I OSK 1972/22

Naczelny Sąd Administracyjny2025-10-07
NSAnieruchomościWysokansa
opłata adiacenckanieruchomościwzrost wartościkanalizacja sanitarnaprawo budowlaneterminustawa o gospodarce nieruchomościamiNSAsądy administracyjne

NSA oddalił skargę kasacyjną dotyczącą opłaty adiacenckiej, potwierdzając prawidłowość ustalenia momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej.

Sprawa dotyczyła ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Kluczowym zagadnieniem było ustalenie daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, co wpływało na termin wszczęcia postępowania i ustalenie wartości nieruchomości. Sąd administracyjny obu instancji uznał, że warunki te zostały stworzone w dniu wydania przez inspektora nadzoru budowlanego zaświadczenia o braku sprzeciwu wobec rozpoczęcia użytkowania sieci, co mieściło się w ustawowym terminie 3 lat od tego zdarzenia. NSA oddalił skargę kasacyjną, podzielając tę argumentację.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną M. W. od wyroku WSA w Łodzi, który oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie opłaty adiacenckiej. Sprawa dotyczyła ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego ustalił opłatę, wskazując, że warunki do podłączenia nieruchomości stworzono 23 października 2018 r., kiedy to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu wobec rozpoczęcia użytkowania sieci. SKO utrzymało tę decyzję, podkreślając, że momentem stworzenia warunków jest data legalnego przystąpienia do użytkowania infrastruktury, a nie wcześniejszy odbiór techniczny. WSA w Łodzi oddalił skargę, uznając, że postępowanie zostało wszczęte w terminie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania z sieci. NSA, rozpatrując skargę kasacyjną, uznał, że zarzuty dotyczące naruszenia przepisów materialnych (art. 145, 146 u.g.n.) i proceduralnych (art. 145 § 1, 151, 141 § 4 p.p.s.a.) nie są zasadne. Sąd podkreślił, że moment stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej należy ustalać zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, a nie tylko na podstawie odbioru technicznego. W tym przypadku było to związane z datą wydania przez organ nadzoru budowlanego zaświadczenia, co mieściło się w ustawowym terminie 3 lat od tego zdarzenia. NSA oddalił skargę kasacyjną.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Momentem stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jest data, w której organ nadzoru budowlanego wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu wobec rozpoczęcia użytkowania sieci, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, a nie data odbioru technicznego.

Uzasadnienie

Sąd oparł się na przepisach Prawa budowlanego i ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, wskazując, że legalne użytkowanie infrastruktury jest kluczowe, a nie sam odbiór techniczny. Data wydania zaświadczenia przez organ nadzoru budowlanego stanowi prawną możliwość przystąpienia do użytkowania.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

odrzucono_skargę

Przepisy (18)

Główne

p.p.s.a. art. 184

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

u.g.n. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 145 § 2

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 146 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 146 § 3

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Pomocnicze

p.p.s.a. art. 183 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 183 § 2

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 174

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 141 § 4

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

u.g.n. art. 148b § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Prawo budowlane art. 57 § 7

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Prawo budowlane art. 54

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Prawo budowlane art. 55

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

u.z.w.o.ś. art. 15 § 4

Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków

Konstytucja RP art. 2

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Konstytucja RP art. 7

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Argumenty

Skuteczne argumenty

Prawidłowe ustalenie przez organy i Sąd I instancji daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej jako dnia wydania przez organ nadzoru budowlanego zaświadczenia o braku sprzeciwu wobec rozpoczęcia użytkowania sieci. Zachowanie przez organ I instancji 3-letniego terminu na wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej. Nieskuteczność zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego.

Odrzucone argumenty

Naruszenie art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że warunki do podłączenia powstały w dniu 23.10.2018 r., podczas gdy skarżący korzystał z sieci od 2016 r. Naruszenie art. 146 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie daty wzrostu wartości nieruchomości. Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi mimo naruszenia prawa materialnego i procesowego przez organy. Naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez brak w uzasadnieniu wyroku odniesienia do kluczowych zarzutów skargi. Naruszenie art. 2 i 7 Konstytucji RP poprzez stworzenie stanu niepewności prawnej.

Godne uwagi sformułowania

momentem, w jakim dochodzi do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można legalnie przystąpić do użytkowania infrastruktury stworzenie warunków to możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu stosownie do przepisów Prawa budowlanego. Stworzenie warunków jest bowiem nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną, i obie powinny być spełnione polemika z merytorycznym stanowiskiem Sądu I instancji nie może sprowadzać się do zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a.

Skład orzekający

Jolanta Górska

sprawozdawca

Karol Kiczka

przewodniczący

Krzysztof Sobieralski

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Ustalenie momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej dla celów opłaty adiacenckiej, interpretacja przepisów Prawa budowlanego w kontekście opłat adiacenckich, terminowość wszczęcia postępowania administracyjnego."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji budowy kanalizacji sanitarnej i ustalenia opłaty adiacenckiej. Interpretacja przepisów Prawa budowlanego może mieć szersze zastosowanie w innych sprawach związanych z odbiorem i użytkowaniem obiektów budowlanych.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości – opłat adiacenckich, a kluczowe jest precyzyjne ustalenie daty stworzenia warunków do podłączenia, co ma bezpośrednie przełożenie na finanse właścicieli nieruchomości. Interpretacja przepisów prawa budowlanego w kontekście administracyjnym jest istotna dla praktyków.

Kiedy faktycznie zaczyna biec termin na opłatę adiacencką? Kluczowa decyzja NSA w sprawie kanalizacji.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
I OSK 1972/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-10-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-10-20
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Jolanta Górska /sprawozdawca/
Karol Kiczka /przewodniczący/
Krzysztof Sobieralski
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
II SA/Łd 216/22 - Wyrok WSA w Łodzi z 2022-06-14
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Dnia 7 października 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Karol Kiczka Sędziowie: sędzia NSA Krzysztof Sobieralski sędzia del. WSA Jolanta Górska (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Anna Kuklińska po rozpoznaniu w dniu 7 października 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 czerwca 2022 r. sygn. akt II SA/Łd 216/22 w sprawie ze skargi M. W. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 19 stycznia 2022 r. nr KO.430.67.2021 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z 14 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 216/22, oddalił skargę M. W. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia [...] stycznia 2022 r., nr [...], w przedmiocie opłaty adiacenckiej.
Wyrok ten wydany został w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:
Pismem z dnia 23 kwietnia 2021 r. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego poinformował skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości stanowiącej ich własność nieruchomości, składającej się z działek nr [...] i [...], obręb [...], położonej przy ul. F. C. [...] w P. , na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej.
Następnie, decyzją z [...] grudnia 2021 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 145 ust. 1 i art. 148 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zobowiązał skarżących do uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 2823 zł. Prezydent wskazał przy tym, że dla nieruchomości skarżących w dniu 23 października 2018 r. zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Wybudowana została ona na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 14 maja 2013 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Miastu Piotrków Trybunalski pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami w granicach pasa drogowego w ulicach W., H., P., M., C. na terenie os. P. w P. W dniu 19 października 2018 r. zostało złożone do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Piotrkowa Trybunalskiego zawiadomienie o zakończeniu realizacji tej inwestycji a w piśmie z dnia 23 października 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Piotrkowa Trybunalskiego poinformował, że nie wnosi uwag ani sprzeciwu do rozpoczęcia użytkowania wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączeniami w granicach pasa drogowego.
Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim decyzją z dnia [...] stycznia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia [...] grudnia 2021 r., podzielając przy tym stanowisko organu I instancji, że warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do kanalizacji sanitarnej stworzone zostały w dniu 23 października 2018 r., kiedy to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Piotrkowie Trybunalskim wydał zaświadczenie o niewniesieniu uwag ani sprzeciwu w związku ze złożonym zawiadomieniem o zakończeniu realizacji przedmiotowej inwestycji. Jednocześnie, Kolegium wyjaśniło, że momentem, w jakim dochodzi do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można legalnie przystąpić do użytkowania infrastruktury ustalona z uwzględnieniem przepisów ustawy – Prawo budowlane.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, oddalając skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), ocenił, że orzekające w sprawie organy prawidłowo uznały, że z dniem 23 października 2018 r. zostały stworzone warunki do zgodnego z prawem korzystania z nowo wybudowanej kanalizacji sanitarnej w ulicy F. C. Tym samym, 3-letni termin, w trakcie którego organ był uprawniony do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej został zachowany. Organ I instancji zawiadomił bowiem strony o wszczęciu postępowania pismem z dnia 23 kwietnia 2021 r., które doręczono skutecznie skarżącym w dniu 28 kwietnia 2021 r. Sąd wskazał przy tym, że zawarcie 21 kwietnia 2016 r. umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, poprzedzone spisaniem 19 kwietnia 2016 r. protokołu odbioru końcowego przyłącza kanalizacji sanitarnej do budynku przy ul. F. [...] i rozpoczęcie 29 grudnia 2016 r. eksploatacji wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej nie świadczy o wcześniejszym aniżeli przyjęły to organy obu instancji stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Powyższe okoliczności świadczą jedynie o technicznym stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł skarżący M. W., domagając się jego uchylenia wraz z decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego i umorzenia postępowania w sprawie, zarzucając:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
- art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe zastosowanie tych norm poprzez błędne zastosowanie wykładni gramatycznej normy prawnej, która to wykładnia w zaistniałym stanie faktycznym była niedopuszczalna i prowadziła do nielogicznych wniosków, zamiast prawidłowej w tej sytuacji wykładni celowościowej, co skutkowało błędnym przyjęciem, że do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nastąpiło w dniu 23 października 2018 r. kiedy skarżący skorzystał z możliwości przyłączenia się do sieci w marcu 2016 r. i korzystał z niej od 21 kwietnia 2016 r., co w konsekwencji skutkowało zainicjowaniem przedmiotowego postępowania z naruszeniem terminu o charakterze materialnoprawnym (3 lata od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej);
- art. 146 ust 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił z dniem 23 października 2018 r., kiedy faktyczny wzrost wartości nieruchomości nastąpił po rozpoczęciu korzystania z sieci kanalizacyjnej przez stronę od dnia 21 kwietnia 2016 r;
2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
- art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie przez Sąd I instancji skargi w sytuacji, gdy decyzja prezydenta Miasta Piotrkowa została wydana z naruszeniem norm prawa materialnego oraz istotnym naruszeniem przepisów postępowania, w szczególności polegającym na: błędnym ustaleniu przez organy stanu faktycznego w sprawie, na braku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i pominięciu przy wydawaniu decyzji dowodów wskazanych przez stronę oraz nie odniesienie się do okoliczności faktycznych istotnych zdaniem strony, dokonaniu interpretacji treści normy prawnej, co do której powstały w zaistniałym stanie faktycznym istotne wątpliwości, nie na korzyść strony, a na korzyść organu administracyjnego;
- art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez brak w uzasadnieniu wyroku wskazania dlaczego Sąd uznał zarzuty strony dotyczące przewlekłości w postępowaniu organu administracyjnego za nieistotne, dlaczego brak jest podstaw do zastosowania wykładni celowościowej, a nie gramatycznej normy art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dotyczące wykładni art. 146 art. ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście daty zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości, a jedynie powtórzenia argumentów zawartych w uzasadnieniach organów administracyjnych;
- art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez wskazywanie w uzasadnieniu wyroku na okoliczności faktyczne, które nie mają potwierdzenia w dowodach zebranych w sprawie, a mianowicie stwierdzenia, że proces inwestycyjny związany z budową kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami, obejmujący tak jak w tym wypadku kilka ulic i znaczną liczbę nieruchomości podłączanych do tej kanalizacji jest czasochłonny, wieloetapowy a co za tym idzie może, tak jak to miało miejsce w realiach kontrolowanej sprawy, trwać nawet kilka lat;
3. normy art. 2 w zw. z art. 7 Konstytucji RP poprzez stworzenie w stosunku do obywatela stanu niepewności co do jego prawa i obowiązków oraz stosowania przez Prezydenta Miasta Piotrkowa w tym samym stanie faktycznym odmiennych interpretacji prawa w zależności od interesu Miasta Piotrków.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej wyznaczonymi wskazanymi podstawami.
Zgodnie z treścią art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:
1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;
2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zawarte w niej zarzuty nie pozwalają na skuteczne zakwestionowanie oceny i ustaleń dokonanych przez Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku, mających znaczenie dla rozpoznania sprawy.
Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z treścią art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd I instancji prawidłowo zaakceptował stanowisko orzekających w sprawie organów, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w Piotrkowie Trybunalskim przy ul. F. [...] zostało wszczęte w terminie określonym w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2.
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w dniu 23 kwietnia 2021 r. nastąpiło bowiem przed upływem trzech lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącego do urządzeń infrastruktury technicznej, co miało miejsce w dniu 23 października 2018 r.
Zachowanie przewidzianego w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami terminu wynika bowiem z niezakwestionowanych w skardze kasacyjnej ustaleń, dokonanych na podstawie art. 148b ust. 1 tej ustawy, co do którego to nie sformułowano żadnych zarzutów w skardze kasacyjnej.
Zgodnie zaś z treścią art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych tymi odrębnymi przepisami będą: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) oraz ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2020 r., poz. 2028). Zgodnie z art. 15 ust. 4 tej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomości osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19 oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Stąd też, w przypadku urządzeń wodociągowych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę art. 15 ust. 4 powołanej ustawy, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia wodociągowego. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej (zob. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2021 r., sygn. akt I OSK 1856/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Decydujące znaczenie ma wobec tego nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie może funkcjonować a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego (zob. wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 716/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozumieniu art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami stworzenie warunków to możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu stosownie do przepisów Prawa budowlanego. Stworzenie warunków jest bowiem nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną, i obie powinny być spełnione (zob. wyrok NSA z dnia 18 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 692/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W razie dokonania zgłoszenia do użytkowania, zgodnie z art. 54 Prawa budowlanego, termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje wraz z upływem terminu do zgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ (art. 54 Prawa budowlanego). Natomiast w razie konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie, zgodnie z art. 55 Prawa budowlanego, stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej dokonuje się z datą ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (zob. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2021 r., sygn. akt I OSK 1856/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie chodzi przy tym o faktyczną możliwość korzystania z wybudowanego urządzenia, gdyż zbędna byłaby regulacja zawarta w art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odesłanie do przepisów Prawa budowlanego pozwala na ustalenie daty wynikającej z dokumentacji stanowiącej nieodłączny element procesu budowlanego, co niewątpliwie służy wyeliminowaniu trudności dowodowych i interpretacyjnych w zakresie ustalenia daty faktycznego zakończenia robót budowlanych, daty faktycznego rozpoczęcia korzystania z urządzenia. Nie chodzi bowiem o jakąkolwiek możliwość korzystania z urządzenia, ale o możliwość skorzystania z urządzenia wybudowanego legalnie.
W niniejszej sprawie warunki podłączenia nieruchomości skarżącego do sieci kanalizacji sanitarnej stworzone zostały w dniu 23 października 2018 r., kiedy to organ nadzoru budowlanego wydał zaświadczenie, że nie wnosi uwag ani sprzeciwu do rozpoczęcia użytkowania wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączeniami.
Jednocześnie, jak prawidłowo stwierdzono w sprawie, dzień 23 października 2018 r. należało również przyjąć przy określaniu cen dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z treścią art. 146 ust. 3 ustaw o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Skutkiem tego nie jest zasadny zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 146 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Nie mógł zostać również uwzględniony zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 151 p.p.s.a.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się bowiem, że przepisy określające kompetencje sądu administracyjnego w fazie orzekania, takie jak m.in. art. 145 § 1 i art. 151 p.p.s.a., mają charakter ogólny (blankietowy). Tego typu przepisy nie mogą więc stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej. Strona skarżąca kasacyjnie chcąc powołać się na zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 czy też art. 151 p.p.s.a. powinna powiązać taki zarzut z zarzutem naruszenia konkretnych przepisów, którym – jej zdaniem – Sąd I instancji uchybił w toku rozpoznania sprawy. Naruszenie ww. przepisów jest zawsze następstwem uchybienia innym przepisom, czy to procesowym, czy też materialnym (zob. wyrok NSA z dnia 30 kwietnia 2015 r., sygn. akt I OSK 1701/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Brak takich powiązań oznacza w konsekwencji nieskuteczność zarzutu naruszenia omawianych przepisów.
W skardze kasacyjnej zarzut dotyczący naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 151 p.p.s.a. nie został zaś powiązany z żadnym innym przepisem. Dlatego też, zarzut ten nie mógł odnieść zamierzonego skutku.
Wreszcie, nie mogły odnieść skutku zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a.
Przepis art. 141 § 4 p.p.s.a. stanowi, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Jeżeli w wyniku uwzględnienia skargi sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez organ administracji, uzasadnienie powinno ponadto zawierać wskazania co do dalszego postępowania.
W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a. może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną w dwóch przypadkach: po pierwsze, jeżeli uzasadnienie orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia (zob. uchwała NSA z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt II FPS 8/09, https://orzeczenia.nsa.gov.pl), po drugie, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku zostało sporządzone w sposób uniemożliwiający przeprowadzenie jego kontroli przez Naczelny Sąd Administracyjny.
W rozpoznawanej sprawie nie występuje żaden z wymienionych przypadków. Uzasadnienie zawiera wszystkie elementy konstrukcyjne przewidziane w tym przepisie. W uzasadnieniu Sąd I instancji przedstawił bowiem opis tego, co działo się w sprawie w postępowaniu przed organami administracji publicznej oraz przedstawił stan faktyczny przyjęty za podstawę wyroku, wskazując z jakich przyczyn skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim, wbrew stanowisku skarżącego kasacyjnie, Sąd odniósł się do zarzutów skargi, w tym do zarzutu bezczynności organu pomiędzy zakończeniem etapu wykonawczego inwestycji a zgłoszeniem zakończenia inwestycji do organu nadzoru budowlanego jak i do zarzutu nielegalnego użytkowania przyłącza.
Wyjaśnić przy tym należy, że polemika z merytorycznym stanowiskiem Sądu I instancji nie może sprowadzać się do zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. Poprzez zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można skutecznie zwalczać, ani prawidłowości przyjętego za podstawę orzekania stanu faktycznego, ani stanowiska sądu co do wykładni bądź zastosowania prawa. Ponadto, Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku, wypełniając przesłanki wynikające z treści art. 141 § 4 p.p.s.a., nie ma też obowiązku odnosić się osobno do każdego z zarzutów skargi i do każdego z argumentów na ich poparcie, może je oceniać całościowo (zob. wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2025 r., sygn. akt I OSK 1871/23, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd I instancji ma obowiązek jedynie przedstawić zarzuty skargi, co nie oznacza obowiązku szczegółowego odniesienia się do każdego twierdzenia skargi, lecz obowiązek rozstrzygnięcia istoty sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 1 lipca 2025 r., sygn. akt III OSK 1144/22, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Również, zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia zasad konstytucyjnych określonych w art. 2 i art. 7 Konstytucji nie mógł odnieść oczekiwanego skutku, jako że nie został on powiązany z żadnymi normami prawa administracyjnego mającymi zastosowanie w sprawie. Przepisy art. 2 i art. 7 Konstytucji, podobnie jak inne przepisy ustawy zasadniczej o ogólnym charakterze, nie mogą bowiem stanowić samodzielnej podstawy rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Wobec tego zarzut dotyczący ich naruszenia, sformułowany w ramach samodzielnej podstawy kasacyjnej, bez konkretyzacji zarzutu polegającej na powiązaniu go z innymi przepisami prawa, jest chybiony i nie może w ogóle stanowić samoistnej podstawy rozstrzygnięcia sprawy przez sąd administracyjny.
Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną jako niemającą usprawiedliwionych podstaw.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI