I SA/Gl 153/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga Spółki S sp. z o.o. na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) dotyczącą podatku od towarów i usług w kontekście umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Spółka planowała budowę lokali mieszkalnych, które miały być wynajmowane na zasadach najmu instytucjonalnego z możliwością dojścia do własności. Kluczowe pytania dotyczyły tego, czy sprzedaż lokali w ramach takiej umowy będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. (jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia) oraz czy spółka będzie uprawniona do częściowego odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową tych lokali. Spółka argumentowała, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umową nazwaną, stanowiącą całość prawną, łączącą najem z przyszłą sprzedażą. W związku z tym, cała transakcja powinna być traktowana jako pierwsze zasiedlenie, co skutkowałoby zwolnieniem sprzedaży od VAT. Ponadto, ze względu na mieszany charakter działalności (najem zwolniony, sprzedaż opodatkowana), spółka powinna mieć prawo do częściowego odliczenia VAT naliczonego. Dyrektor KIS uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Stwierdził, że dostawa lokali w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu, korzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., ponieważ od pierwszego zasiedlenia (oddania lokalu w najem) do dnia sprzedaży minie ponad 15 lat. W kwestii odliczenia VAT, Dyrektor uznał, że skoro zarówno najem, jak i sprzedaż lokali będą korzystać ze zwolnienia z VAT, spółka nie będzie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ nie będzie związku ponoszonych wydatków z czynnościami opodatkowanymi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił zaskarżoną interpretację. Sąd uznał, że Dyrektor KIS nie odniósł się do specyfiki umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jako umowy nazwanej, traktując ją błędnie jako dwa odrębne zdarzenia (najem i sprzedaż). Sąd podkreślił, że umowa ta stanowi całość i jej skutki należy oceniać łącznie. W związku z tym, Dyrektor powinien był rozpoznać istotę sporu, uwzględniając charakter prawny tej umowy, co miało wpływ na ocenę zastosowania przepisów dotyczących pierwszego zasiedlenia, zwolnienia z VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Sąd zasądził od Dyrektora KIS na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja charakteru prawnego umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w kontekście przepisów VAT, w szczególności zwolnienia z VAT przy pierwszym zasiedleniu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego w przypadku działalności mieszanej.
Dotyczy specyficznej umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, uregulowanej w polskim prawie. Interpretacja sądu może być pomocna w podobnych sprawach dotyczących tej umowy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedaż nieruchomości w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, korzystającą ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności powinna być traktowana jako całość, a jej skutki (najem i przyszła sprzedaż) następują w ramach pierwszego zasiedlenia, co potencjalnie kwalifikuje sprzedaż do zwolnienia.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że Dyrektor KIS błędnie rozdzielił umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności na dwa odrębne zdarzenia, podczas gdy jest to umowa nazwana, stanowiąca całość prawną. Skutki tej umowy, w tym przyszła sprzedaż, powinny być oceniane łącznie w kontekście pierwszego zasiedlenia.
Czy w związku z budową budynków mieszkalnych przeznaczonych na najem lub najem instytucjonalny z dojściem do własności, spółka jest uprawniona do częściowego odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 w zw. z art. 90 ust. 1 i n. u.p.t.u.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że spółka będzie uprawniona do częściowego odliczenia VAT naliczonego, jeśli sprzedaż lokali nie będzie korzystać ze zwolnienia VAT, co wynika z mieszanego charakteru działalności (najem zwolniony, sprzedaż opodatkowana).
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że jeśli sprzedaż lokali nie będzie objęta zwolnieniem VAT (co wynika z uznania umowy za całość i pierwsze zasiedlenie), to spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego, ponieważ inwestycja w nieruchomość będzie związana zarówno z działalnością zwolnioną (najem), jak i opodatkowaną (sprzedaż).
Czy Dyrektor KIS prawidłowo rozpoznał wniosek o interpretację indywidualną, odnosząc się do specyfiki umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd uznał, że Dyrektor KIS nie odniósł się do specyfiki umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, błędnie rozdzielając najem od sprzedaży i udzielając odpowiedzi na niezadane pytanie.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania, ponieważ Dyrektor KIS pominął kluczowy element wniosku dotyczący umowy nazwanej – najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, co skutkowało udzieleniem odpowiedzi na inne zagadnienie niż przedstawione we wniosku.
Przepisy (25)
Główne
u.p.t.u. art. 43 § 1 pkt 10
Ustawa o podatku od towarów i usług
Dotyczy zwolnienia dostawy towarów i świadczenia usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Sąd uznał, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być traktowana jako pierwsze zasiedlenie.
u.p.t.u. art. 86 § ust. 1
Ustawa o podatku od towarów i usług
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sąd uznał, że spółka będzie miała prawo do częściowego odliczenia.
u.p.t.u. art. 90 § ust. 1 i nast.
Ustawa o podatku od towarów i usług
Określenie sposobu określenia proporcji odliczenia podatku naliczonego w przypadku działalności mieszanej. Sąd uznał, że przepis ten będzie miał zastosowanie.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 19k § ust. 1
Definicja umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Sąd podkreślił, że jest to umowa nazwana i stanowi całość.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 19k
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Pomocnicze
u.p.t.u. art. 2 § pkt 14
Ustawa o podatku od towarów i usług
Definicja pierwszego zasiedlenia, kluczowa dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.
u.p.t.u. art. 43 § ust. 1 pkt 36
Ustawa o podatku od towarów i usług
Zwolnienie z VAT usług najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS uznał najem za zwolniony.
u.p.t.u. art. 41 § ust. 2 i 12 pkt 1
Ustawa o podatku od towarów i usług
Stawka 8% VAT dla dostawy, budowy itp. obiektów budowlanych zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa art. 22a § ust. 1
Społeczne agencje najmu.
Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych art. 5 § ust. 1 i 2
Finansowe wsparcie przedsięwzięć mieszkaniowych.
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania art. 7
Pomoc państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali art. 2 § ust. 2
Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego.
u.p.t.u. art. 43 § ust. 1 pkt 10 lit. a
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Negatywna przesłanka zwolnienia z VAT.
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa art. 33f § ust. 1b
Ograniczenie możliwości wcześniejszego zakupu nieruchomości w ramach programu.
k.c. art. 659
Kodeks cywilny
Umowa najmu.
K.C. art. 535
Kodeks cywilny
Umowa sprzedaży.
p.p.s.a. art. 57a
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd przyznał rację Skarżącej.
O.p. art. 14b § § 1
Ordynacja podatkowa
Wydawanie interpretacji indywidualnych.
O.p. art. 14b § § 2
Ordynacja podatkowa
Wniosek o interpretację może dotyczyć zdarzeń przyszłych.
O.p. art. 14b § § 3
Ordynacja podatkowa
Obowiązek wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i stanowiska.
O.p. art. 14c § § 1
Ordynacja podatkowa
Interpretacja zawiera opis stanu faktycznego i ocenę stanowiska wnioskodawcy.
O.p. art. 14c § § 2
Ordynacja podatkowa
Interpretacja zawiera wskazanie prawidłowego stanowiska wraz z uzasadnieniem prawnym w razie negatywnej oceny.
p.p.s.a. art. 146 § § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Uchylenie zaskarżonej interpretacji.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzekanie o kosztach postępowania.
p.p.s.a. art. 205 § § 2 i 4
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umową nazwaną, stanowiącą całość prawną, a jej skutki należy oceniać łącznie w kontekście pierwszego zasiedlenia. • Dyrektor KIS nie odniósł się do specyfiki umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, błędnie rozdzielając najem od sprzedaży. • Spółka będzie uprawniona do częściowego odliczenia VAT naliczonego, jeśli sprzedaż lokali nie będzie korzystać ze zwolnienia VAT.
Odrzucone argumenty
Stanowisko Dyrektora KIS, że najem i sprzedaż w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności są odrębnymi zdarzeniami, a sprzedaż po 15 latach od najmu nie jest pierwszym zasiedleniem. • Stanowisko Dyrektora KIS, że spółka nie będzie miała prawa do odliczenia VAT naliczonego, ponieważ obie czynności (najem i sprzedaż) korzystają ze zwolnienia.
Godne uwagi sformułowania
umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności [...] stanowi odrębną instytucję prawną od umowy najmu • Dyrektor rozdzielił obydwa elementy umowy, tak jakby wynikały one z różnych stosunków prawnych, a nie z jednego stosunku prawnego - umowy najmu z dojściem do własności • ocena charakteru tej umowy stanowi zasadniczy przedmiot sporu w niniejszej sprawie
Skład orzekający
Anna Tyszkiewicz-Ziętek
przewodniczący
Agata Ćwik-Bury
sprawozdawca
Monika Krywow-Milczarek
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja charakteru prawnego umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w kontekście przepisów VAT, w szczególności zwolnienia z VAT przy pierwszym zasiedleniu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego w przypadku działalności mieszanej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, uregulowanej w polskim prawie. Interpretacja sądu może być pomocna w podobnych sprawach dotyczących tej umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonej konstrukcji prawnej umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i jej konsekwencji podatkowych, co jest istotne dla branży nieruchomości i inwestycji mieszkaniowych.
“Umowa najmu z opcją zakupu: jak fiskus widzi VAT i czy można odliczyć podatek naliczony?”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.