I SA/GD 523/24

I SA/Gd 523/24 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-02-19
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-07-04
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Elżbieta Rischka /przewodniczący sprawozdawca/
Joanna Zdzienicka-Wiśniewska
Małgorzata Gorzeń
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 2505
art. 110r
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Rischka /spr./, Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 19 lutego 2025 r. sprawy ze skargi M. K. i M. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 25 kwietnia 2024 r., nr 2201-IEE.7192.2.108.2024.EW w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku (dalej: organ egzekucyjny lub Naczelnik US), na potrzeby prowadzenia egzekucji z nieruchomości, wchodzącej w skład majątku wspólnego M. K. i M. K., (dalej: zobowiązani lub Skarżący) wystawił tytuły wykonawcze. Wskazano w nich M. K. jako zobowiązanego, zaś M. K. jako małżonkę zobowiązanego (odpowiedzialną majątkiem wspólnym).
Zawiadomieniem z 17 marca 2022 r. Naczelnik US dokonał zajęcia należącej do Skarżących nieruchomości stanowiącej grunt oddany w użytkowanie wieczyste (stanowiący działkę [...]) i budynek stanowiący odrębną nieruchomość - garaż nr [...] dla, której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Wydruk ww. zawiadomienia Skarżący odebrali 6 kwietnia 2022 r.
Postanowieniem z 21 listopada 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości użytkowania wieczystego gruntu - działki nr [...] wraz z budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość.
W oparciu m.in. o oględziny rzeczoznawca majątkowy sporządził 15 lutego 2023r. operat szacunkowy nr [...] dla ww. nieruchomości, określając wartość prawa użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności budynku na kwotę 62.000,00 zł, a prawa użytkowania działki na 46.100,00 zł.
W dniu 13 września 2023r. Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.
Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono zobowiązanej 29 września 2023 r., zaś zobowiązanemu 13 września 2023r.
Pismem z 26 września 2023r. Skarżący wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, podnosząc, że wartość nieruchomości jest zaniżona. W ocenie Skarżących do sporządzenia oceny wartości biegły przyjął założenia i nieruchomości do porównań, nieadekwatne do przedmiotu opracowania, w konsekwencji czego oszacowanie zostało ustalone na wartości niewłaściwej dla tej nieruchomości.
Postanowieniem z 16 października 2023r. Naczelnik US za nieuzasadnione uznał zgłoszone zarzuty zaniżenia wartości nieruchomości i przyjęcia założeń i nieruchomości do porównań, nieadekwatnych do przedmiotu opisu i szacowania. Postanowienie doręczono Skarżącym 6 listopada 2023 r.
Pismem z 13 listopada 2023r. Skarżący wnieśli zażalenie na ww. postanowienie organu pierwszej instancji.
Po rozpatrzeniu zażalenia, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej: Dyrektor IAS lub organ odwoławczy) postanowieniem z 20 grudnia 2023 r. uchylił zaskarżone postanowienie Naczelnika US w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
Skarżący wnieśli pismem z 19 stycznia 2024r. skargę do WSA w Gdańsku na powyższe postanowienie.
W odpowiedzi na wezwanie do udzielenia informacji przez Naczelnika US pismem z 12 stycznia 2024r., Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych pismem z 22.01.2024r. poinformowało, m.in. że nie została podpisana umowa na wykonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nr [...] z zobowiązanym i w konsekwencji opinia nie została wydana.
Pismem z 8 lutego 2024r. rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi na wezwanie Naczelnika US z 5 lutego 2024r. wydał opinię uzupełniającą.
W wyniku ponownego rozpatrzenia zarzutów Naczelnik US postanowieniem z 19 lutego 2024 r. uznał zgłoszone zarzuty zaniżenia wartości nieruchomości i przyjęcia założeń i nieruchomości do porównań, nieadekwatnych do przedmiotu opisu i szacowania, za nieuzasadnione. Postanowienie doręczono Skarżącym 7 marca 2024r.
W zażaleniu na powyższe postanowienie zobowiązani wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz ponowne zbadanie przez organ drugiej instancji okoliczności leżących u podstaw zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości, a także o zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia zażalenia.
W ocenie Skarżących nie można wiarygodnie stwierdzić, że rzeczoznawca szczegółowo opisał co jest przedmiotem wyceny, dokonał wnikliwej analizy rynku nieruchomości oraz ustalił dla nich trend czasowy, przedstawił jakie podejście, metodę oraz technikę wyceny przyjął, zawarł szczegółowe przedstawienie obliczeń.
Skarżący wskazali, że po ostatniej dacie transakcji wskazanej przez biegłego odnotowano co najmniej kilkanaście transakcji, których biegły w ogóle nie uwzględnił, a które oscylowały między 79.000,00 zł a 200.000,00 zł. Dlatego też w ocenie Strony ustalenie przez biegłego ceny maksymalnej w wysokości 70.000,00 zł i minimalnej w wysokości 60.000,00 zł jest nieprawdziwe.
Zaskarżonym do Sądu postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2024 r. Dyrektor IAS utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy.
Organ odwoławczy na wstępie podkreślił, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości sporządzony 13 września 2023 r. zawiera elementy z art. 110r ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm.) – dalej: u.p.e.a.
Dyrektor IAS nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości i wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.
Dyrektor IAS przywołując treść z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344), w myśl którego rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, mając na uwadze wydane przez Radę Ministrów rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r. poz. 555), obowiązującego do 8 września 2023r. stwierdził, że analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego z 15 lutego 2023r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.
W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego ww. działki gruntu zabudowanej garażem na kwotę 62.000,00 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 46.000,00 zł (po zaokrągleniu).
Ww. operat w opinii organu odwoławczego wraz z uzupełnieniem zawartym w piśmie z 8 lutego 2024r. zawiera sposób dokonania obliczeń, wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. To w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych.
W konsekwencji Dyrektor IAS nie podzielił zarzutów wniesionych do sporządzonego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 13 września 2023r. Z operatu szacunkowego i jego uzupełnienia wynika, jaka nieruchomość była przedmiotem wyceny oraz jakie nieruchomości zostały wybrane do porównania.
Odnośnie zarzutów braku dokonania wnikliwej analizy rynku nieruchomości, trendu czasowego, arbitralnego określenia współczynników czy zarzutu w zakresie przedstawienia podejścia, metody oraz techniki wyceny, organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". Zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Nadto organ odwoławczy podkreślił, że organ egzekucyjny rozpatrując zarzuty nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego, które to stanowią wiedzę branżową
Dyrektor IAS wskazał, że dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych, a takimi właśnie wiadomościami dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych. Dołączony do zażalenia załącznik nie zawiera podpisu ani informacji o osobie sporządzającej zestawienie transakcji, a także źródła danych.
Dyrektor IAS zauważa, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona winna przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innych kryteriach wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czego strona nie uczyniła. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W sytuacji natomiast, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości "co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości, ani organ egzekucyjny ani organ drugiej instancji nie są władne z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie Skarżący wnieśli o rozpatrzenie sprawy oraz wstrzymanie postępowania w sprawie, do czasu rozpatrzenia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.
Skarżący zgłosili konieczność oceny przez Sąd podstaw prawnych i materiału z danych, na podstawie którego dokonano opisu i oszacowania ww. nieruchomości.
W ocenie Skarżących ustalenia organów obu instancji prowadzące do uznania zaniżonej wartości nieruchomości narażają Skarżących na niepowetowane straty. Skarżący nie zgadzają się ze stwierdzeniem, że protokół oszacowania jest prawidłowy pod względem formalnym. Zebrane w sprawie dane wskazują na szereg uchybień i braków w operacie. Organy administracji obu instancji obciążają obowiązkiem ich weryfikacji przez stronę skarżącą, wskazując na konieczność zlecenia takiego działania organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na koszt Skarżących. Skarżący jednak nie dążą do korygowania opinii szacunkowej, ale do właściwego i zgodnego z prawem określenia wartości nieruchomości. W ocenie Skarżących operat szacunkowy winien być wykonany przez inny podmiot. Skarżący zawnioskowali o rozważenie przez Sąd wykonania nowej opinii, wolnej od zarzucanych nieprawidłowości, tak aby w sytuacji gdy do obrotu prawnego w sprawie weszła wadliwa opinia kosztami jej weryfikacji nie byli obciążeni wyłącznie Skarżący.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
W piśmie procesowym z dnia 27 lipca 2024 r. Skarżący podtrzymali zarzuty odnośnie wadliwości sporządzonej opinii, co doprowadziło do zaniżenia wartości szacunkowej przedmiotowej nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, albowiem wbrew zarzutom skargi zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.
Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.
Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3).
W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez Sąd: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).
Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.
Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, w trybie uproszczonym, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia.
Sąd nie podzielił argumentacji Skarżących, którzy stanęli na stanowisku, że opinia biegłego zawiera ewidentne błędy polegające na celowym ograniczeniu materiału porównawczego i niewłaściwym stosowaniu metod porównawczych.
Na wstępie należy podkreślić, że jak wynika z akt sprawy, protokół opisu i oszacowania ww. nieruchomości zawiera elementy z art. 110r u.p.e.a., tj.:
1. oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej;
2. obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem (garaż w zabudowie szeregowej o konstrukcji murowanej, parterowy, niepodpiwniczony),
3. stwierdzone prawa i obciążenia;
4. umowy ubezpieczenia (nieruchomość nie jest ubezpieczona),
5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki (nieruchomość w posiadaniu Skarżących, nie stwierdzono przynależności i pożytków),
6. sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego (zgodnie z przeznaczeniem),
7. określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (zgodnie z operatem
szacunkowym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z 15 lutego
2023 r. wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynku na nim posadowionego określono na łączną kwotę 62.000,00zł, w tym wartość gruntu na kwotę 46.000,00 zł),
8. zgłoszone prawa do nieruchomości (brak),
9. inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości (brak).
Biorąc pod uwagę powyższe, organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że protokół opisu i oszacowania wartości z 13 września 2023 r., sporządzony przez Naczelnika US jest prawidłowy pod względem formalnym.
Wbrew zarzutom skargi nie sposób dopatrzyć się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16) – przywołane przez Dyrektora IAS, a które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą skargę w pełni podziela.
Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 ww. ustawy, Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:
sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
rodzaje nakładów na nieruchomości;
dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.
Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r. poz. 555), obowiązującego do 8 września 2023r. Zgodnie z § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
określenie celu wyceny;
podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
opis stanu nieruchomości;
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny;
wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 ww. rozporządzenia).
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1).
Mając na uwadze przywołaną regulację prawną stwierdzić należy, że analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego z 15 lutego 2023r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.
W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działki gruntu zabudowanej budynkiem - garażem (stanowiącym odrębną nieruchomość), na kwotę 62.000 zł (zaokrągloną zgodnie z § 56 ust. 2 ww. rozporządzenia), w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 46.000 zł (po zaokrągleniu).
Ustalając wartość ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że podejście i metodę wybrano ze względu na cel wyceny (określenie wartości rynkowej obiektu wyceny), specyfikę nieruchomości (nieruchomość zabudowana garażem), aktualny sposób użytkowania, znajomość kilku nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia tych transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dodatkowo biegły dodał, że z obserwacji wynika, że przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, strony transakcji określają wartość nieruchomości w sposób analogiczny - tzn. analizując wartość nieruchomości po realizacji inwestycji, rynkowych kosztów realizacji oraz zysku inwestorskiego. Wartość budynków po realizacji inwestycji określono porównując nieruchomość będącą przedmiotem wyceny do innych nieruchomości sprzedawanych na danym rynku i ich cen. Nadto z pisma z 8 lutego 2024r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy procedurę tę wybrał z uwagi na to, że "ilość danych była wystarczająca do zastosowania podejścia porównawczego i co za tym idzie jest to prawidłowe podejście do wyceny przedmiotowej nieruchomości". Przy czym, powołując się na art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w operacie szacunkowym wyjaśniono, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W celu określenia wartości przedmiotu wyceny w operacie dokonano odrębnie analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości gruntowych zabudowanych jak i dla nieruchomości niezabudowanych.
Dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny transakcyjne 5 transakcji porównywalnych nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności garaży w położonych w dzielnicy Śródmieście, jakie miały miejsce od lutego 2021r. do dnia wyceny. W rezultacie biegły stwierdził, że nie zaobserwował zmiany poziomu cen, różnica między cenami powyższych transakcji jest niewielka (cena maksymalna wynosiła 70.000 zł a minimalna 60.000 zł) a nadto, że nie ma cech determinujących zróżnicowanie cenowe. Różnice cenowe mieszczą się w granicach negocjacyjnych. Wobec powyższego wynik wyceny przedmiotowej nieruchomości stanowi średnia ze wszystkich cen nieruchomości porównawczych. Ze względu na fakt, że w badanym okresie nie zanotowano żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego w wycenie obliczono relację występującą na rynku równoległym tj. rynku gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i wartość obliczono jako iloczyn wartości nieruchomości jako prawa własności i współczynnika relacji prawa użytkowania wieczystego do prawa własności.
Na podstawie badania rynku biegły ustalił, że współczynnik K wynosi 0,95. W zakresie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych biegły stwierdził, że w sprawdzanym przedziale czasowym była jedynie jedna transakcja sprzedaży gruntu o porównywalnym przeznaczeniu lecz o znacznie większej powierzchni. W związku z tym rzeczoznawca obliczył współczynnik relacji zachodzącej pomiędzy cenami nieruchomości o małych powierzchniach względem nieruchomości o większych powierzchniach. Współczynnik K obliczono jako 0,31.
W konsekwencji łączną wartość prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem - garażem określono na kwotę 62.000 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 46.000 zł.
Ww. operat wraz z uzupełnieniem zawartym w piśmie z 8 lutego 2024r. wbrew zarzutom skargi zawiera sposób dokonania obliczeń, wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. To w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych.
Odnośnie zarzutów braku dokonania wnikliwej analizy rynku nieruchomości, trendu czasowego, arbitralnego określenia współczynników czy zarzutu w zakresie przedstawienia podejścia, metody oraz techniki wyceny, organ odwoławczy trafnie wskazał, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". Zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK1345/19).
Dyrektor IAS trafnie podkreśla, że organ egzekucyjny rozpatrując zarzuty nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku, doboru nieruchomości, wyboru podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących i współczynnika korekcyjnego, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego, które to stanowią wiedzę branżową (wyrok WSA w Gdańsku sygn. akt 921/23 z 27.03.2024r.). Ponadto rzeczoznawca majątkowy ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.
Wniesione przez Skarżących zarzuty, w tym zarzut braku odnotowania kilkunastu transakcji przez rzeczoznawcę, prowadzą de facto do zakwestionowania prawidłowości w doborze nieruchomości podobnych. Odnosząc się do powyższego, Dyrektor IAS trafnie wskazuje, że dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych (wyrok NSA z 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1391/12), a takimi właśnie wiadomościami dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych. Dlatego należy zgodzić się z Dyrektorem IAS, że załącznik przedstawiony przez Stronę (dołączony do zażalenia) nie może dowodzić niewłaściwości w doborze nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Operat szacunkowy wraz z uzupełnieniem, wbrew zarzutom skargi, został sporządzony przez rzeczoznawcę w sposób logiczny, rzetelny i prawidłowy oraz z uwzględnieniem wymogów wskazanych w przepisach prawa. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze, odniósł się do trendu czasowego oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Zatem przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, nie uchybiając dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dlatego też organ egzekucyjny nie miał podstaw do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W sytuacji natomiast, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, ani organ egzekucyjny ani organ drugiej instancji nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. W przypadku uznania przez Skarżących, że operat jest wadliwy, to Skarżący powinni wystąpić, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwi podważenie wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku, gdy organ egzekucyjny nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do Skarżących jako strony.
Sąd wskazuje, że Dyrektor IAS wydając zaskarżone postanowienia oparł się na przepisach: ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz Kodeksu Postępowania administracyjnego. Organ nie naruszył wynikającej z art. 11 § 1 K.p.a. zasady przekonywania. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ wskazał motywy, którymi kierował się podejmując rozstrzygnięcie, a treść uzasadnienia obrazuje szczegółowy tok rozumowania organu, które doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia. Wskazać jednocześnie należy, że samo niezadowolenie Skarżących z wydanego przez organ postanowienia nie świadczy o naruszeniu prawa.
Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz Kodeksu postępowania administracyjnego i zawiera rozstrzygnięcie wszystkich kwestii poruszonych we wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy.
Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, będąc związany dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. nie stwierdził naruszeń prawa materialnego bądź procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego.
Mając na względzie wszystkie przedstawione okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.