I OSK 79/22

Naczelny Sąd Administracyjny2025-02-04
NSAnieruchomościWysokansa
nieruchomościwywłaszczenieodszkodowaniedroga publicznawycena nieruchomościprawo administracyjnesądownictwo administracyjnegospodarka nieruchomościamirynek regionalnyoperat szacunkowy

NSA oddalił skargę kasacyjną Wójta Gminy Lutomiersk dotyczącą odszkodowania za przejętą pod drogę nieruchomość, potwierdzając prawidłowość wyceny opartej na transakcjach z rynku regionalnego.

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Wójta Gminy Lutomiersk od wyroku WSA w Łodzi, który oddalił jego skargę na decyzję Wojewody Łódzkiego ustalającą odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Wójt kwestionował wysokość odszkodowania, zarzucając błędy w wycenie i zastosowanie niewłaściwych kryteriów porównawczych. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, uznając, że wycena oparta na transakcjach z rynku regionalnego była prawidłowa w sytuacji braku wystarczających danych z rynku lokalnego, a zarzuty procesowe były niezasadne.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Wójta Gminy Lutomiersk od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który oddalił skargę na decyzję Wojewody Łódzkiego ustalającą odszkodowanie za nieruchomość przejętą z mocy prawa pod drogę publiczną. Spór koncentrował się na wysokości ustalonego odszkodowania, które zdaniem skarżącego zostało zawyżone. Wójt Gminy Lutomiersk argumentował, że do porównań przy wycenie należało przyjąć nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a nie nieruchomości drogowe z rynku regionalnego, wskazując na brak transakcji tego typu na rynku lokalnym. Sąd I instancji oraz Wojewoda uznali, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, oparta na transakcjach nieruchomościami drogowymi z rynku regionalnego, była prawidłowa, zgodnie z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, uznając zarzuty naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania za niezasadne. Sąd podkreślił, że próba podważenia ustaleń faktycznych nie może być skutecznie realizowana poprzez zarzut naruszenia prawa materialnego, a skarżący nie skorzystał z możliwości zlecenia sporządzenia kontroperatu lub poddania operatu ocenie organizacji zawodowej. Sąd uznał, że wycena była zgodna z przepisami, a organy administracji i sąd pierwszej instancji prawidłowo wyjaśniły stan faktyczny i zastosowały prawo.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Tak, wycena oparta na transakcjach z rynku regionalnego jest prawidłowa, gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości jasno wskazują na konieczność posiłkowania się danymi z rynku regionalnego, gdy rynek lokalny nie dostarcza wystarczającej liczby porównywalnych transakcji nieruchomościami drogowymi. Dopiero brak danych również na rynku regionalnym pozwala na odstąpienie od tego podejścia.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalono_skargę

Przepisy (15)

Główne

u.g.n. art. 98 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 98 § 3

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Pomocnicze

P.p.s.a. art. 134 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 135

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 184

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

K.p.a. art. 7

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

K.p.a. art. 77

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

K.p.a. art. 80

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

u.g.n. art. 4

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 153 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 157

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § 4

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § 6

Argumenty

Skuteczne argumenty

Wycena nieruchomości drogowej na podstawie transakcji z rynku regionalnego jest prawidłowa w sytuacji braku danych z rynku lokalnego. Zarzuty naruszenia prawa materialnego nie mogą służyć do kwestionowania ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji. Sąd pierwszej instancji prawidłowo rozpoznał sprawę w granicach skargi kasacyjnej.

Odrzucone argumenty

Naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 98 ust. 3 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art. 7, 77, 80 K.p.a. w zw. z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 134 § 1 w zw. z art. 135 P.p.s.a.

Godne uwagi sformułowania

Próba zwalczenia ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd pierwszej instancji nie może nastąpić przez zarzut naruszenia prawa materialnego. Zgodnie z ugruntowanymi poglądami prezentowanymi w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego [...] niedopuszczalne jest zastępowanie zarzutu naruszenia przepisów postępowania, zarzutem naruszenia prawa materialnego i za jego pomocą kwestionowanie ustaleń faktycznych. W przypadku zarzutu błędnej wykładni konieczne jest wskazanie na czym polega wadliwe rozumienie przez Sąd I instancji przepisu.

Skład orzekający

Karol Kiczka

przewodniczący

Krzysztof Sobieralski

sprawozdawca

Maria Grzymisławska-Cybulska

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, wycena nieruchomości w oparciu o rynek regionalny, dopuszczalność zarzutów w skardze kasacyjnej."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną i zasad wyceny w takich przypadkach.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy praktycznych aspektów wyceny nieruchomości i odszkodowań, co jest istotne dla prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości i administracyjnym. Wyjaśnia zasady stosowania danych rynkowych.

Jak wycenić nieruchomość przejętą pod drogę? NSA wyjaśnia zasady.

Dane finansowe

WPS: 5621 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
I OSK 79/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-02-04
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-01-13
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Karol Kiczka /przewodniczący/
Krzysztof Sobieralski /sprawozdawca/
Maria Grzymisławska-Cybulska
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
II SA/Łd 284/21 - Wyrok WSA w Łodzi z 2021-09-22
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
ART. 134 § 1, ART. 135, ART. 145 § 1 PKT 1 LIT. C, ART. 151 ART. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2020 poz 256
art. 7, art. 77 art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Dz.U. 2020 poz 65
art. 4pkt 17, art. 98 ust. 1 i 3m, art. 53 ust. 1 art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
§ 36 ust. 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Karol Kiczka Sędziowie: Sędzia NSA Krzysztof Sobieralski (spr.) Sędzia del. WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant: starszy asystent sędziego Anna Kuklińska po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wójta Gminy Lutomiersk od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 22 września 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 284/21 w sprawie ze skargi Wójta Gminy Lutomiersk na decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 23 lutego 2021 r. nr GN-III.7581.160.2020.MZ w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, zwany dalej "Sądem I instancji", wyrokiem z dnia 22 września 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 284/21, oddalił skargę Wójta Gminy Lutomiersk, zwanego dalej "skarżącym", na decyzję Wojewody Łódzkiego, zwanego dalej "Wojewodą" lub "organem", z dnia 23 lutego 2021 r., nr GN-III.7581.160.2020.MZ, w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość.
Decyzją z dnia 11 czerwca 2018 r. Wójt Gminy Lutomiersk zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej współwłasność D.I. i M.M., położonej w obrębie [...] (obręb [...]), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 2,3178 ha. W wyniku podziału powstała m.in. działka nr [...] o pow. 0,0126 ha, która z dniem, kiedy ww. decyzja stała się ostateczna przeszła z mocy prawa na własność Gminy Lutomiersk. Pismem z dnia 26 marca 2019 r. M.M., działający w imieniu swoim oraz D.I. wniósł o wypłatę odszkodowania za działkę gruntu przejętego pod drogę publiczną, w wyniku podziału nieruchomości. Złożenie wspomnianego wniosku poprzedziły negocjacje w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość pomiędzy Wójtem Gminy Lutomiersk a M.M., które nie przyniosły pożądanego rezultatu.
Decyzją z dnia 24 czerwca 2020 r. Starosta Pabianicki, zwany dalej "organem pierwszej instancji", wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na podstawie art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 5, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", w związku z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w kwocie 5 621,00 zł za przejętą z mocy prawa na własność Gminy Lutomiersk nieruchomość, wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej gminnej; 2) przyznaniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz: - M.M. w wysokości 2 810,50 zł za udział wynoszący 1/2 części, - D.I. w wysokości 2 810,50 zł za udział wynoszący 1/2 części; 3) zobowiązaniu Wójta Gminy Lutomiersk do wypłaty odszkodowania w ww. kwocie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Na skutek odwołania wniesionego przez Wójta Gminy Lutomiersk opisaną na wstępie decyzją z dnia 23 lutego 2021 r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Wojewoda przytoczył i omówił znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem". Dalej wyjaśnił, że działka nr [...] położona w Gminie Lutomiersk została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren dróg dojazdowych. Wojewoda wskazał, że w oparciu o § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia i art. 154 ust. 1-3 u.g.n. proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Przy doborze transakcji w procesie wyceny należy uwzględnić w pierwszej kolejności dane z lokalnego rynku (rynek gminy i powiatu). W sytuacji braku danych na rynku lokalnym wskazuje się na konieczność poszerzenia granic rynku do rynku regionalnego, rozumianego jako rynek całego województwa. Treść art. 36 ust. 2 rozporządzenia wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy analizą obejmuje także rynek regionalny odpowiadający danej nieruchomości. Tym samym, biegły po stwierdzeniu, że na rynku lokalnym nie występuje wystarczająca ilość właściwych do porównania transakcji, powinien rozszerzyć analizę rynku na transakcje zanotowane poza obszarem rynku lokalnego. Biegła w operacie szacunkowym wykonanym z dnia 9 marca 2020 r. określiła wartość rynkową działki nr [...] o pow. 0,0126 ha położonej w obrębie [...], gmina Lutomiersk na kwotę 5 621,00 zł. Przedmiotowy operat został sporządzony metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi.
Oddalając skargę na decyzję Wojewody, Sąd I instancji wskazał w uzasadnieniu, że osią sporu między stronami postępowania jest co do zasady wysokość odszkodowania ustalona przez organ w kontrolowanej decyzji na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego 9 marca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, która zdaniem strony skarżącej, została zawyżona. Skarżący uważa bowiem, że do porównań należało przyjąć nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości, gdyż na terenie gminy nie było transakcji nieruchomościami drogowymi. Sąd I instancji wskazał, że skoro na rynku lokalnym, obejmującym teren Gminy Lutomiersk w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę brak wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, to należy sięgnąć do rynku regionalnego, w tym wypadku chodziło o powiaty pabianicki, zgierski i łaski. Takie rozwiązanie, wbrew stanowisku strony skarżącej, wynika wprost z unormowania § 36 rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do określenia wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Dalej Sąd wyjaśnił, że próba podważenia kluczowego dla rozstrzygnięcia sprawy dowodu zarówno w toku postępowania odwoławczego, jak i sądowego nie mogła odnieść zamierzonego rezultatu. Weryfikowany operat odpowiada przepisom obowiązującego prawa i jest dowodem wiarygodnym, na podstawie którego organy obu instancji rozstrzygnęły w przedmiocie odszkodowania. Strona skarżąca mogłaby podjąć próbę podważenia wiarygodności operatu szacunkowego wyłącznie wówczas, gdyby w toku postępowania administracyjnego, poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji, przedłożyła sporządzony na własne zlecenie kontroperat. Z możliwości tej strona skarżąca jednak nie skorzystała, podobnie jak i nie skorzystała z trybu określonego w art. 157 u.g.n. przewidującego prawną możliwość poddania organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Brzmienie tego przepisu oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu
Skarżący wniósł skargę kasacyjną od powyższego wyroku. Zaskarżając wyrok Sądu I instancji w całości podniesiono obie podstawy kasacyjne określone w art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie: Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.".
Na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. zarzucono naruszenie prawa materialnego przez jego błędną wykładnię, to jest: art. 98 ust. 3 w związku z art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez nieuchylenie zaskarżonej decyzji organu drugiej instancji, podczas gdy powinna ona zostać uchylona w świetle ustalenia przez ten organ wysokości odszkodowania w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu wewnętrznie sprzecznych kryteriów i niedostatecznym wyjaśnieniu stopnia podobieństwa i różnic nieruchomości porównywalnych z nieruchomością przejętą przez Gminę Lutomiersk.
Na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. zarzucono naruszenie przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:
- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w związku z art. 7 i art. 77 oraz art. 80 K.p.a. w związku z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. przez błędną ocenę przez Sąd I instancji prawidłowości stosowania przepisów administracyjnych przez organ oraz wyprowadzenie błędnych wniosków z ustalonego stanu faktycznego, skutkujących oddaleniem skargi, podczas gdy wadliwie uznano, że po stronie organów obu instancji nie doszło do uchybień przy realizacji obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy oraz rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego, podczas gdy organy wyciągnęły z materiału dowodowego nieprawidłowe wnioski skutkujące wydaniem zaskarżonego rozstrzygnięcia;
- art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 134 § 1 w związku z art. 135 P.p.s.a. – przez niewłaściwą realizację funkcji kontrolnej sprawowanej przez sąd administracyjny i wydanie rozstrzygnięcia, które sankcjonuje uchybienia prawa procesowego popełnione przez organ drugiej instancji.
Skarżący kasacyjnie, wskazując na powyższe podstawy skargi kasacyjnej, w oparciu o art. 176 § 1 pkt 3 P.p.s.a. wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Równocześnie sformułowano wniosek o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego według norm przepisanych oraz o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący kasacyjnie przedstawił argumenty na poparcie podniesionych zarzutów.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.
Przepis art. 193 zdanie drugie P.p.s.a. wyłącza odpowiednie stosowanie do postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym wymogów dotyczących koniecznych elementów uzasadnienia wyroku, które przewidziano w art. 141 § 4 w związku z art. 193 zdanie pierwsze P.p.s.a. Uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W takim uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny nie przedstawia więc opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej podawanej przez organy administracji i sąd pierwszej instancji.
Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 P.p.s.a. Z tego względu Naczelny Sąd Administracyjny przy rozpoznaniu sprawy był związany granicami skargi kasacyjnej. Granice te są wyznaczone wskazanymi w niej podstawami, którymi może być naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (art. 174 pkt 1 P.p.s.a.), a także naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 P.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach przewidzianych w art. 174 P.p.s.a.
Należy uznać za dopuszczalne równoległe czynienie zarzutów naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlega zarzut naruszenia przepisów postępowania. Jeżeli się okaże, że ich naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności na przyjęty przez sąd administracyjny stan faktyczny sprawy, rozpoznanie zarzutów naruszenia prawa materialnego może okazać się przedwczesne. Z uwagi jednak na konstrukcję i uzasadnienie zarzutu naruszenia prawa materialnego zostanie on rozpoznany w pierwszej kolejności.
Sformułowany w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia prawa materialnego przez jego błędną wykładnię, to jest: art. 98 ust. 3 w związku z art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 17 u.g.n. jest niezasadny.
Zgodnie z ugruntowanymi poglądami prezentowanymi w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. np. wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2025 r., sygn. akt III OSK 6441/21, CBOSA) niedopuszczalne jest zastępowanie zarzutu naruszenia przepisów postępowania, zarzutem naruszenia prawa materialnego i za jego pomocą kwestionowanie ustaleń faktycznych. Próba zwalczenia ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd pierwszej instancji nie może nastąpić przez zarzut naruszenia prawa materialnego. Ocena zarzutu naruszenia prawa materialnego może być dokonana wyłącznie na podstawie konkretnego stanu faktycznego, nie zaś na podstawie stanu faktycznego, który skarżący uznaje za prawidłowy. Jeżeli strona skarżąca kasacyjnie uważa, że ustalenia faktyczne są błędne, to zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię - niezasadny. Zarzut naruszenia prawa materialnego nie może opierać się na wadliwym (kwestionowanym przez stronę) ustaleniu faktu. Jest to niedopuszczalne przede wszystkim z tego powodu, że dopiero prawidłowe ustalenia faktyczne mogą stanowić podstawę do zastosowania normy prawa materialnego. Sposób skonstruowania przedmiotowego zarzutu oraz treść uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że skarżący kasacyjnie w istocie kwestionuje ustalenia stanu faktycznego, a przede wszystkim formułuje zastrzeżenia co do prawidłowości wyceny wartości nieruchomości oraz przyjęcia do porównań transakcji działkami o charakterze drogowym z rynku regionalnego.
Ponadto – co bardzo istotne - w przypadku zarzutu błędnej wykładni konieczne jest wskazanie na czym polega wadliwe rozumienie przez Sąd I instancji przepisu. W tym przypadku autor skargi kasacyjnej musi wykazać, jak w jego ocenie powinien być rozumiany stosowany przepis prawa, czyli jaka powinna być jego prawidłowa wykładnia. Skarżący kasacyjnie nie wskazał na czym polega wadliwe rozumienie przez Sąd I instancji przywołanych przepisów u.g.n., ani jaka powinna być ich prawidłowa wykładnia.
Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w związku z art. 7 i art. 77 oraz art. 80 K.p.a. w związku z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd I instancji prawidłowo uznał, że po stronie organów obu instancji nie doszło do uchybień przy realizacji obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego i załatwienia sprawy. W istocie zarzuty te zmierzają do podważenia ustalonej przez biegłą wartości nieruchomości. Dlatego też powiązanie tych zarzutów procesowych z naruszeniem art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. należy uznać za chybione. Ten ostatni przepis stanowi bowiem materialną podstawę do wydania decyzji o odszkodowaniu, natomiast samo odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Biegła w operacie szacunkowym wykonanym 9 marca 2020 r. określiła wartość rynkową przedmiotowej działki na kwotę 5 621,00 zł. Operat został sporządzony metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Biegła, w pierwszym etapie analizy rynku objęła transakcje nieruchomościami drogowymi zlokalizowanymi na terenie gminy Lutomiersk. Monitoringiem objęto okres dwóch lat poprzedzających wycenę. Na rynku lokalnym obejmującym gminę Lutomiersk w analizowanym okresie nie odnaleziono żadnej transakcji drogowej, natomiast na rynku regionalnym (obejmującym powiaty: pabianicki, zgierski, łaski) odnaleziono takie transakcje. Z uwagi na postawione zarzuty należy zwrócić uwagę na treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisu tego wynika, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. W rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do określenia wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.
Z tego względu zarzuty odnoszące się do błędnego ustalenia stanu faktycznego są niezasadne. W kontekście zarzucanego naruszenia art. 7 i art. 77 oraz art. 80 K.p.a. warto w tym miejscu powtórzyć za Sądem I instancji, że skarżący mógł podjąć próbę podważenia wiarygodności operatu szacunkowego wyłącznie wówczas, gdyby w toku postępowania administracyjnego, poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji, przedłożył sporządzony na własne zlecenie kontroperat. Taki dokument musiałby zostać poddany ocenie organu jak każdy inny dowód w sprawie zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, a wyniki tej oceny organ byłby zobowiązany przedstawić w motywach decyzji. Z możliwości tej skarżący jednak nie skorzystał, podobnie jak i nie skorzystał z trybu określonego w art. 157 u.g.n., przewidującego prawną możliwość poddania organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
Nie uzasadnia uwzględnienia skargi także zarzut naruszenia art. 134 § 1 P.p.s.a. w związku z art. 135 P.p.s.a. Zgodne z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (z zastrzeżeniem art. 57a, który nie miał w sprawie zastosowania). Sąd I instancji prawidłowo odtworzył granice materialne, formalne oraz przedmiotowe rozpoznawanej sprawy administracyjnej i leżącego u jej podstaw stosunku administracyjnoprawnego. W tak zrekonstruowanych granicach Sąd ten prawidłowo dokonał kontroli legalności zaskarżonej decyzji, decyzji organu pierwszej instancji oraz poprzedzających ich wydanie postępowań organów administracji obu instancji. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika, aby Sąd I instancji rozstrzygnął sprawę wykraczając poza granice sprawy czy ograniczył się do rozpoznania zarzutów skargi. O naruszeniu normy wynikającej z art. 134 § 1 P.p.s.a. można byłoby mówić, gdyby sąd wykroczył poza granice sprawy, w której została wniesiona skarga, albo też - mimo wynikającego z tego przepisu obowiązku - nie wyszedł poza zarzuty i wnioski skargi, np. nie zauważając naruszeń prawa, które nie były powołane przez skarżącego, a które Sąd I instancji zobowiązany był uwzględnić z urzędu. Przepis ten nie służy do kwestionowania dokonanej przez sąd oceny ustalonego stanu faktycznego z punktu widzenia jego zgodności lub niezgodności z mającym zastosowanie w sprawie stanem prawnym, czy też prawidłowości dokonanej przez sąd oceny działań organu administracji publicznej pod kątem zachowania przepisów procedur obowiązujących ten organ. W tym jednak kierunku podąża uzasadnienie podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu.
Również niezasadnie jest powiązanie naruszenia art. 134 § 1 P.p.s.a. z naruszeniem art. 135 P.p.s.a. Stosownie do treści ostatniego z tych przepisów, sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Stosowanie środków przewidzianych w ustawie to – odpowiednio do objętego skargą przedmiotu działania lub zaniechania organu wykonującego administrację publiczną – oznacza stosowanie sankcji nieważności, sankcji wzruszalności, sankcji bezskuteczności oraz sankcji zobowiązania do działania. W rozpoznawanej sprawie Sąd I instancji oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a., nie doszło więc do zastosowania sankcji względem aktów lub czynności podjętych w granicach rozpoznawanej sprawy. Przepis art. 135 P.p.s.a. nie był stosowany w rozpoznawanej sprawie przez Sąd I instancji, nie mógł zatem zostać naruszony i to w zakresie opisanym w uzasadnieniu skargi kasacyjnej.
W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, co skutkowało jej oddaleniem na podstawie art. 184 P.p.s.a.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI