I 1 Co 3706/24

sygn. akt I 1 Co 3706/24 (I 1 Co 2133/24, I 1 Co 4351/24) POSTANOWIENIE 24 stycznia 2025 r. Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w Sekcji Egzekucyjnej w składzie: Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 24 stycznia 2025 r. w Warszawie w egzekucji należności pieniężnych z należącego do dłużnika J. T. udziału 1/2 we wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) prowadzonej z wniosku wierzyciela Fabryka (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie Marzenę Skalską w ramach postępowania egzekucyjnego Km 990/12 na skutek skargi dłużnika z 10 czerwca 2024 r. (wniesionej równolegle: i za pośrednictwem komornika, i bezpośrednio do sądu) na opis i oszacowanie ukończone 27 maja 2024 r. postanawia: 1. oddalić wnioski o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy innego niż sporządził operat, o pisemne lub ustne uzupełnienie opinii, o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu; 2. oddalić wniosek o wyznaczenie posiedzenia jawnego celem rozpoznania skargi – na podstawie art. 766 k.p.c. ; 3. oddalić skargę; 4. stwierdzić brak podstaw do podjęcia czynności nadzorczych z urzędu. Uzasadnienie pkt. 3. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Operat szacunkowy, na którym oparł się komornik, został sporządzony zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. , art. 149-159 u.g.n., rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, ponadto z uwzględnieniem rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Zarzuty skarżącej pod adresem operatu szacunkowego mają charakter polemiczny. Skarżąca nie poparła ich żadną konkurencyjną wyceną. Tymczasem to biegły, stosując swoje wiadomości specjalne, wybiera właściwe podejście, metodę i technikę szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.), a następnie ustala i wykorzystuje wszelkie niezbędne i dostępne dane (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Sąd, przeanalizowawszy tak operat biegłego, który ocenia jako rzetelny i zaopatrzony w uzasadnienie wystarczające dla prześledzenia przebiegu rozumowania oraz zapoznania się z założeniami i danymi źródłowymi, nie uznał za konieczne zażądania od biegłego uzupełnienia opinii ( art. 286 k.p.c. a contrario w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. ), ani tym bardziej zlecania na podstawie art. 157 u.g.n. oceny operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z 28.04.2020 r., I OSK 557/19). Nie można przyjąć, że obowiązek taki spoczywa na sądzie każdorazowo, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie weryfikacji operatu przez innego biegłego, organizację rzeczoznawców majątkowych, czy uzupełnienia operatu decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu ( tak E. Bończak-Kucharczyk, w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 157). Zarzut dłużniczki dotyczący braku w operacie informacji dotyczącej świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nie zasługiwał na uwzględnienie. Przepisy prawne nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku zapewnienia sporządzenia takiego świadectwa. Zgodnie z art. 3 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków sporządzenie takiego świadectwa zapewnia zarządca budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Choć dokument ten jest wymieniony w katalogu źródeł danych, które mogą być wykorzystane przy wycenie nieruchomości (art. 155 ust. 1 u.g.n.), to jednak nie wynika z tego ani że w razie braku takiego świadectwa nie ma możliwości dokonania wyceny, ani że w każdym przypadku to źródło danych o nieruchomości musi być wykorzystane (por. § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości). Co jednak kluczowe, uwzględniając podejście i metodę wyceny, w tym przyjęte do porównania cechy rynkowe nieruchomości podobnych, a także ustalenie dobrego stanu technicznego wycenianego lokalu i kryteria przypisane do cechy „bardzo dobry”, nie ulega wątpliwości, że zarzut skarżącej nie mógł mieć wpływu na wysokość oszacowania. Zarzuty dłużniczki dotyczące szeroko rozumianego podatku VAT nie zasługiwały na uwzględnienie. Dość wskazać, że komornik umożliwiał skarżącej zajęcie stanowiska co do obowiązku podatkowego. Wobec bierności dłużniczki brak tego obowiązku ustalił na podstawie oświadczenia męża dłużniczki, współuprawnionego z tytułu będącego przedmiotem oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, który oświadczył, że lokal został nabyty na cele mieszkalne (k. 1420 akt egzekucyjnych). Z kolei zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości jedynie w razie ustalenia, że na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy, podaje się w protokole opisu i oszacowania kwotę podatku od towarów i usług zawierającą się w sumie oszacowania. Zarzut dłużniczki dotyczący rzekomego naruszenia art. 155 ust. 2 u.g.n. nie zasługiwał na uwzględnienie. Wbrew stanowisku skarżącej przepis ten nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku dołączenia do operatu poświadczonych odpisów wykorzystanych przy szacowaniu nieruchomości dokumentów źródłowych. Ma on natomiast na celu umożliwienie biegłemu oparcie się na wypisach i wyrysach z dokumentów i rejestrów, zamiast konieczności zapoznawania się z całymi dokumentami i rejestrami. Zarzut, że biegły nie zawarł opisu otoczenia nieruchomości czy rzutu lokalu nie zasługiwał na uwzględnienie – opis ten biegły zawarł w pkt. 6.2. operatu, a rzut stanowi załącznik do operatu. Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut dotyczący braku w operacie informacji, czy nieruchomość objęta jest planem rewitalizacji bądź wpisana do gminnej ewidencji zabytków, a także brak dołączenia do operatu kartoteki budynków i wyciągu z rejestru lokali. Żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku zamieszczenia takich informacji lub dołączenia takich załączników, z kolei skarżąca nie przedstawiła twierdzeń i dowodów (w szczególności dotyczących wpisania nieruchomości do rejestru zabytków), co mogłoby rzutować na wycenę nieruchomości a tym samym prawidłowość oszacowania. Zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości wymóg taki dotyczy sporządzonego przez komornika protokołu opisu i oszacowania, jednakże chodzi tu o zamieszczenie informacji o ewentualnym wpisie do rejestru zabytków, jeśli taki wpis zostanie ustalony, co nie miało miejsca na gruncie niniejszej sprawy. Zarzut naruszenia art. 948 § 2 k.p.c. również nie zasługiwał na uwzględnienie. Przepis ten nie znajdował zastosowania na gruncie niniejszej sprawy, skoro nie ustalono żadnych przynależności czy pożytków lokalu. Przeciwnie, biegły rzeczoznawca na podstawie analizy księgi wieczystej ustalił brak pomieszczeń przynależnych do lokalu (s. 5 operatu). Wbrew stanowisku skarżącej, biegła oparła się na właściwych źródłach prawa. Z kolei zarzut dotyczący formy zlecenia biegłemu sporządzenia operatu nie zasługiwał na uwzględnienie, bowiem forma ta nie wpłynęła na treść wyceny, a z uwagi na jedynie odpowiednie stosowanie w postępowaniu egzekucyjnym przepisów dotyczących postępowania rozpoznawczego ( art. 13 § 2 k.p.c. ) nie można zarzucić w tym zakresie komornikowi naruszenia prawa. Co istotne, skarżąca została prawidłowo zawiadomiona o terminie opisu i oszacowania, w tym także o osobie biegłego (k. 1361, 1383 akt egzekucyjnych). Jak już wskazano, zarzuty dotyczące złego doboru metody wyceny, nieruchomości podobnych, cech nieruchomości, skali etc. mają charakter stricte polemicznych uwag dłużniczki wobec ustaleń biegłej opartych na jej wiadomościach specjalnych i doświadczeniu zawodowym. Jak wynika z operatu, biegła wybrała 12 transakcji porównawczych (a więc „kilkanaście” – zgodnie z § 8 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości), wszystkie z tej samej dzielnicy, co lokal będący przedmiotem oszacowania, ponadto wszystkie z okresu wrzesień-listopad 2023 r. tj. zaledwie kilka miesięcy przed wyceną (co świadczy o wysokim stopniu staranności biegłej). Co więcej, biegła rzetelnie uzasadniła, że niemożność uwzględnienia nowszych transakcji spowodowana jest opóźnieniami w raportowaniu transakcji do zasobu. Przy tak niedawnych transakcjach aktualizowanie cen transakcyjnych nie było konieczne. Dość też wskazać, że obstrukcja dłużniczki w niniejszym postępowaniu skargowym, która spowodowała, że skarga rozpoznawana jest już pół roku, prowadzi już na chwilę obecną do poważniejszej dezaktualizacji cen. Uwagi o rzekomo „kuriozalnej” rozpiętości cenowej transakcji porównawczych nie zasługują na uwzględnienie, skarżąca polemizuje bowiem w tym miejscu de facto z rzeczywistością rynkową (skoro w rzeczywistości właśnie tak różne transakcje są na rynku zawierane). Uwagi skarżącej zawierające zaskoczenie przyjętą wagą (25%) cechy „stan techniczny lokalu i budynku” wynikają, jak się wydaje, z niezrozumienia materii. Nie chodzi bowiem o to, że cecha ta stanowi 25% ceny, a jedynie że w 25% odpowiada za zróżnicowanie cen pośród przyjętych do porównania transakcji. Tymczasem skoro wszystkie transakcje dotyczą lokali z tej samej dzielnicy i tego samego czasu, rzecz ta nie powinna być zaskakująca, bowiem odpowiada doświadczeniu życiowemu. Zarzuty, jakoby biegły przywołał dane, do których nie miał dostępu (wymyślił je) stanowi wyłącznie insynuację skarżącej. Podobnie zarzuty nieprzeprowadzenia przez biegłego niezbędnych obliczeń są niezasadne, bowiem już z samej treści operatu wynika, że wyliczył tak średnią, jak i odchyły od niej, odnosząc to do poszczególnych cech rynkowych i przyjętej skali (s. 10-12 operatu). Dość też wskazać że biegła wyjaśniła, że ceny odrębnych własności lokalu i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu kształtują się na tym samym poziomie (s. 9 operatu). Poza tym zarzut skarżącej dotyczący wykorzystania również cen odrębnych własności lokali, zdaniem skarżącej cenniejszych, jest nielogiczny, bowiem gdyby skarżąca miała rację, to prowadziłby do zawyżenia wyceny jej udziału we wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na jej korzyść. Końcowo warto podnieść, że dokonana wycena nie przesądza o rzeczywistej wartości rynkowej prawa. Cena wynikająca z operatu szacunkowego stanowi jedynie podstawę do ustalenia ceny wywołania. Jeśli przedmiotowa nieruchomość okaże się atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, w trakcie licytacji mogą oni zaoferować znacznie wyższą kwotę. Dopiero wylicytowana cena będzie odzwierciedleniem realnej ceny rynkowej przedmiotowego prawa. Zarządzenia: 1. odpis postanowienia doręczyć: a. pełnomocnikowi wierzyciela r.pr. J. M. z odpisem skargi; b. dłużnikowi z pouczeniem o zażaleniu poziomym; c. komornikowi do wiadomości (e-mailem); 2. akta przedstawić z korespondencją albo za miesiąc z potwierdzeniami doręczeń; Warszawa, 24 stycznia 2025 r. asesor sądowy Mateusz Janicki