I SA/Bd 304/18

I SA/Bd 304/18 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2018-07-03
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2018-04-24
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Leszek Kleczkowski
Urszula Wiśniewska /sprawozdawca/
Zdzisław Pietrasik /przewodniczący/
Symbol z opisem
6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Sygn. powiązane
I GSK 3184/18 - Wyrok NSA z 2022-10-21
Skarżony organ
Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2017 poz 1201
art. 110 a   i   110 r
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jedn.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Pietrasik Sędziowie: Sędzia WSA Leszek Kleczkowski Sędzia WSA Urszula Wiśniewska (spr.) Protokolant: Starszy asystent sędziego Daniel Łuczon po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2018r. sprawy ze skargi T. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] [...]. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...] prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku skarżącej na podstawie tytułu wykonawczego z dnia [...]. nr [...], obejmującego zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów za 2007r. w kwocie należności głównej [...] zł. W toku podjętych czynności egzekucyjnych dokonano zajęcia należącej do strony nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy we [...] prowadzi księgę wieczystą [...]. Następnie w dniu [...]. sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, w którym określono wartość rynkową prawa własności wyżej opisanej nieruchomości, zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...].,
na kwotę [...]zł.
Pismem z dnia [...]. strona wniosła zarzuty do opisu
i oszacowania wartości nieruchomości, kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...]. oraz wynikającej z niego wyceny wartości nieruchomości, która zdaniem skarżącej jest zaniżona. Zdaniem strony, operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo oraz posiada istotne braki i wady, które wykluczają możliwość wykorzystania określonej w nim wartość nieruchomości dla potrzeb egzekucji administracyjnej. Skarżąca wniosła o ponowne przeprowadzenie oszacowania.
Zarzuty z dnia [...]. przedstawione zostały rzeczoznawcy majątkowemu, który dokonał wyceny zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do podniesionych zarzutów w dniu [...]. oraz pismem
z dnia [...]., do którego załączył aneks do operatu szacunkowego z dnia [...]. Z uwagi na istniejącą rozbieżność, pomiędzy danymi z ewidencji zabytków, a danymi w ewidencji gruntów, rzeczoznawca odrzucił tę transakcję w wyliczeniach
i zastąpił ją nową z roku 2017, dla której jednostkowa cena wyniosła [...] zł/m2.
Po dokonaniu ponownych przeliczeń, uwzględniających wyżej przywołaną zmianę, wartość rynkowa wycenianej nieruchomości nie uległa zmianie i wynosi [...] zł, w tym cena rynkowa gruntu: [...] zł, cena obiektów budowlanych [...] zł.
Postanowieniem z dnia [...]. Naczelnik Urzędu Skarbowego we [...] postanowił uwzględnić zarzut dotyczący braku rzetelności danych transakcji nieruchomości z poz. 6 w tabeli transakcji porównawczych operatu szacunkowego
i zmienić w tym zakresie protokół z dnia [...]. opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy we [...] prowadzi księgę wieczystą [...] oraz odmówić uwzględnienia pozostałych zarzutów wniesionych na ten protokół.
W złożonym zażaleniu skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:
- art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r. poz. 1257 ze zm.), dalej: "k.p.a.", które ma istotny wpływ na wynik postępowania, gdyż organ zaniechał dokładnego wyjaśnienia zastrzeżeń postawionych w zarzutach;
- art. 110r § 1 pkt 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 ze zm.), dalej: "u.p.e.a.",
w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego
w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za sporządzony zgodnie
z przepisami prawa, pomimo złożenia przez stronę szeregu zarzutów;
- art. 14 § 1 oraz art. 68 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie w sporządzonym przez organ egzekucyjny, na podstawie art. 110r § 1 u.p.e.a. protokole opisu i oszacowania nieruchomości, podstawowych elementów jakie powinien zawierać każdy protokół;
- art. 110s § 2 u.p.e.a. poprzez nie wykonanie odrębnego oszacowania wartości gruntu, obiektów budowlanych, przynależności, pożytków i ustalenie wartości nieruchomości w sposób nieodpowiadający wymogom tego artykułu;
- § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), z którego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości;
- art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018r., poz. 121 ze zm.), dalej: "u.g.n.", poprzez naruszenie zasady szczególnej staranności przy szacowaniu wartości nieruchomości, w związku z czym strona wniosła o ponowne przeprowadzenie oszacowania;
- art. 29 ust. 1 i 2 i n. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2001r., nr 137, poz. 1541 ze zm.) poprzez nie zebranie wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości,
- § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem oznaczenie
w operacie szacunkowym jedynie przyjętej metody nie wyczerpuje obowiązku zawartego w § 57 ust. 1 pkt 8 tego rozporządzenia.
Postanowieniem z dna [...]. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
w B. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
W uzasadnieniu organ odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wskazał, że rozpatrzył wszystkie zgłoszone przez stronę zarzuty, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stwierdził, że w sprawie rozpatrzono cały zgromadzony materiał dowodowy oraz dokonano oceny zgłoszonych zarzutów
w postępowaniu wyjaśniającym, w ramach którego dodatkowo zlecono sporządzenie aneksu do operatu szacunkowego. Wobec powyższego, organ egzekucyjny dokonał oceny zarzutów z zachowaniem reguł postępowania określonych w przepisach k.p.a.
W zakresie zarzutów skierowanych wobec sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, organ wskazał, że operat szacunkowy powinien być zbadany pod względem formalnym, to znaczy, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek oraz braków. W rozpoznawanej sprawie organ egzekucyjny dokonał kontroli operatu szacunkowego w tych aspektach. W sprawie zarzutów merytorycznych odnoszących się do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, organ egzekucyjny zwrócił się o zajęcie stanowiska do rzeczoznawcy majątkowego. Działanie takie było zasadne, bowiem organ egzekucyjny nie ma uprawnień do badania merytorycznej poprawności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Po przeanalizowaniu zgłoszonych zarzutów, organ egzekucyjny uznał za zasadne zastrzeżenia pełnomocnika odnoszące się do trafności i rzetelności danych o transakcji nieruchomości z poz. 6 operatu szacunkowego (działka zlokalizowana w J. , gm. B..), ponieważ porównywana nieruchomość ma powierzchnię inną niż przedstawiona w operacie, co miało wpływ na określenie jej ceny jednostkowej. Wobec powyższego sporządzono aneks do operatu szacunkowego,
w którym zastąpiono tę transakcję - nową z roku 2017, dla której cena wyniosła [...] zł/m2. Po dokonaniu ponownych przeliczeń, uwzględniających wyżej przywołaną zmianę, wartość rynkowa wycenianej nieruchomości nie uległa zmianie i wynosi [...] zł, zgodnie z ceną wskazaną w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...]., w tym cena rynkowa gruntu [...] zł oraz cena obiektów budowlanych [...] zł.
Organ zaznaczył, że zgłoszone przez skarżącą zarzuty z dnia [...]. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości odnosiły się w całości do prawidłowości operatu szacunkowego i dokonanej w nim wyceny wartości nieruchomości. Z treści złożonego zażalenia wynika natomiast, że w postępowaniu odwoławczym strona poszerza zakres zarzutów o zastrzeżenia skierowane również do protokołu opisu
i oszacowania wartości nieruchomości, które wcześniej nie były podnoszone. Protokół
z dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości doręczony został wraz
z operatem szacunkowym w dniu [...]., a reprezentujący skarżącą pełnomocnik pouczony został o przysługującym prawie do zgłoszenia zarzutów oraz terminie do ich zgłoszenia. Niemniej, w ocenie organu protokół opisu i oszacowania
z dnia [...]. zawiera wszystkie elementy określone przepisem art. 110r § 1 u.p.e.a., stąd zarzuty naruszenia art. 14 oraz art. 68 k.p.a. są niezasadne.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 110s § 2 u.p.e.a. organ wskazał, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości podano osobno wartość gruntu oraz osobno wartość obiektów budowlanych, zatem zarzut w tym zakresie jest niezasadny. Wycena osobno każdego z pomieszczeń usytuowanych na nieruchomości, czego żądała strona, mając na uwadze cel wyceny, jakim jest sprzedaż egzekucyjna całości nieruchomości, była niezasadna. Okoliczność ta, nie ma wpływu na wysokość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, której podlegała całość nieruchomości. Ponadto, jak wyjaśniono
w zaskarżonym postanowieniu, w operacie szacunkowym oszacowana została wartość całej nieruchomości, bowiem cała nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży a nie grunt, czy poszczególne budynki. Wskazana w operacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast wyodrębniona z wartości rynkowej nieruchomości wartość gruntu wynosi [...] zł.
W zakresie zarzutu naruszenia § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego organ stwierdził, że opisy nieruchomości stanowiących podstawę wyceny są precyzyjne oraz umożliwiają ich identyfikację, bowiem zawierają takie dane jak: datę, lokalizację, opis nieruchomości, charakter zabudowy oraz cenę transakcyjną. Operat wskazuje również, jakie cechy wpływają na wartość rynkową nieruchomości,
a atrybuty takie jak: powierzchnia działki gruntowej, forma ochrony konserwatorskiej, powierzchnia budynku, powierzchnia dodatkowa w budynkach pomocniczych, określone zostały w sposób ścisły. Ponadto przy szacowaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę również lokalizację, stopień zachowania założenia oraz stan zachowania budynku pałacu. Przedmiotowy operat spełnia zatem wymagania wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 i § 56 powołanego rozporządzenia.
Ponadto, wybrana przez rzeczoznawcę majątkowego metoda wyceny poprzez porównanie do transakcji nieruchomościami podobnymi, jest zgodnie z powyższym rozporządzeniem, dopuszczalną metodą wyceny nieruchomości. Wybór metody porównawczej do wyceny nieruchomości podyktowany był, jak wyjaśnił biegły, specyfiką wycenianej nieruchomości. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość nietypowa, sporadycznie występująca na rynku w sprzedaży. Zdaniem organu, argumenty skarżącej o możliwości zastosowania innych reguł wyceny zostały uzasadnione jedynie hipotetycznymi możliwościami osiągnięcia korzyści z tej nieruchomości, w związku
z wycinką lasu i sprzedażą drewna, czy uzyskaniem dopłat unijnych. Organ zaznaczył, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazano przedmiot wyceny, cel wyceny, zastosowaną procedurę, wybór podejścia i metody szacowania, czyli zawarto wszystkie elementy, o których mowa w § 56 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 175 u.g.n. organ stwierdził, że jest on niezasadny. Wniosek o ponowne przeprowadzenie oszacowania, zdaniem organu odwoławczego, nie ma uzasadnionych podstaw, bowiem sformułowane przez stronę zarzuty odnoszące do sporządzonego operatu oraz zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości nie znajdują uzasadnienia. Wycena nieruchomości sporządzona została rzetelnie i bezstronnie, z zachowaniem zasady staranności,
o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 29 ust. 1 i 2 i n. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ zauważył, że powołane rozporządzenie jest aktem nieobowiązującym. Obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014r., poz. 742) nie zawiera kwestionowanej przez skarżącą regulacji. Niemniej jednak, brak jest podstaw do tego, aby wywodzić, że przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie dysponował danymi umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Wręcz przeciwnie, przedstawione
w operacie szacunkowym transakcje nieruchomościami podobnymi świadczą o tym, że rzeczoznawca dysponował odpowiednim materiałem porównawczym, a dokonana przez niego wycena jest rzetelna, spójna i logiczna.
Podsumowując organ stwierdził, że dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości ujęta w protokole z czynności opisu i oszacowania wraz
z operatem szacunkowym i aneksem do tego protokołu, jest kompleksowa i przejrzysta,
a jej wynik końcowy logiczny i poprawny, zatem brak jest podstaw, aby uznać zarzut, że została ona zaniżona. Pozostałe przedstawione i rozpatrzone zarzuty odnoszące się do sporządzonego operatu i jego niezgodności z przepisami prawa organ uznał za niezasadne.
W skardze strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji zarzucając naruszenie:
- art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., bowiem organ zaniechał dokładnego wyjaśnienia postawionych w zastrzeżeniach zarzutów;
- art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy
i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo złożenia przez stronę szeregu zarzutów;
- art. 14 § 1 oraz art. 68 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie w sporządzonym przez organ egzekucyjny protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podstawowych elementów jakie powinien zawierać każdy protokół;
- art. 110s § 2 u.p.e.a. poprzez nie wykonanie odrębnego oszacowania wartości gruntu, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków i ustalenie wartości nieruchomości w sposób nie odpowiadający wymogom tego artykułu;
- § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z którego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny
i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości; w innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa;
- art. 175 u.g.n. poprzez naruszenie zasady szczególnej staranności przy szacowaniu wartości nieruchomości;
- art. 29 ust. 1 i 2 i n. rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r.
w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez nie zebranie wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości;
- § 56 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oznaczenie w operacie szacunkowym jedynie przyjętej metody, które nie wyczerpuje obowiązku zawartego
w § 57 ust. 1 pkt 8 tego rozporządzenia. W ocenie skarżącej, obowiązkiem organu jest wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej i ograniczenia się tylko do tej metody; operat szacunkowy winien zawierać argumentację zawierającą wyczerpującą i odnoszącą się do konkretnej sprawy analizę przyczyn, dla których nie zastosowano innej metody prócz tej wybranej przez rzeczoznawcę w danym operacie szacunkowym.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami
a organami administracji rządowej. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd administracyjny ocenia zgodność z prawem zaskarżonego aktu administracji publicznej. Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.
z 2018r. poz. 1302, zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje Sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.
Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona przepisów prawa.
Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w powołanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a.
Stosownie do art. 154 ust.1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody
i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione.
W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n.
Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały
i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy rynku nieruchomości z założeniem parkowo-dworskim wskazując na umiarkowane zainteresowanie inwestorów zakupem tego typu nieruchomości. Podkreślił, że w ostatnich latach zanotowano na badanym rynku kilkanaście transakcji nieruchomościami o różnym stanie zachowania założenia. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, Lex nr 597629).
Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.
W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. W wyniku zgłoszonych zarzutów organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy sporządził aneks do operatu szacunkowego. W aneksie tym rzeczoznawca z uwagi na istniejącą rozbieżność pomiędzy danymi z ewidencji zabytków a danymi z ewidencji gruntów odrzucił transakcję z poz. 6 tabeli transakcji porównawczych i zastąpił ją nową z roku 2017 dla której cena jednostkowa wyniosła [...] zł/m2.
Za nieuzasadniony uznać należy zarzut naruszenia art. 110 s § 1 u.p.e.a. albowiem jak wynika z treści operatu rzeczoznawca podał osobno wartość gruntu oraz osobno wartość obiektów budowlanych. Wycena osobno każdego z pomieszczeń usytuowanych na nieruchomości, czego żądał pełnomocnik, mając na uwadze cel wyceny, jakim jest sprzedaż egzekucyjna całości nieruchomości, była niezasadna. Okoliczność ta, nie ma wpływu na wysokość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, której podlegała całość nieruchomości. Ponadto, jak wyjaśniono w zaskarżonym postanowieniu, w operacie szacunkowym oszacowana została wartość całej nieruchomości, bowiem cała nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży a nie grunt, czy poszczególne budynki. Wskazana w operacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast wyodrębniona z wartości rynkowej nieruchomości wartość gruntu wynosi [...] zł.
W ocenie Sądu bezpodstawny jest zarzut naruszenia § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego z którego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Podkreślić należy, że opisy nieruchomości stanowiących podstawę wyceny są precyzyjne, oraz umożliwiają ich identyfikację, bowiem zawierają takie dane jak: datę, lokalizację, opis nieruchomości, charakter zabudowy oraz cenę transakcyjną. Operat wskazuje również jakie cechy wpływają na wartość rynkową nieruchomości, a atrybuty takie jak: powierzchnia działki gruntowej, forma ochrony konserwatorskiej, powierzchnia budynku, powierzchnia dodatkowa w budynkach pomocniczych, określone zostały w sposób ścisły. Ponadto przy szacowaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę również lokalizację, stopień zachowania założenia oraz stan zachowania budynku pałacu. Przedmiotowy operat spełnia zatem wymagania wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego.
W kwestii natomiast zarzutu naruszenia § 56 rozporządzenia Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwagi na oznaczenie w operacie szacunkowym jedynie przyjętej metody, co nie wyczerpuje obowiązku zawartego w § 55 ust. 1 pkt 8 tego rozporządzenia zauważyć należy, że w operacie przedstawiono sposób wyceny nieruchomości oraz zawarto inne elementy, zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wybrana przez rzeczoznawcę majątkowego metoda wyceny poprzez porównanie do transakcji nieruchomościami podobnymi, jest zgodnie z powyższym rozporządzeniem, dopuszczalną metodą wyceny nieruchomości. Wybór metody porównawczej do wyceny nieruchomości podyktowany był, jak wyjaśnił biegły, specyfiką wycenianej nieruchomości. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość nietypowa, sporadycznie występująca na rynku w sprzedaży. Argumenty pełnomocnika, o możliwości zastosowania innych reguł wyceny zostały uzasadnione, jak słusznie zauważył organ, jedynie hipotetycznymi możliwościami osiągnięcia korzyści z tej nieruchomości, w związku z wycinką lasu i sprzedażą drewna, czy uzyskaniem dopłat unijnych. Jak już wyżej wskazano wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazano przedmiot wyceny, cel wyceny, zastosowaną procedurę, wybór podejścia i metody szacowania, czyli zawarto wszystkie elementy, o których mowa w § 56 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 175 u.g.n., poprzez naruszenie zasady szczególnej staranności przy szacowaniu wartości nieruchomości, Sąd ocenił go jako nieuzasadniony. Prawidłowo organ wyjaśnił, że wniosek o ponowne przeprowadzenie oszacowania nie ma uzasadnionych podstaw, bowiem sformułowane przez pełnomocnika zarzuty odnoszące do sporządzonego operatu oraz zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości nie znajdują uzasadnienia. Sąd w pełni akceptuje ocenę organu, iż wycena nieruchomości, sporządzona została rzetelnie i bezstronnie,
z zachowaniem zasady staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.
Zgodzić się należy z organem , że zarzut naruszenia art. 29 ust. 1 i 2 i następne rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez nie zebranie wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości uznać należy za całkowicie bezpodstawny albowiem powołane rozporządzenie jest aktem nieobowiązującym. Obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie zawiera kwestionowanej przez pełnomocnika regulacji. Niemniej jednak, brak jest podstaw do tego aby wywodzić, że przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie dysponował danymi umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Wręcz przeciwnie, przedstawione w operacie szacunkowym transakcje nieruchomościami podobnymi świadczą o tym, że rzeczoznawca dysponował odpowiednim materiałem porównawczym, a dokonana przez niego wycena jest rzetelna, spójna i logiczna.
Końcowo odnosząc się do zarzutu dotyczącego formy protokołu opisu
i oszacowania nieruchomości zauważyć należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a.,
w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.
O elementach protokołu stanowi art. 110r § 1 u.p.e.a. Zgodnie z tym przepisem
w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię,
a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania z dnia [...] r. zawiera wszystkie elementy określone tym przepisem, stąd zarzuty naruszenia art. 14 oraz art. 68 k.p.a. należy uznać za niezasadne.
W konsekwencji Sąd uznał również za bezpodstawne zarzuty naruszenia art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organ egzekucyjny rozpatrzył wszystkie zgłoszone przez pełnomocnika zarzuty, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. W sprawie rozpatrzono cały zgromadzony materiał dowodowy oraz dokonano oceny zgłoszonych zarzutów w postępowaniu wyjaśniającym, w ramach którego dodatkowo zlecono sporządzenie aneksu do operatu szacunkowego. Wobec powyższego stwierdzić należy, że organ egzekucyjny dokonał oceny zarzutów z zachowaniem reguł postępowania określonych w przepisach ustawy Kodeks postępowania administracyjnego.
Odnosząc się do zarzutów skierowanych wobec sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, naruszenia art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w związku z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez uznanie go za sporządzony zgodnie z przepisami prawa wskazać należy, że organ egzekucyjny ocenia wartość dowodową operatu szacunkowego, poprzez skontrolowanie kompleksowości
i logiczności przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat szacunkowy powinien być zbadany pod względem formalnym, to znaczy, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek oraz braków.
W rozpoznawanej sprawie organ egzekucyjny dokonał kontroli operatu szacunkowego w tych aspektach. W sprawie zarzutów merytorycznych odnoszących - się do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, organ egzekucyjny zwrócił się
o zajęcie stanowiska do rzeczoznawcy majątkowego. Działanie takie należy uznać za zasadne bowiem, co już wyjaśniono wyżej, organ egzekucyjny nie ma uprawnień do badania merytorycznej poprawności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii.
Uznając zatem zaskarżone postanowienie za zgodne z prawem Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.
s. L. Kleczkowski s. Z. Pietrasik s. U. Wiśniewska