I SA/Go 87/24

I SA/Go 87/24 - Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia
2024-06-27
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-03-29
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Sędziowie
Alina Rzepecka /przewodniczący/
Dariusz Skupień /sprawozdawca/
Jacek Niedzielski
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 2505
artt.110u§1
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art.151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Rzepecka Sędziowie Sędzia WSA Jacek Niedzielski Sędzia WSA Dariusz Skupień (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Andrzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi J. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z [...] stycznia 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego we [...] z [...] października 2023 r., którym oddalono zarzuty J.Sz. (dalej: skarżący) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Postanowienie wydano w następującym stanie faktycznym:
Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...], pismem z [...] września 2019 r. zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego we [...] z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy we [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], na podstawie dalszego tytułu wykonawczego nr [...] z [...] sierpnia 2019 r. obejmującego zaległości J.Sz. z tytułu podatku od towarów i usług za październik 2013 r. Na podstawie zawiadomienia z [...] października 2019 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...] dokonał zajęcia ww. nieruchomości. W toku postępowania, w związku z wyrokiem WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 17 marca 2022 r. , sygn. akt I SA/Go 458/21, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] listopada 2022 r. uchylił zaskarżone postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego we [...] w przedmiocie przybicia i orzekł o odmowie przybicia na rzecz licytanta. Wobec tego, Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...], zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J.K., sporządzenie nowego operatu szacunkowego nieruchomości. J.Sz. pismem z [...] stycznia 2023 r., przedłożył sprawozdanie z zarządu ww. nieruchomością, do którego załączył faktury oraz dowody zapłaty. Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...], pismem z [...] marca 2023 r., zawiadomił zobowiązanego, że [...] kwietnia 2023 r. odbędzie się wizja lokalna ww. nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...]
W związku z brakiem dostępu do wnętrza nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy w wyznaczonym terminie dokonał oględzin ww. nieruchomości wyłącznie z zewnątrz, o czym poinformował organ egzekucyjny pismem z [...] kwietnia 2023 r. Po przeprowadzonych [...] maja 2023 r. oględzinach nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy J.K. [...] maja 2023 r. sporządził operat szacunkowy ww. nieruchomości. Obwieszczeniem z [...] czerwca 2023 r. organ egzekucyjny wyznaczył termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości na [...] lipca 2023 r.
Zawiadomienie zawierające pouczenie o możliwości i terminie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości doręczono pełnomocnikowi zobowiązanego [...] lipca 2023 r. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały [...] lipca 2023 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu. W czynnościach nie uczestniczył zobowiązany, a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości został doręczony pełnomocnikowi zobowiązanego [...] sierpnia
2023 r.
W dniu [...] sierpnia 2023 r. do Urzędu Skarbowego we [...] wpłynęły zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. W piśmie zarzucono:
1/ naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2023, poz. 344; dalej: u.g.n.) w z związku z § 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny szacowania nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez:
- nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór metody korygowania ceny średniej,
- nieprawidłowy dobór nieruchomości w obranej metodzie, podczas gdy biegły powinien był dobrać nieruchomości z dłuższego okresu czasu i o powierzchni i lokalizacji zbliżonej do wycenianej nieruchomości,
- błędne ustalenie sumy oszacowania wartości nieruchomości, która została ustalona w zaniżonej kwocie, podczas gdy powinna ona zostać ustalona na poziomie wyższym według cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, co w sposób zasadniczy wpłynęło na znaczne zaniżenie rynkowej wartości nieruchomości,
2/ naruszenie przepisów ustawy Kodeks postępowania administracyjnego tj.: art. 6,
art. 7, art. 8, art. 77, art. 80. Jednocześnie wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności, wyznaczenie nowego rzeczoznawcy majątkowego oraz zlecenie mu sporządzenia nowego operatu szacunkowego z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, a następnie dokonanie nowego opisu i oszacowania. Organ egzekucyjny zwrócił się, pismem z [...] września 2023 r. do rzeczoznawcy majątkowego J.K., o zajęcie stanowiska. Pismem z [...] października 2023 r. rzeczoznawca majątkowy J.K. złożył szczegółowe wyjaśnienia, w których odniósł się do zarzutów Strony. Potwierdził prawidłowość wyboru metody wyceny, wyodrębnienia transakcji porównawczych
w podejściu porównawczym metody korygowania ceny średniej oraz wartość rynkową przedstawioną w operacie szacunkowym z [...] maja 2023 r., wskazując,
że na podstawie wizji lokalnej z [...] maja 2023 r. nieruchomości położnej w [...] przy ulicy [...] opisanej w KW nr [...] ustalił, że budynek nie był zamieszkały, a jego podstawową funkcją był budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z budynkiem gospodarczym zaadaptowanym na cele mieszkaniowe. Wyjaśnił, że dokonano analizy transakcji porównawczych na lokalnym rynku nieruchomości powiatu [...] w latach 2020 - 2023, szukano transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami mieszkalnymi jednorodzinnymi: o podobnej lokalizacji, otoczeniu, dostępie do mediów i komunikacji, o podobnym stanie technicznym i standardzie. Rzeczoznawca wskazał, że aktywność rynku umożliwiła określenie wartości rynkowej według aktualnego sposobu użytkowania w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Wartość działki gruntu została określona na podstawie transakcji gruntami budowlanymi również na terenie powiatu [...]. Operat wykonano zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem rzeczoznawcy, przyjęta w ten sposób metoda korygowania ceny średniej jest najbardziej zbliżona do faktycznego przeznaczenia nieruchomości. Główne przeznaczenie to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
z dopuszczeniem usług-MNU. Rzeczoznawca podniósł, że analiza rynku powiatu [...] w maju 2023 r. opierała się na dostępnej bazie danych transakcyjnych udostępnionych rzeczoznawcom majątkowym z opóźnieniem ok. 3 miesięcy od daty ich zawarcia do daty ich rejestracji w systemach informatycznych Starostwa Powiatowego we [...]. Po przeanalizowaniu dostępnych transakcji z 2023 r. dokonano analogicznie badania transakcji w latach: 2022, 2021 i 2020 r. na podstawie tych samych założeń. Brak natomiast dostatecznej liczby transakcji spowodował konieczność poszerzenia zakresu poszukiwań do transakcji w latach 2023 r. - 2020 r. na terenie powiatu [...]. Dopiero taka baza transakcji porównawczych umożliwiła oszacowanie potencjalnej średniej wartości rynkowej nieruchomości oraz ich zakresu od wartości minimalnej do maksymalnej za 1m2 powierzchni użytkowej podobnego budynku mieszkalnego na wskazanym terenie. Według rzeczoznawcy podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej pozwalało na bardziej przejrzyste i dokładniejsze spojrzenie na aktualną sytuację na rynku nieruchomości na danym terenie. Tak przygotowana baza transakcji porównawczych umożliwiła precyzyjniej oszacować wartość rynkową nieruchomości szacowanej pod względem wartości poszczególnych cech korygujących mających wpływ na jej: lokalizację, dojazd, otoczenie, stan techniczny, standard, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię użytkową gruntu, powierzchnię gospodarczą w budynku i pomieszczeń gospodarczych. Rzeczoznawca zwrócił uwagę, że największy wpływ na wartość cech korygujących mają: stan techniczny (30%), lokalizacje (20%), standard (16%), dojazd, otoczenie, powierzchnia budynku, powierzchnia gruntu, powierzchnia gospodarcza w budynku i pomieszczeń gospodarczych (po 10%). Dlatego w niektórych przypadkach ważniejszy od lokalizacji nieruchomości jest jej stan techniczny i standard, na który ma również wpływ rodzaj budowy oraz technologia budowy. Opis cech korygujących w pkt. 8.1.2. operatu szacunkowego uwzględnia dojazd do nieruchomości, a co za tym idzie dostęp do uzbrojenia. Najczęściej w przypadku dróg o nawierzchni bitumicznej na osiedlach mieszkalnych jednorodzinnych lub bezpośrednio przy drogach gminnych występuje pełne uzbrojenie w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. W przypadku gdy szacowana wartość rynkowa ma np. dużą powierzchnię pomieszczeń gospodarczych oraz budynek gospodarczy, pomija się osobną cechę korygującą dostępu do uzbrojenia na rzecz bardziej istotnych wad lub zalet szacowanej nieruchomości, lub też gdy transakcje brane do porównania w znacznej większości posiadają takie samo uzbrojenie. Rzeczoznawca podkreślił, że w operacie z [...] maja 2023 r. przedstawiono potencjalną wartość rynkową samego gruntu działki nr [...], gdzie uzbrojenie terenu jest podane i adekwatne do stanu na dzień wizji lokalnej oszacowane. Natomiast szczegółowy opis techniczny nieruchomości, czyli m. in. sposób dojazdu do nieruchomości, znajdujących się na nieruchomości urządzeniach, użyty materiał budowlany, jakość wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia został opisany w pkt 5.2 oraz pkt. 5.3 operatu szacunkowego z [...] maja 2023 r. Odnosząc się do zarzutu, iż skala określenia stanu technicznego budynku nie przewiduje określenia "poniżej średni", rzeczoznawca wskazał, że w przypadku analizy cechy korygującej stan techniczny nieruchomości przyjmuje się założenie, że cecha dzieli się na: Stan Dobry - Zużycie techniczne 0-15%; Zadawalający- Zużycie techniczne 16-30%; Średni - Zużycie techniczne 31-60% (poniżej średni- średni- powyżej średni); Zły - Zużycie techniczne powyżej 60%. W nielicznych przypadkach występują również cechy pośrednie takie jak:
• cecha dość dobra - cecha pośrednia między cechą zadawalającą a dobrą,
• cecha powyżej średnia - cecha pośrednia między cechą zadawalającą a średnią,
• cecha poniżej średnia - cecha pośrednia między cechą średnią a złą. Po dokładnej analizie opisu w punkcie 5.3 operatu szacunkowego rzeczoznawca sam ocenia jak najbardziej dokładny i szczegółowy stan techniczny nieruchomości, na co też ma wpływ rodzaj materiałów budowlanych, z których wykonany jest budynek. Wiedza rzeczoznawcy może dać również potencjalny przedział czasowy budowy budynku mieszkalnego, z uwagi na zastosowane materiały budowlane charakterystyczne dla danego okresu czasu. Rzeczoznawca ustosunkował się również do zarzutu błędnego doboru innych nieruchomości przyjętych do dokonania wyceny, poprzez dobór nieruchomości położonych
w zupełnie innej lokalizacji. Wskazał, że analiza transakcji porównawczych przeprowadzona została przy użyciu wszelkich dostępnych informacji i możliwości
w taki sposób by mogła zostać przyjęta jako próbka reprezentatywnej opisanej
w punkcie 8.1.1 opinii, a następnie przedstawiona w sposób logiczny i zrozumiały dla stron postępowania. W opinii rzeczoznawcy majątkowego, metodologia wyceny jest uzasadniona
i najbardziej zbliżona do realnej wartości rynkowej. Przy zastosowaniu innych metod wyceny nie uzyskano by tak miarodajnej analizy transakcji porównawczych. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał tym samym "wszystkie założenia, obliczenia oraz całą procedurę wyceny nieruchomości z dnia [...] maja 2023 r." Po uzyskaniu przytoczonych powyżej wyjaśnień, organ egzekucyjny, postanowieniem z [...] października 2023 r. oddalił w całości zgłoszone zarzuty
w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu postanowienia organ przedstawił szczegółowo wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, w zakresie merytorycznych zastrzeżeń Zobowiązanego co do operatu szacunkowego. Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...] wskazał, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ egzekucyjny wyjaśnił również, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, i podlega ocenie jak każdy inny dowód, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny wskazał, że dokonuje analizy na płaszczyźnie formalnej poprzez zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów. Zgodnie z art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zatem w sytuacji gdy Strona nie zgadza się z operatem i uważa, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z ww. przepisem, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwi podważenie wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku, gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony.
Zobowiązany, złożył zażalenie na ww. postanowienie wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz wyznaczenie nowego rzeczoznawcy majątkowego, któremu należy zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego,
a następnie dokonać nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z dnia [...] stycznia 2024 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W jego ocenie operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz.U. z 2021 r. poz. 555) i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy,
a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona
- rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dyrektor tut. Izby podkreślił, że organ egzekucyjny nie może wkraczać
w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, a zastrzeżenia zgłoszone przez Zobowiązanego dotyczą kwestii merytorycznych operatu. W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna
o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawione w piśmie z [...] października 2023 r. w zakresie zgłoszonych przez Zobowiązanego wątpliwości, co do wyżej przedstawionych ustaleń operatu, są spójne i logiczne, a tut. organ ani organ pierwszej instancji nie mają uprawnień do kwestionowania merytorycznych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest zatem dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Wobec powyższego ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru nie
są uprawnione do dokonania oceny w zakresie wybranej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania oraz dokonanego doboru nieruchomości podobnych. W tym zakresie Zobowiązany posiada jednak możliwość zweryfikowania prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać
z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu
- do czego uprawniona była na mocy art. 157 ww. ustawy. Możliwość skorzystania
z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji
- zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W świetle powyższego, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] stwierdził, iż okoliczności powołane w zarzutach do opisu i oszacowania odnoszą się natomiast do merytorycznej oceny opinii biegłego w zakresie podstaw dokonanej wyceny, która wymaga wiedzy specjalnej. W ocenie tut. organu operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie spełnia wymogi formalne - został sporządzony przez uprawnioną osobę, treść operatu zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawiera oczywistych wad
czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione
lub sprostowane - w ocenie tut. organu operat ten może zatem stanowić dowód
w sprawie i mógł być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Zatem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J.K. z [...] maja 2023 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] października 2023 r. odniósł się
do wątpliwości podnoszonych przez Stronę w zarzutach, a także wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko. Wobec powyższego także argumentacja zobowiązanego podnoszona w zażaleniu z [...] grudnia 2023 r. nie zasługuje
na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutu, iż organ nie doręczył zobowiązanemu ww. pisma rzeczoznawcy, organ odwoławczy zauważa, że brak jest przepisu prawa, który nakładałby na organ egzekucyjny taki obowiązek. Jednak mając na uwadze wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy oraz fakt, iż to właśnie rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego
o ustosunkowanie się do złożonych [...] sierpnia 2023 r. zarzutów do opisu
i szacowania. W ocenie tut. organu brak doręczenia tego pisma zobowiązanemu przed rozstrzygnięciem zarzutów nie wskazuje na naruszenie przepisów prawa. Stanowisko rzeczoznawcy w całości zostało bowiem przytoczone w postanowieniu organu egzekucyjnego w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania, a Zobowiązany miał możliwość poznania jego treści na wcześniejszym etapie, korzystając
z możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Z akt sprawy wynika, że w protokole sporządzonym [...] lipca 2023 r., organ egzekucyjny podał: oznaczenie nieruchomości - nieruchomość zabudowana położona w [...] , powierzchnię działki i jej numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię, a także numer księgi wieczystej, dokładny i wyczerpujący opis działki oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z dobudówką, wyposażenie pomieszczeń, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stwierdzone prawa i obciążenia, brak umów ubezpieczeniowych, osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki, sposób korzystania z nieruchomości przez Zobowiązanego. W protokole szczegółowo przedstawiono także sposób określenia wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw, a także wskazano, że nie zostały zgłoszone prawa do nieruchomości. Tym samym organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie dane wymagane zgodnie z art. 110r ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Protokół zawiera również pouczenie o prawie wniesienia zarzutów oraz został podpisany przez osobę sporządzającą. Odnosząc się do zarzutu, zawartego w zażaleniu, iż rzeczoznawca nie wykorzystał wszystkich, wymaganych źródeł informacji, a w opisie nieruchomości brak informacji dotyczących m.in. sposobu dojazdu do nieruchomości, znajdujących się urządzeniach, użytego materiału, wyposażenia w instalacje i urządzenia, co zdaniem żalącego ma wpływ na wycenę wartości nieruchomości, organ drugiej instancji stwierdza, że powyższy zarzut jest bezzasadny, bowiem rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie z [...] maja 2023 r. szczegółowo opisał stan techniczny nieruchomości w punkcie 5.2 i 5.3 operatu, dodatkowo załączając dokumentację fotograficzną. W złożonym zażaleniu Żalący zarzuca również, że w opisie błędnie przyjęto stan techniczny budynku jako "poniżej średni", bowiem skala nie przewiduje takiego określenia, a tłumaczenia rzeczoznawcy są nielogiczne i niezrozumiałe. Odnosząc się do powyższego organ odwoławczy ponownie podkreśla, że to brak wiedzy specjalistycznej jest przyczyną powołania biegłego przez organ egzekucyjny do oszacowania wartości nieruchomości i to rzeczoznawca posiada wiadomości specjalne w tym zakresie. Wobec powyższego ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru nie są uprawnione do dokonania oceny w zakresie określania stanu technicznego nieruchomości z uwzględnieniem cech korygujących. Szczegółowe wyjaśnienia w tym zakresie przedstawił rzeczoznawca majątkowy - J.K. w piśmie z [...] października 2023 r.
W odniesieniu do zarzutu, że w operacie nie uwzględniono wysokości inflacji ani wzrostu cen nieruchomości, wynoszącego w przypadku niektórych nieruchomości nawet 100%, organ odwoławczy zauważył, że skarżący nie wskazał żadnych przykładów potwierdzających jego zarzut. Organ podkreślił, że w rozważanej sprawie ocenie podlegają czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości przeprowadzone przez Naczelnika Urzędu Skarbowego we [...] [...] lipca 2023 r., na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości z [...] maja 2023 r., określającego wartość nieruchomości według stanu technicznego na dzień wizji lokalnej z [...] maja 2023 r. Zatem od daty określenia wartości nieruchomości do dnia oszacowania jej wartości w protokole opisu i oszacowania upłynęły tylko 2 miesiące. W tej sytuacji nie można uznać, że operat się zdezaktualizował. Co do zarzutu, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca, wskazując
w punkcie 3.2.2. podstawy metodyczne, nie podał dat wydań tych pozycji, organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości. W operacie z [...] maja 2023 r. rzeczoznawca majątkowy w punkcie 3 podał podstawy opracowania operatu szacunkowego, w tym w punkcie 3.1 podstawę formalną, a w punkcie 3.2 podstawę prawną. W skardze do sądu zarzucono naruszenie:
a/ przepisów prawa materialnego tj.:
• art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym
w administracji (Dz.U. z 2023, poz. 2505; dalej jako: "u.p.e.a.") poprzez odmowę uznania zarzutów do opisu i oszacowania w sytuacji, w której zasługiwały one
na uwzględnienie,
• art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny szacowania nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędną wykładnię i uznanie,
że działanie Organu było prawidłowe podczas gdy w opisie i oszacowaniu nieruchomości:
- dokonano nieprawidłowego i nieuzasadnionego doboru metody korygowania ceny średniej,
- dokonano nieprawidłowego doboru danych w obranej metodzie korygowania ceny średniej,
- błędnie ustalono sumy oszacowania wartości nieruchomości, która została ustalona w zaniżonej kwocie, podczas gdy powinna ona zostać ustalona na poziomie wyższym według cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy,
z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, co w sposób zasadniczy wpłynęło na znaczne zaniżenie rynkowej wartości nieruchomości.
b) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
• art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. dalej jako: "k.p.a" (Dz.U. z 2023, poz. 775) w zw. z art. 17 i art. 18 u.p.e.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia, w sytuacji, w której należało uchylić zaskarżone postanowienie w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji;
• art. 6 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że w toku postępowania nie doszło do naruszenia ww. przepisów w sytuacji, w której Organy administracji publicznej naruszyły zasadę działania na podstawie przepisów prawa;
• art. 7 k.p.a w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że Organ dokonał wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli podczas gdy w rzeczywistości organ zaniechał podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, nie mając na względzie interesu społecznego
i słusznego interesu obywateli;
• art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że Organ administracji publicznej prawidłowo zebrał oraz oceniły cały materiał dowodowy;
• art. 8 k.p.a w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że Organ administracji publicznej prowadził postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej oraz kierował się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania;
• art. 80 k.p.a w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że organ administracji publicznej dokonały oceny na podstawie całego materiału dowodowego, oraz że nie naruszono zasady swobodnej oceny materiału dowodowego w sytuacji, w której organ dokonały dowolnej oceny materiału dowodowego i przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku nie poddania ocenie operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W uzasadnieniu podniesiono, że rzeczoznawca nie wskazał jakie czynniki wpłynęły na wybór metody, a ograniczył się jedynie do powtórzenia zapisu art. 154 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca nie wskazał również, dlaczego odrzucił pozostałe podejścia i metody. Ponadto w punkcie 3.2.1 operatu szacunkowego wskazano jako podstawy prawne wskazano nieaktualne wersje aktów prawnych. Przykładowo, wskazano ustawę z dnia 21 sierpnia pod poz. 1509 obowiązującą od 1 września 2017 r.
w sytuacji, w której aktualnym tekstem ustawy jest wersja tekstu jednolitego z dnia 2023.02.24 (Dz.U.2023.344). To samo tyczy się również pozostałych aktów prawnych wskazanych w operacie szacunkowym. Nie sposób uznać, że sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie nieaktualnych aktów prawnych jest prawidłowe i zostało sporządzone rzetelnie. Nadto w punkcie 3.2.2 operatu szacunkowego wskazano źródła podstaw metodycznych, nie podając jednak daty wydań przywołanych pozycji. Ze względu na brak informacji o dacie ich publikacji nie sposób stwierdzić, czy są one aktualne. Opieranie się w wycenie na pozycjach sprzed kilku, kilkunastu lat należy uznać za naruszenie zasad sporządzania wyceny nieruchomości, mogące skutkować nieadekwatnym oszacowaniem jej wartości. Rzeczoznawca nie wykorzystał wszystkich wymaganych źródeł informacji o nieruchomości. Nie uwzględnił on między innymi danych zawartych w katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. W opisie nieruchomości brak ww. informacji dotyczących m.in. sposobu dojazdu do nieruchomości, znajdujących się urządzeniach, użytego materiału budowlanego, jakości wykonania i wyposażenia w instalację i urządzenia. Brak tych okoliczności z całą pewnością wpływa na wycenę wartości nieruchomości. W opisie stanu technicznego budynku błędnie przyjęto jako poniżej średni,
w sytuacji, w której do określenia stanu technicznego używa się skali dobry
- zadowalający -średni- zły. Skala nie przewiduje więc określenia "poniżej średni". W operacie nie uwzględniono wysokości inflacji ani wzrostu cen nieruchomości wynoszącym w przypadku niektórych nieruchomości nawet 100%. Przy czym wyjaśnienia organu w tym zakresie, nie odnoszą się do merytorycznej treści zarzutu -skarżący nie miał na myśli inflacji, która wystąpiła od daty określenia wartości nieruchomości do dnia oszacowania jej wartości w protokole opisu i oszacowania, a inflacji, która wystąpiła od momentu sprzedaży nieruchomości dobranych do porównania. Nieruchomości przyjęte do porównania zostały dobrane w sposób błędny. W szczególności nie uwzględniono kryterium podobieństwa. W zestawieniu przyjęto nieruchomości położone w zupełnie innej lokalizacji. W zakresie nieruchomości przyjętych do porównania nie wskazano jakichkolwiek ich danych, co uniemożliwia weryfikację porównywanych nieruchomości, a w konsekwencji ocenę prawidłowości wyceny. Rzeczoznawca nie wskazał precyzyjnie zarówno podstaw doboru nieruchomości jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane, a przyjęte do wyceny nieruchomości nie spełniają definicji nieruchomości podobnej. Zdaniem zobowiązanego, ani rzeczoznawca, ani organ egzekucyjny nie wyjaśnił jakie konkretne okoliczności zadecydowały o wyborze nieruchomości do porównań, skoro różniły się w zakresie lokalizacji, wielkości powierzchni użytkowej, stanu technicznego i standardu wykończenia budynku użytkowego. W odpowiedzi na skargę, wniesiono o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga jest niezasadna.
Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo
o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej P.p.s.a.), Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, nie jest przy tym – co do zasady - związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Realizując wyżej określone granice kontroli, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa. W niniejsze sprawie przedmiotem kontroli jest postanowienie organu oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej
w [...] przy ul. [...] Skarżący zarzuca, że rzeczoznawca nie uzasadnił wyboru przyjętej metody szacowania, a ograniczył się jedynie do powtórzenia art. 154 ust.1 ustawy
o gospodarce nieruchomościami. Nie podzielając stanowiska skarżącego należy zauważyć, że przepis
art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów do opisu
i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 wskazanej ustawy. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności,
czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu
i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej należy wskazać, że stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu
i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą
w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014r.
w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość
w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym
a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają
z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego
lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają
na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie
z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie
w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę
i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak
i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Przypomnieć też należy, że ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., I OSK 755/19). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia
są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym, w szczególności w zakresie przyjętej metody
i techniki wyceny. Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a.
w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy stwierdzić, że operat szacunkowy z [...] maja 2023 r. sporządzony przez J.K., zawierał wymagane prawem elementy. Został sporządzony przez uprawnioną osobę, nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane. Sporządzony na jego podstawie protokół opisu i szacowania wartości nieruchomości z [...] sierpnia 2023 r. zawierał oznaczenie nieruchomości – nieruchomość zabudowana położona w [...] przy ul. [...], powierzchnię działki i jej numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię, numer księgi wieczystej, dokładny i wyczerpujący opis działki oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego waz z dobudówką, wyposażenie pomieszczeń, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stwierdzone prawa i obciążenia, brak umów ubezpieczeniowych, osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki, sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego. Szczegółów opisano także sposób określenia wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw, a także wskazano, że nie zostały zgłoszone prawa do nieruchomości. Tym samym należy podzielić pogląd, że organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie wymagane prawem dane. Skarżący natomiast kwestionując dobór metody korygowania ceny średniej, dobór danych w obranej metodzie, de facto domaga się weryfikacji operatu pod względem merytorycznym, a tego organ, co już podkreślono, nie mógł zrobić. Organ egzekucyjny nie jest bowiem uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych w tym zakresie. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Co więcej, jeśli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała,
że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby weryfikację wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie miał wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do strony (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1540/21). Tymczasem z akt sprawy nie wynika, by skarżący skorzystał z tego prawa. Poza tym, nie jest też tak, jak twierdzi skarżący, że rzeczoznawca w ogóle nie uzasadnił wyboru metody. W pkt 7.1. operatu opisał bowiem szczegółowo,
za pomocą jakich metod określa się wartość rynkową nieruchomości. Następnie wyjaśnił, jakie elementy rzeczoznawca bierze pod uwagę, dokonując wyboru metody szacowania nieruchomości tj. uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W końcu, że aktywność
na lokalnym rynku nieruchomości powiatu [...] w latach 2020 – 2023 r. umożliwiła określenie wartości rynkowej metodą korygowanej ceny średniej. Nadmienił, że podejście porównawcze – metoda skorygowanej ceny średniej, stosuje się wyłącznie wówczas, gdy nieruchomość podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te cechy oraz warunki dokonania transakcji są zmienne. Co więcej, rzeczoznawca w odpowiedzi na przekazane zarzuty strony, w piśmie z [...] października 2023 r., szczegółowo odniósł się do nich, podtrzymując dobór metody wyceny. Wyjaśnienia rzeczoznawcy są spójne i logiczne. Zarzut posłużenia się przez rzeczoznawcę nieaktualnymi tekstami jednolitymi aktów prawnych, nie podważa rozstrzygnięcia organów. Za zbyt daleko idące jest stwierdzenie, że posłużono się nieaktualnymi aktami prawnymi w sytuacji, gdy kluczowe dla sprawy uregulowania prawne, nie zmieniły swej treści. Zresztą skarżący nie dowiódł w żaden sposób, by przytoczenie nieaktualnego publikatora aktu prawnego, czy też niewskazanie daty publikacji źródłowych, miało jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. Chybiony jest zarzut, że w opisie nieruchomości brak informacji dotyczących m.in. sposobu dojazdu, znajdujących się urządzeniach, użytego materiału budowlanego, jakości wykonania i wyposażenia w instalację i urządzenia.
W operacie szczegółowo opisano stan techniczny nieruchomości oraz załączono sporządzoną dokumentację fotograficzną. Natomiast co do użycia przez rzeczoznawcę w odniesieniu do oceny stanu technicznego opisu – poniżej średnia, rzeczoznawca w piśmie z [...] października 2023 r. przekonująco wyjaśnił możliwość zastosowania cechy pośredniej tj. poniżej średnia (cecha pośrednia pomiędzy cechą średnią a złą). Organ ani też Sąd nie są natomiast uprawnieni do kwestionowania oceny stanu technicznego. Skarżący zarzuca również, nie uwzględnienie w operacie wysokości inflacji ani wzrostu cen nieruchomości wynoszących nawet 100%. Przy czym słusznie organ zwraca uwagę, że skarżący nie podał przy tym żadnych przykładów potwierdzających jego zarzut, co czyni jego zarzut gołosłownym. Ponadto pomiędzy datą sporządzenia operatu tj. [...] maja 2023 r. a szacowaniem wartości nieruchomości przez organ w dniu [...] lipca 2023 r., upłynęło zaledwie 2 miesiące,
a zatem nie można mówić o dezaktualizacji operatu. Skarżący nie dowiódł też
w żaden sposób, że zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, o czym mowa
w art. 110u § 2 u.p.e.a., a co uzasadniałoby dodatkowy opis i oszacowanie. W końcu też, oszacowana wartość nieruchomości stanowi jedynie podstawę do obliczenia ceny wywołania nieruchomości, nie stanowi zaś ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Ostateczna cena nieruchomości zostanie ustalona w wyniku przeprowadzenia licytacji publicznej i będzie to tzw. cena rynkowa, najwyższa cena jaka została zaoferowana za daną nieruchomość w aktualnych warunkach. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 2030/21). Z ww. przyczyn, Sąd za chybione uznaje zarzuty naruszenia wskazanych
w skardze przepisów prawa materialnego. Nie dostrzega również,
by postępowanie było prowadzone z naruszeniem przepisów postępowania w tym art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 Kpa. To, że organ nie uwzględnił stanowiska strony, nie oznacza, że stan faktyczny nie został wyjaśniony, a dokonana ocena jest wadliwa. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a skargę oddalił.