I OSK 36/22

I OSK 36/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-02-05
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-01-10
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Dariusz Chaciński /sprawozdawca/
Iwona Bogucka
Monika Nowicka /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Sygn. powiązane
I SA/Wa 2681/20 - Wyrok WSA w Warszawie z 2021-04-01
Skarżony organ
Minister Rozwoju~Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 134
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
art. 12 ust. 5, art. 18
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka Sędziowie: sędzia NSA Iwona Bogucka sędzia del. WSA Dariusz Chaciński (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Wojciech Maciołek po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G. R. i A. R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 kwietnia 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 2681/20 w sprawie ze skargi G. R. i A. R. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia 28 września 2020 r. nr DLI-VII.7615.20.2020.NL w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Lubelskiego z 30 października 2019 r. znak: GN-II.7570.7.125.2017.NJ/MD; II. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz G. R. i A. R. solidarnie kwotę 22.600 (dwadzieścia dwa tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 1 kwietnia 2021 r. I SA/Wa 2681/20, oddalił skargę G. R. i A. R. na decyzję Ministra Rozwoju z 28 września 2020 r. nr DLI-VII.7615.20.2020.NL w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Decyzją Wojewody Lubelskiego z 24 marca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość położona w obrębie geodezyjnym [...], gminie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,9238 ha (dalej: nieruchomość), została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S17 Garwolin – Kurów, co skutkowało przejściem własności tej nieruchomości na podmiot publiczny i koniecznością wypłaty odszkodowania na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli (zob. art. 12 ust. 4, 4a i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.; dalej "specustawa drogowa").
Wojewoda Lubelski dwukrotnie wydawał decyzje o odszkodowaniu za powyższą nieruchomość, jednakże były one uchylane przez organ odwoławczy i sprawa była przekazywana do ponownego rozpatrzenia.
Po raz trzeci, po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda Lubelski decyzją z 30 października 2019 r. orzekł: w pkt 1 o ustalenia odszkodowania w wysokości [...] zł; w pkt 2 o przyznaniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz A. R. w kwocie [...] zł z tytułu udziału 1/2 części we współwłasności nieruchomości, na rzecz skarżących na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w kwocie [...] zł z tytułu udziału w pozostałej części we współwłasności nieruchomości.
Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli skarżący.
Minister Rozwoju decyzją z 28 września 2020 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości stanowił operat szacunkowy z 29 lipca 2019 r. sporządzony na zlecenie Wojewody Lubelskiego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. Klauzulą z 1 września 2020 r. biegły potwierdził aktualność tego operatu szacunkowego.
Z powołanego operatu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest przy drodze krajowej nr 17, ok. 5,5 km od centrum gminy [...]. Bezpośrednie otoczenie działki stanowią obszary rolne i rozproszona zabudowa siedliskowa. Przedmiotowa działka została wydzielona z siedliska rolniczego. Na działce znajdowały się składniki budowlane tj. budynek mieszkalny dwurodzinny wolnostojący murowany, z instalacjami (w tym panele solarne), ogrodzenie z przęseł stalowych na cokole ogrodzeniowym, na słupach murowanych o łącznej dł. 73 mb, na słupach w części wykończonych cegłą klinkierową i w części z profilu zamkniętego, utwardzenie z kostki betonowej o łącznej pow. 92,60 m2, droga dojazdowa na posesję od drogi publicznej. Szczegółowy opis składników majątkowych zawarto na str. 8-11 operatu.
Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość 1 m2 gruntu rzeczoznawca oszacował na kwotę 25,77 zł/m2, co pozwoliło na określenie wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na [...] zł. Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką wskaźnikową na kwotę [...] zł. Wartość składników roślinnych biegły wycenił na kwotę [...] zł. Łączna wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wyniosła [...] zł. W wyniku spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, powyższą kwotę odszkodowania podwyższono o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, ze względu na fakt zamieszkiwania wywłaszczonej nieruchomości przez dotychczasowych jej właścicieli, kwota odszkodowania powiększona została o [...] zł.
Organ uznał, że operat nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły wobec stwierdzenia, że cel publiczny, na który została przejęta nieruchomość zwiększa jej wartość, prawidłowo przeprowadził wycenę w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co odpowiada dyspozycji art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej: u.g.n.) i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie).
Rzeczoznawca przeanalizował regionalny rynek nieruchomości drogowych obejmujący teren województwa lubelskiego. Ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne wydłużono dwuletni okres badania i monitoringiem objęto transakcje zawarte od początku 2017 r. W wyniku analizy wyodrębniono 5 transakcji dotyczących działek niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny gruntów drogowych na analizowanym obszarze kształtowały się w przedziale od 17,36 zł/m2 do 28,14 zł/m2.
Organ dokonał także oceny operatu przedłożonego przez skarżących. Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości w kontroperacie określona została na kwotę [...] zł. Zdaniem organu przedłożony przez stronę operat szacunkowy zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości działki nr [...]. Wątpliwości organu budzi poprawność oszacowania składników budowlanych. Pomimo, że jak wskazuje biegły na str. 13 kontroperatu, w dniu oględzin, tj. 4 września 2017 r. obiekty budowlane znajdujące się na działce nr [...] zostały już rozebrane, a stan zagospodarowania nieruchomości na dzień 24 marca 2017 r. określono głównie na podstawie opisu z operatu szacunkowego z 28 kwietnia 2017 r. autorstwa Ł. K., w zestawieniu kosztów odtworzenia budowli przedstawionej na str. 40 biegły D. zawarł wycenę dodatkowych składników majątkowych w postaci studni głębinowej oraz utwardzenia powierzchni kostką betonową wynoszącej 169 m2. Fakt istnienia studni na przedmiotowej nieruchomości nie został potwierdzony w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, podobnie jak wskazana w kontroperacie powierzchnia utwardzona kostką betonową (169 m2). Rzetelność pomiarów dokonanych przez biegłego D. podważa nie tylko fakt, iż biegły dokonywał oględzin nieruchomości już po rozbiórce obiektów, ale również fakt iż obliczenia powierzchni oparte zostały na archiwalnych zdjęciach satelitarnych.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wywiedli G. R. i A. R. wnosząc o uchylenie obu decyzji i zwrot kosztów postępowania.
Wskazanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę. Sąd uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat nie zawierał wad, które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie miał podstaw aby taki dokument zakwestionować.
W ocenie Sądu I instancji, nie sposób na podstawie zdjęć (załącznik nr 5 do operatu Ł. K.), ustalić powierzchni kostki z powodu braku odniesienia do powszechnie obowiązujących miar i braku skali. Skoro natomiast Ł. K. dokonał pomiarów kostki, to jego ustalenia w tym zakresie należy uznać za prawidłowe bo oparte na faktycznych ustaleniach w tym zakresie. Jak wskazał biegły w czasie rozprawy pomiary były dokonywane taśmą mierniczą, a ewentualne niedokładności są minimalne. Nawiasem mówiąc także w poprzednim operacie K. B. powierzchnia z kostki wynosiła [...] m2. Opinia ta zawiera także załącznik w postaci protokołu z oględzin nieruchomości z udziałem właścicieli z którego wynika, że kostką betonową wykończony jest budynek i wjazd. Mimo, że opinia ta nie stanowiła podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania to ustalenia tej biegłej pokrywają się z ustaleniami Ł. K.
Powołanie biegłego geodety w sytuacji, gdy kostka została rozebrana, nie mogło doprowadzić do innych ustaleń niż te dokonane przez organ. Dlatego organ prawidłowo odmówił dopuszczenia tego dowodu.
Kolejną kwestią była studnia głębinowa. Skarżący twierdzą, że znajdowała się pod budynkiem, a organ w ogóle tej kwestii nie ustalił. Skarżący przy skardze do WSA przedłożył oświadczenie M. K. z 12 października 2020 r. i pieczęcią Zakład Budowy i Eksploatacji Miejskich Urządzeń Komunalnych w B., z którego wynika, że w piwnicy w budynku na działce nr [...] jest studnia głębinowa z hydroforem. Po pierwsze dokument ten, abstrahując od jego treści, został złożony dopiero po wydaniu decyzji przez organ II instancji a więc nie mógł być przedmiotem jego oceny. Po drugie jest to dokument prywatny a nie urzędowy.
Wbrew temu co wskazuje się w skardze, biegły Ł. K. dokonywał oględzin pomieszczeń piwnicznych - kotłowni co wynika z protokołu oględzin. Skarżący zresztą sam w skardze przyznaje że w operacie (str. 9) mowa jest o istnieniu hydroforu – co stanowi zaprzeczenie wcześniejszych twierdzeń o braku oględzin tego pomieszczenia. Sąd dopuścił dowód z przedłożonego dokumentu jako dokumentu prywatnego, jednakże uznał, w całokształcie sprawy, że nie można nim skutecznie podważyć ustaleń organu co do istnienia pod domem studni. Także podnoszona przez skarżących kwestia nie uwzględnienia w opinii wartości pieca nie zasługuje na uwzględnienie.
Kwestia mebli i ich wartości nie miała zaś istotnego wpływu na wysokość przyznanego odszkodowania z uwagi na fakt, że meble nie stanowią części składowych nieruchomości budynkowej, co oznacza że mogły być zdemontowane.
Organ dokonał także analizy i oceny operatu sporządzonego na zlecenie Skarżących. Prawidłowo uznał, że operat zawiera ocenę dodatkowych składników co do których nie było podstaw do ich uwzględnienia w procesie szacowania (studnia, większa powierzchnia kostki).
Sąd I instancji za poprawne uznał wywody organu, poparte opinią biegłego, że kategoria drogi nie ma znaczenia dla spełnienia kryterium podobieństwa. O tym, że dana nieruchomość wzięta do porównania nie spełnia kryterium podobieństwa możemy mówić w sytuacjach gdy do porównania dla nieruchomości drogowej przyjęto nieruchomości o innym przeznaczeniu np. pod zabudowę lub rolne. Wtedy bowiem mamy do czynienia z sytuacją gdy przeznaczenie, a więc to w jaki sposób może być wykorzystana, jest zupełnie odmienne i w związku z tym nie można takich nieruchomości porównać ze sobą. Lakoniczne stwierdzenie organu co do braku wpływu kategorii drogi na podobieństwo nie ma zatem istotnego wpływu na prawidłowość ustaleń organu.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyli skarżący zaskarżając wyrok w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili naruszenie:
1. przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 134 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 i art. 18 specustawy drogowej poprzez przyjęcie, że organ prawidłowo oparł wysokość należnego skarżącym odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego z 29 lipca 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K., który dla wyceny nieruchomości przyjął metodę porównawczą nieruchomości położonych na obszarach wiejskich, ale w pobliżu dróg gminnych lub powiatowych, a nie wojewódzkich, twierdząc przy tym, że położenie drogi dojazdowej i jej rodzaj nie ma znaczenia dla wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, a także nie uwzględnił w sporządzonym operacie rzeczywistej powierzchni nieruchomości (a nawet sporządził operat bez zaznaczonych granic geodezyjnych działki), nie uwzględnił rzeczywistej wartości powierzchni utwardzonej kostką brukową, zaniżył powierzchnię budynku mieszkalnego (brak uwzględnienia klatki schodowej pomiędzy drugim, a trzecim piętrem), nie uwzględnił części składowych budynku jak studnia głębinowa z hydroforem pod piwnicą, piec CO wraz z instalacją czy meble w zabudowie w kuchni i w jednym z pokoi oraz nie wyodrębnił i nie wycenił ponadstandardowego wyposażenia w postaci paneli solarnych i pieca do spalania trocin;
2. przepisów postępowania, których uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez uznanie, że Sąd I instancji podjął wszelkie możliwe czynności zmierzające do ustalenia właściwej wartości należnego skarżącym odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, w szczególności poprzez oparcie wyroku na podstawie operatu szacunkowego z 29 lipca 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. oraz odmowę przyznania właściwej mocy dowodowej i brak wszechstronnego rozważania operatu szacunkowego z 29 sierpnia 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę P. D.;
b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 138 k.p.a. i art. 7 oraz art. 8 § 1 k.p.a. poprzez uznanie za prawidłowe utrzymanie w mocy przez organ decyzji Wojewody Lubelskiego z 30 października 2019 r. decyzją z 28 września 2020 r., mimo jej wadliwości, co doprowadziło do uchybienia także zasadom ogólnym postępowania administracyjnego, wyrażonym w art. 7 i art. 8 k.p.a.;
c) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., art. 8 § 1 k.p.a. i art. 10 § 1 k.p.a. poprzez:
— podtrzymanie stanowiska organu w zakresie odmowy przyznania wiarygodności dla operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących przez rzeczoznawcę P. D. wskazując na okoliczność, że zlecony operat nieprawidłowo zawiera elementy dodatkowe jak większa powierzchnia utwardzona kostką brukową czy studnia z hydroforem znajdująca się w piwnicy nieruchomości, co do których nie było zdaniem Sądu I instancji podstaw do ich uwzględnienia w procesie szacowania;
— podtrzymanie w ślad za Sądem I instancji działania organu w przedmiocie oddalenia wniosku skarżących w przedmiocie wyłączenia z postępowania rzeczoznawcy majątkowego Ł. K. i oddalenie wniosku skarżących w przedmiocie dopuszczenia oraz przeprowadzenia dowodu z obmiaru geodezyjnego nieruchomości wobec wystąpienia faktycznych przesłanek podejrzenia przez strony braku obiektywizmu i bezstronności rzeczoznawcy Ł. K., a także wobec okoliczności dokonywania szacowania powierzchni nieruchomości przez rzeczoznawcę przed wytyczeniem granic działki przez geodetę;
d) art. 133 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 3 p.p.s.a. poprzez sporządzenie niejasnego i niezrozumiałego uzasadnienia wyroku rażąco odbiegającego od istoty problemu, niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego w sposób mający wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.) bądź przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.);
e) art. 151 p.p.s.a. poprzez jego nieuzasadnione zastosowanie, podczas gdy w przedmiotowej sprawie zachodzą okoliczności przemawiające za uwzględnieniem skargi i uchyleniem w całości decyzji Ministra Rozwoju z 28 września 2020 r.
Z uwagi na powyższe skarżący kasacyjnie wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa prawnego. Zawnioskowali także o rozpoznawanie skargi kasacyjnej na rozprawie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935) – p.p.s.a. – skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, albowiem zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. w tej sprawie nie wystąpiły.
Kontrolując zatem zgodność z prawem zaskarżonego wyroku w granicach skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył tę kontrolę do wskazanych w niej zarzutów. Rozpatrywana pod tym kątem skarga kasacyjna ma częściowo usprawiedliwione podstawy.
Jeśli skarga kasacyjna oparta jest na obydwu podstawach kasacyjnych, co do zasady rozpatrzeniu w pierwszej kolejności podlegać powinny zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, albowiem zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego mogą być oceniane przez Naczelny Sąd Administracyjny wówczas, gdy stan faktyczny sprawy i motywy rozstrzygnięcia nie budzą wątpliwości.
Za usprawiedliwiony należy uznać zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., a w konsekwencji także zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a., art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Nie jest bowiem uprawnione stanowisko organów i Sądu I instancji, co do braku konieczności weryfikacji powierzchni kostki brukowej na wywłaszczonej nieruchomości. Skarżący kasacyjnie konsekwentnie podnosili bowiem, że powierzchnia tej kostki przyjęta w operacie szacunkowym z 29 lipca 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. ([...] m2) jest zaniżona. Organy uznały natomiast, że powierzchnia kostki brukowej została wymierzona osobiście przez rzeczoznawcę majątkowego i potwierdzona przez współwłaściciela podpisem na protokole z oględzin. Obecnie nie ma też możliwości weryfikacji tej danej, bowiem kostka została przez inwestora rozebrana.
Skarżący kasacyjnie twierdzą natomiast, że rzeczoznawca majątkowy ustalał powierzchnię kostki przed wytyczeniem granicy działki w terenie, a oni nie mieli instrumentów weryfikacji tego, co ustalił rzeczoznawca. Nie mają też danych od inwestora, jaką powierzchnię kostki inwestor sprzedał po rozbiórce. Wnioskowali o przeprowadzenie dowodu z opinii geodety, która miałaby polegać na "nałożeniu" archiwalnych zdjęć (sprzed rozbiórki kostki) na podkład z mapy zasadniczej i na tej podstawie wyliczenie powierzchni kostki brukowej. Dowód ten nie został jednak dopuszczony.
Należy zgodzić się ze skarżącymi kasacyjnie, że w okolicznościach wskazanych wyżej przeprowadzenie proponowanego przez nich dowodu z opinii geodety byłoby uzasadnione. Z art. 75 § 1 k.p.a. wynika, że "Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny." Przed dopuszczeniem takiego dowodu organy nie mogły przesądzić, czy będzie on możliwy do wykonania i czy oszacowanie powierzchni kostki brukowej na wywłaszczonej nieruchomości będzie możliwe przy pomocy proponowanego dowodu. Gdyby jednak taki dowód był możliwy, niewątpliwie mógłby przyczynić się do bardziej jednoznacznego wyjaśnienia sprawy. Na dowód, że proponowana przez skarżących metoda rozwiązania zaistniałych wątpliwości jest możliwa, załączyli oni do skargi mapę wykonaną przez geodetę, z której wynika, że powierzchnia kostki brukowej wynosiła 175 m2. Wprawdzie organy nie mogły, z oczywistych względów, tego dowodu analizować, ale może on wskazywać na realną możliwość przeprowadzenia takiego dowodu, którą organ odrzucił. Odmawiając przeprowadzenia takiego dowodu organ nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a zatem także nie można stwierdzić, że ocenił na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 i art. 77 § 1 k.p.a.).
Podobnie rzecz ma się z ujęciem wody pod budynkiem (studni głębinowej), gdyż mimo podpisania przez A. R. protokołu z oględzin, w którym występowania tego typu infrastruktury rzeczoznawca nie wymienił, okoliczność ta była podnoszona przez stronę w dalszej części postępowania, w tym podczas rozprawy. Organ nie potwierdził istnienia studni głębinowej odwołując się do protokołu z oględzin dokonanych przez rzeczoznawcę. Faktem jest, że załączone do skargi oświadczenie złożone przez M. K. z 12 października 2020 r. należy uznać co najmniej za dowód spóźniony. Tym niemniej prowadząc ponownie postępowanie organ powinien przesłuchać tę osobę w charakterze świadka, na okoliczności wiedzy zawartej we wspomnianym oświadczeniu i dopiero wówczas ocenić przydatność tego dowodu.
Obydwa wskazane wyżej dowody (i ich ocenę) organ powinien przeprowadzić przed zleceniem sporządzenia ponownego operatu szacunkowego, tak aby rzeczoznawca majątkowy, mimo braku dostępu do źródeł wyceny w obecnym stanie sprawy, miał jasne wytyczne, co do przedmiotu wyceny.
Nie są natomiast usprawiedliwione zarzuty skargi kasacyjnej, odnoszące się do mebli, jako części składowych nieruchomości oraz do niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych przy wycenie gruntu, z uwagi na ich położenie względem klasy drogi. Co do pierwszej kwestii rację należy przyznać Sądowi I instancji, że meble, jako rzeczy ruchome, nie stanowią części składowych nieruchomości budynkowej, co oznacza że mogły być zdemontowane. Jeśli zaś chodzi o podobieństwo nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą zauważyć należy, że – jak ustalił Sąd I instancji – z opinii sporządzonej na zlecenie organu wynikało, że wpływ na zróżnicowanie cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi mają dwie cechy: lokalizacja ogólna nieruchomości i położenie. W tym przypadku Ł. K. każdej z cech przypisał jej wagę i określił skalę ocen od bardzo dobrej do średniej. Te kwestie stanowią natomiast element warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i mogą być zweryfikowane jedynie w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., gdyż sąd administracyjny nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, pozwalającą na weryfikację, jakie cechy nieruchomości mają wpływ na ich ceny rynkowe.
Jeśli zaś chodzi o zarzut postawiony w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.), zauważyć należy, że został on zbudowany na zasadzie "zbitki" przepisów o różnej treści normatywnej, co samo w sobie jest konstrukcją wadliwą, jeśli nie zmierza do wykazania, że powołane przepisy tworzą określoną normę prawną, która została naruszona w postaciach, o jakich mowa w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. Co jednak ważniejsze, zarzut ten w istocie zmierza do podważenia ustaleń faktycznych przyjętych przez organ i Sąd I instancji, a w orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że "Próba zwalczenia ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd pierwszej instancji nie może nastąpić przez zarzut naruszenia prawa materialnego" (zob. wyrok NSA z 18.02.2025 r. III OSK 1984/22, LEX nr 3831955).
Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 w zw. z art. 193, art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 lit c) p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. Prowadząc ponownie postępowanie organ uwzględni wytyczne wskazane wyżej w rozważaniach.