I OSK 327/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 26 lipca 2024 r. oddalił skargę kasacyjną M. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który z kolei oddalił skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod drogę S7. Skarżący zarzucał naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym art. 154 i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną wykładnię i uznanie nieruchomości rolnych za podobne do nieruchomości drogowych, a także naruszenie przepisów postępowania. Sąd kasacyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, stwierdził, że zarzuty nie są zasadne. Podkreślono, że wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego, a organ administracji i sąd administracyjny kontrolują jedynie formalną poprawność operatu, nie ingerując w jego merytoryczną stronę, chyba że występują ewidentne błędy lub naruszenia prawa. Sąd uznał, że biegły prawidłowo dobrał nieruchomości porównawcze, uwzględniając ceny transakcyjne nieruchomości drogowych w lokalnym rynku, a pojęcie 'nieruchomości drogowych' można interpretować szeroko. Zarzuty naruszenia przepisów postępowania również uznano za bezzasadne, wskazując, że kontrola sądu administracyjnego nad operatem szacunkowym jest ograniczona do jego przydatności jako materiału dowodowego, a nie do merytorycznej oceny wiedzy specjalistycznej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia nieruchomości podobnych w kontekście wyceny nieruchomości drogowych oraz zakres kontroli operatu szacunkowego przez sądy administracyjne.
Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod inwestycje drogowe i interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny.
Zagadnienia prawne (2)
Czy przy wycenie nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, za nieruchomości podobne można uznać nieruchomości o innym przeznaczeniu (np. rolnym), jeśli zostały nabyte w celu realizacji inwestycji drogowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pojęcie 'ceny transakcyjne nieruchomości drogowych' powinno być interpretowane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wybór nieruchomości podobnych do wyceny należy do rzeczoznawcy, a porównywalność nie oznacza identyczności parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych. Szeroka interpretacja pojęcia nieruchomości drogowych jest dopuszczalna.
Jaki jest zakres kontroli operatu szacunkowego przez organ administracji i sąd administracyjny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ administracji i sąd administracyjny kontrolują formalną poprawność operatu szacunkowego, jego przydatność jako materiału dowodowego, zgodność z przepisami prawa, prawidłowość danych i logiczność wniosków, ale nie ingerują w merytoryczną stronę opinii biegłego opartą na wiedzy specjalistycznej, chyba że występują ewidentne błędy lub naruszenia prawa.
Uzasadnienie
Operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego, ale jego merytoryczna ocena w zakresie wiedzy specjalistycznej należy do rzeczoznawcy lub organizacji zawodowej. Kontrola sądu ogranicza się do badania, czy operat został sporządzony zgodnie z prawem i czy jest logiczny oraz zupełny.
Przepisy (28)
Główne
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej - wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.
u.g.n. art. 154
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wycena nieruchomości.
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej.
Pomocnicze
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § 4
Tylko wówczas do wyceny przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, kiedy brak jest na rynku lokalnym cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
p.p.s.a. art. 174 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa kasacyjna - naruszenie prawa materialnego.
p.p.s.a. art. 174 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa kasacyjna - naruszenie przepisów postępowania.
p.p.s.a. art. 183 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres rozpoznania sprawy przez NSA.
p.p.s.a. art. 157 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podważenie operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Swobodna ocena dowodów przez organ.
u.g.n. art. 157 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Uprawnienie organizacji zawodowej do merytorycznej oceny operatu szacunkowego.
Ustawa - Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § 2
Obowiązek kontroli zgodności z prawem rozstrzygnięć organów administracji.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Możliwość uchylenia decyzji organu.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa oddalenia skargi kasacyjnej.
p.p.s.a. art. 182 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa oddalenia skargi kasacyjnej.
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § 4
Przeznaczenie nieruchomości przy wycenie.
p.p.s.a. art. 174 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa skargi kasacyjnej - naruszenie prawa materialnego.
p.p.s.a. art. 174 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa skargi kasacyjnej - naruszenie przepisów postępowania.
p.p.s.a. art. 183 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres rozpoznania sprawy przez NSA.
p.p.s.a. art. 157 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podważenie operatu szacunkowego przez organizację zawodową.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek zebrania materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Swobodna ocena dowodów.
u.g.n. art. 157 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Merytoryczna ocena operatu przez organizację zawodową.
Ustawa - Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § 2
Kontrola zgodności z prawem.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Uchylenie decyzji.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi kasacyjnej.
p.p.s.a. art. 182 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi kasacyjnej.
Argumenty
Odrzucone argumenty
Niewłaściwa wykładnia art. 154 i art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez uznanie nieruchomości rolnych za podobne do drogowych. • Niewłaściwa wykładnia § 36 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z art. 134 ust. 2 i art. 154 u.g.n. poprzez uznanie ceny nieruchomości rolnej za cenę nieruchomości drogowej. • Naruszenie art. 1 § 2 P.u.s.a. w zw. z art. 3 § 2 p.p.s.a. i art. 134 p.p.s.a. poprzez wadliwe wykonanie obowiązku kontroli zgodności z prawem rozstrzygnięć organów administracji.
Godne uwagi sformułowania
skoro tylko ewidentny brak transakcji drogowych na rynku lokalnym umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny • organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego • porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości • pojęcie 'ceny transakcyjne nieruchomości drogowych' powinno być interpretowane szeroko • operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. • zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach
Skład orzekający
Iwona Bogucka
przewodniczący
Aleksandra Łaskarzewska
sędzia
Joanna Skiba
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia nieruchomości podobnych w kontekście wyceny nieruchomości drogowych oraz zakres kontroli operatu szacunkowego przez sądy administracyjne."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod inwestycje drogowe i interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu wyceny nieruchomości pod infrastrukturę drogową, co jest częstym problemem w praktyce. Interpretacja pojęcia 'nieruchomości podobnych' i zakresu kontroli sądu nad opinią biegłego ma istotne znaczenie praktyczne dla prawników i rzeczoznawców.
“Jak szeroko można interpretować 'nieruchomości podobne' przy wycenie gruntów pod drogi?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.