I OSK 278/22

I OSK 278/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-02-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-02-16
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Joanna Skiba
Marek Stojanowski /przewodniczący sprawozdawca/
Piotr Przybysz
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Sygn. powiązane
II SA/Bk 619/21 - Wyrok WSA w Białymstoku z 2021-10-05
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze~Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 95  pkt 7
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2019 poz 1065
§ 3 pkt 3
Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 § 1 pkt 1 lit a, art. 183 § 1 i 2, art. 203 pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marek Stojanowski (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Piotr Przybysz sędzia del. WSA Joanna Skiba Protokolant: starszy asystent sędziego Marek Szwed-Lipiński po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M.O. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 5 października 2021 r. sygn. akt II SA/Bk 619/21 w sprawie ze skargi M.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2021 r. nr 400.97/C-1/XIV/21 w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku na rzecz M.O. kwotę 1 037 (jeden tysiąc trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
WOJEWÓDZKI SĄD ADMINISTRACYJNY W BIAŁYMSTOKU WYROKIEM Z 5 PAŹDZIERNIKA 2021 R. ODDALIŁ SKARGĘ M.O. NA DECYZJĘ SAMORZĄDOWEGO KOLEGIUM ODWOŁAWCZEGO W BIAŁYMSTOKU Z 18 CZERWCA 2021 R. W PRZEDMIOCIE ZATWIERDZENIA PROJEKTU PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Wnioskiem z 16 marca 2021 r. skarżący wystąpił do Wójta Gminy S. o podział nieruchomości oznaczonej nr geod. (...
) o pow. 0,4606 ha, położonej na gruntach wsi L., gmina S. Wnioskodawca wskazał, że celem podziału nieruchomości jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego niezależnie od ustaleń miejscowego planu. Nowa wydzielona działka o nr (...) stanowić miała odrębną nieruchomość z budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,0963 ha, natomiast działka nr (...) o powierzchni 0,3643 ha miała wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Obie działki zachowywały bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Decyzją z 19 kwietnia 2021 r. Wójt odmówił zatwierdzenia projektu podziału. W uzasadnieniu wskazał, że działka objęta wnioskiem jest obszarem przeznaczonym na tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jest wystarczająco duża, aby umożliwiała prawidłowe funkcjonowanie posadowionego na niej budynku mieszkalnego bez konieczności wyodrębnienia z niej działki wskazanej we wniosku.
Po rozpatrzeniu odwołania skarżącego Kolegium decyzją z 18 czerwca 2021 r. utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla działki zagrodowej, jaką jest działka skarżącego powierzchnię powyżej 0,1500 ha. Podkreślił, że wprawdzie postanowienia planu w analizowanej procedurze nie obowiązują, to jednak należy mieć je na uwadze, uwzględniając wyjątkowy charakter tej procedury dopuszczający wyłącznie podział w niezbędnym zakresie. Dotychczasowe przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystania z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. W ocenie organu zamiar przekazania przez skarżącego części wydzielonego terenu córce nie uzasadnia niezbędności wydzielenia działki budowlanej.
Przywołanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę na powyższe rozstrzygnięcie. Uzasadniając wyrok, Sąd wywiódł, że w wyniku procedury zainicjowanej wnioskiem skarżącego mogą zostać wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, co nie następuje w rozpoznawanej sprawie, albo jednej działki budowlanej oraz pozostałej części działki (działkę odrębną). W tej drugiej sytuacji wydzielenie pozostałości pierwotnej działki jako działki odrębnej doprowadzi do powstania działki zabudowanej wyłącznie budynkami gospodarskimi, która następnie miałaby zostać przekazana córce skarżącego. Zdaniem Sądu pozostająca po wydzieleniu działka nie byłaby działką budowlaną z uwagi na charakter zabudowań znajdujących się na jej terenie, a jednocześnie nie spełniałaby wymogów stawianych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W jego ocenie o charakterze zabudowy zagrodowej decyduje bowiem istnienie na określonej działce wiejskiego domu mieszkalnego i zabudowań gospodarskich. Charakter działki pozostającej po wyłączeniu z pierwotnej nieruchomości działki budowlanej powoduje, że wniosek skarżącego nie mógł zostać rozpatrzony pozytywnie.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył skarżący. Zaskarżył to rozstrzygnięcie w całości, wniósł o jego uchylenie wraz z zaskarżoną decyzją albo przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji celem ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucił naruszenie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 roku. poz. 1990 z późn. zm.), dalej: u.g.n., przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że aby dokonać podziału nieruchomości w tym trybie, należy z dotychczasowej działki wydzielić dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków.
Uzasadniając powyższe zarzuty, skarżący podniósł, że wskazana powyżej regulacja znajduje zastosowanie w każdej sytuacji, w której budynek mieszkalny posadowiony jest na zbyt dużej działce. Argumentował, że dopuszczalne jest, aby w procedurze wynikającej z art. 95 pkt 7 u.g.n. została wydzielona tylko jedna działka budowlana. Zaznaczył przy tym, że część działki pozostająca po wyłączeniu działki związanej z budynkiem mieszkalnym nie musi spełniać warunków określonych w art. 95 u.g.n., chociaż nie może ona pozostawać w takiej konfiguracji, która jest niezgodna z powszechnie obowiązującym prawem.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej: p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego postanowienia determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który nie bada całokształtu sprawy, ale ogranicza się do weryfikacji zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.
Biorąc pod uwagę tak uregulowany zakres kontroli instancyjnej sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić należy, że skarga kasacyjna okazała się zasadna.
Spór w rozpoznawanej sprawie koncentruje się wokół zagadnienia dopuszczalności dokonania wydzielenia z pierwotnej nieruchomości działki niezbędnej do do korzystania z budynku mieszkalnego z uwagi na charakterystykę części pierwotnej nieruchomości pozostającej po dokonaniu wydzielenia.
Mając powyższe na uwadze, wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
W wyniku przeprowadzenia wspomnianej procedury nieruchomość pierwotna może zostać w całości podzielona na działki budowlane niezbędne do korzystania z budynków mieszkalnych bądź zakończyć się przez wydzielenie co najmniej jednej działki budowlanej i pozostałej części. Analiza zacytowanego powyżej przepisu wskazuje, że procedura taka może zostać przeprowadzona w oderwaniu od istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od postanowień decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zastrzec przy tym jednak należy, że niezwiązanie postanowieniami dokumentacji planistycznej dotyczy wyłącznie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (por. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 8. wydanie, Wydawnictwo C.H.Beck, s. 443). Pozostająca po wydzieleniu część nieruchomości musi bowiem posiadać określone cechy pozwalające na jej prawidłowe użytkowanie zgodnie z dokumentacją planistyczną. Naruszenie tego warunku powoduje, że decyzja podziałowa wydana na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. kreująca również pozostałą część działki pierwotnej byłaby istotnie wadliwa jako wydana z rażącym naruszeniem prawa (por. M. Wolanin, Podziały, scalenia i rozgraniczenia nieruchomości oraz procedury ewidencyjne, 5. wydanie, Wydawnictwo C.H.Beck, s. 187, J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 8. wydanie, Wydawnictwo C.H.Beck, s. 457).
W rozpoznawanej sprawie nieruchomość skarżącego objęta wnioskiem zlokalizowana była na obszarze zabudowy zagrodowej, dla której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał powierzchnię nie mniejszą niż 1 500 m2. Jednocześnie należy odnotować, że pierwotna działka miała powierzchnię 0,4606 ha, tj. 4 606 m2. Z kolei działka, która miała zostać wydzielona na potrzeby budynku mieszkalnego, miała wynosić 0,0963 ha, tj. 963 m2. Oznacza to, że pozostająca po wydzieleniu działki budowlanej część pierwotnej działki wynosiła 3 643 m2, a zatem spełniała minimum wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Sądu pierwszej instancji okolicznością decydującą o niedopuszczalności dokonania podziału działki skarżącego był fakt, że pozostała część działki zabudowana byłaby wyłącznie budynkami gospodarskimi, które na skutek znalezienia się istniejącego budynku mieszkalnego na odrębnej, sąsiedniej działce zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku nie spełniałyby przesłanek umożliwiających uznanie ich za zabudowę zagrodową.
Powyższego stanowiska nie sposób podzielić. Stanowisko to zostało wywiedzione na podstawie definicji zabudowy zagrodowej zawartej w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem wyrażenie zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Analiza powyższego przepisu wskazuje, że do uznania określonej zabudowy za zagrodową nie jest konieczne powstanie każdego z typów budynków wymienionych w tym przepisie, na co wskazuje zastosowane w jego redakcji wyrażenie "w szczególności". Oznacza to, że zabudowa zagrodowa istnieje również nawet wtedy, gdy na działce znajduje się choćby jeden budynek z tych przykładowo wymienionych we wskazanej normie warunków technicznych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2012 r., sygn. akt II OSK 1173/11). Co więcej, o istnieniu zabudowy zagrodowej z uwagi na jej przeznaczenie istotniejsze jest występowanie budynków gospodarczych niż mieszkalnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2014 r., sygn. akt II OSK 526/13). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego oznacza to, że działka stanowiąca pozostałość po wyłączeniu na wniosek skarżącego pierwotnej działki spełnia przesłanki uznania jej za działkę z zabudową zagrodową.
Niezależnie od powyższych wywodów należy zauważyć, że motywacja, która stoi u podstaw dokonania podziału działki w trybie określonym w art. 95 pkt 7 u.g.n., co do zasady pozostaje prawnie nieistotna. Z brzmienia przywołanego przepisu wynika bowiem, że badaniu w toku postępowania podziałowego podlega wyłącznie okoliczność czy wydzielana działka mająca służyć bezpośredniej obsłudze budynku mieszkalnego spełnia wymogi uznania jej za działkę budowlaną niezbędną do korzystania z budynku mieszkalnego. Fakt zatem, że skarżący zamierza przekazać córce nieruchomość powstałą po wydzieleniu działki budowlanej z pierwotnej działki, nie jest okolicznością istotną w sprawie.
W świetle powyższego zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego jedyny zarzut skargi kasacyjnej okazał się trafny.
Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżony wyrok nie odpowiada prawu, wobec czego działając na podstawie art. 188 p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji, tj. uznając skargę kasacyjną za zasadną, uchylił zaskarżony wyrok, a przyjmując, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona, po rozpoznaniu skargi, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 95 pkt 7 u.g.n. uchylił zaskarżoną decyzję.
Ponownie rozpoznając sprawę, Kolegium zobowiązane będzie do uwzględnienia stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu niniejszego wyroku.
O kosztach orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a.