I SA/Op 10/25

I SA/Op 10/25 - Wyrok WSA w Opolu
Data orzeczenia
2025-04-10
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-01-10
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Sędziowie
Beata Kozicka /przewodniczący sprawozdawca/
Remigiusz Mazur
Tomasz Judecki
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 311
art. 12 ust. 4a, ust. 5,, art. 18 ust. 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.)
Dz.U. 2023 poz 344
art. 4 pkt 16, art. 7, art. 130 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 1832
par. 49 ust. 1, ust. 3, ust. 4
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Dz.U. 2024 poz 935
art. 134 par. 1, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Kozicka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Judecki Asesor sądowy WSA Remigiusz Mazur Protokolant: Referent Dagmara Jugo po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi N. K. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 25 października 2024 r., nr IN.V.7570.1.18.2024.MKOS w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez N. K. (zwanego dalej też: stroną, skarżącym), reprezentowanego przez profesjonalnego pełnomocnika, decyzją z dnia 25 października 2024 r., nr IN.V.7570.1.18.2024.MKOS – wydaną na podstawie art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572), dalej: k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez stronę od decyzji Starosty Kędzierzyńsko-Kozielskiego (dalej także: Starosta) z dnia 17 kwietnia 2024 r., nr G.683.1b.2023.2024.MM-P, o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość nabytą z mocy prawa na rzecz Gminy Kędzierzyn-Koźle, na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Kędzierzyńsko-Kozielskiego z dnia 1 lutego 2023 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie łącznika z obwodnicą północną miasta i ul. [...] w K., oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr a i nr b o łącznej pow. 1,2539 ha, obręb M., KW [...], stanowiącą dotychczas własność strony – Wojewoda Opolski decyzję pierwszoinstancyjną utrzymał w mocy.
Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Starosta decyzją z dnia 1 lutego 2023 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie łącznika z obwodnicą północną miasta K. i z ul. [...] w K. – stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę Kędzierzyn-Koźle nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr a i nr b, o łącznej powierzchni 1,2539 ha, położonej w obrębie M., Gmina Kędzierzyn-Koźle, stanowiącej dotychczas własność strony.
Następnie Starosta prowadził postępowanie w sprawie ustalenia wysokości i sposobu wypłaty odszkodowania za ww. nieruchomość oznaczoną jako działki nr a i nr b, o czym poinformował stronę w piśmie z dnia 15 maja 2023 r. W toku tego postępowania sporządzony został operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r. Po otrzymaniu zawiadomienia o zgromadzonym materiale dowodowym skarżący, pismem z dnia 19 grudnia 2023 r. zgłosił do organu zarzuty do sporządzonego operatu i wystąpił o ponowne oszacowanie przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem tych zarzutów, a także dopuszczenie dowodu z załączonej kopii wyciągu z operatu szacunkowego nieznanej nieruchomości (dane zostały zanonimizowane). Organ pismo strony przekazał do ustosunkowania się autorowi operatu. Po otrzymaniu odpowiedzi, w której rzeczoznawca podtrzymał wycenę, organ I instancji przekazał jego stanowisko stronie.
W piśmie z dnia 29 stycznia 2024 r. strona podtrzymała dotychczas formułowane zarzuty, podnosząc, że wyjaśnienia rzeczoznawcy nie stanowią wyczerpującej odpowiedzi, jak również wniósł o ponowne oszacowanie nieruchomości. Przy piśmie z dnia 5 marca 2024 r. organ przesłał skarżącemu kolejne wyjaśnienia rzeczoznawcy.
Decyzją z dnia 17 kwietnia 2024 r., nr G.683.1b.2023.2024.MM-P, Starosta orzekł o ustaleniu wysokości odszkodowania na kwotę 193 277,00 zł brutto za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr a i b i wypłacie odszkodowania na rzecz strony w wysokości 193 277,00 zł brutto przez Gminę Kędzierzyn-Koźle w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna.
Jako materialną podstawę prawną wydania decyzji organ I instancji wskazał art. 12 ust. 4a, 4f, 5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 311), zwanej dalej specustawą lub zrid, oraz art. 132 ust. 1, art. 134 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344, z późn. zm.), zwanej dalej: u.g.n. Uzasadniając decyzję wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowiła teren użytkowany rolniczo, działka nr b teren częściowo zadrzewiony. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Kędzierzyn-Koźle położona jest na terenach oznaczonych symbolem M-RP - tereny produkcji rolnej. Pomiędzy dotychczasowymi właścicielami a Prezydentem Miasta Kędzierzyn-Koźle nie doszło do ustalenia wysokości odszkodowania w drodze ugody administracyjnej wobec czego kwota odszkodowania została ustalona według zasad określonych w art. 18 specustawy, z zastrzeżeniem zawartym w art. 12 ust. 5 specustawy. Organ wskazał, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, sporządzonej w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Następnie w zakresie zasad ustalania wartości nieruchomości powołał kolejno regulacje art. 154 ust. 1, art. 134 ust. 2, ust. 3, ust. 4 u.g.n. i wyjaśnił, że sformułowana w art. 134 ust. 4 u.g.n. tzw. zasada korzyści, została uszczegółowiona w § 49 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832), dalej zwanego rozporządzeniem. Następnie, Starosta powołał również poglądy NSA wyrażone w wyrokach z 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt I OSK 479/22 i z 26 kwietnia 2023 r., sygn. akt I OSK 518/22 (wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia są dostępne na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
W kwestii zaś orzeczonego odszkodowania organ I instancji wyjaśnił, że jego wysokość została ustalona w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r.), który stwierdził, że wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości wynosi 191 721,00 zł, w tym wartość składników roślinnych (zadrzewienia liściaste) - 1 556,00 zł. W ocenie organu sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia co do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłą. Jak uznał organ, słusznie biegła ustaliła wartość wycenianej nieruchomości według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne, powiększając tak ustaloną wartość zgodnie z zasadą korzyści o 50%. Ustaliła bowiem, iż przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Przy określaniu wartości gruntu zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, natomiast przy określeniu wartości składników roślinnych (zadrzewienia) technikę wskaźnikową. Do obliczeń przyjęła próbkę reprezentatywną czterech transakcji z podobnymi nieruchomości gruntowymi niezurbanizowanymi o przeznaczeniu rolnym, których ceny kształtowały się na poziomie 4,79 zł/m2 do 8,91 zł/m2. Jednocześnie w celu określenia czy przeznaczenie gruntu pod inwestycję drogową powoduje zwiększenie jej wartości biegła przeanalizowała poziom cen transakcji nieruchomościami drogowymi, które kształtowały się w przedziale od ok. 31 do ok, 89 zł/m2.
W toku postępowania biegła odniosła się również do zarzutów strony sformułowanych wobec operatu, a jej wyjaśnienia w ocenie organu były wyczerpujące i przekonywujące. Stosownie do takich ustaleń organ uznał, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia co do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłą. Zdaniem Starosty powołanie dodatkowego biegłego byłoby uzasadnione w sytuacji, gdyby pierwsza z opinii obarczona była wadami formalnymi nieusuniętymi przez autora operatu na jego wezwanie, albo też której treść wzbudzałaby uzasadnione wątpliwości, trwające nawet po ewentualnych wyjaśnieniach autora, ale taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zaistniała.
Końcowo organ zaznaczył również, że strona miała procesowe uprawnienia do przedłożenia w sprawie dowodu w formie kontroperatu, z którego to uprawnienia jednak nie skorzystała. Z kolei przedłożony wyciąg z operatu dotyczy innego gruntu, przeznaczonego pod inną inwestycję i jako taki nie może zostać przyjęty jako dowód w sprawie. Starosta nadmienił również, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej związana ze sprawą została wydana z rygorem natychmiastowej wykonalności, a przedmiotowa nieruchomość została protokolarnie wydana Gminie Kędzierzyn-Koźle, wobec czego nie znajduje zastosowania art. 18 ust. 1e pkt 1 zrid. Skoro też wierzytelność zabezpieczona hipoteką ustanowioną na przedmiotowej nieruchomości na rzecz banku wygasła, to nie ma też zastosowania art. 18 ust. 1c zrid.
Od powyższej decyzji strona wniosła odwołanie, w którym domagała się jej uchylenia i zlecenia ponownej wyceny nieruchomości, a także podwyższenia odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości oraz dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z akt sprawy Starostwa Powiatowego Kędzierzyna-Koźla. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:
- art. 12 ust. 4g specustawy poprzez jego niezastosowanie i wydanie ostatecznie decyzji ze szkodą dla skarżącej po upływie ponad 7 miesięcy od zakreślonego ustawowego terminu 60 dni na wydanie decyzji;
- art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy w zw. z art. 9 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że skarżący nie spełnia przesłanek do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5%, w sytuacji kiedy nie stawiał oporów w wydaniu nieruchomości, które nastąpiło w sposób dorozumiany, a dodatkowo zgodnie ze wskazówkami organu przekazanie nieruchomości nastąpiło na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego;
- art. 12 ust. 5 i art. 23 specustawy, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie tj. niezastosowanie wprost na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami tylko uzasadnienie wydanej decyzji z odesłaniem do przepisów rozporządzenia i § 49 ust. 3;
- art. 134 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie jako uzasadnienia wyceny oraz w efekcie skarżonej decyzji, o konieczności zastosowania § 49 ust. 3 rozporządzenia;
- art. 21 ust. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji, poprzez uznanie przez organ, że ustalona wysokość odszkodowania w sprawie stanowi "słuszne odszkodowanie", a przeprowadzona wycena "nie zawiera wątpliwości i niejasności", w sytuacji kiedy zarówno skarżący nie wyraził zgody na ustaloną kwotę odszkodowania, a orzecznictwo sądowe w sposób czytelny wypowiada się na temat kolizji norm art. 134 ust. 4 u.g.n. i § 36 ust. 3 i 4 (obecnie w tej samej treści § 49 ust. 3 i 4), wskazując jednoznacznie, że "w razie wątpliwości co do możliwości pogodzenia przepisów ustawy i rozporządzenia, należy bezwzględnie przyznać pierwszeństwo ustawie";
- art. 7, art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., przejawiające się w braku wnikliwego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i dowodowego jak i do stosowania norm prawa materialnego, tj. do całokształtu przepisów prawnych służących załatwieniu sprawy w sytuacji, gdy strona zgłaszała ważne dla niej okoliczności oraz szerokie zastrzeżenia do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Ponadto, pozbawieniem możliwości wyjaśnienia istotnych dla Strony wątpliwości jakie w sprawie pozostały włącznie z brakiem wykonania ponownej wyceny nieruchomości, o co wnioskował skarżący;
- art. 8, art. 36 § 1 k.p.a. przejawiające się w niedochowaniu ustawowego terminu 60 dni na wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, nieinformowaniu o wydłużeniu postępowania i tym samym doprowadzeniu do jego przewlekłości, a przez to do bezpośredniego działania na szkodę skarżącego;
- art. 107 § 3 k.p.a. w związku z brakiem ustosunkowania się do zastrzeżeń skarżącego składanych w toku postępowania.
W obszernym uzasadnieniu autor odwołania zanegował stanowisko organu I instancji argumentując podniesione zarzuty powoływał się na podglądy orzecznictwa sądowoadministracyjnego.
Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 25 października 2024 r., nr IN.V.7570.1.18.2024.MKOS, Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty.
Argumentując podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy na wstępie przybliżył dotychczasowy przebieg postępowania, według chronologii zdarzeń, wskazując przy tym prawne regulacje przedmiotu. W tych ramach przytoczył art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 specustawy, art. 134 ust. 1-3, art. 154 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 u.g.n., § 49 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia oraz art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. po czym wskazał, że w sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest, sporządzony przez rzeczoznawcę, operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiot wyceny stanowi nieruchomość niezabudowana, użytkowana rolniczo, położona w obrębie M., strefie pośredniej miasta K., w średniej odległości od centrum, na terenach miejskich, terenach produkcji rolnej, w otoczeniu terenów rolnych, lasów i terenów zadrzewionych. Na działce nr b znajduje się zadrzewienie (dęby i inne liściaste) na powierzchni ok. 217 m2, klasa bonitacji II, stopień zadrzewienia 0,9. Na działce znajdują się samosiejki drzew i krzewów, nie posiadające wartości użytkowej i niepodlegające wycenie. Grunt jest nieuzbrojony.
Wojewoda przypomniał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Kędzierzyn-Koźle z dnia 22 maja 2003 r., Nr IX/98/2003) oznaczona była symbolem M-RP - tereny produkcji rolnej. Zaznaczył, że zwiększenie jej wartości powoduje przeznaczenie wycenianej nieruchomości pod inwestycję drogową (co w sprawie nie występuje). Zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Stosownie do tego Wojewoda wyjaśnił, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Z kolei – na co także zwrócił uwagę Wojewoda – przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.
W dalszych motywach organ odwoławczy podniósł, że określając wartość nieruchomości drogowych rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek miasta K. Analizowano transakcje drogowe położone w strefie pośredniej i peryferyjnej miasta. Z uwagi na występowanie na lokalnym rynku transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej, nie było konieczności rozszerzania rynku na rynek powiatu [...] i inne powiaty województwa [...]. Badaniem objęto transakcje od listopada 2021 r. do dnia sporządzenia wyceny. W badanym okresie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtowały się w przedziale od ok. 30 do ok. 150 zł/m2. Do szczegółowej analizy wybrano kilka transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, o zbliżonych cechach, których ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od ok. 31 do ok. 89 zł/m2 i średniej cenie 63,04 zł/m2. Nie zaobserwowano trendu czasowego.
Jednocześnie Wojewoda podniósł, że następnie rzeczoznawca przeszedł do analizy rynku nieruchomości rolnych i w ostatecznie w oparciu o ten właśnie rynek dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wyceniając wartość 1 m2 gruntu przeanalizował rynek miasta K. w zakresie transakcji nieruchomościami niezurbanizowanymi o przeznaczeniu rolnym, zieleni i lasów, położonymi w strefie pośredniej i peryferyjnej miasta. Z uwagi na występowanie na lokalnym rynku transakcji nieruchomościami niezurbanizowanymi, podobnymi do wycenianej, nie było konieczności rozszerzania rynku na rynek powiatu [...] i inne powiaty województwa [...]. Badaniem objęto transakcje od listopada 2021 r. do dnia sporządzenia wyceny. Wskazał przy tym, że w badanym okresie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtowały się w przedziale od ok. 4 do ok. 9 zł/m2. Do szczegółowej analizy wybrano kilka transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, o zbliżonych cechach, których ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od 4,8 do 8,9 zł/m2 i średniej cenie 6,98 zł/m2. Analizowano grunty nieuzbrojone. Nie zaobserwowano trendu czasowego. Do wyceny przyjęte zostały cztery transakcje nieruchomościami podobnymi, niezabudowanymi w przedziale cenowym od 4,79 do 8,91 zł/m2. Rzeczoznawca ustalił, że w stosunku do działek o przeznaczeniu rolnym głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja (60%) i stopień zagospodarowania terenu związanego z nieruchomością (40%). W wyniku zastosowanej procedury wyceny określona została wartość rynkowa jednostkowa prawa własności gruntu w wysokości 10,19 zł/m2. Uwzględniając "zasadę korzyści" wartość jednostkowa gruntu została następnie powiększona o 50%, tj. do kwoty 15,29 zł/m2. Wartość gruntu o powierzchni 12 539 m2 została oszacowana na kwotę 191 721,00 zł, a wartość składników roślinnych wyniosła 1 556,00 zł. Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości określona została na kwotę u 193 277,00 zł. Oceniając wartość dowodową uwzględnionego w sprawie operatu szacunkowego Wojewoda, powołując się na poglądy orzecznictwa wskazał, że jest on jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie stosownie do art. 77 i art. 80 k.p.a.
Ponadto Wojewoda zaznaczył, że z uwagi jednak na to, że organ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, to ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Uwzględniając uregulowania u.g.n. i rozporządzenia Wojewoda uznał, że oceniany w sprawie operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu. Przede wszystkim w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, prawidłowo przeprowadził analizę transakcji rynkowych nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym, a w wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości rolnych prawidłowo przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Uwzględniając, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości rzeczoznawca majątkowy prawidłowo powiększył wartość o 50%, stosownie do zapisów § 49 ust. 3 rozporządzenia. Procentowy współczynnik zwiększenia określony został na najwyższym możliwym poziomie, co znajduje odzwierciedlenie w przeprowadzonej w operacie szacunkowym analizie rynków nieruchomości drogowych i nieruchomości rolnych. Ponadto, rzeczoznawca przeprowadził również analizę trendu czasowego, a wybrany sposób wyceny i zastosowana metoda wyceny odpowiadają przepisom dotyczącym wyceny nieruchomości i w związku z tym nie mogą zostać uznane za błędne. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane prawem, a także szczegółowy opis i uzasadnienie poszczególnych założeń i wyciągniętych wniosków. Nie zawiera uchybień, pomyłek, braków, ani nieścisłości. Spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Tym samym, w ocenie Wojewody sporządzony w sprawie operat mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda powołał się na stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu zaprezentowane w wyroku z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. akt I SA/Op 573/24. Stwierdził, że wobec faktu, iż wywłaszczone grunty znajdowały się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako M-RP - tereny produkcji rolnej, to ustalenie wysokości odszkodowania powinno nastąpić przy zastosowaniu § 49 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia, a w sprawie nie znajdował zastosowania § 49 ust. 4 rozporządzenia. Z kolei art. 134 ust. 4 u.g.n. znajdował w sprawie zastosowanie "odpowiednio" (art. 12 ust. 5 specustawy), a więc z uwzględnieniem kompleksu regulacji odnoszących się do inwestycji w zakresie dróg publicznych. Wskazując na art. 1 ust. 1 specustawy Wojewoda zaznaczył, że ustawa ta i akty w stosunku do niej wykonawcze, wyznaczają właściwy dla inwestycji drogowych stan prawny, w tym kompetencje organów administracyjnych, uprawnienia stron postępowania, właściwe procedury czy sposoby ustalania wartości nieruchomości wywłaszczonych pod inwestycje drogowe. Zaprezentowana wyżej wykładania przepisów, a w szczególności zastrzeżenie z art. 12 ust. 5 specustawy powoduje natomiast, że przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej w trybie specustawy drogowej "zasada korzyści" uregulowana w art. 134 ust. 4 u.g.n. nie znajduje zastosowania. Dalej też Wojewoda stwierdził, że naruszenie ustawowego terminu do ustalenia odszkodowania nie może stanowić powodu uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, gdyż terminy wskazane w art. 12 ust. 4b, jak i w art. 12 ust. 4g specustawy uznać należy jedynie za postulatywne, a ich przekroczenie nie stanowi istotnego naruszenia prawa. Powołane przepisy nie zawierają jakiejkolwiek normy materialnoprawnej, a wskazane w nich terminy mają charakter ściśle procesowy i stanowią uzupełnienie ogólnych regulacji k.p.a. dotyczących terminów załatwiania spraw. Mogą więc być przedłużane według reguł określonych w art. 36 ust. 2 k.p.a. Odnosząc się z kolei do podnoszonej przez stronę kwestii zwiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości stwierdził, że nie zachodzą ku temu przesłanki i wskazując na art. 18 ust. 1e specustawy wyjaśnił, że uprawnionym do powiększenia odszkodowania w wysokości 5% jest właściciel nieruchomości, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi. Chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu. Z kolei 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości przez właściciela biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. W niniejszej sprawie zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności zostało doręczone właścicielowi nieruchomości w dniu 20 lutego 2023 r., natomiast protokół zdawczo-odbiorczy z przekazania nieruchomości inwestorowi został podpisany przez skarżącego i przedstawicieli Gminy Kędzierzyn-Koźle w dniu 8 maja 2023 r. Tym samym 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości przez właściciela nie został dochowany i brak było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.
Od powyższej decyzji strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, domagając się w niej się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. Decyzji Wojewody autor skargi zarzucił naruszenie:
- art. 134 ust. 4 u.g.n. w związku z art. 12 ust. 5 specustawy, poprzez jego błędne zastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia na wycenie wywłaszczonej nieruchomości, w której przedmiotem porównania były nieruchomości o zaniżonej wartości, natomiast ich cechy, położenie, przeznaczenie oraz wielkości odbiegają od nieruchomości wycenianej, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości;
- § 49 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie powinien mieć bezpośredniego zastosowania art. 134 ust. 4 u.g.n.;
- art. 130 ust. 2 oraz art. 134 ust. 1 w związku z art. 134 ust. 2 u.g.n. w zakresie w jakim organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę;
- art. 7, 77 § 1, i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego i niekompletne rozpatrzenie sprawy, zignorowanie zastrzeżeń strony skierowanych w toku sprawy oraz nieodniesienie się w treści skarżonej decyzji do zastrzeżeń podnoszonych w toku postępowania;
- art. 7a k.p.a. poprzez nierozstrzygnięcie na korzyść skarżącego wątpliwości co do treści normy prawnej zawartej 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 49 ust. 3 i 4 rozporządzenia, mimo istnienia wątpliwości co do sposobu interpretacji tych przepisów oraz istotnych rozbieżności w dotychczasowym orzecznictwie dot. ww. przepisów.
Na podstawie tak sformułowanych zarzutów, w obszernym uzasadnieniu, powołując się na poglądy orzecznictwa skarżący wywodził, że w operacie szacunkowym, na podstawie którego została wykonana w sprawie wycena nieruchomości, dokonano analizy rynku nieruchomości rolnych, a nie drogowych, poprzez zastosowanie sposoby wyceny zawartego w § 49 ust. 3 rozporządzenia. Dostrzegł przy tym skarżący, że w operacie szacunkowym biegła rzeczoznawca wskazała na tzw. zasadę korzyści, lecz – jak stwierdził – pozostała jedynie na wskazaniu sposobu zastosowania art. 134 ust. 4 bez praktycznego wykorzystania w wycenie. Tymczasem, na co zwrócił uwagę, proces wyceny winien przebiegać zgodnie ze sposobem wskazanym w art. 134 ust. 4. Każde odrębne traktowanie tego zapisu, łączenie go m.in. z § 49 ust. 3 rozporządzenia potwierdza kolizję tychże przepisów, z których to art. 134 ust. 4 u.g.n. pochodzi z aktu wyższego rzędu. Interpretacja przyjmowana przez organy w niniejszej sprawie, odnosząca się do zasad wyceny nieruchomości oraz priorytetu zapisów rozporządzenia, w szczególności § 49, w praktyce prowadzi do sytuacji, w której akt niższego rzędu wypacza lub wyłącza obowiązywanie norm przewidzianych w akcie nadrzędnym, jakim jest ustawa. Takie podejście stoi w sprzeczności z postanowieniami specustawy drogowej, która przewiduje bezpośrednie stosowanie jej przepisów. Skarżący wskazał, że w sprawie sposób ustalenia wartości w oparciu o nieruchomości drogowe był oczywiście możliwy co wynika z treści operatu szacunkowego jak i samego uzasadnienia decyzji. Dalej, w odniesieniu do zarzutów naruszenia przepisów postępowania wywodził, że kluczowy w sprawie dowód, a to operat szacunkowy, został obarczony wieloma rażącymi błędami oraz nieścisłościami, co do którego w toku postępowania skarżący zgłaszał zastrzeżenia. Poza wskazanymi powyżej – w ocenie autora skargi – było to:
po pierwsze – błędne ustalenie stanu faktycznego, polegające na uznaniu, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się w otoczeniu typowych gruntów ornych;
po drugie – błędne określenie wartości nieruchomości w zw. z brakiem oceny co do jej przeznaczenia planistycznego;
po czwarte – brak wyjaśnienia, czy wzięto pod uwagę położenie nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie drogi publicznej, licznej zabudowy jednorodzinnej, akwenu i łowiska (Jezioro M.- Ż.), z możliwością zabudowy na działce m.in. w celu siedliskowym lub agroturystycznym albo do prowadzenia działalności produkcyjnej w rolnictwie;
po piąte – przyjęcie do porównania cen gruntów rolnych i odrzucenie cen powyżej przeciętnej.
W konsekwencji, jak wskazał skarżący, operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, został sporządzony z naruszeniem art. 130 ust. 2 u.g.n. oraz art. 134 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 2 u.g.n. Ponadto organy pominęły zgłaszane w tym zakresie zarzuty co sugeruje, że podjęte rozstrzygnięcie nosi cechy dowolności i nie jest oparte na rzetelnej analizie materiału dowodowego. Pominięto też w sprawie dowód w postaci wyciągu z operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości z tego samego obrębu, o tym samym przeznaczeniu w miejscowym planie z 2003 r., wywłaszczanej pod tę samą inwestycję drogową, która została wyceniona w oparciu o porównanie do nieruchomości drogowych, co wskazuje na naruszenie zasady z art. 8 k.p.a. Dalej skarżący wywodził, że konsekwencją wskazanych naruszeń było również naruszenie przez organ art. 107 § 3 k.p.a. albowiem w treści zaskarżonej decyzji w szczególności brak jest jasno wskazanych argumentów uzasadniających uznanie wadliwego operatu szacunkowego za wiarygodny. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7a k.p.a. skarżący podkreślił z kolei, że sformułowana w tym przepisie zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony nabiera szczególnego znaczenia w kontekście rozbieżności w orzecznictwie dotyczącym wykładni art. 134 ust. 4 u.g.n. Powołując poglądy orzecznictwa wskazał, że art. 134 u.g.n. ma na celu zwiększenie ochrony podmiotów wywłaszczanych, w taki sposób, aby mogły one uzyskać odpowiednio wyższe odszkodowanie w zależności od celu na jaki jest wywłaszczana dana nieruchomość. W przypadku jednak dania pierwszeństwa przepisowi z § 49 ust. 3 rozporządzenia nad normę ustawową z art. 134 u.g.n., ta druga przestaje spełniać swój podstawowy cel. W niniejszej sprawie zastosowanie zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony, w żaden sposób nie narusza interesu publicznego, a wręcz przeciwnie - leży w interesie obywateli, zapewniając im sprawiedliwe i adekwatne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Stąd, wobec istniejących w orzecznictwie rozbieżności dotyczących wykładni art. 134 ust 4 u.g.n., zgodnie z art. 7a k.p.a., organ powinien przyjąć interpretację najbardziej korzystną dla strony.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wskazał na przebieg postępowania i podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje:
skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie podkreślenia wymaga, z uwagi na sformułowane w skardze wnioski, że zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267 z późn. zm.), dalej także P.u.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola sądu administracyjnego polega na zbadaniu zgodności z prawem (legalności) zaskarżonego aktu (odpowiednio decyzji, postanowienia) z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Równocześnie zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 1634 z późn. zm.), dalej: P.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Równocześnie mocą art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia – który może obejmować całość albo tylko część danego aktu (zob. J.P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2011, uw. 1 do art. 134; a także wyroki NSA: z 5 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 1799/07; z 9 kwietnia 2008 r., sygn. akt II GSK 22/08; z 27 października 2010 r., sygn. akt I OSK 73/10, CBOSA).
Przeprowadzona przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności wydanych w sprawie decyzji nie wykazała, że są one dotknięte uchybieniami w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego.
Przechodząc do motywów rozstrzygnięcia zaznaczenia wymaga, że ustalając istotny dla sprawy stan faktyczny Sąd stwierdza, że został on nakreślony powyżej przy omawianiu stanowiska organów pierwszej oraz drugiej instancji, jak i strony skarżącej. W ocenie Sądu nie ma zatem konieczności jego ponownego powielania.
Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej. Wobec faktu, że przejęcie to nastąpiło w wyniku wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, materialnoprawne kwestie ustalania wysokości odszkodowania są normowane w szczególności przez art. 18 specustawy drogowej.
Przy czym, co już na wstępie motywów powyższej oceny należy uwypuklić, co umknęło stronie skarżącej, że:
po pierwsze – w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n. Treść przepisów oraz charakter samego procesu szacowania nieruchomości związanych z inwestycjami drogowymi wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny na podstawie § 49 rozporządzenia jest zobligowany do uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości;
po drugie – zgodne z celem wywłaszczenia rzeczoznawca majątkowy prawidłowo powiększył wartość o 50%, stosownie do zapisów § 49 ust. 3 rozporządzenia. Procentowy współczynnik zwiększenia określony został na najwyższym możliwym poziomie, co znajduje odzwierciedlenie w przeprowadzonej w operacie szacunkowym analizie rynków nieruchomości drogowych i nieruchomości rolnych. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził również analizę trendu czasowego;
po trzecie – wywłaszczone grunty znajdowały się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako M-RP - tereny produkcji rolnej, to ustalenie wysokości odszkodowania powinno nastąpić przy zastosowaniu § 49 ust. 1 i 3 rozporządzenia, czyli z uwzględnieniem wartości gruntów rolnych i odpowiednim zwiększeniem wartości gruntów wywłaszczonych poddanych oszacowaniu. W sprawie nie znajdzie zastosowania § 49 ust. 4 rozporządzenia, ponieważ wywłaszczone grunty, według przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie były i nie mogły być przeznaczone pod inwestycję drogową.
Zauważenia tym samym wymaga, że zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z dniem, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie zaś do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co jest konsekwencją art. 7 u.g.n., według którego "jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V". Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dane wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości określone są w art. 155 u.g.n. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Rzeczoznawca ten jest swoistego rodzaju biegłym co powoduje, że granice dopuszczalności oceny, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., sporządzanego przez niego operatu szacunkowego są wąskie, bowiem operat jest oparty na wiedzy specjalistycznej. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Stanowisko to jest od wielu lat w zasadzie jednolicie prezentowane w orzecznictwie i nie ulega zmianie (zob.: wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07. Pogląd ten powtórzono jako aktualny w wielu wyrokach NSA w tym przykładowo: z 9 stycznia 2024 r., sygn. akt I OSK 1958/22, z 3 grudnia 2019 r. sygn. akt I OSK 307/18; z 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19; z 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 428/19).
Na szczególną rolę rzeczoznawcy majątkowego wskazują przede wszystkim przepisy zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego obowiązującego w dacie wydawania kwestionowanych decyzji (wyrok NSA z 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11). Operat szacunkowy stanowi tym samym sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Tym samym, dopiero w sytuacji zaistnienia wątpliwości w zakresie doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę, organ winien podjąć niezbędne działania do ich wyjaśnienia. W sytuacji zatem, gdy organ nie miał takich wątpliwości w zakresie doboru nieruchomości podobnych, jak również strona nie przedstawiła dowodów na poparcie swej tezy odnośnie braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań, organ nie miał podstaw prowadzić postępowania dowodowego w tym zakresie. Inaczej mówiąc, samo twierdzenie strony o braku podobieństwa nieruchomości porównawczych, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, jak i granic rynku, nie mogą stanowić wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n.
Podsumowując dotychczas podniesione, zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Zatem ani sąd administracyjny, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeżeli natomiast strona uważa, że operat jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.
W przedmiotowej sprawie Starosta wezwał rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do postawionych zarzutów wobec operatu, jakie zostały zawarte w oświadczeniu strony skarżącej. Rzeczoznawca majątkowy na zarzuty strony skarżącej ustosunkowała się wyjaśniając odnośnie do przyjętego zakresu zbioru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa. W kontekście podniesionych zarzutów, w ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły, w zakresie swoich kompetencji, wartość dowodową operatu szacunkowego, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności.
Podkreślenia przy tym wymaga, że żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni, położona w tej samej miejscowości oraz w tej samej odległości od jeziora, co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który stanowi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej".
W tej sytuacji nie było podstaw do tego, by organ prowadził dodatkowe postępowanie dowodowe, w tym w szczególności w zakresie konieczności ponownego odniesienia się przez biegłego do nadal podtrzymywanych zarzutów strony skarżącej, odnośnie do nieprawidłowego ustalenia wartości odszkodowania za przejętą działkę.
Obowiązek wyczerpującego zebrania przez organ materiału dowodowego nie oznacza nieograniczonego obowiązku poszukiwania materiałów dowodowych i prowadzenia postępowania w nieskończoność, przy czym samo niezadowolenie strony z rozstrzygnięcia i ustalenia wartości nie świadczy o dowolności organu. Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. W ocenie Sądu zasadnie uznały orzekające w sprawie organy, że podstawę ustalenia odszkodowania w badanej sprawie stanowił operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który został przez nie prawidłowo oceniony i zaaprobowany.
Jednocześnie nie można tracić z pola widzenia, że zasadnie organy ustaliły, że nie zachodzą przesłanki do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e specustawy terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Uprawnionym do powiększenia odszkodowania w wysokości 5% jest właściciel nieruchomości, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi. Zdarzenie prawne i faktyczne jakim jest wydanie nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu. Jeżeli właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e specustawy, a zatem brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje wówczas, że inwestor nie wyrażał chęci do wcześniejszego objęcia nieruchomości.
Powtórzenia wymaga, że ustalenia organów uznać należy za prawidłowe, nieobarczona wadliwością jest też uczyniona na ich podstawie ocena prawna.
Na zakończenie podkreślenia wymaga, o czym szerzej powyżej, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość nie była przeznaczona na drogi, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Kędzierzyn-Koźle Nr IX/98/2003 z dnia 22 maja 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Kędzierzyn-Koźle, oznaczona była symbolem M-RP - tereny produkcji rolnej. Ta okoliczność jest bezsporna i ona wyznaczyła podstawy działania organów, które Sąd uznał za prawidłowe.
Reasumując, w ocenie Sądu przedstawione w skardze zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie przeprowadzone zostało prawidłowo i doprowadziło do ustalenia stanu faktycznego niezbędnego do podjęcia rozstrzygnięcia. W sprawie prawidłowo zebrano i oceniono materiał dowodowy, a w zaskarżonej decyzji wyjaśniono okoliczności faktyczne istotne z punktu widzenia podjęcia rozstrzygnięcia.
W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji.