I SA/Po 123/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi spółki C. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Opłata ta została naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy, który wykazał wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Spółka zarzuciła organom administracji błędną ocenę operatu, brak odniesienia się do jej zarzutów oraz naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, po analizie akt sprawy, uznał skargę za niezasadną. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy jest jedynym dopuszczonym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i podlega ocenie organu pod względem formalnym. Sąd zaznaczył, że ocena merytoryczna wyceny, w tym wybór metodologii i nieruchomości porównawczych, należy do rzeczoznawcy majątkowego i nie podlega weryfikacji przez sąd administracyjny, chyba że strona przedstawi przeciwdowód. W niniejszej sprawie spółka nie przedstawiła kontroperatu ani nie skorzystała z możliwości weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Sąd uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a organy administracji właściwie oceniły zebrany materiał dowodowy. W szczególności, sąd odniósł się do zarzutu dotyczącego możliwości samodzielnego zagospodarowania działek, wskazując, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, a operat uwzględnił niekorzystny kształt jednej z działek. Wobec braku podstaw do kwestionowania operatu i prawidłowości postępowania administracyjnego, sąd oddalił skargę.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie opłaty adiacenckiej, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, rola rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu administracyjnym.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i naliczenia opłaty adiacenckiej. Interpretacja roli rzeczoznawcy i granic kontroli sądowej nad jego opinią.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, podlega ocenie merytorycznej przez organ administracji i sąd administracyjny, czy też jego ocena ogranicza się do kwestii formalnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Ocena merytoryczna operatu szacunkowego, w tym wybór metodologii i nieruchomości porównawczych, należy do rzeczoznawcy majątkowego i nie podlega weryfikacji przez organ administracji ani sąd administracyjny, chyba że strona przedstawi przeciwdowód lub organ poweźmie uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że operat szacunkowy jest dowodem specjalistycznym, a jego ocena merytoryczna wymaga wiadomości specjalnych, których organy i sąd nie posiadają. Organ powinien ocenić operat pod względem formalnym, a ewentualne wątpliwości co do jego treści powinny być usuwane poprzez wyjaśnienia rzeczoznawcy lub przedstawienie przez stronę przeciwdowodu.
Czy wzrost wartości nieruchomości po podziale, uzasadniający naliczenie opłaty adiacenckiej, musi wynikać wyłącznie z podziału, czy też inne czynniki mogą mieć wpływ na tę wartość?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wzrost wartości nieruchomości po podziale, uzasadniający opłatę adiacencką, jest ustalany na podstawie operatu szacunkowego, który uwzględnia wszystkie istotne cechy nieruchomości, w tym jej kształt i możliwości zagospodarowania, a także porównania z nieruchomościami podobnymi.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że operat szacunkowy prawidłowo ocenił wzrost wartości nieruchomości, uwzględniając niekorzystny kształt działki i porównując ją z innymi nieruchomościami. Przepis art. 98a ust. 1b u.g.n. stanowi, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, a operat szacunkowy uwzględnił te kryteria.
Czy działka o niekorzystnym kształcie i ograniczonej możliwości zabudowy może być uznana za możliwą do samodzielnego zagospodarowania w rozumieniu przepisów o opłacie adiacenckiej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nawet działka o niekorzystnym kształcie może być uznana za możliwą do samodzielnego zagospodarowania, jeśli operat szacunkowy uwzględni te cechy i odpowiednio skoryguje jej wartość.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że operat szacunkowy uwzględnił niekorzystny kształt działki nr [...] i dokonał ekstrapolacji cechy 'kształt działki', co znacząco obniżyło jej wartość. Wartość ta została określona na podstawie porównań z gruntami o podobnych, niekorzystnych uwarunkowaniach. Sąd podkreślił, że nie ma formalnych przeszkód, aby działka ta znalazła się w obrocie rynkowym.
Przepisy (20)
Główne
u.g.n. art. 98a § ust. 1 i 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98a § ust. 1b
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 146 § ust. 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
u.g.n. art. 4 § pkt 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 7
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 144 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 147
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 148 § ust. 1-3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 150 § ust. 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 157 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 175 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.p.a. art. 7
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 9
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i stanowił wystarczający dowód wzrostu wartości nieruchomości. • Organ administracji prawidłowo ocenił operat szacunkowy pod względem formalnym. • Strona skarżąca nie przedstawiła przeciwdowodu ani nie skorzystała z możliwości weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. • Ocena merytoryczna operatu szacunkowego należy do rzeczoznawcy majątkowego i nie podlega weryfikacji przez organ administracji ani sąd.
Odrzucone argumenty
Zarzut błędnej oceny operatu szacunkowego. • Zarzut braku odniesienia się organów do zarzutów skarżącej. • Zarzut naruszenia przepisów k.p.a. dotyczących ustalenia stanu faktycznego. • Zarzut, że działka nr [...] nie może podlegać samodzielnemu zagospodarowaniu. • Zarzut, że operat szacunkowy nie uwzględnił właściwie cech nieruchomości i nie przyjął podobnych nieruchomości do porównania.
Godne uwagi sformułowania
operat szacunkowy jest jedynym dopuszczonym przez prawo dowodem, określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej • sąd administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi • podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną • nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej
Skład orzekający
Izabela Kucznerowicz
sprawozdawca
Katarzyna Nikodem
członek
Katarzyna Wolna-Kubicka
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie opłaty adiacenckiej, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, rola rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu administracyjnym."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i naliczenia opłaty adiacenckiej. Interpretacja roli rzeczoznawcy i granic kontroli sądowej nad jego opinią.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości - opłaty adiacenckiej i oceny operatu szacunkowego. Jest interesująca dla prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, ale może być zbyt techniczna dla szerszej publiczności.
“Jak rzetelnie ocenić operat szacunkowy w sprawie opłaty adiacenckiej? Sąd wyjaśnia granice kontroli.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.