I SA/Bd 323/23

I SA/Bd 323/23 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2023-09-26
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-07-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Halina Adamczewska-Wasilewicz /przewodniczący sprawozdawca/
Tomasz Wójcik
Urszula Wiśniewska
Symbol z opisem
6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 479
art. 110m par. 1, art.110 s par. 1,2 i 3, art. 110p, art. 110u par. 1 i 2, art. 110 s par. 4, art. 110 o par. 1
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Halina Adamczewska-Wasilewicz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Urszula Wiśniewska sędzia WSA Tomasz Wójcik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 26 września 2023 r. sprawy ze skargi H. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 21 kwietnia 2023 r. nr 0401-IEE.7113.15.2023.2 w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
W toku prowadzonego do majątku H. G. (skarżący) postępowania egzekucyjnego zawiadomieniem z [...] lipca 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego
w I. dokonał zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości W. nr [...] w gminie P., działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w I.
V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jednocześnie wezwano skarżącego do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania należności wymienionych w zawiadomieniu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Z uwagi na brak wpłaty przystąpiono do dalszych czynności związanych
z egzekucją z nieruchomości.
Po ponownym opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, organ egzekucyjny protokołem z [...] września 2022 r. określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hali przemysłowej na kwotę [...]zł, zgodnie ze zaktualizowanym [...] czerwca 2022 r. operatem szacunkowym z [...] maja 2021 r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego S. K..
Pismem z [...] września 2022 r. skarżący złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w których wskazał, że operat szacunkowy sporządzony został bez dokonania oględzin wnętrza hali produkcyjnej posadowionej na nieruchomości. Skutkiem tego w operacie błędnie przyjęto, że hala posiada wydzielone pomieszczenia, w tym o charakterze gospodarczo-socjalnym. Hala nie jest również wyposażona
w system centralnego ogrzewania w postaci grzejników konwektorowych z pełną regulacją automatyczną, co wskazano w treści protokołu. Ponadto znajdująca się w hali i zamontowana w jej wnętrzu suwnica nie stanowi elementu związanego z halą, a tym samym nie powinna być do niej zaliczana. Skarżący wskazał, że hala przemysłowa nie jest budynkiem, bowiem nie jest trwale związana z gruntem i ma charakter obiektu demontowanego. Dla oceny charakteru i kwalifikacji hali, pełnomocnik wniósł
o powołanie biegłego z zakresu budownictwa. Skarżący zarzucił również, że opinia rzeczoznawcy majątkowego o aktualności operatu szacunkowego oraz oszacowanej
w nim wartości nieruchomości wobec braku zmian na rynku nieruchomości, nie jest poparta żadnymi możliwymi do zweryfikowania ustaleniami. Podniósł także, że hala produkcyjna stanowi sporny składnik nieruchomości w związku z postępowaniem prowadzonym przez Sąd Rejonowy w I. I Wydział Cywilny pod sygnaturą
[...] z powództwa [...] sp. z o.o. z/s w W. o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości. Tym samym zasadnym jest oznaczenie wartości nieruchomości wraz z tym obiektem oraz wartości samego obiektu.
Pismem z [...] września 2022 r. organ egzekucyjny przekazał zarzuty do rzeczoznawcy majątkowego i poprosił o odniesienie się do nich. Następnie [...] października 2022 r. przeprowadzono z udziałem rzeczoznawcy majątkowego ponowne oględziny nieruchomości.
Pismem z [...] listopada 2022 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do podniesionych zarzutów i dokonał uzupełnienia operatu szacunkowego z [...] maja
2021 r.
Postanowieniem z [...] stycznia 2023 r. organ egzekucyjny zarzuty do opisu
i oszacowania nieruchomości uznał za zasadne w części nieprawidłowego przyjęcia, że hala przemysłowa posiada wydzielone pomieszczenia, w tym o charakterze gospodarczo-socjalnym oraz że w budynku jest instalacja centralnego ogrzewania,
a także w zakresie niewskazania przy szacowaniu nieruchomości osobno wartości gruntu, budynku hali produkcyjnej oraz suwnicy. W pozostałym zakresie uznał zarzuty za niezasadne.
Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem skarżący złożył zażalenie zarzucając naruszenie m.in. art. 110s § 2 pkt 3, art. 110s § 4, art. 110o § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 ze zm.), dalej: "u.p.e.a." w zw. z art. 8 § 1, art. 9 i art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.), dalej: "k.p.a.".
Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy ww. postanowienie. W uzasadnieniu odnosząc się do zarzutu błędnego przyjęcia, że budynek hali przemysłowej jest trwale z gruntem związany organ przywołał treść art. 47 § 1 i 2 oraz art. 48 ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), dalej: "k.c." i stwierdził, że cecha "trwałego związania z gruntem" sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce. Organ wskazał, że z operatu szacunkowego z [...] maja 2021 r. wynika, iż na nieruchomości będącej przedmiotem zajęcia znajduje się jednokondygnacyjny budynek hali magazynowo-produkcyjnej z zapleczem techniczno-socjalnym o powierzchni zabudowy [...] m2 i wymiarach zewnętrznych [...] m i wysokości [...] m. Budynek posiada fundamenty i stopy fundamentowe żelbetowe posadowione na jednym poziomie, słupy z kształtowników walcowanych, stężenia i wiązary dachowe, ściany osłonowe z płyt warstwowych ocieplonych, po zachodniej stronie wmontowane okna, ściany przyziemia ocieplone styropianem oraz dach dwuspadowy pokryty blachą. Budynek posiada trzy otwierane automatycznie bramy.
Ponadto, z protokołu oględzin nieruchomości sporządzonego [...] października 2022 r. wynika, że hala posadowiona jest na fundamentach oraz [...] słupach podtrzymujących całą konstrukcję, a ściany betonowe połączone są ze słupami na śruby. Powyższe potwierdził rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] listopada 2022 r. wskazując, że hala jest posadowiona na fundamentach, na których znajdują się betonowe ściany
o wysokości [...] m i [...] stalowych słupów wzmacniających konstrukcję całości hali. Powyższe cechy świadczą o fizycznym i trwałym związaniu hali z gruntem. Organ podkreślił, że w stanie faktycznym sprawy nie zachodzą wyjątki przewidziane
w przepisach szczególnych (art. 235, art. 272 i 279 k.c. i regulacji pozakodeksowych), które skutkują tym, że budynek trwale z gruntem związany stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Odnosząc się do argumentu, że hala ma charakter obiektu czasowego
i demontowalnego, który z wykorzystaniem aktualnych technik, może być przeniesiony w inne miejsce, organ wskazał, że techniczna możliwość przeniesienia obiektu na inne miejsce nie wyklucza przyjęcia, że obiekt jest w sposób trwały związany z gruntem. Przesądzająca jest masa obiektu i jego rozmiary, które wymagają trwałego związania
z gruntem ze względów bezpieczeństwa. Okoliczność, że istnieje techniczna możliwość odłączenia urządzenia od gruntu, nie jest wystarczająca do uznania, że urządzenie nie jest częścią składową gruntu.
Organ zauważył, że konstrukcja hali, jej powierzchnia, a w szczególności posiadanie fundamentów oraz wzmocnień konstrukcji w postaci słupów betonowych świadczy
o tym, że jest to budynek trwale z gruntem związany, co decyduje o utracie jego prawnej odrębności.
Organ odwoławczy uznał zarzut pominięcia przez organ egzekucyjny wniosku
o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa za niezasadny, bowiem ocena trwałego związania hali z gruntem jest możliwa do rozstrzygnięcia
w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, tj. na podstawie oględzin nieruchomości oraz opinii rzeczoznawcy majątkowego dokonującego oceny charakterystyki wycenianej nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutu, że zamontowana we wnętrzu hali suwnica nie stanowi elementu związanego z halą, a tym samym nie powinna być do niej zaliczana, organ nadzoru podzielił stanowisko organu egzekucyjnego, że zarówno grunt jak i budynek hali wraz z suwnicą stanowią całość pod względem prawnym. Dyrektor wyjaśnił, że suwnica stanowi część składową nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 k.c. z uwagi na jej fizyczne, gospodarcze i funkcjonalne połączenie z tym budynkiem. Budynek hali magazynowo-produkcyjnej pełni funkcję zakładu produkcyjno-handlowo-usługowego
w zakresie produkcji wag samochodowych, serwisu gwarancyjnego i naprawczego. Suwnica jest elementem konstrukcyjnym związanym z halą, bowiem jest wykorzystywana do wewnętrznego transportu elementów produkowanych do podzespołów gotowych produktów, co wynika z operatu szacunkowego (strona 9).
Z dołączonych do operatu szacunkowego zdjęć hali wynika, że ramię suwnicy rozpościera się na całą szerokość hali i jest przytwierdzone do budynku w sposób trwały. Suwnica, konstrukcyjnie oraz funkcjonalnie związana jest z halą, a jej odłączenie spowodowałoby istotne zmiany bądź w całości, bądź w części rzeczy odłączonej. Organ zaznaczył, że potwierdzeniem tego stanowiska jest zarówno fizyczne połączenie tego elementu z halą (ramię suwnicy przymocowane do sufitu i ścian hali), jak i jego gospodarcze związanie z budynkiem (użytkowanie zgodnie z zakresem działalności - produkcja wag samochodowych, serwis gwarancyjny i naprawczy). Organ wskazał, że
z uwagi na charakter budynku hali (zakład produkcyjny), a także charakterystykę oraz funkcję dla jakiej suwnica jest wykorzystywana należy zwrócić uwagę, że stanowi ona ważny element związany z funkcjonowaniem zakładu i stanowi jego wyposażenie. Ponadto wielkość suwnicy, stalowa konstrukcja oraz udźwig [...] ton świadczą o tym, że jest ona elementem konstrukcyjnie związanym z halą, dostosowanym do budynku hali, a jej ewentualny demontaż wiązałby się z istotnymi zmianami, w zakresie fizycznym oraz funkcjonalnym tego obiektu. Budynek hali wykorzystywany jest jako zakład produkcyjny, a suwnica jest elementem niezbędnym dla zachowania tej funkcji. Hala
i suwnica tworzą "gospodarczą całość" powiązaną fizycznie i funkcjonalnie. Połączenie to ma również charakter trwały (nie dla przemijającego użytku), skoro suwnica została zaprojektowana i jest wykorzystywana dla zapewnienia produkcyjnej funkcji hali.
W ocenie organu, podnoszona przez skarżącego możliwość zdemontowania suwnicy nie oznacza, że nie może ona stanowić części składowej nieruchomości, bowiem o tym, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego
i funkcjonalnego powiązania. Zdaniem organu nadzoru, zarówno hala magazynowo-produkcyjna, jaki i zamontowana w niej suwnica, jako części składowe nieruchomości nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Odpowiadając na zarzut nieuwzględnienia okoliczności, że dynamika zmian na rynku nieruchomości wpływa na zmianę cen transakcyjnych przyjętych do wyceny w ramach metody porównawczej Dyrektor wskazał, że rzeczoznawca majątkowy uznał za aktualną wycenę dokonaną w operacie z [...] maja 2021 r., czego wyrazem jest dokument z [...] czerwca 2022 r. W dokumencie tym rzeczoznawca majątkowy ocenił aktualność wartości nieruchomości badając, czy nastąpiły istotne zmiany stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, czy zmienił się charakter lub nastąpiła istotna zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego, czy nastąpiła zmiana zakresu wyceny, czy nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości od daty sporządzenia poprzedniej wyceny, które powodują potrzebę zmiany zastosowanej procedury wyceny. Ponadto rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości [...] czerwca 2022 r. stwierdził, że na nieruchomości nie nastąpiły ww. zmiany. Wobec powyższego, w ocenie rzeczoznawcy majątkowego, wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej, określona w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. na kwotę [...]zł, jest na dzień [...] czerwca 2022 r. aktualna.
Odnosząc się do zarzutu, że organ egzekucyjny nie uwzględnił uznania zarzutów za zasadne, jako okoliczności wpływającej na oszacowaną wartość nieruchomości, Dyrektor wskazał, że uznanie zasadności zarzutów odnoszących się do błędnych ustaleń faktycznych, po ich zweryfikowaniu, doprowadziło do zmiany opisu nieruchomości, ale nie jej wartości szacunkowej. Rzeczoznawca uznał bowiem, że faktyczny brak centralnego ogrzewania oraz zaplecza socjalnego, nie ma wpływu na wartość szacunkową nieruchomości określoną w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. Organ odwoławczy uznał to stanowisko za zasadne. Podkreślił, że aktualnie określony stan nieruchomości oraz stwierdzone w nim zmiany nie wyczerpują pojęcia "istotnych zmian w stanie nieruchomości", o którym mowa w art. 110u § 2 u.p.e.a., do których zaliczyć można np. zmiany fizyczne pod wpływem zjawisk przyrodniczych, zmianę stanu prawnego itd.
Po dokonanej analizie organ egzekucyjny uznał, że pomimo częściowego uwzględnienia zarzutów przedmiotowy operat jest prawidłowy pod względem formalnym i ma wartość dowodową, może więc stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania nieruchomości. Organ odwoławczy podzielił to stanowisko.
Dyrektor wyjaśnił, że uznanie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości,
w zależności od ich charakteru może skutkować koniecznością powtórzenia czynności opisu i oszacowania, jednak w przypadku, gdy uwzględnienie zarzutów nie wpływa na wartość nieruchomości, powtarzanie tych czynności jest niezasadne. Organ zauważył, że zarzuty odnosiły się do opisu nieruchomości, której warunki techniczne zostały określone w operacie szacunkowym korzystniej niż w rzeczywistości. Opisany
w operacie stan nieruchomości wskazuje na istnienie centralnego ogrzewania w sytuacji jego braku oraz pomieszczeń socjalnych w budynku hali, podczas gdy nie znajdują się one na powierzchni hali, a w barakowozie znajdującym się kilkanaście metrów dalej. Wobec powyższego, stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że okoliczności te nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości organ uznał za uzasadnione.
Natomiast w kwestii zarzutu niewskazania przy szacowaniu nieruchomości osobno wartości gruntu, budynku hali produkcyjnej oraz suwnicy, co w ocenie strony stanowi naruszenie art. 110s § 2 pkt 3 u.p.e.a., organ wyjaśnił, że suwnica uwzględniona jest
w wartości nieruchomości, natomiast nie jest wyceniona odrębnie, bowiem stanowi część składową nieruchomości, a nie jej przynależność.
Organ wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym zakres wyceny obejmuje: 1) grunty - działka nr [...] o powierzchni [...] ha; 2) budynki i zabudowania - obiekt hali produkcyjnej z zapleczem techniczno-socjalnym oraz 3) budowle: instalacje wodno-kanalizacyjne, przyłącza i instalacje energetyczne, powierzchnie utwardzone (strona 4 operatu). Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana budynkiem hali przemysłowej o funkcji magazynowo-produkcyjnej z zapleczem techniczno-socjalnym (strona 3 operatu).
Z akt sprawy oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego udzielonych w związku ze zgłoszonymi zarzutami wynika, że dokonując szacowania wartości nieruchomości uwzględnił on, iż w hali znajduje się suwnica bramowa na stalowej konstrukcji podtorza o udźwigu [...] ton oraz że jest ona elementem konstrukcyjnym związanym z halą. Powyższe potwierdza treść operatu szacunkowego, w tym opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości (strona 8 i 9).
W operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. wskazano wartość rynkową całej nieruchomości (zgodnie z zakresem wyceny), natomiast w ramach uzupełnienia do operatu szacunkowego rzeczoznawca określił odrębnie wartość gruntu oraz wartość hali przemysłowej. W piśmie z dnia [...] listopada 2022 r., stanowiącym odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na zarzut braku odrębnej wyceny suwnicy, rzeczoznawca majątkowy wskazał, że jest ona elementem konstrukcyjnym związanym z halą i została wymieniona w operacie, ale niewyceniona odrębnie. Brak określenia odrębnie wartości samej suwnicy jako części składowej nie stanowi w ocenie organu nadzoru, okoliczności wpływającej na prawidłowość opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ stwierdził, że przepis art. 110s § 2 pkt 3 u.p.e.a. nie znajduje w sprawie zastosowania, bowiem suwnica stanowi część składową nieruchomości, nie ma zatem obowiązku podawania jej wartości odrębnie. Ponadto organ zauważył, że przedmiotem egzekucji jest cała nieruchomość, a nie sam grunt, budynek, czy jego części składowe. Dyrektor podał, że sporządzone w wyniku uznania zarzutów uzupełnienie operatu szacunkowego wskazuje, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast wyodrębnione z wartości rynkowej nieruchomości - wartość gruntu, to [...] zł, a wartość hali - [...] zł. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podano zatem odrębnie wartość gruntu oraz wartość obiektu budowlanego - hali produkcyjnej wraz z suwnicą, co wypełnia wymogi określone w art. 110s § 2 u.p.e.a.
Zdaniem organu, zarzut naruszenia art. 110s § 4 u.p.e.a. poprzez oznaczenie wartości gruntu bez uwzględnienia pozostającego w mocy prawa w postaci hipoteki ustanowionej na rzecz wierzyciela hipotecznego, uznać należało za niezasadny. Organ wyjaśnił, że wartości, o których mowa w § 2 i 3, podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość,
w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Hipoteka nie należy do praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, o którym mowa w art. 110s § 4 u.p.e.a.
Dyrektor wskazał, że opis nieruchomości ujęty w protokole z czynności opisu
i oszacowania nieruchomości w przejrzysty sposób określa nieruchomość,
z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., w tym m. in. stwierdzonych praw i obciążeń. Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że nieruchomość obciążona jest korzystającym z pierwszeństwa zaspokojenia wpisem hipoteki. Ponadto organ egzekucyjny nie stwierdził innych praw i obciążeń na zajętej nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 110o § 1 u.p.e.a. w związku z art. 8 § 1, art. 9
i art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak poinformowania zobowiązanego o terminie ukończenia opisu i oszacowania po uzyskaniu uzupełniającego stanowiska rzeczoznawcy, organ odwoławczy wskazał, że uzupełnienie to zostało sporządzone po zakończeniu opisu
i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego protokołem z [...] września 2022 r. Natomiast, o terminie opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczonym na dzień [...] września 2022 r. skarżący został powiadomiony zawiadomieniem z [...] lipca 2022 r., które doręczono [...] sierpnia 2022 r.
Dyrektor wyjaśnił, że uzupełnienie rzeczoznawcy majątkowego w żaden sposób nie wpływa na prawidłowość czynności opisu i oszacowania. Oszacowanie wartości całej nieruchomości oraz odrębnie wartości gruntów nie ma znaczenia w dalszym toku postępowania, bowiem sprzedaży licytacyjnej podlega nieruchomość jako całość.
Organ odwoławczy nie podzielił również stanowiska, że w takiej sytuacji należy powtórzyć czynności związane z opisem i oszacowaniem nieruchomości, oraz zawiadomić skarżącego o nich w trybie art. 110o § 1 u.p.e.a. Czynności związane
z opisem i oszacowaniem nieruchomości zostały zakończone, dlatego odpis tego dokumentu skarżący otrzymał wraz z postanowieniem z [...] stycznia 2023 r. w sprawie zarzutów. Tym samym skarżący został powiadomiony o ustaleniach organu egzekucyjnego i mógł zająć wobec nich stanowisko, co uczynił w zażaleniu.
Odnosząc się do zarzutu błędnego przyjęcia, że spółka [...] sp. z o.o.
w W. nie zgłosiła żadnych praw do przedmiotu egzekucji, organ podkreślił, że do organu egzekucyjnego nie skierowano żadnej informacji o wniesionym przez Spółkę pozwie, czy toczącym się postępowaniu przed Sądem Rejonowym w I.
z powództwa spółki [...] sp. z o.o. w W.. Spółka nie zgłosiła do organu egzekucyjnego również praw do nieruchomości zgodnie z treścią art. 110o u.p.e.a., pomimo podanego do publicznej wiadomości obwieszczenia o terminie opisu
i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika natomiast, że spółka złożyła do Naczelnika Urzędu Skarbowego w I. wniosek o wyłączenie spod egzekucji hali magazynowo-produkcyjnej, posadowionej na nieruchomości o nr księgi wieczystej [...], w trybie art. 38 u.p.e.a. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] listopada 2021 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w I. z [...] września 2021 r.
o odmowie wyłączenia tego składnika majątkowego spod egzekucji. W postanowieniu pouczono spółkę o prawie do żądania zwolnienia od zabezpieczenia lub egzekucji administracyjnej w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z art. 40 § 2 u.p.e.a. Pouczono również, że odpis pozwu o zwolnienie kieruje się równocześnie do organu egzekucyjnego. Nieotrzymanie pozwu w przedmiotowej sprawie świadczy natomiast o braku wszczęcia postępowania w sprawie zwolnienia rzeczy spod egzekucji administracyjnej w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Kwestia wyłączenia spod egzekucji została zatem ostatecznie rozstrzygnięta przed ponownym opisem i oszacowaniem, który miał miejsce [...] września 2022 r.
Organ zauważył, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości również brak jest informacji o zmianach w zakresie prawa własności nieruchomości, czy jakichkolwiek roszczeniach zgłoszonych przez Spółkę.
Odnosząc się natomiast do wniosku skarżącego o odstąpienie od egzekucji
z nieruchomości, gdyż wartość jej oszacowania jest wyższa niż kwota dochodzonej należności organ wskazał, że jest to konieczne z uwagi na nieskuteczność dotychczas zastosowanych środków egzekucyjnych i ma zapewnić wykonanie obowiązku. Ponadto, nie sposób określić, czy nieruchomość [pic] zostanie sprzedana oraz jaka będzie cena nabycia. Natomiast obowiązek organu [pic]egzekucyjnego stosowania środków egzekucyjnych przewidzianych w ustawie, w tym również egzekucji z nieruchomości, wynika z art. 7 § 1 u.p.e.a.
W skardze do tut. Sądu skarżący zaskarżył powyższe postanowienie w całości, zarzucając:
1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydanego postanowienia, wyrażający się w dowolnym przyjęciu, że:
- budynek hali przemysłowej jest posadowiony na fundamentach trwale z gruntem związanych,
- znajdująca się na terenie hali i zamontowana w jej wnętrzu suwnica stanowi element związany z halą, a tym samym powinna być ona do niej zaliczana,
- dynamika zmian na rynku nieruchomości w okresach między sporządzanymi operatami nie jest okolicznością implikującą konieczność dokonania zmiany ustaleń
w zakresie cen transakcyjnych przyjętych do wyceny w ramach metody porównawczej,
- treść i charakter zgłoszonych zarzutów, które zostały uznane zdaniem organu za zasadne nie implikują jednocześnie w sferze ustaleń co do prezentowanej przez rzeczoznawcę wartości składników majątkowych podlegających egzekucji;
2) wewnętrzną sprzeczność wydanego postanowienia wyrażającą się w uznaniu za zasadnym zarzut niewskazania osobno wartości gruntu, budynku hali produkcyjnej oraz suwnicy, a jednocześnie pominięciu wynikających z powyższego ustaleń do uzupełnienia operatu szacunkowego w części dotyczącej suwnicy;
3) naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 110s § 2 pkt 3 u.p.e.a., mające wpływ na treść wydanego postanowienia, wyrażające się w pominięciu podania wartości suwnicy uznanej uprzednio w treści uzasadnienia za przynależność;
4) naruszenie przepisu postępowania, tj. przepisu art. 110s § 4 u.p.e.a., mające wpływ na treść wydanego postanowienia, wyrażające się w oznaczeniu wartości gruntu
z pominięciem konieczności oznaczenia tejże "wartości z i bez uwzględnienia" pozostającego w mocy prawa w postaci hipoteki ustanowionej na rzecz wierzyciela hipotecznego;
5) naruszenie przepisu postępowania, tj. przepisu art. 110o § 1 u.p.e.a. w związku
z przepisem art. 8 § 1 k.p.a. w związku z art. 9 i art. 10 § 1 k.p.a. wyrażające się
w odmowie poinformowania zobowiązanego jako strony postępowania o terminie ukończenia opisu i oszacowania, pomimo iż zgłoszone zarzuty spowodowały uzyskanie uzupełniającego stanowiska rzeczoznawcy implikującego nowe ustalenia w zakresie między innymi oznaczenia odrębnego wartości gruntu i hali, co wraz z pozostałymi kwestiami stanowiącymi ustalenia organu winno być traktowane jako czynność opisu
i oszacowania nieruchomości, podlegające rygorowi zawiadomienia o ich ukończeniu;
6) poczynienie ustaleń co do faktu czy hala jest trwale z gruntem związana w drodze oceny własnej organu oraz opinii rzeczoznawcy majątkowego, pomimo że ustalenie powyższe zaliczyć z całą stanowczością wypada do sfery wiedzy specjalnej wykraczającej poza wiedzę życiową bądź wiedzę z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a tym samym winna być ona przedmiotem wywołania opinii biegłego
z dziedziny budownictwa;
7) dowolne ustalenie, że wskazywana spółka [...] Sp. z o.o. w W. nie zgłosiła żadnych praw do przedmiotu toczącej się egzekucji, podczas gdy przed Sądem Rejonowym w I. zawisła sprawa z powództwa w/w podmiotu przeciwko zobowiązanemu (sygn. [...] o złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości, co w istocie stanowi zgłoszenie praw do przedmiotu egzekucji, a fakt ten sprawia, że w/w podmiot winien uczestniczyć w niniejszym postępowaniu;
8) pominięcie zgłoszonego wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa na okoliczności wskazywane w treści zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości pomimo, iż zdaniem zobowiązanego wskazywana kwestia związania bądź nie hali na trwałe z gruntem nie jest możliwa do rozstrzygnięcia w oparciu o dotychczas zgromadzony w sprawie materiał dowodowy,
9) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a.
i art. 18 u.p.e.a. poprzez zaniechanie podjęcia i zrealizowania z urzędu inicjatywy dowodowej pozwalającej na zebraniu kompletnego materiału dowodowego w zakresie wszystkich okoliczności relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności zaś zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w zakresie okoliczności wskazywanych w zarzutach powyżej, a dotyczących stanu nieruchomości, tj. związania bądź nie trwałego z halą, który winien być określony przy pomocy wiedzy specjalnej biegłego z zakresu budownictwa;
10) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8 k.p.a. w związku z art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a tym samym nie pozostającej pod ochroną rzeczonej normy prawnej, oceny zgromadzonego materiału dowodowego, wyrażającej się
w przyjęciu, że zebrany materiał dowodowy jest wystarczający dla dokonania ustaleń
w kierunku niekorzystnym dla skarżącego, a przedstawione przez niego dokumenty
i informacje nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy przedstawione podczas kontroli w toku trwania postępowania dokumenty pozwalają zdaniem skarżącego na przyjęcie przedstawianej przez niego wersji i twierdzeń.
Mając na względzie powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uwzględnienie skargi, uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane
w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3).
W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b oraz c p.p.s.a.).
Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] kwietnia 2023 r. utrzymujące
w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w I. z dnia [...] stycznia 2023 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co na podstawie powołanego art. 119 pkt 3 p.p.s.a. pozwoliło na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane
w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.
Badając rozpoznawaną sprawę w wyżej zakreślonej kognicji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego.
Spór w niniejszej sprawie dotyczy oceny prawidłowości uznania przez organy za niezasadne wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w części dotyczącej w szczególności twierdzenia przez skarżącego, że: 1) budynek hali przemysłowej nie jest posadowiony na fundamentach i nie jest trwale związany z gruntem, 2) znajdująca się na terenie hali i zamontowana w jej wnętrzu suwnica nie stanowi elementu związanego z halą, a tym samym nie powinna być do niej zaliczona, 3) dynamika zmian rynku nieruchomości w zakresie zmian cen transakcyjnych nieruchomości podobnych wskazanych w operacie szacunkowym nie zawiera argumentacji na rzecz tego, czy zaszły takie zmiany, które powodowałby konieczność zmiany ustaleń wartości nieruchomości.
Natomiast organ egzekucyjny uznał za zasadne zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości w części nieprawidłowego przyjęcia, że hala przemysłowa posiada wydzielone pomieszczenia, w tym o charakterze gospodarczo-socjalnym oraz że
w budynku jest instalacja centralnego ogrzewania, a także w zakresie niewskazania przy szacowaniu nieruchomości osobno wartości gruntu, budynku hali produkcyjnej.
W tej części, w której organ uznał zarzuty za zasadne, tut. Sąd z urzędu nie znajduje podstaw do podważenia tego stanowiska.
Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Natomiast z treści art. 110s § 1, 2 i 3 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego,
o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami; przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a w przypadku, o którym mowa w art. 110p u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość ww. składników w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Wyjaśnić również należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii.
W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności
i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz WSA
w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, wszystkie przywołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl.).
Podkreślenia wymaga również to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody
i techniki szacowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21).
Natomiast prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 18 kwietnia 2023 r., I SA/Gd 11/23).
Zdaniem tut. Sądu, analiza postanowień, protokołu ponownego opisu
i oszacowania nieruchomości z dnia [...] września 2022 r., treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego, aktualizacji i jego uzupełnienia wskazują, że organ administracji dokonał prawidłowej oceny tych dowodów zarówno pod względem formalnym jak i ich wiarygodności dowodowej. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organy przyjęły, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego wraz z jego aktualizacją, w oparciu o które organ egzekucyjny sporządził [...] września 2022 r. protokół ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hali przemysłowej. Organ ustalił, że oszacowana wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hali przemysłowej wynosi [...] zł, zgodnie ze zaktualizowanym [...] czerwca 2022 r. (k. 321-322) operatem szacunkowym z [...] maja 2021 r. (k. 138-179) wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Kwestionując stanowisko organów, co do uznania za niezasadne wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, strona skarżąca podnosi, że budynek hali przemysłowej nie jest posadowiony na fundamentach i nie jest trwale związany z gruntem, a tak został przyjęty. W tym kontekście prawidłowa jest ocena organów odwołująca się do dowodów w sprawie, w tym do operatu szacunkowego z [...] maja 2021 r., z którego wynika, że na nieruchomości będącej przedmiotem zajęcia znajduje się budynek hali magazynowo-produkcyjnej posiadający: powierzchnię zabudowy - [...],00 m2, powierzchnię użytkową – ca [...] m2. Jest to jednokondygnacyjny obiekt wolnostojący niepodpiwniczony o wymiarach zewnętrznych [...],00 m oraz wysokości [...] m. Opisując konstrukcję budynku biegły podał, że budynek posiada fundamenty i stopy fundamentowe żelbetowe posadowione na jednym poziomie, słupy z kształtowników walcowanych, stężenia i wiązary dachowe – belki i kratownice z prętów (...), ściany osłonowe z płyt warstwowych ocieplonych, po zachodniej stronie wmontowane okna, ściany przyziemia ocieplone styropianem oraz dach dwuspadowy pokryty blachą mocowaną na płatwiach stalowych opartych na wiązarach kratowych, w spojeniu kalenicy po obu stronach znajdują się okna naświetlające wnętrze hali. Budynek posiada izolację termiczną ścian i stropodachu, izolację przeciwwilgociową fundamentów, posadzek oraz dachu. Budynek posiada trzy otwierane automatycznie bramy (k. 139-179 akt).
Ponadto, z protokołu oględzin nieruchomości sporządzonego [...] października 2022 r. wynika, że hala posadowiona jest na fundamentach oraz [...] słupach podtrzymujących całą konstrukcję, a ściany betonowe połączone są ze słupami na śruby (k. 338). Powyższe ustalenia co do trwałego związania hali z gruntem potwierdzają także fotografie znajdujące się w aktach administracyjnych (k. 139 i 340). Ponadto w piśmie wyjaśniającym z [...] listopada 2022 r. rzeczoznawca majątkowy ocenił jako nieuzasadnione stanowisko, że budynek hali nie jest związany z gruntem, wskazując, że hala jest posadowiona na fundamentach, na których znajdują się betonowe ściany o wysokości [...] m i [...] szt. stalowych słupów wzmacniających konstrukcję całości hali (k. 341).
Mając na uwadze powyższe dowody i wynikające z nich dane, rację należy przyznać organowi, że brak podstaw do kwestionowania fizycznego i trwałego związania hali z gruntem. Konstrukcja hali, jej powierzchnia, posiadanie fundamentów oraz wzmocnień konstrukcji w postaci słupów betonowych świadczą o tym, że jest to budynek trwale z gruntem związany, a nie odrębny od gruntu obiekt. W ocenie tut. Sądu omówione przez organ dowody znajdujące się w aktach administracyjnych pozwoliły organowi na uprawnione ustalenie, że hala jest trwale związana z gruntem i nie zachodziła konieczność powołania biegłego z zakresu budownictwa, czego żąda skarżący. Organ zasadnie dokonał oceny tego zagadnienia z uwzględnieniem art. 47
§ 2 ("Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.") i art. 48 ("Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.") kodeksu cywilnego. Trafnie przywołano na poparcie swojego stanowiska poglądy zaprezentowane w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. sygn. akt IIII FSK 4696/21, I OSK 536/18) oraz Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 65/05). Rację ma organ, że połączenie hali z gruntem poprzez fundamenty skutkuje tym, że występuje trwałe połączenie z gruntem, zatem budynek dzieli los prawny gruntu, na którym został posadowiony. Takiego wniosku nie zmienia okoliczność podnoszona przez skarżącego, że hala ma charakter obiektu czasowego i demontowalnego, który z wykorzystaniem aktualnych technik może być przeniesiony w inne miejsce. Jak wyjaśnił NSA w wyroku z 16 grudnia 2009 r., II OSK 1958/08, żaden z przepisów prawa budowlanego nie uzależnia kwalifikacji obiektu od metody, techniki i technologii jego wykonania czy od tego, że w każdej chwili może on być rozebrany. O tym, czy obiekt jest trwale związany z gruntem, czy też nie, nie świadczy sposób, w jaki zagłębiono go w gruncie ani technika, w jakiej to wykonano, ale masa całkowita obiektu i jego rozmiary, które wymagają trwałego związania z gruntem ze względów bezpieczeństwa. Obiekt budowlany trwale związany z gruntem musi co do zasady posiadać prefabrykowany lub murowany fundament albo odpowiednio przygotowane podłoże wymagające wykonania stosownych robót ziemnych. Należy przez to rozumieć mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę w sensie technicznym, uniemożliwiającą np. ponowne posadowienie danego obiektu w innym miejscu bez konieczności ponownego przygotowania podłoża. Sama tylko techniczna możliwość przeniesienia obiektu na inne miejsce nie ma zatem istotnego znaczenia (zob. także uzasadnienie do uchwały składu 7 sędziów NSA z 29 września 2021 r., III FPS 1/21).
Sąd w obecnym składzie ww. poglądy w pełni podziela i uznaje je – co do istoty - za adekwatne dla oceny spornego zagadnienia w niniejszej sprawie i tym samym za nietrafne uznaje stanowisko skarżącego o braku trwałego połączenia hali z gruntem
w kontekście dowodów i argumentacji organu.
Odnośnie do zarzutu, że zamontowana we wnętrzu hali suwnica nie stanowi elementu związanego z halą, a tym samym nie powinna być do niej zaliczana, należy go ocenić także jako niezasadny, a stanowisko organu uprawnione w świetle zebranego materiału dowodowego. Otóż sporządzone w wyniku uznania zarzutów uzupełnienie operatu szacunkowego wskazuje, że wartość rynkowa wszystkich składników nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast wyodrębniona z wartości rynkowej nieruchomości - wartość gruntu to [...] zł, a wartość hali [...] zł. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podano zatem odrębnie wartość gruntu oraz wartość obiektu budowlanego - hali produkcyjnej wraz z suwnicą. W tym kontekście prawidłowo organ wskazuje, że budynek hali magazynowo-produkcyjnej pełni funkcję zakładu produkcyjno-handlowo-usługowego w zakresie produkcji wag samochodowych, serwisu gwarancyjnego i naprawczego. Suwnica jest elementem konstrukcyjnym związanym z halą. Wewnątrz hali znajduje się suwnica bramowa na stalowej konstrukcji podtorza i jest wykorzystywana do wewnętrznego transportu elementów produkowanych do podzespołów gotowych produktów (str. 9 operatu szacunkowego). Ze znajdujących się w aktach fotografii hali dołączonych do operatu szacunkowego oraz jego uzupełnienia wynika, że ramię suwnicy rozpościera się na całą szerokość hali i jest przytwierdzone do budynku w sposób trwały.
Nie budzi zatem wątpliwości ustalenie organu, że suwnica konstrukcyjnie oraz funkcjonalnie związana jest z halą, a jej odłączenie spowodowałoby istotne zmiany bądź w całości, bądź w części rzeczy odłączonej.
Potwierdzeniem tego stanowiska organu jest zarówno fizyczne połączenie tego elementu z halą (ramię suwnicy przymocowane do sufitu i ścian hali), jak i jego gospodarcze związanie z budynkiem, a mianowicie budynek hali magazynowo-produkcyjnej wraz z suwnicą pełni funkcję zakładu produkcyjno-handlowo-usługowego w zakresie produkcji wag samochodowych, serwisu gwarancyjnego i naprawczego. Zatem z uwagi na charakter budynku hali (zakład produkcyjny), a także charakterystykę oraz funkcję dla jakiej suwnica jest wykorzystywana, stanowi ona ważny element związany z funkcjonowaniem zakładu i stanowi jego wyposażenie. Ponadto wielkość suwnicy, stalowa konstrukcja oraz udźwig [...] ton świadczą o tym, że jest ona elementem konstrukcyjnie związanym z halą, dostosowanym do budynku hali, a jej ewentualny demontaż wiązałby się z istotnymi zmianami, w zakresie fizycznym oraz funkcjonalnym tego obiektu. Nie jest podważane, że budynek hali wykorzystywany jest jako zakład produkcyjny, a suwnica jest elementem niezbędnym dla zachowania tej funkcji. W związku z tym na aprobatę zasługuje stanowisko organu, że hala i suwnica tworzą gospodarczą całość powiązaną fizycznie i funkcjonalnie. Połączenie to ma również charakter trwały (nie dla przemijającego użytku) skoro suwnica została zaprojektowana i jest wykorzystywana dla zapewnienia produkcyjnej funkcji hali. Natomiast okoliczność możliwości zdemontowania suwnicy nie oznacza, że nie stanowi ona części składowej nieruchomości, bowiem o tym, rozstrzyga ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania, na co zasadnie wskazuje organ.
W tej sytuacji rację należy przyznać Dyrektorowi, że hala magazynowo-produkcyjna
i zamontowana w niej suwnica, jako części składowe nieruchomości nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Konsekwencją powyższego był brak podstaw, aby odrębnie biegły ustalał wartość suwnicy jako przynależności. Z akt sprawy oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego wynika, że dokonując szacowania wartości nieruchomości uwzględnił on, że w hali znajduje się suwnica bramowa na stalowej konstrukcji podtorza o udźwigu [...] ton oraz że jest ona elementem konstrukcyjnym związanym z halą. Powyższe potwierdza treść operatu szacunkowego, w tym opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości. W związku z tym podnoszony w skardze zarzut, że suwnica powinna być odrębnie wyceniona nie zasługuje na uwzględnienie, a tym samym w sprawie nie doszło do naruszenia art. 110s § 2 pkt 3 u.p.e.a. Okoliczność, że w wyniku zgłoszonych zastrzeżeń dokonano wyodrębnienia wartości gruntu z całej nieruchomości, nie oznacza "wewnętrznej sprzeczności" w wydanych postanowieniach, skoro suwnica jest częścią składową hali, co organ wykazał odwołując się do zgromadzonych dowodów
i jest spójne z treścią operatu szacunkowego oraz wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia
[...] listopada 2022 r.
W przedmiocie zarzutu nieuwzględnienia dynamiki zmian rynku nieruchomości
w zakresie zmian cen transakcyjnych nieruchomości podobnych wskazanych
w operacie szacunkowym oraz niepodanie argumentacji na rzecz tego, czy zaszły takie zmiany, które stwarzałyby konieczność zmiany ustaleń wartości nieruchomości, należy stwierdzić, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Z aktualizacji operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2022 r. wynika, że rzeczoznawca ocenił aktualność wartości nieruchomości. Rzeczoznawca podał, że sprawdził: 1) czy nastąpiły istotne zmiany stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, 2) czy zmienił się charakter lub nastąpiła istotna zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego, 3) czy nastąpiła zmiana zakresu lub celu wyceny, 4) czy nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości od daty sporządzenia poprzedniej wyceny, które powodują potrzebę zmiany zastosowanej procedury wyceny. Ponadto rzeczoznawca majątkowy podał w tej aktualizacji, że dokonując oględzin nieruchomości [...] czerwca 2022 r. stwierdził, że na nieruchomości nie nastąpiły wymienione powyżej zmiany. W związku z tym skonstatował, że wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej określona w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. na kwotę [...]zł jest aktualna także na dzień [...] czerwca 2022 r.
(k. 321-322).
Trudno w takiej sytuacji zarzucać organowi, że stanowisko rzeczoznawcy ocenił jako zasadne, skoro brak jest istotnych zmian w stanie nieruchomości mających skutkować tym, że wartość - jak wydaje się wynikać z twierdzeń strony - powinna być wyższa.
Jednocześnie Sąd zauważa, że rzeczoznawca przyznał, iż brak jest w budynku instalacji centralnego ogrzewania oraz pomieszczeń o charakterze gospodarczo-socjalnym. Pomieszczenie socjalne znajduje się w barakowozie oddalonym
o kilkanaście metrów od hali produkcyjne. Zatem pomimo choćby stwierdzenia, że hala nie posiada centralnego ogrzewania (co mogłoby mieć ewentualny wpływ na zmniejszenie jej wartości), to pozostawiono wartość nieruchomości na takim samym poziomie. Zatem słusznie organ uwzględnił fakt, że pomimo częściowego uwzględnienia zarzutów, jednak operat jest prawidłowy pod względem formalnym i ma wartość dowodową oraz stanowi podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu
i oszacowania nieruchomości. Czym innym bowiem jest zmiana opisu nieruchomości
(w tym zakresie część zarzutów uwzględniono), a czym innym oszacowanie wartości nieruchomości. Nie każda zmiana opisu nieruchomości musi automatycznie wiązać się ze zmianą jej wartości i wbrew zarzutom skargi nie ma w tym sprzeczności.
W związku z powyższym nie zasługuje na akceptację stanowisko wyrażone
w skardze dotyczące braku aktualności operatu szacunkowego w zakresie wartości rynkowej wszystkich składników nieruchomości na dzień aktualizacji wyceny – w kwocie [...]zł. Podkreślić należy, że organ egzekucyjny przed wydaniem postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania, uzyskał od rzeczoznawcy potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Przez istotne zmiany, o których mowa w przepisie art. 110u § 2 u.p.e.a. należy rozumieć zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze obiektu spowodowane czynnikami natury, czy zmiany przeznaczenia obiektu powodujące zdezaktualizowanie opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie - wzniesienie nowego obiektu budowlanego). Skoro takie okoliczności nie wystąpiły, to brak było podstaw do zmiany wartości nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał w operacie nieruchomość
z posadowioną na niej halą, wziął pod uwagę jej rodzaj oraz stan i wyjaśnił, co brał pod uwagę przy ustaleniu wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę opisu i oszacowania, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze. Zgodnie z art. [...] ust. 1 i art. [...] ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Ponadto w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawił analizę
i charakterystykę rynku, w tym opis rynku nieruchomości – zabudowanych. Wskazał
i opisał poszczególne etapy analizy, w wyniku której finalnie zidentyfikowano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Przedstawił także cechy, które w zasadniczym stopniu wpływają na wysokość cen, tj. położenie, stan techniczno-użytkowy, zużycie techniczne, powierzchnię działki i parkingów, powierzchnię użytkową. Każdej z tych cech rzeczoznawca majątkowy przypisał wagę, ustalając ją zgodnie z zaleceniami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny PFSRM. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił w tabeli opis nieruchomości, które uznał za podobne do nieruchomości wycenianej, mając na uwadze ww. cechy. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo określił i uzasadnił cechy rynkowe determinujące cenę nieruchomości oraz ich wagi, po czym dokonał korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania i nieruchomości wycenianej, co pozwoliło określić wartość rynkową nieruchomości.
Sąd zaznacza, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Do rzeczoznawcy majątkowego należy również określenie rynku miarodajnego dla szacowanej nieruchomości, wiedza w tym zakresie jest bowiem wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Nie wystarczy stwierdzić, że jest ona wadliwa.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości oraz operat szacunkowy, do którego ten protokół się odwołuje, nie zawierają nieprawidłowości w omawianym zakresie, w jakim nie uwzględniono zarzutów podnoszonych przez skarżącego. Jednocześnie Sąd stwierdza, że odnosząc się do stanu prawnego nieruchomości rzeczoznawca majątkowy także przedstawił wszystkie niezbędne informacje. Sąd podkreśla, że organ egzekucyjny, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii, ze wskazanych przez stronę powodów uległa zmianie. Organ zwrócił się do rzeczoznawcy w tej materii
i uzyskał odpowiedź z podaniem przyczyn braku podstaw do zmiany wartości nieruchomości. Jeśli natomiast strona ma zastrzeżenia co do rzetelności
i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oraz jego aktualności, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy art. 157 u.g.n. (por. wyroki NSA:
z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16), czego w niniejszej sprawie nie uczyniła i nie przedstawiła w tym zakresie żadnego dowodu. Mając na uwadze ogólne wskazania przez stronę na wzrost cen nieruchomości m.in. z powodu wzrostu wskaźników inflacyjnych, argumentacja ta nie zasługiwała na uwzględnienie.
Całkowicie niezasadny jest zarzut, aby organ egzekucyjny odstąpił od egzekucji z nieruchomości, gdyż wartość jej oszacowania jest wyższa niż kwota dochodzonej należności. Odnosząc się do tego wyjaśnić należy, że skoro nieskuteczne były wcześniej zastosowane środki egzekucyjne, to organ egzekucyjny uprawniony
i obowiązany jest do prowadzenia egzekucji z nieruchomości.
Prawidłowo także oceniono kwestie związane z zarzutem naruszenia art. 110s
§ 4 u.p.e.a. poprzez oznaczenie wartości gruntu bez uwzględnienia pozostającego
w mocy prawa w postaci hipoteki ustanowionej na rzecz wierzyciela hipotecznego. Opis nieruchomości ujęty w protokole z czynności opisu i oszacowania nieruchomości określa nieruchomość, podaje dane, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., w tym
m. in. dotyczące stwierdzonych praw i obciążeń. Z treści księgi wieczystej wynika, że nieruchomość obciążona jest korzystającym z pierwszeństwa zaspokojenia wpisem hipoteki. W operacie szacunkowym jako jedno ze źródeł informacji wskazano księgę wieczystą, a odpisy z niej załączono do tego operatu. W operacie w pkt VIII "Warunki
i ograniczenia" wskazano na zapisy wnikające z księgi wieczystej w postaci ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji administracyjnej (dział III) oraz hipotece umownej kredytu na kwotę [...]zł i hipotece przymusowej na kwotę [...]zł (dział IV) oraz zabezpieczeniu - wydanym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Na podstawie art. 110s § 4 u.p.e.a., wartości, o których mowa w § 2 i 3, podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość,
w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Hipoteka nie należy do praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, o którym mowa w art. 110s § 4 u.p.e.a. W tej sytuacji organ nie naruszył tego przepisu u.p.e.a. przyjmując w protokole ponownego opisu i oszacowania wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej
w kwocie [...]zł. Jednocześnie w protokole opisu i oszacowania nieruchomości zawarto informację o obciążeniu nieruchomości hipoteką wraz z informacją o aktualnej wysokości wierzytelności (k. 181).
W zakresie zarzutu błędnego przyjęcia przez organ, że spółka [...] sp.
z o.o. w W. nie zgłosiła żadnych praw do przedmiotu egzekucji wskazać należy, że okoliczność zgłoszenia tych praw nie została wykazana. Organ nadzoru podnosi, że do organu egzekucyjnego nie skierowano żadnej informacji o wniesionym przez Spółkę pozwie, czy toczącym się postępowaniu przed Sądem Rejonowym w I.
z powództwa spółki [...] sp. z o.o. w W.. Spółka nie zgłosiła do organu egzekucyjnego również praw do nieruchomości w trybie art. 110o u.p.e.a., pomimo podania do publicznej wiadomości obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Prawdą jest, że z akt sprawy wynika natomiast, iż Spółka złożyła do Naczelnika Urzędu Skarbowego w I. wniosek o wyłączenie spod egzekucji hali magazynowo-produkcyjnej, posadowionej na nieruchomości o nr księgi wieczystej [...] w trybie art. 38 u.p.e.a. (k. 237-256). Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] listopada 2021 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w I. z [...] września 2021 r. o odmowie wyłączenia tego składnika majątkowego spod egzekucji.
W postanowieniu pouczono Spółkę o prawie do żądania zwolnienia od zabezpieczenia lub egzekucji administracyjnej w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, stosownie do art. 40 § 2 u.p.e.a. Pouczono również, że odpis pozwu o zwolnienie kieruje się równocześnie do organu egzekucyjnego. Nieotrzymanie przez organ pozwu w tej sprawie zasadnie zostało ocenione jako brak wszczęcia postępowania w sprawie zwolnienia rzeczy spod egzekucji administracyjnej w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Kwestia wyłączenia spod egzekucji została zatem ostatecznie rozstrzygnięta przed ponownym opisem i oszacowaniem dnia [...] września 2022 r.
Z pisma z dnia [...] lutego 2022 r. Sądu Rejonowego w I. I Wydział Cywilny wynika, że nie została zarejestrowana sprawa z powództwa [...] z siedzibą
w W. przeciwko Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w I. o zwolnienie zajętego przedmiotu spod egzekucji (k. 259). W tym kontekście należy mieć na uwadze termin z art. 842 § 2 k.p.c., zgodnie z którym powództwo można wnieść w ciągu dni czternastu od doręczenia postanowienia administracyjnego organu egzekucyjnego, a jeżeli zainteresowany wniósł zażalenie na to postanowienie - w ciągu dni czternastu od doręczenia postanowienia wydanego na skutek zażalenia. Jak podnosi natomiast organ nie wpłynęł do niego żaden pozew w tym zakresie. Co istotne także w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości brak jest informacji o zmianach w zakresie prawa własności nieruchomości, czy jakichkolwiek roszczeniach zgłoszonych przez ww. Spółkę wskazaną w skardze.
W pełni na aprobatę zasługuje też stanowisko organu o niezasadności naruszenia art. 100o § 1 u.p.e.a. w związku z art. 8 § 1, art. 9 i art. 10 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego poprzez brak poinformowania zobowiązanego o terminie ukończenia opisu i oszacowania po uzyskaniu uzupełniającego stanowiska rzeczoznawcy. Istotna jest kolejność zdarzeń. Otóż uzupełnienie do operatu szacunkowego zostało sporządzone po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego protokołem z [...] września 2022 r. Natomiast organ podnosi
i strona nie kwestionuje, że o terminie opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczonym na dzień [...] września 2022 r. skarżący został powiadomiony zawiadomieniem z [...] lipca 2022 r. Uzupełnienie operatu i wyjaśnienia rzeczoznawcy zostały sporządzone już po wniesieniu zarzutów (pismo z dnia [...] września 2022 r. – k. 331-332), a przed ich rozpatrzeniem. Organ egzekucyjny przed rozpatrzeniem zarzutów zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska w związku z tymi zarzutami (pismo
z [...] września 2022 r. – k. 334). Uzupełnienie operatu i wyjaśnienia rzeczoznawcy były następcze w stosunku do zarzutów i sporządzone w związku z tym zarzutami. Okoliczność natomiast oszacowania odrębnie wartości gruntów nie stanowiła podstawy do powtórzenia wszystkich czynności opisu i oszacowania, skoro nie zmieniła się wartość całej nieruchomości w stosunku do wartości podanej w operacie z dnia [...] maja 2021 r. i jego aktualizacji z dnia [...] czerwca 2022 r. Tym samym organ nie miał obowiązku powtórzenia czynności opisu i oszacowania nieruchomości, z czym związany byłby obowiązek zawiadomienia o nich skarżącego w trybie art. 110o § 1 u.p.e.a. W konsekwencji nie doszło do naruszenia tego przepisu w związku z art. 8 § 1, art. 9 i art. 10 § 1 k.p.a.
Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli
w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Powyższa regulacja umożliwia podjęcie działań w celu przeprowadzenia dodatkowego opisu
i oszacowania nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, również z urzędu, jeżeli zachodzi przesłanka istotnych zmian co do nieruchomości w okresie między sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji. Dodatkowy opis i oszacowanie może zostać przeprowadzony tylko po spełnieniu warunków opisanych
w art. 110u § 2 u.p.e.a. B. to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np.
z powodu powodzi, huraganu, pożaru) oraz zmian spowodowanych stanem prawnym (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., II OSK 1108/08; wyrok WSA we Wrocławiu
z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Wr 815/11, CBOSA).
Ponadto, należy zwrócić uwagę także na treść art. 111k § 2 u.p.e.a., zgodnie
z którym, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego.
W sytuacji zmiany w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu
i oszacowaniem jej wartości, a wyznaczonym terminem licytacji zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., sporządza się dodatkowy opis i oszacowanie, natomiast w przypadku nowej egzekucji, o której mowa w art. 111k § 2 u.p.e.a., dokonuje się nowego opisu
i oszacowania.
Bezzasadne są również zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów k.p.a. Podać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. W oparciu o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio m.in. wynikającą z art. 6 k.p.a. zasadę praworządności, zawartą w art. 7 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 k.p.a. zasadę zaufania, zawartą w art. 9 k.p.a. zasadę informowania stron. Oznacza to, że
w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania - w sprawie poddanej kontroli Sądu, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi
w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w k.p.a. tylko w sytuacjach nieuregulowanych przepisami u.p.e.a. W ocenie Sądu z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie dokonał opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Wskazać należy, że pełnomocnik skarżącego został zawiadomiony o terminie oględzin pismem z dnia [...] października 2022 r. doręczonym dnia [...] października 2022 r. (k. 335-336), które to oględziny miały miejsce [...] października 2022 r. (k. 338).
Okoliczność, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości (potwierdzona w aktualizacji), następnie przyjęta w protokole opisu i oszacowania, nie odpowiada oczekiwaniom strony skarżącej, nie oznacza naruszenia art. 8 i art. 80 k.p.a. Organy odniosły się szczegółowo do zarzutów Skarżącego i uzasadniły własne stanowisko z powołaniem się na dowody w sprawie.
W konsekwencji, w świetle powyższych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, Sąd nie podzielił zarzutów skargi naruszenia powołanych przepisów u.p.e.a. oraz k.p.a., w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonego postanowienia
z obrotu prawnego.
Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.