I OSK 1068/21

Naczelny Sąd Administracyjny2024-10-23
NSAnieruchomościWysokansa
nieruchomościopłata adiacenckapodział nieruchomościdziałka budowlanawycena nieruchomościgospodarka nieruchomościamiNSAskarżący kasacyjny

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną dotyczącą opłaty adiacenckiej, uznając prawidłowość wyceny nieruchomości po podziale.

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej J. sp. j. od wyroku WSA w Warszawie w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Skarżąca kwestionowała sposób wyceny nieruchomości po podziale, zarzucając błędy w operacie szacunkowym i naruszenie przepisów materialnych, w tym definicji działki budowlanej. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę, uznając, że wycena była prawidłowa, a zapisy w decyzji podziałowej o działkach budowlanych miały charakter informacyjny, a nie normatywny.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną J. sp. j. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Skarżąca kasacyjnie podnosiła zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w tym art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa, zarzucając wadliwe ustalenie stanu faktycznego oparte na błędnym operacie szacunkowym, który nie uwzględniał poprawnego stanu prawnego nieruchomości i błędnie wyceniał działki. Kwestionowano również naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) poprzez błędną wykładnię i zastosowanie, a także art. 4 pkt 3a ugn (definicja działki budowlanej) i art. 153 ust. 1 ugn (wybór nieruchomości podobnych). Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, uznał zarzuty materialnoprawne za niezasadne. Sąd podkreślił, że wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a stan po podziale uwzględnia sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Sąd uznał, że zapisy w decyzji podziałowej o tym, że pary działek będą stanowiły jedną działkę budowlaną, miały charakter informacyjny, a nie normatywny, ponieważ nie powołano w podstawie prawnej art. 4 pkt 3a ugn. Sąd nie stwierdził również naruszenia przepisów dotyczących wyceny nieruchomości i oceny dowodu z operatu szacunkowego. Wnioski dowodowe skarżącej złożone na etapie postępowania kasacyjnego nie mogły zostać uwzględnione. W konsekwencji, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (4)

Odpowiedź sądu

Zapis ten ma charakter informacyjny, a nie normatywny, jeśli nie powołano w podstawie prawnej definicji działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że brak powołania art. 4 pkt 3a ugn w podstawie prawnej decyzji podziałowej sprawia, że zapis o działkach budowlanych ma charakter jedynie informacyjny.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

odrzucono_skargę

Przepisy (13)

Główne

ugn art. 98a § ust. 1b

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

ugn art. 4 § pkt 3a

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Definicja działki budowlanej: zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Pomocnicze

ppsa art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Uchylenie decyzji lub postanowienia z powodu naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

ppsa art. 183 § § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

ppsa art. 193 § zdanie drugie

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.

ppsa art. 106 § § 3

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania.

kpa art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

kpa art. 8

Kodeks postępowania administracyjnego

kpa art. 75

Kodeks postępowania administracyjnego

kpa art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

kpa art. 107 § § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

ugn art. 153 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

rozporządzenie art. 4

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Argumenty

Odrzucone argumenty

Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 75, art. 77 i art. 107 kpa przez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazał, że postępowanie organów administracji publicznej dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie przede wszystkim w postaci oparcia się na wadliwym dowodzie stanowiącym kluczowy dowód w sprawie. Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, polegające na niewyjaśnieniu sprawy i załatwieniu jej bez uwzględnienia słusznego interesu obywatela. Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa przez oddalenie skargi, gdy skarżący wykazał, że postępowanie organów dotknięte było wadami uniemożliwiającymi prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie a więc i prawidłowe orzeczenie. Błędna wykładnia art. 98a ust. 1b ugn i w konsekwencji jego niewłaściwe zastosowanie - przyjęcie przez Sąd i organy, że wzrost wartości obliczono poprawnie przez wskazanie sumy wartości każdej z wydzielonych działek, podczas gdy wycena winna ujmować, zgodnie z ww. normą, sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Niezastosowanie normy określonej w art. 4 pkt 3a ugn - definicji działki budowlanej w przedmiotowym postępowaniu jedynie stwierdzając jakoby zapis o działce budowlanej w decyzji podziałowej miał wyłącznie charakter informacyjny. Naruszenie art. 153 ust. 1 ugn przez przyjęcie do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi. Naruszenie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych.

Godne uwagi sformułowania

Sąd I instancji trafnie aprobował stanowisko organów obu instancji, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zawarty w decyzji nr 51/2016 zapis, że podziale pary projektowanych działek będą stanowiły jedną działkę budowlaną ma wyłącznie charakter informacyjny. Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego.

Skład orzekający

Piotr Przybysz

przewodniczący

Maciej Dybowski

sprawozdawca

Anna Wesołowska

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej, w szczególności definicji działki budowlanej i charakteru zapisów w decyzji podziałowej."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i naliczania opłaty adiacenckiej w kontekście decyzji o warunkach zabudowy i braku planu miejscowego.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości - opłaty adiacenckiej i sposobu wyceny po podziale. Interpretacja kluczowych przepisów może być interesująca dla prawników i profesjonalistów z branży.

Jak podział działki wpływa na opłatę adiacencką? NSA wyjaśnia kluczowe zasady.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
I OSK 1068/21 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2024-10-23
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-06-16
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Anna Wesołowska
Maciej Dybowski /sprawozdawca/
Piotr Przybysz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I SA/Wa 202/20 - Wyrok WSA w Warszawie z 2020-07-27
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 65
art. 98 a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Piotr Przybysz Sędziowie: sędzia NSA Maciej Dybowski (spr.) sędzia del. WSA Anna Wesołowska Protokolant: asystent sędziego Paulina Słonecka po rozpoznaniu w dniu 23 października 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. sp. j. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 202/20 w sprawie ze skargi J. sp. j. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 listopada 2019 r. nr KOC/6256/Ac/19 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 27 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 202/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę J. sp. j. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia z 25 listopada 2019 r. nr KOC/6256/Ac/19w przedmiocie opłaty adiacenckiej (k. 34, 40-45v akt sądowych).
Skargę kasacyjną wywiodła J. sp. j. z siedzibą w W. (dalej Spółka lub skarżąca kasacyjnie), zaskarżając wyrok I SA/Wa 202/20 w całości, zarzucając wyrokowi naruszenie:
I. przepisów postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy:
1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 75, art. 77 i art. 107 kpa, przez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazał, że postępowanie organów administracji publicznej dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie przede wszystkim w postaci oparcia się na wadliwym dowodzie stanowiącym kluczowy dowód w sprawie. Sąd i organy rozpatrujące sprawę dały w pełni wiarę operatowi szacunkowemu, gdy skarżący wskazywał na każdym etapie postepowania, że w operacie nie uwzględniono poprawnego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości a podstawowe założenie w postaci wyceny każdej działki ewidencyjnej było błędne, bowiem winna ona ujmować każdą wydzieloną działkę budowlaną (stanowiącą parę działek ewidencyjnych), a więc przyjąć stan sprzed podziału jako dwie działki i po podziale jako cztery działki budowlane; zgodnie z art. 75 kpa operat szacunkowy dla potrzeb przedmiotowego postępowania jest jednym z dowodów w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji i Sąd; Sąd winien był, sprawując kontrolę legalności, zastosować środek określony w ustawie i uchylić zaskarżoną decyzję (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa);
2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, polegające na niewyjaśnieniu sprawy i załatwieniu jej bez uwzględnienia słusznego interesu obywatela. Sąd nie zbadał zarzutów podniesionych przez stronę w skardze; nie odniósł się do argumentów dotyczących poprawnej wyceny wartości nieruchomości przed podziałem jak i działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania po podziale a jedynie powtórzył w swym uzasadnieniu niezgodne ze stanem faktycznym argumenty podane przez organy w swych decyzjach i przez biegłego zawartych w jego pismach. Twierdzenie, że możliwe jest zbycie każdej wydzielonej działki ewidencyjnej a ze względu na metodologię wycenia nie uwzględnia zabudowy, podczas gdy w decyzji podziałowej opisano, że dwie działki stanowią działkę budowlaną, a zabudowa ma kluczowe znaczenie przy poprawnym ustaleniu stanu prawnego. Nie można zgodzić się z argumentem związanym z brakiem planu, a więc brakiem normatywu dla działek, ponieważ normatywy dla działek wyznaczała ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, skonsumowana pozwoleniem na budowę. Błąd ten w konsekwencji doprowadził do oddalenia skargi i utrzymania w mocy decyzji wydanych na podstawie obarczonego elementarnymi błędami dowodu w postaci operatu szacunkowego a więc orzekającej o niewłaściwej kwocie stanowiącej o opłacie adiacenckiej;
3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa przez oddalenie skargi, gdy skarżący wykazał, że postępowanie organów dotknięte było wadami uniemożliwiającymi prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie a więc i prawidłowe orzeczenie;
II. prawa materialnego przez:
1. błędną wykładnię art. 98a ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018 poz. 2204, dalej ugn) i w konsekwencji jego niewłaściwe zastosowanie - przyjęcie przez Sąd i organy, że wzrost wartości obliczono poprawnie przez wskazanie sumy wartości każdej z wydzielon[ych] działek, podczas gdy wycena winna ujmować, zgodnie z ww. normą, sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, a więc wycena po podziale winna ujmować wartość działek budowlanych (stanowiących odpowiednie pary działek ewidencyjnych dokładnie opisanych w decyzji podziałowej) a nie pojedynczych działek ewidencyjnych, które nie mogą być samodzielnie zagospodarowane;
2. niezastosowanie normy określonej w art. 4 pkt 3a ugn - definicji działki budowlanej w przedmiotowym postepowaniu jedynie stwierdzając jakoby zapis o działce budowlanej w decyzji podziałowej miał wyłącznie charakter informacyjny - gdy zapis ten jest zapisem normatywnym zgodnym z ww. definicją i winien być zastosowany przez Sąd a wcześniej przez organy administracji. Podział nieruchomości miał na celu wydzielenie działek pod istniejącymi czterema domami w zabudowie bliźniaczej i każda wydzielona działka budowlana zgodnie z definicją stanowiła zabudowane działki gruntu umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tych działkach, podzielenie dwu działek na osiem było jedynie instrumentem geodezyjnym zmierzającym do stworzenia czterech działek budowlanych, na co nie zwrócił uwagi Sąd ani organy w swych postępowaniach, czym naruszył art. 4 pkt 3a ugn;
3. naruszenie art. 153 ust. 1 ugn przez przyjęcie do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi (działki o zbyt małej powierzchni przyjęto do porównania zarówno z działkami po, jak i przed podziałem; dodatkowo nie wzięto pod uwagę, że fragmenty działek po podziale przeznaczono na drogę wewnętrzną;
4. naruszenie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr "207 poz. 2109" ze zm., dalej rozporządzenie) przez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych.
Skarżąca kasacyjnie wniosła o: uwzględnienie skargi [kasacyjnej] przez uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpatrzenie sprawy ze względu na dostateczne jej wyjaśnienie; zasądzenie na rzecz wnoszącego niniejszą skargę [zwrotu] kosztów postępowania według norm przepisanych; ewentualnie o uwzględnienie skargi kasacyjnej przez uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy celem uwzględnienia skargi i ponownego jej rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie; zasądzenie na rzecz wnoszącego niniejszą skargę, [zwrotu] kosztów postępowania według norm przepisanych; rozpoznanie sprawy na rozprawie. Skarżąca kasacyjnie wniosła o przeprowadzenie dowodu z załączonych do skargi dokumentów: mapy stanowiącej załącznik do decyzji podziałowej; decyzji o warunkach zabudowy nr 12/2015 dla przedmiotowej nieruchomości; decyzji o warunkach zabudowy nr 11/2015 dla sąsiedniej nieruchomości; decyzji odmawiającej zatwierdzenia podziału nieruchomości z dnia 13 sierpnia 2019 r. na okoliczność przedstawienia poprawnego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, której podział nastąpił i wskutek którego toczy się postępowanie w przedmiocie opłaty adiacenckiej (k. 50-62 akt sądowych).
Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie wniesiono.
Na rozprawie dnia 23 października 2024 r. stawili się: M.J., reprezentujący [...] sp. j. z siedzibą w W. w asystencji r.pr. A.S.. Za Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie nikt się nie stawił, mimo prawidłowego powiadomienia o rozprawie. Pełnomocnik skarżącej kasacyjnie podtrzymał stanowisko zawarte w skardze kasacyjnej i wnioski w niej zawarte. M.J. przychylił się do stanowiska pełnomocnika (k. 98-100v akt sądowych).
Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie wniesiono.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
W świetle art. 183 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej ppsa), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania; bada przy tym wszystkie podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia prawa (uchwała pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26.10.2009 r. sygn. akt I OPS 10/09, ONSAiWSA 2010/1/1). W sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania.
Według art. 193 zdanie drugie ppsa, w brzmieniu obowiązującym od 15 sierpnia 2015 r., uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W ten sposób wyraźnie określony został zakres, w jakim Naczelny Sąd Administracyjny uzasadnia z urzędu wydany wyrok w przypadku, gdy oddala skargę kasacyjną. Regulacja ta, jako mająca charakter szczególny, wyłącza przy tego rodzaju rozstrzygnięciach odpowiednie stosowanie do postępowania przed tym Sądem wymogów dotyczących elementów uzasadnienia wyroku, przewidzianych w art. 141 § 4 w związku z art. 193 zd. pierwsze ppsa. Mając to na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny mógł zrezygnować z przedstawienia pełnej relacji co do przebiegu sprawy i sprowadzić swoją dalszą wypowiedź już tylko do oceny zarzutów skargi kasacyjnej.
W niniejszej sprawie skarżący kasacyjnie zażądali przeprowadzenia rozprawy. W rezultacie, rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na rozprawie (art. 182 § 2 a contrario ppsa).
Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy mają zarzuty materialnoprawne, przeto wymagały one rozpoznania w pierwszej kolejności.
Niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 98a ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018 poz. 2204, zm. z 2017 r. poz. 1509; z 2018 poz. 2348; z 2019 poz. 270, 492, 801, 1309, 1589, 1716 i 1924, dalej ugn) i art. 4 pkt 3a ugn. Ustawodawca wskazał, że "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi." (art. 98a ust. 1b ugn). "Ilekroć w ustawie jest mowa o: [...] działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce [...]" (art. 4 pkt 3a ugn).
Sąd I instancji trafnie aprobował stanowisko organów obu instancji, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (verba legis - zd. 1 ust. 1b art. 98a ugn); stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (verba legis - zd. 2 ust. 1b art. 98a ugn). Decyzja o warunkach zabudowy - wobec braku planu miejscowego, była w kontrolowanej sprawie warunkiem uwzględnienia wniosku o podział nieruchomości (art. 93 ust. 1 zd. 2 w zw. z art. 94 ust. 1 pkt 2 ugn), czego wnioskodawcy, wnioskując dnia 10 czerwca 2016 r., powołując art. 95 ugn o podział działek zgodnie z wnioskiem, mieli pełną świadomość (k. 2-14 akt Prezydenta).
Decyzją z dnia 30 września 2016 r. nr 51/2016 (dalej decyzja nr 51/2016), Prezydent m.st. Warszawy (dalej Prezydent), po rozpoznaniu wniosku J. złożonego dnia 10 czerwca 2016 r., na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 1, art. 96 ust. 1 i 4, art. 98a i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2015 r. poz. 1774, zm. [poz. 1777; z 2016 r. poz. 65, 1250, 1271 - uw. NSA]) zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w dzielnicy Ursynów m.st. Warszawy przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], w następujący sposób: dz. ew. nr [...] o pow. 0,1351 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0336 ha, nr [...] o pow. 0,0335 ha, nr [...] o powierzchni 0,0333 ha, nr [...] o pow. 0,0347 ha oraz dz. ew. nr [...] o pow. 0,0900 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0223 ha, dz. nr [...] o pow. 0,0222 ha, dz. nr [...] o pow. 0,0222 ha i dz. nr [...] o pow. 0,0233 ha. W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że zgodnie z mapą z projektem podziału projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną. Decyzja nr 51/2016 stała się ostateczna dnia 15 października 2016 r. (k. 11-9 akt Prezydenta). Sąd I instancji trafnie podniósł, że zawarty w decyzji nr 51/2016 zapis, że podziale pary projektowanych działek będą stanowiły jedną działkę budowlaną ma wyłącznie charakter informacyjny. Ilekroć w ustawie jest mowa o: [...] działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (art. 4 pkt 3a ugn). W podstawie normatywnej decyzji z 30 września 2016 r. nr 51/2016 Prezydent nie wskazał art. 4 pkt 3a ugn, mimo że w dacie wydania tej decyzji przepis ów obowiązywał. Inwestor nie wniósł o scalenie powstałych w wyniku podziału działek, mimo że akie działanie rozważał (s. 7 skargi kasacyjnej).
W doktrynie wskazuje się, że działką budowlana dla potrzeb stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami jest taka sama działka gruntu, jak działka budowlana w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale z tym zastrzeżeniem, że oceny spełniania określonych dla niej kryteriów dokonuje się po zrealizowaniu zabudowy, gdyż zabudowa ta powstała w przeszłości, bez uprzedniego wydzielenia dla niej części powierzchni gruntu mającej służyć korzystaniu z tej zabudowy (M. Wolanin w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck 2023, s. 23-26, nb 5 do art. 4). Uzyskanie decyzji z 23 września 2015 r. nr 268/D/15 o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę przez profesjonalny podmiot, którego przedmiotem działalności jest m. in.: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i budowa budynków mieszkalnych - przed uzyskaniem decyzji z 30 września 2016 r. nr 51/2016 (k. 7-5; 11-9, 14-12v akt Prezydenta) - nie może stanowić ograniczenia podmiotu uprawnionego do otrzymania opłaty adiacenckiej w wysokości wynikającej z dokonanego podziału nieruchomości na konkretne działki, wskazane w tiret pierwszym i drugim tenoru decyzji podziałowej.
Zarzuty naruszenia art. 153 ust. 1 ugn i § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109, zm. [z 2005 r. nr 196 poz. 1628; z 2011 r. nr 165 poz. 985 - uw. NSA). Sąd I instancji trafnie uznał, że biegła prawidłowo dokonała doboru nieruchomości przyjętych przez jako podobnych; w sposób dostateczny owe nieruchomości opisała; prawidłowo opisała wagi cech tych nieruchomości (k. 79-57 akt Prezydenta). Skarżąca nie skorzystała z art. 157 ust. 1 ugn ani z przedstawienia kontroperatu, choć podnosiła konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy (k. 92, 93, 104-102, 117, 127-125 akt Prezydenta).
Zarzuty z drugiej podstawy kasacyjnej (art. 174 pkt 2 ppsa) stanowiły w istocie funkcję zarzutów materialnoprawnych. Niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 8, art. 75, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa; art. 156 ust. 1 ugn). Obowiązkiem organów obu instancji było ocenienie, czy operat rzeczoznawcy powołanego przez organ w kontrolowanej sprawie jest należycie uzasadniony, czy nie doszło do pominięcia normy materialnoprawnej z art. 98a ust. 1b ugn. Sąd I instancji trafnie uznał, że operat trafnie został przez organy obu instancji uznany (T. Widła, Ocena dowodu z opinii biegłego, Wyd. U. Śl. 1992 s. 84-89; T. Ereciński w: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Wolters Kluwer 2016 t. II s. 408-409 uw. 19, 21; E. Wengerek w: Kodeks postępowania cywilnego z komentarzem, W.Pr. 1989 t. 2 s. 461 uw. 12, 13). Dorobek orzecznictwa i piśmiennictwa na tle kpc, jako element kultury prawnej, pozostaje użyteczny dla oceny dowodu z opinii biegłego w postępowaniu regulowanym przez kpa (B. Adamiak w: B. Adamiak/J.Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, C.H. Beck, 2024, s. 605-609 nb 1, 3, 7; Z. Janowicz, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, W. Pr. PWN 1999, s. 245 uw. 1). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności (choć takie określenie pojawia się w części orzecznictwa), lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (wyrok NSA z 31.1.2012 r. I OSK 2085/11). Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego (wyrok NSA z 21.3.2019 r. I OSK 2191/18, Lex 2656076).
Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej (pkt I.1-3 petitum skargi kasacyjnej), Sąd I instancji szczegółowo i trafnie odniósł się do kontrolowanego przez organy obu instancji operatu biegłej J.W. z 8 stycznia 2019 r. i udzielonych przez biegłą szczegółowych wyjaśnień wobec zastrzeżeń skarżącej (k. 87-21, 93, 92, 104-102, 114-113, 127-125, 134 akt Prezydenta).
Skoro Sąd I instancji trafnie nie stwierdził naruszenia wskazanych jako wzorce kontroli norm dopełnienia, słusznie nie zastosował art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa.
Wnioski dowodowe skarżącej sformułowane w skardze kasacyjnej, a więc już po wydaniu orzeczenia przez Sąd I instancji, nie mogły być uwzględnione. Zgodnie z art. 106 § 3 ppsa sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. W postępowaniu kasacyjnym, jeżeli nie ma szczególnych przepisów postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, na podstawie art. 193 ppsa, stosuje się odpowiednio przepisy postępowania przed wojewódzkim sądem administracyjnym, jednak nie znaczy to, że do tego postępowania stosuje się art. 106 § 3 ppsa. Co do zasady rolą Naczelnego Sądu Administracyjnego jest kontrola ustaleń wojewódzkich sądów administracyjnych, a nie ich zastępowanie. Uwzględnienie nowych dowodów przedłożonych na etapie postępowania kasacyjnego implikowałoby nowe ustalenia faktyczne, które mogłyby mieć wpływ na wynik oceny dokonanej przez sąd I instancji. Naczelny Sąd Administracyjny mógłby w takiej sytuacji przypisać naruszenie prawa wojewódzkiemu sądowi administracyjnemu z przyczyn temu sądowi nieznanych. Podczas procedowania kasacyjnego zakres badania legalności zaskarżonego wyroku, poza braną z urzędu pod rozwagę nieważnością postępowania, wyznacza, wynikająca z art. 183 § 1 ppsa, zasada związania Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej. Przywołany przepis wyłącza co do zasady zastosowanie w postępowaniu kasacyjnym art. 106 § 3 w zw. z art. 193 ppsa. Odmienne zapatrywanie byłoby sprzeczne z treścią art. 183 § 1 ppsa (wyroki NSA z: 10.5.2023 r. I OSK 1344/22; 17.5.2023 r. I OSK 1385/21; 23.11.2023 r. I OSK 1948/22; cbosa).
Na podstawie art. 184 ppsa skargę kasacyjną należało oddalić.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI