I SA/Kr 99/24

I SA/Kr 99/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-04-09
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-02-01
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Paweł Dąbek /przewodniczący/
Piotr Głowacki
Wiesław Kuśnierz /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku
oddalono skargi 4 skarżących
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 154, 156 ust. 1 i ust. 3, art. 157, 174,177,178
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 43, 75, 80, 84
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2022 poz 479
art. 18,110r, art. 110s
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Paweł Dąbek Sędziowie: WSA Piotr Głowacki WSA Wiesław Kuśnierz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2025r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skarg S. G., T. G., A. G. oraz J. G., działającej przez przedstawiciela ustawowego T.G. i A. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 10 listopada 2023 r. nr 1201-IEE.7113.1.156.2023.2.KN w przedmiocie uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione oddala skargi S. G., T. G., A. G. oraz J. G., działającej przez przedstawiciela ustawowego T. G.
Uzasadnienie
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bochni (dalej: NUS, organ egzekucyjny, organ I instancji) na wniosek wierzyciela wszczął ponownie postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego S. G. (dalej: Zobowiązany).
Postępowanie egzekucyjne wszczęto w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Tarnowie z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt [...], w którym uznano za bezskuteczną w stosunku do Skarbu Państwa - NUS:
- umowę podziału majątku wspólnego, darowizny i ustanowienia służebności zawartą w dniu 5 marca 2015 r., na mocy której T. G. nabyła od zobowiązanego nieruchomości,
- umowę darowizny zawartą w dniu 2 października 2015 r., na mocy której T. G. darowała te nieruchomości nieletnim córkom: A. G., A.1 G. i J. G.
W konsekwencji powyższego organ egzekucyjny zawiadomieniami z dnia 17 sierpnia 2022 r. i z dnia 16 stycznia 2023 r. zajął nieruchomości Zobowiązanego w postaci działek:
- nr [...] o pow. 0,45 ha położonej w S. - nr księgi wieczystej [...],
- nr [...] o pow. 0,38 ha położonej w O. - nr księgi wieczystej: [...]),
- nr [...], [...], [...] o łącznej pow. 1,71 ha położonych w O. - nr księgi wieczystej [...].
Zobowiązany pismem z dnia 3 lutego 2023 r. zwrócił się do organu egzekucyjnego o zawieszenie egzekucji do czasu uzyskania pełnoletności jego dzieci. Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia 2 marca 2023 r. odmówił zawieszenia postępowania egzekucyjnego, a Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie (dalej: DIAS, organ II instancji) postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2023 r. utrzymał w mocy w/w postanowienie.
W toku egzekucji w dniu 20 lipca 2023 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w Bochni został sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości. Tego samego dnia o godz. 11.21 w/w czynność zakończono. Zobowiązany był obecny w czasie wykonywania w/w czynności i potwierdził odbiór operatu szacunkowego wraz z protokołem opisu i oszacowania nieruchomości.
S. G., T. G. i A. G. wnieśli do organu egzekucyjnego pismo z dnia 26 lipca 2023 r., w którym zakwestionowali opis i oszacowanie nieruchomości. W piśmie tym wskazano na zaniżenie wartości:
- działki nr [...] położonej w O. zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym i wskazanie kwoty wyceny na kwotę 539.078,00 zł. Wskazano, że nieruchomość powinna być wyceniona na kwotę co najmniej 700.000,00 zł.
- działki nr [...] położonej w O. zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym i wskazanie kwoty wyceny na kwotę 216.822,00 zł. Wskazano, że nieruchomość powinna być wyceniona na kwotę co najmniej 400.000,00 zł.
Wskazano, że za przyjęciem wyższej wartości nieruchomości przemawiają następujące czynniki:
- teren turystyczny Jeziora [...], Pogórza [...],
- położenie pomiędzy aglomeracją [...] i [...],
- dobry dojazd do miast.
Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia 27 września 2023 r. nr 1202- SEE.711.8.18.2022.62, skierowanym do S. G., T. G., A. G. oraz małoletnich córek T. i S. G.: A.1 G. i J. G., których przedstawicielem ustawowym była A.1. G. (dalej: Strony, Skarżący), uznał zarzuty do opisu i oszacowania za niezasadne.
Na postanowienie to Strony złożyły zażalenie, w którym podniosły zarzuty wniesione uprzednio jako zarzuty do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości.
W zażaleniu Strony wniosły o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zmianę operatu szacunkowego.
DIAS postanowieniem z dnia 10 listopada 2023 r. nr 1201- IEE.7113.L156.2023.2.KN utrzymał w mocy postanowienie NUS.
Organ II instancji w pierwszej kolejności wskazał, że zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, dlatego też możliwe było jedynie zbadanie, czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, operat szacunkowy obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r.
poz. 479; dalej: u.p.e.a.) elementy treści, jak również czy zawiera niejasności czy sprzeczności.
Następnie DIAS stwierdził, że "Zgodnie z upea opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 upea, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 upea). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 11 Os § 1 upea), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. [Dz. U z 2023 poz. 344, zwana dalej ugn]). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. W omawianej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości (R. W., rzeczoznawca majątkowy wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologi, uprawnienia nr [...]). Oszacowana wartość nieruchomości o której mowa w art. 11 Os § 2 upea, to wartość zdefiniowana w art. 151 ust. 1 ugn. Zgodnie z tym przepisem, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W myśl art. 152 ust. 3 ugn, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego.
W niniejszej sprawie zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej w myśl art. 153 ust. 1 ugn, zgodnie z którym, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone i finalnie zakończone dniu 20.07.2023 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w Bochni przy obecności zobowiązanego S. G.
Strony składając zarzuty do opisu i oszacowania, a następnie zażalenie wskazały na to, że wycena nieruchomości została sporządzona nieprawidłowo bowiem zaniżono wartość wskazanych nieruchomości gdyż nie uwzględniono takich czynników jak:
położenie nieruchomości na terenie o walorach turystycznych,
bardzo dobrego dojazdu transportem publicznym do najbliższych większych miast,
- możliwości podziału działki nr [...] o pow. 1.08 ha na co najmniej 4 działki budowlane.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie stwierdza, iż ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie ma formalnej kompetencji do merytorycznej oceny sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny wybranej przez rzeczoznawcę majątkowego, ani dokonania samej wyceny, - niemniej ma prawo do odniesienia się do stawianych zarzutów, co też uczynił już słusznie organ egzekucyjny. Podstawą prawną zastosowanego podejścia jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie stan faktyczny i prawny wycenianych nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość nieruchomości na lokalnym rynku, a to: położenie-lokalizację, powierzchnię działki, dostępność, sąsiedztwo użytków przyległych, cechy rekreacyjne.
Oceniono również cechy rynkowe dla nieruchomości, określono następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny nieruchomości, uwzględniła wpływ tych cech i wag na wartość zajętych nieruchomości, przy czym ceny porównawcze korygowała zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość.
Przed przystąpieniem do wyceny rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego jakim jest powiat [...], a szczególnie gmina N. oraz gminy sąsiednie. W analizowanym okresie 2020-2023 r., na rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...] miały miejsce transakcje dotyczące nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wybudowanymi w technologi murowanej o różnym stanie technicznym i standardzie.
Z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie od 1.286,00 zł - 4.083,00 zł. za metr kwadratowy i w głównej mierze zależały od lokalizacji, stanu technicznego, standardu, wielkości budynku oraz zagospodarowania działki. Ponieważ budynki mieszkalne i gospodarcze nie zostały udostępnione rzeczoznawcy do oględzin, parametry wpływające na wartość zostały oszacowane szacunkowo, na podstawie oględzin z zewnątrz.
W odpowiedzi na wniesione zarzuty organ egzekucyjny pismem z dnia 09.08.2023r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów. Pismem z dnia 19.09.2023r. rzeczoznawca majątkowy podtrzymał sporządzoną wcześniej wycenę nieruchomości. Wskazał, że dla działki zabudowanej nr [...] przyjęto wysokie współczynniki wyliczeń ceny średniej, co ostatecznie wpłynęło na końcową wartość nieruchomości na poziomie 539.075,75 zł. i cenę jednostkową 3.593,84 zł.
W przypadku działki nr [...] również przyjęto parametry oszacowania na podstawie oględzin z zewnątrz, przyjmując stan techniczny na poziomie przeciętnym, a standard na poziomie złym z uwagi na stan zabudowań i ogólne zagospodarowanie działki. Podkreślono również, że widok i położenie - na które to aspekty powołały się strony, nie są czynnikami wystarczającymi, aby nieruchomość osiągnęła wygórowaną cenę, a na cenę wpływa wiele wymienionych w operacie czynników.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie przeanalizował również protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 20.07.2023r. Protokół spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea (...)
Protokół zawiera wszystkie niezbędne w/w elementy. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Tym samym stwierdzić należy, że dokonana wycena nie narusza wymogów formalnych i w takim przedmiocie mogła zostać oceniona zarówno przez organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy."
Na powyższe postanowienie Skarżący złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w której ponownie podnieśli, że zaniżono wartość działek nr [...] i [...]. Wskazali, że za przyjęciem wyższej wartości nieruchomości przemawiają czynniki turystyczne Jeziora [...] i Pogórza [...]. W skardze zarzucono również, że postanowienie organu I instancji jest nieważne, gdyż nie zostało prawidłowo doręczone. Ponadto wskazali na trudną sytuację finansową.
Wobec powyższego Skarżący wnieśli o: uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi podatkowemu w celu rozpatrzenia zarzutów Stron, stwierdzenia nieważności postępowania w niniejszej sprawie, zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas do wydania prawomocnego orzeczenia w niniejszej sprawie.
DIAS w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.
Postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2025 r. sygn. akt I SA/Kr 99/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie odrzucił skargę A. G. z powodu nieuzupełnienia w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej
i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych nie podnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych.
Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.
Na podstawie art. 135 P.p.s.a. Sąd podejmuje środki w celu usunięcia naruszenia prawa, w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy.
Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a P.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. b P.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c P.p.s.a ). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone wart. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt. 2 P.p.s.a.).
Sprawa niniejsza rozpoznana została w trybie postępowania uproszczonego, ponieważ skarga dotyczyła postanowienia. Stosownie do art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 P.p.s.a. - sprawa, w której przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, może być rozpoznana w trybie uproszczonym, czyli na posiedzeniu niejawnym, w składzie trzech sędziów.
Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia Sąd nie stwierdził, aby w związku z jego wydaniem doszło do naruszenia przez organy orzekające w sprawie obowiązujących przepisów prawa, które skutkowałoby koniecznością wyeliminowania zaskarżonego aktu z obrotu prawnego.
Sąd w pierwszej kolejności odniesie się do najdalej idącego zarzutu dotyczącego nieprawidłowego doręczenia postanowienia organu egzekucyjnego z dnia 27 września 2023 r.
Skarżący domagają się podważenia legalności postanowienia z dnia 27 września 2023 r. podnosząc, że to postanowienie zostało odebrane przez małoletnią A.1 G. córkę T. i S. G. Zdaniem Skarżących doręczenie postanowienia do rąk małoletniej, stanowi uchybienie procesowe, mające postać rażącego naruszenia prawa, gdyż stwierdzają, że postanowienie to z tego powodu jest nieważne.
W przedmiotowej sprawie bezspornym jest fakt, że doręczenie postanowienia organu egzekucyjnego zostało dokonane w dniu 28 września 2023 r. do rąk małoletniej A.1 G., a także to, że Strony w dniu 4 października 2013 r. (data wpływu do organu) z zachowaniem 7 dniowego terminu złożyły zażalenie, nie kwestionując w tym zażaleniu - faktu, terminu ani też sposobu doręczenia postanowienia z dnia 27 września 2023 r. (podkreślenie Sądu).
Zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572, ze zm.; dalej: K.p.a.), stosowanym odpowiednio w postępowaniu egzekucyjnym na podstawie art. 18 pkt 2 u.p.e.a., w przypadku nieobecności adresata pismo doręcza się, za pokwitowaniem, dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, jeżeli osoby te podjęły się oddania pisma adresatowi. O doręczeniu pisma sąsiadowi lub dozorcy zawiadamia się adresata, umieszczając zawiadomienie w oddawczej skrzynce pocztowej lub, gdy to nie jest możliwe, w drzwiach mieszkania.
Niewątpliwie w treści wskazanego przepisu wymienia się dorosłego domownika i z doręczeniem do rąk takiej osoby przepis wiąże skuteczność doręczenia. Niemniej jednak w okolicznościach przedmiotowej Skarżący pomijają całkowicie niekwestionowaną okoliczność dotarcia przesyłki do adresata, czyli osiągnięcia celu doręczenia.
Zdaniem Sądu fakt ten ma istotne i zasadnicze znaczenie w przedmiotowej sprawie. Skład orzekający akceptuje bowiem pogląd zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2010 r., sygn. akt II GSK 948/09, (wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl), że jeżeli adresat nie kwestionuje faktu doręczenia mu przesyłki i nie podnosi jakichkolwiek skutków związanych z wadliwością tego doręczenia, to uznać należy, że doręczenie zastępcze było skuteczne skoro w jego wyniku przesyłka dotarła w terminie do rąk adresata. W takim przypadku skuteczność doręczenia powoduje, że jego cel tj. dotarcie przesyłki do adresata w określonym terminie, został osiągnięty.
Analogiczny pogląd prezentuje orzecznictwo i doktryna zwracając uwagę, że w sytuacji, kiedy doręczenie, niewątpliwie niezgodne z wymogami art. 43 K.p.a., bo dokonane do rąk niepełnoletniego domownika, ale domownik ten niezwłocznie przekazał pismo adresatowi, a sam adresat nie kwestionuje faktu terminowego doręczenia, to uznać należy, że uchybienie procedurze doręczenia zastępczego nie miało wpływu na skuteczność doręczenia (por: postanowienie NSA z dnia 7 sierpnia 2009 r., sygn. akt I OSK 995/09; wyrok NSA z dnia 5 listopada 2010 r., sygn. akt II GSK 948/09; wyrok NSA z dnia 8 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1750/10; wyrok NSA z dnia 1 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1424/10; wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt II SA/Wa 1383/12; wyrok WSA w Gliwicach z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/GI 1135/14, wyrok WSA w Łodzi z dnia 30 marca 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 78/16 oraz B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek - "Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz", Zakamycze 2006, s. 183).
Sąd jeszcze raz wskazuje, że celem doręczenia jest dotarcie przesyłki do rąk adresata. Przepisy procesowe precyzyjnie regulujące sposób doręczenia mają zapewnić rzeczywiste dotarcie przesyłki do adresata i możliwość ustalenia daty otrzymania przesyłki. Mają także chronić adresata przed wszelkimi nieprawidłowościami i niekorzystnymi skutkami nieotrzymania przesyłki. Niewątpliwie doręczenie pisma domownikowi, który nie jest pełnoletni, jest doręczeniem naruszającym wymogi określone w art. 43 K,p.a. W przypadku jednak, gdy pomimo takich uchybień, pismo dotarło do rąk adresata i nie podnosi on jakichkolwiek skutków związanych z wadliwością tego doręczenia, to uznać należy, że doręczenie zastępcze było skuteczne.
Podsumowując powyższą kwestię Sąd wskazuje, że uznał, iż doręczenie postanowienia małoletniej córce T. i S. G. nie miało ujemnych skutków procesowych, gdyż Skarżący osobiście sporządzili i złożył zażalenie w ustawowym terminie. W zażaleniu tym Skarżący wskazali datę i numer zaskarżonego postanowienia oraz podjęli polemikę z rozstrzygnięciem, co pozwala uznać, że zapoznali się z jego treścią. Tym samym doręczenie postanowienia było skuteczne. W tym przypadku nie doszło do naruszenia prawa w sposób mający wpływ na ochronę interesu prawnego Skarżących, a tym bardziej, do naruszenia ww. przepisu w sposób rażący, w rozumieniu 156 § 1 pkt 2 K.p.a.
Z tych też względów Sąd dostrzegając, że przy doręczeniu postanowienia NUS doszło do naruszenia przepisu art. 43 K.p.a. w zw. z 18 pkt 2. u.p.e.a., uznał, że naruszenie to nie miało wpływu na wynik sprawy.
Pozostałe zarzuty skargi wynikają z braku akceptacji dla treści operatu szacunkowego przyjętego przez organ egzekucyjny jako podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości podlegających egzekucji i sprowadzają się w istocie do podważenia wartości dowodowej tego operatu, gdyż zdaniem Skarżących nieruchomości objęte operatem zostały wycenione na zaniżonym poziomie.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie protokół opisu i oszacowania nieruchomości sporządzony 20 lipca 2023 r., przy obecności Zobowiązanego, spełnia wszystkie wymogi formalne określone w art. 11 Or u.p.e.a.
Zgodnie z art. 11 Or § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów (pkt 1); obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem (pkt 2); stwierdzone prawa i obciążenia (pkt 3); umowy ubezpieczenia (pkt 4); osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki (pkt 5); sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego (pkt 6); określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (pkt 7); zgłoszone prawa do nieruchomości (pkt 8); inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości (pkt 9).
Analiza sporządzonego przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazuje, że nie zawiera on wad formalnych i spełnia wszystkie wymogi określone w art. 11 Or § 2 u.p.e.a.
Kolejno Sąd wskazuje, że operat szacunkowy to pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej: u.g.n.) o ograniczonym okresie wykorzystania do celu, dla którego został sporządzony, tj. do 12 miesięcy od daty sporządzenia. Operat szacunkowy jest obligatoryjnym dowodem w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, co wynika z art. 11 Os § 1 u.p.e.a., w którym przewidziano, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dowód ten, jak pozostałe dowody zebrane w toku postępowania, podlega ocenie na zasadach określonych w art. 75 § 1 K.p.a. (dowodem może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem) i art. 80 K.p.a. (zasada swobodnej oceny dowodów, dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego) w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a., z tym wszakże zastrzeżeniem, że w przypadku operatu szacunkowego organ nie jest uprawniony do merytorycznej zmiany operatu, w tym nie może zmodyfikować wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego (podkreślenie Sądu).
Przyczyną tego zastrzeżenia jest ekspercki charakter operatu szacunkowego, wynikający z wysokich wymogów formalnych stawianych osobie uprawnionej do sporządzenia operatu, wyższych niż przewidziane dla biegłego w myśl art. 84 K.p.a. (organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii, jeżeli w sprawie wymagane są wiadomości specjalne). Wymogi formalne przewidziane zostały także co do treści operatu szacunkowego, określonej przepisami. O ile więc w postępowaniu administracyjnym biegłym może zostać każda osoba spełniająca wymóg posiadania wiadomości specjalnych wymaganych w toczącej się sprawie, to rzeczoznawca majątkowy powołany do wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest osobą spełniającą określone wymogi, przewidziane w u.g.n., zaś opinia rzeczoznawcy majątkowego nosi określoną prawem nazwę "operat szacunkowy" i powinna spełniać odpowiednie kryteria.
W u.g.n. przyjęto m in., że rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w tej ustawie; rzeczoznawcą majątkowym jest osoba posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, uprawniona do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy", podlegającego ochronie prawnej; prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych (art. 174 u.g.n.). Nabycie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 177 u.g.n., wymaga m.in. posiadania wyższego wykształcenia, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, odbycia 6-miesięcznej praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości oraz uzyskania wyniku pozytywnego w postępowaniu kwalifikacyjnym, obejmującym złożenie egzaminu uprawniającego do szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność zawodową w razie niewypełnienia obowiązków (art. 178 u.g.n.).
Z uwagi na ekspercki charakter operatu szacunkowego nie jest dopuszczalne kwestionowanie jego merytorycznej treści przez organ lub stronę postępowania. Podważenie ustaleń dokonanych w operacie szacunkowym może nastąpić tylko w sposób przewidziany w art. 157 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Natomiast w postępowaniu egzekucyjnym ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie niemerytorycznej części operatu, a więc tego, czy przykładowo, zawiera on wszystkie przewidziane prawem elementy. Operat można więc ocenić jedynie pod względem formalnym, w zakresie niewymagającym wiedzy specjalnej. W ramach tak określonej oceny nie mieszczą się kwestie dotyczące wyboru metody i techniki szacowania, doboru nieruchomości podobnych, przyjęcia czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, gdyż wymagają wiedzy specjalnej, którą nie dysponuje ani organ, ani strona postępowania. Jak wyżej wyjaśniono, w tym zakresie operat szacunkowy może być zakwestionowany jedynie w trybie art. 157 u.g.n.
NSA w wyroku z dnia 15 maja 2018 r., sygn. akt I OSK 2917/17 wskazał, że "strona kwestionująca prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości może bowiem przedstawiać dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu w celu ustalenia wartości nieruchomości. Tego rodzaju przeciwdowód może zaś być przeprowadzony bądź w drodze przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., bądź też przez przedłożenie operatu wskazującego inną wartość oszacowania lub przez złożenie innych wniosków służących weryfikacji dowodu z opinii biegłego."
Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości w dacie sporządzania operatu szacunkowego przewidywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109; dalej: rozporządzenie lub rozporządzenie z 21 września 2004 r.), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Operat został sporządzony w dniu 28 maja 2023 r., a zatem przed dniem utraty mocy obowiązującej ww. rozporządzenia, dlatego ten akt prawny Sąd przyjął jako podstawę oceny kwestionowanego przez Skarżących operatu szacunkowego.
Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wycena nieruchomości musi zostać poprzedzona analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. np. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).
Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane ocenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).
Zgodnie z § 4 rozporządzenia:
1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami
korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
W myśl § 5 rozporządzenia:
1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
Z kolei zgodnie z § 6 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia, w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował dwie metody: porównawczą i korygowania ceny średniej.
Rzeczoznawca wyjaśnił, że na wybór podejścia, metody i techniki miał wpływ całokształt okoliczności, w tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Przystępując do wyceny rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego, jakim jest powiat [...], a szczególnie gmina N. oraz gminy sąsiednie. Przeanalizował dostępne dane odnośnie transakcji związanych z nieruchomościami w okresie 2020-2023 r. na rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...]. W szczególności rzeczoznawca dokonał analizy transakcji, jakie dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wybudowanymi w technologii murowanej o różnym stanie technicznym i standardzie. Z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie od 1.286,00 zł - 4.083,00 zł za metr kwadratowy i w głównej mierze zależały od lokalizacji, stanu technicznego, standardu, wielkości budynku oraz zagospodarowania działki.
W ocenie Sądu, organy orzekające w sprawie słusznie uznały, iż opracowany operat został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych
o dostępnych danych o nieruchomości oraz zostało poprzedzone analizą rynku. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca ustosunkował się również do wniesionych przez Skarżących zarzutów w piśmie z dnia 19 września 2023 r., wskazując, że dla działki nr [...] przyjęto wysokie współczynniki wyliczeń ceny średniej, co ostatecznie wpłynęło na końcową wartość nieruchomości w wysokości 539.076 zł i cenę jednostkową metra kwadratowego nieruchomości 3.594,00 zł.
Sąd zwraca uwagę, że przedział cenowy metra kwadratowego w powiecie [...], jaki ustalił rzeczoznawca, wynosi od 1.286,00 zł/m2 do 4.083 zł/m2, a średnią cenę metra kwadratowego w wysokości 2.474,00 zł/m2. Zatem przyjęta przez rzeczoznawcę cena metra kwadratowego nieruchomości nr [...] jest wyższa o 1.120,00 zł od średniej ceny metra kwadratowego.
Sąd zauważa, że Skarżący kwestionując przyjęte wartości poszczególnych nieruchomości nie dostrzegają, że nie udostępnili rzeczoznawcy do wyceny budynków mieszkalnych i gospodarczych do oględzin, zatem parametry wpływające na wartość tych nieruchomości mogły zostać wycenione wyłącznie na podstawie oględzin z zewnątrz. Dotyczy to również działki nr [...], gdzie rzeczoznawca mógł oszacować jej parametry jedynie na podstawie oględzin z zewnątrz, co spowodowało, że rzeczoznawca przyjął stan techniczny na poziomie przeciętnym, a standard na poziomie złym, jedynie oglądając z odległości zabudowania i zagospodarowanie działki.
Skarżący w skardze podnoszą, że ich nieruchomości są atrakcyjnie położone ("w obszarze turystycznym"). Sąd ustosunkowując się do podniesionego argumentu wskazuje, że w pełni podziela stanowisko rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 19 września 2023 r., będącym odpowiedzią na zarzuty, w którym to rzeczoznawca m.in. stwierdził: "Nie wystarczą widoki i położenie aby nieruchomość osiągnęła cenę która zadawalałaby właścicieli na wartość wpływa wiele innych cech wymienionych w operacie szacunkowym, dla przypomnienia wszystkie przyjęte do porównania miały równie piękne widoki i lokalizację".
Podsumowując Sąd ponownie podkreśla, że przyjmowane przez rzeczoznawców w operatach szacunkowych cechy nieruchomości, jak również współczynniki korygujące, stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy
majątkowego, która wynika z posiadanej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego i dotyczą sfery merytorycznej operatu. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku i jego obszaru oraz analiza rynku, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Natomiast
zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera Sądu ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1815/12). Organ prowadzący postępowanie powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np., czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową, a takiej oceny organy dokonały.
Mając powyższe na uwadze, Sąd dokonując oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, skutkujących uznaniem przedmiotowego operatu za niewiarygodny. Natomiast doszedł do wniosku, że operat szacunkowy, stanowiący podstawowe źródło informacji
o okolicznościach sprawy, został sporządzony w sposób przejrzysty, kompletny
i rzetelny, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne, konsekwentne oraz wyczerpująco uzasadnione, w szczególności w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki oszacowania. Nadto rzeczoznawca w sposób merytoryczny, logiczny i spójny ustosunkował się do zarzutów podniesionych przez Skarżących.
Zdaniem Sądu w rozpatrywanej sprawie organ egzekucyjny podjął niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy i ustalenia zasadności zgłoszonych zarzutów. Zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Przede wszystkim dokonał oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przy udziale rzeczoznawcy, który na wezwanie organu egzekucyjnego udzielił szczegółowych wyjaśnień i odniósł się do zarzutów Skarżących. Również DIAS jako organ II instancji rozpoznał sprawę na skutek wniesionego zażalenia i po zweryfikowaniu operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę uznał, że nie posiada on wad, które mogłyby wpłynąć na szacowaną wartość nieruchomości Skarżących.
W świetle powyższego, zarzuty podniesione w skardze należy ocenić jako niezasadne. W konsekwencji, skarga podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a.
-----------------------
Sygn. akt I SA/Kr 99/24
#