I OSK 3140/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi H. K. i R. K. na decyzję Wojewody Łódzkiego utrzymującą w mocy decyzję Starosty Poddębickiego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod inwestycję drogową. Skarżący zarzucali zaniżenie odszkodowania i brak udziału w oględzinach nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty. Sąd wskazał na istotne wady operatu szacunkowego, który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania. Po pierwsze, operat został sporządzony na dzień 31 marca 2022 r., podczas gdy zgodnie z przepisami odszkodowanie powinno być ustalone według wartości z dnia ustalenia, czyli 31 marca 2023 r. Po drugie, operat nie zawierał wystarczającego opisu cech wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, co uniemożliwiało prześledzenie prawidłowości doboru nieruchomości i przypisania im ocen. Sąd zakwestionował również sposób, w jaki organy ustaliły brak podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wskazując na niewystarczające wyjaśnienie okoliczności faktycznego przejęcia nieruchomości przez gminę. Sąd oddalił natomiast zarzut dotyczący braku zawiadomienia o oględzinach nieruchomości, uznając, że rzeczoznawca nie ma takiego obowiązku. Wobec stwierdzonych uchybień, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organom administracji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości pod inwestycje drogowe, wymogi dotyczące operatu szacunkowego, zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie, obowiązki organów w postępowaniu administracyjnym.
Dotyczy specustawy drogowej i wyceny nieruchomości w kontekście inwestycji drogowych.
Zagadnienia prawne (4)
Czy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności w zakresie daty wyceny i opisu nieruchomości porównawczych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy zawierał istotne wady: datę wyceny ustalono na rok przed faktycznym ustaleniem odszkodowania, a opis nieruchomości porównawczych był niepełny, co uniemożliwiało ocenę prawidłowości doboru nieruchomości i przypisanych im ocen.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, ponieważ data wyceny (31.03.2022 r.) była wcześniejsza niż dzień ustalenia odszkodowania (31.03.2023 r.). Ponadto, brak pełnego opisu cech wszystkich nieruchomości porównawczych uniemożliwił weryfikację prawidłowości zastosowanej metody korygowania ceny średniej.
Czy organy administracji prawidłowo ustaliły brak podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy nie wyjaśniły wystarczająco okoliczności faktycznego przejęcia nieruchomości przez gminę, co uniemożliwiło prawidłową ocenę, czy przesłanki do powiększenia odszkodowania zostały spełnione.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy przedwcześnie odmówiły powiększenia odszkodowania, opierając się jedynie na piśmie Burmistrza wskazującym na brak protokołów przekazania. Nie wyjaśniono jednak, kiedy faktycznie nastąpiło objęcie nieruchomości w posiadanie przez inwestora, co jest kluczowe dla zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.
Czy brak obecności stron podczas oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego wpływa na ważność operatu szacunkowego?
Odpowiedź sądu
Nie, rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku zawiadamiania stron o przeprowadzonych oględzinach nieruchomości, a badanie nieruchomości w terenie nie wymaga obecności właściciela.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na utrwalone orzecznictwo, zgodnie z którym oględziny nieruchomości przez biegłego nie są czynnością dowodową wymagającą dla skuteczności obecności właściciela, a istotą dowodu z opinii biegłego jest samodzielne jej przygotowanie.
Czy odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno uwzględniać spadek wartości sąsiednich nieruchomości?
Odpowiedź sądu
Nie, odszkodowanie ustala się wyłącznie za wydzieloną pod inwestycję część nieruchomości, a nie za spadek wartości pozostałych działek.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że przedmiotem wyceny jest wyłącznie część nieruchomości przejęta na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, a nie straty wynikające ze spadku wartości sąsiednich nieruchomości.
Przepisy (13)
Główne
specustawa drogowa art. 18 § ust. 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia ustalenia odszkodowania.
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 134 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.
u.g.n. art. 151 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży na warunkach rynkowych.
rozporządzenie art. 36 § ust. 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
W przypadku wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
Pomocnicze
specustawa drogowa art. 18 § ust. 1e
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Odszkodowanie powiększa się o 5% wartości nieruchomości, jeżeli dotychczasowy właściciel wyda nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid, postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności lub od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uchyla decyzję, jeśli naruszono prawo materialne, które miało wpływ na wynik sprawy.
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uchyla decyzję, jeśli naruszono inne przepisy postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
P.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa.
K.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organy administracji obowiązane są do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy.
K.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
K.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy okoliczności faktyczne zostały udowodnione.
K.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Uzasadnienie decyzji powinno zawierać ocenę dowodów przedstawionych na podstawie materiału dowodowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady operatu szacunkowego (nieprawidłowa data wyceny, niepełny opis nieruchomości porównawczych). • Niewystarczające wyjaśnienie kwestii powiększenia odszkodowania o 5%.
Odrzucone argumenty
Zarzut braku obecności stron podczas oględzin nieruchomości. • Kwestia spadku wartości sąsiednich nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do jej końcowego załatwienia, ale bada co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego. • Dowód z operatu szacunkowego należy traktować jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. • Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, jak również przez sąd administracyjny, jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. • Choć operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. • Biegły, który sporządza opinię dotyczącą nieruchomości nie ma obowiązku zawiadomienia strony postępowania o przeprowadzonych oględzinach nieruchomości.
Skład orzekający
Jarosław Czerw
przewodniczący
Piotr Mikołajczyk
sprawozdawca
Beata Czyżewska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości pod inwestycje drogowe, wymogi dotyczące operatu szacunkowego, zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie, obowiązki organów w postępowaniu administracyjnym."
Ograniczenia: Dotyczy specustawy drogowej i wyceny nieruchomości w kontekście inwestycji drogowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy istotnych kwestii związanych z wywłaszczeniem nieruchomości pod drogi i ustalaniem odszkodowania, co jest częstym problemem. Wskazuje na błędy proceduralne i merytoryczne, które mogą mieć znaczenie dla wielu osób.
“Wadliwy operat szacunkowy i błędy proceduralne uchylają decyzję o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.