I OSK 2026/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Gminy C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który oddalił skargę gminy na decyzję Wojewody Wielkopolskiego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę publiczną. Gmina zarzuciła błędną wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), w szczególności art. 134 ust. 3 i art. 154 ust. 3, poprzez utożsamienie pojęć "aktualny sposób użytkowania" i "faktyczny sposób użytkowania". Gmina twierdziła, że odszkodowanie powinno być wyliczone według cen nieruchomości drogowych, a nie według zasady korzyści wynikającej z faktycznego użytkowania mieszkaniowego, które podnosiło wartość gruntu. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, wyjaśniając, że zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W sytuacji, gdy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, wartość określa się według alternatywnego sposobu użytkowania. Sąd podkreślił, że zasada korzyści ma zastosowanie, gdy aktualny sposób użytkowania (np. mieszkaniowy) generuje wyższą wartość niż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe). W niniejszej sprawie rzeczoznawca prawidłowo porównał ceny gruntów mieszkaniowych i drogowych, stwierdzając, że te pierwsze są wyższe, co uzasadniało zastosowanie zasady korzyści i ustalenie odszkodowania na podstawie wartości mieszkaniowej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pod drogi publiczne, interpretacja zasady korzyści (art. 134 u.g.n.), relacja przepisów ustawy i rozporządzenia w procesie wyceny.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie faktyczne użytkowanie nieruchomości było korzystniejsze niż jej przeznaczenie planistyczne pod drogę. Interpretacja może być odmienna, gdy przeznaczenie drogowe faktycznie zwiększa wartość nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Jak należy ustalić wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, gdy jej aktualny sposób użytkowania (np. mieszkaniowy) jest korzystniejszy niż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wysokość odszkodowania należy ustalić według korzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, zgodnie z zasadą korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o ile przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Uzasadnienie
NSA wyjaśnił, że art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. nakazują określenie wartości nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeśli przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie zwiększa jej wartości. W przypadku, gdy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, stosuje się alternatywny sposób użytkowania. Kluczowe jest porównanie wartości wynikających z obu sposobów użytkowania i przyjęcie korzystniejszej dla wywłaszczonego. W tej sprawie, mieszkaniowe użytkowanie gruntu było korzystniejsze niż przeznaczenie drogowe, co uzasadniało zastosowanie zasady korzyści.
Czy pojęcie "aktualny sposób użytkowania" (art. 134 ust. 3 u.g.n.) jest tożsame z "faktycznym sposobem użytkowania" (art. 154 ust. 3 u.g.n.) na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Choć ustawodawca używa różnych terminów, "aktualny sposób użytkowania" należy rozumieć jako stan nieruchomości bez uwzględnienia celu wywłaszczenia i ustaleń planistycznych, co jest zbliżone do "faktycznego sposobu użytkowania".
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że "aktualny sposób użytkowania" oznacza stan nieruchomości bez uwzględnienia celu wywłaszczenia i ustaleń planistycznych, co jest zgodne z celem wynagrodzenia osobie wywłaszczonej utraty możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy, najbardziej użyteczny sposób.
Czy § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości może wyłączyć obowiązek zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, § 36 ust. 4 rozporządzenia może znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne będzie wyższa niż według aktualnego sposobu użytkowania. Przepis rozporządzenia nie może być sprzeczny z ustawą.
Uzasadnienie
NSA powołał się na wcześniejsze orzecznictwo, stwierdzając, że rozporządzenie wykonawcze nie może wyłączać przepisów ustawy wyższego rzędu. § 36 ust. 4 rozporządzenia ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przeznaczenie drogowe faktycznie zwiększa wartość nieruchomości.
Przepisy (13)
Główne
u.g.n. art. 134 § ust. 1-4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowania następuje według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli powoduje zwiększenie wartości, określa się ją według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Kluczowe jest przyjęcie korzystniejszej wartości dla wywłaszczonego.
Pomocnicze
specustawa drogowa art. 12 § ust. 5
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
u.g.n. art. 154 § ust. 1 i 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
u.g.n. art. 175 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
rozporządzenie RM art. 36 § ust. 1-5
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
W przypadku wywłaszczenia pod inwestycję drogową, wartość określa się przyjmując przeznaczenie dominujące wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepis ten ma zastosowanie tylko, gdy przeznaczenie drogowe zwiększa wartość nieruchomości.
p.p.s.a. art. 183 § ust. 1 i 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 184
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 176 § ust. 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 182 § ust. 2 i 3
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
K.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Konstytucja RP art. 21 § ust. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Argumenty
Skuteczne argumenty
NSA uznał, że zasada korzyści z art. 134 ust. 3 u.g.n. ma zastosowanie, gdy aktualny sposób użytkowania nieruchomości jest korzystniejszy niż jej przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe), nawet jeśli nieruchomość jest przeznaczona pod drogę w planie miejscowym. • NSA potwierdził, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mają pierwszeństwo przed przepisami rozporządzenia, jeśli są sprzeczne.
Odrzucone argumenty
Argument Gminy C., że odszkodowanie powinno być zawsze ustalane według cen nieruchomości drogowych, gdy nieruchomość jest przeznaczona pod drogę publiczną, niezależnie od jej faktycznego użytkowania. • Argument Gminy C., że pojęcia "aktualny sposób użytkowania" i "faktyczny sposób użytkowania" są różne i nie można ich stosować zamiennie w kontekście zasady korzyści.
Godne uwagi sformułowania
"Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości." • "Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia." • "§ 36 ust. 4 rozporządzenia nie może wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4. Przepisy te zawarte są bowiem w akcie wyższego rzędu – ustawie." • "Ustalenie wartości nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania zakłada więc konieczność eliminacji celu wywłaszczenia ustaleń planistycznych i hipotetyczne założenie, że nieruchomość nie będzie wywłaszczona na określony cel." • "Taka wykładnia art. 134 u.g.n. jest oczywista, jeśli wziąć pod uwagę art. 134 ust.4 u.g.n., który wprost stanowi, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia."
Skład orzekający
Jolanta Rudnicka
przewodniczący sprawozdawca
Mariola Kowalska
sędzia
Aleksandra Łaskarzewska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pod drogi publiczne, interpretacja zasady korzyści (art. 134 u.g.n.), relacja przepisów ustawy i rozporządzenia w procesie wyceny."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie faktyczne użytkowanie nieruchomości było korzystniejsze niż jej przeznaczenie planistyczne pod drogę. Interpretacja może być odmienna, gdy przeznaczenie drogowe faktycznie zwiększa wartość nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania odszkodowań za wywłaszczenia, a rozstrzygnięcie NSA wyjaśnia kluczowe zasady interpretacji przepisów, które mogą mieć znaczenie dla wielu właścicieli nieruchomości.
“Wywłaszczenie pod drogę? Odszkodowanie może być wyższe, jeśli Twój dom jest cenniejszy niż asfalt!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.