 kpa, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Unormowanie to wskazuje na zasadę równej mocy środków dowodowych, co oznacza, że w toku postępowania wyjaśniającego organ administracji zobowiązany jest zebrać cały materiał dowodowy, aby po jego rozpatrzeniu wydać decyzję administracyjną. Natomiast art. 80 kpa, wyrażający zasadę swobodnej oceny dowodów stanowi, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.
Organ administracji publicznej, nie mając wiadomości specjalnych w danej dziedzinie, obowiązany jest zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii, co wynika z charakteru postępowania administracyjnego (jego inkwizycyjności), który nakłada na organ prawny obowiązek dowodzenia w postępowaniu administracyjnym.
W ocenie Sądu, operat sporządzony dnia 3 grudnia 2021 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. S. w pełni odpowiada formalnym wymogom zarówno ugn, jak i rozporządzenia, a skarżący nie zdołał skutecznie go podważyć.
W tym miejscu zwrócić należy uwagę na treść art. 157 ugn, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa, a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, wobec czego jego pozycja prawna jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 873/07, LEX nr 355047).
W orzecznictwie podnosi się, że organ administracji powinien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości – podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa. Należy przy tym odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy nieruchomości przyjętych do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ugn (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545). W rozpatrywanej sprawie skarżący z tej możliwości jednak nie skorzystał.
Ponadto, w judykaturze podnosi się, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne (wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15, LEX nr 2230654). Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które następnie przyjmuje do porównania, a także jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862).
Oczywiście, operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa, rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ugn i rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, LEX nr 464055).
W ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw do kwestionowania oparcia się przez organy na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. S..
Analiza operatu przyjętego za podstawę orzekania przez organy wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie nieruchomości (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Biegły zasadnie w swoim opracowaniu przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Słusznie przeanalizowała rynek lokalny, ograniczony do powiatu [...] (gmina [...]), pod względem zawieranych transakcji rynkowych. Należy także wskazać, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy w niniejszej sprawie oszacował wartość rynkową gruntu, stosując podejście porównawcze z wykorzystaniem metody porównania parami. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (por. wyroki NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545; z dnia 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484; z dnia 21 marca 2019 r., I OSK 2191/18, LEX nr 2656076).
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż cechy formalne dowodu, jakim jest operat szacunkowy oraz przewidziany prawem szczególny, dodatkowy względem innych środków dowodowych wykorzystywanych w postępowaniu administracyjnym tryb jego weryfikacji (art. 157 ugn) sprawiają, że do zakwestionowania wartości dowodowej tego środka dowodowego przez organ administracji publicznej może dojść zasadniczo wyłącznie w wypadku wykazania, że operat zawiera ewidentne błędy, które w sposób nie budzący wątpliwości dyskwalifikują jego walory dowodowe. Czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, a także wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być zatem przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (m.in. wyroki NSA z dnia 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12, LEX nr 1494707; z dnia 19 października 2016 r., I OSK 130/16, LEX nr 2199427).
Zdaniem Sądu, ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Jak już wyżej zaznaczono, zgodnie z art. 157 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście, jak już też podniesiono, z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa, a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Podkreślić jednak jeszcze raz trzeba, że ocena ta nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które następnie przyjmuje do porównania (por. wyroki NSA z dnia 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15, LEX nr 2230654; z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862).
Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby więc nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 ugn. W tym względzie sam skarżący ma uprawnienia, aby zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego – czego jednak nie uczynił. Natomiast, skoro organ nie widział podstaw do poddania takiej ocenie operatu biegłego M. S., to tym bardziej powinien to uczynić skarżący, który operat ten kwestionował. Podkreślić należy, że samo subiektywne przekonanie strony o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego (wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).
Zdaniem Sądu, organy orzekające w sprawie zasadnie stwierdziły, że operat z dnia 3 grudnia 2021 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie do ustalenia wysokości odszkodowania. Dane zawarte w opinii biegłego nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Operat ten został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, tj. ugn i rozporządzeniem, wobec tego opracowanie to mogło stanowić jak najbardziej wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości.
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do powtórzenia zarzutów odwołania oraz podważenia prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie doboru właściwych nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość. Skarżący twierdzi, że biegły rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy prawidłowo dobrał do porównania nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Cała argumentacja została oparta na twierdzeniu, że dokonując oceny wartości nieruchomości biegły błędnie oszacował wartość wywłaszczonej nieruchomości, która powinna być obliczona jak dla nieruchomości o normalnym przeznaczeniu - rolnym, z uwzględnieniem innych jej walorów takich jak stopień zurbanizowania obszaru i występowania infrastruktury oraz przeznaczenia przewyższającego wśród gruntów przyległych z możliwością przekształcenia pod budowę. W ocenie skarżącego takie działanie skutkowało nieprawidłowo wyliczoną wartością nieruchomości, a w ślad za tym i niewłaściwą kwotą ustalonego odszkodowania, która dodatkowo nie została podwyższona z uwagi na wydanie nieruchomości oraz nie uwzględniła wzrostowego trendu cen.
Zgodnie z definicja nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia, jednak biegły powinien swój wybór uzasadnić. Z kolei "porównywalność" w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ugn nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (wyroki NSA z dnia 4 sierpnia 2020 r., I OSK 3563/18, LEX nr 3044265; z dnia 24 listopada 2022 r., I OSK 2392/21, LEX nr 3515607). Ponadto, co najistotniejsze, to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (wyrok NSA z dnia 20 maja 2021 r., I OSK 4117/18, LEX nr 3177475). Zatem pod pojęciem nieruchomości podobnych należy rozumieć nie nieruchomości identyczne z nieruchomością wycenianą, ale takie, które posiadają cechy do niej zbliżone i które można ocenić przy zastosowaniu współczynników korygujących, co też w sprawie zostało przez biegłego uczynione. Oczywistym jest, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane przez rzeczoznawcę.
W niniejszej sprawie, jak ustaliły organy, wyceniana nieruchomość znajdowała się w planie miejscowym na terenie przeznaczonym pod drogi. Prawidłowo zatem organy uznały, że zastosowanie w sprawie będzie miał § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, dalej: rozporządzenie). Dodatkowo analiza przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, który przewiduje, iż wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych prowadzi do wniosku, że w każdym takim przypadku, w którym jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ma pierwszeństwo przed ustaleniem tej wartości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, bowiem działka nr [...] została przejęta z mocy prawa przez Gminę [...] na podstawie powyższej specustawy, a określenie wartości tej działki było zatem możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy w sytuacji, w której nieruchomość była ona przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (co wynika niewątpliwie z planu miejscowego), dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości drogowej przyjął do porównania ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, a nie ceny nieruchomości rolnych czy też przeznaczonych po zabudowę mieszkaniową. Co za tym idzie, nie znalazły uzasadnienia zarzuty podnoszone w skardze, w której skarżący kwestionuje przyjęcie do wyceny nieruchomości przeznaczone na cele drogowe, a nie nieruchomości o cenach wyższych.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie biegły zastosował wskazane wyżej kryteria i zgodnie z posiadaną wiedzą i przy zastosowaniu metody porównawczej ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutów proceduralnych skargi należy zauważyć, że pokrywają się z zarzutami odwołania i tak zarzut naruszenia art. 7, art. 77 kpa, art. 80, art. 84 § 1, art. 136 § 1 kpa przez niepodjęcie szeregu koniecznych działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i rozpatrzenia materiału dowodowego należy uznać za chybiony, w świetle powyższych rozważań. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 10 kpa i niepoinformowania skarżącego o aktualizacji operatu szacunkowego, należy dostrzec, że pismem z dnia 4 stycznia 2023 roku Wojewoda zawiadomił strony o możliwości składania oświadczeń i wniosków dowodowych oraz przeglądania akt sprawy i wypowiadania się do wszystkich okoliczności sprawy i zebranych dowodów, zaznaczając przy tym, że rozpatrzenie sprawy nastąpi w terminie miesiąca od zgromadzenia całości akt. W tym względzie należy dostrzec, że zaktualizowany operat szacunkowy stanowił podstawę do przyznania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wyższej niż pierwotna wysokości, uwzględniając trend wzrostowy cen w okolicznościach przedmiotowej sprawy. Natomiast przyjęta w tym względzie metodologia została przyjęta przez rzeczoznawcę w ramach jego uprawnień.
Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia przez organ art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy wskazać, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że celem ustawodawcy wprowadzającego przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej była zachęta do wcześniejszego wydania nieruchomości (niż to wynika z decyzji), a nie przyznawanie premii za nieprzeszkadzanie w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. W przepisie tym mowa bowiem o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą (por. wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2517/13).
Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko, że skoro w treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej mowa jest o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest, aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi (zob. wyroki NSA z 10 grudnia 2019 r., I OSK 1158/18, LEX nr 3054304, z 5 grudnia 2019 r., I OSK 1091/18, z 13 lipca 2018 r., I OSK 990/18).
Skarżący konsekwentnie twierdzi, że w sposób dorozumiany wydał nieruchomość objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej i nie stawiał przeszkód w realizacji inwestycji drogowej na wskazanej nieruchomości, co miało uzasadniać, powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości prawa użytkowania.
Organy administracji uznały jednak, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej umożliwiające 5-procentowe zwiększenie wysokości ustalonego odszkodowania. Według organów nie doszło bowiem do wydania nieruchomości nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, co potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.
Z dokumentacji sprawy wynika natomiast, że zawiadomienie skarżącego o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z dnia 9 sierpnia 2021 roku. Tymczasem, jak wynika z okoliczności prawy Skarżący nie złożył pisma w sprawie wydania swojej nieruchomości, a przekazanie placu budowy nastąpiło dnia 10 lutego 2022 roku. W świetle powyższego, nie można uznać, że w niniejszej sprawie doszło do wydania nieruchomości przez byłego właściciela nieruchomości w sposób dorozumiany. Skarżący nie wykazał bowiem, aby podjął jakiekolwiek działania umożliwiające nowemu właścicielowi rzeczywistą realizację inwestycji drogowej. Sama subiektywnie deklarowana przez skarżącego gotowość do wydania nieruchomości objętej zezwoleniem nie jest wystraczająca do tego, aby uznać, że doszło do jej wydania uzasadniającego powiększenie wysokości odszkodowania.
W tej sytuacji stanowisko organów uznać należało za prawidłowe, a wysokość odszkodowania za ustaloną zgodnie z wymogami przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia.
Mając na względzie powyższe rozważania, zdaniem Sądu, organy orzekające w sprawie nie naruszyły przepisów postępowania. Organy w sposób prawidłowy i wystarczający zebrały materiał dowodowy oraz dokonały jego wnikliwej oceny, nie naruszając zasady zaufania do władzy publicznej. W szczególności dotyczy to oceny sporządzonego operatu szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości i przyjęcia go za podstawę orzekania. W rezultacie prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego, w sprawie właściwie zastosowane zostały przepisy prawa materialnego, w szczególności wskazane w skardze przepisy specustawy drogowej, ugn i rozporządzenia, zaś zaskarżona decyzja i jej uzasadnienie – odpowiada wymogom z art. 107 § 1 i 3 kpa.
Konkludując, analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkowała brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i stanowiła o niezasadności skargi. Poza zarzuconymi w skardze, Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji, ani w poprzedzającym ją postępowaniu jakichkolwiek naruszeń prawa, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi.
Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym ustaleniu wysokości odszkodowania, które nie zostały poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z dnia 3 grudnia 2021 r. sporządzono niezgodnie z przepisami prawa.
Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną, uznając zarzuty w niej sformułowane za niezasadne.