I SA/Kr 322/20

I SA/Kr 322/20 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2020-09-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-03-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Bogusław Wolas /przewodniczący sprawozdawca/
Stanisław Grzeszek
Urszula Zięba
Symbol z opisem
6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Hasła tematyczne
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Sygn. powiązane
III FSK 4446/21 - Wyrok NSA z 2024-02-06
Skarżony organ
Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 1 ust 1 pkt1 e, art. 3 ust 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Bogusław Wolas (spr) Sędzia: WSA Stanisław Grzeszek Sędzia: WSA Urszula Zięba Protokolant: Specjalista Dominika Janik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2020 r. sprawy ze skargi M. O. – C. na decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia [...] stycznia 2020 r. Nr [...] w przedmiocie określenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych skargę oddala.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 20 stycznia 2020 r Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K., po rozpatrzeniu odwołania P. M. O. od decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia 20 września 2019 r. w sprawie określenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie [...]zł z tytułu umowy dożywocia zawartej aktem notarialnym z dnia 27.05.2014 r. Rep. A Nr [...] w zamian za przeniesienie własności udziału wynoszącego [...] części nieruchomości położonej w K., dzielnica [...], utworzonej z działki nr [...], obszaru 0,2054 ha, zabudowanej budynkiem nr [...] przy ul. [...], obj. kw nr KRI [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym:
W dniu 27.05.2014 r. aktem notarialnym została zawarta umowa dożywocia. P. M. [...] przeniosła na rzecz M. O. - udział wynoszący [...] część w nieruchomości położonej w K., dzielnica [...], utworzonej z działki nr [...], obr. [...] obszaru 0,2054 ha, zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym (kamienica) położonym w K. przy ul. [...] nr [...], wymagającym remontu, obj. Kw Nr [...] Pani M. O. powyższy udział w nieruchomości przyjęła i w zamian za to zobowiązała się zapewnić Zbywczyni dożywotnie utrzymanie, to znaczy: przyjąć Zbywczynię jako domownika, dostarczać Jej wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i ogrzewanie, zapewnić odpowiednią pomoc, pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Pani M. O. określiła wartość przedmiotu niniejszej umowy na kwotę [...]zł.
Od umowy dożywocia notariusz jako płatnik pobrał podatek w kwocie [...]zł (od kwoty [...]zł w stawce 2%) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit.e i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Postanowieniem z dnia 15.01.2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] wszczął z urzędu postępowanie podatkowe w sprawie określenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu powyższej umowy dożywocia.
W trakcie postępowania pismem z dnia 23.01.2019 r. Skarżąca przedłożyła w Urzędzie Skarbowym [...] kopię Opinii określającej wartość rynkową udziału [...] części (1,66%) w prawie własności powyższej nieruchomości sporządzonej w dniu 09.07.2018 r. przez mgra inż. [...] - biegłego sądowego przy Sądzie Okręgowym w K. z zakresu szacowania nieruchomości i mienia ruchomego.
Po przeanalizowaniu umowy dożywocia, mapy cenowej "[...]" - okres badania: 01.2012 - 06.2014, sporządzonej przez "[...]", aktu notarialnego z dnia 24.01.2014 r. Rep. A Nr [...] dotyczącego umowy darowizny udziału [...] części nieruchomości zabudowanej budynkiem nr [...] przy ul. [...] w K. oraz w wyniku analizy przedłożonej w dniu 23.01.2019 r. kopii operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 09.07.2018 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] na podstawie art. 6 ust. 2-4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych pismem z dnia 05.02.2019 r., wezwał Panią M. O., do zmiany wartości nieruchomości, podając wartość udziału wynoszącego [...] części nieruchomości według własnej, wstępnej oceny w kwocie [...]zł .
W odpowiedzi przedłożono dwa operaty szacunkowe:
1. operat sporządzony w dniu 02.03.2017 r. przez mgra inż. R. K. -rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami Nr [...]; określający wartość rynkową udziałów po [...] części oraz po [...] części zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] - stan przedmiotu wyceny na dzień 21 lutego 2017 r.;
2. operat sporządzony w dniu 09.07.2018 r. przez mgra inż. [...] -biegłego sądowego przy Sądzie Okręgowym w K. z zakresu szacowania nieruchomości i mienia ruchomego określający wartość rynkową udziału [...] części zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] - stan przedmiotu wyceny na dzień 14 czerwca 2018 r.
Powołując się na powyższe opracowania Skarżąca podniosła, że wartość zaproponowana przez Organ podatkowy I instancji jest znacząco zawyżona i stoi w sprzeczności z treścią przedłożonych opinii. Dodatkowo zaznaczyła, że stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany, lokale nie są wyodrębnione, a przedmiotem umowy dożywocia jest udział w nieruchomości, nie dający się przypisać do żadnego z lokali, wnosząc w związku z powyższym o dopuszczenie dowodu z przedłożonych opinii.
Naczelnik Urzędu Skarbowego K. - [...] postanowieniem z dnia 06.05.2019 r. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego P. E. [...] z uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości w celu sporządzenia opinii określającej wartość rynkową udziału wynoszącego [...] części opisanej wyżej nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi [...] i P. M. Wojtyna zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określili szacunkową wartość rynkową prawa własności udziału wynoszącego [...] części w przedmiotowej nieruchomości, według stanu nieruchomości oraz poziomu cen z dnia powstania obowiązku podatkowego, tj. 27.05.2014 r. w kwocie [...]zł.
Naczelnik Urzędu Skarbowego K. - [...], przyjmując za podstawę opodatkowania wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w wysokości wynikającej z wyceny biegłego, wydał w dniu 20.09.2019 r. decyzję określającą wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie [...]zł z tytułu umowy dożywocia udziału wynoszącego [...] części nieruchomości położonej w K. utworzonej z działki nr [...], obszaru 0,2054 ha, zabudowanej budynkiem nr [...] przy ul. [...], obj. kw nr KRI [...] Uwzględniając uiszczony w Kancelarii Notarialnej podatek (8.000,00 zł), do zapłaty pozostaje kwota: [...] zł.
Po rozpatrzeniu odwołania Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. powołana na wstępie decyzją z dnia 20.01.2020 r. utrzymał w mocy decyzję Organu podatkowego I instancji z dnia 20.09.2019 r.
Podzielił przy tym zapatrywanie Organu I instancji co do wartości spornego udziału w nieruchomości. Przypomniał określone w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit.e, art 3 ust 1 pkt 1, 5 ust 1 i 6 ust 1 i 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zasad ustalania przedmiotu opodatkowania tym podatkiem umowy dożywocia. Podkreślając, że jako zasadę ustawodawca przyjął ustalenie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego.
Przypomniano także, że zasady wyceny nieruchomości określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).
Powołując się na art 152, art 153 i art 154 ust 1 tej ustawy omówiono poszczególne metody wyceny. Za prawidłowe uznano dokonanie przez biegłych wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej oraz metody porównywania parami. Zwrócono jednak uwagę, że wartość prawa własności nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym.
Podkreślono, że pojęcie "w dniu wyceny" wymaga, aby wartość rynkowa była określona na konkretną datę hipotetycznej sprzedaży. Ponieważ warunki rynkowe mogą ulec zmianom, wartość w innym terminie może być inna. Wartość podana w wycenie odzwierciedla faktyczny stan rynku i okoliczności na datę wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą. Definicja (dnia wyceny) zakłada także równoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży w dacie wyceny. Wartość rynkowa jest określeniem wartości na chwilę hipotetycznej transakcji, a nie w ujęciu długookresowym, jak np. przy określaniu wartości bankowo-hipotetycznej.
Oceniając przedłożone przez skarżącą operaty podkreślono, że przedmiotem wyceny pierwszego z operatów (sporządzonego w dniu 02.03.2017 r.) była wartość rynkowa udziałów w wysokości po 1/600 (0,16%) oraz udziałów po 1/100 (1%) części nieruchomości przy ul. [...]. Dodatkowo data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, tj. data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny (stan techniczny, stan prawny, data dokonania oględzin) przypada na dzień 21 lutego 2017 r. Analizę rynku przeprowadzono w okresie od 2015 do 2017 roku. Przy ocenie wielkości wpływu cech rynkowych biegły przyjął wpływ formy władania na zróżnicowanie cen transakcyjnych w wysokości 15% .
Z kolei operat drugi (sporządzony w dniu 09.07.2018 r.) określa wartość rynkową udziału [...] (1,66%) części zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], a data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny przypada na dzień 14 czerwca 2018 r. . Przy wyborze rynku lokalnego do analizy biegły wskazał okres badania cen od stycznia 2017 r. . Natomiast przy ocenie wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, wagę atrybutu w postaci stanu prawnego biegły ocenił na 10%, stosując w konsekwencji wartość wskaźnika korygującego dla wycenianej nieruchomości: 0,0378 (z uwagi na bardzo mały udział - 1,66%) . Biegły w "Wyniku końcowym" podkreślił również, iż wartość udziału oszacowana w opinii nie może być utożsamiana z wartością całej nieruchomości. W opinii oszacowano wartość rynkową udziału [...] cz. (1,66%) do niewydziełonej części nieruchomości w oparciu o transakcje udziałami, które są tańsze na rynku niż transakcje całymi kamienicami lub udziałami większościowymi.
Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu 14.06.2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. E. [...] oraz rzeczoznawcę majątkowego P. M. [...] określił wartość rynkowa przedmiotu umowy dożywocia (udziału [...] części spornej nieruchomości) według stanu przedmiotu wyceny na dzień 27 maja 2014 roku oraz poziomu cen z dnia powstania obowiązku podatkowego tj. z dnia 27 maja 2014 r., kształtujących się w wolnym obrocie na terenie lokalnego rynku nieruchomości, na kwotę [...]zł.
Wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto kilkanaście transakcji, wybranych z lokalnego rynku dot. nabycia udziału w prawie własności, położonych w K., jednostka ewidencyjna [...], a więc terenu właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wybrane transakcje mieściły się w przedziale czasowym od dnia 12.04.2010 r. do dnia 16.09.2013 r.
Za bezpodstawny uznano zarzut Skarżącej, że nie uwzględniono w wycenie nieruchomości nieuregulowanego stanu prawnego i stanu technicznego nieruchomości.
Biegli odnosząc się do do tych zarzutów wyjaśnili, iż stan prawny wycenianej nieruchomości jest tożsamy ze stanem prawnym nieruchomości stanowiących próbkę reprezentatywną. Fakt ten potwierdza wykaz nieruchomości porównawczych sporządzony przez Biegłych. Z przeprowadzonej analizy dobranych przez biegłych nieruchomości wynika znaczne podobieństwo w wielkości nabywanego udziału przez Stronę (5%) z kamienicami wziętymi do porównania : w 9 z 14 transakcji procentowy udział waha się w granicach kilku procent (od 4,17% do 8,75%), a w pozostałych 5 transakcjach w granicach kilkunastu procent (od 12,5% do 16,67%). Dodatkowo biegli przy szacowaniu wartości nieruchomości wzięli pod uwagę wysokość nabywanego udziału, określając go jako przeciętny i obniżając ostatecznie końcowy wynik wyceny (wartość rynkową udziału [...] cz.) współczynnikiem korygującym 0,03037. Biegli uwzględnili również w swojej opinii niekorzystny stan techniczny kamienicy, co jest widoczne w opisie przedmiotowej nieruchomości, jak również w "oszacowaniu wartości nieruchomości", gdzie stan techniczny i funkcjonalność opisany jest jako "niekorzystny" . Powyższe z kolei przekłada się na przyjętą przez biegłych wartość współczynnika korygującego w wysokości 0,07592, obniżającego końcowy wynik wyceny
W skardze zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego :
1. art. 21 § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019, poz.900 ze zm.), poprzez bezpodstawne zastosowanie i uznanie, iż podatnik nie zapłacił w całości podatku, podczas gdy wedle stanu faktycznego stanowiącego tło postępowania podatnik uiścił podatek w prawidłowej wysokości;
2. art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2019.1519 t.j. z dnia 2019.08.13) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż wartość przedmiotu czynności podana przez podatnika nie odpowiada wartości rynkowej, w sytuacji, gdy podatnik odpowiednio i prawidłowo, w powołaniu na opinie biegłych rzeczoznawców określił wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, a także poprzez uznanie, iż przedłożone przez stronę operaty nie spełniają wymogów tego przepisu, co pociągnęło za sobą w konsekwencji ustalenie, iż podatnik uiścił podatek w zbyt niskim wymiarze;
3. art. 6 ust 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, poprzez jego bezpodstawne zastosowanie i wezwanie Skarżącej do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości rynkowej przedmiotu umowy, w sytuacji, gdy przesłanki zastosowania tego przepisu nie ziściły się;
4. art. 197 ordynacji podatkowej poprzez jego bezpodstawne zastosowanie, w sytuacji gdy w aktach sprawy zalegały dwa przedłożone przez stronę operaty szacunkowe, z których wynikała wartość przedmiotu czynności;
5. art. 191 ordynacji podatkowej poprzez błędne zastosowanie polegające na błędnej ocenie, iż okoliczność w postaci ceny rynkowej nieruchomości nie została przez stronę udowodniona, podczas gdy strona zadośćuczyniła obowiązkowi nałożonemu na nią przez Organ i udowodniła podaną przez siebie wartość czynności cywilnoprawnej poprzez przedłożenie operatów szacunkowych sporządzonych przez profesjonalnych biegłych rzeczoznawców do spraw nieruchomości.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W odpowiedzi na Skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje :
Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1259 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) wynika, że w przypadku gdy Sąd stwierdzi, bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas – w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części, albo stwierdza ich nieważność bądź też stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Wskazana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom podatkowym można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.
Skarga analizowana według powyższych kryteriów nie zasługiwała na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit.e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia umowy dożywocia, tj. 27.05.2014 r. (jednolity tekst Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) przedmiotem opodatkowania są umowy dożywocia. Obowiązek podatkowy przy umowie dożywocia powstaje, na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na nabywcy własności nieruchomości (art. 4 pkt 4 cyt. ustawy). Natomiast w myśl art. 5 ust. 1 tejże ustawy obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 cyt. ustawy).
Z kolei przepis art. 6 ust. 3 ustawy stanowi, że jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowładającą wartości rynkowej, to zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Stawka podatku od umowy dożywocia przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), przy czym na podstawie art. 10 ust. 1 i 2 ustawy, od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego podatek jest pobierany przez płatnika (notariusza).
Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wartość udziału wynoszącego [...] części nieruchomości położonej w K. utworzonej z działki nr [...], obszaru 0,2054 ha, zabudowanej budynkiem nr [...] przy ul. [...], obj. kw nr [...], według Skarżącej podana prawidłowo w akcie notarialnym z dnia 27.05.2014 r. Repertorium A Nr [...], tj. [...] zł , zaś według Organu, znacznie odbiegająca od średnich wartości rynkowych udziałów w nieruchomościach tego rodzaju (875.495,00 zł).
Zarzuty przedstawione w toku całego postępowania i powtórzone w skardze dotyczą zawyżenia przez Organ podatkowy I instancji wartości udziału w nieruchomości (1/20 części) i w konsekwencji nieprawidłowego określenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w oparciu, o sporządzony operat z dnia 14.06.2019 r., który został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez Organ I instancji. Skarżąca powołując się na przedłożone w toku postępowania operaty dwóch rzeczoznawców sądowych, kwestionuje wezwanie do podwyższenia wartości rynkowej przedmiotu umowy (na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) oraz utrzymuje, iż brak było podstaw do powoływania przez Organ podatkowy I instancji biegłego rzeczoznawcy celem wydania kolejnej opinii. Zdaniem Skarżącej, podatek został uiszczony w prawidłowej wysokości, co Skarżąca udowodniła poprzez przedłożenie operatów szacunkowych sporządzonych przez profesjonalnych biegłych rzeczoznawców do spraw nieruchomości.
W sporze tym rację należy przyznać organowi podatkowemu. Oparł się on bowiem na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 14.06.2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. E. [...] oraz rzeczoznawcę majątkowego P. M. [...], którzy określili wartość rynkowa przedmiotu umowy dożywocia (udziału [...] części spornej nieruchomości) według stanu przedmiotu wyceny na dzień 27 maja 2014 roku a więc dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu, oraz poziomu cen z tego dnia, a więc z daty powstania obowiązku podatkowego, kształtujących się w wolnym obrocie na terenie lokalnego rynku nieruchomości, na kwotę [...]zł.
Ocena operatu dokonana przez organ podatkowy zasługuje na pełną aprobatę sądu. Jest ona bowiem rzetelna, merytorycznie poprawna i przekonywująca. W szczególności za prawidłową należy uznać przyjętą przez rzeczoznawców metodę wyceny partą na podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto kilkanaście transakcji, wybranych z lokalnego rynku dot. nabycia udziału w prawie własności, położonych w K., jednostka ewidencyjna Śródmieście, a więc terenu właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wybrane transakcje mieściły się w przedziale czasowym od dnia 12.04.2010 r. do dnia 16.09.2013 r.
Należy przy tym podkreślić, że różnica w wycenie wartości udziału w nieruchomości wynika w dużej części w z przyjętych do porównań transakcji. Transakcje w oparciu o które zostały wydane opinie na które powołuje się skarżąca miały niższą wartość, niż przyjęte w operacie szacunkowym. Wynikało to stąd, że w opiniach uwzględniono transakcje sprzedaży gorzej położonych nieruchomości w tym na ulicy [...], [...]. W drugiej opinii były to ulice położone w [...]. Nie są to zatem nieruchomości tak dobrze położone, blisko centrum, w bezpośrednim sąsiedztwie Uniwersytetu. Charakter tej nieruchomości lepiej oddają transakcje przyjęta w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organów skarbowych. Dotyczyły one bowiem nieruchomości położonych przy ul. [...], [...] (położone bezpośrednio przy plantach), [...], [...]. Różnice w charakterze nieruchomości przyjętych do wyceny odzwierciedlają uzyskane ceny.
Za bezpodstawny należy także uznać zarzut Skarżącej, że nie uwzględniono w wycenie nieruchomości nieuregulowanego stanu prawnego i stanu technicznego nieruchomości. Biegli wyjaśnili bowiem, że stan prawny wycenianej nieruchomości jest tożsamy ze stanem prawnym nieruchomości stanowiących próbkę reprezentatywną. Fakt ten potwierdza wykaz nieruchomości porównawczych sporządzony przez Biegłych. Z przeprowadzonej analizy dobranych przez biegłych nieruchomości wynika znaczne podobieństwo w wielkości nabywanego udziału przez Stronę (5%) z kamienicami wziętymi do porównania : w 9 z 14 transakcji procentowy udział waha się w granicach kilku procent (od 4,17% do 8,75%), a w pozostałych 5 transakcjach w granicach kilkunastu procent (od 12,5% do 16,67%). Dodatkowo biegli przy szacowaniu wartości nieruchomości wzięli pod uwagę wysokość nabywanego udziału, określając go jako przeciętny i obniżając ostatecznie końcowy wynik wyceny (wartość rynkową udziału 1/20 cz.) współczynnikiem korygującym 0,03037. Biegli uwzględnili również w swojej opinii niekorzystny stan techniczny kamienicy, co jest widoczne w opisie przedmiotowej nieruchomości, jak również w "oszacowaniu wartości nieruchomości", gdzie stan techniczny i funkcjonalność opisany jest jako "niekorzystny" . Powyższe z kolei przekłada się na przyjętą przez biegłych wartość współczynnika korygującego w wysokości 0,07592, obniżającego końcowy wynik wyceny.
Organy podatkowe prawidłowo ustaliły zatem stan faktyczny sprawy, co czyni także bezpodstawnymi zarzuty naruszenia prawa materialnego.
Z tych też względów orzeczono jak w sentencji na podstawie wyżej powołanych przepisów.