I OSK 646/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNSA oddalił skargę kasacyjną od postanowienia WSA odrzucającego skargę na zarządzenie prezydenta miasta w sprawie stawek czynszu za dzierżawę nieruchomości, uznając zarządzenie za akt wewnętrzny niepodlegający kognicji sądu administracyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta ustalające stawki czynszu za dzierżawę nieruchomości, uznając je za akt wewnętrzny, a nie akt prawa miejscowego. Skarżący wnieśli skargę kasacyjną, argumentując, że zarządzenie jest aktem prawa miejscowego i narusza przepisy materialne i proceduralne. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, podzielając stanowisko WSA, że zarządzenie dotyczyło spraw cywilnoprawnych i gospodarowania mieniem komunalnym, a nie spraw z zakresu administracji publicznej, co wyłączało właściwość sądu administracyjnego.
Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej wniesionej przez grupę skarżących od postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, które odrzuciło ich skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta ustalające stawki czynszu z tytułu dzierżawy i najmu nieruchomości. Skarżący zarzucali naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym ustawy o samorządzie gminnym i Konstytucji, twierdząc, że zarządzenie było aktem prawa miejscowego wydanym bez podstawy prawnej. Kwestionowali również naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę na posiedzeniu niejawnym, oddalił skargę kasacyjną. Sąd uznał, że zarządzenie Prezydenta Miasta, dotyczące ustalenia stawek czynszu za dzierżawę i najem nieruchomości stanowiących własność gminy, miało charakter cywilnoprawny i stanowiło akt kierownictwa wewnętrznego. Gmina, działając przez Prezydenta, występowała w roli właściciela majątku, a nie organu wykonującego zadania z zakresu administracji publicznej. W związku z tym, zarządzenie nie podlegało kontroli sądu administracyjnego, co było podstawą do odrzucenia skargi przez WSA. NSA podkreślił, że spory wynikające z umów najmu/dzierżawy należą do kompetencji sądów powszechnych. Sąd odrzucił również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, wskazując na niewłaściwe zastosowanie przepisów p.p.s.a. przez skarżących.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (3)
Odpowiedź sądu
Nie, zarządzenie to jest aktem kierownictwa wewnętrznego, dotyczącym spraw cywilnoprawnych i gospodarowania mieniem komunalnym, a nie aktem z zakresu administracji publicznej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że prezydent miasta, ustalając stawki czynszu, działał jako właściciel majątku, a nie organ administracji publicznej. Zarządzenie miało charakter wewnętrzny, stanowiąc wytyczne dla jednostek gminy przy zawieraniu umów cywilnoprawnych. Spory z tym związane należą do właściwości sądów powszechnych.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
oddalono_skargę
Przepisy (22)
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 58 § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § 2 pkt 5
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § 2 pkt 6
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.u.s.a. art. 1 § 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
u.g.n. art. 23 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 25 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 11 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 24 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 12
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.s.g. art. 41 § 1 i 2
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 30 § 2 pkt 3
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 30 § 2 pkt 4
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 43
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 101 § 1
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
Dz.U. 2019 poz. 1461 art. 13
Ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych
Konstytucja RP art. 94
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 32
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 165 § 1
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
uchwała art. 3 § 3
Uchwała Rady Miasta [...] z dnia 29 maja 2008 r.
k.c.
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zarzadzenie Prezydenta Miasta dotyczące stawek czynszu za dzierżawę i najem nieruchomości komunalnych ma charakter cywilnoprawny i jest aktem kierownictwa wewnętrznego, a nie aktem prawa miejscowego lub z zakresu administracji publicznej. Gospodarowanie mieniem komunalnym przez gminę, w tym ustalanie stawek czynszu, należy do sfery cywilnoprawnej i wyłącza właściwość sądu administracyjnego. Spory wynikające z umów najmu/dzierżawy nieruchomości należą do właściwości sądów powszechnych.
Odrzucone argumenty
Zarzadzenie Prezydenta Miasta jest aktem prawa miejscowego. Zarzadzenie narusza przepisy materialne (ustawa o samorządzie gminnym, Konstytucja RP). Zarzadzenie narusza przepisy postępowania (art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Brak publikacji zarządzenia w dzienniku urzędowym skutkuje jego nieważnością.
Godne uwagi sformułowania
zarządzenie to stanowiło jedynie wskazówkę dla pracowników gminy przy zawieraniu tego rodzaju umów Gmina - jako właściciel nieruchomości - może zaś kształtować swoje stosunki umowne w sposób, który jest dla niej korzystny w ramach swobody umów czynności organów gminy dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym, a odnoszące się do umów cywilnoprawnych, pozostają wyłącznie w sferze uprawnień właścicielskich gminy, co wyklucza w takich sprawach właściwość sądu administracyjnego zarządzenie posiada cechy aktu kierownictwa wewnętrznego
Skład orzekający
Monika Nowicka
przewodniczący sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że zarządzenia organów wykonawczych gmin dotyczące ustalania stawek czynszu za dzierżawę lub najem nieruchomości komunalnych, stanowiące wyraz realizacji uprawnień właścicielskich i mające charakter cywilnoprawny, nie podlegają kontroli sądu administracyjnego."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy zarządzenie ma charakter wewnętrzny i nie jest aktem prawa miejscowego ani aktem z zakresu administracji publicznej. Nie wyłącza możliwości zaskarżenia umów cywilnoprawnych przed sądem powszechnym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnej kwestii właściwości sądu administracyjnego w kontekście gospodarowania mieniem komunalnym, co jest istotne dla samorządów i przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości od gmin.
“Czy zarządzenie o czynszu za gminną nieruchomość można zaskarżyć do sądu administracyjnego? NSA wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyI OSK 646/24 - Postanowienie NSA Data orzeczenia 2024-05-09 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2024-03-21 Sąd Naczelny Sąd Administracyjny Sędziowie Monika Nowicka /przewodniczący sprawozdawca/ Symbol z opisem 6079 Inne o symbolu podstawowym 607 6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym) Hasła tematyczne Odrzucenie skargi Sygn. powiązane II SA/Sz 418/23 - Postanowienie WSA w Szczecinie z 2023-12-07 Skarżony organ Prezydent Miasta Treść wyniku Oddalono skargę kasacyjną Powołane przepisy Dz.U. 2023 poz 1634 art. 58 § 1 pkt 1 Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Sentencja Dnia 9 maja 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.R., J. R., B. S., U.M., M. W., M. P., P.P., J. M., K.G., M.K., B.B., M. D., P.M., C.N. od postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 grudnia 2023 r. sygn. akt II SA/Sz 418/23 w sprawie ze skargi J.R., J. R., B. S., U.M., M. W., M. P., P.P., J. M., K.G., M.K., B.B., M. D., P.M., C.N. na zarządzenie Prezydenta Miasta [...] z dnia 10 listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...] postanawia: oddalić skargę kasacyjną. Uzasadnienie Postanowieniem z dnia 7 grudnia 2023 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie odrzucił skargę: J.R., J. R., B. S., U.M., M. W., M. P., P.P., J. M., K.G., M.K., B.B., M. D., P.M., C.N. na zarządzenie Prezydenta Miasta [...] z dnia 10 listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...]. Skargę kasacyjną od powyższego rozstrzygnięcia złożyli skarżący, zaskarżając postanowienie w całości i podnosząc zarzuty naruszenia: 1. prawa materialnego, (cyt.): "tj. w szczególności": a) art 41 ust. 1 i 2 ustawy o samorządzie gminnym (dalej "u.s.g.") w zw. z art. 94 Konstytucji RP - poprzez ich wadliwe niezastosowanie i konsekwencji tego niezasadne uznanie wydania zaskarżonego zarządzenia bez upoważnienia ustawowego, co miało miejsce wobec braku podstaw do przyjęcia przypadku niecierpiącego zwłoki uregulowanego w art. 41 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym oraz innych podstaw prawnych do wydania takiego aktu prawa miejscowego, za akt kierownictwa wewnętrznego Gminy Miasto [...], b) art. 30 ust. 2 pkt. 3) u.s.g. - poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie wskutek błędnego przyjęcia, że Prezydent Miasta [...] w ramach uprawnienia do gospodarowania mieniem komunalnym nie ukształtował jednostronnie stawek czynszu za najem i dzierżawę nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...] w formie aktu prawa miejscowego, podczas gdy Gmina Miasto [...] bezpośrednio na podstawie zarządzenia Nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 10.11.2022 r. w sprawie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...] żąda od skarżących będących dzierżawcami powierzchni handlowych na gruntach miejskich zapłaty czynszu według stawek ustalonych w tym zarządzeniu i wzywa ich do zapłaty, a stosunki z najemcami i dzierżawcami tych nieruchomości powinny być uregulowane w umowach najmu i dzierżawy, co przesądza o ich zobowiązaniowym charakterze i konieczności stosowania do nich przepisów k.c., c) art. 32 Konstytucji RP - poprzez pominięcie zróżnicowania zaskarżonym zarządzeniem sytuacji skarżących w porównaniu pozostałymi podmiotami prowadzącymi działalność do nich podobną w innych miejscach w [...] (np. targowisku przy ul. [...]) i wprowadzenia podwyżki czynszów przekraczającej 200% za grunt wykorzystywany w ramach działalności handlowej, a w zakresie gruntów z przeznaczeniem pod ekspozycję towarów o ponad 350%, d) art. 13 ustawy z dnia 20.07.2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (Dz. U. z 2019, poz. 1461) - poprzez pominięcie faktu jego niezastosowania przez Gminę Miasto [...] i zaniechanie ogłoszenia zaskarżonego zarządzenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym, co powinno skutkować jego nieważnością ze względu na naruszenie art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, e) art. 101 ust. 1 u.s.g. - poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące błędnym przyjęciem, że zaskarżone zarządzenie nie jest aktem z zakresu administracji publicznej, podlegającym kontroli sądu administracyjnego, wobec czego brak jest interesu prawnego skarżących w niniejszej sprawie, podczas gdy Gmina Miasto [...] stosuje postanowienia tego zarządzenia bezpośrednio w stosunku ds jako źródło ich obowiązku, żąda od nich zastosowania się do jego postanowień, uiszczając na jego podstawie czynsze w wysokości nienależnej, co powoduje, że Skarżący spełnili przesłanki do zaskarżenia i mają w tym zakresie oczywisty interes prawny, 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. w szczególności: a) art. 145 § 1 pkt. 1) lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 i 2 p.p.s.a. oraz art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25.7.2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (dalej "p.u.s.a.") - poprzez wadliwe ich niezastosowanie skutkujące faktycznym pozostawieniem w obrocie prawnym zaskarżonego zarządzenia, którego postanowienia są stosowane bezpośrednio w stosunku do Skarżących jako źródło ich obowiązków, co stanowi niezasadną odmowę dokonania kontroli działalności administracji publicznej, b) art. 58 § 1 pkt. 1) p.p.s.a.- poprzez odrzucenie skargi w niniejszej sprawie wobec braku podstaw ku temu. Podnosząc te zarzuty, skarżący kasacyjnie wnosili o rozpoznanie sprawy na rozprawie poprzez uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania, ewentualnie - zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uwzględnienie skargi wraz (w obu powyższych przypadkach) z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za obie instancje. Jednocześnie wniesiono również o przeprowadzenie dowodu z dokumentów, takich jak wezwania do zapłaty - na okoliczność, że Gmina Miasto [...], wbrew swoim twierdzeniom zawartym w pismach składanych do akt sprawy, traktuje zaskarżone zarządzenie jako akt prawa miejscowego stanowiący źródło obowiązków dla skarżących, kierując do nich wezwania o zapłatę czynszu dzierżawnego, ustalonego na podstawie zaskarżonego zarządzenia, bez uprzedniej zmiany wiążących strony postanowień umownych, żądając zapłaty w ustalonych przez siebie kwotach i doliczając do nich odsetki za opóźnienie, mimo że skarżący punktualnie w ustalonych terminach płacą na rzecz Gminy Miasto [...] czynsze w dotychczasowej wysokości, W odpowiedzi na skargę kasacyjną Prezydent Miasta [...] wnosił o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W świetle treści art. 182 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), Naczelny Sąd Administracyjny może rozpoznać na posiedzeniu niejawnym skargę kasacyjną od postanowienia wojewódzkiego sądu administracyjnego kończącego postępowanie w sprawie a - zgodnie z art. 182 § 3 p.p.s.a. - rozpoznając tego rodzaju sprawę na posiedzeniu niejawnym, Sąd orzeka w składzie jednego sędziego. Ponadto, stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu, dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną postanowienia. W tych okolicznościach w sprawie badaniu podlegały wyłącznie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej. Istota sporu, determinowana tymi zarzutami, koncentruje się na ocenie dopuszczalności skargi na zarządzenie Prezydenta Miasta [...] z dnia 10 listopada 2022 r. nr [...]w sprawie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...]. Sąd Wojewódzki uznał bowiem, że objęte skargą zarządzenie nie jest ani aktem prawa miejscowego, ani aktem z zakresu administracji publicznej, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 p.p.s.a., lecz jest aktem kierownictwa wewnętrznego, podjętym przez organ wykonawczy gminy w ramach kompetencji związanych z gospodarowaniem mieniem komunalnym, zaś jego celem było ujednolicenie stawek czynszu stosowanych przy zawieranych przez gminę umowach i - jako takie – zarządzenie to stanowiło jedynie wskazówkę dla pracowników gminy przy zawieraniu tego rodzaju umów, a jego publikacja BIP-ie była wyrazem jawności w zarządzaniu mieniem komunalnym. Sąd Wojewódzki wskazywał ponadto, że zaskarżone zarządzenie dotyczy określonej kategorii podmiotów, tj. tych, którzy mają zawarte umowy lub osób, które potencjalnie są zainteresowane zawarciem umów. Z zarządzenia tego nie płynie jednak obowiązek dla konkretnego podmiotu do zapłaty czynszu w danej wysokości, gdyż źródłem tego obowiązku jest dopiero zawarta umowa pomiędzy takim podmiotem a gminą. Gmina -jako właściciel nieruchomości - może zaś kształtować swoje stosunki umowne w sposób, który jest dla niej korzystny w ramach swobody umów, a ewentualne ograniczenia tych stosunków muszą wynikać wprost z przepisów prawa. W związku z tym Sąd Wojewódzki stwierdził, że brak jest w tym przypadku bezpośredniego związku, jaki winien zachodzić pomiędzy zaskarżonym zarządzeniem, a własną, indywidualną i prawnie gwarantowaną sytuacją skarżących, do której odsyła art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Po stronie skarżących nie wystąpił zatem interes prawny w rozumieniu tego przepisu. Spory wynikające zaś z umowy najmu/dzierżawy nieruchomości zawarte między Gminą a najemcą czy dzierżawcą - jak podkreślał Sąd I instancji - należą do kompetencji sądu powszechnego. Konkludując, Sąd Wojewódzki stwierdził, że czynności organów gminy, w tym przypadku Prezydenta Miasta [...], dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym, odnoszące się do umów cywilnoprawnych, nie kwalifikują się do aktów z zakresu administracji publicznej, gdyż pozostają wyłącznie w sferze właścicielskiej gminy, a co wyłącza dopuszczalność przedmiotowej skargi. Z tym stanowiskiem nie zgodzili się skarżący, podnosząc, iż zaskarżone zarządzenie należy postrzegać jako akt prawa miejscowego, wydany w dodatku bez podstawy prawnej a nie jedynie jako akt kierownictwa wewnętrznego. Gdyby bowiem zarządzenie to stanowiło akt wewnętrzny, to Gmina Miasto [...] nie publikowałaby tego zarządzenia w Biuletynie Informacji Publicznej i nie kierowałaby bezpośrednio - na jego podstawie - żądań zapłaty wobec skarżących, lecz podjęłaby próbę uregulowania podwyżki czynszów w sposób zgodny z prawem cywilnym. Nie można zatem, zdaniem skarżących, zgodzić się z Sądem I instancji, że adresatem norm, zawartych w zaskarżonym zarządzeniu, są pracownicy Gminy i że z tego zarządzenia nie płynie dla konkretnego podmiotu obowiązek zapłaty czynszu w danej wysokości. Gmina forsuje bowiem od skarżących realizację obowiązku zapłaty czynszów w wysokościach ustalonych bezpośrednio w zaskarżonym zarządzeniu. W związku z powyższym wyjaśnić należy, że w myśl art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zakres ich właściwości rzeczowej został uregulowany w art. 3 § 2 p.p.s.a. Zgodnie z jego treścią, kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie m.in. w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej (art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a.) oraz akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej. W rozpoznawanej sprawie – jak wskazano na wstępie – skarga dotyczyła zarządzenia Prezydenta Miasta [...] w sprawie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości, znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto [...]. W zarządzeniu tym ustalono: stawki czynszu netto za dzierżawę gruntów stanowiących własność Gminy Miasto [...] oraz Skarbu Państwa (§ 1), wysokość opłat za bezumowne zajęcie gruntu (§2), minimalne miesięczne stawki netto czynszu za najem nieruchomości (§3). Prezydent zarządził ponadto, że w szczególnych przypadkach, podyktowanych ważnym interesem społecznym lub interesem Miasta, bądź innym nadzwyczajnym okolicznościami, wysokość czynszu dzierżawnego może być ustalona innym zarządzeniem (§ 6 ust. 1). Zaś w indywidualnych przypadkach, podyktowanych sytuacją życiową dzierżawcy/najemcy, ważnym interesem społecznym, lub interesem Miasta, bądź innymi szczególnymi okolicznościami, wysokość czynszu dzierżawnego może być czasowo ustalona w innej wysokości (§ 6 ust. 2 zarządzenia). Z § 7 zarządzenia wynikało natomiast, że jego wykonanie Prezydent powierza Naczelnikowi Wydziału Ewidencji i Obrotu Nieruchomościami oraz Prezesowi Towarzystwa Budownictwa Społecznego [...]. Podstawę prawną przedmiotowego zarządzenia stanowiły natomiast przepisy art. 23 ust. 1 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej "u.g.n.") oraz § 3 ust. 3 uchwały dnia z 29 maja 2008 r. nr XXXVIII/325/2008 Rady Miasta [...] w sprawie gospodarki nieruchomościami Miasta [...]. Wskazać zatem należy, że - w świetle treści art. 165 ust. 1 Konstytucji RP - jednostki samorządu terytorialnego mają osobowość prawną. Przysługują im prawo własności i inne prawa majątkowe. Zgodnie zaś z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w sprawach gospodarowania nieruchomościami jednostki samorządu terytorialnego reprezentują ich organy wykonawcze – w przypadku gminy miejskiej jest to prezydent miasta, który nadto gospodaruje gminnym zasobem nieruchomości (art. 11 ust. 1 w zw. z art. 25 ust. 1 u.g.n.). Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy (art. 24 ust. 1 u.g.n.). Gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu - w świetle art. 23 ust. 1 u.g.n.- polega w szczególności na ich wydzierżawianiu, wynajmowaniu i użyczaniu, a jeżeli dotyczy to dłuższych okresów to przepis ten wymaga nadto zgody wojewody (pkt 7a). Powyższe umowy uregulowane są w Kodeksie cywilnym i należy do nich odnosić normy prawa cywilnego, o ile przepisy szczególne nie wiążą organu normami prawa administracyjnego (jak np. sposób zawierania tychże umów w formie przetargu lub wymagana zgoda wojewody na ich zawarcie). Tak więc organ, gospodarując gminnym zasobem nieruchomości, zobowiązany jest np. do działania w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 12 u.g.n.). Natomiast samo zawarcie umowy oraz jej warunki następują według woli organu, który w tym zakresie nie jest związany ani przepisami o charakterze administracyjnoprawnym, ani aktami administracyjnymi. Na sytuację prawną podmiotu zwracającego się z ofertą zawarcia z organem umowy, której przedmiotem ma być korzystanie z nieruchomości gminnej w okresie nieprzekraczającym 3 lat, oddziałuje dopiero odpowiedź tego organu na tę ofertę (zob. postanowienie NSA z dnia 12 stycznia 2018 r., sygn. akt I OSK 2789/17). Po myśli natomiast art. 30 ust. 1 u.s.g., prezydent miasta wykonuje uchwały rady gminy i zadania gminy, określone przepisami prawa (art. 30 ust. 1 u.s.g.). Na podstawie art. 30 ust. 2 u.s.g., do zadań prezydenta miasta należy zaś m in. gospodarowanie mieniem komunalnym (pkt 4). Mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin (art. 43 u.s.g.). Jak wynika zaś z § 3 ust. 3 ww. uchwały, Prezydent Miasta [...], jako organ gminy uprawniony do gospodarowania mieniem komunalnym, został upoważniony przez Radę Miasta do ustalania stawek czynszu za dzierżawę z uwzględnieniem ulg inwestycyjnych (pkt 1) oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości (pkt 2). Zaskarżonym zarządzeniem, Prezydent Miasta [...] na podstawie powyższego upoważnienia wykonywał zatem swoje uprawnienia właścicielskie względem nieruchomości gminnych, które polegały na ustaleniu stawek czynszu z tytułu dzierżawy i najmu nieruchomości stanowiących własność gminy, jakie miały być pobierane od kontrahentów gminy (obecnych lub przyszłych). Zarządzenie to dotyczyło więc spraw o charakterze cywilnoprawnym. Gmina, w imieniu której działał Prezydent, występowała tu bowiem nie jako organ wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej, lecz jako właściciel majątku – podmiot stosunku cywilnoprawnego. W związku z tym wyjaśnić należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjmuje się, iż czynności organów gminy dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym, a odnoszące się do umów cywilnoprawnych, pozostają wyłącznie w sferze uprawnień właścicielskich gminy, co wyklucza w takich sprawach właściwość sądu administracyjnego (por. np. postanowienia NSA: z dnia 12 stycznia 2018 r., sygn. akt I OSK 2789/17; z dnia 26 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 1000/17). Zwrócić należy także uwagę, że zaskarżone zarządzenie nie kształtuje w sposób generalny i powszechny stawek czynszu. Z jego treści wynika bowiem, iż jego bezpośrednim adresatem nie są kontrahenci czy przyszli kontrahenci Gminy, lecz określone jej jednostki organizacyjne (Naczelnik Wydziału Ewidencji i Obrotu Nieruchomościami oraz Prezes Towarzystwa Budownictwa Społecznego [...]). To te wewnętrzne struktury Gminy zostały zobligowane do wykonania przedmiotowego zarządzenia (§ 7 zarządzenia) a zatem do przedsięwzięcia działań zmierzających do zmian istniejących umów, zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów kodeksu cywilnego. W rezultacie zgodzić się zatem należy z Sądem I instancji, iż zaskarżone zarządzenie posiada cechy aktu kierownictwa wewnętrznego, który stanowi - swego rodzaju - wytyczne dla podmiotów zobowiązanych do wykonania jego postanowień przy zawieraniu z kontrahentami Gminy poszczególnych umów najmu/dzierżawy. Okoliczność zaś, w jaki sposób – wobec treści tego zarządzenia - będą zawierane lub kontynuowane poszczególne umowy zależy już od konkretnej sytuacji. Zatem każdy kontrahent zarówno obecny, jak i przyszyły może ewentualnie podważać postanowienia takiej umowy, ale w konkretnej sprawie cywilnej. Z tych przyczyn dla oceny dopuszczalności skargi na przedmiotowe zarządzenie bez znaczenia pozostawały więc podnoszone w skardze kasacyjnej okoliczności dotyczące bezpośredniego kierowania przez urzędników Gminy do skarżących wezwań do zapłaty czynszów. Faktyczny sposób wykonania postanowień przedmiotowego zarządzenia nie wpływa bowiem na zmianę jego charakteru. Podsumowując powyższe wywody, zgodzić się należy z Sąd I instancji, iż zaskarżone zarządzenie nie może być uznane za akt prawa miejscowego ani też za akt z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art. 3 § 2 pkt 5 i 6 p.p.s.a. Wbrew twierdzeniom autora skargi kasacyjnej, brak było zatem w tym przypadku obowiązku publikacji tego aktu w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Natomiast opublikowanie go w Biuletynie Informacji Publicznej miało na celu jedynie spełnienie stosownej funkcji informacyjnej, a co nie wywołuje żadnych skutków prawnych. W konsekwencji, słuszne jest również stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że sporne zarządzenie – będące aktem o charakterze wewnętrznym i stanowiące wyraz realizacji przez Prezydenta Miasta [...] swoich ustawowych kompetencji w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym odnoszących się do sfery cywilnoprawnej – nie podlega kognicji sądu administracyjnego, co stanowiło podstawę do odrzucenia skargi. Z tych przyczyn zarzuty naruszenia art. 41 ust. 1 i 2, u.s.g. w zw. z art. 94 Konstytucji RP, art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g., art. 32 Konstytucji RP, art. 13 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych oraz art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. były nieusprawiedliwione. Przyjęcie natomiast, że zaskarżone zarządzenie nie mieści się w katalogu aktów objętych właściwością sądu administracyjnego powoduje, że zbędne jest badanie interesu prawnego skarżących we wnoszeniu skargi. Zarzut naruszenia art. 101 ust. 1 u.s.g. traci zatem w tym przypadku na znaczeniu. Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt. 1) lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 i 2 p.p.s.a. oraz art. 1 § 1 i 2 p.u.s.a., wyjaśnić należy, że pierwszy z tych przepisów nie miał w niniejszej sprawie zastosowania. Reguluje on bowiem sposób rozstrzygnięcia przez sąd administracyjny skargi na decyzję lub postanowienie w przypadku jej uwzględnienia. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie było natomiast zarządzenie. Zgodnie zaś z art. 135 p.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Autor skargi kasacyjnej nie wskazał, w stosunku do jakich innych aktów lub czynności podjętych w granicach rozpoznawanej sprawy oczekiwał zastosowania tego przepisu. Ponadto zgodnie z treścią art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przepis ten ma zatem charakter wyłącznie ustrojowy (podobnie jak art. 1 § 1 i 2 p.u.s.a.) a wydanie orzeczenia, niezgodnego z oczekiwaniem skarżących, nie może być utożsamiane z uchybieniem powołanym normom. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny - na podstawie art. 184 p.p.s.a. w związku z art. 182 § 1 i 3 p.p.s.a.- oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI